大連市物業管理條例(20**)
(20**年12月27日大連市第十六屆人民代表大會常務委員會第七次會議通過 20**年3月30日遼寧省第十三屆人民代表大會常務委員會第十次會議批準)
第一章 總則
第一條 為了規范物業管理活動，維護業主、物業使用人、物業服務企業和其他管理人的合法權益，營造良好的生活和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》《物業管理條例》《遼寧省物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本條例。
第二條 本市行政區域內的物業管理及其監督管理活動適用本條例。
本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業、其他管理人按照合同約定或者業主自行管理等方式，對建筑物及配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。
第三條 物業管理應當遵循業主自治管理、專業服務、社區治理、政府監管相結合的原則。
第四條 市及區(市)縣人民政府應當將物業服務納入本地區現代服務業發展規劃、社區建設和社區治理體系，建立健全物業管理綜合協調機制和目標責任制，建立與之相適應的資金投入與保障機制，制定和落實物業服務扶持政策。
第五條 市及區(市)縣物業主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理。
價格、公安、司法行政、建設、規劃、工商、質監、城市管理執法、環保、消防、人民防空等主管部門，按照各自職責，相互配合，依法做好物業管理的相關工作。
具有行政管理職能的市人民政府派出機構根據授權，負責區域內物業管理活動的監督管理工作。
第六條 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當明確部門和人員，依法組織和指導本轄區內的業主成立業主大會、選舉業主委員會，監督業主大會、業主委員會依法履行職責，協調物業服務與社區管理、社區服務的關系，調解物業服務糾紛。
居(村)民委員會應當協助街道辦事處、鄉鎮人民政府做好與物業服務有關的工作。
第七條 物業行業協會應當依照國家和省有關規定，制定行業服務標準，建立和完善行業誠信和自律機制，開展物業服務從業人員職業道德教育和專業培訓，加強業務指導，調解物業服務企業之間的糾紛，協助物業主管部門做好信用信息管理，維護物業服務企業的合法權益。
鼓勵物業服務企業加入物業行業協會。
第八條 推進智慧物業建設。鼓勵采用互聯網、物聯網等信息化、智能化技術，提升物業服務質量和管理水平，方便業主參與公共事務、開展協商活動。
第九條 推進建立物業服務第三方評估機制。物業主管部門、業主、居(村)民委員會、建設單位、物業服務企業可以委托物業服務第三方評估機構，開展物業項目承接查驗、物業服務收費、物業服務質量評估等活動。
物業服務第三方評估機構應當依照法律、法規的規定和委托合同的約定提供專業服務，接受市物業主管部門監督管理，出具的評估報告應當真實、客觀、全面。
第二章 物業管理區域與前期物業管理
第十條 物業管理區域劃分、調整和備案應當符合國家、省有關規定，具體辦法由市物業主管部門制定。
第十一條 物業服務用房應當按照國家和省有關規定配置和管理。
一個物業管理區域內被市政道路分割且分割后房屋總建筑面積超過五萬平方米的自然街區，應當單獨配置物業服務用房。
第十二條 建設單位應當依法選聘物業服務企業對新建物業實行前期物業管理。住宅前期物業服務企業應當通過招標投標的方式選聘;建筑面積不超過三萬平方米的，經區(市)縣物業主管部門批準，可以采取協議方式選聘。
第十三條 建設單位與其選聘的物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，應當包括以下內容：
(一)物業服務事項、標準、收費價格和委托代收費事項;
(二)各分項服務的標準(含人員配置)和費用分項測算;
(三)調整物業服務收費的約定;
(四)物業服務質量的評估方式;
(五)物業服務用房的面積和位置;
(六)共用設施設備清冊;
(七)利用共用部位、共用設施設備開展經營活動的主體、所得收益的核算及分配辦法;
(八)違約責任及合同解除的條件;
(九)合同期限;
(十)與前期物業服務有關的其他事項。
建設單位應當自簽訂前期物業服務合同之日起三十日內，依法到區(市)縣物業主管部門備案。
前期物業服務合同應當作為商品房買賣合同的附件。
第十四條 新建物業交付使用前，建設單位應當依法向物業服務企業移交相關資料，并按照國家有關規定和前期物業服務合同約定，共同對物業管理區域內的物業服務用房、物業共用部位、共用設施設備進行承接查驗。實施承接查驗的物業，應當具備下列條件：
(一)建設工程竣工驗收合格，取得規劃、消防、環保等部門出具的認可或者準許使用文件，并報建設行政主管部門備案;
(二)供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等公用設施設備按照規劃設計要求建成并取得相關部門準許使用的文件，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立合格的計量表具;
(三)電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監控系統等公共設施設備已取得使用合格證書;
(四)物業使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全;
(五)車位、車庫和物業服務用房等公共配套設施按照規劃設計要求建成，并滿足功能使用要求;
(六)住宅小區分期交付的，交付的住宅周邊場地與施工工地之間設置符合安全要求的隔離設施;交付區域內道路、綠地等公共配套設施按照規劃設計要求建成，并滿足功能使用要求;
(七)住宅小區整體交付時，教育、郵政、文化體育、醫療衛生、環境衛生、社區服務等公共服務設施已按照規劃要求設計建成;
(八)法律、法規和前期物業服務合同約定的其他條件。
第十五條 承接查驗可以邀請區(市)縣物業主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府參加。承接查驗合格的，建設單位應當與物業服務企業簽訂承接查驗協議，作為前期物業服務合同的補充協議。
承接查驗協議應當載明物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項。未經查驗或者查驗不合格的，物業服務企業不得承接。
物業服務企業應當自新建物業交接后三十日內至區(市)縣物業主管部門依法辦理備案，并于備案后十五日內將備案情況在物業管理區域內顯著位置進行不少于七日的公告。
物業服務企業應當將承接查驗的有關文件、資料和記錄及時歸檔，建立物業承接查驗檔案，并妥善保管。
第三章 業主、業主大會及業主委員會
第十六條 依法辦理不動產登記或者依據《中華人民共和國物權法》第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為業主。
尚未登記取得所有權，但基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為已經合法占有建筑物專有部分的人，可以認定為業主。
第十七條 業主依照《中華人民共和國物權法》和《物業管理條例》的規定，享有業主權利，履行業主義務。
業主有下列行為之一的，業主大會可以在管理規約以及業主大會議事規則中對其參加業主大會會議、行使投票權等共同管理權的行使進行限制：
(一)拒不按照物業服務合同約定支付物業服務費;
(二)拒不交納住宅專項維修資金;
(三)拒不執行業主大會、業主委員會依法作出的決議、決定的其他行為。
第十八條 物業管理區域內的全體業主組成業主大會，選舉產生業主委員會作為業主大會的執行機構。業主大會和業主委員會代表和維護全體業主在物業管理活動中的合法權益。
一個物業管理區域成立一個業主大會。只有一個業主或者業主人數較少，且經全體業主同意不設立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
第十九條 具備成立首次業主大會會議籌備組、召開首次業主大會會議條件的，應當依照《遼寧省物業管理條例》有關規定申請、組建。
建設單位或者其委托的物業服務企業應當依法向街道辦事處或者鄉鎮人民政府報送房屋等建筑物面積清冊、建筑規劃總平面圖、業主名冊等籌備成立首次業主大會會議必要的資料。建設單位、物業服務企業未依法報送或者建設單位注銷的，街道辦事處或者鄉鎮人民政府可以向不動產登記機構查詢，不動產登記機構應當無償提供。街道辦事處或者鄉鎮人民政府對獲得的資料應當妥善保管和使用，不得泄露或者另作他用。
第二十條 籌備組組長應當及時召集并主持籌備組會議，組織籌備組成員依法履行擬定首次業主大會會議審議事項、確定會議表決規則等工作職責，籌備組成員不得委托代理人參加會議。
籌備組會議就相關事項作出的決定，應當經籌備組全體成員過半數同意和簽字確認，制作書面記錄并存檔。
籌備組會議決定應當自作出之日起三日內、首次業主大會會議召開十五日前在物業管理區域內顯著位置向全體業主進行不少于七日的公告。業主有異議的，應當在公告期滿前以書面形式向籌備組提出，籌備組應當自收到書面意見之日起七日內組織復核，根據復核結果決定是否修改，并書面告知異議人。
第二十一條 籌備組應當自成立之日起六十日內組織召開首次業主大會會議，一百八十日內組織完成首次業主大會會議審議事項的表決工作和選舉產生業主委員會，異議處理期間不包括在內?；I備組逾期未完成首次業主大會會議籌備工作的，由街道辦事處或者鄉鎮人民政府書面公告籌備組解散并另行組建。
業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則并選舉產生業主委員會之日起成立。業主大會成立后，籌備組應當將首次業主大會會議形成的會議記錄及相關材料移交業主委員會，并自行解散。
第二十二條 首次業主大會會議的籌備經費根據物業管理區域規模、業主戶數和建筑面積等因素確定，由建設單位承擔。老舊住宅區以及建設單位注銷的，首次業主大會會議的籌備經費由區(市)縣人民政府承擔。
第二十三條 業主大會定期會議由業主委員會按照議事規則的規定組織召開。有下列情形之一的，應當及時組織召開業主大會臨時會議:
(一)業主委員會半數以上委員或者百分之二十以上業主提議召開的;
(二)需要提前解除物業服務合同或者重新選聘物業服務企業的;
(三)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;
(四)業主委員會委員缺額人數超過總人數三分之一但尚未超過半數且無候補委員遞補的;
(五)管理規約或者業主大會議事規則規定的其他情形。
業主委員會未按照前款規定組織召開業主大會會議的，街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當責令業主委員會三十日內組織召開;逾期仍不組織召開或者無法召開的，由街道辦事處或者鄉鎮人民政府指導、監督居(村)民委員會組織召開。
第二十四條 召開業主大會會議，應當將會議時間、表決事項、投票權數計算規則和法律后果(含業主未參與表決情形)等于會議召開十五日前通知全體業主。
住宅物業管理區域內的業主委員會組織召開業主大會會議，應當及時告知街道辦事處或者鄉鎮人民政府、居(村)民委員會。
第二十五條 業主大會會議討論決定下列事項:
(一)制定和修改管理規約、業主大會議事規則、業主委員會選舉辦法、業主委員會工作規則;
(二)選舉、罷免或者更換業主委員會委員;
(三)確定物業管理區域的調整;
(四)確定物業管理方式，選聘、續聘和解聘物業服務企業;
(五)確定或者調整物業服務內容、標準以及物業服務收費方案;
(六)籌集和使用住宅專項維修資金;
(七)改建、重建建筑物及其附屬設施;
(八)改變共有部分的用途;
(九)制定共用部位、共用設施設備維護管理辦法;
(十)共用部位、共用設施設備經營方式和所得收益的管理、分配、使用;
(十一)業主大會、業主委員會工作經費的籌集、管理、使用，以及業主委員會委員津貼的來源、支付標準;
(十二)改變或者撤銷業主委員會作出的不適當決定;
(十三)法律、法規或者管理規約規定的應當由業主共同決定的其他事項。
第二十六條 業主大會會議應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。業主因故不能參加業主大會會議的，可以書面委托代理人參加業主大會會議。
業主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見的形式，也可以采用信息化方式。專有部分面積、業主人數以及表決效力的認定，依照《遼寧省物業管理條例》有關規定執行。未參與表決的業主，其投票權數是否可以計入已表決的多數票，由管理規約或者業主大會議事規則規定。
市人民政府應當逐步推進業主決策電子投票系統的建設。
第二十七條 業主大會會議應當由業主委員會作出書面記錄并存檔。
業主大會的決定、決議應當報送街道辦事處或者鄉鎮人民政府，并在物業管理區域內顯著位置進行不少于十五日的公告。
第二十八條 業主委員會由業主大會會議依法選舉產生，具體人數、任期由業主大會議事規則確定，每屆任期不超過五年，可以連選連任。
業主委員會委員候選人應當奉公守法、品行良好、熱心公益、責任心強、有一定組織能力。候選人的選舉材料應當載明候選人是否受過刑事處罰，是否有不良信用記錄，是否有違反臨時管理規約、管理規約以及業主大會議事規則規定的情況等信息，并向業主公開。
街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當對業主委員會委員候選人的任職條件和提名進行審查。
第二十九條 區(市)縣物業主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當對業主委員會委員、候補委員進行物業管理法律法規、業務知識及職業道德等崗前培訓和定期培訓，提高相關人員的物業管理水平。
第三十條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內依法到街道辦事處或者鄉鎮人民政府辦理備案。街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當自收到備案資料后十日內出具備案回執，并在出具回執之日起二十日內將備案資料抄送區(市)縣物業主管部門及所在地公安機關、居(村)民委員會。業主委員會可以依法刻制業主大會和業主委員會印章，并到金融機構申請開立帳戶。
業主委員會任期內備案內容發生變更的，業主委員會應當自變更之日起三十日內將變更內容書面報告備案部門。
第三十一條 業主委員會履行以下職責：
(一)執行業主大會的決定和決議;
(二)召集業主大會會議，報告物業管理實施情況;
(三)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;
