案例描述:
某維修公司駕駛員駕駛小轎車到某大廈辦事,駕駛員交付5元費用后,將車停放在由某物業公司經營的停車場。當駕駛員回來取車時,發現轎車已丟失,駕駛員立即報案,但至今未將失竊的轎車追回。某維修公司將物業管理公司告上法庭,要求物業管理公司賠償。于是,引發又一種情況下的車輛丟失賠償糾紛。
案例分析:
處理本糾紛的關鍵是,停車場停放車輛的關系是單純的停車位有償使用合同關系,還是車輛停放的保管合同關系。這個問題比較復雜,既有法律不完善的因素,也有具體情況的原因。這里主要從兩個方面來看:
第一、從車位所有權角度看。不管停車場車位的所有權歸誰所有。停車場的經營人員出租車位收取的一定費用都可能包含兩個部分:1、車位停泊占用費或稱車位使用費。這部分車位使用費,一方面是對停車場管理人員的勞務補償,另一方面是對車位所有人產權的一種補償。它與車輛保管費的性質是不同的;2、車輛保管費是指保管車輛,不讓其受損或丟失的費用。具體而言,車位出租收取的費用一定包含“車位停泊占用費或稱車位使用費”,到底包不包含“車輛保管費”,則要具體問題具體分析。當然這主要看車位出租合同是如何規定的。實際中,如果沒有保管關系,并沒有收取保管費,則車位經營單位就沒有為車輛損壞或丟失承擔賠償的責任;反之,則有責任。
第二、從合同角度看。保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物,并返還該物的合同。保管合同的成立,不僅須有當事人雙方的意思表示一致,而且須有寄托人將保管物交付保管人的行為。也就是說,如果事實上已經明確簽訂保管合同或者車位經營單位主動向停車者索要行車的證明,并設道閘向車主簽發取車時驗車放行的憑據,則說明車位經營單位有對車輛進行保管的意思,否則,雙方則應無保管關系,經營單位收取的費用應不包含車輛保管費。
處理過程:
在處理本糾紛中,二審法院主要以物業管理公司與某大廈業主委員會簽訂的《物業管理委托合同》明確約定露天車位,地下車庫的收費屬車位使用費為依據,認定物業管理公司與維修公司之間屬于停車位有償使用關系,不存在保管合同關系,物業管理公司不承擔賠償責任。
點評:
事實上,許多有關停車場車輛丟失的糾紛當中,物業管理公司只聲稱收取的錢是停車費,不是保管費,但卻無法提供充足的證據來證明這種單純停車場有償使用合同關系的存在。多數情況下,法院依據保管合同的特征,認定物業管理公司負有對車輛的保管義務,進而根據物業管理公司在管理服務上的過錯,判決物業管理公司承擔賠償責任。
為了避免這類糾紛的發生,物業管理公司應在與業主委員會簽訂的《物業管理委托合同》中,明確停車場車輛停放究竟屬于車位有償使用還是車輛保管。另外,物業管理公司應把服務性質對外明示,以使車主根據停車場明示服務的性質來決定是否接受這種服務,同時也能清楚接受這種服務時自己應盡的義務。還有一種方法是,物業管理企業在提供停車場地服務活動中,應以規約形式明確區分車位使用合同和車輛保管合同,對需提供車輛管理服務的業主,應該講明在車位合同之外另訂保管合同,并根據車輛價值和保管風險大小協商保管費標準。
篇2:物管案例:提供停車位客戶轎車丟失怎么辦
物管案例:提供停車位客戶轎車丟失怎么辦
近日某商業大廈內的客戶轎車丟失。當時客戶進入大廈時大廈停車場的車輛管理員對該車輛進行了發卡工作,停車卡上寫有(本大廈停車場只提供車輛的場地使用,不負責車輛的保管請各位車主自行保管?。?。該客戶現因車輛丟失向物業管理公司要求索賠,但是物業管理公司拒絕賠償,于是雙方發生激烈爭執。
[案例分析]
本案例爭論的焦點是物業管理公司提供停車位構成的是“停車位有償使用合同關系”還是“保管合同關系”。物業管理公司拒絕賠償,就要證明其與客戶僅是“僅是停車位有償使用合同關系,那么需要在其經營范圍、收費標準、對外明示及物業管理合同中提供相應的證據。
