探討物業公司套取維修基金的常見套路及防范對策

　　在城市化進程不斷加速的今天，物業管理作為城市社區治理的重要一環，其重要性日益凸顯。然而，近年來物業公司套取維修基金的現象時有發生，不僅損害了業主的切身利益，也影響了社區的和諧穩定。本文將深入探討物業公司套取維修基金的常見套路，并提出相應的防范對策。

　　01　套取維修基金的套路

　　1. 虛報維修項目

　　物業公司可能通過虛構或夸大維修需求來套取維修基金。他們可能會將原本無需大修或只需小修小補的項目夸大其詞，甚至編造并不存在的維修項目，以此為由申請使用維修基金。這種行為不僅浪費了寶貴的維修資源，也損害了業主的權益。

　　2. 低價高報

　　在選擇維修服務商或采購維修材料時，物業公司可能與特定公司串通，以遠高于市場價的費用進行結算，從而賺取差價。這種低價高報的行為不僅增加了維修成本，也讓業主承受了不必要的經濟負擔。

　　3. 偽造資料

　　偽造合同、發票等關鍵文件是物業公司套取維修基金的又一常用手段。這些偽造的文件可能看起來非常正規，但實際上都是用來掩蓋真實資金流向、騙取維修基金的。此外，篡改維修基金的收支明細、項目預算、決算等數據也是常見的偽造手段。

　　4. 暗箱操作

　　物業公司可能利用業主大會或業主委員會監督不力的現狀，私自決定維修基金的使用，不透明、不公開。對于提出異議的業主，他們還可能借助管理上的便利進行打壓或威脅。這種暗箱操作的行為嚴重破壞了社區的公平與正義。

　　5. 其他手段

　　除了上述套路外，物業公司還可能通過挪用維修基金、違規招標與投標等方式套取資金。這些行為不僅違反了相關法律法規，也損害了業主的合法權益和社區的整體利益。

　　02　防范對策

　　1. 加強監管力度

　　相關部門應加大對物業公司的監管力度，定期開展專項檢查，對違規行為進行嚴肅查處并公開曝光。同時，應建立健全的監管機制，確保監管工作的持續性和有效性。

　　2. 提升信息透明度

　　建立公共維修基金使用情況的公示制度，通過線上線下多種渠道向業主公開維修基金的收支情況和使用情況。這不僅可以增強業主對維修基金使用的信任度，也可以有效防止物業公司的違規行為。

　　3. 強化業主自治

　　鼓勵和支持業主大會、業主委員會等自治組織的發展，提高其組織能力和維權能力。通過業主自治組織的監督和管理，可以形成對物業公司的有效制約，防止其套取維修基金的行為。

　　4. 引入第三方審計

　　定期邀請第三方審計機構對公共維修基金的使用情況進行審計，確保資金使用的合法合規。第三方審計機構的專業性和獨立性可以為審計結果提供有力保障，讓業主更加放心。

　　5. 加強宣傳教育

　　通過開展專題講座、發放宣傳資料等形式提高業主對公共維修基金的認識和重視程度。讓業主了解維修基金的重要性和使用規則，增強他們的維權意識和自我保護能力。

　　總之，物業公司套取維修基金的行為是嚴重損害業主利益和社區和諧穩定的違法行為。我們必須采取有效措施加以防范和打擊，確保維修基金的安全使用和社區的和諧穩定。

篇2：物業企業消防安全防范工作

　　物業企業消防安全防范工作

　　“消防安全重于泰山”，作為上海市物業管理行業協會理事單位、中國物業管理協會會員單位，東渡物業自2001年成立伊始，不僅將消防管理作為一項系統化的物業管理工作，更是企業對社會的責任與態度。東渡物業通過內部自控自檢，外部緊密合作，編制出一張立體的消防安全防護網絡。全國各區域公司、各物業服務中心通過嚴格落實消防安全責任制，加強值班巡查，及時消除火災隱患，確保管理區域消防安全。

