物業接管驗收控制程序

　　1.目的

　　對物業的接管驗收過程實施控制，以充分維護業主的合法權益，減少公司后續管理服務的經營風險與成本。

　　2.范圍

　　適用于新物業項目接管驗收的全過程。

　　3.職責

　　3.1接管驗收小組成員

　　1)負責責任范圍內的具體驗收工作。

　　2)負責根據驗收情況出具單項驗收報告

　　3.2接管驗收小組組長

　　1)負責制定接管驗收方案，明確小組各專業人員的工作職責，并對其培訓。

　　2)組織實施物業接管驗收工作，擬寫接管物業的綜合性驗收報告。

　　3.3運營中心經理

　　1)負責審核項目接管驗收的條件;

　　2)指導并監督物業接管驗收的全過程。

　　3.4子(分)公司總經理負責審議接管驗收方案，并監督整個接管驗收過程。

　　4.方法和過程控制

　　4.1總則

　　4.2.1物業接管驗收是指開發商在新項目竣工驗收合格后，將該項目向物業服務單位移交，物業服務單位按照前期物業服務合同的約定代表全體業主以物業滿足使用功能，防止接管物業出現嚴重質量問題，導致業主廣泛投訴而采取的替業主提前服務式的驗收。

　　4.2.2在進行接管驗收策劃時須注意：一般情況下，在項目入伙前預留一段充足的時間完成接管驗收工作，便于整改接管驗收過程中發現的問題。

　　4.2接管前的準備工作

　　4.2.1在接到開發商接管驗收邀請后，運營中心應在5～10個工作日內對擬接管物業是否已具備接管驗收條件予以審核，并將結果上報子(分)公司總經理審議。

　　4.2.2物業接管驗收應具備的基本條件

　　1)建設工程全部施工完畢，并經竣工驗收合格。

　　a.全部施工完畢是指工程范圍不僅是房屋的主體工程，而且也包括房屋附屬工程，以及設計規定應與主體工程同步交驗的配套項目(不得漏項、甩項)。住宅小區分期建設的工程項目，可以分階段組織驗收、交接，但公用項目未竣工不得影響前期接管工程的正常使用。

　　b.工程竣工驗收合格，是指由建設單位會同施工單位及有關專業行政主管部門按照國家建筑施工驗收規范及其它質量標準，進行工程竣工驗收，由驗收部門對工程項目進行檢查、考核、鑒定，取得數據資料、憑證，證明符合標準，工程合格，呈報批準通過。

　　2)供電、采暖、給排水、衛生、道路等設備、設施能正常使用。

　　這是要求供水、供電、供氣等設施正常運轉，做到電通、水通、氣通、路通(高級住宅還要求電話、寬帶網絡線路進戶、電視信號到位，安全防盜聯網)。并做到：雨、污水排放暢通，廢棄物處理落實，綠化面積達標，房屋配套齊全，設備功能完備，滿足業主(用戶)生活必須的要求。

　　3)房屋幢、戶編號業經有關部門確認。

　　這是要求建設單位，在房屋竣工驗收前，應同當地公安部門聯系，確認幢戶編號，提前串領門牌，并安裝到位。以免居民入住后，無法申報戶口，影響糧油供應、入托入學、就業安置、郵電通信等。也避免幢、戶號不清楚給產權登記、物業管理、房產交易帶來后遺癥。

　　4.2.3經子(分)公司總經理審議通過后，應及時回復開發商是否同意接管驗收;如同意接管驗收，及時與開發商約定驗收時間。

　　4.2.4在確認接管驗收后，子(分)公司總經理應牽頭組建物業接管驗收小組，確定小組成員并任命組長。接管驗收小組成員一般由運營中心經理、各業務主管、專業工程技術人員等人員組成，接管驗收小組組長一般由運營中心經理擔任。

　　4.2.5接管驗收小組應依據物業服務合同、房屋接管驗收標準的要求，制定接管驗收方案，明確小組各專業人員的工作職責，并上報子(分)總經理批準。在驗收方案中應明確如下內容：

