商品房銷售培訓問題94-102
94購房時是選擇現房好還是期房好
消費者在決定購買房屋時，首先遇到的是選擇現房還是期房，哪種更適合自己？現房具有較強的安全性和直觀性。消費者在購房前可以對所購房屋進行實地考察，對房屋的質量、裝修、區位、室內格局等各個方面進行詳細地了解，將實地調查的結果與房地產廣告、售樓書上的介紹進行對照比較。由于現房是已經建好的實物，購房者可以親眼看到自已將要入住房屋的具體情況，不必為房屋是否會延期交付，質量有無保證等問題擔心，能夠避免購買期房可能帶來的風險做到心中有數，具有較大的安全性。同時，隨著現房建成后，其配套的物業管理已經展開。購房者可以直接了解所購房屋地區的治安、環境、衛生、維修以及配套設施的設置等物業管理工作的優劣，從而為自己的具體購房決策提供了依據。由于現房是已完成的房地產項目，購房者要對此項目的合法性，產權的性質進行調查也是比較容易的。購買現房如果要說有什么不利之處的話，就是與期房相比，現房的價格要高一些。
期房在港、澳地區稱作買“樓花”，這是當前房地產開發普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產項目。購買期房最大的好處是能夠以較低的價格購房，在同等條件下，期房的價格一般要比現房便宜，可能會獲得所購期房的增值收益。但是購買期房與購買現房相比較，購房者承擔的風險相對較大一些。期房能否按時完成，建筑質量能否保證，小區生活配套是否齊全。開發商所做出的各種承諾能否兌現等都是未知數。購房者無法直接檢查自己所購房屋的具體狀況，購房者與開發商之間產生糾分的可能性較大。這使購買期房者可能要承擔以下三個方面的風險：
(1)房屋延期交付使用風險
其中包括兩個方面：①購買者不能如期入住，房屋的使用居住功能無法體現；②屬于投資性購房者延遲收取投資回報時間，也就是延遲回收利息及利潤的時間。
(2)房屋內在品質變換的風險
開發商由于市場信譽和資金實力等方面的原因，對房屋的建筑質量、建筑裝飾材料、建筑結構、配套設施等進行了與購房協議內容不符的調換或延遲使用，使購房者蒙受損失。其中最應該注意的是房屋建筑面積的變化，即合同上約定的住房面積與實際面積有很大的出入。
(3)房屋權屬證件無法按期得到的風險
由于多方面的原因，有可能使開發商無法按期獲得整個項目的房屋權屬證件，購房的業主也就無法按期獲得房屋產權證件。由此可以導致購房者蒙受產權再轉換或抵押融資受阻的風險。
另外，如果購房者選擇購房時機不當，還可能會遇到房地產市場下滑，房地產價格下降所帶來的損失。
總之，消費者在購買房屋時，是選擇現房還是期房，要由購房者根據自已的資金實力、購房需求、房地產市場的具體狀況等方面的因素來作出判斷。
95獲得購房信息有哪些渠道
①媒體廣告包括報刊雜志上的廣告，廣播電視廣告和招商廣告等；②網上查詢；③親友介紹；④開發商或代理商郵寄、發送的宣傳品；⑤售樓書；⑥現場廣告牌；⑦現場展示樣板房；⑧房地產交易展示會；⑨直接與房地產營銷人員進行交流；⑩其他途徑，包括向北京市房地產交易中心、北京市房地產交易所、房地產中介咨詢公司處查詢關于房地產交易的各種資料。
96什么是房屋的所有權、占有權、使用權、收益權和處分權？
房屋的所有權是指對房屋全面支配的權利?！吨腥A人民共和國民法通則》規定，房屋的所有權分為占有權、使用權、收益權和處分權四項權能，這也是房屋所有權的四項基本內容。
房屋的占有權通常由所有權人來行使，但有時也由別人來行使，這就是使用權與所有權分離的情況。例如，房屋出租，就將房屋一定時期內的占有、使用權讓渡給承租人來行使。
房屋的使用權是對房屋的實際利用權力。通過一定法律契約，非房屋所有權人也可獲得房屋的使用權，如房主將房屋租給他人使用。
房屋的收益權是指房主收取房屋財產所產生的各種收益。例如出租房屋，房主從房客處收取租金。
房屋的處分權是所有權中一項最基本的權能。房屋的處分權由房主行使。有時房屋處分權也受到一定的限制。如房主作為債務人以住房作抵押向債權人借債，若是到期不能清償債務，債權人可以處分房屋并優先受償。
