新接管樓宇的入伙方案

　　1.0目的：制定入伙程序，以便入伙工作順利進行，從而更好地服務業主、方便業主。

　　2.0范圍：適合于所有新接樓宇。

　　3.0內容：

　　3.1物業接管前的工作：

　　3.1.1實地考察：

　　對已確定接管的物業，由公司在該物業竣工前組織前期管理部、經營管理部、工程技術部、安全部和清潔綠化部等部門有關人員前往物業現場，圍繞接收后管理工作所涉及的有關問題進行考察，(必要時可多次進行實地考察)，并提出書面的建議，在此基礎上，制定入伙工作方案。

　　3.1.2成立分公司：

　　新的物業分公司應于入伙前1-2個月成立，并開始運作，根據實際需要，采取人員分步到位的辦法，到入伙時，按定編人數配齊分公司各類管理人員及各分包單位。分公司各類人員按以下程序進入物業現場，但可根據現場條件和實際情況進行調整：

　　a.入伙前50天，任命分公司經理，另配備助理員1人，財務室會計、

　　出納各1人，組成分公司籌建班子，編制入伙工作方案報公司研究批準后，立即投入實質性準備工作。

　　b.入伙前2個月，調派機電管理維修人員進駐施工現場，參與機電設備安裝調試的監理工作，填寫工作記錄，全面掌握物業機電設備的第一手資料。

　　c.入伙前1個月，管理層人員配齊，分公司掛牌辦公。

　　d.入伙前1個月，組建護衛班進駐現場，負責對所接管物業的守衛工作。

　　e.入伙前25天，組建清潔分包隊伍，開始對已接收的房屋進行衛生清潔工作。

　　f.入伙前10天，護衛三個班的人員配齊、培訓上崗。

　　g.入伙前半個月，水電維修班正式成立，人員配齊就位。

　　3.1.3分公司進駐小區前的工作：

　　a.分公司應要求公司提前派出工程技術人員進駐現場，與地盤的工作人員一起，參與機電設備的安裝調試，了解整個樓宇內所裝備的設備設施，熟悉各類設備的構造原理、性能;熟悉水、電、暖、氣管道線路的鋪設位置及走向等，為入伙后的管理、維修養護打下基礎。

　　b.由發展商為新成立分公司提供臨時辦公場所，公公司根據實際需要，擬制定辦公用品的采購計劃，報公司審批后購置。

　　c.在公司的指導下，和發展商協調，印制收樓、入伙所必須的文件資料和表格，如《裝修管理規定》、《中海物業管理服務指南》等。此部分工作最好于入伙前一個月完成。

　　d.根據入伙工作方案，編制分公司員工生活用品采購計劃，根據公司審批后訂購。

　　3.2物業接管中的工作：

　　3.2.1分公司要主動與發展商和承建單位聯系，協商樓宇交接問題，及時將協商情況匯報給物業公司并在公司領導下組織驗收小組。由發展商、承建單位和物業公司三方共同組成聯合交接小組，制定驗收方案，統一驗收標準，商定交接注意事項和交接日期。

　　3.2.2準備驗收項目表格，物業公司對所接收的建筑物、設備設施，要分別準備充足的驗收記錄表格。

　　3.2.3全面驗收交接。驗收時須有發展商(地盤)、承建單位和物業公司(含分公司指派人員)三方共同參加，逐項進行驗收，填寫記錄單，每份驗收記錄單上均須有三方人員的簽名，驗收記錄單一式3份，三方各執一份。對驗收合格的項目，列出清單，進行交接，交接雙方在清單上簽字;對不合格的產品，注明存在的問題，提交發展商和施工單位，限期整改，整改項目必須經每時復驗，合格后方可接收，物業公司將稅收清單交分公司保存。

