商品房銷售培訓問題46-54
46還款期限如何選擇？
貸款期限是越長越好，還是短期的好？這主要取決于購房者的經濟能力及其投資偏好。一般來說，還款期限越長，則每月還款額越低，負擔就相對輕一些；反之，還款期限越短，則每月還款額越高，負擔就相對重一些?？梢?，延長還款期限的目的主要是為了降低每月還款額，但是否期限越長越好呢？讓我們來看一個例子。以借款一萬元為例，如果一年還清，每月還款865元，如果兩年還清，每月只需還款448元，每月還款減少413元，負擔減輕50%左右。而比較第十九年和第二十年，19年的為每還款76元，20年的為每月還款78元，同樣是延長一年，每月負擔只減少2元，約為2%?？梢娖谙捱^長不能使每月還款額大幅度減少，而白白增添了利息負擔。所以合理的期限為5—8年。
47個人住房抵押貸款期限和額度是多少？
根據有關規定，個人住宅抵押貸款期限最長不超過30年。貸款額度最高不超過房屋售價的70%。
借款人逾期償還貸款，以人民銀行(96)頒發156號文件規定，按逾期天數加收逾期額萬分之四的罰金，連同應償還的貸款本息一并計收；借款人連續三個月沒有償還貸款本息或貸款合同期滿沒有還清全部貸款本息的，銀行有權對抵押房屋進行處理，或由擔保人代為歸還貸款本息。
48個人購房如何辦理保險？
個人在購買住房時并無強制保險，但個人因購房申請公積金貸款和商業性個人住房擔保貸款時，貸款銀行要求借款人投保規定險種作為借款條件。銀行所指定的險種主要為住房財產保險，其他涉及的險種還有貸款保證保險、人身保險。
住房保險屬財產險，與抵押行相聯系。該保險與家庭財產保險不同的是其標的專指用貸款購買的住房，不包括住房以外的裝修和其他室內財產。投保抵押住房保險對銀行對個人
都有利。銀行要求購房借款申請人投保此險，是因為在購房借款時住房設置了抵押，抵押物的安全關系到貸款銀行的風險，通過參加保險可以轉嫁因自然災害導致的風險。對個人而言住房價值高，普通家庭需長期積累才能購置，家庭經濟承受不起不測的災禍，就是貸款清償后或不向銀行貸款，也都有必要對住房加保險。
當銀行認為個人購房貸款在還款上存在較大風險時還要求借款人投保貸款保證險種，投保該險保險人要求以所購住房作借款抵押為條件。該保險主要為保障貸款銀行利益，當發生連續3個月借款人無法按合同規定履行還本付息時，保險公司先予以賠償，使銀行及時收回貸款和利息，然后保險公司向借款人追償代付的欠款及利息，如借款人無力償還債務，則保險公司有權處置抵押住房。
作為購房貸款須保險的，銀行方要求保險手續在貸款發放以前辦妥。一般程序為銀行與個人簽訂購房貸款、抵押等合同后就辦理公證和保險，然后辦理抵押登記，最后辦理放款。
48購買一套商品房到底需要花哪些錢？
購買一套商品房費用由以下三部分組成：
(一)房價款：每平方米(建筑面積)售價×建筑面積。
(二)稅費：
1、在交易過程中：
?、倨醵悾嘿I方繳納房價款的4%；建筑面積在120平方米以下的普通住宅減半交，即交2%。
?、谫I賣手續費：120平方米(含)以下的每套房屋買賣交易的手續費為1000元；120-5000平方米(含)的每套房屋交易手續費為3000元；5001平方米以上的每套手續費為10000元。
?、塾』ǘ悾嘿I賣雙方各繳納房價款的0.05%。
?、芄簿S修基金：購房款的2%。
2、在申辦產權證過程中：
?、俚怯涃M：每建筑平方米0.3元。
?、诜课菟袡喙け举M：每證收費4元。
?、塾』ǘ悾好考?元。
(三)物業管理費：按《北京市物業管理收費標準》統一收取。
49看中一套商品房并準備購買，該交定金還是訂金？
