房地產項目的開發工作程序（二）

　　對于房地產的甲方來說，工作程序大致為：

　　*投資機會研究及土地競投階段

　　*項目立項階段

　　*項目全程策劃階段

　　*規劃設計階段

　　*工程施工階段

　　*市場推廣和營銷階段

　　*物業管理階段

　　而我們的工作主要是圍繞甲方的進度開展，在甲方的各個工作階段中，我們的工作重點也不同，具體可分為：

　　1．地塊初步研究，包括項目背景、項目概況、市場分析、項目開發初步評估、綜合分析

　　2．可行性研究報告的編寫及經濟研究，包括項目概述、各期投資估算、總體銷售收入預測、各期銷售收入預測

　　3．編寫產品建議書，市場定位、產品形態、項目類型選擇、產品主題、項目設計主題及相關建設指針

　　4．編寫項目銷售總體計劃，即項目銷售開盤前，對項目銷售、營銷相關所有工作的計劃，包括項目銷售推廣總體思路、推廣主題方向、項目銷售總體均價預計、銷售上的放量節奏、銷售推廣各階段總體時間安排，各分階段計劃內容、項目銷售總體推出單位計劃、項目營銷費用使用總體計劃表、售后服務和交房等計劃

　　5.編寫項目銷售手冊，明確項目各方面問題的口徑統一，項目位置、項目定位、

　　發展商背景、承建商及工程監理公司規劃、設計公司、物業管理、管理費、項目周邊規劃、項目規劃設計、戶型說明、項目交通、學校、購房須知、裝修標準、項目的銷售窗口表、各營銷階段針對性的統一銷售說辭

　　6.最重要的是整個項目的營銷策劃報告的編寫，主要有以下部分，

　　市場研究

　　一、項目市場環境分析

　　二、項目市場競爭分析

　　三、項目市場需求分析

　　四、項目開發條件分析

　　產品定位

　　一、產品分析及定位

　　二、目標客群分析

　　策劃推廣

　　一、推廣總體概念

　　二、樓盤形象定位

　　三、廣告訴求重點

　　四、項目賣點提煉

　　五、廣告傳播策略

　　六、媒介傳播平臺

　　八、專案推廣策略

　　九、媒介投放計劃

　　十、廣告費用預算

　　銷售策略

　　一、價格策略

　　二、產品市場導入策略

　　三、銷售進度計劃及銷售周期

　　四、銷售手法

　　五、銷售業務執行策略

　　產品定價

　　一、定價依據

　　二、成本的核算

　　三、競爭市場價格參考

　　四、公司的銷售目標

　　五、定價范圍

　　六、定價策略

　　八、銷售價格表的制定

　　九、銷售底價及表價的核算

　　十、銷售價格優惠辦法及銷控策略

　　案場執行

　　一、現場管理思路及架構

　　二、案場管理制度

　　三、培訓計劃

　　四、案場控制系統

　　五、案場執行協調

　　7．最后是要做好各項的總結，根據項目的銷售情況，結合推廣、競爭情況等綜合分析，提出相應的改善措施，解決銷售存在的問題，包括項目銷售總結、客戶的匯總及分析、推廣宣傳的階段性安排及效果等、階段性促銷活動的效果評估和總結、階段性的成功與失敗經驗等

篇2：房地產項目開發總策劃程序

　　房地產公司項目開發總策劃程序

　　1.目的和范圍：根據公司開發戰略，整合市場、項目用地調研成果進行分析，同時結合成本及時間的控制因素，確定項目開發策略及整體開發計劃，協助公司高層制定決策，保障公司投資效益及品牌提升。

　　2.職責

　　2.1總經理室項目策劃中心

　　2.1.1負責公司項目開發總策劃工作，負責組織各相關部門開展項目前期可行性研究及論證工作，負責編制《項目開發總體策劃案》。

　　2.2公司其他各部門

　　2.2.1根據總經理室項目策劃中心的安排，參與項目可行性研究及論證工作。

　　3.工作流程

　　3.1項目可行性研究及《項目開發總策劃案》的編制

　　3.1.1總經理室項目策劃中心組織各部門開展可行性研究

　　3.1.1.1總經理室項目策劃中心組織經營銷售部、設計研發部針對投資項目開展市場及用地調研，進行項目定位、開發策略分析，匯總后形成初步調研成果及策劃思路，并開展概念性規劃設計，將成果提供至各相關部門。