　　1)接管驗收項目;

　　2)接管驗收標準;

　　3)接管驗收人員及分工;

　　4)接管驗收的順序及步驟;

　　5)接管驗收進度安排。

　　4.2.6在接管前7天內，接管驗收小組應將接管驗收所需物品、資料、記錄準備完畢。同時接管驗收小組組長應對成員進行培訓，讓其熟悉驗收內容、標準、方法和注意事項。

　　4.3物業接管驗收的實施

　　4.3.1接管驗收小組會同開發單位相關人員召開接管驗收首次會議，對參與驗收的所有人員進行詳細分工，明確各小組的職責和要求。

　　4.3.2接管驗收小組成員依據《物業接管驗收標準和要求》、《智能化安防設備交付標準》和相關法律、法規的規定，到現場分別對物業的質量與使用功能進行仔細查驗，并填寫相關記錄。主要包括：主體結構、外墻、屋面、樓地面、裝修、電氣、給排水、衛生、消防、附屬工程及其他相關項目。

　　4.3.3對查驗中發現的問題，如屬影響房屋結構安全和設備使用安全的質量問題，驗收小組應出具《物業接管驗收質量問題整改意見書》返回開發商，由開發商督促施工單位進行整改。整改完成后，接管驗收組應進行檢查、驗證，并在《物業接管驗收遺留問題處理意見記錄表》中記錄整改結果。對于不影響房屋結構安全和設備使用安全的質量問題，可約定期限由建設單位維修，也可委托物業公司進行處理，但費用由建設單位承擔。

　　4.3.4在房屋接管驗收過程中，接管驗收小組應指定專人負責接收所有房屋及管理用房鑰匙，分別填寫《管理用鑰匙移交清單》、《客戶鑰匙移交清單》，并簽字確認。

　　4.3.5物業入伙前，須與開發商對接確定小區各類房屋及公建配套的產權歸屬，填寫《產權清冊》，并加蓋開發商公司公章。

　　4.3.6物業接管三個月內，運營中心負責從開發商接收物業規劃、竣工驗收資料，設備設施安裝調試、試驗、使用說明、合格證明資料，房屋質量證明書和房屋使用說明書等工程技術資料。

　　4.3.7房屋、設備設施、鑰匙及資料驗收完畢后須填寫《項目接管驗收會簽記錄》，《項目接管驗收會簽記錄》須經物業公司、開發商、施工單位三方會簽并加蓋公司公章。

　　4.4接管驗收小組人員根據驗收情況寫出單項驗收報告;接管驗收組組長根據所有單項驗收報告，寫出擬接管物業的綜合性驗收報告，呈交子(分)公司總經理。

　　4.5如驗收合格，由子(分)公司總經理代表物業接管單位簽署物業驗收合格憑證和接管文件，并通知相關部門與物業的移交單位辦理正式移交手續。

　　4.6接管驗收小組整理、匯總物業接管驗收及交接資料，統一交資料子(分)公司綜合管理部存檔。

　　5.附則

　　5.1總公司綜合管理部負責本程序的解釋和修改。

　　5.2各子(分)公司可根據本程序并結合實際情況制定具體的實施細則，并報總公司備案。

　　5.3本程序自2021年3月1日起生效施行。

　　6.相關支持性文件

　　文件名稱 文件編號

　　6.1《物業接管驗收標準和要求》 XXX 01-06-004

　　6.2《智能化安防設備交付標準》 XXX 01-06-005

　　7.記錄

　　記錄名稱 記錄編號 保存期限(年)