按《擔保法》規定，定金是指合同當事人在合同訂立時或合同履行前，為了保證合同的履行而由一方付給另一方一定數量貸幣金額的擔保形式，合同履行后，定金應當收回或抵作價款。給付定金的一方不履行債務的，無權要求返還定金，接受的一方不履行債務的，應當雙倍返還定金。為防止意外，購房者一定要保留好定金收據。另外，按照我國《擔保法》，定金合同是實踐性合同，即以定金的交付為生效條件，若購房者簽訂認購書并約定支付一定數額的定金后，實際上卻并沒有交付定金，不打算買該房時，賣方也不得按認購書向購房者
追討。定金應于簽定合同時交付。定金雖有預付款的性質，卻與預付款有本質的區別：在不履行經濟合同時，預付款沒有擔保作用，不產生定金的法律后果；而付款方不履行合同時，有權要求返還預付款。
訂金是指購房人怕看中的房子不能買到而交的預訂的錢，對合同沒有擔保作用，不像定金對違約情形有處罰的作用，因此，當付款方不想購買時，有權要求開發商退還。
目前，北京樓市上購買商品房和經濟適用住房都有交定金或訂金的做法，但法律和市國土資源和房屋管理局并沒有這方面的規定。
49遇特殊情況，借款合同如何變更或終止？
①借款合同需要變更的，必須經貸款經辦行、借款人及有關各方協商同意，并依法簽訂變更合同。
?、诮杩钊怂劳?、宣告失蹤或喪失勞動能力，其財產繼承人、監護人或受遺贈人繼續履行借款人所簽訂的借款合同的，應簽訂新的借款合同并辦理有關手續。
?、劢杩钊税春贤幎▋斶€全部貸款本息后，抵押物或質押物返還抵押人或出質人，借款合同終止。
50借款人在還款期限內，由于各種原因逾期還款，該怎么處理？
在還款期限內，借款人未
51什么情況下借款人須購買保險？
為使居民合法擁有的住房(含以抵押貸款方式購買的商品房)在遭受自然災害或意外事故的損失后能夠得到經濟補償，當借款人以抵押方式或抵押加階段性保證貸款方式，申請個人住房商業貸款時必須購買財產險?？捎少J款銀行代辦保險手續。
根據有關規定，保險財產限于被保險人合法擁有產權的住房(含以抵押貸款方式購買的商品房)，包括被保險人購買的商品房中計入房屋銷售價格、在銷售合同中列明的房屋附屬
設施和其他室內財產，但該房屋附屬設施和其他室內財產不屬于本保險財產范圍。
由于下列原因造成保險財產損失和費用支出，保險人負賠償責任：①火災、爆炸、水管爆炸；②雷擊、暴雨、洪水、臺風、暴風、龍卷風、雪災、雹災、冰凌、泥流石、崖崩、突發性滑坡、地面突然下降；③空中運行物體的墜落，以及外界建筑物和其他固定物體的倒塌；④在發生上述災害或事故中，為防止其蔓延，采取合理的、必要的施救措施而造成保險財產的損失；⑤以及為減少損失對保險財產采取施救、保護、整理措施而發生的合理費用。
由于下列原因造成的保險財產的損失，保險人不負賠償責任：①戰爭、軍事行動或暴力行為；②核子輻射或各種污染；③地震及其次生災害；④被保險人或其家庭成員的故意行為；⑤保險財產因設計錯誤、原材料缺陷，工藝不善等內在的原因以及自然磨損，正常維修造成的損失所引起的費用。
保證期限：自投保次日(一般從入住之日)12時起到保單約定的終止之日12時止。
財產保險費計算：
保險費=保險金額(即所購房款)×0.56%×保險期限
52申請商業性個人住房貸款有幾種擔保方式？
個人住房貸款實行抵押貸款、質押貸款、保證貸款和抵押加階段性保證貸款四種擔保方式。
?、俚盅嘿J款方式指貸款行以借款人或者第三人提供的符合規定條件的房產作為抵押物而向借款人發放貸款的方式。
?、谫|押貸款方式指借款人或者第三人將憑證式國庫券、國家重點建設債券、金融債券、建設銀行存單等有價證券交由貸款行占有，貸款行以上述權利憑證作為貸款的擔保而向借款人發放貸款的方式。
?、郾ＷC貸款方式指貸款行以借款提供的具有代為清償能力的企業法人單位作為保證人而向其發放貸款的方式。
