(一)土地的使用年限是如何確定的?

　　凡與淄博市規劃國土局簽訂《土地使用權出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國家規定執行①居住用地70年②工業用地、教育、科技、文化衛生，體育及綜合或其他用地50年③商業、旅游、娛樂用地40年

　　(二)房地產開發商預售商品房地產時應符合什么條件:①土地使用權已經依法登記，取得房地產權利證書②取得《建筑許可證》和《開工許可證》③除付清地價款之外，投入開發建筑的資金已達工程預算④房地產開發商和金融機構已簽訂預售款監管協議⑤土地使用權未抵押或者已解除抵押關系。

　　符合上列條件的，經主管部門核準后發給《房地產預售許可證》。核定外銷的商品住宅還應發給《商品住宅外銷許可證》

　　(二)在什么情況下買房需簽訂房地產銷售合同?在什么情況下買房需簽訂房地產預售合同?

　　欲購買已竣工驗收，::交付使用的商品房，買賣雙方需簽訂房地產現售合同，購買尚未竣工驗收的房地產時，應簽訂房地產預售合同。

　　(三)現在頒發的《房地產證》與過去有關部門頒發的《房屋所有權證》，《國有土地使用權證》有何區別?為什么要換證。

　　現在頒發的《房地產證》是由原《房屋所有權證》，《國有土地使用權證》合二為一，統一制作成單一的《房地產證》由一個部門統一頒發。為了實現房地產一體化管理，為統一《房地產證》的發放，加強房地產權管理，過去的《房屋所有權證》，《國有土地使用權證》都要更換成新《房地產證》但在更換前繼續有效。

　　(四)房地產登記發證由哪個部門負責?

　　市規劃國土局是房地產登記機關，登記發證工作集體由該局測繪產權處及屬下分局房地產權登記科負責。

　　(五)房地產權登記有何法律效力?

　　依法登記的房地產權利受法律保護。房地產權利經登記后，產權即得到法律上的承認，產權人可以依法對其房地產行使占有，使用， 處分和收益權能，任何其他人無權干涉或妨礙否則產權人可依法請求法律上的保護。

　　(七)《房地產證》有什么作用?

　　是權利人依法管理，經營，使用和處分房地產的憑證，是合法擁有房地產的憑證。

　　(九)房地產登記的種類有哪些?

　　房地產登記的種類分初始登記、轉移登記、抵押登記、變更登記、其它登記

　　(九)房地產權初始登記?

　　指對未經登記機關確認其房地產權利，領取房地產權利證書的土地使用權及建筑物，附著物的所有權進行的登記。

　　(十)哪些房地產合同經辦理公證手續?

　　按照有關規定，房地產合同當每人一方為境外人土或機構的，須辦理合同公證手續?，F在規定境內人士亦須辦理合同公證。

　　(十一)向開發商購買一手商品房申請登記時，購房者需交的稅費有哪些?

　　答:需交 ①印花稅:數額為交易價的萬分之五。每證書貼5元

　?、诘怯涃M:數額為交易價的千分之一

　?、燮醵?:數額為交易價的百分之三，目前業主交納百分之一

　　(十二)房地產開發商應當在房地產交付使用時，向受讓人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書

　　(十三)房地產開發商應當對預售房地產的說明書，設計圖紙，銷售廣告等公開展示文件及真實性負責。

　　(十四)預售房地產的當事人約定交付房地產的時間應當在竣工驗收合格之后。

　　(十五)預購的房地產，須領取《房地產證》后方可轉讓。

　　(十六)定金是指當事人約定由一方向對方給付的，作為債權擔保的一定數額的貨幣，它屬于一種法律上的擔保方式，目的在于促使債務人履行債務，保障債權人的債權得以實現。根據我國發法通則和《擔保法》八十九條規定，定金應當以書面形式約定，當事人在定金合同中應約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效，定金的數額由當事人約定，但不得超出合同標的額的20%。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，開發商有權以購房者違約為由不退定金;如果開發商將房屋賣給他人，應當向購房者雙倍返還定金。

　　(十七)違約金是指違約方按照法律規定和合同的約定，應該付給對方的一定數量的貨幣。違約金是對違約方的一種經濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現懲罰性。只要當事人有違約行為且在主觀上有過錯，無論是否給對方造成損失，都要支付違約金。

篇2：房地產政策法律法規基礎知識(2)

