如今的房地產廣告市場可謂是一塊"大蛋糕"，各種媒體紛紛介入，意欲從中分享一杯羹，有人稱：房地產市場的蓬勃發展，市場競爭越激烈，廣告蛋糕就越大，媒體受益就越多。此話一點不假，一邊是高高在上的廣告投入，一邊是艱難撬動的消費市場，開發商銷售的時間越長，其所付出的綜合營銷成本就越高，廣告投放的成本就會不斷加大。

對于目前的營銷成本居高不下，有些公司將之歸咎為"媒體收費太貴，廣告投入太大，廣告效果不佳。"其實，房產商廣告費用的增大和推廣難度的增加，在很大程度上與媒體無關，媒體作為信息傳播的載體，僅僅作為廣告信息的中介因子，而且是重要的，不可或缺的因子。而影響廣告成本和廣告難度的重要因素，卻是房產商自己或代理公司所確定的媒介策略和廣告策略。盡管目前房產商在廣告運做前都會要求自己的企劃銷售部門或者代理公司提交廣告策略以及執行方案，但由于種種原因，特別是一些房產商常要求代理公司在短短兩三天時間內提交詳細的廣告計劃，這無異于"飲鴆止渴"，在未進行充分溝通和有效項目分析、廣告調研的前提下，所作出的廣告計劃價值不言而喻。但這怨不得代理公司，一些房產商自身的不規范操作和廣告代理市場的殘酷現狀，代理公司的做法尚可理解，可要自掏腰包的房產商如此要求卻不得不引人深思。

對于樓市廣告的操盤，如何提高廣告的展露效率、有效地實現廣告目標并最大程度地節約廣告成本，即許多房產商所期望的"以最小的投入獲得最大的經濟效益"，就需要我們科學地運做廣告，時時注入競爭意識，以實事求是的廣告計劃和富有效率的執行方案來最終達到效益均衡的廣告目的。

（一）廣告環境：讓你的樓盤置身"陷阱"，欲罷不能？
房產商做廣告的首要目的就是展露自己的樓盤和企業形象，促進銷售，怎么反而讓自己的樓盤掉進"陷阱"了呢？

從客觀的角度講，科學的廣告運做會促成企業和樓盤展露目的的達成，但實際上，如果廣告在正式投放前，沒有對自己的樓盤廣告投放環境進行細致充分的調研分析，并結合企業的整體推廣戰略，就很容易導致自己的樓盤因廣告而掉進"陷阱"，深陷其中而欲罷不能。

由于廣告投放之后，這種廣告同樣也給開發商帶來了或多或少的電話咨詢和看房者，因此許多開發商對此并不十分重視，以為效果達到了，或者埋怨媒體效果不好。但是，通過仔細的分析研究之后，本該來100位看房者只來了10位，本該有1000個咨詢電話卻只接了100個，本該一年售完卻賣了兩年……這種暗地里掉進了"陷阱"，明顯著在宣傳、在促進銷售，給房產商所帶來的損失是巨大的。

舉例來說，有5家房產商同在一個指定的時間段內和同一媒體上做有關于"商鋪投資"概念的廣告，其中最先投放的廣告會因時間領先而占據一定的優勢，這時它所面對的市場范圍是100%，隨后跟進的其它樓盤的廣告如果沒有對領先廣告概念的內涵進行差異訴求，這時后進的幾家廣告剛入市可能就只面對約1/5的目標市場，相互之間的競爭開始產生，廣告推廣難度隨著樓盤項目的增多和領先于自己的廣告樓盤給目標群體留下的印象而增加，特別是如果領先于自己的廣告樓盤給受眾印象不佳，則自己的樓盤將受到一定的"株連"，廣告效果更是"雪上加霜".在不知不覺之中，房產商的廣告可能只面對了很少的一部分群體，并受其它廣告所左右，廣告帶領房產商掉進了無形的"陷阱".

此外，一些房產商在投放廣告時，會很注重自己樓盤推廣的核心要素，有樓盤概念一說，但是在確立自己的樓盤概念即推廣主題時，房產商往往綜合考慮自己企業和樓盤的特優質素，并參考市場上一些成功樓盤的做法，進而形成自己的廣告概念，可偏偏忘記了從購房的角度去考慮，忽略了目標群體的利益需要。

房產商的廣告投放后，自己的廣告主題，也就是向目標受眾所承諾的價值取向，如果與目標受眾的利益需求不吻合或部分吻合，這將導致企業廣告的"無效投放"，高額的廣告費浪費由此而生。最為人擔心的是，在這種情況下，房產商的廣告力度越大，不僅其浪費越多，而且已經訴求的廣告概念掩蓋了最適合該樓盤的推廣質素，當開發商想改變廣告策略時，有可能已經陷到井底，欲罷不能了。這種情況下，開發商一旦要改變廣告策略和執行方案，其廣告投入就繼續增大，加上對于企業營銷機會和推廣資源的浪費，損失更是不可言語。

