物業安全服務管理概述(3)

　　1.3物業安全服務管理的機構設置

　　1.3.1物業安全服務管理機構設置概述

　　機構是企業為實現自己的經營方針、管理目標而設置的組織形式。機述概置設構機理管務服全安業物構的設置完全服務于管理，它能夠保障管理者的意志得以實行，管理行為得以有效進行。

　　物業安全服務管理也是如此，物業公司必須有專門的安全服務機構。

　　并且物業安全服務管理是物業管理工作的基礎，合理的機構設置有利于物業安全管理工作的順利開展。

　　所以，要想做好物業管理，就必須對物業安全服務管理的工作組織機構進行合理、有效的設置，這其中包括各部門的排列順序、聚散狀態、空間位置、聯系方式和各運作要素之間相互關系的模式，從而實現物業安全服務管理工作中管理與服務的相互平衡。

　　物業安全服務管理的機構設置與所管物業的類型、規模有關，物業管理的范圍越大，安全服務管理的配套設施就越多，機構的設置也越復雜。

　　1.3.2物業安全服務管理機構設置的作用

　　為實現物業項目管理與運營的目標，物業安全服務管理組織機構的設置應該結合物業項目的規模、性質等實際情況，并要起到以下三大作用：

　　服務性作用

　　物業安全服務管理的組織機構設置必須以方便業主和使用人、服務業主和使用人為設置原則，以服務至上為宗旨，為物業管轄區域內的業主提供最優質的安全服務管理服務。此外，物業安全服務管理工作的服務性作用要求物業安全服務管理部門不僅要提供物業管理委托合同范疇內的基本服務，還要結合物業項目的特點以及業主和使用人的實際需求，提供有針對性的個性化服務。

　　合作性作用

　　物業安全服務管理機構是一個有機整體，是由人、財、技術、信息等要素組成的運營系統，這個運營系統的整體功能，有賴于系統內各要素之間的協調配合。各專業管理部門如果仍然采用各自為政的安全服務管理模式進行管理，則會出現互相推諉責任的情況，其弊端顯而易見。因此，現在物業安全服務管理組織機構的設置必須保證物業項目內部各專業管理部門、班組、崗位等的相互合作。

　　效益與效率作用

　　物業安全服務管理組織機構設置要從實際出發，以提高物業項目運營的效率和效益為目的，減少層次，降低管理成本，實現有效監控，提高管理效益，從而實現既可保證有效的成本控制，又能提高綜合服務質量，使業主直接享受到物業安全服務管理工作的成果。

篇2：物業安全服務工作的特點與重點

　　物業安全服務工作的特點與重點

　　物業安全服務工作的特點

　　物業項目的管理對象不同，決定了物業安全服務工作的特點不同。

　　1.公寓、酒店物業安全服務工作的特點：

　　(1)住戶流動性大，服務要求多樣化;

　　(2)管理素質要求高;

　　(3)服務功能整體性強，連續性強;

　　(4)設備養護季節性強。

　　2.寫字樓物業安全服務工作的特點：

　　(1)租戶較固定;

　　(2)使用時間較固定，人員流動性大;

　　(3)高度智能化管理，設備較先進;

　　(4)建筑規模大，機構較集中;

　　(5)多處于繁華地段。

　　3.小區物業安全服務工作的特點：

　　(1)居住功能為主，社會性強;

　　(2)人口多而雜，管理復雜;

　　(3)產權形式分散，管理統一。

　　4.大型商場物業安全服務工作的特點：

　　(1)出入人員流量大，成分復雜;

　　(2)設施、物品、人口數多，曾加安防、消防的工作量;

　　(3)交易活動糾紛多，管理人員權限小，秩序維護難度大;

　　(4)部分市場經營權分散，獨立性大，難于統一管理。

　　物業安全服務工作的重點

　　物業項目的管理對象不同，也決定了物業安全服務工作的重點不同。

　　1.公寓、酒店物業安全服務工作的重點：

　　(1)安防管理服務;