　　3.1.1.2經營銷售部對投資項目進行消費市場、銷售價格及銷售計劃分析，提供分析資料及成果至總經理室項目策劃中心、設計研發部。

　　3.1.1.3設計研發部對投資項目進行產品構成、規劃指標分析，提供分析資料及成果至總經理室項目策劃中心、審計核算部、財務計統部。

　　3.1.1.4審計核算部對投資項目進行建安成本控制目標分析，提供分析資料及成果至總經理室項目策劃中心、財務計統部。

　　3.1.1.5財務計統部對投資項目進行綜合成本測算及投資收益評估，提供分析資料及成果至總經理室項目策劃中心。

　　3.1.2總經理室項目策劃中心在上述工作成果的基礎上，結合公司開發戰略，進行整合分析，形成《項目開發總策劃案》初稿，提供各相關部門開展深化研究及論證工作。

　　3.1.3財務計統部、經營銷售部、設計研發部、審計核算部對《項目開發總策劃案》初稿提出書面修改意見，匯總至總經理室項目策劃中心。

　　3.1.4總經理室項目策劃中心會同各部門進行綜合分析及論證，匯總各部門的修改意見，形成完整的《項目開發總策劃案》，呈送總經理，經審定后提供至各相關部門。

　　3.2總經理室項目策劃中心參與配合各相關部門市場定位、產品定位、投資分析、成本控制、規劃建筑方案調整等具體工作，以保障項目總體開發策略的貫徹和實施。

　　3.3總經理室項目策劃中心根據項目分期或年度的具體實施情況反饋，復核并相應調整《項目開發總策劃案》，如有重大調整，及時呈送總經理，經審定后提供給各相關部門。

　　4.相關文件

　　4.1項目總策劃流程圖

　　5.相關表單、紀錄

　　5.1項目開發總策劃案

　　編制：

　　日期：審核：

　　日期：批準：

　　日期：

篇3：房地產公司項目開發采購程序

　　房地產公司項目開發采購程序

　　1總則

　　1.1通過對采購過程的控制，確保能夠選用合格的供方和采購的材料、設備質量滿足項目開發建設的要求。

　　1.2職責

　　a)工程部負責公司的工程招標工作，對設計、施工、監理等供方進行評價、選擇和驗證；

　　b)、物資采購中心負責物資采購工作，對材料設備的供方進行評價、選擇和驗證；

　　c)、策劃營銷中心負責營銷策劃代理單位和物業管理單位的招標工作，并對其進行評價、選擇和驗證；

　　d)、項目部參與對供方的評價、選擇和驗證，并對采購材料設備的質量進行檢驗控制；

　　1.3采購控制的主要活動包括：規劃設計招標、工程施工招標、工程監理招標、營銷策劃代理招標、前期物業管理招標以及設備材料的招標和采購等。

　　2供方的評價

　　對其提供的產品影響到工程關鍵質量的供方，如：工程施工、監理、設計、策劃等單位以及大型設備的供方，公司將按以下方式進行評價和控制。

　　2.1工程部、物資采購中心和策劃營銷中心根據職責范圍，負責結合工程招標，收集各種供方的有關信息資料，組織有關部門進行評價，評價的準則參照以下原則：

　　a）供方的企業規模、資質和經營狀況應與其所投標的或提供的產品（服務）的要求相適應；

　　b）供方在其所在的專業領域內，具備一定的社會聲譽，并有著一定的成功業績；

　　c）供方具備持續提供合格產品的能力，能夠提供其質量保證體系有效運行的證據；

　　d）與公司有過歷史合作的供方，應具備良好的歷史合作經歷。

　　關于對供方具體的評價準則，在每次招標的招標文件和評標辦法中予以詳細規定，執行Q/TZH-WI-044《工程招投標管理制度》。

　　2.2對供方的評價要填寫"供方評價表"，由參與評價的有關人員填寫評價意見并簽字。供方經評價合格后，由各分管部門負責編制合格供方的名冊，包括供方的名稱、主要業務范圍、資質等級以及聯系方式等。名冊由管理者代表審核，總經理批準。同時，各分管部門負責對名冊中的合格供方建立合格供方檔案，內容包括：