　　7.1《房屋接管驗收記錄表》 XXX 01-06-003-F1 長期

　　7.2《設備/設施接管驗收記錄表》 XXX 01-06-003-F2 長期

　　7.3《管理用鑰匙移交清單》 XXX 01-06-003-F3 長期

　　7.4《客戶鑰匙移交清單》 XXX 01-06-003-F4 長期

　　7.5《權屬清冊》 XXX 01-06-003-F5 長期

　　7.6《物業接管驗收遺留問題處理意見記錄表》 XXX 01-06-003-F6 長期

　　7.7《項目資料接管驗收會簽記錄》 XXX 01-06-003-F7 長期

　　7.8《項目接管驗收會簽記錄》 XXX 01-06-003-F8 長期

篇2：物業接管驗收控制工作程序

本文提要：通過對接管物業進行驗收,驗證物業的質量、安全性、各項功能指標與設計(規定要求)的符合性,管理處在接到接管驗收通知后,管理處經理負責組織從管理處各部選定人員,成立接管驗收小組,指定小組組長,按專業分設土建組、機電設備組、資料組。

1.0程序目的
通過對接管物業進行驗收,驗證物業的質量、安全性、各項功能指標與設計(規定要求)的符合性,并明確與施工單位的責任范圍,以便更好地開展日后的管理工作,為廣大業主(住戶)提供滿意服務。
2.0適用范圍
適用于管理處所有接管物業的交接驗收管理工作。
3.0主要職責和權限
3.1管理處經理負責組織成立接管驗收小組;
3.2管理處經理負責接管驗收的組織協調工作;
3.3接管驗收小組負責驗收工作的實施;
3.4管理處經理負責物業接管后涉及施工單位的工程事宜處理。
4.0程序內容
4.1接管驗收的準備工作
4.1.1管理處在接到接管驗收通知后,管理處經理負責組織從管理處各部選定人員,成立接管驗收小組,指定小組組長,按專業分設土建組、m.airporthotelslisboa.com機電設備組、資料組。
4.1.2在進行現場檢查驗收前,資料組應聯系查驗竣工資料,如竣工資料不齊全,則應通知建設單位補齊資料,否則不能進行現場驗收。
4.1.3土建組在正式現場驗收前,應到樓盤現場查驗竣工情況,只有樓盤已經綜合驗收合格、土建配套工程均已結束才能進行接管驗收,否則應與開發建設單位明確完工交驗日期。
4.2現場接管驗收工作
4.2.1在準備工作就緒后,由接管驗收小組通知開發建設單位,約定具體驗收時間。
4.2.2各專業驗收組按專業分工,對樓盤進行檢查驗收,核實相關竣工資料,并將檢查結果記錄在《物業接管驗收表》中。
1)土建組負責主體結構、設計功能、配套設施等土建及裝飾部分的驗收;
2)機電設備組負責機電設備、給排水、電氣、消防等各系統的驗收;
3)資料組負責一切工程資料的清點、交接工作。
檢查主要依據設計資料、竣工資料、國標標準規范和法律法規。
4.3驗收問題的處理
4.3.1驗收結束,接管驗收小組要與建設單位召開現場總結會,對《物業接管驗收表》中存在的問題進行匯總,與建設單位協商落實整改期限,并要開發建設單位在《物業接管驗收表》中簽字確認。
4.3.2如驗收中發現的問題不影響接管,可與建設單位商定尾項接管,之后按約定對尾項進行驗收;如不具備接管條件,則另行安排驗收,具體參照前述條款執行。
4.3.3驗收小組組長負責將驗收情況向管理處匯報。
4.4物業接管后遺留尾項工程處理
管理處負責與開發建設單位接口,處理物業遺留工程、尾項工程。管理處在工作中涉及到需與開發建設單位協商解決的事項,亦由管理處經理來協調處理。
4.5操作記錄的保存
所有接管驗收的操作記錄,由接管驗收小組資料組負責整理、分類,歸檔管理,具體參照《操作記錄控制程序》執行。
5.0支持性文件
5.1《物業保修協議書》(外來文件)
6.0質量記錄
6.1《物業接管驗收表》