97什么是住宅的“全部產權”和“部分產權”？
國務院發布的《關于繼續積極穩妥地進行城鎮住房制度改革的通知》中，對“全部產權”和“部分產權”都作了明確的規定。
“全部產權”是指按市場價和成本價購買的房屋，購房者擁有全部產權。經濟適用房亦屬于全部產權。
“部分產權”是指職工按標準價購買的公有住宅。在國家規定的住房面積之內，職工按標準價購房后只擁有部分產權，可以繼承和出售，但出售時原產權單位有優先購買權，售房的收入在扣除有關稅費后，按個人和單位所占的產權比例進行分配。
“部分產權”與“全部產權”的不同之處在于，“部分產權”雖然具有永久使用權和繼承權，但在出售時要與原售房單位分割收益。目前，已經取消標準價售房方式，原按標準價向職工售賣的公房，提倡職工補足成本價價款，轉為全部產權。
98申請房屋所有權變更應提交哪些證件？
房屋在轉讓、交換、贈與、繼承之后，其所有權將隨之發生轉移，當事人雙方須到房地產管理部門申請登記，并辦理房屋所有權變更手續。
根據有關規定，在當地房地產交易所申請辦理城市房屋所有權登記或轉讓、變更手續時，應該按照以下不同的情況分別提交以下不同的證件：
1、新建的房屋辦理所有權登記時，須提交房屋所在地規劃部門批準的建設許可證和建筑圖紙。對于新建造的商品房來講，這項工作一般由開發商來完成，
2、購買的房屋，須提交原房產產權證、買賣合同及完稅證據。
3、受贈的房屋，須提交原房產產權證、贈與書、和公證書。
4、屬于交換的房屋，須提交原房屋所有權證、雙方簽訂的協議書或契約。
5、屬于繼承的房屋，須提交房屋所有權證、遺囑、繼承人接受遺產或認可他人接受遺產的證明。
6、屬于析產、分割的房屋，須提交原房屋所有權證、分家析產單或分割單。
7、屬于獲準拆除的房屋，須提交原房屋所有權證和批準拆除的證件。
需要提醒登記人注意的是，根據有關規定，在辦理房屋所有權登記時，如果申請人提供的證件不齊全或是不清楚，登記機關有權暫緩或不予辦理登記。
99如何辦理房屋產權過戶登記手續？
《城市房地產開發經營管理條例》中規定：“預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件?！?BR> 房屋買賣的所有權過戶和轉移登記，一般在購房者購房后，由買賣雙方或售房單位代理到住房所在地房產和土地管理部門辦理過戶與產權轉移登記手續。
房屋產權證是對進行了房屋產權登記后所發證件的統稱。根據登記的產權情況又可分為《房屋所有權證》、《房屋共有權保持證》和《房屋他項權證》三種。
《房屋所有權證》發給擁有房屋所有權人?！斗课莨灿袡啾３肿C》發給房屋共有人?！斗课菟棛嘧C》發給與房屋所有權有關的其他財產權人，如典權人、抵押權人等。
《房屋產權證》一旦遺失，應盡快到原發證機關申請補領新證。申請人應提交補領新證申請書和登載遺失聲明的報紙一份，經房管機關審查確認后，補發新證，并按規定征收重新登記費用。
100什么是房地產登記？
房地產登記，即房地產產權登記，它是國家為健全法制，加強城鎮房地產管理，依法確認房地產產權的法定手續。城市房地產權屬都必須向房地產所在地的房地產管理機關申請登記。經審查確認產權后，由房地產管理機關發給《房地產產權證》。產權登記是房地產管理的行政手段，只有通過產權登記，才能對各類房地產權屬實施有效的管理。
房地產登記時要對權利人、權利性質、權屬來源、取得時間、產權變化情況和房地產面積、結構、用途、價值、等級、坐落、坐標、形狀等進行記載。房地產登記可以起到明確房地產邊界、面積，明確房地產權利人，明確房地產產權狀況等三方面的作用。
101住宅的結構有哪些形式？
商品住宅的結構形式主要是以其承重結構所用的材料來劃分，一般可以分為：“磚混結構、磚木結構和鋼筋混凝土結構”，三種形式情況如下：
(1)磚混結構住宅
磚混結構是指建筑物中豎向承重結構的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用鋼筋混凝土結構。通俗地講，磚混結構是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結構。
