八、房地產開發項目運作程序（投資商）

（一）決策階段
房地產開發公司（或投資商）尋找開發基地選擇開發項目，進行市場調查可行性研究，直至決定實施開發建設的階段，主要工作環節有以下幾個：
1． 尋找開發用地：一般通過協議、投標等方式取得開發基地；
2． 規劃摸底：即了解城市總體規劃對擬開發區域的要求，以便研究開發建設的可能性。
規劃摸底時一般需要了解以下幾個方面的情況：
1） 用地性質（土地的規劃用途）；
2） 規劃紅線要求；
3） 建筑密度與建筑面積（容積率）的要求及限高；
4） 道路及綠化要求；
5） 市政、公建配套及要求；
6） 其他特殊條件及要求。
3． 市場調查：對擬開發項目的市場前景進行預測，作出評估；
4． 經濟分析
5． 投資決策

（二）項目審批階段
主要工作內容包括以下幾項：
1．成立項目公司、申請立項
投資商與土地方簽定用地轉讓合同或合作建設協議；
持協議書、土地方上級單位的批復、投資方營業執照等到北京市建委開發辦申請成立房地產項目公司。（根據北京市的規定，只有經市建委批準，具有在北京從事房地產開發資格的企業才能在北京從事房地產開發項目的建設）
到市計委投資申請立項。
2．辦理建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證（由規劃局審批）
3．辦理建設用地批準證書（房屋土地管理局）
4．辦理房屋拆遷許可證（房屋土地管理局）
5．辦理建設工程開工證（城鄉建設委員會）
6．土地證書（北京市、區縣人民政府）
7．商品房銷售證書（房屋土地管理局）

（三）工程管理，即項止建設施工階段
一般包括工程設計、現場清理、材料準備、施工隊伍招投標、合理管理、施工管理、工程監理竣工驗收等，市政公建配套，應按規劃要求，與房屋施工同步進行。

篇2：商業地產項目運作的要素分析

　　近年來我國商業地產發展勢頭迅猛,成為許多大地產商的投資重點。商業地產緣何會熱氣沖天呢?其原因有二:第一,近幾年城市的擴張迅速,為提升城市形象完善城市功能,政府在城市規劃中對新型商業布局留下了很大空間,這為商業地產的發展提供了巨大商機。 第二,就全國的中等以上城市講,普通房地產已經進入了一個成熟期,政府各項管理制度更加完善、土地資源緊張、競爭壓力加大、利潤水平下降。而很多擁有雄厚的資金實力的地產商在尋找新的投資行業、新的投資項目時,商業地產高于普通住宅的投資回報無疑是具有強烈吸引力的。

　　大連的地產商的綜合實力雖較北京、上海、深圳等城市稍遜,但在東北地區是處于領先地位的。在國家振興東北老工業基地的政策扶持下,東北各城市的發展建設已經全面提速,大連則成為各地商業地產項目招商的重點。萬達集團步入商業地產取得的巨大成功,也對大連地產商走出大連,到其它城市開發商業地產項目也起到了推波助瀾的作用。

　　商業地產和普通房地產究竟有何不同呢?

　　其實商業地產指用于各種零售、餐飲、娛樂、休閑、服務等經營用途的房地產形式,從經營模式和使用功能上區別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等房地產形式。在項目開發上商業地產和普通房地產更是有著本質的區別。普通房地產用途相對簡單,面對的客戶群相對單一,而且絕大多數采用相對比較簡單的開發----銷售的模式。商業房地產的形式多樣,規模相對較大,小的往往也有有幾千平,規模大的商業房地產如SHOPPING MALL項目,可以達到幾萬、十幾萬甚至幾十萬平方米。其經營多采用開發商整體開發,項目統一經營管理,以收取租金為投資回報的形式為主。還有將商鋪分割出售產權獲取開發利潤的,這種方式所占的比例較小。

　　那么成功的商業地產項目開發要注意哪些要素呢?