篇3：物業接管驗收物業入伙物業裝修控制工作程序

　　物業接管驗收、物業入伙及物業裝修控制程序

　　1.0目的

　　對樓宇驗收、接管物業、業主住戶的入住及裝修過程進行控制，確保業主住戶在最短時間內順利入住，業主住戶對房屋的裝修符合要求。

　　2.0范圍

　　適用樓宇驗收接管物業、入住前準備、入住過程及房屋裝修過程的管理。

　　3.0職責

　　3.1總經理負責組織成立物業驗收接管領導小組并負責樓宇的驗收和接管物業活動。

　　3.2管理處負責物業驗收接管物業的日常事務組織協調工作。

　　3.3各部門按規定組成接管小組時各專業組參與物業的驗收接管工作。

　　3.4管理處負責入住的具體實施負責接收裝修的申請批準和質量控制。

　　3.5工程部負責對業主住戶的房屋裝修的有關工程質量問題進行監督控制。

　　4.0工作程序

　　4.1樓宇的驗收接管物業的控制

　　加強物業綜合驗收和交接管理，保障房屋及配套設施的質量及各項功能指標符合規定要求和標準。

　　4.1.1物業驗收應具備的條件

　　4.1.1.1新建物業驗收應具備的條件：

　　a)建設工程施工全部完成經竣工驗收合格；

　　b)供電、供氣、經排水、衛生、道路、采暖冷（必要時）等設施能正常使用；

　　c)房屋幢戶編號經有關部門確認。

　　4.1.1.2原有物業驗收應具有的條件：

　　a)房屋所有權、使用權清楚；

　　b)土地使用范圍明確。

　　4.1.2成立物業接管工作小組，由總經理任組長，管理者代表和擬任管理處主任任副組長，小組成員由相關部門負責人組成，按專業設立資料組、工程土建組和機電組，管理處組織編

　　制物業接管計劃報總經理批準實施，管理處負責日常事務的運作，按計劃驗收。

　　a)各專業組長負責接管分工范圍內的工作，嚴格驗收，把好質量關；

　　b)各專業小組按國家省市工程驗收標準驗收物業，確保物業的各項功能、指標符合規定要求。

　　4.1.3參與房屋的竣工驗收

　　4.1.3.1驗收前資料準備：竣工驗收前資料組要求委托方提供開發建設單位、工程施工單位、監理單位、消防管理部門、管道煤氣公司、配電工程施工單位、設計院等部門提供有關資料，適當時包括物業規劃圖、竣工總平面圖、單體建筑及結構竣工圖、地下管網竣工圖、建筑施工竣工圖、隱蔽工程驗收簽證、沉降觀察記錄、竣工驗收證明、房地產權屬關系的有關資料、機電設備說明書、消防系統竣工驗收證明、電梯等公共設施檢查驗收證明，用水電氣指標批文，水電氣表校驗報告等圖紙資料并對所有資料進行查驗，為物業接管驗收提供資料和數據。

　　4.1.3.2物業的竣工驗收：驗收接管領導小組參與開發建設單位、工程施工單位、監理單位、消防管理部門、管道煤氣公司、配套工程施工單位、設計院等依照建設部《城市住宅小區竣工綜合驗收管理辦法》（1993，12）《房屋接管驗收標準》（1991，2）等規定組織的竣工驗收工作。

　　4.1.4對已竣工在使用物業的驗收接管工作

　　4.1.4.1各專業組根據分工范圍分別負責對房屋主體結構、單元住宅、公共配套設施（水、電、氣、機電設備、消防、管線等）進行現場檢查驗收，管理處按《資料移交清單》、《房屋接管驗收表（水）》、《房屋接管驗收表（電）》、《房屋接管驗收表（土建）》、《公建接管驗收表》、《園林綠化接管驗收表》、《設備接管驗收表》、《工程整改記錄單》、《接管驗收明細表》、《驗收遺漏問題統計表》所列項目進行逐項驗收并填寫好以上相關記錄。

　　4.1.4.2驗收結束后，驗收接管領導小組對驗收中存在的問題進行歸納匯總，并將《房屋接管驗收表（水）》、《房屋接管驗收表（電）》、《房屋接管驗收表（土建）》、《公建接管驗收表》、《園林綠化接管驗收表》、《設備接管驗收表》、《工程整改記錄單》、《接管驗收明細表》、《驗收遺漏問題統計表》的副本交委托方，以落實責任部門限期整改直至達到規定要求。