(2)磚木結構住宅
磚木結構住宅是指建筑物中承重結構的墻、柱采用磚砌筑或砌塊砌筑，樓板結構、屋架用木結構而共同構筑成的房屋。
(3)鋼筋混凝土結構住宅
鋼筋混凝土結構住宅是指房屋的主要承重結構如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結構抗震性能好，整體性強，抗腐蝕耐火能力強，經久耐用。
102買房后是否擁有土地所有權？
根據《中華人民共和國土地管理法》的規定。我國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。城市市區的土地屬于全民所有，農村和城市效區的土地，除法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有，宅基地和自留地、自留山屬于集體所有。同時還規定，國有土地可以依法確定給全民所有制單位和集體所有制單位使用，國有土地和集體所有的土地可以依法確定給個人使用?！吨腥A人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中還規定：“地上建筑物、其他附著物的所有權人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內的土地使用權?！备鶕鲜鲆幎?，消費者購買商品房后，對自己所有的房屋所占用的土地，不享有所有權，只擁有土地的使用權。
篇2：商品房銷售培訓問題之113-115
商品房銷售培訓113-115
113忽視《預售合同》附件，可能會惹出糾紛
1998年初，某市發生了兩起商品房糾紛。其中一起是某發展商與預購人在《預售合同》附件“建筑結構、裝修和設備標準”中約定該房屋“樓層高度2.6米”。7月，預購人入室裝修發現房屋凈高僅有2.5米，遂提出退房。另一起爭議同樣是因該附件產生。雙方簽約時，發展商的售樓小姐誤將建成的一期商品房系為“框架結構”的《預售合同》的附頁照樣貼在了二期房系為“混合結構”的《預售合同》附件上。交房時惹出糾紛。
從上述情況看，業內人士認為，不重視商品房交易時合同尤其是附件的簽署，是產生這類糾紛的根源。附件是主合同的組成部分。其效力等同于主合同的法律意義，往往會被忽視。
上述兩起爭議應該說是可以避免的。比如，所謂“樓層高度”，它不是一個嚴謹的概念。發展商在簽約前就應注意，要么按建筑規范明確是“凈高”還是“層高”，要么注寫為“符合政府主管部門規定之標準”。另一起承重結構爭議中，根據許多間接書面材料綜合分析，預購人在簽署《預售合同》后半個月內，曾因欲調整屋內布局，在查閱和了解施工平面圖并請專家自制改動承重墻體的圖紙時，就已經明知建造中房屋是混合結構，而不是框架結構；也確實是售樓小姐隨意地、不經心地誤將一期商品房合同附件照樣搬于二期非框架商品房的《預售合同》，而于合同簽訂八個月后，因其他原因引起要求退房的糾紛。
可見，正確約定《預售合同》附件的內容同樣不可忽視，發展商在附件中所作的任何說明，包括建筑結構、電梯、通訊系統、停車場、綠化率、公共設施等情況的約定，均將構成發展商對客戶所作的承諾，成為約束雙方權利義務的內容之一。
114房地產轉讓合同應具備哪些條款？
所謂房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或其它合法方式將房地產轉移給他人的行為，按《房地產管理法》的有關規定，房地產轉讓應當簽訂書面轉讓合同。 房地產轉讓合同是指房地產的轉讓人與受讓人為明確雙方在房地產轉讓過程中各自的權利和義務而達成的書面一致意見。房地產轉讓合同的主體須是房產所有人；客體是土地使用權和房屋所有權。在房地產轉讓合同中轉讓的房地產交付給受讓方，并將土地使用權或房屋所有權經以合法形式轉給受讓方，受讓方的主要義務是接受房地產并向轉讓方付有關費用。 在日常實踐中，房地產轉讓合同中應具備下列條款： 1、雙方當事人的姓名或名稱、住所。如果訂立房地產轉讓合同的當事人是公民，則應寫明姓名，如果是單位，則應寫單位的全稱。