?、艿盅杭与A段性保證貸款方式指貸款行以借款人提供的所住房作抵押，在借款人取得該住房的房屋所有權證和辦妥抵押登記之前，由開發商提供階段性連帶責任保證而向借款人發放的貸款。最常見的個人商業性住房貸款就是抵押加階段性保證貸款方式。
53申請住房貸款銀行要調查什么？
首先是對申請人的調查。申請人的身份證和戶口(藍印戶口也可以申請，但要有特定條件)，如果用戶成員和直系親屬參與借款，銀行也要檢查身份證和戶口本。如果配偶不在同一戶口內參與借款，還需提供結婚證。申請人如果要求公積金借款，要提供按時交納公積金的證明。對申請人的調查，最重要的是申請人是否具有經濟償還能力。在確定貸款年限時，有時還要考慮到工作年限，如果到法定退休年限還有5年，而申請公積金貸款的年限是10年，那么銀行批準的可能性不大。
對申請人的調查，還包括與房產商簽定的購房合同或協議，并要有購房交款證明。目前個人先交房款的30%，也有可能今后會降到20%，但再降低銀行的風險就大了。
其次是對房產商的調查，包括房產商與貸款申請人簽定的住房合同或協議，這也是非常重要的。房產商的實力不強、經營管理混亂、信譽不佳等都會給買者和銀行住房貸款帶來煩惱和風險。
總之，個人住房貸款還款期比較長，為了避免不必要的麻煩，銀行為安全起見會進行必要的調查。在國外，調查期一般一個月到三個月。
54 商業性個人住房貸款額度最高是多少？貸款期限最長幾年？現行的利率是多少？能不能提前還？
根據中華人民銀行的最新規定，貸款額度最高不超過所購住房全部房款或評估價值的80%，但在實際操作過程中，具體到每個項目，還會因開發商的經濟實力、項目的建設情況、個人的經濟情況等不同而不同。
各家銀行為了吸引客戶，已將貸款期限延長到30年。只要貸款期限和年齡加起來不超過70年，即40歲以下的人士，一般都能申請到30年的貸款。
對資金充裕、并有投資意愿的人來說，長期貸款比較有利?？梢越枞腴L期資金，同時對外作出短期投資，回報足以償還長期借貸并有贏余。
對于資金緊張的購房人，除了還貸以外，沒有更多的錢做其他投資，所以還是首先考慮避免支出過多利息，應以中短期(10-15年)貸款比較合適。北京銀行現在也可以實現提前部分或全部還款。如果購房人收入增加，可以提前償還部分貸款本金或者是一次性償還貸款本息。需要提前還款的應提前15天向銀行提出申請，經貸款銀行同意后，與貸款銀行簽定變更協議。
對于提前部分還款，建行規定必須還月還款額的整倍數，工商行從1997年底開辦了任意時間、任意金額(超過還款額度)的提前還款業務。
貸款利息分兩檔，即1---5年是一檔，6---30年是一檔?，F行的年利率是：貸款期限為5年以內(含5年)的，年利率為5.31%；貸款期限在5年以上的，年利率為5.58%。在提前還款時，如果你原來申請的是6---30年的，而最終在1---5年內還清，利息還要按6---30年那一檔計算。另外，個人住房貸款的利率不是一成不變的，如果人民銀行對利率進行調整，那么受理銀行將在第二年1月1日起通過借款人并執行新的稅率
篇2：商品房銷售培訓問題之113-115
商品房銷售培訓113-115
113忽視《預售合同》附件，可能會惹出糾紛
1998年初，某市發生了兩起商品房糾紛。其中一起是某發展商與預購人在《預售合同》附件“建筑結構、裝修和設備標準”中約定該房屋“樓層高度2.6米”。7月，預購人入室裝修發現房屋凈高僅有2.5米，遂提出退房。另一起爭議同樣是因該附件產生。雙方簽約時，發展商的售樓小姐誤將建成的一期商品房系為“框架結構”的《預售合同》的附頁照樣貼在了二期房系為“混合結構”的《預售合同》附件上。交房時惹出糾紛。