　　4.1.5物業移交內容

　　4.1.5.1建筑物移交內容：

　　a)各類房屋清單及配套鑰匙；

　　b)單體建筑結構、水電氣設備竣工圖；

　　c)住宅區規劃圖竣工總平面圖；

　　d)其它必要的技術資料含設計的變更和隱蔽工程驗收簽證。

　　4.1.5.2公共設施及公共場地移交：

　　a)公共設施及公共場地清單；

　　b)綠化竣工圖、室外竣工圖含地下管網、道路、停車場等；

　　c)機電設備操作、維護說明書；

　　d)其他必要的技術資料含設計變更和隱蔽工程驗收簽證。

　　4.1.5.3資料的移交：移交資料應包括：產權資料和技術資料兩大類。資料組負責各類資料的核對、接收，填寫《物業交接驗收表》并根據《文件控制程序》進行分類編號，列出清單，移交管理處歸檔保管。

　　4.1.6新竣工的物

業由驗收接管領導小組與委托方和開發建設單位就建筑物保修事宜進行協商，明確維修責任和保修期限。

　　4.1.7房屋的維修：應根據建設部《全國優秀管理住宅小區標準》加強對業主住戶的房屋及維修的管理，努力做到：

　　a)房屋外觀完好、整潔，執行《清潔服務控制程序》有關規定；

　　b)建筑物有明顯標志及方向指引，執行《服務提供控制程序》有關規定；

　　c)房屋完好率應達到98%以上；

　　d)無違章建筑；

　　e)房屋裝修無危及結構安全，執行本程序裝修部分；

　　f)房屋維修及時率達98%以上，合格率達成100%并建立回訪制度；

　　g)代收代付房租、水、電、氣等各項費用，收繳率達98%以上，執行《費用收取操作規程》；

　　h)房屋資料檔案齊全，便于查閱，執行本程序入住有關規定。

　　4.2樓宇入住

　　4.2.1入住準備

　　4.2.1.1管理處相關人員根據分工，應作好以下準備工作：

　　a)編制業主住戶入住資料清單，保證入住單必要的文字資料齊備；

　　b)適宜的辦公場所；

　　c)對各崗位人員進行專業培訓、考核合格后上崗。

　　4.2.1.2對新竣工的物業，如需要舉辦入住典禮儀式，由管理處主任安排和組織，護衛隊負責維護現場秩序。

　　4.2.1.3入住手續的辦理應盡量提供一條龍服務，為住戶節省時間，保證辦理入住手續簡捷方便。

　　4.2.2入住過程的控制

　　4.2.2.1辦理入住手續工作流程：

　　入住住戶登記鑰匙交接設備資料交接交接驗房驗收證件

　　4.2.2.2驗證收件：向業主住戶交樓時必須查驗《入伙邀請書》、《商品房屋銷售合同》及房屋購買付款憑證原件、業主身份證原件和復印件或業主委托代辦人代辦的證明、代辦人身份證原件和復印件，法人資格；確認手續后，業主根據合同規定需交首期管理費；方可辦理交接驗房手續。

　　4.2.2.3住戶登記：協助業m.airporthotelslisboa.com主住戶填寫《家居情況登記表》及《家庭成員登記表》并將業主住戶身份證、戶口或護照簽證復印存檔。具體執行《客戶服務中心工作手冊》關于住戶交樓的規定。

　　4.2.2.4鑰匙交接：與業主住戶當面清點所有房屋鑰匙，填寫《入伙鑰匙簽領表》并簽字。

　　4.2.2.5設備資料交接：與業主和住戶當面清點所有設施資料說明書，填寫《入伙簽收一覽表》請住戶簽字確認。

　　4.2.2.6驗房；管理處工程人員隨業主住戶前往樓宇住所，抄錄水、電、氣表底數，檢查所有家具房屋設施裝修狀況，填寫《業主入伙接樓表》、《入伙返修項目表》，對存在質量問題