但同時注意，單位應當是能獨立承擔民事責任的法人，有時為了聯系上方便，寫明地址、郵編、電話號碼等。 2、房地產權屬證書名稱及編號。房地產轉讓時，轉讓人對其擬轉讓的房地產應擁有一定權利，也應當有相應的權屬證書，如國有土地使用證、產權證等。為了避免將來產生糾紛和記錄房地產權屬的現狀，就應當在合同中標明權屬證書的名稱及編號。 3、房地產的坐落位置、面積、四至界限。合同中應具體標明房地產的位置，同時還就標明面積的大小及四至界限，標得越細越好，以免糾紛發生。 4、土地使用權的取得方式、時間及年限。在合同中，應明確轉讓方土地使用權的取得方式，是通過出讓而取得還是通過劃撥而取得的，什么時候取得的，政府準允使用年限為多長等。 5、房地產的用途或使用性質。我國對于土地或房屋采用的是規劃許可使用制度。一塊土地，政府在進行規劃時，便對其用途作了規定，使用者不得隨意變更。因此為了避免糾紛的發生，在轉讓合同中要明確規定房地產的用途。 6、成交價格及支付方式。這是房地產轉讓合同的核心條款。成交價格就是轉讓房地產的價格，一般采用大寫的方式，并應明確是以現金支付還是以支票支付；是一次性支付還是分期支付，支付的時間等等。 7、房地產交付使用的時間及過戶時間。在房地產轉讓合同中，應寫明轉讓方何時將房地產交付受讓方。由于房地產是以產權過戶形式來體現所有權的轉移，所以在合同中應約定雙方辦理權屬過戶的時間。 8、雙方的權利和義務。如轉讓方的主要義務是交付房地產，而受讓方的主要義務是支付有關費用等。 9、違約責任。合同中應寫明如果一方不履行合同，應承擔什么樣的責任，如支付違約金、賠償損失、中止、解除合同等。約定違約金的應寫明違約金的具體數額或計算方式。 10、雙方約定的其他事宜。
115如何辦理房屋買賣合同公證？
最近買了一套房，為了保證合同的合法性，想做一個合同的公證，請問應如何辦理？
新浪房產頻道答：申辦房屋買賣合同公證，當事人應當提交以下證明材料：
1、申請人的居民身份證件及復印件；委托代理人代辦的，代理人應提交身份證件和授
權委托書；
2、賣方要提供房屋所有權證書及復印件；
3、出賣共有房屋，賣方應提交其他共有人同意出賣的書面意見；
4、房屋買賣合同文本；當事人可以請公證機關代為草擬；
5、單位購買私房的，買方應當提交房屋管理部門批準買房的批準文件；
6、公證機關認為需要提供的其他證明材料，如房屋藍圖、房屋管理部門對房屋的估價報告等；
房屋買賣合同應當包括以下內容：
(1)當事人的基本情況；
(2)房屋的坐落、種類、間數、結構、質量、面積、附屬設備等；
(3)房屋價款數額、計價標準等，有國家統一價格的，應執行國家法定價格，沒有統一價格的，由買賣雙方參照評估價格自行議定；
(4)付款的時間方式等；
(5)房屋竣工及交付的日期；
(6)辦理房屋產權過戶、登記及其他手續的有關規定；
(7)違約責任；
(8)其他當事人約定的事宜，如合同生效的條件，對不可抗拒事件處理等；
(9)合同的簽訂日期、地點、簽字人等。
篇3：商品房銷售培訓問題之103-112
商品房銷售培訓103-112
103“70年土地使用權”等于房屋產權僅有70年嗎？
購房者在與銷售方簽訂合同時，正規的合同中一般都要有條款注明，房屋所占用土地的使用年限為多少年(住宅用地一般為70年)。根據此項條款，經常有一些購房者提出這樣的疑問：既然土地使用權只有70年，那么是不是我買的房子其所有權也只有70年呢？
《城市房地產管理法》第二十一條規定：土地使用權出讓合同約定的年限屆滿，土地使用者需要繼續使用的，應當至遲于屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。續期的，應重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金”。這一條規定說明，土地使用年限屆滿時，使用者要繼續使用土地的可以申請繼續使用。
104哪些房產的房產稅可以免征？
依據《中華人民共和國房產稅暫行條例》的規定，下列房產免納房產稅：