　　第一、翔實的市場調查

　　房地產企業尤其是在本地搞開發的企業對市場調查通常比較輕視。也難怪,對于住宅開發只要把綜合地價、容積率、競爭對手的房價等幾個要素弄清楚,基本上就可以作出決策了。至于小區規劃、戶型設計、配套、綠化等基本上屬于下一步營銷策劃的工作范圍了。但用這個套路來開發商業地產是絕對不行的,幾乎沒有成功的可能。

　　開發商業地產項目應該非常重視市場調查。幾年前有一家美國企業曾想與我市一家著名企業合作,在天津街開發一個大型商業地產項目,經過細致市場調查后他們認為條件不具備,扔下幾十萬美金撤了。他們如果沒有經過調查分析盲目上馬的話,那最后的損失恐怕遠遠不止幾十萬。

　　市場調查的內容根據項目的具體不盡相同,但有些基礎的市場調查是相通的,包括市場環境調查(稅收政策、金融政策、招商引資土地政策和產業發展政策、城市建設規劃和區域規劃、城市發展戰略等),經濟狀況調查(項目所在城市的經濟結構、居民收入水平、消費結構和消費水平、投資理財觀念以及對外貿易和外商投資的發展情況),市場現狀調查(現存各類業態形式的實際運行狀況、硬件設施、業戶構成、損益情況等)。

　　第二、理性的效益分析

　　如果光看招商指南或當地合作方提供的可行性報告來做商業地產的投資決策,那么恐怕根本沒有不可以做的項目,當然其風險之巨是顯而易見的。那么拿著自己企業搞的或由外腦提供的較為令人樂觀的市場調查報告,是不是就可以馬上作出投資決策了呢?答案是否定的。這也是由商業地產的特性決定的。

　　以中小型專業市場項目為例,調查結果顯示某市的現存相關市場檔次不高、管理水平不高,而其租金卻偏高。參照這個租金水平來預測收益,資金回收周期將非常短,其回報率是非常高的。但這個分析卻缺少了非常重要的一點,那就是市場的“市”。一個市場運營到成熟期,其“市”也相對穩定,經營業戶收入較為穩定,消費者對市場的認可程度也非常高。既使我們投資的市場交通更為便利、硬件設施更加先進、管理水平也更高,但要達到“場”興市 “旺”租金收入相對穩定的程度,仍需要一定的時間,也就是市場的培育期。這個周期可由科學的市場營銷手段加以縮短,但想跳過這一階段是不可能的。

　　效益分析不可忽視的還有一點就是對將來出現競爭對手要有充分考慮。既然商業地產已經成為投資熱點,其競爭的激烈程度也是不容低估的。我們投資的商業地產項目已經進入或尚未進入穩定收益時期,周邊區域會不會有新的類似項目冒出來,應予以提請考慮,競爭對手肯定要從未們預計的利潤中分一杯羹,甚至兩敗俱傷。

　　第三、充足的資金準備

　　因為商業地產與普通房地產的獲利方式不盡相同,長線投資占據著主導地位。既使采取分割商鋪出售的方式,越來越理性的消費者也大都是眼睛能看到“場”才出手。這就要求開發商資金準備充足,否則出現后續資金斷流項目難以為繼的情況,工程不能正常進行,招商就更加困難,這當然是非常法危險的。

　　地產圈對普通房地產的運作有一種“10%資金說”,就是1個億的項目有個1000多萬就可以運作。奧妙在于土地抵押貸款獲取流動資金,建設費用由建筑商先行墊付,然后就是開盤預售了。這種打法未必是特別普遍的現象,但其存在也為數不少。同樣,這個套路也絕對不適應商業地產項目。

　　最近國家的金融政策是嚴格控制向房地產項目貸款,商業地產相對風險較大,指望向銀行融資困難重重。相對于普通房地產的火爆預售,商鋪的銷售難度更大,精明的經營業戶采取的策略大多是“不見鬼子不拉弦”。另外銀行為商鋪和住宅提供按揭貸款的政策也是不一樣的,商品房按揭貸款通常是20年七成按揭,而各類商鋪按揭貸款的額度只有50%,還款周期最高只有10年,審批手續也更為復雜嚴格。

　　沒有充足的資金或有效的融資渠道作為保障,想要通過商業地產獲利將是極為困難的。

　　第四、嚴格把握項目選址

　　談到商業地產成功的關鍵,很多專業人士認為,第一是地理位置、第二是地理位置、第三還是地理位置?？梢婍椖窟x址的重要程度。位置的好壞直接關系到商鋪的保值增值潛力,對于商家而言好地腳的優勢不言自明。