(四)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和支持物業服務企業履行物業服務合同;
(五)監督管理規約的實施;
(六)調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛;
(七)督促業主按時交納物業服務費及其他相關費用;
(八)組織和監督住宅專項維修資金的籌集和使用;
(九)整理、保存物業相關圖紙、檔案以及業主大會、業主委員會會議記錄等資料;
(十)業主大會賦予的其他職責。
第三十二條 業主委員會委員除不得有《遼寧省物業管理條例》第三十七條第一款規定的行為外，還不得有下列行為：
(一)阻撓業主委員會履行職責;
(二)轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕提供有關文件、資料;
(三)違反業主大會議事規則或者未經業主大會授權，擅自使用業主大會或者業主委員會印章。
第三十三條 召開業主委員會會議，應當有全體委員半數以上出席。業主委員會委員不能委托代理人參加會議。
業主委員會作出決定應當經全體委員半數以上簽字同意，并自決定作出之日起三日內，在物業管理區域內顯著位置進行不少于七日的公告。
第三十四條 業主委員會應當建立規范的財務管理制度，妥善保管財務原始憑證及相關會計資料。業主大會和業主委員會工作經費、公共收益應當按照財務要求分別建賬管理。
第三十五條 業主大會和業主委員會工作經費由全體業主負擔，可以從公共收益資金中支出。經業主大會同意，可以對業主委員會委員發放工作津貼。經費、津貼的標準、籌集、管理和使用的具體辦法由業主大會決定，經業主大會議事規則或者管理規約明確。
第三十六條 業主委員會應當向業主公布下列情況和資料：
(一)管理規約、業主大會議事規則;
(二)業主大會和業主委員會的決定;
(三)物業服務合同;
(四)住宅專項維修資金的籌集、使用情況;
(五)物業共用部位、共用設施設備每半年的使用和經營所得收支情況;
(六)占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況;
(七)業主大會和業主委員會工作經費的年度收支情況;
(八)物業服務費年度收繳情況;
(九)其他應當向業主公開的情況和資料。
業主有權查閱業主大會會議、業主委員會會議資料、記錄，有權就涉及自身利益的事項向業主委員會提出詢問，業主委員會應當予以解釋、答復。業主要求出具書面答復意見的，業主委員會應當出具。
未按規定進行公布的，街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當責令業主委員會限期公布，并通告全體業主。
第三十七條 業主大會、業主委員會應當建立健全印章使用監督管理制度。
擅自使用業主大會印章、業主委員會印章的，物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正，并通告全體業主。
第三十八條 業主委員會委員資格的終止，依照《遼寧省物業管理條例》有關規定執行。
業主委員會委員任期內資格終止的，應當自終止之日起三日內移交其保管的檔案資料、印章以及業主共有的工作經費、公共收益及其他財物。
第三十九條 業主委員會任期屆滿六十日前，應當書面告知街道辦事處或者鄉鎮人民政府，并在其指導、監督下組織召開業主大會會議,選舉產生新一屆業主委員會。
業主委員會應當向新一屆業主委員會依法移交其保管的檔案資料、印章及業主共有的工作經費、公共收益及其他財物。
第四十條 出現下列情形之一，需要組織召開業主大會會議的，由街道辦事處或者鄉鎮人民政府指導、監督物業管理區域所在的居(村)民委員會臨時代行業主委員會的職責：
(一)具備成立業主大會條件，經街道辦事處或者鄉鎮人民政府指導后未成立的;
(二)業主委員會委員不足半數，無法組織召開業主大會會議的;
(三)原業主委員會任期屆滿，新一屆業主委員會尚未選舉產生的;
(四)業主委員會未按照本條例第二十三條規定組織召開業主大會會議的。
第四章 物業服務與物業使用維護
第四十一條 業主大會成立后，應當根據業主大會的決定選擇物業管理方式。提倡通過招標投標方式選聘物業服務企業。業主委員會應當與業主大會決定選聘的物業服務企業依法簽訂物業服務合同。
物業服務合同應當包括物業服務事項、服務質量標準、收費方式、收費標準及調整機制、共用設施設備維修范圍和責任、雙方權利義務、合同期限、合同解除條件、違約責任等內容。
前期物業服務合同履行期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。
第四十二條 物業服務企業享有以下權利：
(一)根據法律、法規規定和物業服務合同約定，對物業及其環境、秩序進行管理;
(二)依照國家、省、市有關規定和物業服務合同約定收取服務費用;
(三)勸阻、制止損害物業以及違反法律、法規和管理規約的其他行為;
(四)可以將專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人;
(五)法律、法規規定和物業服務合同約定或者業主大會授予的其他權利。
第四十三條 物業服務企業應當履行以下義務：
(一)按照物業服務合同提供物業服務;
(二)及時向業主、物業使用人告知安全合理使用物業的注意事項;
(三)依照本條例規定向業主、物業使用人公示相關信息;
(四)接受業主和業主委員會的監督，定期聽取業主的意見和建議，改進和完善物業服務;
(五)依照本條例規定向有關機關和部門報告物業管理區域內的違法違規行為，并協助配合查處活動;
(六)依法履行受委托管理的電梯、消防設施的安全管理職責;
(七)協助有關部門開展社區文化和精神文明建設活動;
(八)法律、法規規定或者物業服務合同約定的其他義務。
第四十四條 物業服務收費應當按照國家和省有關規定分別實行政府指導價和市場調節價。
物業服務收費管理辦法由市人民政府價格主管部門會同市物業主管部門依法制定。
第四十五條 物業服務收費實行政府指導價的，市人民政府價格主管部門應當會同市物業主管部門根據物業服務標準和物價指數變動情況制定收費標準，定期向社會公布。
第四十六條 物業服務收費實行市場調節價的，應當遵循合理、公開以及質價相符的原則，由建設單位或者業主大會與物業服務企業參考物業服務標準、服務規范及其信用評價情況，根據服務內容和水平、人力成本、物價成本等因素在物業服務合同中約定。
第四十七條 物業服務企業不得在物業服務合同履行期限內擅自調整物業服務收費標準。確需調整的，應當在物業管理區域內按幢公示擬調價方案、擬調價理由、成本變動情況等相關資料，經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主書面同意后，與建設單位或者業主委員會簽訂補充協議。
物業服務企業違反規定或者物業服務合同約定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業主有權拒絕。
第四十八條 業主或者物業使用人應當按照物業合同約定按時足額交納物業服務費用。欠交物業服務費用的，業主委員會、物業服務企業可以通過上門催交等方式督促其交納;拒不交納的，物業服務企業可以依法申請仲裁或者提起訴訟。拒不履行仲裁裁決和生效判決的，物業服務企業可以依法向人民法院申請強制執行。同時，可以申請人民法院將其納入失信被執行人名單，對其進行信用懲戒。
第四十九條 物業服務企業應當將下列信息在物業管理區域內顯著位置進行長期公示。內容發生變化的，應當及時更新：
(一)物業管理區域相關資料;
(二)物業承接查驗協議;
(三)物業服務企業及項目負責人的基本情況、聯系方式、物業服務企業投訴電話;
(四)物業服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等;
(五)電梯、消防、監控等共用設施設備運行狀況和日常維修保養單位的名稱、資質、聯系方式和應急處置方案等;
(六)實行酬金制的，物業服務各項費用年度收支情況;
(七)物業服務企業利用共用部位和共用設施設備經營所得每半年收支情況;
(八)房屋裝飾裝修及使用過程中的安全事項;
(九)其他應當公示的信息。
業主對公示內容有異議的，可以向物業服務企業提出，物業服務企業應當予以答復。
第五十條 物業服務企業的退出和交接，依照《遼寧省物業管理條例》有關規定執行。新聘物業服務企業應當自承接物業后三十日內，持物業服務合同、管理規約、物業承接查驗協議、查驗記錄、交接記錄以及交接資料清單等到區(市 )縣物業主管部門辦理備案。
第五十一條 利用共用部位、共用設施設備從事經營性活動的，其經營所得為公共收益，歸全體業主共有。
共用部位、共用設施設備的經營主體，業主大會成立前，由前期物業服務合同約定;業主大會成立后，由業主大會確定。
公共收益應當單獨分類列賬，獨立核算，每半年公布一次經營所得收支情況，并接受業主監督。業主大會可以設立公共收益賬戶。設立公共收益賬戶的，物業服務企業應當于公共收益賬戶設立十五日內將屬于業主共有的資金轉入公共收益賬戶。
第五十二條 建設單位應當按照建設項目規劃設計條件和配建標準建設停車位、車庫，并將車位、車庫的配置比例、數量、位置及權屬在商品房銷售現場和物業管理區域內顯著位置公示。
第五十三條 物業管理區域內規劃用于停放車輛的車位、車庫以及依法配建的人民防空工程平時用作停車的車位，其歸屬和使用依照《遼寧省物業管理條例》有關規定執行。
第五十四條 物業管理區域內占用業主共有道路、場地劃定車位停放車輛的，應當征求專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。建設單位或者物業服務企業不得銷售或者變相銷售。
物業管理區域內行駛、停放車輛等行為，應當遵守相關規定或者管理規約，不得占用消防通道或者影響其他車輛及行人正常通行。
第五十五條 物業管理區域內禁止下列行為：
(一)擅自變動房屋建筑主體和承重結構;
(二)擅自將住宅改變為經營性用房或者擅自改變建筑物及其附屬設施用途;
(三)擅自改變房屋外觀或者違法搭建建筑物、構筑物;
(四)堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質的物品，排放有毒、有害物質或者發出超過規定標準的噪聲;
(五)使用地鎖、石墩、柵欄等障礙物占用公共道路、公共停車泊位停放車輛;
(六)占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防通道、消防登高面;
(七)侵占、損壞物業的共用部位、共用設施設備;
(八)侵占、損壞公共綠地或者綠化設施;
(九)違反規定在建筑物、構筑物上涂寫、刻畫或者懸掛、張貼宣傳品;
(十)違反規定種植果樹、蔬菜;
(十一)高空拋物，違反規定傾倒垃圾、污水和雜物，焚燒垃圾;
(十二)違反規定擺攤設點、占道經營;
(十三)違反規定飼養犬、雞等寵物和家畜家禽;
(十四)法律、法規和管理規約禁止的其他行為。
發現前款所列行為的，業主和物業使用人有權進行勸阻并通知業主委員會、物業服務企業，業主委員會、物業服務企業應當予以勸阻、制止。對違反法律、法規的行為制止無效的，物業服務企業應當及時向有關行政主管部門報告，至遲不得超過二十四小時。
第五十六條 業主轉讓或者出租物業時，應當將管理規約、物業服務收費標準等事項告知受讓人或者承租人，對物業服務費用的結算和交納作出明確約定并告知業主委員會、物業服務企業相關情況。
承租人使用物業影響其他業主正常生活的，出租物業的業主應當及時制止。
第五十七條 物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業代收代繳供水、供電、供氣、通信、有線電視等費用，不得向業主收取手續費等額外費用。
有關專業經營單位在物業管理區域內的新增、養護、維修和改造工程，需要臨時占用、挖掘道路、場地或者共用部位的，應當在施工十五日前，與物業服務企業就施工時間、施工范圍、恢復方式、違約責任等事項簽訂協議后，方可施工。物業服務企業應當對施工情況進行監督。
第五十八條 建立住宅專項維修資金管理制度。住宅專項維修資金的管理，應當遵循業主所有、統一交存、專戶存儲、業主決策、?？顚Ｓ?、政府監管的原則，保障物業保修期屆滿后共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造。
住宅專項維修資金管理的具體辦法由市人民政府制定。
第五十九條 市及區(市)縣人民政府應當結合城市環境綜合整治和更新改造工作，完善配套老舊住宅區城鄉基礎設施和公共服務設施，逐步推動業主實現自治管理。
老舊住宅區的范圍由市及區(市)縣人民政府確定并公布。
第五章 監督管理
第六十條 市及區(市)縣人民政府應當建立和完善物業管理工作綜合考核制度，定期對物業管理工作進行監督檢查，并納入年度工作目標責任考核。
第六十一條 市及區(市)縣人民政府相關主管部門和機關按照各自職責，負責物業管理區域內下列工作：
(一)城鄉建設主管部門負責對建設單位履行建筑工程質量保修責任的監督檢查;
(二)規劃主管部門負責物業服務用房的規劃許可及核實;
(三)城市管理執法部門負責對違法建設、毀壞綠地以及違反城鄉規劃、市容、環境衛生管理等其他違法行為的查處;
(四)工商行政管理主管部門負責對損害消費者權益、不正當競爭、違法經營、發布廣告等行為的監督檢查;
(五)價格主管部門負責對價格公示、違規收費的監督檢查;
(六)公安機關負責治安、技防、保安服務等活動的監督檢查;
(七)消防主管部門負責占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防通道等行為的查處;
(八)質量技術監督主管部門負責電梯等特種設備安全和計量器具的監督管理;
(九)環境保護主管部門負責對生產和經營活動中違反法律法規規定排放廢水、廢氣、廢物、噪聲等環境污染行為的監督檢查;
(十)人民防空主管部門負責對人民防空工程維護管理的監督檢查。
第六十二條 市及區(市)縣物業主管部門以及本條例第六十一條所列部門和機關應當建立投訴受理制度，在物業管理區域內顯著位置公布投訴方式和電話。收到投訴的，應當自收到之日起七日內將調查受理情況答復投訴人。
第六十三條 市物業主管部門應當建立物業服務企業及物業服務項目負責人信用管理制度，對物業服務企業及物業服務項目負責人從事物業服務活動實施動態監督管理并開展信用評價，信用評價情況應當向社會公開。評價結果可以作為選聘物業服務企業、調整物業服務收費的重要參考。
物業服務企業及物業服務項目負責人信用管理具體辦法，由市物業主管部門負責制定。
第六十四條 物業服務活動的下列事項應當納入物業服務項目動態監督管理范圍，監督管理情況應當作為物業服務企業信用評價的重要依據：
(一)物業服務合同、物業承接查驗等備案情況;
(二)信息公示情況;
(三)履行物業服務合同情況;
(四)物業服務各項記錄情況;
(五)裝飾裝修管理和安全防范情況;
(六)履行告知義務情況;
(七)處理報修、投訴情況;
(八)配合籌備業主大會、提供相關材料情況;
(九)其他需要監督檢查的事項。
