物業項目入伙交接與運作規范

　　一、業主入伙前的準備工作

　　當物業管理公司的驗收與接管工作完成以后，即物業具備了入伙條件，物業管理公司就應按程序進入物業的業主人伙手續的辦理階段。物業管理公司應根據該物業的《物業管理方案》作如下入伙前的準備工作。

　　1、籌建管理處

　　根據《物業管理方案》籌建管理處。落實管理處辦公地點、管理用房的裝修方案，按開辦計劃擬定購置物料計劃，采購辦公設備和用品，落實入伙期間的后勤保障等。

　　2、人員準備

　　根據《物業管理方案》中擬定的管理處人員配備情況設置工作崗位，擬定崗位職責。根據崗位需要組織招聘管理處的管理人員和作業人員。

　　3、文件準備

　　根據物業的實際情況及管理要達到的標準，制定各種規范、制度，文件、表格等入伙手續文件，在入伙時及時交到業主手中，以便他們認真閱讀和消化，利于物業管理的各主體之間的相互了解、相互支持與融洽，從而為進一步管理打好基礎。

　　(1)入伙手續文件

　?、偃牖锿ㄖ獣?附件一)；

　?、谌牖锿ㄖ獣貓?附件二)；

　?、廴牖锸掷m書(附件四)；

　?、芊课蒡炇諉?附件五)；

　?、莘课葙|量整改通知書(附件六)；

　?、拮≌褂霉s(附件八)。

　?。?）入伙發放文件

　?、贅I主手冊；

　?、谌牖镯氈?附件三)；

　?、垩b修管理辦法(附件十二)；

　?、芪蟹枕椖勘?。

　　(3)入伙記錄

　?、贅I主登記表；

　?、隍灧亢炇沼涗?；

　?、廴牖镔Y料登記記錄；

　?、茴I取鑰匙簽收記錄；

　?、菸蟹盏怯洷?附件十一)；

　?、奕牖锸召M記錄。

　　4、交接準備

　　(1)熟悉了解該物業的具體情況，擬定需要改進的意見和整改措施。

　　(2)加強保安與服務力量，提供足夠的服務，保安人員保證入伙時發生糾紛能及時疏導。

　　(3)具體安排業主入伙接待人員、接待位置和入伙手續導向等。

　　(4)做好與發展商、供電局、自來水公司、煤氣公司、環衛部門等相關單位間的聯系與溝通，使業主一旦入伙后各項工作都能正常開展，避免發生矛盾。

　　二、業主入伙的工作流程

　　1、業主入伙流程

　　(1)業主向售房單位／發展商辦理售房手續后，簽訂售房合同并開出入伙通知書。

　　(2)憑售房合同與入伙通知書到物業管理公司辦理入伙手續。

　　(3)物業管理公司在審核資料無誤后，向業主介紹物業管理服務情況、收費情況；代發展商與業主簽訂《使用公約》。

　　(4)業主簽收“入伙資料簽收表”(附件七)后，物業管理公司按入伙收費項目開具正規票據并收費。

　　(5)由物業管理公司業主服務人員和設備人員陪同業主驗房，抄錄水、電表底數并共同確認，交付鑰匙，辦理簽收手續。若業主委托保管鑰匙，應請業主填寫書面“保管鑰匙委托書”(附件九)，管理處作出“保管鑰匙承諾書”(附件十)。

