商品房銷售培訓問題37-45
37住房公積金貸款提前還貸如何辦理？
問：公積金貸款已經還了一部分，剩余部分現在準備一次還清，如何辦理手續？利息如何計算？
答：請您與當時辦理貸款的銀行聯系，辦理提前還款手續。利息以原貸款利率和實際貸款期限計算。
38如何提取個人住房公積金帳戶的存款？
問：我現已經辦理完住房公積金，但對于如何提取我本人在公積金管理中心的帳戶的存款以及如何與我現還款所使用的建設銀行的儲蓄卡相聯系起來，不太清楚，現請專家給予詳細解釋。
答：支取住房公積金一般需要通過單位到本人住房公積金交存機構辦理相關手續，個人需要提供本人購房合同及首會款發票。支取出來的住房公積金作為現金，還貸款方式與其他現金一樣，需在還款日前存入銀行儲蓄卡即可。
39住房公積金，其貸款比例是不是因各城市的不同而不同。其貸款的最快期限是多長時間？
答：由于各個城市具體情況的不同貸款比例也不一樣。貸款辦理手續，一般應在一個月左右，但會因借款人情況的不同而有所不同。
40住房補貼如何領??？
答：住房補貼領取的辦法：
(1)住房補貼資金管理，由市住房公積金管理中心(以下簡稱市公積金中心)參照住房公積金的管理辦法進行管理，委托銀行承辦有關的金融業務。
(2)各實施單位應按規定的歸集渠道，在本單位存儲住房公積金的銀行，以職工本人名
義開設住房補貼專用帳號，每月自發放工資之日起在10日內將職工的住房補貼存入本人帳戶，并自存入之日起按住房公積金存款利率計算利息。
(3)實行住房貨幣分配的人員，在實施單位工作滿2年的，購買住房時可向市公積金中心申請提取本人名下的住房補貼本息余額用于支付購房款；款額不足的，可按規定申請職工政策性住房抵押貸款。
(4)實行住房貸幣分配的人員承租住房時，可憑房屋租賃合同，每半年向市公積金中心申請提取一次本人名下的住房補貼用于交納房租。
(5)計發住房補貼期間職務發生變動，從變動職務的次月起按新職務計發住房補貼至累計25年滿為止。
(6)計發住房補貼期間在市內調動工作的，原工作單位應從辦結本人調離手續的次月起停止計發住房補貼，并將已計發住房補貼的月數、數額等情況(以下稱已計發情況)記入本人人事檔案；新工作單位可結合單位實際，根據已計發情況，繼續向本人計發住房補貼。
(7)計發住房補貼期間調離本市(含經批準出國、出境定居)的，原工作單位應從辦結本人調離手續的次月起停止計發住房補貼的；已計發的住房補貼本息金額，本人可一次性提取，并由原工作單位將已計發情況記入本人人事檔案。
(8)職工與單位終止勞動關系或辭去公職、擅自離職或被辭退、除名、開除的，原工作單位應從上述行為發生之日起停止計發住房補貼，并將已計發情況記入本人人事檔案。本人如重新參加工作，新工作單位可根據已計發情況，繼續向本人計發住房補貼；如未重新參加工作，已計發的住房補貼本息余額，在達到職工法定退休年齡時可一次性提取。
(9)職工離退休前未使用過的住房補貼本息余額，離退休時可一次性提??；離退休時如未領足規定年限的住房補貼，原工作單位應繼續按月按本人離退休時的職務待遇發放住房補貼至累計25年滿為止。
(10)計發住房補貼期間去世的，從去世的次月起停止計發住房補貼；其中在實行住房貨幣分配前已參加工作的，可視本人工齡情況發放一次性住房補貼，但最多發至累計25年滿止。職工去世后，其名下的住房補貼本息余額可由其繼承人一次性提??；已辦理住房抵押貸款的，由其繼承人償還貸款本息。
40什么是住房補貼？
答：房補貼是國家為職工解決住房問題而給予的補貼資助，即將單位原有用于建房、購房的資金轉化為住房補貼，分次(如按月)或一次性地發給職工，再由職工到住房市場上通過購買或租賃等方式解決自己的住房問題。住房補貼發放的原則是：堅持效率優先，兼顧公平的原則，由各地政府根據當地經濟適用住房平均價格、平均工資，以及職工應享有的住房面積等因素具體確定。
