物業費的收費策略

　　對不同的拖欠時間、不同信用品質的業主的欠款，小區物業應采取不同的收賬方法和策略，往往會收到事半功倍的效果。

　　1、收款方法

　　催款的方式一般是循序漸進的，即信函、電話聯系、上門面談、協商或者仲裁、訴諸法律。

　　例如，對過期較短的業主，不要過多的打擾，以免引起客戶的反感;對過期稍長的客戶，可以婉約的電話催款;對于過期較長的客戶，可以連續發送催款單、電話催款或者上門催款;對過期很長的業主除了不斷發送催款單、電話催款或者上門催款外，必要時提請有關部門仲裁或提起訴訟。

　　2、催款要注意預防超過訴訟時效

　　小區物業在應收賬款的的催收過程中，一定要想辦法預防超過訴訟時效，要有意識的不造成訴訟時效的中斷，保全企業的收入。工作人員在催收欠款時，要爭取收集到欠款的證據，依法使訴訟期間延后。

　　例如，工作人員親自上門送催款單并請債務人(業主)簽字;對部分還款的債務人(業主)應請求在發票或者收據上簽字;對欠款金額比較大的債務人(業主)可以請求制訂還款計劃，雙方在還款計劃書簽字確認。

　　3、對欠費業主保持足夠的壓力

　　業主(用戶)拖欠往往取決于物業公司收款人員的態度。事實證明，大多數嚴重拖欠都是發生在拖欠的早期，小區物業的收款人員沒有對欠費業主(用戶)保持足夠收款壓力。

　　為了有效地對欠款業主(用戶)保持足夠的壓力，應注意以下幾點：

　　注意一：應保持與欠費業主(用戶)的聯系和溝通，適時的表達收款的要求;

　　注意二：盡量收集齊全對保護物業公司有力地證據，并讓欠費業主(用戶)了解;

　　注意三：謹慎的給欠費業主壓力，不給其繼續拖欠的借口和期望。

　　4、做好業主的溝通工作

　　業主欠費各有原因，小區物業就應多走訪欠費業主，深入了解情況，針對性的多做說服溝通工作。對那些不了解情況、不理解收費道理、不明白收費用場、誤解小區物業要為建設環節負責的欠費業主，經過解釋說服大多數都是能夠改變態度的。

　　小區物業應時時保持與業主良好溝通，了解業主的需要，及時發現各種潛在的令業主不滿意的現象，并把它消滅在萌芽狀態，熱情周到、真誠，是有效開展物業管理各項服務工作的前提條件。