從上述情況看，業內人士認為，不重視商品房交易時合同尤其是附件的簽署，是產生這類糾紛的根源。附件是主合同的組成部分。其效力等同于主合同的法律意義，往往會被忽視。
上述兩起爭議應該說是可以避免的。比如，所謂“樓層高度”，它不是一個嚴謹的概念。發展商在簽約前就應注意，要么按建筑規范明確是“凈高”還是“層高”，要么注寫為“符合政府主管部門規定之標準”。另一起承重結構爭議中，根據許多間接書面材料綜合分析，預購人在簽署《預售合同》后半個月內，曾因欲調整屋內布局，在查閱和了解施工平面圖并請專家自制改動承重墻體的圖紙時，就已經明知建造中房屋是混合結構，而不是框架結構；也確實是售樓小姐隨意地、不經心地誤將一期商品房合同附件照樣搬于二期非框架商品房的《預售合同》，而于合同簽訂八個月后，因其他原因引起要求退房的糾紛。
可見，正確約定《預售合同》附件的內容同樣不可忽視，發展商在附件中所作的任何說明，包括建筑結構、電梯、通訊系統、停車場、綠化率、公共設施等情況的約定，均將構成發展商對客戶所作的承諾，成為約束雙方權利義務的內容之一。
114房地產轉讓合同應具備哪些條款？
所謂房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或其它合法方式將房地產轉移給他人的行為，按《房地產管理法》的有關規定，房地產轉讓應當簽訂書面轉讓合同。 房地產轉讓合同是指房地產的轉讓人與受讓人為明確雙方在房地產轉讓過程中各自的權利和義務而達成的書面一致意見。房地產轉讓合同的主體須是房產所有人；客體是土地使用權和房屋所有權。在房地產轉讓合同中轉讓的房地產交付給受讓方，并將土地使用權或房屋所有權經以合法形式轉給受讓方，受讓方的主要義務是接受房地產并向轉讓方付有關費用。 在日常實踐中，房地產轉讓合同中應具備下列條款： 1、雙方當事人的姓名或名稱、住所。如果訂立房地產轉讓合同的當事人是公民，則應寫明姓名，如果是單位，則應寫單位的全稱。但同時注意，單位應當是能獨立承擔民事責任的法人，有時為了聯系上方便，寫明地址、郵編、電話號碼等。 2、房地產權屬證書名稱及編號。房地產轉讓時，轉讓人對其擬轉讓的房地產應擁有一定權利，也應當有相應的權屬證書，如國有土地使用證、產權證等。為了避免將來產生糾紛和記錄房地產權屬的現狀，就應當在合同中標明權屬證書的名稱及編號。 3、房地產的坐落位置、面積、四至界限。合同中應具體標明房地產的位置，同時還就標明面積的大小及四至界限，標得越細越好，以免糾紛發生。 4、土地使用權的取得方式、時間及年限。在合同中，應明確轉讓方土地使用權的取得方式，是通過出讓而取得還是通過劃撥而取得的，什么時候取得的，政府準允使用年限為多長等。 5、房地產的用途或使用性質。我國對于土地或房屋采用的是規劃許可使用制度。一塊土地，政府在進行規劃時，便對其用途作了規定，使用者不得隨意變更。因此為了避免糾紛的發生，在轉讓合同中要明確規定房地產的用途。 6、成交價格及支付方式。這是房地產轉讓合同的核心條款。成交價格就是轉讓房地產的價格，一般采用大寫的方式，并應明確是以現金支付還是以支票支付；是一次性支付還是分期支付，支付的時間等等。 7、房地產交付使用的時間及過戶時間。在房地產轉讓合同中，應寫明轉讓方何時將房地產交付受讓方。由于房地產是以產權過戶形式來體現所有權的轉移，所以在合同中應約定雙方辦理權屬過戶的時間。 8、雙方的權利和義務。如轉讓方的主要義務是交付房地產，而受讓方的主要義務是支付有關費用等。 9、違約責任。合同中應寫明如果一方不履行合同，應承擔什么樣的責任，如支付違約金、賠償損失、中止、解除合同等。約定違約金的應寫明違約金的具體數額或計算方式。 10、雙方約定的其他事宜。