住房補貼發放的對象是職工。目前，行政機關和事業單位已經實施，企業根據自身的條件參照執行。已按房改優惠政策購買了規定面積標準住房的職工不享受住房補貼；承租公有住房的職工在自愿退出所租住的住房后，可以享受住房補貼。職工住房面積未達到規定標準的住房補貼辦法和職工住房面積標準按地方政府規定施行。
職工的住房補貼額：向職工發放的住房補貼額等于每平方米建筑面積補貼額與該職工的住房補貼面積的乘積。無房職工的補貼面積，按規定的住房補貼面積的乘積。無房職工的補貼面積，按規定的住房補貼面積標準計算。每個職工的住房補貼由各職工單位自行負擔。發放住房補貼應考慮建立在住房公積金制度前的職工工齡。
住房補貼的資金來源主要有三大塊：一是國家下撥的建房資金；二是單位售房資金；三是單位多種渠道籌集的資金。
發放住房補貼的基本形式有：一次性住房補貼、基本補貼加一次性補貼和按月補貼等三種形式。
(1)一次性補貼方式，主要針對無房的老職工，在職工購房時一次性發放。
(2)基本補貼加一次性補貼方式，按一般職工住房面積標準，逐步發放基本補貼，各級干部與一般職工因住房補貼面積標準之差形成的差額，在購房時一次性發放。
(3)按月補貼方式，主要針對新職工，在住房補貼發放年限內，按月計發。
41消費者用貸款購買商品住宅后，是否可以用租金償還貸款？
答：目前，購買一套商品住宅的市場價格都在十幾萬元到幾十萬元之間，而位置好、檔次高的商品住宅甚至要在百萬元以上。由于商品住宅的總價格高，即使是得到銀行的貸款支持，買房后每月所需償還的數額對于購房者而言還是有相當大的壓力，因此許多人對貸款買房還是望而卻步。
消費者如果用貸款買到商
一定期限內出租，用所得租金收入償還貸款。這對于以自住為目的購房者來說不僅可以減輕單純勞動收入，逐月償還銀行貸款本息給維持家庭正常生活帶來的負擔，同時也可以利用出租房子的收入，加大逐月償還貸款本息的數額，縮短還款期限，減少利息負擔。至于以純粹投資為目的貸款購房者把租金收入用于償還銀行貸款更是順理成章的事了。
在這里我們算一筆帳，譬如北京市某家庭的月收入為8000元，在東三環附近購買了一套80平方米住房，每平方米6500元，房屋總價為52萬元。首付款為15.6萬元，其余的36.4萬元通過申請個人住房擔保組合貸款而獲得，其中公積金貸款20萬元、商業付貸款16.4萬元，貸款期限為10年。那么，每月應償還的貸款本息總額為4284元，占家庭月收入的54%。如果將房屋出租，租金凈收入大約在每月2500元，如果全部用于償還貸款，在不改變每月償還貸款本息數額的情況下，每月的還款額降為1784元，只占家庭收入的22%，這就大大緩解了因還貸款給家庭正常生活帶來的壓力。
與此同時，我們還可以算一筆帳，在10年中，這個家庭共需償還貸款本息是(4284元×12月×10年)=514080元，加上購房首付款15.6萬元，共是670080元。而10年內的房租金收入為300000元，因此，這個家庭購買這套住房實際支付額僅為370080元。
從這些數據，我們不難看出，以租金償還貸款確實是減輕貸款購房者還貸壓力的一種有效途徑。
這種作法是否合理？銀行方面是否允許呢？貸款購房者在征得貸款銀行的同意下，房屋在抵押期間，也就是貸款期間是可以出租的。
具體做法是：首先應向銀行提出出租申請，同時應提交與承擔人簽訂的正式《租賃合同》。在《租賃合同》上，一般明確三個問題：一是明確房子是為了取得貸款已進行了抵押，二是明確房子出租的期限；三是明確貸款人不能及時還貸時，承租人應無條件配合銀行的決定。
42怎樣辦理房地產抵押登記？