　　項目位置的確定一定要掌握市場規劃與政府發展重心。但我國目前體制下通常是城市規劃先行,在什么位置搞什么樣的商業地產項目已經被定位,然后才開展對外招商,開發商幾乎沒有選擇的余地。而政府在規劃時考慮的更多的是商業地產項目提升城市形象的作用,完善城市功能的作用等,風險自然落到了開發商頭上。另外這樣的規劃還會造成某個區域的商業房地產同質化嚴重,加劇相互間無序競爭,使眾投資商都難以獲利。

　　我們在考察商業地產項目時,要對交通狀況、區域消費水競爭對手等要素加以分析。如果規劃的位置不甚理想,我們又不能按照自己的意愿加以改變的話,最終只能選擇放棄。好在很多城市的領導層已經注意到這一點,為創造更優的投資環境,開始對商業地產項目在規劃上給與較為寬松的空間。

　　第五、縝密的規劃設計

　　對于大型商業房地產項目通常采用的都是先招商,然后根據入駐商家的要求規劃設計,這是萬達首創的“訂單地產”概念。這樣一來大型商業項目的規劃看起來很簡單,只要把不同的業態相互組合即可,其實不然。集合了主力店、專賣店、超市、影院、圖書館、美食街等的SHOPPING MALL項目,在規劃時既要考慮整體布局的合理性,又要充分考慮內部商家之間的競爭,創造適度、有序的內部競爭環境極為重要。另外對于大型商業項目,其不同業態對車流的吸引是不同的,比如高級餐飲的規劃要靠近道路或停車場;其人流在不同時段、不同服務功能變化是非常大的。如果規劃不當,很容易造成巨大的成本增加和資源浪費,人流分布不合理還會使市場顯得人氣不旺。

　　由于功能多業態復合度高,大型商業地產項目在內部設計上要注意的細節很多很重要。比如影院對層高有要求,部分主力店對層高也有要求,餐飲對上下水、排煙和電源有要求等等。

　　小型商業地產項目大多為單體結構,其規劃的重點在于周邊的道路交通。我們經?？梢钥吹?一些較早間的市場多數只有一個主要出口,臨街的路上車滿為患。這樣的市場不利于吸引更多的消費者。所以小型商業地產項目寧可犧牲一部分容積率,也要保證市場較為充足的停車位和賣場周圍順暢的交通環境。

　　商業地產項目尤其是小型商業地產項目,在內部設計中一定要貫徹讓消費者在賣場停留更長時間的原則,同時必須注意諸多細節。 消防噴淋頭、消火栓、燈光等設置必須能與各個商鋪裝修和經營相協調,好要充分考慮各個商鋪不同的裝修風格與賣場整體的一致性。如果設計不當會無謂增加建設成本,而且不利于市場的運營。

　　第六、相關專業人才

　　商業地產需要的是即懂地產又懂商業,即懂營銷又懂談判,經驗閱歷豐富又通曉外語的復合型人才。商業地產專業人才的培養速度遠遠低于商業地產的發展速度,所以造成了人才短缺,流動性大,隊伍不穩定這一現象。對于地產商而言,用原班人馬恐怕難以完全徹底勝任商業地產項目,而對外招聘新入盟的專業人才,恐怕還不能很快讓地產老板們建立較高的信任度,畢竟商業地產涉及的商業秘密更多。

　　能夠對專業人才產生更大吸引力的,一方面是工資待遇,另一方面公司的實力、知名度以及項目的前景也是重要參照。能夠留住人才要靠相應的管理制度了。

　　對于商業地產專業人才,采用引進和內部培養相結合的折衷方案,倒也是地產老板們的較好選擇。

　　第七、卓有成效的招商

　　商業地產項目的招商工作,是以市場為載體和平臺,將不同的業態形式和商家,加以有機整合統一,形成強大的核心競爭力。招商工作既是對項目前期規劃的承接,又是對項目后期運營管理的必要準備,能否突破招商的瓶頸是商業地產項目成敗的關鍵。

　　對于大型的商業項目,萬達訂單地產的模式被廣泛采用。招商工作的提前量非常大,是從項目確立就開始的。對于小型商業地產項目,也有一種普遍該共識。就是不完成30%的招商工作,該商業地產項目是不能開工的。如果能向萬達那樣和國內外著名商家建立穩定的合作關系固然好,招商工作變得更簡單,項目的風險也能降到最低。但作為我國商業地產先鋒的萬達,畢竟已經進入了將SHOPPING MALL這樣超大型商業項目連鎖經營的時期,一般的地產商是不能照搬萬達的成功模式的。