115如何辦理房屋買賣合同公證？
最近買了一套房，為了保證合同的合法性，想做一個合同的公證，請問應如何辦理？
新浪房產頻道答：申辦房屋買賣合同公證，當事人應當提交以下證明材料：
1、申請人的居民身份證件及復印件；委托代理人代辦的，代理人應提交身份證件和授
權委托書；
2、賣方要提供房屋所有權證書及復印件；
3、出賣共有房屋，賣方應提交其他共有人同意出賣的書面意見；
4、房屋買賣合同文本；當事人可以請公證機關代為草擬；
5、單位購買私房的，買方應當提交房屋管理部門批準買房的批準文件；
6、公證機關認為需要提供的其他證明材料，如房屋藍圖、房屋管理部門對房屋的估價報告等；
房屋買賣合同應當包括以下內容：
(1)當事人的基本情況；
(2)房屋的坐落、種類、間數、結構、質量、面積、附屬設備等；
(3)房屋價款數額、計價標準等，有國家統一價格的，應執行國家法定價格，沒有統一價格的，由買賣雙方參照評估價格自行議定；
(4)付款的時間方式等；
(5)房屋竣工及交付的日期；
(6)辦理房屋產權過戶、登記及其他手續的有關規定；
(7)違約責任；
(8)其他當事人約定的事宜，如合同生效的條件，對不可抗拒事件處理等；
(9)合同的簽訂日期、地點、簽字人等。
篇3：商品房銷售培訓問題之103-112
商品房銷售培訓103-112
103“70年土地使用權”等于房屋產權僅有70年嗎？
購房者在與銷售方簽訂合同時，正規的合同中一般都要有條款注明，房屋所占用土地的使用年限為多少年(住宅用地一般為70年)。根據此項條款，經常有一些購房者提出這樣的疑問：既然土地使用權只有70年，那么是不是我買的房子其所有權也只有70年呢？
《城市房地產管理法》第二十一條規定：土地使用權出讓合同約定的年限屆滿，土地使用者需要繼續使用的，應當至遲于屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。續期的，應重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金”。這一條規定說明，土地使用年限屆滿時，使用者要繼續使用土地的可以申請繼續使用。
104哪些房產的房產稅可以免征？
依據《中華人民共和國房產稅暫行條例》的規定，下列房產免納房產稅：
(1)國家機關、人民團體、軍隊自用的房產；
(2)由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的房產；
(3)宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產；
(4)個人所有非營業用的房產；
(5)經財政部批準免稅的其他房產
105出租房屋如何辦理納稅手續？
企業、自收自支事業單位和房屋管理部門出租房屋，可在辦理正常納稅申報手續時繳納各項稅。其他單位和個人出租房屋，應攜帶房屋所有權證、房產共有權證、國有土地使用證和租賃合同等有關材料，主動到單位所在地或居住地地方稅務機關辦理納稅申報，并按照規定繳納房產稅、城鎮土地使用稅、營業稅、印花稅、企業所得稅以及個人所得稅。如果未按規定自覺履行納稅義務，則按稅收征收管理法有關規定進行處罰。
106什么是城市土地使用稅？購房者如何納稅？
根據1988年7月通過的《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》，征收城鎮土地使用稅的工作從1988年11月1日起正式執行。在此之前，許多城市一直是征收土地使用費，征稅法規實施后，收費的做法即停止執行。