本案例物業管理公司提供的僅是停車位和停車秩序這種“停車位有償使用合同關系,這在寫有“本大廈停車場只提供車輛的場地使用,不負責車輛的保管請各位車主自行保管!” 的停車卡上已經表明,事實上,停車位本身并未造成車輛滅失,車輛的滅失也不是因為停車秩序造成的,所以物業管理公司提供停車服務不是保管合同關系,物業管理公司沒有對車輛進出進行檢驗的義務。如果物業管理公司停車場值班人員發現有人盜竊車輛而不及時制止、告知車主或報警,應是一種重大過失行為,但本案例中并不存在這一事實。所以,物業管理公司不應進行賠償。
[解決方法]
本案例中物業管理公司應據理力爭,堅持不予賠償的主張。具體做法上,可想向客戶陳述上述理由,協商解決。但如果客戶仍固執己見,要求物業管理公司提供賠償,那么物業管理公司就應用法律手段保護自己,準備好所需各類證據,到人民法院提請訴訟,主張人民法院保護自己的合法權益。
[相關法規政策]
1.《停車場管理規定》
1.小區停車場實行日夜24小時值班制度,由保安值班員負責管理。
2.本停車場只對本轄區內的業主、本公司的職員及前來轄區參觀的客人開放。
3.車輛進入停車場應一停二慢,必須服從管理員的指揮和安排,在規定位置上停放整體、有序。
4.停放時應與周圍車輛保持適當距離,鎖好車門后,調好防盜系統。
5.停放時要注意周圍的人員、車輛及公共部位、設施設備的安全。
6.車輛駛離停車場時應注意周圍車輛的安全,緩慢駛離。
7.停車場不得試剎車、練習車、修理車輛,禁止裝載有毒、易燃易爆物品和其他危險品的車。
8.管理人員值班期間應認真負責,熱情服務,隨時察看車輛的情況,對車主的合理要求應給予滿足。
9.管理人員交接班時應辦理交接手續,核對停車場車輛與登記記錄相符,并簽字交接。
10.遵從秩序,文明禮讓。
2.《車輛管理工作標準 》
1. 道路線型、斷面與整個住宅區建筑群體布置相協調;
2. 車行道通至每幢住宅樓單元入口處;
3. 外來車輛未經許可,不可進入轄區;
4. 進入物業轄區內車輛,均服從物業公司管理;
5. 凡裝有易燃、易爆、劇毒品或有污染物品車輛或2.5噸以上貨車,一律不準駛入轄區;
6. 駛入轄區內車輛均需減速,時速不超過15公里,無鳴笛現象發生(救護車、警車、救火車除外);
7. 轄區內所有車輛均納入物業公司管理范圍,作到一車一證、一證一位、車證齊全,見證放車;
8. 車輛管理員禮貌待人、熱情周到;
9. 車輛管理員熟知車主姓名、車型、車牌號、房號、車位;
10. 車輛管理員隨時巡查車輛停放情況及車輛的車況,遇有門未鎖、燈未關、漏油、漏水等現象發生時,10分鐘內通知車主;
11. 停車場內無貨物堆積、道路阻塞現象;
12. 停車場內地面無水、無油、無污、無紙屑、無煙頭等雜物;
13. 停車場道路平整無坑、無尖銳物、無金屬釘狀物;
14. 停車場內有明顯禁煙標牌,且消防器械及設施均配備齊全,使用功能完好率100%;
15. 轄區內交通事故年發生率不超過2%,丟失事故發生率為0%;
16. 地下停車場光線明亮,能見度高,目測距離50米以上;
17. 臨時停放車輛收費率100%;
18. 每車位文字檔案齊全、資料準確率100%;
19. 外來進出車輛有登記,完成率100%,準確率100%。
3.《停車場(庫)管理規定》
1.目的
確保停車場(庫)內的設備、設施和停放車輛的安全,保證車場(庫)內整齊有序。
2.范圍
適用于理工科技大廈停車場(庫)。
3.職責
3.1 交通班負責指揮車場(庫)內的車輛整齊停放、存放、監護和并在《 值班日志》、《停車庫車輛進出登記表》和《B2車庫停車證登記表》上做好記錄。
3.2 交通班長和警衛班長負責車場管理、監督、指導。
4.程序
4.1 停車場(庫)管理