(1)國家機關、人民團體、軍隊自用的房產；
(2)由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的房產；
(3)宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產；
(4)個人所有非營業用的房產；
(5)經財政部批準免稅的其他房產
105出租房屋如何辦理納稅手續？
企業、自收自支事業單位和房屋管理部門出租房屋，可在辦理正常納稅申報手續時繳納各項稅。其他單位和個人出租房屋，應攜帶房屋所有權證、房產共有權證、國有土地使用證和租賃合同等有關材料，主動到單位所在地或居住地地方稅務機關辦理納稅申報，并按照規定繳納房產稅、城鎮土地使用稅、營業稅、印花稅、企業所得稅以及個人所得稅。如果未按規定自覺履行納稅義務，則按稅收征收管理法有關規定進行處罰。
106什么是城市土地使用稅？購房者如何納稅？
根據1988年7月通過的《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》，征收城鎮土地使用稅的工作從1988年11月1日起正式執行。在此之前，許多城市一直是征收土地使用費，征稅法規實施后，收費的做法即停止執行。
城鎮土地使用稅的納稅人，指在城市、縣城、建制鎮、城市工礦區范圍內使用國有土地的單位和個人。租住公有住宅的住戶不交土地使用稅，居住自購的商品房住宅、私有住宅者都應依法繳稅。征稅的目的是為了更合理地利用城鎮土地，調節土地地差收入在國家、單位、個人三者間的分配，提高土地的使用效率。
城鎮土地使用稅以納稅人的實際占用(使用)的土地面積為計稅依據，按照固定稅額征收。購房者使用的國有土地不僅僅是住宅外墻皮以內的建筑面積，還包括院、公共走道等等。業主分攤住宅樓宇的占地面積計稅，稅額的測定和分攤方法由各省、自治區、直轄市根據本地實際，組織測量，取得科學的依據，通過立法執行。為能使住戶合理地負擔稅賦，國家對城鎮土地使用稅按照城市規模的大小分別規定不同的稅額。按每平米稅額計算，大城市0.5-10元，中等城市0.4-8元，小城市0.3-8元，縣鎮、建制鎮、工礦區0.2-4元。城鎮土地使用稅一般按年計算，分期繳納(分期標準為半年、一季等等)。稅收工作由當地稅務部門負責，繳納期限由各地自行規定。
107購買經濟適用住房要交哪些稅費？
購買經濟適用住房的稅費如下：
1、在交易過程中：
?、倨醵悾嘿I方繳納房價款的4%；建筑面積在120平方米以下的減半交納，即交2%。
?、谫I賣手續費：120平方米以下(含120平方米)的，每套250元；120平方米以上的，每套500元。
?、塾』ǘ悾嘿I方房價款的0.5‰。
?、芄簿S修基金：購房款的2%。
2、在申辦產權證過程中：
?、俚怯涃M：每建筑平方米0.3元。
?、诜课菟袡喙け举M：每證收費4元。
?、塾』ǘ悾好考?元。
108 如何確定房屋財產保險的保險金額？
房屋財產保險合同中的保險金額是被保險人對房屋的投保金額，也是保險人計算保險費的依據和承擔補償責任的最高限額。在簽訂房屋財產保險合同時，必須訂明房屋的保險金額。根據我國財產保險制度的規定，確定房屋財產的保險金額，將依據房屋屬于企業還是家庭而有所不同。
企業房產保險金額的確定有三種方式：
(1)按照帳面原值確定保險金額。帳面原值指的是房產在建造或購置時所支出的貨幣總額。按帳面投保是一種不足額的投保。
(2)按照帳面原值加成數確定保險金額。帳面原值加成數即在保險人與被保險人協商一致的情況下，在房產帳面原值的基礎上再附加一個成數，使之趨近于重置重建價值。這種投保為足額投保(即保險金額相當于財產實際價值的保險)。
(3)按重置重建成本投保。重置重建成本即重新購置或重新建造房屋所需支付的全部費用。
家庭財產由于沒有帳冊可依，因此家庭房屋的保險金額由投保人根據實際價值，自行估價確定。
109什么是契稅？購房者如何納稅？
契稅是指房屋所有權發生變更時，就當事人所訂契約按房價的一定比例向產權承受人征收的一次性稅收。它是對房地產產權變動征收的一種專門稅種。