廣告之所以能讓你的樓盤置身"陷阱"，欲罷不能，完全在于房產商或者代理的不合理廣告運做，導致好事變成了壞事。就廣告本身而言，其依賴于科學精確的廣告調研，包括媒體、受眾、競爭、主題、策略等方面，在此基礎上，才能制定出最富效率和成果的廣告策略方案和執行計劃。

為了讓你的廣告不至于投放伊始就置身"陷阱"，欲罷不能，那么請重視廣告投放前期的科學運做，特別是重視廣告專題調研，花幾萬元而節約數十上百萬元，何樂而不為呢？

（二）廣告媒介：讓您的成本越滾越高房產商在推廣樓盤時，不可避免地與媒介打各種交道，其中在各種媒介發布廣告是企業主要的推廣行為之一。隨著樓盤推廣競爭環境的演變，難度日益加大，房產商的推廣費用也日漸高漲。然而，高昂廣告費支出的背后，卻并不是預期的廣告效益。因此，房產商推出廣告的"不作為"現象日益突出，導致大幅增加房產商的營銷預算，從而使總體營銷成本上漲。有房產商將之歸咎為"媒體決策的失誤".

實際上，房產商

廣告支出的費用增加并不能由媒體自身決定，相反，不同媒體的廣告報價基于其質與量的確定，最能充分反映媒體本身在讀者中的綜合評價，從而為房產商的廣告決策提供了依據。報價高的媒體必須具備相應的發行量或者實效的廣告效益。因此，重視廣告成本，并不單看媒體的廣告單價和千人成本，重要的是廣告的有效展露機會和展露成本。

就西安實際情況而言，房產商的廣告主要集中在主流報紙、路牌和企業自身制作的各種宣傳資料上。其中，報紙作為傳統的四大媒體并廣泛的讀者群，在企業的樓盤推廣中起著舉足輕重的作用。許多房產商青睞報紙的原因是：讀者群廣泛，傳播迅捷，能充分表現創意，最為關鍵的是，現在市民多具有日常閱讀報紙的習慣，這樣廣告很容易受到客戶的注目，相對而言，報紙廣告的千人讀者成本也較低。

但是，房產商在進行媒體決策的時候，常常簡單地歸一為"選擇報紙"，對于其他的媒體決策因素常常忽略不計，對于媒體成本也未引起足夠的重視。

舉例而言，某房產商現有30萬元的廣告預算，準備在一月內投放完畢。按照常規計劃，30萬元的預算可以在西安的主要報紙買到約360萬個一般性展露機會（以1000個展露成本為83元計算），如果房產商愿意減小廣告單位面積，則相應能實現更多的展露。但是，如何看待這數目龐大的展露數量呢？

常規的通過展露數量來衡量廣告投放效益的做法實際上就是平常所謂的廣告千人成本衡量廣告效益法。這種表面看似很科學的成本計算，其實并不適合于許多廣告的成本決策。

廣告千人成本僅僅突出了讀者總量與廣告價值的關系，由于房產商的廣告推廣是針對特定對象，比如要求特定的年齡段、特定的職業特征、特定的文化背景和特定的收入水平等因素，綜合這些細分的消費者因素，在報紙讀者總量中就將使很大一部分讀者為"無效受眾"（本文中所涉及的推廣僅為實效的銷售推廣，不針對一些企業為傳播企業品牌而采取的規模覆蓋方式，下同）。

在少量的符合房產商推廣對象的讀者群中，將劃分出"有為群體"和"無為群體".有為群體指能對房產商的廣告產生印象并能積極關注廣告或參與買樓的讀者群。無為群體指那些已被競爭樓盤所征服、對廣告企業或樓盤帶有偏見、無購房欲望或廣告推廣內容不符合受眾心理難以引起共鳴，以及根本就沒有注意到該樓盤廣告的讀者群體。

因此，房產商一次廣告的推出，其最終可能面對的有效讀者只是微乎其微。照此算來，房產商為廣告所支付的單位成本遠遠超出一般意義上的千人成本，有效單位廣告成本往往會達到10元乃至上百元的高位，從而對開發商的營銷成本產生的重要的影響。

有房產商認為，自己的樓盤最終購買的只是幾十位或數百位客戶，因此即使有效展露高達數十上百元，也不影響總體的廣告預算。100萬不就可以買上上萬個有效展露嗎？只要其中的百分之幾的有效展露來買樓就可以了。況且，雖然無效展露數量巨大，但同時對企業和樓盤的形象有很好的傳播，也不能完全算做無作為廣告。