答：房地產抵押登記一般包括抵押權設定的登記和抵押權實現后的登記兩個環節。抵押權實現后的登記可分為抵押權因債務如期被履行時的注銷登記，與房地產權因折價或變賣、拍賣后的過戶登記，后一項嚴格來說不屬于抵押登記，而是產權變更登記。
抵押當事人應自房地產抵押合同簽訂之日起30日內，到登記部門辦理抵押登記。以無地上定著物的土地使用權抵押的，為核發土地使用證書的管理部門；以城市房地產或者鄉(鎮
)、村企業的廠房等建筑物抵押的，為房地產所在地的房地產管理部門。辦理抵押物登記，應當向登記部門提供下列文件或其復印件：
(1)主合同及抵押合同；(2)抵押當事人的資格證明或法人資格證明；(3)《國有土地使用證》或《房屋所有權證》，共有的房屋須提交《房屋共有權證》和其他共有人同意抵押的證明；(4)以期權房屋作抵押的，須提交有效的預售(購)房屋合同；(5)有效的房地產評估報告；(6)上級機關批準其以房地產作抵押的證明。登記機關審查后，對合法的抵押予以登記，在權屬證書上辦理登記，核發載明抵押權的《他項權證》?！端棛嘧C》由抵押權人領取及持有，經注記的權屬證書發還抵押人保管。登記機關將有關材料復印存檔，登記資料允許查閱、抄錄或者復印。
43共有房地產如何設定抵押？
答：共有房地產，每個共有人都有權對該房地產設定抵押權，但須取得其他共有人的書面同意。按份共有的房地產設定抵押時，以抵押人本人所有的份額為限；以共同共有的房地產設定抵押時，全部房地產均為抵押財產，抵押物變賣時，其他共有人員負連帶責任，在以變賣款償還債務后，其他共有人有權向抵押人追償。
44用抵押貸款購買房屋后，如確實無能力歸還貸款怎么辦？
答：房地產抵押合同經過房屋所在地的房地產管理部門登記以后，就具有法律效力。無論是抵押權人，還是抵押人，都必須依照抵押合同中的約定來處理有關問題。作為抵押人來說，應承擔的主要義務是按合同的約定按期歸還貸款本息。個人購買房屋的貸款，數額相對較小，而且歸還時間較長，銀行在計算每一期應當歸還的數額時，已考慮了貸款人逐年應當支付的利息。因此，每一期歸還的數額都是相同的，如果貸款人沒有特殊情況，一般都能按期歸還。
但是，遇到特殊情況，如工作變動、家庭收入突然減少或疾病等原因，有的貸款人確實無法按期歸還貸款。
作為貸款銀行來說，要維護銀行的利益，就得向貸款人催還貸款。假如貸款人和銀行原來約定15年全部歸還貸款本息，這并不是說銀行要等到15年期滿后方能行使抵押權。如果一期、二期不能按時還款，銀行并不一定立即行使抵押權，但積累到一定程度，銀行就會行使這一權利。
這時，貸款人就要根據實際情況權衡利弊。如果貸款人已大部分歸還，就可以考慮臨時接濟，歸還其余的貸款本息。如果不是臨時的困難，就應考慮采用其他辦法來解決。比如，征得銀行同意，將購買的房屋轉讓，用轉讓所得的款項歸還貸款，并征得銀行同意，由新的購買者與銀行訂立抵押合同，由新的購買者繼續履行還款義務。這雖然不是理想的方法，但比之銀行通過拍賣或是訴訟來解決，要主動得多，經濟損失也更小。
45我能申請按揭貸款嗎？需在哪些部門辦理哪些手續？
答：按揭貸款是住房擔保貸款的一種，是指購房者以所預購住房做抵押，并由其所購買住房的房地產開發企業提供階段性擔保的個人住房貸款。個人住房按揭貸款的發放對象是具有完全民事行為能力的自然人。
申請個人住房貸款還需要在保險公司、公證部門和當地房產管理部門辦理抵押房產保險、合同公證和房產抵押登記等手續。
篇2：商品房銷售培訓問題之113-115
商品房銷售培訓113-115
113忽視《預售合同》附件，可能會惹出糾紛