篇2：物業管理收費難產生原因策略

物業管理作為一個新興行業在我國已走過了 20 多年的發展歷程,隨著市場經濟的進一步發展,物業管理行業不論從規模和內容都有了較快的發展,但是由于住房制度的改革,住房貨幣化和業主維權意識的覺醒,業主與物業管理公司之間的矛盾和糾紛也隨之增多。業主因為房屋質量、服務、保安、綠化等問題拒交物業管理費,物業收費難已成為制約物業管理行業發展的一個重要因素。為了維持企業的生存,一些物業管理企業以降低服務標準來減輕企業負擔,加大小區停車收費及地下室出租來增加企業收入。但是隨之而來的是物業服務質量差、小區亂收費、小區安全等問題,使業主和物業管理公司的矛盾進一步加深。
物業管理費是物業管理企業賴以生存的基礎,政府現定利潤率為
0.75pt">~ 8% ,試想一個小區物業管理費每月每平方米 2 元錢, 100% 收費率,每平方米利潤也就是 0.1 ~ 0. 16 元之間,按目前全行業收費 80%( 一般住宅中上等水平 ) 計算,實際上每月每平方米要虧損 0.24 ~ 0.32 元,管理一個 10 萬平方米的小區每年要虧損 28 萬~ 38 萬元,這樣大的虧損,物業管理企業怎么能承擔得起?
以下幾個原因造成了收費難:
1 、物業管理服務作為一種新商品,社會認知度不夠。
業主作為商品的消費個體具有一定的不可選擇性,消費者 —— 業主,對物業管理評價的尺度不統一是造成物業收費難的一個重要因素。所謂“一人難稱百人意”,物業管理作為一種特殊的公共商品,很難得到全體業主的一致肯定。
2 、解決業主與物業管理公司之間矛盾的行政渠道和法律渠道不暢通,是造成物業管理收費難的另外一個重要因素。
商品生產者的利益和消費者的利益得不到保護,出現了物業管理公司人為壓低成本、開展多種經營,業主拒交物業費維護自身利益等兩種現象。雖然 《 物業管理條例 》
出臺了,物業管理實現了有法可依,但具體怎樣落實到物業管理實踐活動中來,還存在著很大的問題。去年朝陽區法院強制執行業主欠費行為所收到的社會效果怎樣,公說公有理,婆說婆有理,一場不小的社會爭論又給我們解決了什么問題,業主是主動交費呢?還是增大了物業管理企業與業主之間的矛盾?留下更多的是思考。
3 、物業管理企業自身溝通能力差也是造成物業管理收費難的一個因素。
作為一種公共商品的生產者,推銷自己的產品沒有一套科學有效的手段是不行的。物業管理企業在市場競爭中展示自己固然重要,但這種展示更多的是面對開發商,關鍵的是我們在接管物業后如何向業主宣傳自己,使自己的公共產品 —— 服務,得到廣大業主的認可。例如:為社區提供 24 小時服務的維修人員不管維修量的多與少都必須是 24
小時在崗,這些服務也同樣是要付出成本的;尤其是公共部位和公用設備設施的維修養護,又是物業管理公司重要的支出,而這些業主都不清楚,成為業主拒交費用的原因之一。
拒絕物業管理費的業主類型較多,因此需要多渠道、多手段應對收費難。
1 、完善物業管理法律、法規,嚴格依約行事。
市場經濟就是法制經濟,物業管理是一種市場行為,是物業管理公司通過市場競爭中標,與物業所有人簽訂物業管理委托合同,對住宅小區房屋建筑物及其附屬設備設施、清潔衛生、綠化、交通、治安、環境容貌等管理項目進行維護、保養、整治,為物業所有人、使用人提供綜合服務的市場行為。物業管理企業和業主大會、業主應從一開始就制定雙方權利、義務明晰的服務合同,詳細明確地約定服務范圍、項目、標準與收費方式、標準及違約處罰方法等。
2 、制定切實可行的收費標準,建立收費標準評價機制。
當前,是物業管理公司根據其服務項目、質量和費用開支等情況,向物價部門申報,由物價部門征求住宅小區業主委員會或物業所有人、使用人代表的意見,以確保核定的物業管理服務收費標準能夠為小區絕大部分物業所有人、使用人所接受::。實行物業管理企業與小區業主依據小區廣大業主意愿和要求,物業管理公司結合不同的服務檔次雙方協商定價,即優質優價來核定的物業管理服務收費標準。
建立相應物業收費標準的評價機制是解決問題的關

篇3：應對物業管理收費難有效解決策略

　　應對物業管理收費難的有效解決策略

　　目前，收費難可以說是一種物業管理頑疾，但也不必視之為不治之癥，只要多管齊下，多方協力，有效的解決策略還是能夠找到的。

　　業主認識存在偏差 → 解決策略：樹立正確認識

　　新聞媒體、有關部門及物業管理企業應加大對《物業管理條例》及其配套法律法規的宣傳力度，切實提高業主、物業使用人對物業管理服務的消費意識。向業主宣傳物業管理取之于民、用之于民的宗旨，宣傳專業化管理對住宅的保值增值功能，宣傳交費合理、拒交可恥，不交、少交、欠交物業管理費不僅損害了物業管理公司的合法權益，更重要的是損害了全體業主的合法權益。

　　消費水平不高 → 解決策略：增加合理補貼

　　物業管理水平的提高與居民的經濟能力密切相關，對于某些低收入職工來說，以合理的價格去購買物業管理服務，就有必要給以合理的補貼。據北京市預測，在補貼給職工工資5% 的物業管理費以后，職工就可以承受基本的物業管理費支出。此外對于那些經營困難無力交費的企業及低收入家庭，建議有關部門應建立專項保障基金或以社會保障的辦法解決。

　　消費僥幸心理 → 解決策略：公眾力量約束

　　明確將“不拖欠管理費”條款列入《業主管理規約》，由代表全體業主共同利益的業主委員會配合物業管理公司催繳，以有效提高管理費的收繳率，杜絕搭便車現象。對于交費的業主和不交費的業主，進行必要的表揚和批評，物業管理公司可在物業管理區域內的大門入口處或人員流動性大的地方，建立“信譽廣告牌”，特別對經說服教育無效的業主采取“上牌”公示的手段，讓廣大業主知道是誰侵犯了大家的利益，是誰導致物業服務水平上不去。廣而告之，讓社會輿論、公眾力量起到應有的監督作用。

　　自主權難發揮 → 解決策略：公開競標選聘

　　要從源頭上消除欠費現象，就必須盡快擴大推行物業管理招投標機制，由政府主管職能部門牽頭，讓業主與物業管理公司在市場中進行雙向選擇。這樣才能使廣大業主的權利得到應有的保障，才能保證一批觀念新、效益好、實力強、規模大、機制活的物業管理企業在市場競爭中脫穎而出，才能有效的提高服務質量和降低管理費用。