城鎮土地使用稅的納稅人，指在城市、縣城、建制鎮、城市工礦區范圍內使用國有土地的單位和個人。租住公有住宅的住戶不交土地使用稅，居住自購的商品房住宅、私有住宅者都應依法繳稅。征稅的目的是為了更合理地利用城鎮土地，調節土地地差收入在國家、單位、個人三者間的分配，提高土地的使用效率。
城鎮土地使用稅以納稅人的實際占用(使用)的土地面積為計稅依據，按照固定稅額征收。購房者使用的國有土地不僅僅是住宅外墻皮以內的建筑面積，還包括院、公共走道等等。業主分攤住宅樓宇的占地面積計稅，稅額的測定和分攤方法由各省、自治區、直轄市根據本地實際，組織測量，取得科學的依據，通過立法執行。為能使住戶合理地負擔稅賦，國家對城鎮土地使用稅按照城市規模的大小分別規定不同的稅額。按每平米稅額計算，大城市0.5-10元，中等城市0.4-8元，小城市0.3-8元，縣鎮、建制鎮、工礦區0.2-4元。城鎮土地使用稅一般按年計算，分期繳納(分期標準為半年、一季等等)。稅收工作由當地稅務部門負責，繳納期限由各地自行規定。
107購買經濟適用住房要交哪些稅費？
購買經濟適用住房的稅費如下：
1、在交易過程中：
?、倨醵悾嘿I方繳納房價款的4%；建筑面積在120平方米以下的減半交納，即交2%。
?、谫I賣手續費：120平方米以下(含120平方米)的，每套250元；120平方米以上的，每套500元。
?、塾』ǘ悾嘿I方房價款的0.5‰。
?、芄簿S修基金：購房款的2%。
2、在申辦產權證過程中：
?、俚怯涃M：每建筑平方米0.3元。
?、诜课菟袡喙け举M：每證收費4元。
?、塾』ǘ悾好考?元。
108 如何確定房屋財產保險的保險金額？
房屋財產保險合同中的保險金額是被保險人對房屋的投保金額，也是保險人計算保險費的依據和承擔補償責任的最高限額。在簽訂房屋財產保險合同時，必須訂明房屋的保險金額。根據我國財產保險制度的規定，確定房屋財產的保險金額，將依據房屋屬于企業還是家庭而有所不同。
企業房產保險金額的確定有三種方式：
(1)按照帳面原值確定保險金額。帳面原值指的是房產在建造或購置時所支出的貨幣總額。按帳面投保是一種不足額的投保。
(2)按照帳面原值加成數確定保險金額。帳面原值加成數即在保險人與被保險人協商一致的情況下，在房產帳面原值的基礎上再附加一個成數，使之趨近于重置重建價值。這種投保為足額投保(即保險金額相當于財產實際價值的保險)。
(3)按重置重建成本投保。重置重建成本即重新購置或重新建造房屋所需支付的全部費用。
家庭財產由于沒有帳冊可依，因此家庭房屋的保險金額由投保人根據實際價值，自行估價確定。
109什么是契稅？購房者如何納稅？
契稅是指房屋所有權發生變更時，就當事人所訂契約按房價的一定比例向產權承受人征收的一次性稅收。它是對房地產產權變動征收的一種專門稅種。
1、征收范圍及納稅人。由購買、承典、受贈或交換房屋及土地使用權的單位和個人交納。
2、稅率。1997年4月23日，我國頒布了新的《契稅暫行條例》，規定契稅稅率為3%~5%。具體契稅適用稅率，由省、自治區、直轄市人民政府在稅率范圍內按照本地區的實際情況確定。北京市確定的稅率為4%，目前為推動居民住房消費，按2%稅率減半征收。
110什么是印花稅
？購房者如何納稅？印花稅是對經濟活動和經濟交往中書立、領受憑證征收的一種稅。它是一種兼有行為性質的憑證稅，具有征收面廣、稅負輕、由納稅人自行購買并粘貼印花稅票完成納稅義務等特點。