1998年初，某市發生了兩起商品房糾紛。其中一起是某發展商與預購人在《預售合同》附件“建筑結構、裝修和設備標準”中約定該房屋“樓層高度2.6米”。7月，預購人入室裝修發現房屋凈高僅有2.5米，遂提出退房。另一起爭議同樣是因該附件產生。雙方簽約時，發展商的售樓小姐誤將建成的一期商品房系為“框架結構”的《預售合同》的附頁照樣貼在了二期房系為“混合結構”的《預售合同》附件上。交房時惹出糾紛。
從上述情況看，業內人士認為，不重視商品房交易時合同尤其是附件的簽署，是產生這類糾紛的根源。附件是主合同的組成部分。其效力等同于主合同的法律意義，往往會被忽視。
上述兩起爭議應該說是可以避免的。比如，所謂“樓層高度”，它不是一個嚴謹的概念。發展商在簽約前就應注意，要么按建筑規范明確是“凈高”還是“層高”，要么注寫為“符合政府主管部門規定之標準”。另一起承重結構爭議中，根據許多間接書面材料綜合分析，預購人在簽署《預售合同》后半個月內，曾因欲調整屋內布局，在查閱和了解施工平面圖并請專家自制改動承重墻體的圖紙時，就已經明知建造中房屋是混合結構，而不是框架結構；也確實是售樓小姐隨意地、不經心地誤將一期商品房合同附件照樣搬于二期非框架商品房的《預售合同》，而于合同簽訂八個月后，因其他原因引起要求退房的糾紛。
可見，正確約定《預售合同》附件的內容同樣不可忽視，發展商在附件中所作的任何說明，包括建筑結構、電梯、通訊系統、停車場、綠化率、公共設施等情況的約定，均將構成發展商對客戶所作的承諾，成為約束雙方權利義務的內容之一。
114房地產轉讓合同應具備哪些條款？
所謂房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或其它合法方式將房地產轉移給他人的行為，按《房地產管理法》的有關規定，房地產轉讓應當簽訂書面轉讓合同。 房地產轉讓合同是指房地產的轉讓人與受讓人為明確雙方在房地產轉讓過程中各自的權利和義務而達成的書面一致意見。房地產轉讓合同的主體須是房產所有人；客體是土地使用權和房屋所有權。在房地產轉讓合同中轉讓的房地產交付給受讓方，并將土地使用權或房屋所有權經以合法形式轉給受讓方，受讓方的主要義務是接受房地產并向轉讓方付有關費用。 在日常實踐中，房地產轉讓合同中應具備下列條款： 1、雙方當事人的姓名或名稱、住所。如果訂立房地產轉讓合同的當事人是公民，則應寫明姓名，如果是單位，則應寫單位的全稱。但同時注意，單位應當是能獨立承擔民事責任的法人，有時為了聯系上方便，寫明地址、郵編、電話號碼等。 2、房地產權屬證書名稱及編號。房地產轉讓時，轉讓人對其擬轉讓的房地產應擁有一定權利，也應當有相應的權屬證書，如國有土地使用證、產權證等。為了避免將來產生糾紛和記錄房地產權屬的現狀，就應當在合同中標明權屬證書的名稱及編號。 3、房地產的坐落位置、面積、四至界限。合同中應具體標明房地產的位置，同時還就標明面積的大小及四至界限，標得越細越好，以免糾紛發生。 4、土地使用權的取得方式、時間及年限。在合同中，應明確轉讓方土地使用權的取得方式，是通過出讓而取得還是通過劃撥而取得的，什么時候取得的，政府準允使用年限為多長等。 5、房地產的用途或使用性質。我國對于土地或房屋采用的是規劃許可使用制度。一塊土地，政府在進行規劃時，便對其用途作了規定，使用者不得隨意變更。因此為了避免糾紛的發生，在轉讓合同中要明確規定房地產的用途。 6、成交價格及支付方式。這是房地產轉讓合同的核心條款。成交價格就是轉讓房地產的價格，一般采用大寫的方式，并應明確是以現金支付還是以支票支付；是一次性支付還是分期支付，支付的時間等等。 7、房地產交付使用的時間及過戶時間。在房地產轉讓合同中，應寫明轉讓方何時將房地產交付受讓方。由于房地產是以產權過戶形式來體現所有權的轉移，所以在合同中應約定雙方辦理權屬過戶的時間。 8、雙方的權利和義務。如轉讓方的主要義務是交付房地產，而受讓方的主要義務是支付有關費用等。 9、違約責任。合同中應寫明如果一方不履行合同，應承擔什么樣的責任，如支付違約金、賠償損失、中止、解除合同等。約定違約金的應寫明違約金的具體數額或計算方式。 10、雙方約定的其他事宜。