　　房地產政策及法律法規基礎知識（2）

　　14．什么是印花稅？

　　印花稅是對因商事活動、產權轉移、權利許可證照授受等行為而書立、領受的應稅憑證征收的一種稅。商品房買賣買方應交納印花稅，稅率為0.03%。

　　15．什么是兩書？主要內容是什么？

　　“兩書”是指《住宅使用說明書》和《住宅質量保證書》?！渡唐贩夸N售管理辦法》規定：商品房交付時，開發企業應當向買受人提供兩書。

　　《住宅質量保證書》的主要內容是購房人所購房屋各部位質量驗收等級、保修范圍、保修期限及維修記錄。

　　《住宅使用說明書》的主要內容是房屋概況、房屋內配置設施（規格、型號、品牌、產地）、住宅使用須知及注意事項。

　　另外附圖6份：房屋坐落示意圖、住宅分戶平面結構圖、室內設施配置圖、強弱電線路敷設圖、給排水管線圖、采暖設施配置圖。

　　16．什么是房地產抵押？

　　是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，債權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。

　　17．抵押貸款與按揭貸款是一碼事嗎？

　　房地產抵押貸款是指銀行要求借款人以房地產商品為抵押物作為擔保的貸款。又分為實物抵押和房地產權證抵押。

　　按揭是香港等地引進的一種房地產貸款形式，購房人向銀行借款購房，在還清本息前，房屋的所有權不歸購房借款人所有，購房借款人只擁有該房產的使用權。當借款本息還清后由銀行和購房人一起去房地產登記機構，辦理產權轉移，這時房地產產權才真正歸購房人所有。

　　由此可知，抵押貸款與按揭貸款本質區別是貸款期間房屋所有權歸屬不同。抵押貸款期間房屋產權歸個人所有，而銀行只擁有抵押及處置權。我市現在通行的商品房商業貸款和個人公積金貸款采用的都是抵押貸款而非按揭貸款的形式。我們口頭上說的按揭貸款實際上是一種誤解。

　　18．只要在鄭州市區購房都能入戶嗎？

　　根據市公安局的有關戶籍改革宣傳材料，對辦理入戶的所購房屋沒有明確規定是什么類型房屋，從哪里購得。所以，只要在市區范圍內購買商品房（不限定開發商）、經濟適用房、二手房、房改房，只要交易行為合法有效，提供資料齊全，且符合相關入戶面積標準，均可享受入戶政策。

　　19．購房入戶的面積標準是什么？

　　外地公民在我市市區購買房屋，建筑面積達到56平方米以上的，其本人和直系親屬（夫妻及兒女）準予遷入2人，達到90平方米以上的可遷入3人，達120平方米以上的可遷入4人，達到150平方米以上的可遷入5人。

　　20．屋頂花園、頂層露臺、底層花園能贈送嗎？

　　不能。每一位購房人，包括購買頂、底層住房的購房人，在購買了一套住房后，就購買了一定面積的土地使用權，這些面積的土地使用權既在樓座之下，也在樓座四周，所有購房人對該塊土地共同享有土地使用權。如果開發商私自把幾十平方米的面積“贈送”給了購買頂層、底層住宅的購房人，顯然直接侵犯了其他購房人的合法權益。所以說，這樣的廣告詞或承諾在法律上是站不住腳的，即使開發商私自“贈送”了花園，房地產管理部門也不會為該房屋購買人辦理相應的土地使用權證，因為開發商在銷售房產時，已相應的把土地使用權也轉讓給了每一購房人，開發商已不再擁有土地使用權，所以也就談不上贈送花園了。

　　21．什么是住房公積金制度？

　　住房公積金是一種義務性的住房長期儲金。住房公積金制度是結合我國城鎮住房制度改革的實際情況而實行的一種房改政策，指有關住房公積金的歸集、管理、使用、償還等諸環節有機構成的整個運行機制和管理制度。

　　22．住房公積金為什么歸個人所有？

　　住房公積金由兩部分組成，一是職工個人每月按規定從工資中扣除繳存的部分，這部分屬于職工工資，理應歸職工個人所有；二是單位每月按規定為職工個人繳存的部分，這部分是住房實物福利分配向工資貨幣分配轉換的部分，視同職工工資，也應歸職工個人所有。

　　23．什么是物業？什么是物業管理？什么是物業管理費？

　　物業是指已建成投入使用的各類建筑物及其相關的設備、設施和場地。

　　物業管理是指由專門的物業管理經營機構和人員受物業所有者的委托，根據國家相關法律，按照合同和契約，運用現代管理科技和先進的維修養護技術，以經濟手段對已竣工驗收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設施、場地，以及物業區域周圍的環境、清潔衛生、安全保衛、公共綠化、道路養護等實施統一的專業管理和維修養護，為居民生活提供高效、優質、便捷、經濟的綜合性服務。

　　物業管理費是指物業管理單位接受物業產權人、使用人委托對小區內的房屋建筑及其設備、共用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治服務及提供其它與居民生活相關的服務所收取的費用。

