市場經濟條件下的物業管理
一、計劃經濟下我國物業管理的狀況
解放以來，我國在很長一段時間里，是處于計劃經濟的模式下。由于過多強調了房地產的社會福利性而忽視了它的商品屬性，因而絕大多數的住宅小區和房屋的管理體制是按照產權歸屬形成的格局，由國家(地方)、單位分別管理的，主要采取的是用行政手段完全統管起來。這種方法雖然在國民經濟的發展和解決人民住房問題方面曾起到過積極的作用，但是這種體制實際上在某種程度上抑制了房地產業的生機和活力。從市場學的角度來考察，在當時，房地產業作為實行商品經濟的產業實際上已不復存在。國家在住宅建設上，只有投入，沒有產出，建得越多，維修補貼越多，包袱背得越重，所存的弊端日益顯現出來。
(一)管理不到位的現象嚴重
由于現存的管理體制是行政管理體制，管理人員的工資、待遇是行政劃撥，“大鍋飯”思想嚴重地挫傷了管理人員的積極性，“干好干壞一個樣”，管理不到位是普遍現象。有許多房屋特別是住宅小區，漏管、棄管的房屋很多；“一年新、二年舊、三年破”的現象十分嚴重。
(二)房屋的附屬設施、公用配套設施無人管理，破損嚴重
在一些小區經?？吹诫s物亂擺亂放，垃圾亂堆亂倒，下水道堵塞，污水到處淌，設備殘缺不全，到處亂搭亂建，影響了公眾的正常生活秩序。住房管理成了群眾投訴最多的問題之一。
(三)住宅小區的管理體制不順，影響居住者的正常使用
在計劃經濟下，各主管部門對住宅小區的管理往往是各自為政，房地產管理、市政、園林、衛生、交通、治安、供水、供電等各行政主管部門，加上居委會、派出所都可以對小區管理發號施令，可遇到實際問題，卻出現既管又不管，使很簡單的問題長期得不到解決。例如，因刮大風把大樹刮倒，砸塌了住房，是園林部門搶修房屋，還是房管部門搶修房屋?同一個小區內，也是按產權單位各自分頭管理，“各掃門前雪”，使一個完整的小區七零八落。
(四)住房租賃管理辦法不統一，政出多門
國家福利性的住房制度，導致房租價格非常便宜。文化大革命前，許多大城市房租每平方米月租為0.135元，每戶按20平方米居住面積計算，月房租為2.70元；*期間，公房房租又有所下降，有的城市降到每平方米月租0.049元，平均每戶月租1.00元左右。直到20世紀80年代末，房租才有所上調，成套房每平方米月租為0.25~0.35元，而工資卻增加了8~10倍。一些福利條件好的企業，對職工的住房、水、電都給予照顧，每月僅象征性地收取5元錢。由于公房房租低廉，許多人紛紛搶要公房，甚至出現一家占有幾套公房的現象，國有資產流失嚴重，往往出現以下幾種情況:
1.賣私房，租公房
因為公房房租便宜，而私房雖然不需要交房租，但其維修費用甚至比公房房租花錢還多，賣私房、租公房兩頭得利。例如*期間，一套公房年房租為12元，每月1元；一套私房可以賣500元，該住戶賣掉私房的款項存入銀行，年利率為4%，每年得到利息20元，用利息抵交房租尚且有余。
2.出租私房，租公房
由于公房月租便宜，許多人利用出租私房承租公房，套取價格之差來獲利。例如某人有一套私房30平方米，每平方米租金10元，月收入300元錢，而再租相同面積的公房，每平方米月租金0.25元，每月租金為7.50元，這樣每月可凈賺292.50元。
3.多占公房用來出租，國有資產流入私人口袋由于公房房租便宜，有的人多占公房用來出租，不僅可以支付應交的房租，而且還有固定的一大筆收入。尤其是沿街的門面房，例如一戶20平方米的門面房，它以月租1000元，每平方米50元出租，自己住的一套50平方米的公房，每平方米0.25元月租，共計12.50元，除用出租的租金來交自己的房租外，還賺取987.50元。
還由于住房使用權管理部門多，有的是地方房管部門直管，有的是企事業單位自己管，各單位福利條件不一樣，收費標準也不一致，造成了“二房東”借租房進行違法活動，使國有資產大量流失。
(五)入不敷出，國家難以承受維修資金負擔
我國采取低房租福利型公房政策，住宅投資損失很大，而國家又拿不出更多的資金投入，造成了房屋超期服役，影響住戶安全。據統計，全國房產機構管理的直管房約有2億多平方米，每年要從城市維修費中劃出大量的資金進行補貼，1981年直管房維修補貼達33155萬元，每平方米達1.50元。據核算，80年代末我國每平方米建筑面積住宅需要4.70元維修費，才能維持簡單的生產。到90年代，隨著物價指數的上漲，房租補貼還要多，國家住宅建設投資不僅不能回收，反而要投入巨額資金進行房屋維修補助，國家負擔越背越重，難以承受。
(六)不利于企事業單位集中精力發展生產、提高效益
在計劃經濟模式下，各個單位都形成了一個小而全的小社會，領導既管生產，又管生活、福利(包括住房)，精力分散，工作效益不高；或者領導只重視生產，而忽視住房建設與管理，造成了房屋管理的混亂，不僅影響了群眾情緒，而且也影響了生產進展。
二、市場經濟呼喚著物業管理
黨的十一屆三中全會以后，隨著gg開放的深入發展，我國房地產業迅速發展。據聯合國統計資料表明，我國gg開放的15年，無論是住房的建成量，還是人均居住面積的增長量，均位居世界前列。據有關部門1998年統計，建國以來新建住宅40.4億平方米，占現有城鎮住宅總量的2/3多。其中gg開放20年是前30年建造住宅量的6.6倍，使全國城鎮居民人均居住面積由20年前的3.6平方米，提高到現在的9.3平方米。新建5萬平方米的住宅小區5000多個，解決各類住房困難戶近800多萬。隨著城市經濟體制改革的深化，市場經濟的建立和發展，以實現住房商品化、按照商品經濟原則組織住宅的生產和流通為目標的住房制度改革的深入發展，房地產管理社會化問題，尤其是住宅小區的管理問題被提上了議事日程。為了適應社會主義市場經濟，順應房地產綜合開發的發展，許多有識之士借鑒了國外先進住房管理經驗，并從我國的實際出發，提出了“物業管理”的新方法。因此，物業管理是gg開放、市場經濟、住房制度改革的產物，它的管理模式必須適應社會主義市場經濟。其具體體現在以下幾個方面:
(一)物業管理適應城鎮住房制度改革