　　售房廣告承諾難兌現 → 解決策略：多管齊下

　　開發商要誠信務實，不欺詐業主，確保房屋及設施設備質量合格，并嚴格執行國家的有關規定，制定房屋質量保修證明和物業使用說明書，向業主明示后發放。

　　消費者要加強自我保護意識，在購房前要到專業機構咨詢開發商以及物業管理公司的情況，避免在購買商品房時被虛假廣告蒙騙上當。倡導業主用合法方式保障自身權益，一旦在入住后發現房屋質量及開發商承諾沒有兌現等問題，要通過合法、有效途徑解決問題，不應以欠交管理費方式表示抗議。

　　物業管理企業要努力履行開發商的物業服務承諾。項目的開發商在樓書和廣告宣傳中，明確承諾了“五星級”酒店式服務標準的同時，出資組建或選聘了物業管理公司。為此，物業管理公司理應想方設法地為開發商履行承諾，在規范化服務和個性化服務上，真正做到以為業主服務為中心、以業主滿意為標準，從而為管理費的收取營造良好氛圍

　　設計施工不合理 → 解決策略：早期介入

　　物業先天不足必將導致物業管理的混亂和收費的困難。在房地產開發的前期，選聘的物業管理公司就應該參入物業的設計方案的優化、施工方案的論證、設備安裝的監督和施工質量監督的全過程，既為日后做好物業管理打下良好的基礎，又可協助開發商把握好工作質量，在源頭上減少工程質量糾紛。

　　工程質量問題多 → 解決策略：理性承接

　　為避免在業主入住后房屋出現質量問題而引起糾紛，物業管理企業在接管物業項目時必須嚴把承接驗收關，分清責任，特別對于物業共用部位、共用設施設備要進行認真查驗，并與開發建設單位或業主委員會辦理承接驗收手續，凡屬于開發建設單位的責任，由開發單位負責解決（特殊情況下可讓開發單位留下足夠的資金委托具有修復能力的物業管理公司進行修復），為日后減少物業管理企業與業主的糾紛打好基礎。

　　管理服務水平低 → 解決策略：苦練內功

　　隨著社會的進步和人們生活水平的提高，業主、物業使用人對物業管理服務的需求越來越高，物業管理市場的競爭也越來越激烈，物業管理企業要想在競爭中站穩腳跟，就應通過整合逐步擴大規模，降低成本，規范行為, 做到主動服務、熱情服務、文明服務、高效服務、人性化服務，以切實提高物業管理服務的水平，通過完善、優良的物業管理服務，消除業主對交納管理費的不滿情緒，為解決收費難創造良好的條件。

　　費用支出不透明 → 解決策略：定期公示

　　增強物業管理服務費收支情況的透明度，是尊重業主知情權的重要表現形式。業主、物業使用人不僅有交納物業管理服務費的義務，同時也有權知道物業管理服務費用在什么地方。物業管理企業有義務按照《物業服務收費管理辦法》和《物業服務收費明碼標價規定》的要求，不僅要將物業服務內容、服務標準、收費項目、收費標準等有關情況在物業管理區域內的顯著位置進行公示，實行明碼標價，而且應當將收費表、收費清單、收費手冊及使用情況向業主和物業使用人公開，以接

受業主、物業使用人的查詢和監督。

　　收費手段太落后 → 解決策略：一卡通用

　　實踐證明，以往上門收費的辦法收費及時率和收取率都不高，推行綜合收費卡制度，不僅可以減少大量的收費人員，提高辦事效率，降低服務成本，而且是保障居民消費應收盡收的好辦法。所謂綜合收費卡制度，就是將居民的水費、電費、煤氣費、物業管理費、采暖費等統一存儲在一個卡中，業主或物業使用人每月到指定代收代繳銀行或收費部門，劃卡結算。如果卡中所存資金不足，其水、電、煤氣、采暖等均不能使用。目前，還沒有實行綜合收費卡制度的城市，應當積極進行試點，并在試點的基礎上，總結經驗，完善方法，盡快推而廣之。

　　依法維權意識弱 → 解決策略：完善法律制度，增強法律意識

　　根據《物業管理條例》、《物業服務收費管理辦法》等有關法律規定，對不交、少交、欠交物業管理費的業主或物業使用人，經督促仍不交納的，物業管理企業可提起法律訴訟，用法律武器維護自身的尊嚴和合法權益。而在訴訟中，還應注意：一是要先從不交納物業服務費的業主中將具有煽動性、影響性，確實有錢不交費的“害群之馬”告上法庭;二是要挑選沒有任何理由拒交物業管理服務費的“釘子戶”通過法律討回公道。只有這樣，才能達到預期效果，才能達到切實維護物業管理企業和大多數業主的合法權益目的。