第六十五條 物業服務企業有下列情形之一的，應當記入物業服務企業信用檔案：
(一)在物業管理招標投標活動中提供虛假信息騙取中標的;
(二)未依照本條例規定履行物業承接查驗義務且未在規定期限內改正的;
(三)擅自提高物業服務收費標準的;
(四)擅自將物業服務費用、停車服務費用、公共事業收費等捆綁收費的;
(五)擅自處分屬于業主共有部分的經營收益的;
(六)擅自改變物業管理區域內物業服務用房、共用部位和共用設施設備用途的;
(七)擅自管理應當屬于業主共同管理的事項的;
(八)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的;
(九)以業主拖欠物業服務費用、不配合管理為由中斷或者以限時限量等方式變相中斷供水、供電、供氣、供熱的;
(十)限制業主自主選擇電信運營、裝飾裝修以及其他服務經營者的;
(十一)泄露、出賣業主個人信息的;
(十二)干擾和阻撓業主自治的;
(十三)阻礙業主進入物業管理區域的;
(十四)提供的物業服務質量明顯不符合合同約定的;
(十五)發現物業管理區域內的違法違規行為未予勸阻、制止并及時報告的;
(十六)未依照本條例規定公示相關信息或者公示內容失實的;
(十七)騙取、挪用或者侵占住宅專項維修資金的;
(十八)物業服務合同終止后拒不退出物業管理區域，或者退出時未按照規定辦理交接手續和移交資料的;
(十九)法律法規規定的侵害業主權益的其他情形。
物業服務項目負責人有騙取、挪用或者侵占住宅專項維修資金等嚴重損害業主利益行為的，錄入其所屬物業服務企業的信用檔案。
第六十六條 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當建立物業管理協調會議制度。協調會議由街道辦事處或者鄉鎮人民政府負責召集，區(市)縣物業主管部門、公安派出所、城市管理執法部門、居(村)民委員會、建設單位、物業服務企業、專業經營單位以及業主委員會或者業主代表參加。物業管理協調會議主要協調解決下列事項：
(一)前期物業管理階段的突出問題;
(二)業主委員會不依法或者因故無法正常履行職責的問題;
(三)業主委員會換屆過程中出現的突出問題;
(四)物業服務企業在退出和交接過程中出現的問題;
(五)物業管理過程中需要協調解決的其他突出問題。
第六十七條 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當聘請相關領域專業人員，充實人民調解委員會，專門調解物業服務糾紛。
建立健全物業糾紛行政調解與人民調解、司法調解的銜接機制。
第六章 法律責任
第六十八條 業主委員會作出的決定，違反法律、法規規定或者業主大會決定，給業主、物業服務企業造成損害的，由簽字同意該決定的業主委員會委員承擔民事責任;嚴重損害業主合法權益或者嚴重影響公共秩序的，依法追究相關責任。
第六十九條 違反本條例第十二條規定，建設單位未通過招標投標的方式選聘住宅前期物業服務企業，或者未經批準，擅自采用協議方式選聘住宅前期物業服務企業的，由區(市)縣物業管理執法部門責令限期改正，給予警告，可以并處五萬元以上十萬元以下罰款。
第七十條 違反本條例第十四條規定，建設單位未向物業服務企業移交國家規定的相關資料的，由區(市)縣物業管理執法部門責令限期改正;逾期仍不移交相關資料的，對建設單位予以通報，處五萬元以上十萬元以下罰款。
第七十一條 違反本條例第十九條第二款規定，未報送房屋等建筑物面積清冊、建筑規劃總平面圖、業主名冊等籌備首次業主大會會議所需的必要資料的，由區(市)縣物業管理執法部門責令限期改正;逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款。
第七十二條 違反本條例第五十五條規定的，由物業管理執法部門按照下列規定予以處罰：
(一)違反第一款第五項規定，使用地鎖、石墩、柵欄等障礙物占用公共道路、公共停車泊位停放車輛的，責令限期改正;逾期不改正的，對個人處三千元以上一萬元以下罰款，對單位處五萬元以上十萬元以下罰款;
(二)違反第一款第十項規定，種植果樹、蔬菜的，責令限期改正，恢復原狀;逾期不恢復原狀的，對個人處五千元以上一萬元以下罰款，對單位處五萬元以上十萬元以下罰款。
第七十三條 違反本條例規定，物業主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府以及其他有關行政主管部門及其工作人員有玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權的行為的，由其主管機關或者監察機關對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分。
第七十四條 違反本條例規定的其他行為，法律、法規已有處罰規定的，從其規定。
第七章 附則
第七十五條 本條例自20**年6月1日起施行。
篇2：北京市物業管理條例（2020）
北京市人民代表大會常務委員會公告
〔十五屆〕第24號
《北京市物業管理條例》已由北京市第十五屆人民代表大會常務委員會第二十次會議于20**年3月27日通過，現予公布，自20**年5月1日起施行。
北京市第十五屆人民代表大會常務委員會
20**年3月27日
目 錄
第一章 總 則
第二章 物業管理區域
第三章 前期物業
第四章 業主、業主組織和物業管理委員會
第一節 業主和業主大會
第二節 業主委員會
第三節 物業管理委員會
第五章 物業服務
第六章 物業的使用和維護
第七章 法律責任
第八章 附 則
第一章 總 則
第一條 為了構建黨建引領社區治理框架下的物業管理體系，建設和諧宜居社區，規范物業管理，維護物業管理相關主體的合法權益，保障物業的依法、安全、合理使用，根據相關法律法規，結合本市實際，制定本條例。
第二條 本市行政區域內的住宅物業管理活動適用本條例;非住宅物業管理參照執行。
本條例所稱物業管理，是指業主通過自行管理或者共同決定委托物業服務人的形式，對物業管理區域內的建筑物、構筑物及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序的活動。物業服務人包括物業服務企業、專業單位和其他物業管理人。
第三條 本市物業管理納入社區治理體系，堅持黨委領導、政府主導、居民自治、多方參與、協商共建、科技支撐的工作格局。建立健全社區黨組織領導下居民委員會、村民委員會、業主委員會或者物業管理委員會、業主、物業服務人等共同參與的治理架構。
推動在物業服務企業、業主委員會、物業管理委員會中建立黨組織，發揮黨建引領作用。
第四條 物業管理相關主體應當遵守權責一致、質價相符、公平公開的物業服務市場規則，維護享受物業服務并依法付費的市場秩序，優化市場環境。
支持社會資本參與老舊小區綜合整治和物業管理。
第五條 本市支持在物業管理區域內成立業主大會、選舉產生業主委員會決定物業管理區域內的重大事項及有關共有部分利用和管理等事項。
第六條 市住房和城鄉建設主管部門履行下列職責：
(一)制定本市物業管理相關政策并組織實施;
(二)指導和監督區住房和城鄉建設或者房屋主管部門開展物業管理的監督管理工作;
(三)指導和監督本市住宅專項維修資金的籌集、管理和使用;
(四)建立健全業主委員會、物業管理委員會委員培訓制度;
(五)制定臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則、物業服務合同等示范文本和相關標準;
(六)建立全市統一的物業管理信用信息、業主電子共同決策等信息系統;
(七)指導行業協會制定和實施自律性規范;
(八)實施物業管理方面的其他監督管理職責。
區住房和城鄉建設或者房屋主管部門履行下列職責：
(一)貫徹執行物業管理相關政策和制度;
(二)監督管理轄區內物業服務企業和從業人員;
(三)指導、監督轄區內住宅專項維修資金的籌集、管理和使用;
(四)組織對轄區內業主委員會、物業管理委員會委員開展培訓;
(五)指導街道辦事處、鄉鎮人民政府實施與物業管理相關工作;
(六)落實物業管理方面的其他監督管理職責。
發展改革、民政、財政、規劃自然資源、城市管理、水務、市場監管、園林綠化、人防等相關主管部門，按照各自職責，負責物業管理相關監督管理工作。
第七條 區人民政府應當加強對本轄區內物業管理工作的組織領導，建立物業管理綜合協調工作機制，組織轄區內街道辦事處、鄉鎮人民政府、住房和城鄉建設或者房屋主管部門及相關部門和單位，統籌推進轄區內物業管理各項工作，協調解決轄區內物業管理重大問題。
第八條 街道辦事處、鄉鎮人民政府組織、協調、指導本轄區內業主大會成立和業主委員會選舉換屆、物業管理委員會組建，并辦理相關備案手續;指導、監督業主大會、業主委員會、物業管理委員會依法履行職責，有權撤銷其作出的違反法律法規和規章的決定;參加物業承接查驗，指導監督轄區內物業管理項目的移交和接管，指導、協調物業服務人依法履行義務，調處物業管理糾紛，統籌協調、監督管理轄區內物業管理活動。
居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下開展具體工作，建立黨建引領下的物業管理協商共治機制;有權就業主反映的物業管理事項向業主大會、業主委員會進行詢問，引導規范運作;指導、監督物業服務人依法履行義務，調解物業管理糾紛。
第九條 街道辦事處、鄉鎮人民政府根據市人民政府確定的行政執法事項清單，依法行使行政執法權，建立綜合執法工作機制，加強對住宅小區內違法行為的巡查、檢查和處理。
第十條 突發事件應對期間，街道辦事處、鄉鎮人民政府負責落實市人民政府依法采取的各項應急措施;指導物業服務人開展相應級別的應對工作，并給予物資和資金支持。
物業服務人應當按照要求服從政府統一指揮，在街道辦事處、鄉鎮人民政府指導下積極配合居民委員會、村民委員會開展工作，依法落實應急預案和各項應急措施。
第十一條 業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違法搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失。
第十二條 本市支持物業管理、專業評估機構等行業協會依法制定和組織實施自律性規范，實行自律管理，編制團體標準、調解行業糾紛，組織業務培訓，維護企業合法權益，推動行業健康有序發展。
支持、鼓勵物業服務企業加入行業協會。
第十三條 本市支持法律、會計、工程、評估、咨詢等專業服務機構和人員參與物業管理和服務活動，為物業管理相關主體提供公正、專業的咨詢、培訓、評價、檢驗、監督和審計等服務。支持非營利性社會組織參與物業服務活動。
業主、物業使用人、物業服務人因物業管理事項需要法律咨詢的，可以向公共法律服務機構咨詢;符合法律援助條件的，可以依法申請法律援助。
第十四條 本市建立健全人民調解、行業調解、行政調解、司法調解構成的多元糾紛解決機制，化解物業管理糾紛。
第二章 物業管理區域
第十五條 物業管理區域的劃分應當符合法律法規的規定，綜合考慮建設用地宗地范圍、共用設施設備、建筑物規模和類型、社區建設等因素，以利于服務便利、資源共享、協商議事。
規劃城市道路、城市公共綠地、城市河道等公共區域不得劃入物業管理區域。
第十六條 新開發建設項目的土地使用權劃撥、出讓前，住房和城鄉建設主管部門應當就物業管理區域的劃分提出意見，納入區域規劃綜合實施方案、土地出讓合同或者劃撥文件，并向社會公布。
建設單位應當在房屋買賣合同中明示核定的物業管理區域。
第十七條 已投入使用、尚未劃分物業管理區域或者劃分的物業管理區域確需調整的，物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府會同區住房和城鄉建設或者房屋主管等部門，結合物業管理實際需要，征求業主意見后確定物業管理區域并公告。
第十八條 新開發建設項目，一個物業管理區域內應當配建獨立且相對集中的物業服務用房，滿足物業管理設施設備、辦公及值班需求，具體面積按照本市公共服務設施配置指標執行。物業服務用房的面積、位置應當在規劃許可證、房屋買賣合同中載明。
已投入使用但是未配建物業服務用房的，建設單位或者產權單位應當通過提供其他用房、等值的資金等多種方式提供;建設單位和產權單位已不存在的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府統籌研究解決。
第三章 前期物業
第十九條 建設單位承擔前期物業服務責任。建設單位銷售房屋前，應當選聘前期物業服務人，簽訂前期物業服務合同。
前期物業服務合同應當就前期物業服務是否收費、服務內容以及收費標準進行約定，約定的內容作為房屋買賣合同的附件或者直接納入房屋買賣合同。
前期物業服務合同期限最長不超過二年，具體期限在前期物業服務合同中約定。期限屆滿前三個月，由業主共同決定是否繼續使用前期物業服務人。期限屆滿，業主與新物業服務人簽訂的物業服務合同生效之前，前期物業服務人繼續提供服務;期限未滿或者未約定前期物業服務期限，業主與新物業服務人簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。
第二十條 建設單位與前期物業服務人應當在區住房和城鄉建設或者房屋主管部門的指導、監督下，共同確認物業管理區域，對物業管理區域內的共用部位、共用設施設備進行查驗，確認現場查驗結果，形成查驗記錄，簽訂物業承接查驗協議，并向業主公開查驗的結果。
承接查驗協議應當對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出約定。對于承接查驗發現的問題，建設單位應當在三十日內予以整改，或者委托前期物業服務人整改。
未經業主同意，建設單位不得占用物業管理區域內的共用部位、共用設施設備。
第二十一條 在辦理物業承接查驗手續時，建設單位應當向前期物業服務人移交下列資料：
(一)物業管理區域劃分相關文件;
(二)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備的竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;
(三)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;
(四)物業質量保修文件和物業使用說明文件;
(五)物業管理必需的其他資料。
物業已投入使用，上述資料未移交的，應當移交;資料不全的，應當補齊。
第二十二條 前期物業服務合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發生的物業費，由建設單位承擔。
出售房屋交付之日的次月至前期物業服務合同終止之日的當月發生的物業費，由業主按照房屋買賣合同的約定承擔;房屋買賣合同未約定的，由建設單位承擔。
第二十三條 建設單位在銷售物業前，應當制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定，并在銷售場所顯著位置公示。臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。
