商業物業經營的含義

　　一、商用物業范圍

　　由地區公司下屬各項目公司開發、建設的所有用于營商或辦公用途的物業，具體包括：

　　1、大型純商業項目（專業寫字樓、專業商場）

　　·整個項目用途是純商業的，無住宅功能的，例如越華

　　·項目依托住宅區、商住結合，但單體面積40000㎡以上，例如駿景商業廣場

　　2、非大型純商業項目（地鋪、商業裙樓、改作商用的架空層或其他場地）

　　二、經營的含義

　　1、指通過充分的市場調研，準確的市場定位，合理的規劃設計，建造出優質的商業物業，運用富有成效的營銷手段，租賃與銷售的合理分配使商用物業建設良性循環，物業不斷增值從而使公司利益最大化的行為過程。

　　2、具體表現為以下四個階段：

　?。?）投資開發期

　　·市場環境調研

　　·項目可行性分析

　　·市場定位論證

　?。?）前期策劃期

　　·專項市場調研及對手分析

　　·項目的發展目標

　　·規劃設計

　　·確定具體市場定位

　　·總體市場策略

　?。?）租售推廣期

　　·項目主題整體形象包裝

　　·項目布局規劃

　　·項目功能規劃

　　·租賃與銷售分配

　　·時期、區域劃分及推廣時機的把握

　　·階段租售計劃制定

　　·策略定價

　　·租/售宣傳推廣

　　·租售洽談及簽約

　?。?）經營期

　　·商家經營行為管理，包括對商家的經營范圍及合法經營的管理、形象管理、污染管理等。

　　·物業管理：包括公共秩序、車流人流管理、貨物運送、設施管理、安全等等。

　　·公共關系管理：處理與工商行政管理部門、環保、消防、公安、衛生檢疫、街道、城管等政府部門的關系。

　　·經營期宣傳推廣確立市場形象，提高市場知名度和地位，吸引消費者來消費。

　　·定期翻新及注入新元素：以求保持新鮮感和貼近消費者。

　　·租金、推廣費、管理費等收取。

　　·跟蹤了解商戶的經營狀況，應對減租要求。

　　·增加設施或制造優勢，為商家創造更好的營商環境，使物業升值。

篇2：商業物業服務經營特質

　　商業物業服務經營特質

　　我國的商業物業從20世紀80年代末至今發展迅猛，而商業物業服務的發展卻一直較緩。是因為商業物業有其自身的特點，不能簡單套用現成的普通物業的管理模式，這需要探索與商業物業特點相適應的管理模式。

　　商業物業服務區別于其他物業服務的根本特征，是其經營特質，因為:

　　1.商業經營是商業物業的核心。

　　商業物業投資者關心的是最快、最大的收取投資回報，所以最關心的是物業的經營狀況。如果沒有良好的經營收益，商場不景氣，商戶賺不到錢，開始煮“無米之炊”時，是不可能支付物業服務費的，那么再出色的物業服務也無能為力。如廣州某著名物業服務公司承接了廣州某地下商場，就因為商場定位錯誤，造成招商困難，開業不久就經營困難，難以支付日常管理開支，管理公司只好退出管理?？梢哉f，決定商業物業成功與否的是商業物業的經營，而非商業的物業服務水平。

　　2.商業物業服務是為經營創造條件。

　　商業物業服務的目的是創造方便、安全、舒適的消費環境，幫助商家吸引和留住消費者，為商家創造利潤。商業物業服務是為商業經營服務的，是為經營創造環境、創造有利條件，從而帶動經營。因此，在商業物業中，物業服務必須以經營為中心，圍繞經營展開管理，把創造良好的經營效益作為物業服務的目標。