1、征稅范圍及納稅人。印花稅的課稅對象是房地產交易中的各種憑證。應納印花稅的憑證在《中華人民共和國印花稅暫行條例》中列舉了13類。房屋因賣買、繼承、贈與、交換、分割等發生產權轉移時所書立的產權轉移書據便是其中之一。印花稅由應納稅憑證的書立人或領受人繳納，具體地說，產權轉移書據由立據人繳納，如果立據人未繳或少繳印花稅的，書據的持有人應負責補繳。
2、稅率和計稅方法。房屋產權轉移書據，印花稅按所載金額萬分之五貼花。其應納稅額的計算公式為：應納稅額=計稅金額×適用稅率。
3、減稅、免稅規定。房屋所有人將財產贈給政府、社會福利單位、學校所書立的書據，免納印花稅。
4、納稅地點、期限和繳納方法。印花稅在應納稅憑證書立領受時繳納，合同在簽訂時繳納，產權轉移書據在立據時繳納。
印花稅采取由納稅人自行繳納完稅的方式。整個繳納完稅的程序是：在憑證書立或領受的同時，由納稅人根據憑證上所載的計稅金額自行計算應納稅額，購買相當金額的印花稅票，粘貼在憑證的適當位置，然后自行注銷。注銷的方法是：可以用鋼筆、毛筆等書寫工具，在印花稅票與憑證的交接處畫幾條橫線注銷。不論貼多少枚印花稅票，都要將稅票予以注銷，印花稅票注銷后就完成了納稅手續，納稅人對納稅憑證應按規定的期限妥善保存一個時期，以便稅務人員進行納稅檢查。
對有些憑證應納稅額較大，不便于在憑證上粘貼印花稅票完稅的，納稅人可持證到稅務機關，采取開繳款書或完稅證繳納印花稅的辦法，由稅務機關在憑證上加蓋印花稅收訖專用章。
111房產交易應繳納哪幾種稅？
稅費在房產買賣過程中占有相當重要的位置，因此了解稅費項目種類及繳納的方式對買房者來說很有必要。
房產交易涉及到的稅共有8種，包括：營業稅、城市建設維護稅、教育費附加、固定資產投資方向調節稅、印花稅、契稅、企業所得稅和所得稅。購房人交納的主要是印花稅和契稅。
112簽訂一份嚴謹的房產買賣合同，保障您的合法權益
買房必須謹慎，不能盲目投資，更不能貪圖小利或眼前利益。為使購房有所保障，沒有后顧之優，購房者在買房時要與售房單位簽訂一份正式的經過公證的房產買賣合同。
事先還要做一番詳細的調查準備工作。這些調查準備工作的內容，首先是審查發展商的資格。從法律上講，即指發展商是否具有合同簽約的主體資格。一個合格的發展商應該有房地產開發經營范圍的企業法人營業執照，立項批復、國有土地使用權證、建設用地規劃證、建設工程規劃證、開工證、內(外)銷售許可證，如果是現房，還應有工程驗收合格證。購房者對房屋質量合格證要認真審查，必要時復印留存。只有發展商具備了上述證照文件，才能證明其享有該房產開發的主體資格，其所簽訂的合同才能是合法有效的合同。
購買商品房在審查使用證時，要注意看是否蓋有市房屋土地管理局的公章，是否是“有償使用”。若標有“臨時”字樣，則說明該單位還沒有正式取得土地使用權；北京市房屋土地管理局分別于1994年和1995年制定了外銷、內銷商品房銷售許可證制度，因此如果缺少銷售許可證，則說明發展商的銷售權利不具有合法性；另外在審查許可證時，還應查看上面批準銷售的面積、地點、項目名稱、預售內容等條款。
如果以上這些要檢驗的證照不齊，建議購房人最好不要與這樣的發展商簽訂合同，因為買了這樣的房子的后果，極有可能就是入住后拿不到房產證，小區基礎設施不完善造成生活不方便，或者是購房人無法按時入住使用。
當然，簽訂合同前僅了解這些手續文件是不夠的，還要對房產所在位置、環境、交通、社區規劃和物業管理及社區發展前景等多方面進行考察，只有這樣，所簽的合同才不致盲目。
前期調查了解工作完成之后，購房人要與發展商簽訂正式的房產銷售合同。這一階段非常重要，如果購房合同簽訂得不夠謹慎，條款不夠清晰、準確，那么就會給以后留下許多后患，使自己受到損失。