市住房和城鄉建設主管部門應當制定并發布臨時管理規約的示范文本。
第二十四條 前期物業服務合同期限屆滿前六個月，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織業主成立業主大會，選舉產生業主委員會或者組建物業管理委員會，就物業管理事項進行表決。
第四章 業主、業主組織和物業管理委員會
第一節 業主和業主大會
第二十五條 房屋的所有權人為業主。
公房尚未出售的，產權單位是業主;已出售的，購房人是業主。
本條例所稱業主還包括：
(一)尚未登記取得所有權，但是基于買賣、贈與、拆遷補償等旨在轉移所有權的行為已經合法占有建筑物專有部分的單位或者個人;
(二)因人民法院、仲裁機構的生效法律文書取得建筑物專有部分所有權的單位或者個人;
(三)因繼承取得建筑物專有部分所有權的個人;
(四)因合法建造取得建筑物專有部分所有權的單位或者個人;
(五)其他符合法律法規規定的單位或者個人。
第二十六條 物業管理區域內的以下部分屬于業主共有：
(一)道路、綠地，但是屬于城市公共道路、城市公共綠地或者明示屬于私人所有的除外;
(二)占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位;
(三)建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、架空層、設備層或者設備間等;
(四)物業服務用房和其他公共場所、共用設施;
(五)法律法規規定或者房屋買賣合同依法約定的其他共有部分。
第二十七條 業主在物業管理活動中，享有下列權利：
(一)自行管理物業;
(二)要求物業服務人按照物業服務合同的約定提供服務;
(三)提議召開業主大會，并就物業管理的有關事項提出建議;
(四)提出制定和修改臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則的建議;
(五)參加業主大會會議，行使投票權;
(六)選舉業主委員會委員，并享有被選舉權;
(七)監督業主大會籌備組、業主委員會或者物業管理委員會的工作;
(八)監督物業服務人履行物業服務合同;
(九)對共用部位、共用設施設備和相關場地使用享有知情權、監督權和收益權;
(十)監督專項維修資金的管理和使用;
(十一)法律法規規定的其他權利。
業主行使權利不得危及物業的安全，不得損害其他業主的合法權益。
第二十八條 業主應當履行下列義務：
(一)遵守臨時管理規約、管理規約和業主大會議事規則;
(二)遵守物業管理區域內共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護以及應對突發事件等方面的制度要求;
(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會或者物業管理委員會作出的決定;
(四)配合物業服務人實施物業管理;
(五)按照國家和本市有關規定交納專項維修資金;
(六)按時足額交納物業費;
(七)履行房屋安全使用責任;
(八)按照規定分類投放生活垃圾;
(九)法律法規規定的其他義務。
業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務;不得以放棄權利不履行義務。
第二十九條 業主可以成立業主大會。業主大會由物業管理區域內全體業主組成，代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。
一個物業管理區域成立一個業主大會。
第三十條 一個物業管理區域內，已交付業主的專有部分達到建筑物總面積百分之五十以上的，百分之五以上的業主、專有部分占建筑物總面積百分之五以上的業主或者建設單位均可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業主大會的申請，居民委員會、村民委員會也可以組織達到前述條件的業主或者建設單位提出成立業主大會的申請。
第三十一條 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在接到成立業主大會書面申請后三十日內，對提出申請的業主身份和申請進行審核，對符合業主大會成立條件的，指定居民委員會、村民委員會工作人員擔任籌備組組長。
籌備組組長應當于三十日內組織業主代表、建設單位、產權單位、街道辦事處、鄉鎮人民政府、社區黨組織、居民委員會、村民委員會代表召開首次籌備組會議，成立籌備組。
籌備組中的業主代表可以由業主自薦或者居民委員會、村民委員會推薦產生，由街道辦事處、鄉鎮人民政府確定;業主代表資格應當參照適用本條例第三十九條有關業主委員會委員候選人資格的規定。
籌備組人數應當為單數，其中業主代表人數不低于籌備組人數的二分之一。
籌備組成立七日內，籌備組組長應當將籌備組成員名單、分工、聯系方式等在物業管理區域內顯著位置公示。
第三十二條 籌備組應當開展以下工作，并就其確定的事項在首次業主大會會議召開十五日前在物業管理區域內顯著位置公示：
(一)確認業主身份、人數及所擁有的專有部分面積;
(二)制定首次業主大會會議召開方案;
(三)擬訂管理規約和業主大會議事規則草案;
(四)制定業主委員會委員候選人產生辦法，確定業主委員會委員候選人名單;
(五)制定業主委員會選舉辦法;
(六)完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。
前款規定的業主大會議事規則，至少應當包括業主大會的議事方式、表決程序，業主委員會的組成、任期、罷免和遞補等事項，并不得違反法律法規的強制性規定。
業主對公示內容有異議的，籌備組應當研究處理并在首次業主大會會議召開前作出答復。
籌備組應當自成立之日起六十日內，組織召開首次業主大會會議。
第三十三條 首次業主大會應當通過管理規約、業主大會議事規則，選舉產生業主委員會委員和候補委員。
第三十四條 業主大會依照法律法規的規定召開，決定下列事項：
(一)制定或者修改管理規約、業主大會議事規則;
(二)選舉或者更換業主委員會委員和候補委員;
(三)確定或者調整物業服務方式、服務內容、服務標準和服務價格;
(四)選聘、解聘物業服務人或者不再接受事實服務;
(五)籌集、管理和使用專項維修資金;
(六)申請改建、重建建筑物及其附屬設施;
(七)決定共用部分的經營方式，管理、使用共用部分經營收益等共有資金;
(八)確定業主委員會委員津貼或者補助的標準，對業主委員會主任實施任期、離任經濟責任審計;
(九)改變或者撤銷業主委員會作出的與業主大會決定相抵觸的決議;
(十)有關共有和共同管理權利的其他重大物業管理事項。
業主委員會應當就前款規定的決定事項向業主大會提出討論方案。
第三十五條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開，每年至少召開一次。經百分之二十以上業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。
業主大會會議可以采用書面形式或者通過互聯網方式召開;采用互聯網方式表決的，應當通過市住房和城鄉建設主管部門建立的電子投票系統進行。
召開業主大會會議的，業主委員會應當于會議召開十五日前通知全體業主，將會議議題及其具體內容、時間、地點、方式等在物業管理區域內顯著位置公示，并報物業所在地的居民委員會、村民委員會。居民委員會、村民委員會應當派代表列席會議。
業主大會會議不得就已公示議題以外的事項進行表決。
第三十六條 業主委員會未按照規定召集業主大會會議的，業主可以請求物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期召集;逾期仍未召集的，由物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府組織召集。
第三十七條 業主大會會議依法作出的決定，對本物業管理區域內的全體業主具有約束力。
業主大會會議的決定應當自作出之日起三日內在物業管理區域內顯著位置公示。
物業使用人應當依法遵守業主大會會議的決定。物業使用人，是指除業主以外合法占有、使用物業的單位或者個人，包括但是不限于物業的承租人。
第三十八條 業主大會可以委托街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居民委員會、村民委員會代為保管業主大會印章;需要使用業主大會印章的，由業主委員會向街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居民委員會、村民委員會提出。
第二節 業主委員會
第三十九條 業主委員會由五人以上單數組成，具體人數根據本物業管理區域的實際情況確定。戶數一百戶以下的住宅小區，業主委員會可以由三人組成。候補委員人數按照不超過業主委員會委員人數確定。
業主委員會委員、候補委員應當為本物業管理區域的自然人業主或者單位業主授權的自然人代表。
業主是自然人的，應當符合下列條件：
(一)遵紀守法、熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力;
(二)具有完全民事行為能力;
(三)符合業主委員會委員候選人產生辦法中關于居住期限的要求;
(四)按時足額交納物業費、不存在欠繳專項維修資金及其他需要業主共同分擔費用的情況;
(五)本人、配偶及其直系親屬與物業服務人無直接的利益關系;
(六)未被列為失信被執行人;
(七)未有本條例規定的房屋使用禁止規定的行為;
(八)未有法律法規規定的其他不宜擔任業主委員會委員的情形。
第四十條 業主委員會委員候選人通過下列方式產生：
(一)社區黨組織推薦;
(二)居民委員會、村民委員會推薦;
(三)業主自薦或者聯名推薦。
籌備組根據業主委員會委員候選人產生辦法從按照前款方式推薦的人員中確定業主委員會委員候選人名單，報社區黨組織。
社區黨組織引導和支持業主中的黨員積極參選業主委員會委員，通過法定程序擔任業主委員會委員。
第四十一條 業主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過五年，可以連選連任。
業主委員會委員具有同等表決權。
任期內業主委員會委員出現空缺的，由候補委員遞補剩余任期。具體遞補辦法由業主大會議事規則約定。
第四十二條 業主委員會應當自選舉產生之日起七日內召開首次會議，在業主委員會委員中推選業主委員會主任和副主任，并在推選完成之日起三日內，在物業管理區域內顯著位置公示業主委員會主任、副主任和其他委員的名單。
第四十三條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持下列材料向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府申請備案：
(一)首次業主大會會議記錄和會議決定;
(二)業主大會議事規則;
(三)管理規約;
(四)業主委員會首次會議記錄和會議決定;
(五)業主委員會委員和候補委員的名單、基本情況。
街道辦事處、鄉鎮人民政府對以上材料的真實性、規范性進行核實，符合要求的，五個工作日內予以備案，并出具業主大會、業主委員會備案證明和印章刻制證明，解散籌備組。
業主委員會可持備案證明和印章刻制證明向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章。
業主委員會印章由業主委員會保管，需要使用業主委員會印章的，應當有業主委員會過半數委員簽字。
第四十四條 業主委員會應當執行業主大會的決定，接受業主大會和業主的監督，并履行下列職責：
(一)召集業主大會會議，報告年度物業管理的實施情況、業主委員會履職情況;
(二)代表業主與業主大會選聘的物業服務人簽訂物業服務合同，與解聘的物業服務人進行交接;
(三)擬定共有部分、共有資金使用與管理辦法;
(四)監督專項維修資金的使用以及組織專項維修資金的補建、再次籌集;
(五)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，督促業主交納物業費，監督物業服務人履行物業服務合同;
(六)監督管理規約的實施，對業主、物業使用人違反管理規約的行為進行制止;
(七)制作和保管會議記錄、共有部分的檔案、會計憑證和賬簿、財務報表等有關文件;
(八)定期向業主通報工作情況，每半年公示業主委員會委員、候補委員交納物業費、停車費情況;
(九)協調解決因物業使用、維護和管理產生的糾紛;
(十)在物業管理區域內配合行政執法機關開展執法工作;
(十一)配合、支持居民委員會、村民委員會依法履行職責，并接受其指導和監督;
(十二)業主大會賦予的其他職責。
業主委員會不得擅自決定本條例第三十四條第一款規定事項;業主大會不得授權業主委員會決定本條例第三十四條第一款規定事項。
第四十五條 業主委員會會議分為定期會議和臨時會議。業主委員會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開，至少每兩個月召開一次;經三分之一以上業主委員會委員提議，業主委員會應當召開臨時會議。
定期會議和臨時會議應當有過半數委員參加，委員不得委托他人參會。
業主委員會應當在會議召開五日前將會議議題告知物業所在地的居民委員會、村民委員會，并聽取意見和建議。居民委員會、村民委員會可以根據情況派代表參加。
業主委員會確定的事項應當經過半數委員簽字同意。會議結束后三日內，業主委員會應當將會議情況以及確定事項在物業管理區域內顯著位置公示。
業主委員會主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的，業主委員會其他委員或者業主可以請求物業所在地的居民委員會、村民委員會或者街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期召集;逾期仍未召集的，由物業所在地的居民委員會、村民委員會或者街道辦事處、鄉鎮人民政府組織召集，并重新推選業主委員會主任、副主任。
第四十六條 業主委員會委員有下列情形之一的，委員資格自情形發生之日起自然終止，由業主委員會向業主公示，并提請業主大會確認：
(一)不再是本物業管理區域內業主;
(二)以書面形式向業主委員會提出辭職;
(三)因健康等原因無法履行職責且未提出辭職。
業主委員會委員一年內累計缺席業主委員會會議總次數一半以上，或者不再符合本條例第三十九條規定的委員條件的，業主委員會應當提請業主大會罷免其委員資格;業主委員會未提請的，街道辦事處、鄉鎮人民政府可以責令業主委員會提請業主大會罷免有關委員資格。在委員資格被罷免前，業主委員會應當停止該委員履行職責，并向業主公示。
第四十七條 業主委員會委員、候補委員不得實施下列行為：
(一)阻撓、妨礙業主大會行使職權或者不執行業主大會決定;
(二)虛構、篡改、隱匿、毀棄物業管理活動中形成的文件資料;
(三)拒絕、拖延提供物業管理有關的文件資料，妨礙業主委員會換屆交接工作;
(四)擅自使用業主大會、業主委員會印章;
(五)違反業主大會議事規則或者未經業主大會授權與物業服務人簽訂、修改物業服務合同;