4.1.1 停車場(庫)設保安崗,工作時間為停車場8:00-17:00,停車庫7:30-19:00。
4.1.2大廈內所有客戶的機動車輛必須在保安部登記備案。
4.2 停車庫
4.2.1 當有車輛駛入地下車庫時,值班人員應迅速指引車輛慢行,安全地停放在指定的車位上,并提醒司機關鎖好車門、窗,并將車內貴重物品隨身帶走.無車輛停放許可證的車輛不得停放在車位上。
4.2.2 每隔半小時或臨時詳細檢查車輛的車況,發現漏水、漏油、未關好車門、窗、未上鎖等現象及時處理并通知車主。
4.2.3 嚴密注視車輛情況和駕駛員的行為,若遇醉酒駕車者應立即勸阻,并報告班長及時處理,避免交通意外事故發生。
4.2.4 禁止司機(車主)用消防水源洗車,經勸阻不聽者按有關規定處理。
4.2.5 車輛出庫時,仔細核對出庫之車和駕駛員(車主),有疑問時,應立即到車擋面前向司機敬禮,再有禮貌盤問。
A.若是車主的親友,和車主聯系認可,并有駕駛證方可放行。
B.若盤問時發現有問題,應立即扣留車輛,并及時通知班長和巡邏保安,機警地做好應急準備,以防不法分子盜車行兇。
4.2.6 當發現無關人員或可疑人員到車庫時,保安崗應按如下程序進行處理。
A.當車庫發現無關人員時,保安崗應勸導其離開車庫,對于不聽從勸導的人員應立即通知交通班長及警衛班長,前往處理。
B.當停車庫發現可疑人員時,保安崗應急時前往對可疑人員進行查問,同時用對講機通知交通班長,由其他警隊人員及時巡視檢查停車所有車輛,有 無丟標志,車輛有無損傷,車門、車窗、后備箱有無撬痕.如未發現問題, 可把可疑人員放行。當發現可疑物品及車輛有損時,應立即送交保安部進行處理,并進行事件的記錄。
4.3 地面停車場
4.3.1 指揮進入車輛慢行,按規定行駛方向行駛,停放車輛位置適當,使車場車輛停放整齊。
4.3.2指揮開出車輛按規定方向行駛,慢行開出停車場。
4.3.3 隨時巡檢地面車輛情況,發現門、窗未關好,有漏油、漏水,刮蹭現象應及時通知車主,并做好記錄。
4.3.4 夜間應對停放在大廈停車場內的車輛進行登記,以保證車輛的安全狀況。
4.3.5 留意進入大廈車場的車輛情況,對帶有危險品車輛,禁止進入車場。
4.3.6 如有特殊情況及時上報有關部門。
5.監督執行
保安部經理。
4.《自行車樓的管理規定》
1.目的
為保證自行車樓的安全秩序,保證車輛的擺放規范、合理,保證客戶存放車輛的安全、完好,特制定本規定。
2.范圍
適用于理工大廈自行車樓的管理。
3.職責
3.1 保安部警衛隊負責自行車樓安全的管理。
3.2 保安內勤負責發放存車牌,并在《自行車牌發放登記表》上做好記錄。
3.3 保安部經理負責監督、檢查。
4.程序
4.1 客戶需存放自行車時,到保安部領取自行車牌,保安內勤在《自行車牌發放登記表》上做好記錄,并收取押金10元。
4.2 自行車存車牌分大小兩種,大牌由客戶保存,可固定在車上,存車時將車存至于指定區域.小牌交值勤保安員,掛于值班室內自行車牌的懸掛板上。
4.3 值勤保安員負責指揮、擺放自行車車輛,做到整齊劃一、存取方便。
4.4 客戶存車后保安員負責將同號小牌交于顧客,以備取車之用。
4.5 客戶取車時必須將相應號碼的小牌交與保安員,方可取車。
4.6 值勤保安員負責、監督禁止將無自行車牌照的車輛存入自行車棚。
5.監督執行
保安部經理監督執行。
篇3:停車場車輛丟失責任停車合同性質
近期,本市某住宅小區地面停車場轎車丟失一案,有關司法部門認識不一,裁處結果截然相反,由此引發了對該案件法律適用上的爭議,分歧的焦點是車主與停車場管理單位物業管理公司之間的停車合同性質如何確定。某司法部門認定應為車輛保管合同并裁決由物業管理公司負車輛丟失的賠償責任,為此并列舉了三條理由,以證明其結論正確,裁定無誤。筆者對此頗有看法,認為將停車服務合同簡單認定為車輛保管合同及由此確認物業管理公司承擔賠償責任的裁決定性不準,理由勉強,值得商榷。