近些年來，城鎮住房制度的改革，大量公有住房的出售帶來了產權的多元化，這使過去以傳統的開發商自管房和以福利形式為主的單位自管房等物業管理方式發生了根本的變化。例如過去一幢樓或一片小區都是一個單位的福利房，或歸房管所管理，公共設施壞了自然是單位或房管部門派人來修。然而現在一幢住宅樓可能一部分作為商品房出售給個人，產權歸個人；一部分商品房被單位購買作為福利房分給職工，產權歸單位；一部分商品房用于拆遷安排，產權歸房管部門。由于產權多元化給維修服務帶來了困難。南京中央門附近一棟樓房，下水道堵塞，化糞池漫溢，作為單位分房的那部分職工自然找單位幫助修理，單位同意請人修理，但費用需樓內住戶共同承擔，其中屬于該單位職工承擔的那部分，單位代出，其余部分應由其他住戶分擔，而其他住戶不愿意出，由于經費問題無法落實，此問題無法解決，住戶怨聲載道。如果住房制度改革僅僅停留在經濟體制改革的實踐中，而未能及時在管理體制上作相應的變革和完善，那么住房制度改革取得的成果就不能鞏固，而且還將阻礙住房制度改革的深化。物業管理則適應了住房制度的改革，像上面的問題，如果是在物業管理公司管理范圍內，它只須根據與業主簽定的有關協議(契約)，按照社會化、專業化、經營型管理形式就能解決。
(二)物業管理適應社會主義市場經濟體制
市場經濟最重要的功能之一是按照價值規律合理地分配有限資源，充分調動人的積極性，提高效益。物業管理作為一種社會化管理模式，就是為了適應社會化大生產，它與社會主義市場經濟體制的不斷深化和完善是一致的。它改變了過去的福利型房產管理制度，采取適應市場經濟的企業管理，它通過提供普遍需要的社會化服務，并注意強調規模經濟效益，不僅有利于提高房地產的管理水平，而且有利于企業從“企業辦社會”的樊籬中解脫出來，使企業提高效益。只有擺脫現行的“小而全”模式，實現專業分工，建立專業公司，實行“單獨核算、自主經營、自負盈虧、自我運轉、自我發展”的運行模式，才能適應市場競爭，才能使物業管理踏上一個新的臺階。
(三)物業管理是根除“重建輕管”弊端的有力措施
在我國“重建輕管”的思想由來已久，有的地方已達根深蒂固的地步。由于“重建輕管”，許多房屋建設者只求自身經濟利益，建房不為住房想，建房不為管房想。建造的房屋，有的偷工減料，有的粗制濫造，如果按照建設部頒布的新房接管驗收標準進行驗收，則很難找到一棟完全符合標準的。更為嚴重的是，有的隱患當時還查找不到，如地下管道未接通，甚至未鋪設，這樣的房屋交付使用后，住房者苦惱，房管者不僅維修經費難以承擔，甚至找不到毛病所在。
由于“重建輕管”，許多房管者也因循守舊，缺乏研究和探索新的管理方法的積極性，致使新建小區仍然沿襲過去的按產權、按部門進行分散管理的方式，弊端很快暴露無遺。小區內產權單位之間、住戶鄰里之間，有的亂圈用地和亂搭建；有的自封陽臺；有的占用走廊、過道，亂堆放雜物；有的只顧自家的裝潢，而不考慮整個結構的安全，亂打亂拆。這不僅導致了原有建筑格局、景觀和房屋的使用功能過早損壞，使社會財富遭到不應有的損失，而且還破壞了市容市貌的完美，造成鄰里間矛盾糾紛。
如果采取物業管理之后，則上述現象可以得到有效的制約和規范。因為，物業管理是企業型經營管理，房屋在這種企業型經營管理下，也像其他商品生產一樣，其價值在于使用。房屋必須經用戶的檢驗，必須有一定的保修期。代表房屋業主和住戶利益的物業管理部門，按照這一原則要求參加組織驗收，不合格的要維修達標，并按政府政策規定，收取一定比例的養護費作為維修管理的啟動基金，從而對房屋開發建設者“重建輕管”的思想行為產生制約和規范的作用。
同時，物業管理部門作為房屋業主和使用人的委托管理者，根據對經營的房屋保值、增值考慮以及維護業主和使用人權益，也必須制定相應的管理章程，并與使用者簽約，從而可以規范住戶的行為，防止房屋結構的損害，保證小區房屋整體功能和建筑格局的完好。
(四)良好的物業管理有利于樹立開發商的良好形象
競爭機制是現代市場機制的基本要素之一。市場經濟越發展，競爭越激烈，越能顯現出企業的素質。通過競爭，生產要素得到合理流動，形成動態平衡，從而促使企業不斷改進技術，加強管理，降低成本，提高產品質量、服務質量和經濟效益。市場競爭，又使消費者的地位日益上升。誰贏得消費者，誰就贏得了市場，就能產生效益。要想贏得消費者的信賴，不是靠形式主義和應酬式的突擊表現，而是用物業管理的內容、質量去贏得商業信譽，從而提高物業價值及開發商的信譽。當前許多房地產公司建造的商品房滯銷。當房地產開發處在低谷時，優良的物業管理可使人們從心里建立起對企業的信任感，從而贏得更多的消費者。這類例子很多，如海南珠江實業股份有限公司，他們奉行“開發一塊，美化一塊，服務一塊”的理念，積極為小區的住戶進行優質服務，解決住戶的各種困難，日復一日出色的物業管理工作使企業聲譽得到保護，贏得了一期又一期購房新客戶。又如目前高檔別墅積壓很多，無法銷售出去，然而南京棲霞房地產開發公司開發的東方花園高檔別墅一建好就全部售空，還有客戶不時來要求購買。重要的原因之一是東方花園的物業管理使客戶極為滿意。
(五)有償服務、多種經營的經營機制有利于經費的解決
我國經濟還不發達，資金還不雄厚，國家要解決的問題十分繁多，劃撥的經費遠遠不能滿足住宅維修服務的需要。尤其過去執行的是住房福利型機制，國家、企業單位等投資興建的住宅，都采用福利形式以租賃方式供給職工居住，只收取很低的房租，所以住宅投資虧損很大。我國房產機構管理的直管房有2億多平方米，每年要從城市維修費中補貼大量資金用于維修。1981年，每平方米補貼1.50元，1990年左右，每平方米建筑面積住宅需要補貼3~5元維修費才能維持簡單再生產。近幾年來，隨著物價指數的上漲，維修費還要上漲，而國家資金十分有限，難以承受。如今采取的物業管理方法是以經濟手段為主，以法律和行政手段為輔。這種管理方法按市場經濟規律辦事，參照國際慣例運作，改變過去僅僅局限于房屋維修的行政管理，而實行包括市政、環衛、治安、供水、供電、房屋保險等方面的全方位綜合管理；還根據用戶需要，進行一些特殊服務，如幫助購買日用百貨，家電維修，家庭裝潢等。這些管理是有償的，誰收益誰負擔費用，通俗地講即“住戶出錢買方便，管理企業出力得報酬”。企業按“獨立核算、自負盈虧、自我運轉、自我發展”的管理體制建立和運作。這種采取多種經營、有償服務的“物業管理”，既解決了資金不足，又方便了居民生活，一舉兩得。同時，通過物業管理方法的推行，還可以在群眾中促進市場經濟觀念的形成，使群眾認識福利制“無償分配、無償服務”形式的弊端，從而有利于人們思想觀念的更新和解放。