(六)將業主共有財產借給他人或者設定擔保等挪用、侵占業主共有財產;
(七)與物業服務人有可能影響其公正履行職務的經濟往來或者利益交換;
(八)泄露業主信息;
(九)侵害業主合法權益的其他行為。
業主委員會委員、候補委員有前款規定的第(一)項至第(五)項行為的，街道辦事處、鄉鎮人民政府責令業主委員會提請業主大會罷免有關委員資格。在委員資格被罷免前，業主委員會應當停止該委員履行職責，并向業主公示。
第四十八條 一個任期內，出現業主委員會委員經遞補人數仍不足總數的二分之一等無法正常履行職責的情形，或者業主委員會拒不履行職責的，物業所在地的居民委員會、村民委員會或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織召開業主大會臨時會議，重新選舉業主委員會。
第四十九條 業主委員會任期屆滿前六個月，應當書面報告街道辦事處、鄉鎮人民政府。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到書面報告之日起六十日內組建換屆小組，并在業主委員會任期屆滿前，由換屆小組組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。業主委員會未按規定提出申請的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當督促其履行職責。
街道辦事處、鄉鎮人民政府也可以應業主書面要求組建換屆小組。
換屆小組依照籌備組的人員構成組建。
第五十條 業主委員會的名稱、委員、業主大會議事規則和管理規約發生變更的，業主委員會或者物業管理委員會應當在三十日內向街道辦事處、鄉鎮人民政府辦理變更備案手續。
因物業管理區域調整、房屋滅失等客觀原因致使業主大會、業主委員會無法存續的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當辦理業主大會、業主委員會注銷手續，并公告其印章作廢。
第五十一條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責。街道辦事處、鄉鎮人民政府對業主大會、業主委員會作出的違反法律法規和規章的決定，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。
第三節 物業管理委員會
第五十二條 街道辦事處、鄉鎮人民政府負責組建物業管理委員會。物業管理委員會作為臨時機構，依照本條例承擔相關職責，組織業主共同決定物業管理事項，并推動符合條件的物業管理區域成立業主大會、選舉產生業主委員會。
第五十三條 有下列情形之一的，可以組建物業管理委員會：
(一)不具備成立業主大會條件;
(二)具備成立業主大會條件，但是確有困難未成立;
(三)業主大會成立后，未能選舉產生業主委員會。
第五十四條 物業管理委員會由居民委員會、村民委員會、業主、物業使用人代表等七人以上單數組成，其中業主代表不少于物業管理委員會委員人數的二分之一。
物業管理委員會主任由居民委員會、村民委員會代表擔任，副主任由居民委員會、村民委員會指定一名業主代表擔任。物業管理委員會委員名單應當在物業管理區域內顯著位置公示。
第五十五條 成立業主大會但是尚未成立業主委員會的，物業管理委員會自成立之日起三十日內，持下列材料向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府申請備案：
(一)業主大會會議記錄和會議決定;
(二)業主大會議事規則;
(三)管理規約。
街道辦事處、鄉鎮人民政府對以上材料進行核實，符合要求的，五個工作日內予以備案，并出具業主大會備案證明和印章刻制證明。物業管理委員會持業主大會備案證明和印章刻制證明向公安機關申請刻制業主大會印章，持街道辦事處、鄉鎮人民政府出具的成立證明申請刻制物業管理委員會印章。
未成立業主大會的，物業管理委員會持街道辦事處、鄉鎮人民政府出具的成立證明申請刻制物業管理委員會印章。
第五十六條 成立業主大會但是尚未成立業主委員會的，物業管理委員會組織業主大會按照本條例第三十四條的規定履行職責，并組織執行業主大會的決定。
未成立業主大會的，物業管理委員會組織業主行使本條例第三十四條和第四十四條規定的業主大會和業主委員會的職責。
第五十七條 物業管理委員會會議由主任或者由主任委托副主任召集和主持，三分之一以上委員提出召開物業管理委員會會議的，主任應當組織召開會議。
會議應當有過半數委員且過半數業主代表委員參加，業主代表委員不能委托代理人參加會議。
物業管理委員會按照本條例第五十六條確定的事項應當經過半數委員簽字同意。會議結束后三日內，物業管理委員會應當將會議情況以及確定事項在物業管理區域內顯著位置公示十個工作日。
第五十八條 物業管理委員會的任期一般不超過三年。期滿仍未推動成立業主大會、選舉產生業主委員會的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府重新組建物業管理委員會。
第五十九條 已成立業主大會、選舉產生業主委員會，并按照本條例第四十三條規定備案的，或者因物業管理區域調整、房屋滅失等其他客觀原因致使物業管理委員會無法存續的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在三十日內解散物業管理委員會，并在物業管理區域內顯著位置公示。
第六十條 物業管理委員會組建的具體辦法，由市住房和城鄉建設主管部門制定。
第五章 物業服務
第六十一條 業主可以自行管理物業，也可以委托他人管理;委托物業服務企業提供物業服務的，一個物業管理區域應當選定一個物業服務企業提供物業服務。
電梯、消防等具有專業技術要求的設施設備的維修和養護，應當由符合資質的專業機構或者人員實施。
第六十二條 接受委托提供物業服務的企業應當具有獨立法人資格，擁有相應的專業技術人員，具備為業主提供物業管理專業服務的能力，有條件在物業管理區域設立獨立核算的服務機構。
第六十三條 業主委員會或者物業管理委員會應當代表業主與業主共同選聘的物業服務人簽訂書面合同，就物業服務內容和標準、費用、物業服務用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。
業主與物業服務人對收費標準未能達成一致意見的，雙方可以委托專業評估機構評估;雙方對委托專業評估機構未能達成一致意見的，可以從區住房和城鄉建設或者房屋主管部門確定的專業評估機構目錄中隨機選定。
物業服務合同簽訂或者變更之日起十五日內，物業服務人應當將物業服務合同報街道辦事處、鄉鎮人民政府、區住房和城鄉建設或者房屋主管部門備案。
市住房和城鄉建設主管部門應當會同有關部門、協會制定物業服務合同示范文本，并向社會公布。
第六十四條 業主共同決定由物業服務企業提供物業服務的，可以授權業主委員會或者物業管理委員會進行招標，繼續聘用原物業服務企業的除外。
鼓勵業主通過市住房和城鄉建設主管部門建立的招投標平臺選聘物業服務企業。
第六十五條 物業服務人應當按照物業服務合同的約定提供物業服務，并且遵守下列規定：
(一)提供物業服務符合國家和本市規定的標準、規范;
(二)及時向業主、物業使用人告知安全、合理使用物業的注意事項;
(三)定期聽取業主的意見和建議，接受業主監督，改進和完善服務;
(四)對違法建設、違規出租房屋、私拉電線、占用消防通道等行為進行勸阻、制止，勸阻、制止無效的，及時報告行政執法機關;
(五)發現有安全風險隱患的，及時設置警示標志，采取措施排除隱患或者向有關專業機構報告;
(六)對業主、物業使用人違反臨時管理規約、管理規約的行為進行勸阻、制止，并及時報告業主委員會或者物業管理委員會;
(七)不得泄露在物業服務活動中獲取的業主信息;
(八)履行生活垃圾分類管理責任人責任，指導、監督業主和物業使用人進行生活垃圾分類;
(九)配合街道辦事處、鄉鎮人民政府、行政執法機關和居民委員會、村民委員會做好物業管理相關工作。
第六十六條 物業服務企業應當指派項目負責人。項目負責人應當在到崗之日起三日內到項目所在地的居民委員會、村民委員會報到，在居民委員會、村民委員會的監督、指導下參與社區治理工作。
第六十七條 區住房和城鄉建設或者房屋主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府、居民委員會、村民委員會可以根據物業服務標準和社區治理要求，委托專業評估機構對物業服務企業參與社區治理情況和共用部分管理狀況進行評估。
物業管理相關主體可以委托專業評估機構對物業承接和查驗、物業服務標準和費用測算、專項維修資金使用方案、物業服務質量等進行評估。具體辦法由市住房和城鄉建設主管部門制定。
專業評估機構應當按照本市相關規定提供專業服務，提供客觀、真實、準確的評估報告。
第六十八條 市住房和城鄉建設主管部門應當根據物業服務合同履行、投訴處理和日常檢查等情況，對物業服務企業實施分類監管，建立激勵和懲戒制度。具體辦法由市住房和城鄉建設主管部門制定。
第六十九條 物業服務人可以將物業服務合同中的專項服務事項委托給專業服務企業，但是不得將物業服務合同約定的全部事項一并委托給第三方。
第七十條 物業服務人應當在物業管理區域內顯著位置設置公示欄，如實公示、及時更新下列信息，并且可以通過互聯網方式告知全體業主：
(一)物業服務企業的營業執照、項目負責人的基本情況、聯系方式以及物業服務投訴電話;
(二)物業服務內容和標準、收費標準和方式等;
(三)電梯、消防等具有專業技術要求的設施設備的日常維修保養單位名稱、資質、聯系方式、維保方案和應急處置方案等;
(四)上一年度物業服務合同履行及物業服務項目收支情況、本年度物業服務項目收支預算;
(五)上一年度公共水電費用分攤情況、物業費、公共收益收支與專項維修資金使用情況;
(六)業主進行房屋裝飾裝修活動的情況;
(七)物業管理區域內車位、車庫的出售和出租情況;
(八)其他應當公示的信息。
業主對公示內容提出異議的，物業服務人應當予以答復。
第七十一條 物業服務人應當建立、保存下列檔案和資料：
(一)小區共有部分經營管理檔案;
(二)小區監控系統、電梯、水泵、有限空間等共用部位、共用設施設備檔案及其管理、運行、維修、養護記錄;
(三)水箱清洗記錄及水箱水質檢測報告;
(四)住宅裝飾裝修管理資料;
(五)業主名冊;
(六)簽訂的供水、供電、垃圾清運等書面協議;
(七)物業服務活動中形成的與業主利益相關的其他資料。
第七十二條 業主應當根據物業服務合同約定的付費方式和標準，按時足額交納物業費。業主逾期不交納物業費的，業主委員會或者物業管理委員會應當督促其交納;拒不交納的，物業服務人可以依法提起訴訟或者申請仲裁。業主拒不執行人民法院生效法律文書的，人民法院可以依法對業主作出限制消費令、納入失信被執行人名單。
采取酬金制交納物業費的，物業服務企業應當與業主委員會或者物業管理委員會建立物業費和共用部分經營收益的共管賬戶。業主委員會或者物業管理委員會可以委托第三方對物業服務收支情況進行審計。
第七十三條 物業服務收費實行市場調節價并適時調整。
市住房和城鄉建設主管部門應當發布住宅小區物業服務項目清單，明確物業服務內容和標準。物業管理行業協會應當監測并定期發布物業服務項目成本信息和計價規則，供業主和物業服務人在協商物業費時參考。
第七十四條 物業服務人利用共用部分從事經營活動的，應當將公共收益單獨列賬。
公共收益歸全體業主所有。專項維修資金余額不足首期應籌集金額百分之三十的，百分之五十以上的公共收益金額應當優先用于補充專項維修資金，剩余部分的使用由業主共同決定。
第七十五條 物業服務合同期限屆滿前六個月，業主委員會或者物業管理委員會應當組織業主共同決定續聘或者另聘物業服務人，并將決定書面告知原物業服務人。原物業服務人接受續聘的，雙方應當在物業服務合同屆滿前重新簽訂物業服務合同。物業服務人不接受續聘的，應當提前九十日書面告知業主委員會或者物業管理委員會。
物業服務合同期限屆滿、業主沒有共同作出續聘或者另聘物業服務人決定，物業服務人按照原合同繼續提供服務的，原合同權利義務延續。在合同權利義務延續期間，任何一方提出終止合同的，應當提前六十日書面告知對方。
第七十六條 業主共同決定解聘物業服務人的，物業服務人應當自接到通知之日起三十日內履行下列交接義務，并且退出物業管理區域：
(一)移交物業共用部分;
(二)移交本條例第二十一條、第七十一條規定的檔案和資料;
(三)結清預收、代收的有關費用;
(四)物業服務合同約定的其他事項。
原物業服務人不得以業主欠交物業費、對業主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接，不得以任何理由阻撓新物業服務人進場服務。原物業服務人拒不移交有關資料或者財物的，或者拒不退出物業管理區域的，業主委員會或者物業管理委員會可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府、區住房和城鄉建設或者房屋主管部門報告，并向轄區內公安機關請求協助，或者依法向人民法院提起訴訟，要求原物業服務人退出物業管理區域。物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府、區住房和城鄉建設或者房屋主管部門應當加強對物業服務人交接工作的監管。
原物業服務人應當在辦理交接至退出物業管理區域期間，維持正常的物業管理秩序。
新物業服務人不得強行接管物業，按照約定承接物業時，應當對共用部位、共用設施設備進行查驗。
第七十七條 本市建立應急物業服務機制。物業管理區域突發失管狀態時，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織有關單位確定應急物業服務人，提供供水、垃圾清運、電梯運行等維持業主基本生活服務事項的應急服務。
提供應急物業服務的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將服務內容、服務期限、服務費用等相關內容在物業管理區域內顯著位置公示。應急物業服務期限不超過六個月，費用由全體業主承擔。
應急物業服務期間，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織業主共同決定選聘新物業服務人，協調新物業服務人和應急物業服務人做好交接。
第六章 物業的使用和維護
第七十八條 業主、物業使用人應當遵守法律法規和規章的規定以及臨時管理規約、管理規約的約定，按照規劃用途合理、安全使用物業。
業主、物業使用人、物業服務人等不得實施下列行為：
(一)損壞、擅自拆改建筑物承重結構、主體結構;
(二)擅自利用共用部位、共用設施設備進行經營;
(三)違法搭建建筑物、構筑物、障礙物或者私挖地下空間;
(四)違反國家規定，制造、儲存、使用、處置爆炸性、毒害性、放射性、腐蝕性物質或者傳染病病原體等危險物質;
(五)違規私拉電線、電纜為電動汽車、電動自行車、電動摩托車和電動三輪車等充電;
(六)擅自拆改供水、排水、再生水等管線;
(七)從建筑物中拋擲物品;
(八)制造超標噪音;