　　其實任何地產商投資商業地產項目,根本的目的當讓是獲利。但在招商工作中過于強調資金的回籠,而忽略了搭建具有競爭力的市場平臺,將是非常危險的。我們在制定項目租金或銷售價格的時候一定要客觀,同時對于先期進入的骨干商家,對提升項目形象和功能有幫助的大商家,在招商政策上要予以傾斜。

　　商業地產的招商和普通房地產的銷售是完全不同的。整個招商工作要有縝密的計劃性,招商隊伍的構成需要掌握更多專業知識素質更高的人才,招商工作的開展需循序漸進多次商洽,連招商廣告都比普通房地產廣告在法律的嚴密性上要求更高?？傊?如果一定要把招商理解為推銷的話,那么其推銷的內容也絕對不是商業物業,而應該是商機。

　　第八、絕對不容忽視的運營管理

　　很多地產商尤其是采用分割單元銷售招商方式的,面對喜人招商業績往往會感到大功告成,以為商業地產項目就此完事大吉。這種從運作普通地產項目延承下來思維方式面對商業地產項目是絕對要不得的。

　　商業地產同樣需要物業管理,保安、保潔、設備維護等同樣一個都不能少,但商業地產項目更重要的是商業管理,要把多樣的業態和松散的經營單位,統一以商業地產項目為核心的經營主題和信息平臺上,形成自己的商業核心競爭力。

　　商業地產項目運營管理的好壞直接影響地產商的口碑,因為商業地產項目人流集中,經營者之間信息交流密切。在強調品牌價值高度重視無形資產的今天,良好的公眾口碑是特別重要。

　　成功的商業地產項目運營管理,能使商業地產項目的物業價值得到提升,租金收入能夠得到增加。對于在周邊擁有預留儲備土地的地產商,無論繼續開發商業地產還是普通地產,都更容易實現更高的利潤目標。

　　影響商業地產運作的因素好有很多,諸如和當地政府的關系、團隊凝聚力、信息資源、地產商無形資產等等,但上述八個方面更加重要,應在商業地產運作中重點把握。

篇3：物業項目入伙交接運作規范

　　物業項目入伙交接與運作規范

　　一、業主入伙前的準備工作

　　當物業管理公司的驗收與接管工作完成以后，即物業具備了入伙條件，物業管理公司就應按程序進入物業的業主人伙手續的辦理階段。物業管理公司應根據該物業的《物業管理方案》作如下入伙前的準備工作。

　　1、籌建管理處

　　根據《物業管理方案》籌建管理處。落實管理處辦公地點、管理用房的裝修方案，按開辦計劃擬定購置物料計劃，采購辦公設備和用品，落實入伙期間的后勤保障等。

　　2、人員準備

　　根據《物業管理方案》中擬定的管理處人員配備情況設置工作崗位，擬定崗位職責。根據崗位需要組織招聘管理處的管理人員和作業人員。

　　3、文件準備

　　根據物業的實際情況及管理要達到的標準，制定各種規范、制度，文件、表格等入伙手續文件，在入伙時及時交到業主手中，以便他們認真閱讀和消化，利于物業管理的各主體之間的相互了解、相互支持與融洽，從而為進一步管理打好基礎。