　　3.2.4對于已經接收的項目，分公司從接收簽字起，即組織人員對建筑物和機電設備進行保護，防止被盜和破壞，同時，組織人員對已接收項目進行清潔和環境整理。

　　3.2.5搞好公關工作，分公司要指派專人代業主聯系電話開通、液化石油氣開戶點火、確定街區門牌號碼以及通郵等工作。

　　a.分公司應于入伙前3個月與北京市電話公司聯系，確定分公司安裝電話門數和業主入住后申請安裝電話的辦法。

　　b.分公司應于入伙前半個月與市液化石油氣公司聯系住戶使用液化氣開戶點火手續。

　　c.從分公司經理任命之日起，起向轄區派出所申請確定新接收物業的街區門牌號碼。

　　d.分公司于入伙前1個月與當地郵局聯系辦理通郵手續，并向地產商提出合理建議設計。

　　3.2.6積極、妥善解決員工的食宿問題。在物業公司指導協助下分公司根據所接管物業的具體情況，提出分公司辦公、員工住宿、設計方案，經批準后，具體抓好改建裝飾工作的落實。

　　3.3入伙前的工作：

　　3.3.1通過登報和寄發通知書的形式，提前1個月(至少提前10天)向業主發出入伙通知。向業主寄發通知應包括以下資料：

　　a.入伙通知書;

　　b.收樓須知;

　　c.入伙手續;

　　d.入伙收費表;

　　3.3.2規劃整理物業小區環境衛生，設置必要的設施、標志。

　　3.3.3研究制定集中入伙時的接待工作方案、場景布置方案圍繞完成任務對人員進行合理分工，并在物資上做好充分準備。

　　3.4入伙時的工作：

　　3.4.1場景布置：根據制定的場景布置方案擺放花籃、盆景，懸掛條幅對聯，張燈結彩，插放彩旗，高掛氣球等，給人以隆重、喜慶的感受。

　　3.4.2設置導向路標，安排引導人員，使業主在辦理入伙手續、收樓過程中感到方便。

　　3.4.3分公司與發展商工程部、財務部在入伙接待處進行聯合辦公，實行一條龍服務。先由發展商為業主結清購樓手續，再由分公司收取入伙費用、簽訂公共契約，向業主發放門匙，并安排專人引導業主入室驗收，對業主提出的房屋質量方面的合理意見，逐項記錄在《入住收樓記錄》四聯單上(承建商、分公司、業主、發展商各一份)，并負責與承建商聯系，限期修好，保證業主按時入住。

　　3.4.4在業主辦理入伙手續的同時，分公司應提供給業主如上資料及物件：a.鑰匙

　　b.開戶存折

　　c.業主公約

　　d.住戶手冊

　　e.收費一覽表

　　f.裝修管理規定

　　g.接管驗收記錄

　　h.其它

　　注：以上資料和物件可根據各個分公司情況不同而有所不同。

　　3.5中海物業管理分公司機構設置和人員配備：分公司設辦公室、財務室，下設3個護衛班，1個清潔班(清潔也可外包)，1個維修班，定崗定員應根據大廈幢數和高層及崗位多少而定(以兩幢大樓并帶有地庫車場和單車庫的32層商住樓為例，應配備58人)。