　　(6)若業主驗房發現并提出質量問題，經確認，填寫返修表送交發展商，管理處應協助發展商對房屋進行整改后，請業主再次驗房。

　　(7)如需二次裝修的，需到物業管理公司辦理裝修手續。

　　(8)業主入伙流程圖。

　　2、租賃住主入住流程

　　(1)簽訂《租賃意向書》，并交付定金。如一次看中房子的可直接簽署租賃合同。

　　(2)簽訂《租賃合同書》。合同應附有《管理公約》等有關附件。

　　(3)由物業管理公司工作人員帶業主到現場驗收房屋，如發現有房屋質量問題的，由物業管理公司通知工程隊整改。

　　(4)整改后或驗收房屋沒問題，業主就同物業管理公司簽驗收單，并從物業管理公司領取房屋鑰匙。

　　(5)交付押金和首期租金。

　　(6)如需二次裝修的，需到物業管理公司辦理裝修手續。

　　三、入伙交接運作規范

　　1、入伙作業標準

　　(1)入伙接待工作應做到耐心、細心、百問不厭。

　　(2)入伙各項資料齊全，記錄規范完整，按主建立業主檔案。

　　(3)入伙各項收費正確，做到日結月清、賬表相符。

　　(4)特約服務手續齊全，收費合理，守時守約，保證質量。

　　(5)內部手冊登記及時，即時完成注記。

　　(6)入伙按戶匯總，次月5日前全部歸檔。

　　2、入伙作業規程

　　(1)由房產發展商或物業管理部門向業主發出入伙通知書。

　　(2)業主攜帶購房合同書、入伙通知書、入伙手續書前往指定地點辦理手續。

　　(3)業主到管理處簽收入伙資料，付清物業管理費用。

　　(4)由指定的業主服務人員和維修技術人員陪同業主驗房，抄錄水電表底數并共同確認。

　　(5)業主驗房后若提出質量問題，填質量返修表，管理處加簽意見后，由管理處協助發展商進行工程質量問題的返修工作。

　　(6)如發展商或施工單位將工程質量問題委托物業管理公司返修時，雙方須簽字確認。

　　(7)業主驗房確認后領取鑰匙，辦理簽收手續。

　　3、入伙作業檢查

　　為了保證入伙工作正常有序，管理處經理負責對入伙工作的各個環節進行檢查以保證工作規范和服務質量。

　　(1)集中入伙時管理處經理每天巡視各個接待環節，發現問題，分析原因予以解決。每月4次抽查入伙資料、記錄，發現不符合作業要求，用書面通知相關人員整改，對確屬運作上的不完善處，經分析后開具糾正／預防措施通知單加以落實完善。

