池州市人民政府令第18號

　　二00四年七月十八日

　　第一章 總則

　　第一條 為規范商品房銷售行為,保障商品房交易雙方合法權益,根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、建設部《商品房銷售管理辦法》、國家工商總局《房地產廣告發布暫行規定》、《安徽省城市房地產開發經營管理辦法》等法律、法規的規定,結合池州實際,制定本辦法。

　　第二條 凡在池州市行政區域范圍內進行商品房銷售及商品房銷售管理的,均遵守本辦法。

　　第三條 商品房銷售包括商品房現售和商品房預售。

　　本辦法所稱商品房現售,是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人,并由買受人支付房價款的行為。

　　本辦法所稱商品房預售,是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人,并由買受人支付定金或者房價款的行為。

　　第四條 房地產開發企業可以自行銷售商品房,也可以委托房地產中介服務機構銷售商品房。

　　第五條 池州市建設委員會負責指導全市商品房銷售管理工作,池州市房地產管理局具體負責全市商品房銷售管理工作,各縣房地產行政主管部門負責轄區內商品房銷售管理工作。

　　第二章 銷售條件

　　第六條 商品房銷售實行預售許可制度。申請預售許可應提交下列證件或材料:

　　(一)《房地產開發建

　　設合同》 (二)土地使用權證書或土地批文;

　　(三)《建設工程規劃許可證》、《施工許可證》及施工合同;

　　(四)多層商品房已施工至二層封頂;小高層及商層須施工至總層數三分之一以上樓層封頂;

　　(五)商品房預售方案,內容應含商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、預售方式與步驟等,并附預售標準層平面圖和項目規劃平面圖;

　　(六)物業管理方案及已落實前期物業管理的證明;

　　(七)房地產管理部門認為應提交的其它材料(白蟻防治驗收合格材料、面積預核材料等)。

　　第七條 房地產管理部門在接到房地產開發企業的預售申請后,應詳細查驗各項證件材料,并到現場查勘。經審查合格的, 7 日內核發《商品房預售許可證》,并及時在新聞媒體上公告。

　　第八條 房地產開發企業在領取《商品房預售許可證》的同時,須領取《房地產買賣合同》和《住宅質量保證書與使用說明書》。房地產開發企業進行商品房預售時,應當在其銷售經營地點懸掛預售許可證。未取得《商品房預售許可證》的,不得進行商品房預售,不得向買受人收取任何預訂款性質的費用。

　　第九條 已預售的商品房在項目竣工綜合驗收合格交付使用之前,預售人不得用該項目及其土地使用權設定他項權。已經設定他項權的商品房項目,必須出具他項權利人的承諾許可材料,方可辦理預售許可手續。

　　第十條 房地產開發企業在預售商品房之前,應委托有資質的房地產測繪機構進行銷售面積預核,預核結果經房地產管理部門核定,作為房地產開發企業銷售商品房面積的依據。

　　第十一條 房地產開發企業預售商品房所得款項必須專戶存儲,專項用于預售商品房的工程建設,不得挪作它用。具體監管辦法另行制定。

　　第十二條 房地產開發企業進行商品房現售,應當符合下列條件:

　　(一)本辦法第六條中的(一)、(二)、(三)、(五)、(六、(七)條;

　　(二)已經竣工綜合驗收合格并辦理商品房初始登記;

　　(三)拆遷安置已落實。

　　第十三條 商品住宅按套銷售,不得分割拆零銷售。房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售商品房,不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工的商品房。

　　第十四條 商品房銷售時,買受人應當在訂立商品房買賣合同的同時,與選聘的物業管理企業訂立有關物業管理協議。

　　第三章 銷售方式(合同、廣告、價格)

　　第十五條 發布商品房宣傳廣告,應當執行《中華人民共和國廣告法》和《房地產廣告發布暫行規定》,廣告內容必須真實、合法、準確、有效,其中明示及承諾的內容和事項應當與買受人在《商品房買賣合同》中予以明確。

　　第十六條 商品房銷售廣告和宣傳資料為要約邀請。出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾,對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,也應當視為合同內容;當事人違反的,應當承擔違約責任。

　　第十七條 房地產銷售廣告,必須載明下列事項:

　　(一)開發企業名稱;

　　(二)中介服務機構代理銷售的,載明該機構名稱;

　　(三)預售或者銷售許可證號;

　　(四)廣告許可情況。

　　第十八條 商品房銷售時,房地產開發企業和買受人應當訂立由建設部和工商總局聯合監制的《商品房買賣合同》文本。房地產開發企業必須按規定填寫相關條款及權利責任,明確面積誤差、面積分攤、規劃變更、物業管理、延期交付等處理辦法及建設裝修標準,不得故意漏簽或另行設置免責條款。