　　a)供方的名稱和企業概況；

　　b)主要工作業績證明資料；

　　c)相應的資質等級證書復印件；

　　d)質量管理體系運行情況的證明資料；

　　e)與公司以往的合作情況等。

　　2.3各分管部門在適當的時機，要組織對供方進行重新評價，并根據評價的結果，確定對供方控制的程度和方式。

　　2.4重新評價的準則主要包括：

　　a)供方應保持良好的社會聲譽、企業信譽、經營狀況和規定的企業資質；

　　b)供方提供的產品或服務能夠持續滿足規定的要求；

　　c)供方的質量管理體系保持良好的運行；

　　d)不發生重大的質量事故和其它責任事故。

　　2.5對供方的重新評價一般每季進行一次，由分管部門組織有關部門填寫"供方考評表"進行考評。根據評價的結果，確定對供方控制的程度和方式，對持續保持評價合格的供方，可放寬至每半年評價一次，供方在全部完成其外包任務后進行最終評價。

　　2.6對在重新評價中不合格的供方，公司將責令其進行整改，并按照評價準則進行中心評價，整改后仍不能滿足評價準則的，報經公司分管領導批準后，根據合同規定，終止其外包合同，并在合格供方名冊中刪除。

　　3采購過程

　　3.1嚴格執行《招投標法》的規定，堅持公開、公平、公正和誠實信用的原則。采用公開招標和邀請招標的方式進行。

　　3.2各分管部門負責組織有關部門編制招標文件，確定投標單位，依法成立評標委員會，組織召開評標會，確定中標單位。

　　4.4在確定中標單位后規定的期限內，由分管部門辦理合同簽定前的巡簽審批工作，與中標單位簽定書面分合同。

　　4.5工程招標的具體管理方式執行Q/TZH-WI-044《工程招投標管理制度》。

　　4.6物資采購的具體規定執行Q/TZH-WI-049《物資采購管理辦法》。

　　4采購文件

　　4.1采購文件包括采購合同、招標文件、招標合同以及所涉及和運用的技術驗收標準和圖紙等。在實施采購前，要對采購文件的適宜性進行評價，對招標文件的審批和辦理合同巡簽等都作為評價的方式。

　　4.2采購合同和招標合同按照公司《合同管理制度》的規定進行簽定，合同中應明確采購產品有關質量要求及驗收的條款，必要時，對供方的過程、設備及程序、人員資格和質量管理體系的要求予以規定。

　　4.3采購文件由各分管部門負責管理，各使用部門按相關規定使用和保存。

　　4.4招標文件和采購合同的具體規定，執行Q/TZH-WI-044《工程招投標管理制度》和Q/TZH-WI-049《物資采購管理辦法》。

　　5采購的驗證

　　5.1各分管部門按照職責分工負責組織對供方提供的服務或產品的質量情況進行檢驗和驗證。

　　5.2項目部負責材料設備的進場驗收，執行Q/TZH-WI-015《材料設備管理制度》，對關鍵設備和物資，應在采購合同中規定監造和驗證的要求

，由物資采購中心派員到供方現場進行監造和驗證。

　　5.3對外包單位（設計、監理、施工等單位）提供服務的情況，由項目部負責日常的監督檢查，并定期進行評價。

　　5.4合同有要求時，顧客或其代表有權在現場對供方的服務和產品質量進行驗證。顧客的驗證不能免除公司的質量責任，也不能排除其后顧客的拒收。

　　5.5對供方提供的服務或產品質量經驗證，不能滿足合同規定時，公司將依據法律規定終止合同，造成損失的依法進行索賠，并重新進行招標或采購。

　　5.6個分管部門根據各類供方驗證的結果，對合格供方名冊進行調整。