(六)物業管理是為房地產開發提供服務、解除后顧之憂的系統工程
物業管理作為一種專業化的管理模式，對于住宅小區和一棟房產有多個業主的樓宇的管理，將徹底改變過去那種多頭管理而又無人管理的局面，能夠發揮系統性物業管理的綜合效益。比如這些年來，國家為盡快地改善我國居民的住宅條件，建設了許多5萬平方米以上的新住宅小區。然而若按照過去計劃經濟的模式與要求就會出現社會管理和服務跟不上，如報紙、信件收不到；交通不便出門難；醫院、學校、菜場、商店等服務設施跟不上，住戶意見大等。各級政府和職能部門雖為解決這些問題耗費了大量的人力、物力和財力，但仍不能從根本上解決問題。實行物業管理，這些問題便能得到解決，還可以根據住戶的需要，進行特殊的服務，如日用百貨供應，家電維修，送病人去醫院等。所以物業管理作為一種適應中國房地產市場發育和完善的現代化的科學管理手段，是與房地產開發相適應并為房地產開發提供服務，解除后顧之憂的系統工程，是房地產市場走向成熟時專業分工的一種必然要求。
(七)物業管理能有效吸引外資，促進房地產市場發展
據香港報紙載文，香港人士對國內房地產發展狀況考查后得出結論:國內房地產在香港仍頗受歡迎，然而它的進一步發展卻受制于置業人士對國內樓宇管理狀況缺乏信心。他們認為，國內物業管理仍停留在非常落后的狀態，這是房地產市場進一步發展的最大障礙。置業者擔心，他們購置的房產，可能會由于管理落后用不到幾年就變成殘舊物，甚至得不償失，因此對繼續到國內搞房地產投資有止步不前之勢。而采用先進的、科學的樓宇管理方法，亦即十分受國外歡迎和信任的物業管理方法，不僅可消除外商上述擔心和顧慮，還可以吸引外商到國內進行房地產投資，促進房地產市場健康地發展。
(八)物業管理在推進兩個文明建設中顯示出積極作用
住宅小區是城市文明的窗口，它反映了一個城市的經濟、建設和管理水平，是城市整體素質的體現。良好的物業管理工作，不僅可以延長建筑物和公用設施的使用壽命，改變城市風貌，改善人們的工作和生活環境，還可以提高城市居民的精神文明素質和現代化城市意識。城市大環境質量的提高，首先應該從城市的基本單元--住宅小區或每棟樓房抓起。住宅小區搞不好，城市的臟、亂、差也就解決不好。住宅小區的管理是城市管理的重要內容，住宅小區是城市管理中的一個“點”，以點帶面，把整個城市的管理工作帶動起來，就能保持市容面貌的優美整潔，鞏固城市建設成果。搞好住宅小區管理，也可以更好地發揮住宅的“享受”功能、“發展”功能和居住環境的“陶冶”功能。通過住宅小區內的優美環境，通過在區內建立文化、教育、體育、娛樂設施來滿足居民的求知。這不僅對凈化人們的心靈，提高民族素質，還對培養人們社會主義公共道德意識、健康高尚的思想情操和科學文明的生活方式都具有重要意義，對整個城市的精神文明建設起到積極的推動作用。
(九)物業管理可以提高城市服務功能，加快城市現代化建設
近幾年來，我國城市化進程加快，1990年至1994年我國設立城市從457個增加到622個，建制鎮從1.2萬個增加到1.6萬個，江蘇省經濟發展較快的蘇、錫、常三市已無“縣”建制，全改為市，根據規劃到20**年，江蘇全省預計只剩10個縣。根據有關機構預測，我國城市化已進入加速發展期，到2000年，中國城市化水平將達到33%至35%，城市人口為4.5億左右。到20**年，我國城鎮比重將由現在的26.3%上升到45%以上。設市超過1000個，建鎮制將超過2萬個。如果當年全國人口預計為14億，按45%計算，則城鎮人口為6.3億，比現在凈增2.5億。
如果這些新增人員按人均8平方米的使用面積計算，共需要增加住房建筑面積41.6億平方米，從2000年到20**年按13年計算，每年平均需要多建3.2億平方米住宅，同時對現有的居民住房也需要改善。根據國家最低標準計算，由1998~2000年平均每年2.6億平方米，減為每年1億平方米，年折舊維持1億平方米不變，三項相加，2000年至20**年，每年需要住房建設量達到5.2億平方米。
所以城市現代化促使房地產業正逐步成為國民經濟的重要支柱產業之一，隨著城市經濟改革的深化，以實現住房商品化、按照商品經濟原則組織住宅生產及流通為目標的住房制度改革的深入推進，現代化城市房產管理社會化問題，尤其是住宅小區的管理被提到議事日程上來。物業管理可以延長城市里的房屋和公用設施的使用壽命，改變城市風貌，改善人們的工作和生活環境。
從總體上看，我國城市的服務功能還不完善，城市服務的社會化程度也比較低，因此，加快物業管理發展，將有利于擴大城市服務范圍，完善城市服務功能，提高城市現代化水平。物業管理可以拓寬城市服務領域，增加服務內容，使城市總體服務功能得以提高。
物業管理屬于第三產業，為城市居民提供全方位服務是物業管理的出發點和歸宿。由于物業管理涉及房地產、市政、園林綠化、公安、工商管理、商業、郵電通訊、水、電、煤氣等專業部門，如果由業主(使用人)去同這些部門打交道，處理各類事情將是一件十分繁瑣而費心、費力的事情。如果物業管理企業以自己多方位的服務把業主(使用人)連接起來，協調業主(使用人)與各有關部門之間的管理、服務關系，那么物業管理的范圍越大，對業主(使用人)越方便，城市服務的社會化水平就越高，服務功能越完善。
綜上可見，在社會主義市場經濟條件下，在住房制度的改革中，實施物業管理制度，對促進房地產管理的社會化、科學化，促進城市建設化和房地產市場發展，促進社會安定團結，必將產生深遠的作用與影響。
篇2：市場經濟條件下的物業管理
市場經濟條件下的物業管理
一、計劃經濟下我國物業管理的狀況