(九)侵占綠地、毀壞綠化植物和綠化設施;
(十)擅自通過設置地鎖、石墩、柵欄等障礙物和亂堆亂放雜物等方式，占用、堵塞、封閉消防通道、疏散通道等共用部位，或者損壞消防設施等共用設施設備;
(十一)擅自改變物業規劃用途;
(十二)違反規定飼養動物;
(十三)違反規定出租房屋。
發生本條第二款規定行為的，利害關系人有權投訴、舉報，業主委員會或者物業管理委員會、物業服務人應當及時勸阻;勸阻無效的，應當向街道辦事處、鄉鎮人民政府或者行政執法機關報告。
第七十九條 業主、物業使用人裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務人，與物業服務人簽訂裝飾裝修服務協議，并配合其進行必要的現場檢查。協議應當包括裝飾裝修工程的禁止行為、垃圾堆放和清運要求以及費用、施工時間等內容。
業主、物業使用人或者物業服務人應當將裝飾裝修的時間、地點等情況在擬裝飾裝修的物業樓內顯著位置公示。
物業服務人應當加強對裝飾裝修活動的巡查和監督。業主或者物業使用人未簽訂裝飾裝修服務協議或者違反相關規定及裝飾裝修服務協議的，物業服務人應當及時勸阻;拒不改正的，物業服務人應當及時向有關主管部門報告。
第八十條 物業管理區域內規劃用于停放車輛的車位、車庫，應當首先滿足業主的需要。用于出售的，應當優先出售給本物業管理區域內的業主;不出售或者尚未售出的，應當提供給本物業管理區域內的業主使用。滿足業主需要后仍有空余的，可以臨時按月出租給物業管理區域外的其他人。
第八十一條 物業買受人應當遵守國家有關專項維修資金制度，按照規定足額交納專項維修資金。
業主轉讓物業、辦理轉移登記后，轉讓物業的專項維修資金余額隨物業一并轉讓，業主無權要求返還;因征收或者其他原因造成物業滅失的，專項維修資金余額歸業主所有。
已售公房的業主轉讓公房前，應當按照屆時適用的商品房標準補足公房的專項維修資金;因繼承、贈予、執行生效法律文書而發生已售公房產權人變更的，繼承人、受贈人、受償人應當按照屆時適用的商品房標準補足專項維修資金。
第八十二條 國家實施專項維修資金制度之前的未售公房，沒有專項維修資金的，產權單位應當按照規定建立并足額交納專項維修資金。
國家實施專項維修資金制度之后出售的公房，業主和售房單位應當按照國家和本市規定的比例交納專項維修資金;未按規定交納專項維修資金的，業主和售房單位應當足額補交，未足額補交的，已出售的公房不得再次轉讓。
第八十三條 專項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業主委員會或者物業管理委員會應當及時通知、督促業主按照屆時適用的標準補足專項維修資金。
業主申請不動產轉移登記或者抵押登記時，應當向不動產登記機構提供已足額交納專項維修資金的相關憑證。
第八十四條 未選舉產生業主委員會的，專項維修資金由市住房資金管理部門代管，存入銀行專用賬戶。
選舉產生業主委員會的，業主大會可以決定自行管理專項維修資金，或者委托市住房資金管理部門代管。業主大會決定自行管理的，應當以自己名義設立專用賬戶，區住房和城鄉建設或者房屋主管部門應當監督、指導專項維修資金的使用管理。
業主大會可以委托具有資質的中介機構對共有資金進行財務管理。業主大會或者業主委員會自行管理共有資金的，應當每季度公布一次自行管理賬目。
第八十五條 專項維修資金屬于業主共有，應當專項用于共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造，不得挪作他用。
第八十六條 維修、更新和改造共用部位、共用設施設備，需要使用專項維修資金的，應當按照下列規定分攤：
(一)商品住宅之間或者商品住宅和非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，由相關業主按照各自專有物業建筑面積比例分攤。
(二)售后公房之間共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，由相關業主和售房單位按照所交存專項維修資金的比例分攤;其中，應當由業主承擔的，再由相關業主按照各自專有物業建筑面積的比例分攤。
(三)售后公房與商品房住宅或者非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，先按照建筑面積比例分攤到各相關物業，再按照第(一)項、第(二)項的規定比例分攤。
共用部位、共用設施設備需要維修、更新和改造，但是沒有專項維修資金的，維修、更新和改造費用按照前款的規定由業主共同分攤。
第八十七條 新開發建設項目，建設單位可以接受專業設施設備專業運營單位委托，按照國家技術標準和專業技術規范建設物業管理區域內業主專有部分以外的水、電、氣、熱以及通訊等專業設施設備;經驗收合格，將專業設施設備及工程圖紙等資料交由專業運營單位承擔維修、養護和更新改造責任。
已入住項目，物業管理區域內業主專有部分以外的水、電、氣、熱以及通訊等專業設施設備發生故障、不能正常使用的，物業服務人應當立即報告相關專業運營單位;專業運營單位應當及時采取措施，排除故障。
專業運營單位對專業設施設備進行維修、養護和更新改造，進入物業管理區域的，業主、物業使用人和物業服務人應當予以配合，不得以任何方式阻撓、妨礙其正常作業。
第八十八條 物業服務人應當對物業管理區域內的電梯、消防設施等易于發生安全風險的設施設備和部位加強日常巡查和定期養護;采取必要的安全保障措施，防止建筑物、構筑物或者其他設施及其擱置物、懸掛物發生脫落、墜落。
排除安全風險隱患需要使用專項維修資金的，按照本市相關規定辦理。
第八十九條 建筑物專有部分存在安全隱患，危及公共利益或者他人合法權益的，相關業主應當及時采取修繕以及其他消除危險的安全治理措施。
業主不履行維修養護義務的，可以由物業服務人報經業主委員會、物業管理委員會同意，或者按照臨時管理規約、管理規約的約定，代為維修養護或者采取應急防范措施，費用由業主承擔。
經鑒定為停止使用、整體拆除的危險房屋的，業主或者物業使用人應當停止使用，立即搬出;拒不搬出的，區住房和城鄉建設或者房屋主管部門應當書面責令業主或者物業使用人搬出，情況緊急危及公共安全的，區人民政府可以責成有關部門組織強制搬出，并妥善安置。
第七章 法律責任
第九十條 違反本條例第二十一條規定，建設單位不移交或者補齊資料的，由區住房和城鄉建設或者房屋主管部門責令限期改正;逾期不改的，處五萬元以上十萬元以下的罰款。
第九十一條 違反本條例第六十三條規定，物業服務人未按規定將物業服務合同報街道辦事處、鄉鎮人民政府、區住房和城鄉建設或者房屋主管部門備案的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期改正，給予警告;逾期不改的，處五千元以上一萬元以下的罰款。
第九十二條 違反本條例第六十五條第(一)項至第(六)項規定，物業服務人提供服務未遵守相關規定的，由區住房和城鄉建設或者房屋主管部門給予警告，處五千元以上一萬元以下的罰款;違反第(七)項規定，物業服務人泄露業主個人信息的，由公安機關依法處理;違反第(八)項規定，物業服務人未履行生活垃圾分類管理責任人責任的，由城市管理綜合行政執法部門依照生活垃圾管理法律法規予以處理。
第九十三條 違反本條例第六十六條規定，物業服務企業項目負責人未按時報到的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期改正;逾期不改的，處五千元以上一萬元以下的罰款。
第九十四條 違反本條例第七十條規定，物業服務人未按照規定如實公示有關信息的，由區住房和城鄉建設或者房屋主管部門責令限期改正，給予警告;逾期不改的，處一千元以上五千元以下的罰款。
第九十五條 違反本條例第七十一條規定，物業服務人未建立、保存相關檔案和資料的，由區住房和城鄉建設或者房屋主管部門責令限期改正，處二萬元以上五萬元以下的罰款。
第九十六條 違反本條例第七十四條規定，物業服務人挪用、侵占公共收益的，由區住房和城鄉建設或者房屋主管部門責令退還，并處挪用、侵占金額二倍以下的罰款。
第九十七條 物業服務人違反本條例第七十六條第一款規定的，由區住房和城鄉建設或者房屋主管部門責令限期改正;逾期不改的，對物業服務人予以通報，對拒不移交有關資料或者財物的，處一萬元以上十萬元以下的罰款;拒不退出物業管理區域的，自規定時間屆滿次日起處每日一萬元的罰款。物業服務人有違反治安管理行為的，由公安機關依法給予治安管理處罰。
第九十八條 物業管理區域內有下列行為之一的，由有關主管部門按照下列規定予以查處：
(一)違反本條例第七十八條第二款第(一)項規定的，由區住房和城鄉建設或者房屋主管部門責令限期改正，處五萬元以上十萬元以下的罰款;
(二)違反本條例第七十八條第二款第(二)項規定的，由區住房和城鄉建設或者房屋主管部門責令限期改正，給予警告，對單位處五萬元以上二十萬元以下的罰款;對個人處一千元以上一萬元以下的罰款;有違法所得的，責令退還違法所得;
(三)違反本條例第七十八條第二款第(三)項規定的，由城市管理綜合行政執法部門依照城鄉規劃法律法規給予責令拆除或者回填、罰款等處罰;
(四)違反本條例第七十八條第二款第(四)項規定的，由公安機關依照治安管理處罰法律法規予以處罰;
(五)違反本條例第七十八條第二款第(五)項規定的，由消防救援機構責令改正，拒不改正的，處五百元以上五千元以下的罰款;
(六)違反本條例第七十八條第二款第(六)項規定的，由水主管部門責令限期改正，處一萬元以上三萬元以下的罰款;
(七)違反本條例第七十八條第二款第(七)項規定的，由公安機關給予警告，處五百元以上五千元以下的罰款;
(八)違反本條例第七十八條第二款第(八)項規定的，由公安機關責令改正，拒不改正的，處二百元以上五百元以下的罰款;
(九)違反本條例第七十八條第二款第(九)項規定的，由城市管理綜合行政執法部門責令改正，拒不改正的，處五百元以上五千元以下的罰款;
(十)違反本條例第七十八條第二款第(十)項規定，占用、堵塞、封閉消防通道、疏散通道，或者損壞消防設施的，由消防救援機構責令改正，對單位處五千元以上五萬元以下的罰款，對個人處五百元的罰款;占用、堵塞、封閉其他共用部位，或者損壞其他共用設施設備的，由城市管理綜合行政執法部門責令改正，給予警告，對單位處二千元以上二萬元以下的罰款，對個人處二百元以上五百元以下的罰款;
(十一)違反本條例第七十八條第二款第(十一)項規定的，由規劃自然資源主管部門責令當事人限期改正、按照實際使用用途類型應當繳納的土地使用權地價款數額的二倍處以罰款;情節嚴重的，依法無償收回土地使用權;
(十二)違反本條例第七十八條第二款第(十二)項、第(十三)項規定的，由公安機關依照治安管理處罰法律法規予以處罰。
第九十九條 違反本條例第八十條規定，將車位、車庫提供給業主以外的其他人的，由區住房和城鄉建設或者房屋主管部門責令限期改正，有違法出租所得的，責令退還違法所得，按每個違法出租車位處五千元以上一萬元以下的罰款;拒不改正的，按每個違法出租車位處每月二千元的罰款。
第一百條 物業服務人違反本條例第八十八條第一款規定的，由區住房和城鄉建設或者房屋主管部門責令限期改正，處二萬元以上五萬元以下的罰款。
第一百零一條 本條例規定退還的違法所得，應當用于物業管理區域內共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。
第一百零二條 違反本條例規定，造成他人損失的，依法承擔民事責任;構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第一百零三條 行政執法機關應當將物業管理相關主體受到行政處罰或者行政強制的情況共享到本市的公共信用信息平臺。行政機關根據本市關于公共信用信息管理規定可以對其采取懲戒措施。
第八章 附 則
第一百零四條 本條例自20**年5月1日起施行。
篇3：張家口市物業管理條例(2021)
張家口市第十四屆人民代表大會常務委員會公告第15號
《張家口市物業管理條例》已于20**年4月14日張家口市第十四屆人民代表大會常務委員會第三十六次會議通過，并于20**年5月28日經河北省第十三屆人民代表大會常務委員會第二十三次會議批準，現予公布，自20**年9月1日起施行。
張家口市人民代表大會常務委員會
20**年6月18日
張家口市物業管理條例(20**)
第一章 總 則
第一條 為了規范物業管理活動，維護物業管理相關主體的合法權益，改善人民生活和工作環境，打造共建共治共享的社會治理格局，根據《中華人民共和國民法典》和《物業管理條例》等相關法律法規，結合本市實際，制定本條例。
第二條 本市行政區域內的物業管理服務活動適用本條例。
本條例所稱物業管理，是指業主通過自行管理或者共同決定委托物業服務人的形式，對物業管理區域內的建筑物、構筑物及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序的活動。物業服務人包括物業服務企業、專業單位和其他物業管理人。
第三條 物業管理堅持黨建引領、政府主導、業主自治、多方參與、協商共建的原則。
第四條 市、縣級人民政府應當將物業管理工作納入現代服務業發展規劃、社區建設規劃和社會治理體系，建立物業管理工作聯席會議制度等物業管理綜合協調機制。
鼓勵采用新技術、新方法，促進互聯網與物業管理的深度融合，推動本市物業服務行業的規范和健康發展。
第五條 市、縣級住房和城鄉建設主管部門按照屬地管理原則，負責轄區內物業監督管理工作，履行下列職責：
(一)研究制定物業管理相關政策和物業服務行業規范;
(二)監督管理物業服務企業和從業人員的日常工作;
(三)接受物業服務合同備案和物業承接查驗備案;
(四)監督管理維修資金的提取、使用等有關事宜;
(五)協調處理物業管理矛盾糾紛;
(六)法律、法規規定的其他職責。
第六條 市、縣級有關主管部門依據職責分工，共同做好物業監督管理工作：
(一)民政部門負責指導無物業管理的小區依托居(村)民委員會實行自治管理;
(二)城市管理綜合行政執法部門負責查處物業管理區域內違規飼養家畜家禽，占用和毀壞綠地，擅自伐移樹木，臨街建筑物私自張貼廣告等違法違規行為;依法對擅自改變建筑物、構筑物以及其他設施的用途、形式、色彩或者材質，擅自改變房屋外立面，私搭亂建等違法違規行為實施行政處罰;
(三)市場監督管理部門負責查處物業管理區域內從事無照經營的行為;負責物業管理區域內的電梯、特種設備目錄內鍋爐等特種設備的安全監察工作，查處特種設備安裝、改造、維修和使用等方面的違法違規行為;負責物業管理區域內物業服務收費的監督檢查工作，依法查處各類價格違法違規行為;
(四)公安機關負責開展社區警務工作，加強物業管理區域內治安防范，推進智慧平安社區建設，查處住宅小區內影響公共安全、公共秩序的違法違規行為;
(五)生態環境主管部門負責物業管理區域內環境保護監督管理工作;
(六)價格主管部門會同相關部門負責實行政府指導價物業服務收費標準的制定與調整;
(七)衛生健康主管部門負責物業管理區域內傳染病防治、生活飲用水衛生監督;
(八)規劃、財政、行政審批、應急、人防、司法等有關部門按照各自職責做好物業監督管理相關工作。