　　第十九條 商品房銷售價格由當事人協商議定,國家另有規定的除外。

　　凡屬開發企業自身交納的行政事業規費、工程費用、經營性費用等,一律不得列入銷售價外代收費用。水、電等安裝費用應視為小區內公共設施及建安工程費用和經營服務性收費,必須計入房價,不得價外收取。

　　經批準列入價外代收費用的,必須開具專用發票。

　　第二十條 為居住小區服務的公共設施和生活服務設施的建設費用,包括文教衛體、商業服務、金融郵電、社區服務、行政管理、市政公用設施車庫、車棚等,凡是進行商業性經營的,要按有償使用的原則,不能計入公共配套設施建設費用、計入房價;已計入公共配套設施建設費用、列入房價的設施,不得再行對外出租或銷售。

　　第四章 房屋交付 第二十一條 房地產開發企業應當嚴格按照《房地產開發建設項目合同》要求進行開發建設。未經辦理竣工綜合驗收手續的,不得交付用戶入住使用。

　　第二十二條 房地產開發項目竣工綜合驗收合格之后,房地產開發企業應向買受人提供《商品房住宅入住證書》。凡未提供《商品住宅入住證書》的,買受人可以拒絕入住,由此交付時限責任由房地產開發企業承擔。

　　《商品住宅入住證書》由市房地產管理局負責監制,《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》是《商品住宅入住證書》的必要附件。

　　第二十三條 商品房交付使用后,房地產開發企業必須按照住宅質量保證書規定的保修期限,承擔房屋各類保修責任。因不可抗力或者買受人擅自改變結構或設備位置造成商品房質量受損的,其責任由買受人自行承擔。

　　第二十四條 出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符,合同有約定的,按照約定處理;合同沒有約定或者不明確的,按照下列原則處理:

　　(一)面積誤差比絕對值在 3% 以內(含 3% ),按照合同約定的價格據實結算;買受人請求解除合同的,不予支持;

　　(二)面積誤差比絕對值超出 3% ,買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的,應予支持。買受人同意繼續履行合同,房屋實際面積大于合同約定面積的,面積誤差比在 3% 以內(含 3% )部分的房價款由出賣人承擔,所有權歸買受人;房屋實際面積小于合同約定面積的,面積誤差比在 3% 以內(含 3% )部分的房價款及利息由出賣人返還買受人,面積誤差比超過 3% 部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

　　第二十五條 房地產開發企業在商品房交付使用之日起 60 日內,應將需要由其提供的辦理房屋權屬登記材料報送當地房地產行政主管部門,辦理房屋初始登記確權手續。

　　買受人應在商品房屋交付使用之日起 90 日內辦理產權登記。逾期辦理的,房地產交易管理部門可按不超過登記費的三倍標準收取登記費用。

　　由于出賣人的原因,導致買受人不能在下列規定時間內取得房屋權屬證書的,除當事人有特殊約定外,出賣人應承擔違約責任:

　　(一)商品房買賣合同中約定的辦理房屋所有權登記期限;

　　(二)商品房尚未建成,自房屋交付使用之日起 90 日;

　　(三)商品房已竣工,自買賣合同訂立之日起 90 日。

　　商品房買賣合同中沒有約定違約金或者損失數額難以確定的,可以按照已購房款總額,參照中華人民銀物規定的金融機構計收逾

　　期利息標準計算。 第五章 銷售代理

　　第二十六條 房地產開發企業委托中介服務機構銷售商品房的,受托機構應當是依法設立并取得工商營業執照的機構,具備房地產中介服務資質,且相關從業人員取得相應的資格認證。

　　第二十七條 房地產開發企業應當與受托房地產中介服務機構訂立書面委托合同,合同應當包括下列內容:

　　(一)當事人姓名或名稱、住所;

　　(二)中介服務項目的名稱、內容、要求和標準;

　　(三)合同履行期限;

　　(四)收費金額和交付方式、時間;

　　(五)違約責任和糾紛解決方式;

　　(六)當事人約定的其它內容。

　　第二十八條 委托房地產中介服務機構銷售商品房時,應當向買受人出示商品房銷售委托書和商品房預售許可證明或竣工驗收合格證明。受托房地產中介服務機構銷售商品房時,應當如實向買受人介紹所代理銷售商品房的有關情況,并不得私自發布廣告。

　　受托房地產中介服務機構不得代理銷售不符合銷售條件的商品房。

　　第二十九條 受托房地產中介服務機構在代理銷售商品房時,不得收取傭金以外的其他費用。

　　第六章 法律責任

　　第三十條 未取得營業執照,擅自銷售商品房的,由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產經營活動,沒收違法所得,并可處違法所得 5 倍以下的罰款。