解放以來，我國在很長一段時間里，是處于計劃經濟的模式下。由于過多強調了房地產的社會福利性而忽視了它的商品屬性，因而絕大多數的住宅小區和房屋的管理體制是按照產權歸屬形成的格局，由國家(地方)、單位分別管理的，主要采取的是用行政手段完全統管起來。這種方法雖然在國民經濟的發展和解決人民住房問題方面曾起到過積極的作用，但是這種體制實際上在某種程度上抑制了房地產業的生機和活力。從市場學的角度來考察，在當時，房地產業作為實行商品經濟的產業實際上已不復存在。國家在住宅建設上，只有投入，沒有產出，建得越多，維修補貼越多，包袱背得越重，所存的弊端日益顯現出來。
(一)管理不到位的現象嚴重
由于現存的管理體制是行政管理體制，管理人員的工資、待遇是行政劃撥，“大鍋飯”思想嚴重地挫傷了管理人員的積極性，“干好干壞一個樣”，管理不到位是普遍現象。有許多房屋特別是住宅小區，漏管、棄管的房屋很多；“一年新、二年舊、三年破”的現象十分嚴重。
(二)房屋的附屬設施、公用配套設施無人管理，破損嚴重
在一些小區經?？吹诫s物亂擺亂放，垃圾亂堆亂倒，下水道堵塞，污水到處淌，設備殘缺不全，到處亂搭亂建，影響了公眾的正常生活秩序。住房管理成了群眾投訴最多的問題之一。
(三)住宅小區的管理體制不順，影響居住者的正常使用
在計劃經濟下，各主管部門對住宅小區的管理往往是各自為政，房地產管理、市政、園林、衛生、交通、治安、供水、供電等各行政主管部門，加上居委會、派出所都可以對小區管理發號施令，可遇到實際問題，卻出現既管又不管，使很簡單的問題長期得不到解決。例如，因刮大風把大樹刮倒，砸塌了住房，是園林部門搶修房屋，還是房管部門搶修房屋?同一個小區內，也是按產權單位各自分頭管理，“各掃門前雪”，使一個完整的小區七零八落。
(四)住房租賃管理辦法不統一，政出多門
國家福利性的住房制度，導致房租價格非常便宜。文化大革命前，許多大城市房租每平方米月租為0.135元，每戶按20平方米居住面積計算，月房租為2.70元；*期間，公房房租又有所下降，有的城市降到每平方米月租0.049元，平均每戶月租1.00元左右。直到20世紀80年代末，房租才有所上調，成套房每平方米月租為0.25~0.35元，而工資卻增加了8~10倍。一些福利條件好的企業，對職工的住房、水、電都給予照顧，每月僅象征性地收取5元錢。由于公房房租低廉，許多人紛紛搶要公房，甚至出現一家占有幾套公房的現象，國有資產流失嚴重，往往出現以下幾種情況:
1.賣私房，租公房
因為公房房租便宜，而私房雖然不需要交房租，但其維修費用甚至比公房房租花錢還多，賣私房、租公房兩頭得利。例如*期間，一套公房年房租為12元，每月1元；一套私房可以賣500元，該住戶賣掉私房的款項存入銀行，年利率為4%，每年得到利息20元，用利息抵交房租尚且有余。
2.出租私房，租公房
由于公房月租便宜，許多人利用出租私房承租公房，套取價格之差來獲利。例如某人有一套私房30平方米，每平方米租金10元，月收入300元錢，而再租相同面積的公房，每平方米月租金0.25元，每月租金為7.50元，這樣每月可凈賺292.50元。
3.多占公房用來出租，國有資產流入私人口袋由于公房房租便宜，有的人多占公房用來出租，不僅可以支付應交的房租，而且還有固定的一大筆收入。尤其是沿街的門面房，例如一戶20平方米的門面房，它以月租1000元，每平方米50元出租，自己住的一套50平方米的公房，每平方米0.25元月租，共計12.50元，除用出租的租金來交自己的房租外，還賺取987.50元。
還由于住房使用權管理部門多，有的是地方房管部門直管，有的是企事業單位自己管，各單位福利條件不一樣，收費標準也不一致，造成了“二房東”借租房進行違法活動，使國有資產大量流失。
(五)入不敷出，國家難以承受維修資金負擔
我國采取低房租福利型公房政策，住宅投資損失很大，而國家又拿不出更多的資金投入，造成了房屋超期服役，影響住戶安全。據統計，全國房產機構管理的直管房約有2億多平方米，每年要從城市維修費中劃出大量的資金進行補貼，1981年直管房維修補貼達33155萬元，每平方米達1.50元。據核算，80年代末我國每平方米建筑面積住宅需要4.70元維修費，才能維持簡單的生產。到90年代，隨著物價指數的上漲，房租補貼還要多，國家住宅建設投資不僅不能回收，反而要投入巨額資金進行房屋維修補助，國家負擔越背越重，難以承受。
(六)不利于企事業單位集中精力發展生產、提高效益
在計劃經濟模式下，各個單位都形成了一個小而全的小社會，領導既管生產，又管生活、福利(包括住房)，精力分散，工作效益不高；或者領導只重視生產，而忽視住房建設與管理，造成了房屋管理的混亂，不僅影響了群眾情緒，而且也影響了生產進展。
二、市場經濟呼喚著物業管理
黨的十一屆三中全會以后，隨著gg開放的深入發展，我國房地產業迅速發展。據聯合國統計資料表明，我國gg開放的15年，無論是住房的建成量，還是人均居住面積的增長量，均位居世界前列。據有關部門1998年統計，建國以來新建住宅40.4億平方米，占現有城鎮住宅總量的2/3多。其中gg開放20年是前30年建造住宅量的6.6倍，使全國城鎮居民人均居住面積由20年前的3.6平方米，提高到現在的9.3平方米。新建5萬平方米的住宅小區5000多個，解決各類住房困難戶近800多萬。隨著城市經濟體制改革的深化，市場經濟的建立和發展，以實現住房商品化、按照商品經濟原則組織住宅的生產和流通為目標的住房制度改革的深入發展，房地產管理社會化問題，尤其是住宅小區的管理問題被提上了議事日程。為了適應社會主義市場經濟，順應房地產綜合開發的發展，許多有識之士借鑒了國外先進住房管理經驗，并從我國的實際出發，提出了“物業管理”的新方法。因此，物業管理是gg開放、市場經濟、住房制度改革的產物，它的管理模式必須適應社會主義市場經濟。其具體體現在以下幾個方面:
(一)物業管理適應城鎮住房制度改革