　　商業物業的經營特質，要求物業服務要圍繞經營實施管理，把經營的理念融合于物業服務的方方面面。

　　(一)理解經營，以經營為中心開展物業服務。

　　在實踐中，物業經營和管理難免存在著矛盾。物業服務著眼于長遠利益，看重物業的保值增值，而經營則追求利潤最大化，更看重眼下的利益。但經營和管理在本質要求上卻是統一的，沒有物業的長期管理，商業物業不能保證長期的發展和投資回報;而如果沒有良好的經營，物業服務將缺乏維系管理的資金，則生存維艱，更談不上使物業保值增值。因此，在商業物業中，管理公司不能有本位主義，而應經常換位思考，主動配合經營工作。例如，商場進行經營推廣活動，管理公司應站在經營立場上，協助經營策劃推廣活動，在人員、清潔、安全、設備等方面積極進行配合，而不要從管理角度片面強調管理困難，消極對待一切推廣活動。

　　(二)配合經營，為經營創造有利條件。

　　商業物業服務要主動配合商業物 業的經營。

　　1.統一組織商業形象的宣傳推廣活動。

　　商業推廣可以樹立良好的商業形象，吸引更多消費者，是商場物業服務必不可少的工作。物業服務公司應積極策劃和組織形式多樣的宣傳推廣活動，如商業標識、媒體推廣、整體促銷、顧客聯誼、明星專題活動、商業贊助社會公益活動等。一旦形成商場的良好形象，便成為一種信譽、品牌和無聲的廣告，成為商場的無形資產，帶動商場的經營。

　　2.創造安全、方便、輕松的消費環境。

　　商業物業面積大、店鋪多、商品多、人流量大、人員素質雜，物業服務難度相當大。管理公司要加強場地控制，注意巡查和監控，特別加強對火災、盜竊、爆炸等緊急事件的防范，保證商場的設備、清潔、治安、消防等各項管理良好運作，為商業物業的經營提供根本保障。

　　3.加強商鋪管理，保證商場經營活動的正常開展。

　　物業服務公司要做到:對營業時間進行控制，所有商鋪按時開鋪、關鋪，正常營業;加強對公開場所的控制，阻止侵占公開通道、亂貼海報廣告等;保證商場的整體形象，對空置商鋪進行封閉，要求貨品擺放統一美觀等;強化裝修管理，防止裝修商鋪干擾營業等等。

　　(三)參與經營，把經營納入到物業服務中來。

　　在商業物業服務中，物業服務公司不能置身于經營之外，而應積極參與經營。尤其是隨著商業物業產權多元化，很多商鋪投資者不懂經營，更需借助管理者參與經營。

　　1.協助開發商進行招租。

　　例如，廣州珠江物業酒店管理公司在承接南寧新朝陽商場時，就主動把管理公司在廣州百貨商場(該公司的另一個在管商場)的客戶介紹到新朝陽商場，帶動了商場的租賃，為管理公司在商場的管理奠定廠良好的基礎。

　　2.為商鋪進行招租代理。

　　對二手商鋪進行統一招租，促進商場的經營。

　　3.場地經營。

　　利用商業物業中的空置場地進行廣告、推廣等經營，不僅可以帶旺商場的經營，也可以為物業服務公司帶來收益。

　　(四)服務經營，為經營提供商業服務。

　　物業服務公司在商業服務中可作為的空間很大，主要包括:

　　1.營業員培訓。

　　商業物業中往往有上百家商鋪，他們招聘的營業員通常未受過專業培訓。管理公司可以定期對這些營業員進行培訓，提高他們的專業素質和服務水平，從而提升商場的服務形象。

　　2.營業員的監督。

　　物業服務公司可以作為投資者在商場的代表，承擔監督營業員的任務，通過巡查監督，及時制止營業員在商鋪內看報紙、聽音樂、吃飯等現象，確保商場的規范服務。

　　3.商務服務。

　　物業服務公司應配合經營，提供通訊、訂房、訂票、打字、傳真、電子商務等服務，不僅為商家和消費者提供方便，也擴大了商場的服務功能。

　　4.信息服務。

　　為促進商業物業的經營，物業服務公司還應利用廣播、專欄、電子屏幕、局域網等信息媒介，為商家提供業務信息和管理信息，主動為商家聯絡相關廠家，提供商訊，為商家推介適銷對路、價格有競爭力的商品，引導商家開展經營活動。