該停車場是在住宅小區公用部位上劃出的停車場地,其產權性質應由全體業主共有,業主大會(前期物業管理由建設單位)委托物業管理公司向車主出租停車車位和管理停車設施,停車場收益在扣除物業管理公司管理成本費用后70%納入業主專項維修資金,30%補貼物業管理公共服務費。物業管理公司在其間僅僅是受全體業主委托,起著代為出租停車場地、提供停車管理服務的作用,停車場地的真正收益者是全體業主。雖然車主對停車場服務要求的主觀意愿不盡相同,但其主要的目的還是有地方停車。對其收取的費用是場地出租費和秩序維護費,停車服務合同性質的特征主要是場地租賃合同。
誠然租賃不排除管理,租賃合同也并非無條件排除物業管理公司的管理責任。在停車服務管理或合同中也約定了應由物業管理公司承擔的義務和責任,但畢竟這不是停車保管合同。至于說停車保管合同則應符合《合同法》中有關保管合同的基本特征,一是以寄存人(車主)交付保管物,保管人(物業管理公司)直接占有保管物。二是保管人(物業管理公司)應向寄存人(車主)給付保管憑證,并隨時返還保管物。三是保管物(車輛)的價值通常與保管費(即停車管理服務費)的高低成正比。據了解該住宅小區的車主與物業管理公司沒有簽訂過文字的車輛管理服務合同,更沒有共同約定車輛保管的責任。以收取停車管理服務費作為事實合同分析雙方當事人的行為特征和實際情況,也是不符合上述車輛保管合同三條基本特征的任何一條。由此,可得出該停車場停車服務不具備保管性質的結論。
下面我們具體分析一下某司法部門認定為保管合同的三條理由:理由一是指:“雙方簽訂合同的目的……對于車輛所有人而言,更重要的是車輛得以專人保管?!蔽覀冋J為這種陳述是不客觀的,僅僅表達車主單方面的意思和設想,是不符合《合同法》意思自治的基本原則。意思自治本質就是否表達雙方當事人共同的自愿合意,在處理車輛丟失糾紛,認定停車服務合同是保管合同時,關鍵的應是當事人之間的共同約定是否明確保管之責,而不能以車主單方面的主觀意愿,確定保管責任。
理由二是指“車輛停放在專人24小時看管的停車位上,就是車輛所有人將車輛暫時轉移給物業公司占有?!蔽覀冋J為這種判斷是不恰當的,如前文所述停車服務不符合《合同法》中保管合同的基本特征。保管合同是實踐合同,所謂占有就是對物的實際控制,保管人占有保管物并且能夠對物進行直接支配和管理。對停車場車輛而言保管就意味著車主將鑰匙或行車證明交給物業管理公司,由物業管理公司控制車輛。至于對存車時車主交車領單,取車時物業管理公司驗單放車的做法雖具有合保管同的個別特征,但畢竟強調的是物業管理公司的管理責任而不是保管責任。而該住宅小區物業管理公司既未得到汽車鑰匙或行車證明,也未實施“交車領單,驗單放車”的手續,物業管理公司沒有任何手段阻止車輛的移動、行駛,沒有任何權利制約車主的
行車自由。雖然該物業管理公司曾經實施過車輛停放證發放制度,但因故沒有堅持實施,盡管客觀上存在著管理不到位的問題,但由此作出所謂“車輛所有人將車輛暫時轉移給物業公司占有”之說是不符合實際情況的。理由之三是指業主“交納了停車費,物業公司作為收費方,其對相對方轉移的占有物負有保障安全、不丟失、不損壞等義務……物業公司不能證明其按約履行提供24小時專人看管的義務?!?
我們認為這種結論也是不準確的??垂懿坏扔诒9?物業停車費不等于停車保管費。正如另一司法部門所言:“管理是相對秩序而言,24小時專人看管應當解釋為物業公司安排專人負責看護、管理,而不是保管有關車輛?!惫P者認為依據我國當前物業管理相關法規和收費標準以及管理手段來看,物業管理公司對住宅小區及停車場的安全護衛的主要職責除有特別的約定以外,主要還是保障小區及停車場的的宏觀安全