　　(2)消防管理服務。

　　2.寫字樓物業安全服務工作的重點：

　　(1)經常檢修設備，保證正常使用;

　　(2)技防、人防有效結合，防患于未然。

　　3.小區物業安全服務工作的重點：

　　(1)安防管理;

　　(2)裝修監管;

　　(3)檔案管理。

　　4.大型商場物業安全服務工作的重點：

　　(1)安防及消防管理;

　　(2)設備及設施安全管理。

　　物業安全服務規范化管理的總體要求

　　1.建立健全完善的物業安全管理制度，規范操作程序。

　　2.將各項操作程序不斷明確、不斷細化、不斷落實、不斷完善。

　　3.操作程序實行專業化、規范化、圖表化，把安全服務管理的所有工作全部程序化：從安保人員的執勤換崗、各崗位的服務流程，到監督、檢查和考核。

　　4.建立完善的員工培訓制度：物業管理人員要經過嚴格的軍事訓練、法規紀律教育和崗位工作培訓考試，合格后方能上崗。

　　5.物業安全護衛隊員定期接受體能、消防、技能等綜合訓練，反復培訓反復考試，提高服務意識和服務技能。

　　6.物業管理部門配備可靠、先進、完善的安防配套設施。

　　7.物業管理部門定期對業主宣傳安全服務及相關的知識和技能。

篇3：物業安全服務管理常識培訓：消防常識

　　物業安全服務管理常識培訓：消防常識

　　火情種類

　　根據燃燒物及其燃燒特性，火災可分為四類。

　　1.一類火災，燃燒物為含碳固體可燃物，如木材、紙張、衣物、棉、麻、毛等。

　　2.二類火災，燃燒物為甲、乙、丙類可燃液體，如汽油、煤油、甲醇、乙醇、乙醚、丙酮等。

　　3.三類火災，燃燒物為可燃氣體，如煤氣、天然氣、氫氣、甲烷、乙炔等。

　　4.四類火災，燃燒物為可燃金屬，如鈉、鎂、鋰、鉀、鈦、鋯、鋁鎂合金等。

　　滅火器類型的選擇

　　1.撲救第一類火災，應選用清水、泡沫、干粉等類型滅火器。

　　2.撲救第二類火災，應選用泡沫、干粉、二氧化碳等類型滅火器，如第二類火災燃燒物中含極性溶劑，則不可選用化學泡沫滅火器。

　　3.撲救第三類火災，應選用干粉、二氧化碳等類型滅火器。

　　4.撲救第四類火災，需使用由物質設計單位與當地消防部門協商選擇或特制的滅火器材。

　　5.撲救帶電火災應選用干粉、二氧化碳等類型滅火器。

　　撲救方法

　　燃燒的必要條件有：可燃物、助燃劑和燃點。

　　撲救方法也可根據燃燒條件，分為以下四種。

　　1.冷卻法：消滅燃點條件，利用滅火劑直接接觸可燃物，使可燃物溫度降至燃點以下，即停止燃燒。一般使用水作冷卻劑，除滅火外，在火場上還經常使用水冷卻的方法防止未燃物燃燒;也可用此方法防止器物受熱變形甚至爆炸。

　　2.窒息法：消滅助燃劑條件,通過阻止空氣流通，或施用不可助燃氣體的方法，降低火場氧含量，使燃燒物缺氧而無法燃燒，該方法適用于可封閉空間內的火災。要阻止空氣流通，除關閉門窗或設備上原有的擋板部件等，常用于覆蓋燃燒物的不燃或難燃材料有濕麻袋、濕棉被、石棉衣被、砂土、泡沫等;常用的不可助燃氣體有二氧化碳等;在必要且有條件的情況下，還可用水淹沒(灌注)滅火。

　　3.隔離法：消滅可燃物條件，隔離或轉移燃燒物附近的可燃物質，使燃燒停止，該方法適用于各種火災。根據不同情況采取具體措施，轉移火源附近的易燃、易爆物質;關閉設備或可燃氣體、液體流通管道上的閥門;排出器物、設備內的可燃氣體、液體;阻止可燃氣體、液體擴散或對其分流;清除火源周圍可燃性物品，形成空白地帶阻止火勢。