根據《中華人民共和國經濟合同法》的規定，但凡合同都必須具備以下幾方面的具體條款：標的；數量和質量；價款和酬金；履行的期限、地點及方式；違約責任。有關房地產購銷合同的制定，目前可參考的是國家建設部和國家工商局制定頒布的《商品房買賣合同(示范文本)》，但即使是按照這一規范文本簽訂的合同，在必要的時候，買賣雙方仍需簽訂有關的補充協議，特別是有關房屋面積和購房人付款方式等關鍵條款，一定要有細節性的明確約定。
1、有關房屋面積方面的條款。購房者在簽訂購買現房合同時，在此條款中要求寫明建筑面積，及其建筑面積中含共用面積的組成部分及具體平米數，使用面積平米數，建筑面積與實用面積的比例；購買預售房屋的除應注意上述問題外，還要注意暫測面積與實測面積的誤差問題。因為設計施工圖與建成后房屋面積存有誤差是不可避免的。根據《民法通則》自愿、公平、等價、有償的原則，此條款應如此表述：誤差在3%之內(含3%)，視為正常誤差，但誤差部分應按實際面積和合同中規定的單價進行結算。房號、單元在整樓中的位置示意圖，單元的平面圖也應在合同中寫明或作為附件。
2、關于價格、收費、付款額方面的條款。在一般合同中，價格條款應是比較明確的，每平方米多少錢。但購買期房的人應注意，條款中應有細節項約束發展商不得隨意加價，而且房價中不應包括其他各種不合理費用。發展商要求購房者付出的各種款項，稅費，購房者可要求售房方出示有關規定和證明文件，對于一些不合理的、缺少依據的收費，如發展商聘請律師的費用，委托中介費、銀行手續費等，購房者有權拒付。另外在合同中應明確、詳細規定付款方式，如繳納定金時間、數額、分期付款的步驟
3、房產銷售合同中有關違約責任的條款一般都有“銷售方遇不可抗力導致逾期交房，不承擔責任?！边@樣的表述。這項約定條款是否合理，其附帶注解是否明確，這一點購房人一般都不知其到底是如何含意。
我國《民法通則》第一百五十三條規定：“本法所稱的”不可抗力“是指不能預見，不可避免并不能克服的客觀情況，如：地震、水災、戰爭等?！币勒沾朔?，房產買賣合同中設定有關“不可抗力”的約定應該說是正確的。但實際在房產交易中，現在有一些發展商卻將此條款進行了延伸、擴張。比如有的合同對“不可抗力”做了如下的注解：人力不可抗拒自然災害和其它事故，及售房主所不能控制的其它原因造成的交房延期，銷售方不承擔責任。這樣的約定顯然是賣方對自己的免責范圍過于寬松，是違背法律原則的。售房不能把發展商因自己的過錯，如：對市場判斷不準確投資失誤、項目設計不周密修改方案等因素歸之為不可抗力，同時也不能把應該預計到而沒有預計到的季節影響、上級和政府行為等因素歸之為不可抗力，從而免除自己理應承擔的違約責任。因此簽訂合同時，應特別注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。
另外在合同中，有關房屋質量的條款也是容易產生糾紛的地方。所以購房者在簽合同時一定要詳細地把質量要求寫進合同。如：臥室、廚房、衛生間的裝修標準、等級；建材配備清單、等級；屋內設備清單；水、電、氣、管線暢通；門、窗、家具瑕疵；房屋抗震等級等等上下內外的質量要求都應涉及到。同時合同中還可以規定房屋的保質期、附屬設備保質期等。
再有就是售后物業管理的條款，也是購房人在簽合同時容易忽略的內容。目前我國對于物業管理方面的法律、法規及相關政策尚不健全，房產買賣雙方責任確實不好界定，但購房人還是可能從以下幾個方面進行把握，如：業主對物業管理公司的選擇權利；業主對物業管理方式確定的權利；物業管理公司的職責范圍；物業管理費標準的制定等。具體的說就是業主如何選擇委托的物業管理公司，明確物業管理公司的職責，保證入住后水、電、氣供應，保安、房屋維修、公用設施、郵政、通訊等項服務到位，并按規定收取物業管理費。