　　(2)正常情況入伙階段，管理處經理每月一次抽查人伙工作資料、收費情況、記錄情況及歸檔情況，發現問題應以不合格項發書面通知并整改。

　　四、業主續須帶以下證件：

　　a）《關于辦

理入伙手續的通知》。

　　b）《購房合同》原件和復印件各一份。

　　c）業主家庭成員的身份證原件及復印件各一份，一寸彩照每人各兩張。

　　d）單位購房的尚須帶齊營業執照副本及其復印件各一份。

　　e）委托他人辦理的，須帶業主委托書。

　　入住手續的辦理

　　驗證：物業管理員在業主之前未辦理入住手續時，應首先對以下證件進行檢查：

　　a）《購房合同》原件。

　　b）業主的身份證原件。

　　c）單位購房的還須檢查其單位營業執照副本。

　　d）委托他人辦理的，還須檢查業主的委托書。

　　檢查無誤后，物業管理員將《購房合同》原件，業主及家庭成員的身份證原件，單位營業執照副本返回業主，證件復印件及業主委托書存入檔案。

　　將業主提供的照片中的一張貼在《業主家庭情況登記表》內，另一張為業主辦理《業主證》。

　　交納入住費用

　　物業客戶服務應指引業主到物業財務部交納入住費用，財務部根據收款項目開具收款收據，一般情況下，入伙費用包括以下項目：

　　a）煤氣開戶費：屬代收代繳費用，小區無此配套項目的不予收費。

　　b）有線電視初裝費，屬代收代繳費用，小區無此配套項目的不予收費。

　　c）裝修垃圾清理費。

　　d）管理費：預收三個月或六個月物業費等等。

　　驗房收檔

　　a）物業客戶服務在業主交完入住費用后交于工程組，由物業工程組帶業主驗收房屋，并請業主將房屋存在的問題填入《業主入伙驗房表中》。

　　b）房屋經驗收合格的，管理員應請業主在《業主入伙驗房表》中簽字確認。

　　c）驗收中發現問題，應立即協商整改。

　　d）整改完畢，再通知業主二次驗收，二次驗收不合格的，由客服中心跟蹤改進，至合格為止。

　　發放鑰匙

　　a）業主收樓無問題，根據業主要求，由物業將鑰匙全部交給業主。

　　b）業主收樓有問題，物業將鑰匙交給業主的同時，應征得

　　辦理入伙及裝修流程

　　一、入伙流程

　?。ㄒ唬┨峤或炞C資料

　　□《業主公約》回執書一份

　　□開發商開具的《入住交接單》

　　□售樓合同復印件

　　□企業營業執照副本、法人代表身份證或護照（留復印件）

　　□授權委托書（委托人并加蓋公章）

　　□委托人身份證（留存復印件）

　?。ǘ╊I取入伙手續相關資料

　　□《物業入伙手續辦理流程單》（一份）

　　□《業主登記表》（一份）

　　□《物業管理服務協議》（一式兩份）

　　□《房屋裝飾裝修申請表》（一式兩份）

　　□《大廈指南》（一份）

　　□《業主房屋驗收單》（一式三份）

　　□《交納費用清單》（一份）

　?。ㄈ┨顚懖⑻峤蝗牖锸掷m相關資料

　　□《業主登記表》（一份）

　　□《物業管理服務協議》（一式兩份）

　?。ㄋ模├U納入伙相關費用

　　□物業保證金

　?。ㄎ澹I主驗樓

　　□《業主房屋驗收單》（一式三份）

　　□領取相關物品

　　二、辦理裝修流程

　?。ㄒ唬┨峤或炞C資料

　　□消防局審批意見

　　□填寫并提交《二次裝修申請表》（一式兩份）

　　□裝修圖紙（一式兩份）

　　□《房屋裝修合同》（留存復印件）

　　□裝修公司營業執照、資質證書（留復印件并加蓋公章）

　　□裝修公司現場施工負責人身份證（留存復印件）

　　□施工人員特種施工操作證原件（留存復印件）

　　□裝修工人身份證復印件一張/人，一寸照片兩張/人

　?。ǘ├U納裝修相關費用

　　□裝修保證金

　　□裝修管理費

　　□裝修垃圾清運費

　　□施工人員臨時出入證押金、工本費

　　物業公司——樓宇入伙流程

　　物業管理處經理負責組織安排入住工作。

　　物業管理處經理負責裝修申請的審批。

　　入住的準備工作

　　入住資料的準備

　　a）根據小區的實際情況編寫和印制《住戶手冊》、《消防安全責任書》、《入住通知書》。

　　b）《入住通知書》的內容要求參照管理處辦公地點、業主辦理入住手續時應帶的資料、證件及交納的費用明細、并附簡明扼要的入住流程等。

　　c）印刷以下各類入住表格：

　　─《（業主）領用登記表》

　　─《裝修申請表》

　　─《住宅使用說明》

　　─《住宅質量保證書》

　　─《鑰匙領用登記表》

　　─《入住驗房表》

　　─《入住登記表》

　　入住時的環境布置。

　　a）區內環境

　　─入口處掛歡迎橫幅，插彩旗，營造熱烈的氣氛。

　　─插指路牌，由入口處到管理處，指路牌表明“××××物業管理處”字樣。

　　─入口處表明管理處的辦公地址和辦公時間。

　　b）管理處辦公環境

　　─擺放花盆、盆景給人以隆重喜慶的感受。

　　─張貼醒目的“辦理入伙手續流程圖”，辦理手續窗口設置要求做到“一條龍服務”。

　　辦理入伙手續流程圖

　　業主備齊入伙資料

　　物業客戶服務辦理入住登記、驗證手續

　　到物業財務部交納入住費用

　　驗房

　　發放鑰匙

　　簽署《業主公約》及《消防責任安全書》

　　發放資料

　　開通水電

　　業主收到入住通知后，應當在規定的時間內帶齊有關證件和資料到銷售中心、物業管理處辦理入伙手續，如果在規定期限到來的前3天內，業主尚未辦理入住手續的，銷售中心應再次發函或致電通知尚未辦理入住手續的業主前來辦理入住手續，并做好相應記錄。業主辦理入住手續須帶以下證件：