1、征收范圍及納稅人。由購買、承典、受贈或交換房屋及土地使用權的單位和個人交納。
2、稅率。1997年4月23日，我國頒布了新的《契稅暫行條例》，規定契稅稅率為3%~5%。具體契稅適用稅率，由省、自治區、直轄市人民政府在稅率范圍內按照本地區的實際情況確定。北京市確定的稅率為4%，目前為推動居民住房消費，按2%稅率減半征收。
110什么是印花稅
？購房者如何納稅？印花稅是對經濟活動和經濟交往中書立、領受憑證征收的一種稅。它是一種兼有行為性質的憑證稅，具有征收面廣、稅負輕、由納稅人自行購買并粘貼印花稅票完成納稅義務等特點。
1、征稅范圍及納稅人。印花稅的課稅對象是房地產交易中的各種憑證。應納印花稅的憑證在《中華人民共和國印花稅暫行條例》中列舉了13類。房屋因賣買、繼承、贈與、交換、分割等發生產權轉移時所書立的產權轉移書據便是其中之一。印花稅由應納稅憑證的書立人或領受人繳納，具體地說，產權轉移書據由立據人繳納，如果立據人未繳或少繳印花稅的，書據的持有人應負責補繳。
2、稅率和計稅方法。房屋產權轉移書據，印花稅按所載金額萬分之五貼花。其應納稅額的計算公式為：應納稅額=計稅金額×適用稅率。
3、減稅、免稅規定。房屋所有人將財產贈給政府、社會福利單位、學校所書立的書據，免納印花稅。
4、納稅地點、期限和繳納方法。印花稅在應納稅憑證書立領受時繳納，合同在簽訂時繳納，產權轉移書據在立據時繳納。
印花稅采取由納稅人自行繳納完稅的方式。整個繳納完稅的程序是：在憑證書立或領受的同時，由納稅人根據憑證上所載的計稅金額自行計算應納稅額，購買相當金額的印花稅票，粘貼在憑證的適當位置，然后自行注銷。注銷的方法是：可以用鋼筆、毛筆等書寫工具，在印花稅票與憑證的交接處畫幾條橫線注銷。不論貼多少枚印花稅票，都要將稅票予以注銷，印花稅票注銷后就完成了納稅手續，納稅人對納稅憑證應按規定的期限妥善保存一個時期，以便稅務人員進行納稅檢查。
對有些憑證應納稅額較大，不便于在憑證上粘貼印花稅票完稅的，納稅人可持證到稅務機關，采取開繳款書或完稅證繳納印花稅的辦法，由稅務機關在憑證上加蓋印花稅收訖專用章。
111房產交易應繳納哪幾種稅？
稅費在房產買賣過程中占有相當重要的位置，因此了解稅費項目種類及繳納的方式對買房者來說很有必要。
房產交易涉及到的稅共有8種，包括：營業稅、城市建設維護稅、教育費附加、固定資產投資方向調節稅、印花稅、契稅、企業所得稅和所得稅。購房人交納的主要是印花稅和契稅。
112簽訂一份嚴謹的房產買賣合同，保障您的合法權益
買房必須謹慎，不能盲目投資，更不能貪圖小利或眼前利益。為使購房有所保障，沒有后顧之優，購房者在買房時要與售房單位簽訂一份正式的經過公證的房產買賣合同。
事先還要做一番詳細的調查準備工作。這些調查準備工作的內容，首先是審查發展商的資格。從法律上講，即指發展商是否具有合同簽約的主體資格。一個合格的發展商應該有房地產開發經營范圍的企業法人營業執照，立項批復、國有土地使用權證、建設用地規劃證、建設工程規劃證、開工證、內(外)銷售許可證，如果是現房，還應有工程驗收合格證。購房者對房屋質量合格證要認真審查，必要時復印留存。只有發展商具備了上述證照文件，才能證明其享有該房產開發的主體資格，其所簽訂的合同才能是合法有效的合同。
購買商品房在審查使用證時，要注意看是否蓋有市房屋土地管理局的公章，是否是“有償使用”。若標有“臨時”字樣，則說明該單位還沒有正式取得土地使用權；北京市房屋土地管理局分別于1994年和1995年制定了外銷、內銷商品房銷售許可證制度，因此如果缺少銷售許可證，則說明發展商的銷售權利不具有合法性；另外在審查許可證時，還應查看上面批準銷售的面積、地點、項目名稱、預售內容等條款。
如果以上這些要檢驗的證照不齊，建議購房人最好不要與這樣的發展商簽訂合同，因為買了這樣的房子的后果，極有可能就是入住后拿不到房產證，小區基礎設施不完善造成生活不方便，或者是購房人無法按時入住使用。
當然，簽訂合同前僅了解這些手續文件是不夠的，還要對房產所在位置、環境、交通、社區規劃和物業管理及社區發展前景等多方面進行考察，只有這樣，所簽的合同才不致盲目。