　　約定時間限期維修，執行《設施設備技改修繕維修控制程序》和《工程維護部工作手冊》有關規定。

　　4.2.2.7入?。簶I主住戶入住后，管理處客戶服務人員應將有關文件資料整理完畢，交檔案室存檔。

　　4.2.2.8業主自行出租房屋的交接，業主委托物業公司辦理交樓手續時，根據《城市房屋租

　　賃管理辦法》（1995年建設部42號令）出具租賃合同等有關書面文件，并明確水電氣電話費用物業管理費的承付方和起止日期等事項。

　　4.3對房屋裝修的控制

　　4.3.1住宅使用房屋需進行裝修時，應執行《建筑裝飾工程施工企業資質等級標準》（建設部1995，6）、《建筑裝飾裝修管理規定》（建設部1995，8）、《成都市城市房屋裝修結構安全管理規定》｛成人發[2000]3號《公告》（發布）｝和《住宅內裝飾裝修管理辦法》（建設部110號）的有關規定，業主住戶應填寫《房屋裝飾裝修申請表》向管理處申請獲得批準，審核是否符合有關規定。

　　4.3.2裝修人員憑已審批的《房屋裝飾裝修申請表》、營業執照、裝修裝飾資質證明等有關證件到管理處辦理《裝飾裝修服務協議》繳納有關費用后，按期開工，對個體裝修從業人員應具備個體裝飾裝修從業上崗證并辦理相關手續。

　　4.3.3裝修中非結構性變動應由工程部負責查驗、批準，工程部可進行有償代辦，對結構性變動及專用設備（如管線、儀表）的變動，應向主管部門申請批準。

　　4.3.4工程部應加強對裝修作業現場的監督管理，防止擾民、污染或安全事故的發生。

　　4.3.5裝修后的驗收：業主住戶裝修完畢后應通知管理處與業主住戶共同驗收，業主住戶除按照裝修合同進行驗收外，工程部按公司《房屋裝修管理規定》和國家有關裝修規定進行驗收，對違章情況應限期糾正，填寫《房屋裝飾裝修竣工驗收表》。

　　4.3.6業主住戶在管理處對其裝修驗收并在《房屋裝飾裝修竣工驗收表》中填寫驗收合格意見并簽名后，方可正式啟用。

　　5.0支持/相關文件

　　《服務提供控制程序》

　　《文件控制程序》

　　《基礎設施和工作環境控制程序》

　　《設施設備技改修繕維修控制程序》

　　《城市住宅小區竣工綜合驗收管理辦法》（建設部1993，12）

　　《房屋接管驗收標準》（建設部1991，2）

　　《建筑裝飾工程施工企業資質等級標準》（建設部1995，6）

　　《建筑裝飾裝修管理規定》（建設部1995，8）

　

　《成都市城市房屋裝修結構安全管理規定》｛成人發[2000]3號《公告》（發布）｝

　　《住宅內裝飾裝修管理辦法》（建設部110號）

　　《客戶服務中心工作手冊》

　　《工程維護部工作手冊》

　　6.0記錄

　　《資料移交清單》

　　《房屋接管驗收表（水）》

　　《房屋接管驗收表（電）》

　　《房屋接管驗收表（土建）》

　　《公建接管驗收表》

　　《園林綠化接管驗收表》

　　《設備接管驗收表》

　　《工程整改記錄單》

　　《接管驗收明細表》

　　《驗收遺漏問題統計表》

　　《入伙邀請書》

　　《家居情況登記表》

　　《家庭成員登記表》

　　《入伙鑰匙簽領表》

　　《入伙簽收一覽表》

　　《業主入伙接樓表》

　　《入伙返修項目表》

　　《房屋裝飾裝修申請表》

　　《裝飾裝修服務協議》

　　《房屋裝飾裝修竣工驗收表》