　　3.6入伙工作程序及工作標準：

　　3.6.1入伙前的準備工作：

　　a.組建分公司，建立領導班子和辦事機構開展工作。

　　b.收集歸檔大廈各種資料：建筑施工圖紙、隱蔽工程資料、各種交工驗收證書復印件、各種設備使用說明書、合格證書復印件。

　　c.參閱有關圖紙資料，了解大廈情況，對設施、設備、安全、清潔綠化工作及分公司辦公地點、員工食宿問題提出具體工作意見。

　　d.起草、編定并印制大廈《業主公約》、《住戶手冊》和《裝修管理規定》。

　　e.編制大廈開辦財政預算，測算管理費標準，印制各種入伙資料。

　　f.招聘培訓各類管理和服務員工。

　　g.聯系走訪派出所，街道辦事處等理論辦事機構和有關部門，做好公關工作。

　　h.提前進入現場，與屯盤工作接軌，參與設備安裝調試，迅速熟悉情況。

　　3.6.2做好樓宇交接驗收和入伙工作。

　　a.認真清點、檢查、驗收室內和大廈的各種設施設備及有關物品，發現問題及時登記、反映、整改。

　　b.擬定大廈設施中不完善方面的改進計劃，首層大堂入口處安裝電子門，每戶安裝防盜門、防盜窗花等。

　　c.布置好入伙辦公地點，熱情接待入伙業主，負責向業主解釋《住戶手冊》、《業主公約》及管理規則，按規定收取有關費用。

　　d.陪同業主查看房屋、驗收設施設備，辦好交接手續交付鑰匙，對業主提出的問題耐心解答，做好記錄，及時反映和處理。

　　e.幫助入伙業主辦理好煤氣開戶手續。

　　f.處理好業主的投訴，做到件件有著落，盡最大努力使業閏滿意。

　　g.管理好業主對房屋的二次裝修，確保房屋結構完好，外觀統一。

　　3.6.3工作標準：

　　嚴格執行企業的質量方針和目標，以及ISO9002質量標準，為業主創造安全、清潔、優美、舒適、方便的生活和工作環境。

　　3.7需發展商解決的問題：

　　3.7.1提供入伙和樓宇資料：

　　a.小業主名冊及聯絡通訊地址，電話號碼;

　　b.樓宇建筑及設備質量保修責任的合約復印件。

　　c.建筑、水電、電梯、空調等工程項目的總投資表。

　　3.7.2審批入伙開辦資金預算方案。

　　3.7.3審批入伙方案及管理費收費標準。

　　3.7.4解決入伙前分公司的臨時辦公地點和電話機若干部。

　　3.7.5解決分公司辦公用房地點和員工食宿地點。

篇2：物業程序文件:物業接管入伙控制工作程序

　　物業程序文件：物業接管入伙控制程序

　　1.0目的

　　加強物業綜合驗收和交接管理，保障物業的房屋質量及各項功能、指標符合規定要求和標準。通過對業主（住戶）入住過程的控制，使入伙工作順利進行，從而更好地服務業主、方便業主。

　　2.0范圍

　　適用于管理項目的物業接管驗收及所有新接樓宇入伙過程的管理。

　　3.0職責

　　3.1公司領導負責組建新管理處，確定經理人選。

　　3.2工程部負責物業產權資料、技術資料、房屋建筑、機電設備、給排水系統、土建及附屬工程等方面的綜合驗收。

　　3.3清潔綠化部負責項目綠化的接管驗收工作。

　　3.4管理處負責配合工程部的驗收工作，落實物業入伙準備與籌備工作。

　　3.5各部門配合管理處做好入伙工作。

　　4.0程序

　　4.1接管驗收條件

　　4.1.1物業樓宇竣工經政府有關單位驗收全部合格的基礎上，并且附屬設備已完全能正常使用，房屋編號已得認可等，物業公司代表全體業主以物業主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗。

　　4.2接管驗收程序

　　4.2.1工程部組織相關部門，分別與發展商確定驗收日期后，組成發展商、物業公司、施工單位三方聯合小組。驗收記錄單上應有三方人員簽名，驗收記錄單一式三聯，三方各執一份。

　　4.2.2工程部向發展商索要以下資料：

　　1）產權及技術資料；

　　2）政府竣工驗收合格資料；

　　3）水、電、氣供應合同；

　　具體資料詳見《樓宇接管入伙工作手冊》。

　　4.2.3驗收小組分組對樓宇建筑、綠化、給排水、電氣工程、機電設備配套設施及附屬工程進行驗收。

　　4.2.4對新接樓宇，工程部應逐間房屋進行查驗，并對如窗戶、玻璃、臺面、貓眼、地漏等所有附屬物進行驗收。

　　4.2.5對所有工程系統技術，均應將其參數、性能、規格等各項特性指標與資料一一對應，并進行驗收。

　　4.2.6對以上驗收，驗收人員均應認真、如實地填寫相關記錄。必須堅持合格一項接管一項。未經調試合格驗收的不予簽字接管。以上資料保管期限為樓宇無使用功能為止。

　　4.2.7綠化方面的驗收，由清潔綠化部負責，在獲得有關資料后，做好驗收記錄。

　　4．3驗收中發現問題的處理

　　4.3.1接管驗收對于墻壁污跡、劃痕、地磚缺角、玻璃破裂、衛生間地漏不暢等類似細小問題逐一列明，要求建設單位承諾在一定的限期內整改。

　　4.3.2對驗收中發現的非結構性問題，驗收組應在兩天內提交發展商，發展商整改完畢后，另行復驗，直至合格為止。

　　4.3.3對驗收中發現影響房屋結構或設備、設施使用安全的質量問題時，驗收不通過。由建設單位采取有效措施進行整改合格要求后，商定時間再驗收。并索取加固補強措施復驗結果的記錄予以保存。