　　一、以點帶面控安全(排查、整改消防安全隱患)。

　　東渡成都時代凱越項目業態為商業、住宅綜合體，其中商業：28053.92㎡ 、高層：42623.97㎡。在公司2017年度發起的防火自查自檢過程中，發現電器消防管理方面，因商戶及員工亂接亂拉電線，存在安全隱患。物業服務中心馬上快速反應，組織全員進行專項消防安全培訓，與在管商家進行聯席溝通會，短時間內將管理區域內電器消防隱患全部排除，并會同當地的供電公司全覆蓋對公區供電設施設備完成了三級保養。同時，在系統化管控方面，在每月消防檢查中，將電器類納入重點檢查范疇，發現問題立即整改。(如：用電風險為不可接受范疇則立即斷電)。

　　二、消防演習落實處

　　東渡物業將消防演習工作作為每年檢驗物業服務中心火災應急能力的常規工作執行。消防演習從方案上報，安全辦備案，組織實施、總結報告各個環節都進行系統化控制。

　　三、警民共建筑長城

　　2017年7月12日普陀區真如消防中隊王指導員等一行八人，至東渡嘉庭國際廣場，與東渡物業開展警民共建活動。

　　東渡物業副總經理崔德勇、嘉庭國際張志興、陳慈航等進行了熱情接待，陳慈航經理向真如消防官兵做了安全工作匯報，對東渡物業消防安全工作的開展、培訓、義務消防隊伍的建設、疏散演習、團隊建設等相關工作做了詳細的介紹。隨后帶領消防官兵參觀了監控室和水泵房等。并感謝消防中隊的關心與指導。

　　王指導員充分肯定了東渡物業的消防管理工作，并表示將加強聯建共建，愿意為東渡嘉庭國際廣場的消防安全管理工作給予支持與幫助。

　　四、務實維保降成本

　　東渡物業依托強大的消防專業化團隊，重視提高預防性維護品質，扎實基礎工作，落實保養標準。為了降低后續的維修成本，前期加大了預防性保養的力度，使得現場記錄的保養工作內容大幅上升，真正意義上達到了品質要求(以最小的代價達到既定目標)，消防工作已進入到了品質提升階段。如：上海合星大廈項目，在消防自檢中發現，八個消防濕式報警閥因故障需要更換，物業服務中心沒有盲目的采納維保單位的更換意見，而是請公司相關技術部門現場會診，確認僅為部分零件老化而導致設備失效，而原零配件已不生產，如要完全修復確實需要整體更換。物業服務中心經多方技術支持，自制濕式報警閥的內部零配件，完成現場更換，在確保設施設備正常運行的前提下，節省了維修支出近90%。

　　為了降低后續的維修成本，前期加大了預防性保養的力度，使得現場消防設施設備臺賬記錄的保養工作內容大幅上升，真正意義上達到了品質要求(以最小的代價達到既定目標)， 現此項目的消防工作已進入到了品質提升階段，在各地的消防支隊指導下，各項目正在逐步提升消防設施設備的品質。

　　東渡物業日常非常重視加強對維保單位的監管力度，建設優秀服務分包商庫，處罰淘汰劣質服務分包商。對3個項目的消防維保單位進行了更換(蘇州1個，上海2個);

　　五、法規疏導重實效

　　住宅小區非機動車違規停放、亂充電的現象(如：疏散樓梯、安全出口、門廳、走道等)是每個物業管理企業都需面對的管理難題。東渡物業通過長期的管理實踐，通過宣傳(張貼溫馨提示、開展活動等)、疏導(建立或共建安全可靠的電瓶車充電區域)、整治(協同居委、地府政府消防職能部門定期整治違規非機動車)。同時建立非機動車充電站，在消防安全辦的指導下落實消防措施，確保業主用得放心，現場管得安心。保持高壓態勢，讓良好行為習慣化。