　　24．什么是維修基金？其主管部門是哪個單位？

　　維修基金是指用于小區共用部位、共用設施設備的更新與大、中修基金。

　　共用部位是指物業的主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂）、戶外墻面、門廳、樓梯間、電梯間、走廊通道、管道井等。

　　共同設施設備是指物業管理區域內，由業主共有共用的上下水管道、落水管、天線、水箱、加壓水泵、電梯、照明設施、消防設施、道路、綠地、溝渠、池、井、非經營性停車場（庫）及其他共用設施設備。

　　市房產管理局是住宅共用部位共用設施設備維修基金管理的行政主管部門，市物業維修基金管理中心是維修基金籌集、管理的機構。

　　25．我國目前現行的住房供應體系有哪幾種？

　?。?）城鎮廉租住房供應體系

　?。?）經濟適用住房供應體系

　?。?）商品住房供應體系

　　城鎮廉租住房是政府向具有市區城鎮常住戶口的“雙困”家庭提供的租金相對低廉的具有社會保障性質的普通住房。其主要來源如下：

　　*騰退的并符合規定的廉租住房標準的公有住房。

　　*最低收入家庭承租的符合廉租住房標準的公有住房。

　　*政府和單位出資興建或購置的廉租住房。

　　*社會捐贈的符合廉租住房標準的住房。

　　*政府通過轉換等其他渠道籌集的廉租住房。

　　26．房地產開發的主要程序有哪些？

　?。?）投資決策分析，其又分為兩部分：市場分析與項目的財務估價

　?。?）前期工作

　　*研究地塊的特性與四至范圍。

　　*分析將要購買的土地用途及獲益能力大小。

　　*獲取土地的使用權

　　*整地、拆遷、安

置、補償

　　*規劃設計及建設方案的制定

　　*與規劃管理部門協商，獲得規劃許可

　　*施工現場的“三通一平”或“七通一平”

　　*安排短期或長期信貸

　　*對擬建中的項目尋找預租（售）的顧客

　　*對市場狀況進行進一步的分析，初步確定租金或售價水平

　　*對開發成本和可能的工程量進行更詳細的估算

　　*對承包商的選擇提出建議，如有可能，也可與部分承包商進行初步洽商。

　?。?）建設階段

　?。?）租售階段

篇3：房地產政策法律法規基礎知識(1)

　　房地產政策及法律法規基礎知識（1）

　　1．房地產的概念

　　房地產又稱不動產，是對房產和地產的總稱。它有狹義與廣義之分，狹義的房地產是指土地和土地上永久性建筑物以及衍生的權利。廣義的房地產除上述內容外，還包括諸如水、礦藏和森林等自然資源。我們通常所說的房地產指的是狹義概念的房地產。

　　2．房地產業的概念

　　房地產業是從事房地產投資、開發、經營、管理和服務的產業，屬于第三產業。

　　3．土地使用權的幾個概念

　　土地的特點：土地是自然資源，其具有以下特點：

　　*固定性或不動性

　　*有限性

　　*不可再生性

　　*用途廣泛性

　　*供應的稀缺性

　　土地使用權的獲得有三種方式：出讓、轉讓與劃撥

　?。?）出讓

　　*概念：土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

　　*出讓的年限：居住用地70年工業用地50年教育、科技、文化、衛生、體育用地50年商業、旅游、娛樂用地40年綜合或者其他用地50年

　?。?）轉讓

　　*概念：土地使用權轉讓是指土地使用權人在其權利年限有效范圍內，將其受讓的土地使用權依法轉讓給他人的民事法律行為。

　　*轉讓的形式：出售交換贈與

　?。?）劃撥

　　*概念：是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將國有土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。

　　*使用年限：《城市房地產管理法》第22條第2款規定：“依照本法規定的以劃撥方式取得土地使用權的，除法律行政法規另有規定外，沒有使用期限的限制?！币罁藯l規定，劃撥土地使用權可以無限期取得、無限期使用，但是法律、行政法規另有規定的除外。

　　4．城鎮集體土地是否可直接進行房地產開發？

　　不能?！多嵵菔谐鞘蟹康禺a開發管理條例實施細則》規定：“城市規劃區內的集體所有的土地，經市、縣（市）、上街區人民政府依法統一征用并辦理國有土地使用權出讓或劃撥手續后，方可用于房地產開發?！彼哉f，在城市郊區或都市鄉村集體土地上開發的房產，不能作為商品房出售。

　　5．房地產開發的概念

　　有廣義與狹義之分。廣義的房地產開發，一般是指從工程勘察、規劃設計、征地拆遷、土地開發到房屋開發項目建設的全過程；狹義的房地產開發，多是指建設前期的開發工作，即包括工程勘察、規劃設計、征地拆遷及土地的“三通一平”或“七通一平”部分。通常所說的房地產開發，是指廣義的房地產開發。