第七條 街道辦事處(鄉鎮人民政府)履行下列物業監督管理職責：
(一)組織和指導成立業主大會、選舉業主委員會，組建物業管理委員會，組織和指導業主委員會換屆改選，負責業主委員會備案;
(二)指導和監督業主大會、業主委員會依法履行職責;
(三)指導和監督物業服務人依法履行義務，對物業服務實施情況開展監督檢查;
(四)建立物業管理矛盾投訴調解機制，協調處理物業管理糾紛;
(五)負責物業檔案管理，協助開展轄區內物業服務人信用信息采集和核查工作;
(六)法律、法規規定的其他職責。
居(村)民委員會協助和配合街道辦事處(鄉鎮人民政府)開展物業監督管理相關工作，對業主大會、業主委員會和物業服務人的日常工作進行指導和監督。
第八條 建立黨建引領下的居(村)民委員會、業主委員會、物業服務人協調運行機制，充分調動居民參與積極性，形成社區治理合力。
推動業主委員會成員和物業服務人中的黨員擔任社區黨組織兼職委員，符合條件的社區“兩委”成員通過法定程序兼任業主委員會成員。
第九條 物業服務應當遵守權責一致、質價相符、誠實守信、公平公開競爭的物業服務市場規則，維護享受服務并依規付費的市場秩序。鼓勵物業服務人優化組合、集團化規范運作，深化科技支撐，優化市場環境。
發揮政府職能作用，支持社會資本參與老舊小區物業管理。
第十條 健全人民調解、行政調解、司法調解構成的多元糾紛解決機制，化解物業管理糾紛。
支持、鼓勵物業服務人加入行業協會。物業管理行業協會應當依法制定和組織實施自律性規范，引導物業服務人增強服務意識，及時調解行業糾紛。
第二章 前期物業管理
第十一條 在業主、業主大會選聘物業服務人之前，建設單位選聘物業服務人的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。
前期物業服務合同應當對物業服務內容、服務標準、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內容進行約定。
第十二條 前期物業服務合同期限屆滿前，業主委員會或者業主與新物業服務人簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。
第十三條 業主大會成立之前的住宅區(別墅除外)公共性物業服務收費實行政府指導價。
實行政府指導價的住宅區物業服務收費，由市、縣級人民政府價格主管部門會同住房和城鄉建設主管部門制定等級基準價及其浮動幅度和相關物業服務收費標準，并向社會公布。
第十四條 建設單位應當按照規劃建設物業管理用房。物業管理用房屬于全體業主共有，主要用于物業服務人開展物業服務和業主委員會日常辦公，由物業服務人負責維修、養護，不得買賣、抵押或者改作他用。
第十五條 街道辦事處(鄉鎮人民政府)指導開展物業承接查驗工作并公開結果，監督物業項目有序交接。物業服務人承接物業前，應當按照國家、省有關規定和前期物業服務合同的約定，與建設單位共同對物業共有部位、共用設施設備進行檢查和驗收，并邀請業主代表以及物業所在地的縣級住房和城鄉建設主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)、居(村)民委員會參加，也可以聘請相關專業機構予以協助，物業承接查驗的過程和結果可以公證。
第十六條 經現場查驗，物業符合交付條件的，前期物業服務人應當與建設單位簽訂物業承接查驗協議，作為前期物業服務合同的補充協議，與前期物業服務合同具有同等的法律效力。
第十七條 前期物業服務人應當自物業交接三十日內，按有關規定向物業所在地的縣級人民政府住房和城鄉建設主管部門辦理備案手續。
第十八條 前期物業服務合同生效之日至出售房屋交付之日當月所發生的物業服務費，由建設單位負擔。
第三章 業主、業主大會、業主委員會和物業管理委員會
第十九條 房屋的所有權人為業主。公有住房尚未出售的，產權單位是業主;已出售的，購房人是業主。
尚未登記取得所有權，但基于買賣、贈與、繼承、拆遷或者征收補償等法律行為已經合法占有該房屋的人，認定為物業管理中的業主。
第二十條 物業管理區域內的以下部分屬于業主共有：
(一)道路、綠地，但是屬于城市公共道路、城市公共綠地或者明示屬于私人所有的除外;
(二)占用業主共有的道路或者其他場地用于停放機動車輛的車位;
(三)建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、電梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，架空層、設備層或者設備間等;
(四)物業服務用房和其他公共場所、公用設施;
(五)法律法規規定或者房屋買賣合同依法約定的其他共有部分。
第二十一條 業主在物業管理活動中，享有下列權利：
(一)自行管理物業;
(二)要求物業服務人按照物業服務合同的約定提供服務;
(三)提議召開業主大會，并就物業管理的有關事項提出建議;
(四)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;
(五)參加業主大會會議，行使投票權;
(六)選舉業主委員會委員，并享有被選舉權;
(七)監督業主大會籌備組、業主委員會或者物業管理委員會的工作;
(八)監督物業服務人履行物業服務合同;
(九)對共有部位、共用設施設備和相關場地使用享有知情權、監督權和收益權;
(十)監督維修資金的管理和使用;
(十一)法律法規規定的其他權利。
業主行使權利不得危及物業的安全，不得損害其他業主的合法權益。
第二十二條 業主應當履行下列義務：
(一)遵守管理規約和業主大會議事規則;
(二)遵守物業管理區域內共有部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護以及應對突發事件等方面的制度要求;
(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會或者物業管理委員會作出的決定;
(四)配合物業服務人實施物業管理;
(五)按照規定交納維修資金;
(六)按時足額交納物業費;
(七)履行房屋安全使用責任;
(八)法律法規規定的其他義務。
業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務;不得以放棄權利不履行義務。
第二十三條 業主可以成立業主大會。業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。
第二十四條 一個物業管理區域內，已交付業主的專有部分達到建筑物總面積百分之五十以上的，占業主總人數百分之五以上的業主、專有部分占建筑物總面積百分之五以上的業主或者建設單位均可以向街道辦事處(鄉鎮人民政府)提出成立業主大會的申請。
物業管理區域業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
第二十五條 街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當自收到業主提出籌備業主大會書面申請之日起六十日內，負責組織、指導成立首次業主大會籌備組。
首次業主大會籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處(鄉鎮人民政府)代表和居(村)民委員會代表組成?；I備組成員人數應當為單數，其中業主代表人數不低于籌備組總人數的二分之一，籌備組組長由街道辦事處(鄉鎮人民政府)代表擔任。
籌備組中業主代表的產生，由街道辦事處(鄉鎮人民政府)或者居(村)民委員會組織業主推薦。
籌備組應當自成立之日起七日內，將成員名單、分工、聯系方式等在物業管理區域內顯著位置公示，公示時間不得少于七日。
第二十六條 籌備組應當在首次業主大會會議召開十五日前以書面形式就確定的事項在物業管理區域內顯著位置公告。業主對公告內容有異議的，籌備組應當研究處理并在首次業主大會會議召開前作出答復。
第二十七條 業主大會籌備組應當自成立之日起九十日內，在物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)的指導下，組織召開首次業主大會會議。
第二十八條 業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則并選舉產生業主委員會之日起成立。
業主委員會選舉產生后，籌備組應當在五日內向業主委員會移交籌備期間的全部資料，資料移交后籌備組自行解散。
第二十九條 業主大會決定下列事項：
(一)制定和修改業主大會議事規則、管理規約;
(二)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;
(三)選聘和解聘物業服務人或者其他管理人;
(四)使用建筑物及其附屬設施的維修資金;
(五)籌集建筑物及其附屬設施的維修資金;
(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;
(七)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動;
(八)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第五項至第七項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。
第三十條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議，業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經百分之二十以上業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。
業主大會會議可以采用書面形式或者通過互聯網方式召開。召開業主大會會議的，業主委員會應當于會議召開十五日前通知全體業主，將會議議題及其具體內容、時間、地點、方式等在物業管理區域內顯著位置公示，并報物業所在地的居(村)民委員會。居(村)民委員會應當派代表列席會議。
業主委員會未按照規定召集業主大會會議的，業主可以請求物業所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府)責令限期召集;逾期仍未召集的，由物業所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織召集。
第三十一條 業主委員會由業主大會依法選舉產生，履行業主大會賦予的職責，執行業主大會決定的事項，接受業主大會和業主的監督，具體職責如下：
(一)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況，業主委員會履職情況;
(二)業主大會作出決定三十日內，代表業主大會與選聘的物業服務人簽訂、續簽或者解除物業服務合同，公開物業服務事項和物業服務費交納標準;
(三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務人履行物業服務合同;
(四)監督管理規約的實施，督促不交納物業管理服務費的業主限期交納;
(五)組織業主對物業共有部位、共用設施設備的維修、更新、改造方案進行書面確認，并監督實施;
(六)業主大會賦予的其他職責。
第三十二條 業主委員會由五至十一人單數組成，任期不超過五年，可連選連任，具體人數由業主大會決定。
業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主，并應當符合下列條件：
(一)具有完全民事行為能力;
(二)遵紀守法、熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力;
(三)本人、配偶及其直系親屬與物業服務人無直接的利益關系;
(四)未被列為失信被執行人;
(五)未有法律法規規定的其他不宜擔任業主委員會委員的情形。
社區黨組織引導和支持業主中的黨員積極參選業主委員會委員，通過法定程序擔任業主委員會委員。
業主委員會應當自選舉產生之日起七日內召開首次會議，推選業主委員會主任一人、副主任一至二人，并在推選完成之日起三日內，在物業管理區域內顯著位置公示業主委員會主任、副主任和其他委員的名單、分工、聯系方式。
第三十三條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，向物業所在地的縣級住房和城鄉建設主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案。黨組織的設立情況應當納入業主委員會的備案要求。
備案資料齊全的，物業所在地的縣級住房和城鄉建設主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當在五日內出具備案證明。
業主委員會可持備案證明向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章。使用業主大會印章，應當根據業主大會議事規則的規定或者業主大會會議的決定;使用業主委員會印章，應當根據業主委員會會議的決定。
業主委員會任期內，備案事項發生變更的，應當自變更之日起三十日內將變更內容書面報告備案部門。
第三十四條 業主委員會會議分為定期會議和臨時會議。業主委員會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開，至少每兩個月召開一次;經三分之一以上業主委員會委員提議，業主委員會應當召開臨時會議。
定期會議和臨時會議應當有過半數委員參加，委員不得委托他人參加。
業主委員會應當在會議召開五日前將會議議題告知物業所在地的居(村)委員會，并聽取意見和建議。居(村)民委員會可以根據情況派代表參加。
業主委員會決定的事項應當經過半數委員簽字同意。會議結束后三日內，業主委員會應當將會議情況以及確定事項在物業管理區域內顯著位置公示。
第三十五條 業主委員會應當建立信息公開制度，在物業管理區域內顯著位置及時向業主公布下列事項：
(一)管理規約、業主大會議事規則;
(二)業主大會和業主委員會的決定;
(三)物業服務合同;
(四)物業維修資金的籌集、使用情況;
(五)物業共有部位、共用設施設備的使用和收益情況;
(六)占用業主共有的道路或者其他場地劃設車位的設置、處分和收益情況;
(七)業主大會和業主委員會工作經費的收支情況;
(八)其他應當向業主公開的事項。
前款第四項至第七項規定的內容，應當每年至少公布一次。
第三十六條 業主委員會委員有下列情形之一的，委員資格自情形發生之日起自然終止，由業主委員會向業主公示，并提請業主大會確認：
(一)不再是本物業管理區域內業主;
(二)以書面形式向業主委員會提出辭職;
(三)因健康等原因無法履行職責且未提出辭職;
(四)法律、法規或者業主大會議事規則、管理規約等規定的其他情形。
第三十七條 業主委員會委員不得實施下列行為：
(一)阻撓、妨礙業主大會行使職權或者不執行業主大會決定;
(二)虛構、篡改、隱匿、毀棄物業管理活動中形成的文件資料;