　　(1)入伙手續文件

　?、偃牖锿ㄖ獣?附件一)；

　?、谌牖锿ㄖ獣貓?附件二)；

　?、廴牖锸掷m書(附件四)；

　?、芊课蒡炇諉?附件五)；

　?、莘课葙|量整改通知書(附件六)；

　?、拮≌褂霉s(附件八)。

　?。?）入伙發放文件

　?、贅I主手冊；

　?、谌牖镯氈?附件三)；

　?、垩b修管理辦法(附件十二)；

　?、芪蟹枕椖勘?。

　　(3)入伙記錄

　?、贅I主登記表；

　?、隍灧亢炇沼涗?；

　?、廴牖镔Y料登記記錄；

　?、茴I取鑰匙簽收記錄；

　?、菸蟹盏怯洷?附件十一)；

　?、奕牖锸召M記錄。

　　4、交接準備

　　(1)熟悉了解該物業的具體情況，擬定需要改進的意見和整改措施。

　　(2)加強保安與服務力量，提供足夠的服務，保安人員保證入伙時發生糾紛能及時疏導。

　　(3)具體安排業主入伙接待人員、接待位置和入伙手續導向等。

　　(4)做好與發展商、供電局、自來水公司、煤氣公司、環衛部門等相關單位間的聯系與溝通，使業主一旦入伙后各項工作都能正常開展，避免發生矛盾。

　　二、業主入伙的工作流程

　　1、業主入伙流程

　　(1)業主向售房單位／發展商辦理售房手續后，簽訂售房合同并開出入伙通知書。

　　(2)憑售房合同與入伙通知書到物業管理公司辦理入伙手續。

　　(3)物業管理公司在審核資料無誤后，向業主介紹物業管理服務情況、收費情況；代發展商與業主簽訂《使用公約》。

　　(4)業主簽收“入伙資料簽收表”(附件七)后，物業管理公司按入伙收費項目開具正規票據并收費。

　　(5)由物業管理公司業主服務人員和設備人員陪同業主驗房，抄錄水、電表底數并共同確認，交付鑰匙，辦理簽收手續。若業主委托保管鑰匙，應請業主填寫書面“保管鑰匙委托書”(附件九)，管理處作出“保管鑰匙承諾書”(附件十)。

　　(6)若業主驗房發現并提出質量問題，經確認，填寫返修表送交發展商，管理處應協助發展商對房屋進行整改后，請業主再次驗房。

　　(7)如需二次裝修的，需到物業管理公司辦理裝修手續。

　　(8)業主入伙流程圖。

　　2、租賃住主入住流程

　　(1)簽訂《租賃意向書》，并交付定金。如一次看中房子的可直接簽署租賃合同。

　　(2)簽訂《租賃合同書》。合同應附有《管理公約》等有關附件。

　　(3)由物業管理公司工作人員帶業主到現場驗收房屋，如發現有房屋質量問題的，由物業管理公司通知工程隊整改。

　　(4)整改后或驗收房屋沒問題，業主就同物業管理公司簽驗收單，并從物業管理公司領取房屋鑰匙。

　　(5)交付押金和首期租金。

　　(6)如需二次裝修的，需到物業管理公司辦理裝修手續。

　　三、入伙交接運作規范

　　1、入伙作業標準

　　(1)入伙接待工作應做到耐心、細心、百問不厭。

　　(2)入伙各項資料齊全，記錄規范完整，按主建立業主檔案。

　　(3)入伙各項收費正確，做到日結月清、賬表相符。

　　(4)特約服務手續齊全，收費合理，守時守約，保證質量。

　　(5)內部手冊登記及時，即時完成注記。

　　(6)入伙按戶匯總，次月5日前全部歸檔。

　　2、入伙作業規程

　　(1)由房產發展商或物業管理部門向業主發出入伙通知書。

　　(2)業主攜帶購房合同書、入伙通知書、入伙手續書前往指定地點辦理手續。

　　(3)業主到管理處簽收入伙資料，付清物業管理費用。

　　(4)由指定的業主服務人員和維修技術人員陪同業主驗房，抄錄水電表底數并共同確認。

　　(5)業主驗房后若提出質量問題，填質量返修表，管理處加簽意見后，由管理處協助發展商進行工程質量問題的返修工作。

　　(6)如發展商或施工單位將工程質量問題委托物業管理公司返修時，雙方須簽字確認。

　　(7)業主驗房確認后領取鑰匙，辦理簽收手續。

　　3、入伙作業檢查

　　為了保證入伙工作正常有序，管理處經理負責對入伙工作的各個環節進行檢查以保證工作規范和服務質量。

　　(1)集中入伙時管理處經理每天巡視各個接待環節，發現問題，分析原因予以解決。每月4次抽查入伙資料、記錄，發現不符合作業要求，用書面通知相關人員整改，對確屬運作上的不完善處，經分析后開具糾正／預防措施通知單加以落實完善。