115如何辦理房屋買賣合同公證？
最近買了一套房，為了保證合同的合法性，想做一個合同的公證，請問應如何辦理？
新浪房產頻道答：申辦房屋買賣合同公證，當事人應當提交以下證明材料：
1、申請人的居民身份證件及復印件；委托代理人代辦的，代理人應提交身份證件和授
權委托書；
2、賣方要提供房屋所有權證書及復印件；
3、出賣共有房屋，賣方應提交其他共有人同意出賣的書面意見；
4、房屋買賣合同文本；當事人可以請公證機關代為草擬；
5、單位購買私房的，買方應當提交房屋管理部門批準買房的批準文件；
6、公證機關認為需要提供的其他證明材料，如房屋藍圖、房屋管理部門對房屋的估價報告等；
房屋買賣合同應當包括以下內容：
(1)當事人的基本情況；
(2)房屋的坐落、種類、間數、結構、質量、面積、附屬設備等；
(3)房屋價款數額、計價標準等，有國家統一價格的，應執行國家法定價格，沒有統一價格的，由買賣雙方參照評估價格自行議定；
(4)付款的時間方式等；
(5)房屋竣工及交付的日期；
(6)辦理房屋產權過戶、登記及其他手續的有關規定；
(7)違約責任；
(8)其他當事人約定的事宜，如合同生效的條件，對不可抗拒事件處理等；
(9)合同的簽訂日期、地點、簽字人等。
篇3：商品房銷售培訓問題之103-112
商品房銷售培訓103-112
103“70年土地使用權”等于房屋產權僅有70年嗎？
購房者在與銷售方簽訂合同時，正規的合同中一般都要有條款注明，房屋所占用土地的使用年限為多少年(住宅用地一般為70年)。根據此項條款，經常有一些購房者提出這樣的疑問：既然土地使用權只有70年，那么是不是我買的房子其所有權也只有70年呢？
《城市房地產管理法》第二十一條規定：土地使用權出讓合同約定的年限屆滿，土地使用者需要繼續使用的，應當至遲于屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。續期的，應重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金”。這一條規定說明，土地使用年限屆滿時，使用者要繼續使用土地的可以申請繼續使用。
104哪些房產的房產稅可以免征？
依據《中華人民共和國房產稅暫行條例》的規定，下列房產免納房產稅：
(1)國家機關、人民團體、軍隊自用的房產；
(2)由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的房產；
(3)宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產；
(4)個人所有非營業用的房產；
(5)經財政部批準免稅的其他房產
105出租房屋如何辦理納稅手續？
企業、自收自支事業單位和房屋管理部門出租房屋，可在辦理正常納稅申報手續時繳納各項稅。其他單位和個人出租房屋，應攜帶房屋所有權證、房產共有權證、國有土地使用證和租賃合同等有關材料，主動到單位所在地或居住地地方稅務機關辦理納稅申報，并按照規定繳納房產稅、城鎮土地使用稅、營業稅、印花稅、企業所得稅以及個人所得稅。如果未按規定自覺履行納稅義務，則按稅收征收管理法有關規定進行處罰。
106什么是城市土地使用稅？購房者如何納稅？