前期調查了解工作完成之后，購房人要與發展商簽訂正式的房產銷售合同。這一階段非常重要，如果購房合同簽訂得不夠謹慎，條款不夠清晰、準確，那么就會給以后留下許多后患，使自己受到損失。
根據《中華人民共和國經濟合同法》的規定，但凡合同都必須具備以下幾方面的具體條款：標的；數量和質量；價款和酬金；履行的期限、地點及方式；違約責任。有關房地產購銷合同的制定，目前可參考的是國家建設部和國家工商局制定頒布的《商品房買賣合同(示范文本)》，但即使是按照這一規范文本簽訂的合同，在必要的時候，買賣雙方仍需簽訂有關的補充協議，特別是有關房屋面積和購房人付款方式等關鍵條款，一定要有細節性的明確約定。
1、有關房屋面積方面的條款。購房者在簽訂購買現房合同時，在此條款中要求寫明建筑面積，及其建筑面積中含共用面積的組成部分及具體平米數，使用面積平米數，建筑面積與實用面積的比例；購買預售房屋的除應注意上述問題外，還要注意暫測面積與實測面積的誤差問題。因為設計施工圖與建成后房屋面積存有誤差是不可避免的。根據《民法通則》自愿、公平、等價、有償的原則，此條款應如此表述：誤差在3%之內(含3%)，視為正常誤差，但誤差部分應按實際面積和合同中規定的單價進行結算。房號、單元在整樓中的位置示意圖，單元的平面圖也應在合同中寫明或作為附件。
2、關于價格、收費、付款額方面的條款。在一般合同中，價格條款應是比較明確的，每平方米多少錢。但購買期房的人應注意，條款中應有細節項約束發展商不得隨意加價，而且房價中不應包括其他各種不合理費用。發展商要求購房者付出的各種款項，稅費，購房者可要求售房方出示有關規定和證明文件，對于一些不合理的、缺少依據的收費，如發展商聘請律師的費用，委托中介費、銀行手續費等，購房者有權拒付。另外在合同中應明確、詳細規定付款方式，如繳納定金時間、數額、分期付款的步驟
3、房產銷售合同中有關違約責任的條款一般都有“銷售方遇不可抗力導致逾期交房，不承擔責任?！边@樣的表述。這項約定條款是否合理，其附帶注解是否明確，這一點購房人一般都不知其到底是如何含意。
我國《民法通則》第一百五十三條規定：“本法所稱的”不可抗力“是指不能預見，不可避免并不能克服的客觀情況，如：地震、水災、戰爭等?！币勒沾朔?，房產買賣合同中設定有關“不可抗力”的約定應該說是正確的。但實際在房產交易中，現在有一些發展商卻將此條款進行了延伸、擴張。比如有的合同對“不可抗力”做了如下的注解：人力不可抗拒自然災害和其它事故，及售房主所不能控制的其它原因造成的交房延期，銷售方不承擔責任。這樣的約定顯然是賣方對自己的免責范圍過于寬松，是違背法律原則的。售房不能把發展商因自己的過錯，如：對市場判斷不準確投資失誤、項目設計不周密修改方案等因素歸之為不可抗力，同時也不能把應該預計到而沒有預計到的季節影響、上級和政府行為等因素歸之為不可抗力，從而免除自己理應承擔的違約責任。因此簽訂合同時，應特別注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。
另外在合同中，有關房屋質量的條款也是容易產生糾紛的地方。所以購房者在簽合同時一定要詳細地把質量要求寫進合同。如：臥室、廚房、衛生間的裝修標準、等級；建材配備清單、等級；屋內設備清單；水、電、氣、管線暢通；門、窗、家具瑕疵；房屋抗震等級等等上下內外的質量要求都應涉及到。同時合同中還可以規定房屋的保質期、附屬設備保質期等。
再有就是售后物業管理的條款，也是購房人在簽合同時容易忽略的內容。目前我國對于物業管理方面的法律、法規及相關政策尚不健全，房產買賣雙方責任確實不好界定，但購房人還是可能從以下幾個方面進行把握，如：業主對物業管理公司的選擇權利；業主對物業管理方式確定的權利；物業管理公司的職責范圍；物業管理費標準的制定等。具體的說就是業主如何選擇委托的物業管理公司，明確物業管理公司的職責，保證入住后水、電、氣供應，保安、房屋維修、公用設施、郵政、通訊等項服務到位，并按規定收取物業管理費。