近些年來，城鎮住房制度的改革，大量公有住房的出售帶來了產權的多元化，這使過去以傳統的開發商自管房和以福利形式為主的單位自管房等物業管理方式發生了根本的變化。例如過去一幢樓或一片小區都是一個單位的福利房，或歸房管所管理，公共設施壞了自然是單位或房管部門派人來修。然而現在一幢住宅樓可能一部分作為商品房出售給個人，產權歸個人；一部分商品房被單位購買作為福利房分給職工，產權歸單位；一部分商品房用于拆遷安排，產權歸房管部門。由于產權多元化給維修服務帶來了困難。南京中央門附近一棟樓房，下水道堵塞，化糞池漫溢，作為單位分房的那部分職工自然找單位幫助修理，單位同意請人修理，但費用需樓內住戶共同承擔，其中屬于該單位職工承擔的那部分，單位代出，其余部分應由其他住戶分擔，而其他住戶不愿意出，由于經費問題無法落實，此問題無法解決，住戶怨聲載道。如果住房制度改革僅僅停留在經濟體制改革的實踐中，而未能及時在管理體制上作相應的變革和完善，那么住房制度改革取得的成果就不能鞏固，而且還將阻礙住房制度改革的深化。物業管理則適應了住房制度的改革，像上面的問題，如果是在物業管理公司管理范圍內，它只須根據與業主簽定的有關協議(契約)，按照社會化、專業化、經營型管理形式就能解決。
(二)物業管理適應社會主義市場經濟體制
市場經濟最重要的功能之一是按照價值規律合理地分配有限資源，充分調動人的積極性，提高效益。物業管理作為一種社會化管理模式，就是為了適應社會化大生產，它與社會主義市場經濟體制的不斷深化和完善是一致的。它改變了過去的福利型房產管理制度，采取適應市場經濟的企業管理，它通過提供普遍需要的社會化服務，并注意強調規模經濟效益，不僅有利于提高房地產的管理水平，而且有利于企業從“企業辦社會”的樊籬中解脫出來，使企業提高效益。只有擺脫現行的“小而全”模式，實現專業分工，建立專業公司，實行“單獨核算、自主經營、自負盈虧、自我運轉、自我發展”的運行模式，才能適應市場競爭，才能使物業管理踏上一個新的臺階。
(三)物業管理是根除“重建輕管”弊端的有力措施
在我國“重建輕管”的思想由來已久，有的地方已達根深蒂固的地步。由于“重建輕管”，許多房屋建設者只求自身經濟利益，建房不為住房想，建房不為管房想。建造的房屋，有的偷工減料，有的粗制濫造，如果按照建設部頒布的新房接管驗收標準進行驗收，則很難找到一棟完全符合標準的。更為嚴重的是，有的隱患當時還查找不到，如地下管道未接通，甚至未鋪設，這樣的房屋交付使用后，住房者苦惱，房管者不僅維修經費難以承擔，甚至找不到毛病所在。
由于“重建輕管”，許多房管者也因循守舊，缺乏研究和探索新的管理方法的積極性，致使新建小區仍然沿襲過去的按產權、按部門進行分散管理的方式，弊端很快暴露無遺。小區內產權單位之間、住戶鄰里之間，有的亂圈用地和亂搭建；有的自封陽臺；有的占用走廊、過道，亂堆放雜物；有的只顧自家的裝潢，而不考慮整個結構的安全，亂打亂拆。這不僅導致了原有建筑格局、景觀和房屋的使用功能過早損壞，使社會財富遭到不應有的損失，而且還破壞了市容市貌的完美，造成鄰里間矛盾糾紛。
如果采取物業管理之后，則上述現象可以得到有效的制約和規范。因為，物業管理是企業型經營管理，房屋在這種企業型經營管理下，也像其他商品生產一樣，其價值在于使用。房屋必須經用戶的檢驗，必須有一定的保修期。代表房屋業主和住戶利益的物業管理部門，按照這一原則要求參加組織驗收，不合格的要維修達標，并按政府政策規定，收取一定比例的養護費作為維修管理的啟動基金，從而對房屋開發建設者“重建輕管”的思想行為產生制約和規范的作用。
同時，物業管理部門作為房屋業主和使用人的委托管理者，根據對經營的房屋保值、增值考慮以及維護業主和使用人權益，也必須制定相應的管理章程，并與使用者簽約，從而可以規范住戶的行為，防止房屋結構的損害，保證小區房屋整體功能和建筑格局的完好。
(四)良好的物業管理有利于樹立開發商的良好形象
競爭機制是現代市場機制的基本要素之一。市場經濟越發展，競爭越激烈，越能顯現出企業的素質。通過競爭，生產要素得到合理流動，形成動態平衡，從而促使企業不斷改進技術，加強管理，降低成本，提高產品質量、服務質量和經濟效益。市場競爭，又使消費者的地位日益上升。誰贏得消費者，誰就贏得了市場，就能產生效益。要想贏得消費者的信賴，不是靠形式主義和應酬式的突擊表現，而是用物業管理的內容、質量去贏得商業信譽，從而提高物業價值及開發商的信譽。當前許多房地產公司建造的商品房滯銷。當房地產開發處在低谷時，優良的物業管理可使人們從心里建立起對企業的信任感，從而贏得更多的消費者。這類例子很多，如海南珠江實業股份有限公司，他們奉行“開發一塊，美化一塊，服務一塊”的理念，積極為小區的住戶進行優質服務，解決住戶的各種困難，日復一日出色的物業管理工作使企業聲譽得到保護，贏得了一期又一期購房新客戶。又如目前高檔別墅積壓很多，無法銷售出去，然而南京棲霞房地產開發公司開發的東方花園高檔別墅一建好就全部售空，還有客戶不時來要求購買。重要的原因之一是東方花園的物業管理使客戶極為滿意。
(五)有償服務、多種經營的經營機制有利于經費的解決
我國經濟還不發達，資金還不雄厚，國家要解決的問題十分繁多，劃撥的經費遠遠不能滿足住宅維修服務的需要。尤其過去執行的是住房福利型機制，國家、企業單位等投資興建的住宅，都采用福利形式以租賃方式供給職工居住，只收取很低的房租，所以住宅投資虧損很大。我國房產機構管理的直管房有2億多平方米，每年要從城市維修費中補貼大量資金用于維修。1981年，每平方米補貼1.50元，1990年左右，每平方米建筑面積住宅需要補貼3~5元維修費才能維持簡單再生產。近幾年來，隨著物價指數的上漲，維修費還要上漲，而國家資金十分有限，難以承受。如今采取的物業管理方法是以經濟手段為主，以法律和行政手段為輔。這種管理方法按市場經濟規律辦事，參照國際慣例運作，改變過去僅僅局限于房屋維修的行政管理，而實行包括市政、環衛、治安、供水、供電、房屋保險等方面的全方位綜合管理；還根據用戶需要，進行一些特殊服務，如幫助購買日用百貨，家電維修，家庭裝潢等。這些管理是有償的，誰收益誰負擔費用，通俗地講即“住戶出錢買方便，管理企業出力得報酬”。企業按“獨立核算、自負盈虧、自我運轉、自我發展”的管理體制建立和運作。這種采取多種經營、有償服務的“物業管理”，既解決了資金不足，又方便了居民生活，一舉兩得。同時，通過物業管理方法的推行，還可以在群眾中促進市場經濟觀念的形成，使群眾認識福利制“無償分配、無償服務”形式的弊端，從而有利于人們思想觀念的更新和解放。