　　a）《關于辦理入伙手續的通知》。

　　b）《購房合同》原件和復印件各一份。

　　c）業主家庭成員的身份證原件及復印件各一份，一寸彩照每人各兩張。

　　d）單位購房的尚須帶齊營業執照副本及其復印件各一份。

　　e）委托他人辦理的，須帶業主委托書。

　　入住手續的辦理

　　驗證：物業管理員在業主之前未辦理入住手續時，應首先對以下證件進行檢查：

　　a）《購房合同》原件。

　　b）業主的身份證原件。

　　c）單位購房的還須檢查其單位營業執照副本。

　　d）委托他人辦理的，還須檢查業主的委托書。

　　檢查無誤后，物業管理員將《購房合同》原件，業主及家庭成員的身份證原件，單位營業執照副本返回業主，證件復印件及業主委托書存入檔案。

　　將業主提供的照片中的一張貼在《業主家庭情況登記表》內，另一張為業主辦理《業主證》。

　　交納入住費用

　　物業客戶服務應指引業主到物業財務部交納入住費用，財務部根據收款項目開具收款收據，一般情況下，入伙費用包括以下項目：

　　a）煤氣開戶費：屬代收代繳費用，小區無此配套項目的不予收費。

　　b）有線電視初裝費，屬代收代繳費用，小區無此配套項目的不予收費。

　　c）裝修垃圾清理費。

　　d）管理費：預收三個月或六個月物業費等等。

　　驗房收檔

　　a）物業客戶服務在業主交完入住費用后交于工程組，由物業工程組帶業主驗收房屋，并請業主將房屋存在的問題填入《業主入伙驗房表中》。

　　b）房屋經驗收合格的，管理員應請業主在《業主入伙驗房表》中簽字確認。

　　c）驗收中發現問題，應立即協商整改。

　　d）整改完畢，再通知業主二次驗收，二次驗收不合格的，由

客服中心跟蹤改進，至合格為止。

　　發放鑰匙

　　a）業主收樓無問題，根據業主要求，由物業將鑰匙全部交給業主。

　　b）業主收樓有問題，物業將鑰匙交給業主的同時，應征得業主同意后留一把進戶門鑰匙，以供整改時使用。

　　c）業主領取鑰匙時，應在《鑰匙領用表》中簽字。

　　簽署《業主公約》和《消防安全責任書》。

　　a）管理員將《業主公約》、《消防安全責任書》（一式兩份）交給業主并請業主詳細閱讀。

　　b）請業主簽署《業主公約》、《消防安全責任書》。

　　c）管理員將簽署后的《業主公約》、《消防安全責任書》其中的一份存入業主檔案，另一份隨其他資料交業主保存。

　　資料發放

　　管理員將以下資料發給業主保存：

　　a）《住戶手冊》。

　　b）《服務指南》。

　　c）簽署后的《業主公約》。

　　d）簽署后的《消防安全責任書》。

　　e）《住宅使用說明》。

　　f）《住宅質量保證書》。

　　開通水電

　　物業管理處工程組應邀請業主一起將水電表讀數抄錄在《業主入伙驗房表》中，開通該業主房屋的水電。。

　　記錄表格

　　《業主入伙驗房表》

　　《鑰匙領用登記表》

　　《入住登記表》

　　《業主家庭情況登記表》

　　《裝修申請表》

篇2：深圳VK工程模擬驗收入伙等相關業務做法

　　深圳VK關于工程模擬驗收、入伙等相關業務的做法

　　1、萬科專門成立了專業房屋維修中心，由物業負責，地產與物業雙層管理，專門負責交樓問題的返修工作，可在模擬驗收、集中交付、零星整改對施工單位有管理權；

　　2、由萬科客戶關系中心及法務、采購提前擬定工程保修約定：工程總包單位及分包單位簽訂合同時，無條件按照萬科保修約定簽訂總分包合同，后期房屋保修處罰的詳細條例統一寫進合同，細化保修約定；

　　3、采購部門采購及確定戰略的第三方保修單位（同時約定第三方保修單位的后續維保），當出現質量問題，施工單位限期整改不力或者拒不整改的（一定要發限期整改工作聯系函作為書面證據），直接交由第三方保修單位保修，費用由施工單位負責；

　　4、驗收房屋時，物業房屋維修中心全程參與，可直接處罰施工單位；

　　5、對于業主群訴問題，要第一時間進行處理，不要逃避，以最開明的態度，以最及時的效率去處理面對；

　　6、對于拒絕收房的業主，（已竣工備案）按規定業主不得拒交物業管理費，如業主對房屋質量有異議可委托官方的第三方權威機構進行檢測，不回避問題。前提在平常的零星維修中需確保時效性和一次性整改合格率；

　　7、在正式交房前4個月左右，倒排模擬驗收計劃，模擬驗收整改問題項目部直接對施工單位進行處罰；一模問題二模關閉、二模問題三模關閉、三模問題收房關閉，模擬驗收整改合格率低于90%以下，收房100%關閉與項目部績效考核及評優升職掛鉤，對整改不及時或不整改內部通報批評，及集團抽查通報考評結果；

　　8、對于房屋質量問題是由設計缺陷導致的，公司進行方案評估，公司承擔相關損失；

　　9、定期進行客戶關懷活動，進行客戶維護，建立客戶關懷基金，并設有工地開放日讓業主在收房前來驗房確保一次性入伙率。

　　本次交流會在友好、熱烈的氣氛下超時結束，通過本次交流會議，針對惠州公司前期AB區交付中出現的問題，我部建議可以根據我公司和項目實際，學習萬科的做法，在即將到來的惠州星河丹堤一期C區高層入伙取得長足的進步和改善，總結出自己的經驗成功供集團和城市公司學習借鑒。

篇3：入伙通知書:開發商使用

　　入伙通知書--開發商使用

　　尊敬的**：

　　您好！

　　首先恭喜您即將入住“***”。

　　***組團經過精心的設計和工程施工，以及在您的信任和支持下，您所認購的** 幢 *單元*室現已建成且通過驗收，可以正式交付使用。

　　我們將于20**年 12月31日開始交房。因此次辦理入伙戶數較多，為使入伙工作順利有序進行，免除您在入伙現場長時間等候的辛苦，請您積極配合我公司及物業公司的安排，按照預約的日期到營銷中心辦理相關手續。我們安排您的交房時間為年月＿日（8：30-17：00），請您準時前往**現場交付中心辦理入伙手續（詳見《**收房須知》）。屆時，我們將在“**現場交付中心”恭候您的到來，并陪同您辦理入伙手續。

　　考慮到此次交房的相關部門比較集中，為了提供您一個便利的交房條件，請您務必在百忙之中抽空按上述時間準時前來辦理交房手續。謝謝您的合作！如果您有疑問，請撥打咨詢電話:（8:30-17:00）。

　　交付中心地址:*****

　　此致

　　敬禮!

　　*z開發有限公司

　　二○**年十二月二十六日