　　三通一平：道路通給排水供電線路通場地平整

　　七通一平：道路通上下排水通雨污排水通電力通通訊通

　　煤氣通熱力通場地平整

　　6．房地產市場的內部結構如何劃分？

　　我國房地產市場共有三級：一級市場，即土地使用權出讓市場；二級市場（或稱為住房一級市場），即房地產開發經營市場，這是房地產經營者與消費者之間的交易市場；三級市場（或稱為住房二級市場），是房地產投入使用后的交易市場，表現為房地產使用者之間的交易市場，又稱為房地產調劑市場。目前，我國房地產交易市場的策略是壟斷一級市場，放開搞活二、三級市場。

　　7．房地產開發企業資質等級標準

　　按照目前實行的房地產開發的資質登記標準，房地產開發企業共分為：一二三四五五個等級。我公司目前屬中美合資、房地產開發二級企業。

　　8．什么是經濟適用房，有何特點？

　　*概念：是指國家或房地產開發商按照普通住宅標準建設的、以建設成本價向中低收入家庭出售的住房。安居房及解困房都是經濟適用房的一種。

　　*其特點主要表現在：（1）經濟性是指住房相對市場價而言，是適中的，能夠適應中低收入家庭的承受能力。（2）適用性是指在住房設計及其建筑標準上強調住房的使用效果，而不是降低建筑標準。（3）政府扶持、干預性表現在以下幾個方面：土地可以劃撥；政府給予一定財政支持和信貸支持；政府減免土地拆遷、安置，基礎設施配套、工程招標、質量監督等方面的20余項稅費；價格實行政府審批，有最高限價；其利潤率嚴格控制在3%以內等。（4）出售給特定對象：必須具有鄭州市城鎮非農戶口；未參加房改或享受房改的面積未達到其應享受的80%；中低收入家庭（按鄭州市每年頒布的標準執行，20**年鄭州市家庭年收入在5萬元以下）如屬鄭州市區拆遷戶，不滿足以上要求也可直接購買。

　　*特別注意：經濟適用房屬于商品房的一種范疇，屬微利商品房，因其是以成本價購買，故其產權屬完全產權。

　　9．為什么經濟適用房價格相對偏低？

　　經濟適用房建設用地采取行政劃撥方式供應，征用土地補償費和拆遷安置補償、補助費按有關規定的低限執行。經濟適用住房建設按零稅率計證固定資產投資方向調節稅，免收商業網點費、人防費、基礎設施配置費等11項費用，減半征收招標管理費，工程質量監督費等12項費用，有效降低了成本，與同等地段商品房相比約降低了300元/平方米。

　　10．什么叫二手房？

　　私房上市交易通稱為二手房。也就是依法取得房屋所有權（全部產權），可以進入住房二級市場（即房地產三級市場）交易的房產。如取得所有權的商品房、自建房、準予上市交易的房改房、經濟適用房等。

　　私房：是指依法歸個人所有或數人共有的房屋。

　　產權：住房產權是住房各項權益的總和。我國法律規定，產權人對其所有的住房享有占有、使用、收益、處分等權利。

　　11．商品房價格中都包括那些因素？

　　第一為土地價格。由國家收取，約占總房價的30%。

　　第二為房屋建造成本。在總房價構成中占30--35%左右。

　　第三為帶征地費。即實現居住條件所必須投入的輔助設施、環境優化所需的費用，包括綠地、景點、配電房等，此部分成本為100元/平方米左右，在房價構成中約占4%。

　　第四為配套費用。即上繳當地政府的市政配套費和各管線部門所收的五種線路（水、電、氣、通訊、市政管網）管理費、各區縣所收的地區改建配套費等，在房價構成中所占的比例為10%左右。

　　第五為期間費用。由管理費用、財務費用、銷售費用（含廣告費用）構成，在房價中所占的比例為10%左右。

　　第六為銷售環節發生的營業稅金及附加。在房價構成中所占的比例為6%左右。

　　第七為開發商預期毛利。

　　12．商品房銷售中的五證是哪幾證？

《國有土地使用證》《商品房銷售許可證》《建設用地規劃許可證》

　　《建設工程規劃許可證》《建筑工程施工許可證》

　　13．什么是契稅？商品房買賣現行稅率是多少？應該什么時候交納？

　　契稅是在土地、房屋權屬轉移時，國家按照當事人雙方簽定合同（契約），以及所確定價格的一定比例，向承受權屬者一次性征收的一種行為稅。商品房買賣現行契稅交納稅率為2%。契稅應在交易雙方正式簽定《商品房買賣合同》之后，一個月內交納，逾期要罰交滯納金。