　　4.3.4對不具備使用功能問題的處理（如水電未接通），工程部應督促發展商抓緊解決，符合驗收條件后再行組織驗收。

　　4.4業主的驗收

　　4.4.1業主在裝修前應對房間進行驗收，對業主提出的有關房屋質量方面的問題，應在兩天內提交給發展商，由承建商負責整改，驗收記錄管理處應留底，且業主的接管驗收記錄中所有的問題均應有處理結果的記錄。

　　4.4.2對已入伙樓宇的驗收，應成立發展商（業主委員會）、物業公司、聯合驗收小組，除已入住房間無須驗收，其余驗收程序相同于新樓宇接管驗收程序。

　　4.4.3設備設施未驗收期間或入伙保修一年期間，管理處如發現設備設施有任何不妥之處，應及時填寫《工程質量問題處理單》和《設備故障轉呈單》并轉交給發展商和相關單位。如需發函給發展商或有關單位，管理處應使用公司統一信紙，并將發函相關信息登記在《轉交發展商函件清單》中。

　　4.4.4管理處應對相關整改情況進行跟蹤處理，直到解決為止。

　　4．5物業入伙

　　4.5.1組建新管理處

　　1）新的管理處應于確定入伙前三個月成立，人力資源部按定編人數配齊管理處各類人員。

　　2）管理處負責健全規章制度，由該項目負責人編寫《入伙方案》，經審批后執行。

　　3）管理處要加強員工應知應會的培訓。

　　4）管理處要做好日常管理運作的物料（工具、消耗品、備用件、辦公用品等）準備。

　　5）開展入伙前動員工作。

　　4.5.2物業的清潔"開荒"：物業接管驗收之后，對物業內外全面、徹底的清潔，將干干凈凈的物業交給物業所有者。

　　1）物業內外建筑垃圾的清運。

　　2）對玻璃、地面、墻面等處灰塵、污垢的清除。

　　3）對公用部位（樓梯、電梯、廁所等）、辦公房以及設施的清掃。

　　4）各種指示牌的清潔，大理石的清洗、打蠟磨

光。

　　4.5.3入伙資料的準備

　　1）入伙通知書、手續書；

　　2）業主公約、住戶手冊及裝修相關資料；

　　3）收樓須知、繳款通知書；

　　4）用戶登記表、驗房（鋪）書；

　　5）樓宇交接書及其它文件。

　　4.5.4入伙日籌備工作

　　1）物業的清潔：入伙日之前，須再次清潔，清除臟污現象，要達到窗明幾凈的標準。

　　2）物業的裝飾：物業正式入伙時期，物業需要精心布置和進行適當的裝飾。

　　3）設備的試運行：管理處在入伙之前要對設備進行連續運作檢驗，各設備系統必須處于正常的工作狀態，照明、空調、電梯、給排水、消防報警等系統的正常運作，發現有異常應及時修理，確保性能過關。