　　(五)監督管理，確保商場的信譽。

　　為維護商業物業的形象，創造良好的商業信譽，保證商業經營的長遠利益，物業服務公司還要加強對商場內經營者的監督和管理，不得欺行霸市，不得進行不公平競爭，打擊假冒偽劣商品等。

　　1.貨品控制?？刂七M入商場的商品，打擊假冒偽劣商品，提高商品的質量，維護商場的信譽。

　　2.處理客戶投訴。對商品質量問題要妥善處理，該退的退，該換的換;對售貨員的服務態度問題要進行教育說服。

　　3.主動引進公安、工商、綜合執法等部門進行管理，借助政府組織大型活動和會議的機會，促進政府行為與商場推廣活動相結合，推動商場整體環境的改善和服務質量的提高。

　　商業物業服務拓寬了物業服務的領域，它作為物業經營與物業服務的有機合成，有著廣闊的市場空間。物業服務公司只有圍繞經營，創造性地開展管理，才能做好商業物業服務。

篇3：商業物業管理經營運作

對于商業物業開發商來說,開發商鋪是前提,但只有開發是不夠的,還必須成立專門的商業管理公司對購物中心進行管理,才能長久發展。目前國內商鋪購買者有很多是依靠收取租金,歸還銀行商鋪按揭貸款,在這種情況下,開發商對購物中心的管理更為重要。如果購物中心商業管理不力,影響商鋪業主的租金收益,業主不能歸還按揭貸款,最終風險還是要落到開發商的頭上。綜觀國外購物中心,開發商成立商業管理公司管理購物中心是一種通用的模式。

一.具有"統一管理,分散經營"的特點
商業物業的商鋪是有計劃的聚集,對商場進行"統一管理,分散經營"是商業物業區別于其他房地產的核心特點。"統一管理",要求商場必須由代表業主權利的、受業主委托的管理公司統一管理,沒有統一管理的購物中心則難以經受激烈的零售業市場競爭。"分散經營",是商場消費者和經營者間的交易提供場所,但商場的管理者不能直接進行商業經營,只是在消費者和經營者之間搭建橋梁。
商業物業的統一管理的理念在于統一招商管理、統一營銷、統一服務監督、統一物管。
為了達到"統一管理,分散經營"的管理模式,在購物中心銷售合同中都應該約定承租戶必須服從管理公司的統一管理。另外,某些購物中心通過在租賃合約中直接借用國際購物中心協會(ICSC)的標準格式,在法律上確定購物中心管理公司的管理地位。

二."統一招商管理"要求招商的品牌審核管理和完善的租約管理。
所謂"品牌審核管理"是指:招商對象需經品牌審核后才能進入。
審核包括對廠商和產品的審核,須具有有效的營業執照、生產許可證、注冊商標登記證、產品合格委托書(適用于批發代理商)、品牌代理委托書(適用于專賣代理商)、稅務登記證、法人授權委托書等。

(一)"完善的租約管理"
(1)租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業管理費的收取等,還有其他比較關鍵的租約條款管理(可以借鑒國際購物中心協會(ICSC)的標準格式),比如: 承租戶的經營業態是受到整個購物中心的統一商業規劃的限制,::如果發生重大變化,須經業主委員會的認可(業主委員會成立之前,經開發商認可);
(2)營業時間的確定;
(3)承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語言文字方面須接受統一管理;
(4)為整個購物中心促銷承擔的義務;
(5)承租人對停車場的使用,確定有償還是無償,有無限制;
(6)投保范圍事宜;
(7)是否統一的收銀。

(二)購物中心的招商鐘情于知名連鎖商業企業。
一個超級連鎖店或超級百貨公司的入駐,常常帶動整個購物中心的順利銷售與管理。但是近年來,商業物業與連鎖商業企業往往更能達到較好的合作。因為對商業物業來說,其一,連鎖商業企業因為有規模、有足夠的店鋪做支撐,故而其商品銷售價格會低于非連鎖型店,而低價格也是購物中心想要吸引消費者購物的"法寶"之一;其二,購物中心對進駐商戶的管理雖屬統一規劃,但只要商戶遵