　　(2)正常情況入伙階段，管理處經理每月一次抽查人伙工作資料、收費情況、記錄情況及歸檔情況，發現問題應以不合格項發書面通知并整改。

　　四、業主續須帶以下證件：

　　a）《關于辦

理入伙手續的通知》。

　　b）《購房合同》原件和復印件各一份。

　　c）業主家庭成員的身份證原件及復印件各一份，一寸彩照每人各兩張。

　　d）單位購房的尚須帶齊營業執照副本及其復印件各一份。

　　e）委托他人辦理的，須帶業主委托書。

　　入住手續的辦理

　　驗證：物業管理員在業主之前未辦理入住手續時，應首先對以下證件進行檢查：

　　a）《購房合同》原件。

　　b）業主的身份證原件。

　　c）單位購房的還須檢查其單位營業執照副本。

　　d）委托他人辦理的，還須檢查業主的委托書。

　　檢查無誤后，物業管理員將《購房合同》原件，業主及家庭成員的身份證原件，單位營業執照副本返回業主，證件復印件及業主委托書存入檔案。

　　將業主提供的照片中的一張貼在《業主家庭情況登記表》內，另一張為業主辦理《業主證》。

　　交納入住費用

　　物業客戶服務應指引業主到物業財務部交納入住費用，財務部根據收款項目開具收款收據，一般情況下，入伙費用包括以下項目：

　　a）煤氣開戶費：屬代收代繳費用，小區無此配套項目的不予收費。

　　b）有線電視初裝費，屬代收代繳費用，小區無此配套項目的不予收費。

　　c）裝修垃圾清理費。

　　d）管理費：預收三個月或六個月物業費等等。

　　驗房收檔

　　a）物業客戶服務在業主交完入住費用后交于工程組，由物業工程組帶業主驗收房屋，并請業主將房屋存在的問題填入《業主入伙驗房表中》。

　　b）房屋經驗收合格的，管理員應請業主在《業主入伙驗房表》中簽字確認。

　　c）驗收中發現問題，應立即協商整改。

　　d）整改完畢，再通知業主二次驗收，二次驗收不合格的，由客服中心跟蹤改進，至合格為止。

　　發放鑰匙

　　a）業主收樓無問題，根據業主要求，由物業將鑰匙全部交給業主。

　　b）業主收樓有問題，物業將鑰匙交給業主的同時，應征得

　　辦理入伙及裝修流程

　　一、入伙流程

　?。ㄒ唬┨峤或炞C資料

　　□《業主公約》回執書一份

　　□開發商開具的《入住交接單》

　　□售樓合同復印件

　　□企業營業執照副本、法人代表身份證或護照（留復印件）

　　□授權委托書（委托人并加蓋公章）

　　□委托人身份證（留存復印件）

　?。ǘ╊I取入伙手續相關資料

　　□《物業入伙手續辦理流程單》（一份）

　　□《業主登記表》（一份）

　　□《物業管理服務協議》（一式兩份）

　　□《房屋裝飾裝修申請表》（一式兩份）

　　□《大廈指南》（一份）

　　□《業主房屋驗收單》（一式三份）

　　□《交納費用清單》（一份）

　?。ㄈ┨顚懖⑻峤蝗牖锸掷m相關資料

　　□《業主登記表》（一份）

　　□《物業管理服務協議》（一式兩份）

　?。ㄋ模├U納入伙相關費用

　　□物業保證金

　?。ㄎ澹I主驗樓

　　□《業主房屋驗收單》（一式三份）

　　□領取相關物品

　　二、辦理裝修流程

　?。ㄒ唬┨峤或炞C資料

　　□消防局審批意見

　　□填寫并提交《二次裝修申請表》（一式兩份）

　　□裝修圖紙（一式兩份）

　　□《房屋裝修合同》（留存復印件）

　　□裝修公司營業執照、資質證書（留復印件并加蓋公章）

　　□裝修公司現場施工負責人身份證（留存復印件）

　　□施工人員特種施工操作證原件（留存復印件）

　　□裝修工人身份證復印件一張/人，一寸照片兩張/人

　?。ǘ├U納裝修相關費用

　　□裝修保證金

　　□裝修管理費

　　□裝修垃圾清運費

　　□施工人員臨時出入證押金、工本費

　　物業公司——樓宇入伙流程

　　物業管理處經理負責組織安排入住工作。

　　物業管理處經理負責裝修申請的審批。

　　入住的準備工作

　　入住資料的準備

　　a）根據小區的實際情況編寫和印制《住戶手冊》、《消防安全責任書》、《入住通知書》。

　　b）《入住通知書》的內容要求參照管理處辦公地點、業主辦理入住手續時應帶的資料、證件及交納的費用明細、并附簡明扼要的入住流程等。

　　c）印刷以下各類入住表格：