(六)物業管理是為房地產開發提供服務、解除后顧之憂的系統工程
物業管理作為一種專業化的管理模式，對于住宅小區和一棟房產有多個業主的樓宇的管理，將徹底改變過去那種多頭管理而又無人管理的局面，能夠發揮系統性物業管理的綜合效益。比如這些年來，國家為盡快地改善我國居民的住宅條件，建設了許多5萬平方米以上的新住宅小區。然而若按照過去計劃經濟的模式與要求就會出現社會管理和服務跟不上，如報紙、信件收不到；交通不便出門難；醫院、學校、菜場、商店等服務設施跟不上，住戶意見大等。各級政府和職能部門雖為解決這些問題耗費了大量的人力、物力和財力，但仍不能從根本上解決問題。實行物業管理，這些問題便能得到解決，還可以根據住戶的需要，進行特殊的服務，如日用百貨供應，家電維修，送病人去醫院等。所以物業管理作為一種適應中國房地產市場發育和完善的現代化的科學管理手段，是與房地產開發相適應并為房地產開發提供服務，解除后顧之憂的系統工程，是房地產市場走向成熟時專業分工的一種必然要求。
(七)物業管理能有效吸引外資，促進房地產市場發展
據香港報紙載文，香港人士對國內房地產發展狀況考查后得出結論:國內房地產在香港仍頗受歡迎，然而它的進一步發展卻受制于置業人士對國內樓宇管理狀況缺乏信心。他們認為，國內物業管理仍停留在非常落后的狀態，這是房地產市場進一步發展的最大障礙。置業者擔心，他們購置的房產，可能會由于管理落后用不到幾年就變成殘舊物，甚至得不償失，因此對繼續到國內搞房地產投資有止步不前之勢。而采用先進的、科學的樓宇管理方法，亦即十分受國外歡迎和信任的物業管理方法，不僅可消除外商上述擔心和顧慮，還可以吸引外商到國內進行房地產投資，促進房地產市場健康地發展。
(八)物業管理在推進兩個文明建設中顯示出積極作用
住宅小區是城市文明的窗口，它反映了一個城市的經濟、建設和管理水平，是城市整體素質的體現。良好的物業管理工作，不僅可以延長建筑物和公用設施的使用壽命，改變城市風貌，改善人們的工作和生活環境，還可以提高城市居民的精神文明素質和現代化城市意識。城市大環境質量的提高，首先應該從城市的基本單元--住宅小區或每棟樓房抓起。住宅小區搞不好，城市的臟、亂、差也就解決不好。住宅小區的管理是城市管理的重要內容，住宅小區是城市管理中的一個“點”，以點帶面，把整個城市的管理工作帶動起來，就能保持市容面貌的優美整潔，鞏固城市建設成果。搞好住宅小區管理，也可以更好地發揮住宅的“享受”功能、“發展”功能和居住環境的“陶冶”功能。通過住宅小區內的優美環境，通過在區內建立文化、教育、體育、娛樂設施來滿足居民的求知。這不僅對凈化人們的心靈，提高民族素質，還對培養人們社會主義公共道德意識、健康高尚的思想情操和科學文明的生活方式都具有重要意義，對整個城市的精神文明建設起到積極的推動作用。
(九)物業管理可以提高城市服務功能，加快城市現代化建設
近幾年來，我國城市化進程加快，1990年至1994年我國設立城市從457個增加到622個，建制鎮從1.2萬個增加到1.6萬個，江蘇省經濟發展較快的蘇、錫、常三市已無“縣”建制，全改為市，根據規劃到20**年，江蘇全省預計只剩10個縣。根據有關機構預測，我國城市化已進入加速發展期，到2000年，中國城市化水平將達到33%至35%，城市人口為4.5億左右。到20**年，我國城鎮比重將由現在的26.3%上升到45%以上。設市超過1000個，建鎮制將超過2萬個。如果當年全國人口預計為14億，按45%計算，則城鎮人口為6.3億，比現在凈增2.5億。
如果這些新增人員按人均8平方米的使用面積計算，共需要增加住房建筑面積41.6億平方米，從2000年到20**年按13年計算，每年平均需要多建3.2億平方米住宅，同時對現有的居民住房也需要改善。根據國家最低標準計算，由1998~2000年平均每年2.6億平方米，減為每年1億平方米，年折舊維持1億平方米不變，三項相加，2000年至20**年，每年需要住房建設量達到5.2億平方米。
所以城市現代化促使房地產業正逐步成為國民經濟的重要支柱產業之一，隨著城市經濟改革的深化，以實現住房商品化、按照商品經濟原則組織住宅生產及流通為目標的住房制度改革的深入推進，現代化城市房產管理社會化問題，尤其是住宅小區的管理被提到議事日程上來。物業管理可以延長城市里的房屋和公用設施的使用壽命，改變城市風貌，改善人們的工作和生活環境。
從總體上看，我國城市的服務功能還不完善，城市服務的社會化程度也比較低，因此，加快物業管理發展，將有利于擴大城市服務范圍，完善城市服務功能，提高城市現代化水平。物業管理可以拓寬城市服務領域，增加服務內容，使城市總體服務功能得以提高。
物業管理屬于第三產業，為城市居民提供全方位服務是物業管理的出發點和歸宿。由于物業管理涉及房地產、市政、園林綠化、公安、工商管理、商業、郵電通訊、水、電、煤氣等專業部門，如果由業主(使用人)去同這些部門打交道，處理各類事情將是一件十分繁瑣而費心、費力的事情。如果物業管理企業以自己多方位的服務把業主(使用人)連接起來，協調業主(使用人)與各有關部門之間的管理、服務關系，那么物業管理的范圍越大，對業主(使用人)越方便，城市服務的社會化水平就越高，服務功能越完善。
綜上可見，在社會主義市場經濟條件下，在住房制度的改革中，實施物業管理制度，對促進房地產管理的社會化、科學化，促進城市建設化和房地產市場發展，促進社會安定團結，必將產生深遠的作用與影響。
篇3：工程計價改革是市場經濟發展必然
定額計價,在計劃經濟時期曾發揮過它應有的作用,隨著市場經濟的發展,定額計價的弱點已露出端倪,國家建設部標準定額司,在工程造價管理及其計價改革方面,廣泛進行調研,積極吸收國內外的先進經驗和做法,組織專家編制了《建設工程工程量清單計價規范》(以下簡稱國家計價規范)并于20**年2月由建設部和國家質量技術監督局聯合發布實施。