根據1988年7月通過的《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》，征收城鎮土地使用稅的工作從1988年11月1日起正式執行。在此之前，許多城市一直是征收土地使用費，征稅法規實施后，收費的做法即停止執行。
城鎮土地使用稅的納稅人，指在城市、縣城、建制鎮、城市工礦區范圍內使用國有土地的單位和個人。租住公有住宅的住戶不交土地使用稅，居住自購的商品房住宅、私有住宅者都應依法繳稅。征稅的目的是為了更合理地利用城鎮土地，調節土地地差收入在國家、單位、個人三者間的分配，提高土地的使用效率。
城鎮土地使用稅以納稅人的實際占用(使用)的土地面積為計稅依據，按照固定稅額征收。購房者使用的國有土地不僅僅是住宅外墻皮以內的建筑面積，還包括院、公共走道等等。業主分攤住宅樓宇的占地面積計稅，稅額的測定和分攤方法由各省、自治區、直轄市根據本地實際，組織測量，取得科學的依據，通過立法執行。為能使住戶合理地負擔稅賦，國家對城鎮土地使用稅按照城市規模的大小分別規定不同的稅額。按每平米稅額計算，大城市0.5-10元，中等城市0.4-8元，小城市0.3-8元，縣鎮、建制鎮、工礦區0.2-4元。城鎮土地使用稅一般按年計算，分期繳納(分期標準為半年、一季等等)。稅收工作由當地稅務部門負責，繳納期限由各地自行規定。
107購買經濟適用住房要交哪些稅費？
購買經濟適用住房的稅費如下：
1、在交易過程中：
?、倨醵悾嘿I方繳納房價款的4%；建筑面積在120平方米以下的減半交納，即交2%。
?、谫I賣手續費：120平方米以下(含120平方米)的，每套250元；120平方米以上的，每套500元。
?、塾』ǘ悾嘿I方房價款的0.5‰。
?、芄簿S修基金：購房款的2%。
2、在申辦產權證過程中：
?、俚怯涃M：每建筑平方米0.3元。
?、诜课菟袡喙け举M：每證收費4元。
?、塾』ǘ悾好考?元。
108 如何確定房屋財產保險的保險金額？
房屋財產保險合同中的保險金額是被保險人對房屋的投保金額，也是保險人計算保險費的依據和承擔補償責任的最高限額。在簽訂房屋財產保險合同時，必須訂明房屋的保險金額。根據我國財產保險制度的規定，確定房屋財產的保險金額，將依據房屋屬于企業還是家庭而有所不同。
企業房產保險金額的確定有三種方式：
(1)按照帳面原值確定保險金額。帳面原值指的是房產在建造或購置時所支出的貨幣總額。按帳面投保是一種不足額的投保。
(2)按照帳面原值加成數確定保險金額。帳面原值加成數即在保險人與被保險人協商一致的情況下，在房產帳面原值的基礎上再附加一個成數，使之趨近于重置重建價值。這種投保為足額投保(即保險金額相當于財產實際價值的保險)。
(3)按重置重建成本投保。重置重建成本即重新購置或重新建造房屋所需支付的全部費用。
家庭財產由于沒有帳冊可依，因此家庭房屋的保險金額由投保人根據實際價值，自行估價確定。
109什么是契稅？購房者如何納稅？
契稅是指房屋所有權發生變更時，就當事人所訂契約按房價的一定比例向產權承受人征收的一次性稅收。它是對房地產產權變動征收的一種專門稅種。
1、征收范圍及納稅人。由購買、承典、受贈或交換房屋及土地使用權的單位和個人交納。
2、稅率。1997年4月23日，我國頒布了新的《契稅暫行條例》，規定契稅稅率為3%~5%。具體契稅適用稅率，由省、自治區、直轄市人民政府在稅率范圍內按照本地區的實際情況確定。北京市確定的稅率為4%，目前為推動居民住房消費，按2%稅率減半征收。
110什么是印花稅
？購房者如何納稅？印花稅是對經濟活動和經濟交往中書立、領受憑證征收的一種稅。它是一種兼有行為性質的憑證稅，具有征收面廣、稅負輕、由納稅人自行購買并粘貼印花稅票完成納稅義務等特點。