　　─《（業主）領用登記表》

　　─《裝修申請表》

　　─《住宅使用說明》

　　─《住宅質量保證書》

　　─《鑰匙領用登記表》

　　─《入住驗房表》

　　─《入住登記表》

　　入住時的環境布置。

　　a）區內環境

　　─入口處掛歡迎橫幅，插彩旗，營造熱烈的氣氛。

　　─插指路牌，由入口處到管理處，指路牌表明“××××物業管理處”字樣。

　　─入口處表明管理處的辦公地址和辦公時間。

　　b）管理處辦公環境

　　─擺放花盆、盆景給人以隆重喜慶的感受。

　　─張貼醒目的“辦理入伙手續流程圖”，辦理手續窗口設置要求做到“一條龍服務”。

　　辦理入伙手續流程圖

　　業主備齊入伙資料

　　物業客戶服務辦理入住登記、驗證手續

　　到物業財務部交納入住費用

　　驗房

　　發放鑰匙

　　簽署《業主公約》及《消防責任安全書》

　　發放資料

　　開通水電

　　業主收到入住通知后，應當在規定的時間內帶齊有關證件和資料到銷售中心、物業管理處辦理入伙手續，如果在規定期限到來的前3天內，業主尚未辦理入住手續的，銷售中心應再次發函或致電通知尚未辦理入住手續的業主前來辦理入住手續，并做好相應記錄。業主辦理入住手續須帶以下證件：

　　a）《關于辦理入伙手續的通知》。

　　b）《購房合同》原件和復印件各一份。

　　c）業主家庭成員的身份證原件及復印件各一份，一寸彩照每人各兩張。

　　d）單位購房的尚須帶齊營業執照副本及其復印件各一份。

　　e）委托他人辦理的，須帶業主委托書。

　　入住手續的辦理

　　驗證：物業管理員在業主之前未辦理入住手續時，應首先對以下證件進行檢查：

　　a）《購房合同》原件。

　　b）業主的身份證原件。

　　c）單位購房的還須檢查其單位營業執照副本。

　　d）委托他人辦理的，還須檢查業主的委托書。

　　檢查無誤后，物業管理員將《購房合同》原件，業主及家庭成員的身份證原件，單位營業執照副本返回業主，證件復印件及業主委托書存入檔案。

　　將業主提供的照片中的一張貼在《業主家庭情況登記表》內，另一張為業主辦理《業主證》。

　　交納入住費用

　　物業客戶服務應指引業主到物業財務部交納入住費用，財務部根據收款項目開具收款收據，一般情況下，入伙費用包括以下項目：

　　a）煤氣開戶費：屬代收代繳費用，小區無此配套項目的不予收費。

　　b）有線電視初裝費，屬代收代繳費用，小區無此配套項目的不予收費。

　　c）裝修垃圾清理費。

　　d）管理費：預收三個月或六個月物業費等等。

　　驗房收檔

　　a）物業客戶服務在業主交完入住費用后交于工程組，由物業工程組帶業主驗收房屋，并請業主將房屋存在的問題填入《業主入伙驗房表中》。

　　b）房屋經驗收合格的，管理員應請業主在《業主入伙驗房表》中簽字確認。

　　c）驗收中發現問題，應立即協商整改。

　　d）整改完畢，再通知業主二次驗收，二次驗收不合格的，由

客服中心跟蹤改進，至合格為止。

　　發放鑰匙

　　a）業主收樓無問題，根據業主要求，由物業將鑰匙全部交給業主。

　　b）業主收樓有問題，物業將鑰匙交給業主的同時，應征得業主同意后留一把進戶門鑰匙，以供整改時使用。

　　c）業主領取鑰匙時，應在《鑰匙領用表》中簽字。

　　簽署《業主公約》和《消防安全責任書》。

　　a）管理員將《業主公約》、《消防安全責任書》（一式兩份）交給業主并請業主詳細閱讀。

　　b）請業主簽署《業主公約》、《消防安全責任書》。

　　c）管理員將簽署后的《業主公約》、《消防安全責任書》其中的一份存入業主檔案，另一份隨其他資料交業主保存。

　　資料發放

　　管理員將以下資料發給業主保存：

　　a）《住戶手冊》。

　　b）《服務指南》。

　　c）簽署后的《業主公約》。

　　d）簽署后的《消防安全責任書》。

　　e）《住宅使用說明》。

　　f）《住宅質量保證書》。

　　開通水電

　　物業管理處工程組應邀請業主一起將水電表讀數抄錄在《業主入伙驗房表》中，開通該業主房屋的水電。。

　　記錄表格

　　《業主入伙驗房表》

　　《鑰匙領用登記表》

　　《入住登記表》

　　《業主家庭情況登記表》

　　《裝修申請表》