　　4.6入伙程序

　　1）核收由發展商簽名、蓋章的交房手續書。

　　2）核收房屋預售合同。

　　3）核收承辦人身份證復印件或法人授權書。

　　4.6.1辦入伙手續，管理處應與發展商協商好，實行一條龍服務。

　　4）發放入伙資料，應清楚、有序，并做好記錄。

　　5）入伙手續不完整不進行以下手續。

　　4.6.2管理處負責將接管的物業在業主同意驗收后轉交給業主，并記錄相關業主收房意見。

　　1）管理處派人陪同業主驗房，由業主確認物業質量問題和水、電、氣表底數并核收歸檔。

　　2）管理處填寫相關驗收記錄并將相關缺陷情況說明，由業主簽字確認。

　　3）將驗房存在的問題報發展商，并讓其簽收，確定解決時間，未能解決，催辦至解決。

　　4）業主收房后應向其介紹公司概況和管理服務項目及收費標準等基本情況。

　　5）承辦人填寫《收房書》和業主/用戶登記表。

　　4.6.4簽認

　　1）管理處與業主簽《業主公約》。

　　2）業主同意裝修管理規定。

　　3）未簽認的應回收樓書，確認承辦人已在其上簽名，回收業主登記表，給承辦人開收條

　?。ㄗC明已收到相關資料），填寫交房登記表，整理資料歸檔。

　　4.6.5交費

　　1）簽認手續后業主需交首月管理費，并預交半年或一年管理費。

　　2）未交費的應回收樓書，確認承辦人已在其上簽名，回收業主登記表，給承辦人開收條

　?。ㄗC明已收到相關資料），填寫交房登記表，整理資料歸檔。

　　4.6.6交鑰匙

　　以上手續辦完后，將鑰匙交給業主并辦出入證，發業主證。業主即可進行裝修，詳見《裝修管理控制程序》。

　　5.0相關文件與記錄

　　5.1《接管、入伙手冊》

　　5.2《裝修管理控制程序》

　　5.3《業主公約》

　　5.4《住/用戶手冊》

篇3：物業接管入伙控制工作程序

1.0目的
加強物業綜合驗收和交接管理,保障物業的房屋質量及各項功能、指標符合規定要求和標準。通過對業主(住戶)入住過程的控制,使入伙工作順利進行,從而更好地服務業主、方便業主。

2.0 范圍
適用于管理項目的物業接管驗收及所有新接樓宇入伙過程的管理。

3.0 職責
3.1公司領導負責組建新管理處,確定主任、副主任人選。
3.2工程部負責物業產權資料、技術資料、房屋建筑、機電設備、給排水系統、土建及附屬工程等方面的綜合驗收。
3.3 清潔綠化部負責項目綠化的接管驗收工作。
3.4 管理處負責配合工程部的驗收工作,落實物業入伙準備與籌備工作。
3.5各部門配合管理處做好入伙工作。

4.0程序
4.1接管驗收條件
4.1.1物業樓宇竣工經政府有關單位驗收全部合格的基礎上,并且附屬設備已完全能正常使用,房屋編號已得認可等,物業公司代表全體業主以物業主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗。

4.2接管驗收程序
4.2.1工程部組織相關部門,分別與發展商確定驗收日期后,組成發展商、物業公司、施工單位三方聯合小組。驗收記錄單上應有三方人員簽名,驗收記錄單一式三聯,三方各執一份。
4.2.2工程部向發展商索要以下資料:
1)產權及技術資料;
2)政府竣工驗收合格資料;
3)水、電、氣供應合同;
具體資料詳見《樓宇接管入伙工作手冊》。
4.2.3驗收小組分組對樓宇建筑、綠化、給排水、電氣工程、機電設備配套設施及附屬工程進行驗收。
4.2.4對新接樓宇,工程部應逐間房屋進行查驗,并對如窗戶、玻璃、臺面、貓眼、地漏等所有附屬物進行驗收。
4.2.5對所有工程系統技術,均應將其參數、性能、規格等各項特性指標與資料一一對應,并進行驗收。
4.2.6對以上驗收,驗收人員均應認真、如實地填寫相關記錄。必須堅持合格一項接管一項。未經調試合格驗收的不予簽字接管。以上資料保管期限為樓宇無使用功能為止。
4.2.7 綠化方面的驗收,由清潔綠化部負責,在獲得有關資料后,做好驗收記錄。

4.3驗收中發現問題的處理
4.3.1接管驗收對于墻壁污跡、劃痕、地磚缺角、玻璃破裂、衛生間地漏不暢等類似細小問題逐一列明,要求建設單位承諾在一定的限期內整改。
4.3.2對驗收中發現的非結構性問題,驗收組應在兩天內提交發展商,發展商整改完畢后,另行復驗,直至合格為止。
4.3.3對驗收中發現影響房屋結構或設備、設施使用安全的質量問題時,驗收不通過。由建設單位采取有效措施進行整改合格要求后,商定時間再驗收。并索取加固補強措施復驗結果的記錄予以保存。
4.3.4對不具備使用功能問題的處理(如水電未接通),工程部應督促發展商抓緊解