表面看來，這種說法頗有道理。由于房產商在確定廣告預算時，有一種就是按照總銷售額的一定比例來確定的，比如3%，在總體上面對的最終客戶也不多。但是，這種說法忽視了企業所面臨的激烈的競爭環境。房產商想通過廣告來吸引一個有效讀者已屬不易，要再想讓讀者全面了解自己的樓盤并最終購買樓盤的讀者更是難上加難。因此，許多樓盤的推廣目標往往未能按營銷計劃如期實現，其帶給企業的不僅是最終增加營銷成本，更使企業浪費了市場資源。

目前一些樓盤的營銷周期長達2、3年之久，廣告發布不斷，這種普遍現象也從一個側面反映了廣告的無作為對樓盤推廣的影響。這種現象不只緣于一些房產商已經習以為常的樓賣2-3年是正常的心態（實際上這也是一種無奈的心態，市場使然），更重要的是市場競爭環境已經讓房產商的無效推廣變數增加，有效推廣難度加大。因此，房產商在確定媒體策略時，除了對媒體刊登日期、版次、競爭性投放等因素充分考慮外，更需要綜合核算廣告成本，特別是有效廣告成本，從而便于企業控制廣告投放力度。房產商在重視有效廣告成本的同時，還往往使自己加強對廣告目標及細分策略的重視，最終利于房產商挖掘有效廣告群體，促成營銷目標的按時達成。

即使有一些房產商在推廣樓盤時，往往出于在短期內出售樓盤回籠資金的目的，會采取以快打慢、或規模覆蓋等廣告策略來爭取短期的營銷目標，但也必須考慮其有效廣告群體的定位，相應就反映了有效廣告成本的重要性。如果房產商能正確地預估有效廣告價值，實際上也就同時準確地找到了最適合定位目標的廣告媒體，廣告推拉策略的有效結合，就相對比較容易在短期積聚大量的人氣，從而較多可能地實現在短期內出售樓盤愿望。

廣告媒介讓廣告費用支出越來越高，緣于房產商對營銷計劃整體的控制與把握，更與房產商的媒體投放策略緊密相關。如果忽視了對媒體有效廣告成本的正確分析和判斷，單憑千人成本及廣告從眾心理來投放廣告，沒準兒無形中就支付了更多的廣告費。如果房產商在廣告推廣計劃中出現失誤或者推廣不力，隨著營銷周期的延長，就多準備點廣告費吧，廣告將帶你進入一個"無底洞"，除非你不做廣告也不再想賣樓。

