20**年房地產估價師考試案例分析試題(B)
甲酒樓一年前重新裝修后出租給乙餐飲公司經營,租期5年。估價機構現對該酒樓進行拆遷估價,酒樓業主不配合拆遷工作,不允許估價人員進入酒樓實地查勘。根據拆遷人提供的資料,該酒樓產權清晰,權屬證書齊全,用途合法,無違章搭建。
請問:
1.針對該類拆遷估價,在估價程序上應特殊注意哪些環節?
2.裝修補償應如何確定?
3.對已存在的租賃關系,估價時應如何處理?
(1)估價程序上應特殊注意:
1)被拆遷人不允許估價人員進入酒樓實地查勘,估價人員應做好無利害關系第三人見證工作。并在報告中作出相應說明。
2)估價機構應將分戶初步估價結果向被拆遷人公示7日,并進行現場說明。
3)公示期滿后,估價機構將整體估價報告和分戶估價報告提交委托人,并由委托人向被拆遷人轉交分戶報告。
(2)房屋室內自行裝飾裝修補償金額由拆遷人和被拆遷人協商確定;協商不成的,可以通過委托評估機構確定。
(3)價不考慮的房屋租賃因素的影響。
某房地產估價機構承接了一住宅爛尾樓轉讓價格的評估業務,估價時點為20**年6月15日。根據委托方提供的資料,該爛尾樓項目的土地是20**年6月通過出讓取得,20**年6月開始建設。委托方提供的實際成本價格為1800元/㎡,包括土地取得成本、開發成本、管理費用、銷售費用.銷售稅金和期望利潤,并計算了自20**年6月至估價時點的投資利息。估價人員經調查核實.認為委托方所列支的各項實際成本費用符合支出當時的正常市場情況,為此,在采用成本法估價時確定該房地產的重置價格為1800元/㎡。
請問:
(1)估價人員這樣確定該房地產的重置價格有哪些錯誤?
(2)在此基礎上還應考慮哪些因素才能得出積算價格?
篇2：房地產估價師物業管理模擬試題(下)
房地產估價師物業管理模擬試題(下)
多項選擇題
1.物業服務合同的履行,是指債務人全面地、適當地完成約定義務,以使債權人的債權得到完全實現,物業服務合同當事人在履行合同過程中應堅持( )。
A.實際履行的原則 B.承諾履行的原則
C.全面履行的原則 D.分片履行的原則
E.階段履行的原則
2.物業服務合同是由物業管理企業提供物業管理服務的合同,一般來講,物業服務合同的類型有( )。
A.新建物業的建設單位與其選聘的物業管理企業所簽訂的前期物業服務合同
B.新建物業的施工單位與其選聘的物業管理企業所簽訂的物業服務合同
C.全體業主與其選聘的物業管理企業所簽訂的物業服務合同
D.業主大會與其選聘的物業管理企業所簽訂的物業服務合同
E.業主委員會與其選聘的物業管理企業所簽訂的物業服務合同
3.物業管理項目的招標機構可聘請有關部門人員和物業管理方面的專家組成,其主要任務是( )。
A.負責招標的整個活動 B.組織開標、評標、決標和商務談判 .
C.與中標的物業管理企業簽訂物業服務合同 D.監督物業管理合同實施狀況
E.編制《招標章程》、《招標項目說明書》、《物業管理合同》等
4.物業服務合同終止的原因包括( )。
A.物業管理企業宣布破產 B.物業管理企業或業主委員會單方宣布解除合同的
C.物業管理合同約定的物業管理服務期限屆滿,雙方又沒有續簽合同的
D.物業管理企業沒有達到物業管理要求,經期限整改逾期仍未達到要求,業主委員會有權終止合同
E.業主委員會嚴重違反合同約定,致使物業管理企業無法對物業進行有效管理,物業管理企業有權解除合同
篇3：房地產估價師物業管理模擬試題(上)
房地產估價師物業管理模擬試題(上)
1.物業管理項目部門在人力資源配置上要符合( )的原則。
A.德才兼備,一專多能 B.精干高效,一專多能
C.因崗設人、一專多能 D.人事結合,團結協作
2.公司或頊目管理根據項目發生的成本進行費用測算,根據測算依據與( )進行協商,確定物業管理費的收費標準。
A.物業建設單位 B.業主大會
C.相關建設職能部門 D.物業建設單位或業主大會
3.物業服務合同既是( )合同又是諾成合同。
A.承諾 B.要約
C.雙責 D.雙務
4.下列( )不屬于招標文件。
A.《物業服務合同》 B.《招標單》
C.《招標須知》 D.《招標公告》
5."物業檔次高,整體形象好,業主、物業使用人文化素質高"。符合上述特點的物業類型是( )。
A.商場 B.工業廠房
C.住宅D.寫字樓
6.物業管理項目是指由一個相對獨立的物業或相關組群物業所構成的一個物業管理單位,項目管理的中心流程是( ),這是一種項目營運新的管理模式,大大提高了項目部的工作效率,提高了服務質量。
A.財務管 B.客戶服務
C.成本控制 D.品質管理
7.高層樓宇是指( )的建筑物。
A.10層以上,30層以下 B.15層以上,30層以下