國家計價規范的實施,是我國工程造價計價方式改革的重大舉措,也是工程造價管理改革的一個新的里程碑。
一、我省貫徹國家計價規范實行兩步走方案。
我省為了認真貫徹落實國家計價規范,省建設廳于20**年5月發出《關于貫徹實施國家標準〈建設工程工程量清單計價規范〉的通知》(建定[20**]141號),通知要求:“自20**年7月1日起,凡屬全部使用國有資金或國有資金投資為主的大中型建設工程項目,一律執行國家標準《建設工程工程量清單計價規范》,并嚴格按該規范的要求進行招投標”,其“消耗量定額,可參照安徽省現行計價依據中的定額含量執行”。
為了進一步做好貫徹落實工作,省工程造價總站提出了“貫徹落實《建設工程工程量清單計價規范》試行意見”,并舉辦了多期研討班進行學習和宣傳。同時,總站還提出貫徹國家計價規范的實施方案,即:“兩步走方案”:第一步利用我省98年至2000年“基礎定額”或“估價表”,作為企業消耗量定額的參考依據,與國家計價規范對接,實行工程量清單報價,做好新老計價依據的平穩過渡;第二步在總結第一步實踐經驗的基礎上,借鑒國外和兄弟省市的做法,編制出與國家計價規范接軌的《安徽省建設工程工程量清單計價依據》,全面推行工程量清單計價。
20**年4月,省建設廳發布的《關于發布安徽省建設工程工程量清單計價規范》(建定[20**]102號)(以下簡稱省計價規范)和《安徽省建設工程消耗量定額的通知》(建定[20**]101號)(以下簡稱省消耗量定額)標志著《安徽省建設工程工程量清單計價依據》(以下簡稱省清單計價依據)的出臺,從而展開了我省全面推行工程量清單計價的新局面。
二、省清單計價依據編制的組織領導。
“安徽省建設工程工程量清單計價依據”是我省建設工程五大專業清單計價的總稱:它包括安徽省建筑工程、裝飾工程、安裝工程、市政工程、園林綠化及仿古建筑工程的“計價依據”。省計價依據是貫徹國家計價規范的實施細則和配套措施,它的編制是一個龐大的系統工程,具有嚴謹的科學性,很強的實踐性以及可行的操作性。
為了做好此項工作,今年初省建設廳成立了《安徽省工程量清單計價編制委員會》,廳長謝志平任顧問、副廳長吳曉勤任主任、廳標準定額處和造價總站的負責人為成員,全面領導編制工作。編委會下設8個專業技術組,即:建筑專業編制組、裝飾專業編制組、安裝專業編制組、市政專業編制組、園林綠化專業編制組、材料價格組、計算機組和綜合組。共聘請全省建設、施工、設計、造價咨詢及造價管理等單位和部門100多位專家參與編制工作,而且還邀請了兄弟省市的老專家給予幫助指導,可以說編制工作具有廣泛的代表性,是我省造價行業的群英會粹。
建設廳領導十分重視編制工作,20**年5月專家們集中時,編委會主任吳曉勤廳長親臨動員大會進行動員,20**年4月編委會顧問謝志平廳長親自參加審定匯報會,作了重要講話,他說:“省工程量清單計價依據的實施,標志著我省由定額計價模式向清單計價模式轉變……這是我省進行社會主義市場經濟建設的需要”,“推行清單計價,需要建管、招投標、設計、合同管理等職能部門的密切配合,更需要政府各部門的大力支持”。
五個專業的計價依據同步進行編制,在我省尚屬首次,這樣做最大的好處就是統一和協調了各專業之間過去長期口徑不統一造成的麻煩,真正形成了新計價依據的完整體系。
三、省清單計價依據編制的依據和原則。
省清單計價依據的編制是以《建筑法》、《招標投標法》建設部107號令《建筑工程施工發包與承包計價管理辦法》以及省政府145號令《安徽省建設工程造價管理辦法》,嚴格按照國家標準《建設工程工程清單計價規范》(GB50500—20**),堅持以下五個原則
①國家四統一的原則:即“統一項目編碼、統一項目名稱、統一計算規則和統一計量單位”。
②量價分離的原則:一是將定額的量和價相分離、二是將工程實體消耗和工程措施性消耗相分離;③貼近市場的原則:充分利用價值規律進行市場調節,堅持先從市場中來,再去適應市場、服務市場、引導市場。
④編審分離原則:編者專編、審者專審,大大地提高了編制質量。
⑤可操作的原則:清單計價依據,要簡便、易行,具有可操作性,不能搞專業化的復雜。
在上述原則下,我們以國家計價規范為基本,還參照了諸如現行有關國家產品標準、設計規范、施工驗收規范、質量評定標準和安全操作規程等,以及國家“建筑工程基礎定額”、“建筑安裝工程勞動定額”,
建筑裝飾工程勞動定額及本省現行建筑、安裝、裝飾、市政、仿古園林等“估價表”。四、省清單計價依據的意義和作用。
“安徽省建設工程工程量清單計價依據”的出臺是我省工程造價管理和計價體制改革的重大突破,是工程造價工作面向市場、適應新形勢的一個新的里程碑,它標志著我省工程計價改革由計劃經濟完全轉變到市場經濟,由國內轉變到國際的深刻的變化。
其意義在于:
①它是國家計價規范的實施細則,其基本條款在全國具有通用性,也是我省建設工程實行工程量清單計價及其管理的依據。
②它是建設工程參與國際競爭的重要表現形式,大家知道國際上的建設工程都是采用工程量清單的形式進行競標,我國加入WTO在建設工程上也應與國際同步,否則我們是不能適應國際市場需要的。
③它是參與招標投標各方進行工程量清單計價應遵循的規范性文件,清單招標對于業主如何編制工程量清單,施工企業如何投標報價,合同雙方如何進行結算提供可控制性的具體辦法。
④它是市場經濟在建設工程中的產物,市場經濟相對于計劃經濟,突出的不同點是企業的個別成本,而計劃經濟強調的是社會平均成本,過去社會平均成本抑制了企業個別成本的核算,不能形成企業間的競爭,因而不利用調動企業的積極性。
工程量清單計價適應了企業個別成本的形成,刺激了企業的管理改革和技術更新,有利于降低企業成本,促進企業間競爭。
它的作用在于:
①遵循市場經濟規律,充分體現了公平、公正、合理的原則,實現了規范的統一性和報價的自主性,有利于形成規范、有序、開放的市場。
②有利于競爭,市場經濟一個重要的特征就是競爭性,在某種意義上可以說沒有競爭就沒有市場經濟,工程量清單計價與定額計價相比最大的特點就是有利于企業間的競爭,一個工程若干個企業通過競爭形成的價格,應該趨于合理的價格,較之于過去定額計價的“一言堂”是一個飛躍式的進步。