篇2：廣告公司車輛及駕駛員管理規定

　　廣告傳媒公司車輛及駕駛員管理規定

　　(一)總則

　　1、為加強公司的車輛及駕駛員的管理，保證工作和業務用車，確保安全行車和車輛安全，制定本規定。

　　2、本規定適用于總公司專業公司的車輛及全體駕駛人員。

　　(二)車輛使用

　　1、每輛車由指定專門的駕駛員負責駕駛，非公司駕駛員不得駕駛公司車輛。

　　2、因公務需要用車，由辦公室統一調度，在《出車記錄表》上詳細登記。車輛返回后，駕駛員將《派車單》填寫完整，并由用車人簽字認可，作為報帳附件。

　　3、駕駛員在車輛使用前應對車輛作車況檢查，如有故障或損壞等，應立即報辦公室處理。

　　4、不出車時，駕駛員須將車停放于指定位置，并做好安全防范工作，如因失職造成損失，責任人應負責賠償。

　　(三)車輛保養

　　1、司機必須時刻保持車輛干凈整潔。

　　2、車輛零件設備由該車駕駛員負責保管，須保證完好。

　　(四)修理

　　1、凡公司車輛的修理或保養事宜，除緊急狀況外，司機應事先申請，在獲得批準后，方

　　可在辦公室其他人的陪同下，送公司指定維修廠維修。

　　2、公務車行駛途中發生故障，需緊急送修的，應先報總經理核準。

　　(五)事故處理

　　1、駕駛員應遵守交通規則。公司車輛因公違反交通規則時，如為司機個人過失，其罰款由當事人自行負擔;如因車輛本身原因或由不可抗拒因素造成，罰款由公司負責。

　　2、車輛如在途中發生交通事故，司機應及時向交警和保險公司報案，并即刻與公司負責人聯系，協調處理。

　　3、與交通事故有關的保險理賠作業，當事司機應配合辦公室負責處理。

　　4、未經公司許可，擅自使用公車者，所發生事故與公司無關，由當事人自行承擔一切責任，公司保留進一步追究其責任的權力。

　　(六)費用管理

　　1、由財務部門根據車輛的使用情況核定費用計劃和備用金標準，辦公室為每輛車建立費用檔案和維修檔案;經辦公室審核之后，司機方可報帳。

　　2、車輛的調配使用，用車部門應向公司辦公室申請，發生的費用由用車部門承擔，其結算方式和程序按財務制度執行，司機要認真作好出車登記。

　　派車單

篇3：廣告公司檔案管理規定

　　廣告傳媒公司檔案管理規定

　　(一)公司的檔案范圍

　　1、企業行政文書檔案：包括法規性文件;各種合同及協議書;會議文件;工作計劃、規劃和工作總結;有關人員的任免、獎勵和處分、調配人事材料;職工花名冊、人事檔案等。

　　2、企業管理檔案：包括企業生產經營計劃、各種指標類定額類文件、企業管理方面的各種市場信息、勞動工資檔案，固定資產及辦公用品名冊，產品質量、用戶檔案等。

　　3、企業技術檔案：包括技術研究檔案、項目方案、樣片等。

　　4、企業會計檔案：包括會計憑證檔案、會計帳簿檔案、會計報表檔案等。

　　5、企業業務檔案：包括與客戶往來函件(含傳真、電子郵件等)、商務報告、業務單據等。

　　6、企業聲像檔案：包括照片、錄音、錄像檔案等。

　　(二)公司檔案管理體制

　　1、公司檔案管理機構：辦公室統一管理公司各類檔案(會計檔案除外)。

　　2、公司指定專人分管公司檔案工作，保管人須維護檔案的完整與安全，并接受必要的培訓。

　　(三)立卷歸檔制度

　　1、檔案的收集：收集工作是建立在歸檔制度上的。各業務部門將辦(理)完畢的文件材料，經過挑選，立卷，定期移交各檔案室集中保存。

　　2、歸檔范圍：凡本單位具有考查利用價值的文件材料。包括與客戶的往來函件(含傳真、電子郵件等)、商務報告、業務單據，以及工作日記、照片等各種形式、載體的文件。

　　3、歸檔時間：辦(理)完畢的文件，按工作階段性進行歸檔：

　　(1)按年形成的文件，第二年第一季度歸檔。

　　(2)凡有法律效用的文件材料，簽訂后就立即歸檔。當事人、部門負責人留復印件備查。

　　(3)凡是有機密性的文件，隨時形成，隨時歸檔。

　　(4)項目、科研課題，鑒定，驗收后，兩個月內歸檔。

　　4、歸檔要求

　　(1)材料完整齊全。

　　(2)系統、條理、保持有機聯系。凡是歸檔文件材料，均要按其不同特征組卷，盡量保持它的內在聯系，并區分它們不同的保存價值。文件分類準確、立卷合理。

　　(3)立卷時，要求將文件的正件與附件，印件與定稿，請示與批復等統一立卷，不得分散。

　　(4)在進行卷內文件排列時，要合理安排文件的先后秩序，按時間先后排列。對于同一事情的同一文件，應統一規定進行，比如：正件與附件，應正件在前，附件在后等。

　　(5)由檔案部門對業務部門加以指導，協助業務部門共同做好舊檔的組織工作。辦(理)移交手續，雙方在移交清冊上簽字。

　　5、部門歸檔要求

　　(1)編制立卷項目，將辦(理)完畢的文件按有關條款歸入卷內，便于次年立卷。

　　(2)文件按時間順序排列，最近的在最上面。

　　(3)一個客戶一個立卷，一個項目立一個卷，一個檔案盒。

　　(4)貿易檔案與往來函件分開放，貿易檔案分筆次按各自的辦(理)流水號放在文件袋里。

　　(5)定時交檔案室：文件量少的，一季交一次，季后第一個月收集。文件量大的，一月交一次。

　　6、檔案室在收到業務部門的歸檔和各類文件后進行分類編目排列。

　　7、記錄檔案文件材料目錄須打印，統一用A4紙。

　　(四)、檔案管理工作

　　1、檔案的管理：區分全宗，正確立檔單位;分類，依據檔案、來源、時間、內容、形式分成若干層次和類別;案卷排列并編制案卷目錄。

　　2、檔案保管：公司設立專用文件庫保存檔案。

　　3、檔案的鑒定：從檔案的內容、來源、時間、可靠程序、名稱鑒別、檔案價值，確定各類檔案的保管期限，編制成表。

　　4、檔案的銷毀編制銷毀清冊;辦(理)銷毀手續，經總經理批準，方能銷毀;銷毀要有二人以上監銷，并在清冊上簽字。

　　(五)、檔案利用工作

　　1、凡需調閱檔案，均須填寫檔案借閱單，依據借閱權限和檔案密級，經各級領導簽批后方能借閱。借閱檔案應在“檔案借閱登記簿”上登記，注明借閱檔案的名稱、密級、借閱方式、數量、期限。

　　2、檔案利用方式有：提供檔案原件;提供檔案復印件;提供文獻索引資料。

　　3、檔案管理部門要主動向部門員工提供公司檔案編研信息服務，主要方面為政策信息、管理信息、產品信息、市場信息等。

　　4、依據國家統計和有關法律法規，做好企業檔案統計工作。