　　4.抑制法：抑制可燃物條件，利用化學滅火劑參與燃燒反應，使可燃物與助燃劑的化學反應被打斷，而停止燃燒?？蛇x用干粉滅火器，將足夠量的滅火劑噴射到燃燒區，同時采取措施為火場冷卻降溫，以防火勢蔓延。

　　撥打火警電話

　　撥打119報警時，要鎮定，講清火災發生的詳細地址、起火點、燃燒物、火勢情況、報警人聯系方式，并最好能派人到醒目地點接車。

　　火場防爆

　　1.發生火情時首先確定是否有發生爆炸的可能性。

　　2.準備進入密閉空間撲救時，要先觸摸金屬門把手，如已經很熱，即有爆炸的可能，撲救人員不可冒然開門或撲救時站在門口的正面。

　　3.容器內易燃易爆物質著火時，先盡快關閉閥門或對容器進行水冷卻。

　　4.如發現油桶等已膨脹至橢圓形，此時爆燃危險極大，撲救人員盡量遠離油桶，尤其不得停留在油桶接口處或正面，盡量加強冷卻措施，保護油桶。

　　5.如豎立的液化氣瓶氣體泄漏發生燃燒，發現火焰由橘紅轉為銀白，聲音由“吼”聲轉為“咝”聲，則應立刻判定，即將發生爆炸，此時要及時采取應急措施(參看“有毒氣體、易燃易爆氣體泄漏應急方案”)，并疏散現場人員。

　　物業人員所需了解的其他消防知識

　　1.了解本公司的消防系統及其分布。

　　2.熟知各種救火設備的所在位置。

　　3.會報火警。

　　4.懂得基本的滅火器使用方法。

　　5.懂得基本的滅火和逃生方法。

　　消防設備的使用

　　滅火器的種類及使用方法

　　清水滅火器

　　1.滅火劑成分：

　　清水，添加劑(如抗凍劑、潤濕劑、增黏劑等)，使用液化二氧化碳加壓。

　　2.應用范圍：

　　大多數撲救場合。

　　3.使用方法：

　　距燃燒物10米處，直立放好滅火器，取下保險銷，擊打開啟桿頂端的凸頭，水射出時立即提起滅火器，并托住滅火器的底圈，對準火勢最旺處噴射;隨水流噴射距離的逐漸縮短，使用者需要相應靠近燃燒物，使水流能夠持續噴射于火勢旺處，直至滅火結束。

　　4.注意事項：

　　噴射過程中，滅火器需大體保持直立，如倒置或平放會使得加壓氣體泄出，導致無法噴射。

　　空氣泡沫滅火器(又名機械泡沫滅火器)

　　1.滅火劑成分：

　　空氣泡沫滅火劑。

　　2.應用范圍：

　　主要用于撲救汽油、柴油、食用油、油脂等B類物質的初起火災;也可用于撲救如木材、紙張、棉竹絲等A類物質的初起火災;另外，抗溶空氣泡沫滅火器還可用于救甲醇、乙醚、丙酮等極性溶劑引發的火災，不可用于撲救水或帶電物質的火災。

　　3.使用方法：

　　距燃燒物6米左右，拔出保險銷，緊壓開啟壓把，同時握住噴槍，泡沫噴出同時立刻對準火勢最旺處噴射;如燃燒物為可燃液體，并呈流淌狀燃燒，應由遠而近地使噴出的泡沫覆蓋在燃燒的液體上;如可燃液體是在容器中燃燒，應對準容器內壁噴射，利用沿壁淌下的泡沫覆蓋可燃液體，不可直接對可燃液體進行噴射，以防擴大可燃液體燃燒范圍;隨噴射距離的逐漸減縮，使用者需要相應靠近燃燒處，使泡沫能夠持續噴射于燃燒物上，直至滅火結束。