(三)拒絕、拖延提供物業管理有關的文件資料，妨礙業主委員會換屆交接工作;
(四)擅自使用業主大會、業主委員會印章;
(五)違反業主大會議事規則或者未經業主大會授權與物業服務人簽訂、修改物業服務合同;
(六)將業主共有財產借給他人或者設定擔保等挪用、侵占業主共有財產;
(七)與物業服務人有可能影響其公正履行職務的經濟往來或者利益交換;
(八)泄露業主信息;
(九)侵害業主合法權益的其他行為。
業主委員會委員有前款規定的第(一)項至第(五)項行為的，街道辦事處(鄉鎮人民政府)責令業主委員會提請業主大會罷免有關委員資格。在委員資格被罷免前，業主委員會應當停止該委員履行職責，并向業主公示。
第三十八條 業主委員會成員資格終止的，應當自終止之日起三日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交業主委員會。
拒不移交的，業主委員會可以請求物業所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府)督促移交，公安機關依法予以協助。
第三十九條 業主委員會任期屆滿前六個月，應當書面報告街道辦事處(鄉鎮人民政府)。街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當在收到書面報告之日起六十日內組建換屆小組，并在業主委員會任期屆滿前，由換屆小組組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。業主委員會未按規定提出申請的，街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當督促其履行職責。
業主委員會應當自任期屆滿之日起十日內，將其保管的檔案資料、印章及業主共同所有的其他財物移交新一屆業主委員會。街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當做好移交監督工作。
換屆改選小組成立至新一屆業主委員會選舉產生期間，業主委員會不得就選聘、解聘物業服務人等事項組織召開業主大會會議。
第四十條 業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。
業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
第四十一條 街道辦事處(鄉鎮人民政府)負責組建物業管理委員會。物業管理委員會作為臨時機構，組織業主共同決定物業管理事項，并推動符合條件的物業管理區域成立業主大會、選舉產生業主委員會。
第四十二條 有下列情形之一的，可以組建物業管理委員會：
(一)不具備成立業主大會條件;
(二)具備成立業主大會條件，但是確有困難未成立;
(三)業主大會成立后，未能選舉產生業主委員會。
第四十三條 物業管理委員會組建、運行的具體辦法，由市政府組織有關部門制定。
第四章 物業管理服務
第四十四條 業主可以自行管理物業，也可以委托他人管理;委托物業服務人提供物業服務的，一個物業管理區域應當選定一個物業服務人提供物業服務。
電梯、消防等具有專業技術要求的設施設備的維修和養護，應當由符合資質的專業機構或者人員實施。
第四十五條 業主委員會應當代表業主與物業服務人簽訂書面合同，就物業服務內容和標準、費用、物業服務用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。
市住房和城鄉建設主管部門應當會同有關部門制定物業服務合同示范文本，并向社會公布。
第四十六條 物業服務人承接物業時，應當與業主委員會或物業管理委員會辦理物業驗收手續。
第四十七條 物業服務合同可以約定物業服務履約保證金。物業服務履約保證金主要用于物業服務人擅自退出、終止物業服務后，業主大會選聘新的物業服務人前，物業管理區域內基本生活秩序的維護。
第四十八條 物業服務人不得將其應當提供的全部物業服務轉委托給第三人，或者將全部物業服務支解后分別轉委托給第三人。
第四十九條 物業服務人應當在物業管理區域內顯著位置設置公示欄，如實公示、及時更新下列信息，并且可以通過互聯網方式告知全體業主：
(一)物業服務人的營業執照、項目負責人的基本情況、聯系方式以及物業服務投訴電話;
(二)物業服務內容和標準、收費標準和方式等;
(三)電梯、消防等具有專業技術要求的設施設備的日常維修保養單位名稱、資質、聯系方式、維保方案和應急處置方案等;
(四)上一年度物業服務合同履行及物業服務項目收支情況、本年度物業服務項目收支預算;
(五)上一年度公共水電費用分攤情況、物業費、公共收益收支與維修資金使用情況，其中電梯相關費用的收支情況應當單獨立賬并公布;
(六)業主進行房屋裝飾裝修活動的情況;
(七)物業管理區域內車位、車庫的出售和出租情況;
(八)其他應當公示的信息。
業主或者業主委員會對公示信息有異議的，物業服務人應當及時予以答復。
第五十條 物業服務收費實行市場調節價。
市住房和城鄉建設主管部門應當發布住宅小區物業服務項目清單，明確物業服務內容和標準。物業管理行業協會應當監測并定期發布物業服務項目成本信息和計價規則，供業主和物業服務人在協商物業費時參考。
物業服務合同期內，物業服務人不得擅自調整物業服務收費標準。確需調整的，應當公示擬調價方案、調價理由、成本變動情況等相關資料在小區顯著位置公示征求意見，并經業主大會同意后，與業主委員會簽訂變更協議。
第五十一條 業主應當根據物業服務合同約定的付費方式和標準，按時足額交納物業服務費。
物業服務人不得以業主拖欠物業費、不配合管理為由，減少服務內容或者降低服務質量;不得采取停止供電、供水、供熱、供氣或者限制業主交納水費等方式催交物業費。
第五十二條 物業服務合同期限屆滿前六個月，業主委員會應當組織業主共同決定續聘或者另聘物業服務人，并將決定書面告知原物業服務人。原物業服務人接受續聘的，雙方應當在物業服務合同屆滿前重新簽訂物業服務合同。物業服務人不接受續聘的，應當提前九十日書面告知業主或者業主委員會。
物業服務合同期限屆滿、業主沒有共同作出續聘或者另聘物業服務人決定，物業服務人按照原合同繼續提供服務的，原合同權利義務延續。在合同權利義務延續期間，任何一方提出終止合同的，應當提前六十日書面告知對方。
第五十三條 業主大會依照法定程序共同決定解聘物業服務人的，可以解除物業服務合同，決定解聘的，應當提前六十日書面通知物業服務人。
依據前款規定解除合同造成物業服務人損失的，除不可歸責于業主的事由外，業主應當賠償損失。
第五十四條 物業服務合同終止的，原物業服務人應當在約定期限或者合理期限內退出物業管理區域，將物業服務用房、相關設施、物業服務所必須的相關資料等交還給業主委員會、決定自行管理的業主或者其指定的人，配合新物業服務人做好交接工作，并如實告知物業的使用和管理狀況。
原物業服務人不得以業主欠交物業服務費、對業主大會決定有異議等為由拒絕辦理交接，不得以任何理由阻撓新物業服務人進場服務。
原物業服務人拒不移交或者拒不退出物業管理區域的，業主委員會可以請求物業所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府)督促移交。
第五十五條 建立物業服務信用評價制度。市住房和城鄉建設主管部門應當對物業服務人進行信用評價，并記入市物業服務人信用信息管理平臺。
第五章 物業的使用與維護
第五十六條 業主、物業使用人、物業服務人應當遵守有關法律法規，遵守管理規約和業主大會的決定，并在物業管理區域內禁止下列行為：
(一)破壞或者改變房屋承重結構、主體結構;
(二)擅自將住宅改變為經營性用房或者擅自改變建筑物及其附屬設施用途;
(三)擅自利用共有部位、共用設施設備進行經營;
(四)破壞、占用或者擅自改建物業共有部位，破壞、占用或者擅自遷移共用設施設備;
(五)擅自占用或者挖掘物業區域內的道路、場地;
(六)侵占綠地，損毀樹木、綠化設施;
(七)占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道;
(八)存放易燃、易爆、劇毒或者放射性物質等危險物品;
(九)破壞或者擅自停用公共消防設施和器材;
(十)擅自拆改供水、排水、電纜、供暖等管線;
(十一)隨意棄置垃圾、排放污水、高空拋物或者露天燒烤、露天焚燒雜物，制造超過規定標準的噪聲、震動、光源;
(十二)擅自架設電線、電纜，加裝車輛充電設施，在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、刻畫，在樓道等共有部位堆放物品;
(十三)使用地鎖、石墩、柵欄等障礙物占用公共道路、公共停車泊位，違反規定停放車輛;
(十四)違反規定飼養動物或者種植植物;
(十五)法律、法規和管理規約禁止的其他行為。
第五十七條 經業主大會決定，利用物業共有部位、共用設施設備進行經營所得收益在扣除合理成本后歸全體業主所有，應當主要用于補充維修資金，也可以按照業主大會的決定進行使用。
經業主大會決定，收益資金可以由物業服務人代收代管。收益資金由物業服務人代收代管的，應當單獨列賬，獨立核算，接受業主委員會的監督;收益資金由業主委員會自行管理的，應當以業主委員會名義開設賬戶，接受居(村)民委員會的監督。收益資金收支賬目應當每半年公示一次，接受業主監督。
第五十八條 業主、物業使用人裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務人，遵守物業服務人提示的合理注意事項，并配合其進行必要的現場檢查。
裝飾裝修造成物業共有部位、共用設施設備損壞的，業主、物業使用人應當及時修復;造成損失的，應當依法承擔賠償責任。
第五十九條 業主應當依法足額交納住宅維修資金。住宅維修資金屬于業主所有，用于物業保修期滿后物業共有部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
住宅維修資金管理的具體辦法由市人民政府制定。
第六十條 建筑物專有部分存在安全隱患，危及公共利益或者他人合法權益的，相關業主應當及時采取修繕以及其他消除危險的安全治理措施。
業主不履行維修養護義務的，可以由物業服務人報經業主委員會或物業管理委員會同意，或者按照管理規約的約定，代為維修養護或者采取應急防范措施，費用由業主承擔。
第六十一條 物業管理區域內規劃用于停放車輛的車位、車庫，應當首先滿足業主的需要。用于出售的，應當優先出售給本物業管理區域內的業主;不出售或者尚未售出的，應當提供給本物業管理區域內的業主使用。滿足業主需要后仍有空余的，可以臨時按月出租給物業管理區域外的其他人。
物業區域內劃設車位、停放車輛，不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車道，不得妨礙其他車輛和行人的正常通行。
第六十二條 物業服務人應當對物業管理區域內的電梯、消防設施等易于發生安全風險的部位和設施設備加強日常巡查和定期養護，采取必要的安全保障措施，消除安全隱患。
第六十三條 業主長期空置房屋等物業設施的，應當告知物業服務人，并與物業服務人就緊急情況處置等事項簽訂協議，物業服務費的收費標準可以由雙方具體約定，但業主不得以房屋空置未接受或者無需接受物業服務為由拒絕支付物業服務費。
第六十四條 新開發建設項目，建設單位可以接受專業設施設備專業運營單位委托，按照國家技術標準和專業技術規范建設物業管理區域內業主專有部分以外的水、電、氣、熱以及通訊等專業設施設備;經驗收合格，將專業設施設備及工程圖紙等資料交由專業運營單位承擔維修、養護和更新改造責任。
已入住項目，物業管理區域內業主專有部分以外的水、電、氣、熱以及通訊等專業設施設備發生故障、不能正常使用的，物業服務人應當立即報告相關專業運營單位;專業運營單位應當及時采取措施，排除故障。
專業運營單位對專業設施設備進行維修、養護和更新改造，進入物業管理區域的，業主、物業使用人和物業服務人應當予以配合，不得以任何方式阻撓、妨礙其正常作業。
第六十五條 本市建立應急物業服務機制。物業管理區域突發失管狀態時，街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當組織有關單位確定應急物業服務人，提供供水、垃圾清運、電梯運行等維持業主基本生活服務事項的應急服務。
提供應急物業服務的，街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當將服務內容、服務期限、服務費用等相關內容在物業管理區域內顯著位置公示。應急物業服務期限不超過六個月，費用由全體業主承擔。
應急物業服務期間，街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當組織業主共同決定選聘新物業服務人，協調新物業服務人和應急物業服務人做好交接。
第六章 法律責任
第六十六條 業主違反本條例第五十一條第一款規定，欠交物業服務費的，物業服務人可以催告業主在合理期限內交納，業主委員會或物業管理委員會應當予以協助;逾期仍不交納的，物業服務人可以依法提起訴訟或申請仲裁。
物業服務人違反第五十一條第二款規定，采取停止供電、供水、供熱、供氣等方式催交物業費的，處三千元以上五千元以下罰款;采取限制業主交納水費的方式催交物業費的，處一千元以上三千元以下罰款。
第六十七條 物業服務人違反本條例第五十四條第一款規定的，由縣級住房和城鄉建設主管部門責令限期改正;逾期不改的，對物業服務人予以通報，對拒不移交有關資料或者財物的，處一萬元以上十萬元以下的罰款;拒不退出物業管理區域的，自規定時間屆滿次日起處每日五千元的罰款。物業服務人有違反治安管理行為的，由公安機關依法給予治安管理處罰。
第六十八條 業主、物業使用人、物業服務人違反本條例第五十六條規定的，有關當事人有權勸阻、制止;勸阻、制止無效的，可以向有關主管部門報告或者投訴;自身合法權益受到侵害的，可以依法向人民法院提起訴訟。
第六十九條 違反本條例第五十七條規定，物業服務人挪用、侵占公共收益的，由縣級住房和城鄉建設主管部門責令退還，并處挪用、侵占金額二倍以下的罰款。
第七十條 違反本條例第六十一條第一款規定，將車位、車庫提供給業主以外的其他人的，由縣級住房和城鄉建設主管部門責令限期改正，有違法出租所得的，責令退還違法所得;拒不改正的，按每個違法出租車位處五千元以上一萬元以下的罰款。
第七十一條 其他違反本條例規定的行為，本條例未作出處罰的，依照相關法律、法規的處罰規定執行。
第七十二條 負有物業監督管理職責的有關部門及其工作人員違反本條例規定，在物業監督管理工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，對責任人員依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第七章 附 則
第七十三條 業主自行管理或者委托物業服務人以外的其他管理人管理物業的，參照本條例的有關規定執行。
第七十四條 察北管理區、塞北管理區和張家口經濟開發區按照本條例執行。
第七十五條 本條例自20**年9月1日起施行。