1、征稅范圍及納稅人。印花稅的課稅對象是房地產交易中的各種憑證。應納印花稅的憑證在《中華人民共和國印花稅暫行條例》中列舉了13類。房屋因賣買、繼承、贈與、交換、分割等發生產權轉移時所書立的產權轉移書據便是其中之一。印花稅由應納稅憑證的書立人或領受人繳納，具體地說，產權轉移書據由立據人繳納，如果立據人未繳或少繳印花稅的，書據的持有人應負責補繳。
2、稅率和計稅方法。房屋產權轉移書據，印花稅按所載金額萬分之五貼花。其應納稅額的計算公式為：應納稅額=計稅金額×適用稅率。
3、減稅、免稅規定。房屋所有人將財產贈給政府、社會福利單位、學校所書立的書據，免納印花稅。
4、納稅地點、期限和繳納方法。印花稅在應納稅憑證書立領受時繳納，合同在簽訂時繳納，產權轉移書據在立據時繳納。
印花稅采取由納稅人自行繳納完稅的方式。整個繳納完稅的程序是：在憑證書立或領受的同時，由納稅人根據憑證上所載的計稅金額自行計算應納稅額，購買相當金額的印花稅票，粘貼在憑證的適當位置，然后自行注銷。注銷的方法是：可以用鋼筆、毛筆等書寫工具，在印花稅票與憑證的交接處畫幾條橫線注銷。不論貼多少枚印花稅票，都要將稅票予以注銷，印花稅票注銷后就完成了納稅手續，納稅人對納稅憑證應按規定的期限妥善保存一個時期，以便稅務人員進行納稅檢查。
對有些憑證應納稅額較大，不便于在憑證上粘貼印花稅票完稅的，納稅人可持證到稅務機關，采取開繳款書或完稅證繳納印花稅的辦法，由稅務機關在憑證上加蓋印花稅收訖專用章。
111房產交易應繳納哪幾種稅？
稅費在房產買賣過程中占有相當重要的位置，因此了解稅費項目種類及繳納的方式對買房者來說很有必要。
房產交易涉及到的稅共有8種，包括：營業稅、城市建設維護稅、教育費附加、固定資產投資方向調節稅、印花稅、契稅、企業所得稅和所得稅。購房人交納的主要是印花稅和契稅。
112簽訂一份嚴謹的房產買賣合同，保障您的合法權益
買房必須謹慎，不能盲目投資，更不能貪圖小利或眼前利益。為使購房有所保障，沒有后顧之優，購房者在買房時要與售房單位簽訂一份正式的經過公證的房產買賣合同。
事先還要做一番詳細的調查準備工作。這些調查準備工作的內容，首先是審查發展商的資格。從法律上講，即指發展商是否具有合同簽約的主體資格。一個合格的發展商應該有房地產開發經營范圍的企業法人營業執照，立項批復、國有土地使用權證、建設用地規劃證、建設工程規劃證、開工證、內(外)銷售許可證，如果是現房，還應有工程驗收合格證。購房者對房屋質量合格證要認真審查，必要時復印留存。只有發展商具備了上述證照文件，才能證明其享有該房產開發的主體資格，其所簽訂的合同才能是合法有效的合同。
購買商品房在審查使用證時，要注意看是否蓋有市房屋土地管理局的公章，是否是“有償使用”。若標有“臨時”字樣，則說明該單位還沒有正式取得土地使用權；北京市房屋土地管理局分別于1994年和1995年制定了外銷、內銷商品房銷售許可證制度，因此如果缺少銷售許可證，則說明發展商的銷售權利不具有合法性；另外在審查許可證時，還應查看上面批準銷售的面積、地點、項目名稱、預售內容等條款。
如果以上這些要檢驗的證照不齊，建議購房人最好不要與這樣的發展商簽訂合同，因為買了這樣的房子的后果，極有可能就是入住后拿不到房產證，小區基礎設施不完善造成生活不方便，或者是購房人無法按時入住使用。
當然，簽訂合同前僅了解這些手續文件是不夠的，還要對房產所在位置、環境、交通、社區規劃和物業管理及社區發展前景等多方面進行考察，只有這樣，所簽的合同才不致盲目。
前期調查了解工作完成之后，購房人要與發展商簽訂正式的房產銷售合同。這一階段非常重要，如果購房合同簽訂得不夠謹慎，條款不夠清晰、準確，那么就會給以后留下許多后患，使自己受到損失。