　　4.注意事項：

　　使用過程中不可松開開啟壓把，不能將滅火器倒置或平放，否則會中斷噴射，不適用于撲救電器火災和輕金屬火災。

　　干粉滅火器

　　1.滅火劑成分：

　　干粉。

　　2.應用范圍：

　　主要用于撲救電氣設備及可燃液、氣體的初起火災，應用比較廣泛，常見于油庫、加油站、液化氣站、實驗室、變配電室、工礦企業、車船及其固定?？康丶肮步ㄖ葓鏊?。

　　3.使用方法：

　　(1)手提式干粉滅火器：先上下顛倒搖動滅火器，使干粉松動，距離起火點5米左右處，放下滅火器，根據干粉滅火器的類型不同，使用方法也略有不同。

　?、賰妊b式或貯壓式干粉滅火器：拔下保險銷，握住噴嘴，同時用力按下壓把，即噴射干粉滅火。

　?、谕庵檬礁煞蹨缁鹌鳎何兆娮?，握起提環，壓住提柄，干粉即可噴射。

　　(2)推車式干粉滅火器：一般由兩人操作，距離起火點10米處，放穩滅火器，拔出保險銷，打開二氧化碳鋼瓶;同時，另一人迅速取下噴槍，展開軟管，一手握住噴槍槍管，噴嘴對準著火點，另一手鉤動扳機，噴出干粉滅火。

　　4.注意事項：

　　滅火過程中，滅火器應大體保持直立，不能倒置或平放，否則不能噴粉，在室外使用時需注意順風使用。

　　二氧化碳滅火器

　　1.滅火劑成分：

　　液態二氧化碳。

　　2.應用范圍：

　　主要適用于撲救電氣、油類及酸類物質引發的火災。

　　3.使用方法：

　　(1)手提式二氧化碳滅火器：距離起火點約5米處，放好滅火器，握住噴筒根部的手柄，將噴筒對準火焰，然后壓下壓把，即噴射出二氧化。如燃燒物為可燃液體，并呈流淌狀燃燒，應由近而遠向火焰噴射二氧化碳激流;如燃燒面較大，可左右擺動噴筒，直至滅火結束;如起火液體位于容器內，操作者應對準容器上部內側噴射，避免二氧化碳直接噴擊液面，以防擴大火災面積。

　　(2)推車式二氧化碳滅火器：一般由兩人操作，距離起火點約10米處，停好滅火器，卸下安全帽，逆時針方向轉動手輪，至最大位置，同時另一人迅速取下噴筒，展開軟管，雙手緊握噴筒手柄，對準火焰噴射，具體滅火方法同手提式滅火器。

　　4.注意事項：

　　使用過程中，手提式滅火器需保持直立，不可倒置或平放;若無防護手套不得用手直接接觸噴筒或金屬管，避免凍傷;室外使用時需注意順風使用，遇大風時，滅火效果差;在小面積室內使用此類滅火器后，操作者要迅速離開，以防發生二氧化碳窒息，需打開門窗通風。

　　消火栓的分類及使用方法

　　消火栓的分類

　　消火栓是一種固定滅火供水設備，分為室內消火栓和室外消火栓，物業人員可使用的通常為室內消火栓。

　　室內消火栓的組成及使用

　　包括消火栓和消火栓箱;消火栓箱通常設置于樓梯間、走廊和室內的墻壁上，其中消火栓連通建筑內消防供水管道，出口外接水帶、水槍;發生火情時，打開消火栓箱，取出水帶、水槍，按下啟動按鈕，按開啟方向旋轉閥門手輪，即可噴射水流滅火;滅火后，把水帶清理干凈，整理好放回箱內，水槍卡回槍夾，關好箱門。

