一.收益還原法的基本原理
收益還原法是將預計的待估土地未來正常年純收益(地租),以一定的土地還原利率將其統一還原為評估時點后累加,以此估算待估土地的客觀合理價格的方法。土地未來地租的資本化是其基本原理。收益還原法的基本公式如下:
P=a/r[1-1/(1+r)m]
式中:P--有限年期土地收益價格;
a--年土地純收益;
r--土地還原利率;
m--土地使用年期。
二.運用收益還原法評估宗地價格的程序
1.搜集與待估宗地有關的收益和費用等資料;
2.估算年總收益;
3.估算年總費用;
4.計算年純收益;
5.確定還原利率;
6.選用適當的計算公式求得試算收益價格;
7.確定待估宗地地價。
2.3 總收益指客觀總收益,即合理使用不動產過程中持續而穩定獲得的正常年收入,包括租金收入、保證金和押金的利息收入等。
2.4 總費用
2.4.1 土地租賃中的總費用
土地租賃中的總費用主要包括:
1.土地使用稅;
2.土地管理費;
3.土地維護費;
4.其他費用。
2.4.2 房地出租中的總費用
房地出租中的總費用主要包括:
1.經營維修費;
2.經營管理費;
3.房屋年保險費;
4.房屋出租年應交稅金;
5.房屋年折舊費;
6.房資本的利息
7.其他費用。
2.4.3 經營性企業房地產中的總費用
經營性企業房地產中的總費用主要包括:
1.銷售成本;
2.銷售費用;
3.經營管理費;
4.銷售稅金;
5.財務費用;
6.經營利潤。
2.4.4 生產性企業房地產中的總費用
生產性企業房地產中的總費用主要包括:
1.生產成本,包括原材料費、人工費、運輸費等;
2.產品銷售費;
3.產品銷售稅金及附加;
4.財務費用;
5.管理費用;
6.企業利潤。
2.5 求取年純收益
1.土地租賃中的土地年純收益求取:土地年純收益=年租金收入─年總費用
2.房地出租中的土地年純收益求取:::
土地年純收益=房地產年純收益─房屋年純收益
房地產年純收益=房地產出租年總收入-房地產出租年總費用
房屋年純收益=房屋現值×建筑物還原利率
3.經營性企業房地產中的土地年純收益求取:
房地產年純收益=經營總收入─經營總費用
土地年純收益=房地產年純收益-房屋年純收益
4.生產性企業房地產中的土地年純收益求取:
土地年純收益=生產總收入─生產總成本
5.自用土地或待開發土地的年純收益求取:
自用土地或待開發土地的年純收益可采用比較法求取,即比照類似地區或相鄰地區有收益的相似土地的純收益,經過區域因素、個別因素的比較修正,求得其土地純收益。
2.6 還原利率的確定
2.6.1 綜合還原利率、土地還原利率和建筑物還原利率的關系
還原利率分為綜合還原利率、土地還原利率和建筑物還原利率,三者之間的關系應按下面公式確定:
r=(r1L+r2
式中:r--綜合還原利率;
r1--土地還原利率;
r2--建筑物還原利率;
L--土地價格;
B--建筑物價格。
2.6.2 還原利率的確定方法
還原利率應按下列方法確定:
1.不動產純收益與價格比率法:應選擇三宗以上近期發生交易的,且在交易類型上與待估不動產相似的交易實例,以交易實例的純收益與其價格的比率的均值作為還原利率。
2.安全利率加風險調整值法:即:還原利率=安全利率+風險調整值。安全利率可選用同一時期的一年期國債年利率或銀行一年期定期存款年利率;風險調整值應根據估價對象所處地區的社會經濟發展和不動產市場等狀況對其影響程度而確定。
3.投資風險與投資收益率綜合排序插入法:將社會上各種相關類型投資,按它們的收益率與風險大小排序,然后分析判斷估價對象所對應的范圍,確定其還原利率。