　　第三十一條 未取得預售許可證,擅自預售商品房的,由房地產行政管理部門責令停止預售活動,沒收違法所得,并可處已收取預付款 1% 以下的罰款。

　　第三十二條 違反有關法律法規、擅自發布銷售廣告的,依照《廣告法》有關條款處罰?！稄V告法》中無具體條款的,由廣告監督管理機關責令停止發布,并可對違法行為人處 3 萬以下的罰款。

　　第三十四條 在未解除商品房買賣合同前,將作為合同標的物的商品房再行銷售他人的,房地產行政管理部門應予以警告,責令限期改正,并處 2 萬元以上 3 萬元以下的罰款;構成犯罪的,由司法機關依法追究刑事責任。

　　第三十五條 房地產開發企業將未經竣工綜合驗收或者將驗收不合格商品房擅自交付使用的,按照國務院《城市房地產開發經營管理條例》的規定予以處罰。

　　第三十六條 房地產開發企業在商品房交付使用時,未向買受人提供《住宅質量保證書》和《使用說明書》或未按《住宅質量保證書》的規定進行保修的,房地產行政管理部門應當在資質年檢中予以降級或者注銷資質證書。

　　第三十七條 房地產開發企業在銷售商品房中有下列行為之一的,房地產行政管理部門應予以警告,責令限期改正,并可處 1 萬元以上 3 萬元以下的罰款:

　　(一)未按照規定的銷售條件銷售商品房的;

　　(二)返本銷售或者變相返本銷售商品房的;

　　(三)采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房的。

　　(四)分割拆零銷售商品房的;

　　(五)不符合商品銷售條件,向買受人收取預訂款性質費用的;

　　(六)未按照規定向買受人明示《商品房銷售管理辦法》、《商品房買賣合同示范文本》、《城市商品房預售管理辦法》的;

　　(七)委托沒有資格的中介服務機構代理銷售商品房的。

　　第三十八條 房地產中介服務機構代理銷售不符合銷售條件的商品房的,房地產行政管理部門應予以警告,責令停止銷售,并可處 2 萬元以上 3 萬元以下的罰款。

　　第三十九條 違反規定收取費用的房地產開發企業和中介服務機構,價格管理部門可以依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為處罰的規定》進行處罰。

　　第四十條 國家機關工作人員在商品房銷售管理工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊,依法給予行政處分;構成犯罪的,由司法機關追究刑事責任。

　　第四十一條 因委托人原因,給房地產中介服務機構或人員造成經濟損失的,委托人應當承擔賠償責任;因房地產中介服務人員過錯,給當事人造成經濟損失的,由所在中介服務機構承擔賠償責任,所在中介服務機構可以對有關人員進行追償。

　　第七章 附則

　　第四十二條 本辦法由池州市房地產管理局負責解釋。

　　第四十三條 本辦法自發行之日起施行。發布之前凡與本辦法有抵觸的,均按本辦法執行。

篇2：商品房銷售管理辦法(2001)

　　商品房銷售管理辦法(20**)

　　中華人民共和國建設部令 第88號

　　《商品房銷售管理辦法》已于20**年3月14日經建設部第38次部常委會議審議通過，現予發布，自20**年6月1日起施行。

　　部長：俞正聲

　　二○○一年四月四日

　　商品房銷售管理辦法

　　第一條 為了規范商品房銷售行為，保障商品房交易雙方當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》，制定本辦法。