根據《中華人民共和國經濟合同法》的規定，但凡合同都必須具備以下幾方面的具體條款：標的；數量和質量；價款和酬金；履行的期限、地點及方式；違約責任。有關房地產購銷合同的制定，目前可參考的是國家建設部和國家工商局制定頒布的《商品房買賣合同(示范文本)》，但即使是按照這一規范文本簽訂的合同，在必要的時候，買賣雙方仍需簽訂有關的補充協議，特別是有關房屋面積和購房人付款方式等關鍵條款，一定要有細節性的明確約定。
1、有關房屋面積方面的條款。購房者在簽訂購買現房合同時，在此條款中要求寫明建筑面積，及其建筑面積中含共用面積的組成部分及具體平米數，使用面積平米數，建筑面積與實用面積的比例；購買預售房屋的除應注意上述問題外，還要注意暫測面積與實測面積的誤差問題。因為設計施工圖與建成后房屋面積存有誤差是不可避免的。根據《民法通則》自愿、公平、等價、有償的原則，此條款應如此表述：誤差在3%之內(含3%)，視為正常誤差，但誤差部分應按實際面積和合同中規定的單價進行結算。房號、單元在整樓中的位置示意圖，單元的平面圖也應在合同中寫明或作為附件。
2、關于價格、收費、付款額方面的條款。在一般合同中，價格條款應是比較明確的，每平方米多少錢。但購買期房的人應注意，條款中應有細節項約束發展商不得隨意加價，而且房價中不應包括其他各種不合理費用。發展商要求購房者付出的各種款項，稅費，購房者可要求售房方出示有關規定和證明文件，對于一些不合理的、缺少依據的收費，如發展商聘請律師的費用，委托中介費、銀行手續費等，購房者有權拒付。另外在合同中應明確、詳細規定付款方式，如繳納定金時間、數額、分期付款的步驟
3、房產銷售合同中有關違約責任的條款一般都有“銷售方遇不可抗力導致逾期交房，不承擔責任?！边@樣的表述。這項約定條款是否合理，其附帶注解是否明確，這一點購房人一般都不知其到底是如何含意。
我國《民法通則》第一百五十三條規定：“本法所稱的”不可抗力“是指不能預見，不可避免并不能克服的客觀情況，如：地震、水災、戰爭等?！币勒沾朔?，房產買賣合同中設定有關“不可抗力”的約定應該說是正確的。但實際在房產交易中，現在有一些發展商卻將此條款進行了延伸、擴張。比如有的合同對“不可抗力”做了如下的注解：人力不可抗拒自然災害和其它事故，及售房主所不能控制的其它原因造成的交房延期，銷售方不承擔責任。這樣的約定顯然是賣方對自己的免責范圍過于寬松，是違背法律原則的。售房不能把發展商因自己的過錯，如：對市場判斷不準確投資失誤、項目設計不周密修改方案等因素歸之為不可抗力，同時也不能把應該預計到而沒有預計到的季節影響、上級和政府行為等因素歸之為不可抗力，從而免除自己理應承擔的違約責任。因此簽訂合同時，應特別注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。
另外在合同中，有關房屋質量的條款也是容易產生糾紛的地方。所以購房者在簽合同時一定要詳細地把質量要求寫進合同。如：臥室、廚房、衛生間的裝修標準、等級；建材配備清單、等級；屋內設備清單；水、電、氣、管線暢通；門、窗、家具瑕疵；房屋抗震等級等等上下內外的質量要求都應涉及到。同時合同中還可以規定房屋的保質期、附屬設備保質期等。
再有就是售后物業管理的條款，也是購房人在簽合同時容易忽略的內容。目前我國對于物業管理方面的法律、法規及相關政策尚不健全，房產買賣雙方責任確實不好界定，但購房人還是可能從以下幾個方面進行把握，如：業主對物業管理公司的選擇權利；業主對物業管理方式確定的權利；物業管理公司的職責范圍；物業管理費標準的制定等。具體的說就是業主如何選擇委托的物業管理公司，明確物業管理公司的職責，保證入住后水、電、氣供應，保安、房屋維修、公用設施、郵政、通訊等項服務到位，并按規定收取物業管理費。