　　消防設備的維護

　　滅火器一般的保養

　　1.置于陰涼、干燥、通風處，溫度保持在4～45℃范圍內，避免受潮、暴曬及強輻射。

　　2.按原廠規定，由專業人員定期檢查。

　　3.滅火器一旦被開啟，就必須按規定再行充裝。

　　4.再充裝須由專業部門按原廠規定進行，不得隨意改變滅火劑品種及各項標準值。

　　5.再充裝前，須按規定，對其器頭、筒體等主要受壓部件進行水壓試驗，不合格者不得繼續使用。

　　6.不合格的滅火器不準自行修復使用，須經專業維修部門修復，修復后經消防監督部門認可并加以標記，注明維修日期及維修單位名稱。

　　干粉滅火器的保養

　　1.同一般保養各項。

　　2.確保噴嘴塞蓋不脫落，各連接件不松動，保證密封性能;如定期檢查中發現滅火劑結塊或貯氣量不足，需及時予以更換或補充。

　　3.對充裝后的貯氣瓶進行氣密性試驗，不合格者不得繼續使用。

　　4.滅火器滿5年也需進行水壓試驗，按設計壓力1.5倍，不合格者不得繼續使用。

　　推車式干粉滅火器的保養

　　1.同一般保養各項。

　　2.保證車架操作性能良好，保證各部件裝置一切良好，保證滅火劑無結塊，貯氣量充足。

　　3.滿5年需進行水壓試驗，干粉貯罐試驗壓力2.5MPa，二氧化碳鋼瓶試驗壓力22.5MPa，不合格者不得繼續使用，以后每隔兩年，進行水壓試驗。

　　二氧化碳滅火器的保養

　　1.同一般保養各項，存放溫度不宜超過42℃。

　　2.對重量實行年檢，按滅火劑年泄漏量規定，手提式滅火器需小于或等于額定充裝量的5%或50克(二者中取小)，推車式滅火器需小于或等于充裝量的5%，如有超過，及時檢修，再按規定重新灌裝。

　　3.滿5年需進行水壓試驗，以后每隔兩年，進行水壓試驗等檢驗，搬運時要輕拿輕放，避免撞擊。

　　消火栓的保養

　　1.定期，如每月末及節假日前，檢查消火栓是否一切狀況良好，確保箱門、門鎖、水槍、水帶、轉盤等完好靈活，發現問題，及時處理。

　　2.確保接口墊圈完好。

　　3.定期為閥桿加注潤滑油。

　　4.定期放水檢查，確?；馂陌l生時能夠順利出水。

　　5.對于室外消火栓，定期清理啟閉桿端部周圍;檢查專用消火栓鑰匙是否合用，轉動起閉桿，加注潤滑油擦除關鍵部位積銹，確保悶蓋內橡膠墊圈完好;最后打開消火栓，確保供水正常，放凈銹水后關閉擦干，若有漏水現象及時進行檢修。

　　常見火災撲救注意事項

　　1.油、氣著火時，應使用窒息法滅火，迅速切斷油、氣源，盡量用濕棉被、麻袋等覆蓋著火物質，使火熄滅;如不能迅速滅火，立刻轉移燃氣罐等易燃、易爆物品。

　　2.電器著火時，應立即切斷電源，使用干粉滅火器滅火;不能確定電路絕對無電的情況下，不可用水撲救。

　　3.發現火情，盡量關閉門窗，阻止對流，以防擴大火勢;滅火后則應盡量通風，使煙氣散盡，防止復燃。

　　4.實驗室、倉庫等處著火時，應邊滅火，邊盡可能搶出尚未燃著的藥品、物資，防止火勢蔓延甚至發生爆炸。

　　5.燃燒物中有塑料或化學物質時，要防止中毒，采用相應防護設備，火情緊急時可用濕毛巾掩住口鼻交替進入滅火;但需注意，化學物質失火應盡量選取正確的滅火劑滅火，如撲救過程中發現撲救效果差甚至起反作用，應立刻停止撲救，改為重點搶出未燃燒物質，并隔離火場，等待專業消防人員到場，介紹著火物質，聽從指揮配合撲救。

　　6.燃燒物為貴重物品時，盡量不采取用水撲救的方法。

　　7.撲救可燃液體火災時，避免直接沖擊液面，導致火

　　勢擴散或火苗四濺。

　　8.各類物質的滅火劑選用，參考前文“消防設備的使用”。