③有利于合理低價中標,清單計價方式,業主只提供工程量清單不提供價格,在入圍企業各自報價的基礎上采用合理低價中標,這樣既能降低工程造價,又能防止和遏制工程中的不正之風。
④有利于與國際慣例接軌,清單計價方式是國際上通用的計劃方式,采用清單計價既有利于國外企業進入中國建設市場,也有利于中國企業走出國門參與國際建設市場的競爭。
⑤避免了政府定價之嫌。清單計價由企業自主報價,政府只作宏觀引導和監管,不參與定價。
五、省清單計價依據的使用范圍及特點。
省建設工程工程量清單計價依據適用于安徽省境內的一般工業與民用建筑的新建、擴建、改建及裝飾工程,它的作用如下:
①是政府投資工程控制造價及采用清單計價的依據。
②是編審設計概算、施工圖預算、標底價或控制價的依據。
③是調解處理工程造價糾紛的依據。
④是審核和鑒定工程造價的依據。
⑤是施工企業投標報價及拔付工程價款,竣工結算的參考依據。
省工程量清單計價依據主要體現在以下特點:
1、與國家計價規范相對應編制《安徽省建設工程工程量清單計價規范》(CBJ/T—206—20**),省計價規范作為國家計價規范的實施細則,較具體地補充完善了清單計價體系。
2、省計價規范對招標工程“成本價”控制,首次提出了指導性的意見,對于界定工程成本價起到了積極的參考作用。
3、省計價規范中的“清單指引”要求做到工程內容完整,指引到位、準確清楚,較好地解決了“計價規范”與“消耗量定額”之間的有機結合。
4、國家計價規范存在個別計量單位與實際使用不符,項目設置不齊全等,我省采取了一些相應措施,增補清單項目500多項,主要在園林綠化及仿古建筑部分,這種做法在國內也是為數不多的。
5、省計價規范在表達形式上,突出以表格為主,結構層次清楚,簡明實用。
6、國家計價規范沒有“消耗量定額”與之配套,省計價規范與省消耗量定額相配套并輔之于“綜合單價”,形成了完整的計價體系。
7、省計價依據最大的特點,就是給企業留足了競爭的空間,通過競爭形成合理的工程造價,有效地控制了過去“三超”的弊端。
8、省計價依據體現國情,符合省情,反映行情,是一部既能適應與國際接軌,又具有中國特色的嶄新的計價體系,是參與招標投標各方進行工程量清單計價應遵循的規范性文件。
六、省清單計價依據的主要
內容。省建設工程工程量清單計價依據內容涉及建筑、裝飾、安裝、市政、園林綠化等五個專業,共有30冊,約2000萬字,其中消耗量定額就收編了30000多個子目,覆蓋之廣。省清單計價依據主要有三大部分組成:
一計價規范部分
《安徽省建設工程工程量清單計價規范》分為五個分冊:
即建筑工程計價規范分冊、裝飾工程計價規范分冊、安裝工程計價規范分冊、市政工程計價規范分冊、園林綠化及仿古建筑工程計價規范分冊。各分冊的主要內容有清單計價依據總說明,清單計價規則、清單計價、施工措施計價、清單計價格式(表式)、清單計價指引以及有關要求等。
二消耗量定額部分
《安徽省建設工程消耗量定額》主要有5個專業組成:
⑴《安徽省建筑工程消耗量定額》上、下冊共16章計2500多個子目;
⑵《安徽省裝飾工程消耗量定額》共9章計1900多個子目;
⑶《安徽省安裝工程消耗量定額》共11分冊計5000多個子目;
⑷《安徽省市政工程消耗量定額》上、中、下三冊計5000多個子目;
⑸《安徽省園林綠化及仿古建筑工程消耗量定額》上、下冊共9章計3000多個子目。
三費用定額及綜合單價部分:
⑴《安徽省建設工程清單計價費用定額》共5章計600多個子目;
⑵《安徽省建設工程工程量清單計價施工機械臺班定額》共13章計800多個子目;
⑶《安徽省建設工程消耗量定額綜合單價》分為建筑工程、裝飾工程、市政工程、園林綠化及仿古建筑工程綜合單價各冊。
總之,《安徽省建設工程工程量清單計價依據》的編制,是一項深化工程造價管理和工程計價方式改革的大創新和實踐,可以說新的計價依據項目齊全,內容新穎、結構合理、規范準確、表達形式簡明,定額水平控制適中,列入競爭的內容符合省情。
新計價依據的出臺,是我省工程建設管理中的一件大事,對于政府建設投資決策,加強招投標管理,引導施工企業制定企業定額;對于完善建設市場、合理確定和控制造價,將發揮著重要的作用和影響,它標志著我省工程造價管理工作邁向了一個新時期,具有里程碑的意義。
省建設工程工程量清單計價依據的編制,在省建設廳的直接領導下,得到了國家建設部標準定額司的指導和天津、江蘇、山東等兄弟省市的幫助,我省十七個市定額(造價)站的參與以及許多專家、學者的加盟與鼎立相助。在此,我們謹表衷心的感謝。
由于我們對新事物研學不夠,水平有限,新計價依據出臺肯定還有不少問題和缺憾,敬請各界領導、專家、學者、同行們多提寶貴意見,我們一定在下一步工作中進行更正,使之日臻完善。
七、如何貫徹省清單計價依據。
省清單計價依據出臺,建設廳文件要求于20**年7月1日實施,今年下半年和今后要做的工作,吳曉勤廳長在今年5月于寧國市召開的全省工程造價管理工作會議上作了明確的強調,他指出:“全面推行工程量清單計價是充分發揮市場機制作用,完善工程造價形成機制,深化工程造價改革的一項重要措施,各市要認真做好工程量清單計價的實施工作。一是要做好宣貫工作。工程量清單計價,雖然講了很多年,但真正推行起來,還是有難度的。我省從20**年下半年,就要求對大中型國有投資的工程實行工程量清單招標,兩年來貫徹的面很小,全省不足10%,主要是認識不深,觀念轉變滯后,宣傳也沒有跟上。這次清單計價的宣貫活動一定要大張旗鼓地進行,做到家喻戶曉。二是做好清單計價的交底和培訓工作。省造價總站要盡快編制好清單交底材料,進行交底培訓。培訓工作要有分工,省站著重培訓與推行清單計價有關的管理部門和造價工程師,還要為各市培訓一批師資力量;各市站要把其他從事工程計價工作的專業人員,分期分批地進行培訓。三是要做好新老計價依據的轉換銜接工作,這方面的工作省、市站都要認真研究,加強指導,做好答疑和咨詢工作。四是要與相關部門配合,做好清單計價的配套工作。如設計深度、清單評標、清單計價。