在確定土地還原利率時,還應注意土地所有權價格的還原利率和土地使用權價格的還原利率存在區別。土地所有權的權利大于土地使用權,其風險也比土地使用權小。因此,其二者的還原利率是有差別的。
2.7 計算收益價格
2.7.1 計算收益價格時,應首先根據純收益流量的變化規律,判定估價對象純收益流量屬于下列那種類型:
1.純收益流量每年固定不變;
2.純收益流量每年按某個固定的數額遞增或遞減;
3.純收益流量每年按某個固定的比率遞增或遞減;
4.純收益流量按其他有規則的變動。
2.7收益還原法的適用范圍
收益還原法只適用于有收益的土地和建筑物,或房地產的估價。不適用于沒有收益的不動產估價。
篇2：房地產土地估價師崗位描述
房地產土地估價師崗位描述
崗位職責：
1、負責房地產/土地項目估價工作，根據公司對房地產估價的各項要求和規定，完成房地產估價、咨詢等報告，及時收取評估費用；
2、在估價工作中，遵守估價規程，在項目經理指導下開展工作，建立并維護良好的客戶關系；
3、認真學習并熟練掌握、運用公司的房地產項目評估管理等相關系統；
4、注意收集和掌握各類房地產估價相關信息，為公司的估價基礎資料庫及價格信息庫提供詳實資料；
5、參與制定房地產投資策略，提出專業意見。及時總結估價業務實踐經驗，形成書面材料，在公司內部共享或行業雜志上發表；
6、注重溝通和反饋，促進公司業務技術、業務管理的高效實施；
7、負責對公司各類相關信息的保密工作；
8、協助部門日常管理及處理相關臨時性事務。
任職資格：
1、房地產或經濟類相關專業本科以上學歷；
2、具有注冊房地產或土地估價師執業資格（具雙師尤佳）；
3、具有2年以上估價工作經驗，對房地產估價行業有較深了解；
4、熟悉國家、地方房地產管理有關政策，熟悉上海市房地產市場和各種房地產估價方法；
5、具有較強的市場意識、善于把握房地產相關市場動態，具有較好的市場調研、資料搜集和分析能力；
6、能獨立完成住宅、辦公、商業、工業等多種用途房地產、土地估價業務，具有銀行抵押、課稅、轉讓、司法鑒證、動拆遷等估價業務經驗；
7、具備一定的客戶維護能力，能不斷加強專業知識的學習，熟悉并掌握房地產估價的各類相關專業知識并不斷更新；
8、具有良好的協調溝通能力及較強的團隊合作精神；
9、誠實、敬業、勇于承擔、有較強的責任心，工作謹慎、細致、認真；
10、人品端正，在行業內有較好的口碑。符合公司的企業文化和經營理念要求，遵守職業道德及操守，維護公司利益。
篇3：房地產估價師土地估價師崗位說明
房地產估價師、土地估價師崗位說明
崗位職責：
1、承擔房地產評估項目負責人角色，帶領項目組或可獨立完成項目的全過程并對報審結果負責；
2、能夠自行解決業務工作中技術難題，清晰識別重大風險問題，并提出解決方案；
3、完成項目的相關協調和維護工作，協助領導完成客戶渠道維護工作；
4、按照公司要求及時歸檔項目報告、項目總結等技術文件；
5、負責項目組成員日常管理及考核工作，完成人事部指派的新員工培養工作；
6、完成上級領導交辦的其他工作。
任職要求：
1、本科（含）以上學歷，房地產等相關專業；
2、3年以上房地產評估工作經歷；
3、具有《中華人民共和國房地產估價師執業資格證書》或《中華人民共和國土地估價師執業資格證書》,雙證均有者優先；
4、熟悉北京市房地產市場，熟悉房地產政策法規，熟悉各項評估業務；
5、能夠把握行業技術發展趨勢和業務發展動向，對關鍵技術有自己獨到見解；
6、有較強的拓展能力與項目管理能力；
7、性格開朗，穩重大方，有較強的溝通能力與協調能力，思維敏捷，處事果斷，有團隊精神。
具備技能:
1、熟悉掌握房地產估價方面相關法律法規；
2、熟悉掌握房地產估價原理和操作實務；
3、熟練掌握房地產估價技術規范和標準；
4、能夠熟練使用CAD等軟件處理日常工作。