　　對于消防意識缺乏，我物業對住宅、商辦進行了針對性的工作：

　　對住宅宣傳對象有側重點，除定期對管理區域做宣傳外，同時將有違規行為的業主客戶列為宣傳重點對象并加大溝通和宣傳力度，以點帶面，壯大參與消防的群體?，F主動參消防演習的單位有明顯擴大趨勢。

　　對商辦項目宣傳對象做了相應調整，除了平時對于商辦員工宣傳外，同時將其領導列為宣傳重點對象并加大溝通和宣傳力度，以點帶面，壯大參與消防的群體?，F主動參消防演習的單位也有了明顯擴大趨勢。

　　根據法律法規的更新，對各地區的消控管理制度、流程及表格及時修善。消防設施、設備維護情況及功能亦根據地方標準進行相應完善。升現場消防安全管理及責任的品質;共五大類，三十八大項;

　　六、防消品控考核雙結合

　　東渡物業相關職能部門每月都對在管項目開展前期督導、后續檢查工作，2017年累計發現消防管理問題136起 ，一個月整改率71.7%，三個月整改率100%;

　　品質督導時發現個別項目存在消防問題頑癥，通過深入基層溝通、刨根問底，發現不是技術難題，而是部門協調不足。通過各部門走訪、談話發現，消防工作屬次序維護、消防設施設備歸工程、消防宣傳歸客服、消防水被其他部門用于清洗、灌溉等非消防用途。不但成本上升(部分地區產生10倍水費)，且加速消防穩壓系統的老化(產生更多的維修保養成本)。部門之間難以協調解決(工程能耗上升、財務數據上升)，且都不愿意上報領導(怕得罪人)。使用部門則理由十足(迎接檢查、同行考察、上級指導等)，而這些都不是消防管理者(消防主管)可以管轄又或者能上報解決的。

　　對此，公司職能部門借鑒優秀項目經驗，參考政府職能部門意見，針對各項目梳理出可借鑒(復制)管理經驗如下：

　　1. 消防管理問題由原來的消防主管來管理，升級為消防第一責任人(項目經理)牽頭;

　　2. 對項目經理負責制進行品質提升，消防列入考核范疇;

　　3. 加強維保單位的現場監管，發現維保單位走過場，只查不維保的則追究監管者的責任(扣分、扣款);

　　4. 品質督導檢查分包方約談記錄(發現人為因素就按公司規定跟進相應措施);

　　5. 全員工公開總部意見箱，便于監督各項目實際執行情況;

　　6. 與各地區政府消防職能部門建立聯系，會同解決各項目實際的消防問題。

　　十八年來，“重視資源供給，扎實基礎工作。落實預防維護，務實防消結合。”一致作為東渡物業消防管理的總體理念，被不斷的完善與傳承，是東渡物業成立至今，在管項目火災0發生率的基礎保障。東渡物業將始終務實深化各項消防管理工作，通過專業化，細致化的服務，與客戶共創安全未來。

篇3：物業維修基金的核算

　　物業維修基金的核算

　　1科目設置

　　應在專項應付款下設置明細科目代管基金，用于核算企業接受委托管理的房屋共用部位共用設施設備維修基金

　　2 維修基金的核算

　　收到維修基金時，借記銀行存款科目，貸記專項應付款代管基金本金

　　企業收到銀行計息通知單，屬于代管基金存款的利息收入，借記銀行存款科目，貸記專項應付款代管基金利息收入

　　物業企業有償使用產權屬全體業主共有的商業用房和共用設施設備，應支付的有關費用，如租賃費承包費有償使用費等，作為維修基金的收益，計入專項應付款代管基金的貸方

　　由本企業承接房屋共用部位共用設施設備進行大修更新改造任務的項目，實際發生的工程支出，通過物業工程科目核算，核算方法同第四章2.3.1

　　由外單位承接大修任務的，工程完工后，經業主委員會或者物業產權人使用人簽證認可后與承接單位進行結算，并根據維修基金分攤表進行分配轉賬，借記專項應付款代管基金，貸記銀行存款等科目