　　第二條 商品房銷售及商品房銷售管理應當遵守本辦法。

　　第三條 商品房銷售包括商品房現售和商品房預售。

　　本辦法所稱商品房現售，是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。

　　本辦法所稱商品房預售，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。

　　第四條 房地產開發企業可以自行銷售商品房，也可以委托房地產中介服務機構銷售商品房。

　　第五條 國務院建設行政主管部門負責全國商品房的銷售管理工作。

　　省、自治區人民政府建設行政主管部門負責本行政區域內商品房的銷售管理工作。

　　直轄市、市、縣人民政府建設行政主管部門、房地產行政主管部門（以下統稱房地產開發主管部門）按照職責分工，負責本行政區域內商品房的銷售管理工作。

　　第六條 商品房預售實行預售許可制度。

　　商品房預售條件及商品房預售許可證明的辦理程序，按照《城市房地產開發經營管理條例》和《城市商品房預售管理辦法》的有關規定執行。

　　第七條 商品房現售,應當符合以下條件：

　?。ㄒ唬┈F售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書；

　?。ǘ┤〉猛恋厥褂脵嘧C書或者使用土地的批準文件；

　?。ㄈ┏钟薪ㄔO工程規劃許可證和施工許可證；

　?。ㄋ模┮淹ㄟ^竣工驗收；

　?。ㄎ澹┎疬w安置已經落實；

　?。┕┧?、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；

　?。ㄆ撸┪飿I管理方案已經落實。

　　第八條 房地產開發企業應當在商品房現售前將房地產開發項目手冊及符合商品房現售條件的有關證明文件報送房地產開發主管部門備案。

　　第九條 房地產開發企業銷售設有抵押權的商品房，其抵押權的處理按照《中華人民共和國擔保法》、《城市房地產抵押管理辦法》的有關規定執行。

　　第十條 房地產開發企業不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人。

　　第十一條 房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。

　　房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。

　　第十二條 商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。

　　第十三條 商品房銷售時，房地產開發企業選聘了物業管理企業的，買受人應當在訂立商品房買賣合同時與房地產開發企業選聘的物業管理企業訂立有關物業管理的協議。

　　第十四條 房地產開發企業、房地產中介服務機構發布商品房銷售宣傳廣告，應當執行《中華人民共和國廣告法》、《房地產廣告發布暫行規定》等有關規定，廣告內容必須真實、合法、科學、準確。

　　第十五條 房地產開發企業、房地產中介服務機構發布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項， 當事人應當在商品房買賣合同中約定。

　　第十六條 商品房銷售時，房地產開發企業和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。

　　商品房買賣合同應當明確以下主要內容：

　?。ㄒ唬┊斒氯嗣Q或者姓名和住所；

　?。ǘ┥唐贩炕緺顩r；

　?。ㄈ┥唐贩康匿N售方式；

　?。ㄋ模┥唐贩績r款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；

　?。ㄎ澹┙桓妒褂脳l件及日期；

　?。┭b飾、設備標準承諾；

　?。ㄆ撸┕┧?、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化 等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；

　?。ò耍┕才涮捉ㄖ漠a權歸屬；

　?。ň牛┟娣e差異的處理方式；

　?。ㄊ┺k理產權登記有關事宜；

　?。ㄊ唬┙鉀Q爭議的方法；

　?。ㄊ┻`約責任；

　?。ㄊ╇p方約定的其他事項。

　　第十七條 商品房銷售價格由當事人協商議定，國家另有規定的除外。

　　第十八條 商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價。

　　商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為獨立產權，分攤的共有建筑面積部分為共有產權，買受人按照法律、法規的規定對其享有權利，承擔責任。

　　按套（單元）計價或者按套內建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。

　　第十九條 按套（單元）計價的現售房屋，當事人對現售房屋實地勘察后可以在合同中直接約定總價款。

　　按套（單元）計價的預售房屋，房地產開發企業應當在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應當標明詳細尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時，套型與設計圖紙一致，相關尺寸也在約定的誤差范圍內，維持總價款不變；套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產開發企業重新約定總價款。買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。

　　第二十條 按套內建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。

　　合同未作約定的，按以下原則處理：

　?。ㄒ唬┟娣e誤差比絕對值在3％以內（含3％）的，據實結算房價款；

　?。ǘ┟娣e誤差比絕對值超出3％時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發企業應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款由買受人補足；超出3％部分的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在 3％以內（含3％）部分的房價款由房地產開發企業返還買受人；絕對值超出3％部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。

　　產權登記面積－合同約定面積

　　面積誤差比＝───────────── ×100%

　　合同約定面積

　　因本辦法第二十四條規定的規劃設計變更造成面積差異，當事人不解除合同的，應當簽署補充協議。

　　第二十一條 按建筑面積計價的，當事人應當在合同中約定套內建筑面積和分攤的共有建筑面積，并約定建筑面積不變而套內建筑面積發生誤差以及建筑面積與套內建筑面積均發生誤差時的處理方式。

　　第二十二條 不符合商品房銷售條件的，房地產開發企業不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質費用。

　　符合商品房銷售條件的，房地產開發企業在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當抵作房價款；當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發企業應當向買受人返還所收費用；當事人之間另有約定的，從其約定。

　　第二十三條 房地產開發企業應當在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》；預售商品房的，還必須明示《城市商品房預售管理辦法》。

　　第二十四條 房地產開發企業應當按照批準的規劃、設計建設商品房。商品房銷售后，房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計。

　　經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的， 房地產開發企業應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。

　　買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產開發企業未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房；買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。

　　第二十五條 房地產開發企業委托中介服務機構銷售商品房的，受托機構應當是依法設立并取得工商營業執照的房地產中介服務機構。

　　房地產開發企業應當與受 托房地產中介服務機構訂立書面委托合同，委托合同應當載明委托期限、委托權限以及委托人和被委托人的權利、義務。

　　第二十六條 受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當向買受人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。

　　第二十七條 受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當如實向買受人介紹所代理銷售商品房的有關情況。

　　受托房地產中介服務機構不得代理銷售不符合銷售條件的商品房。

　　第二十八條 受托房地產中介服務機構在代理銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費用。

　　第二十九條 商品房銷售人員應當經過專業培訓，方可從事商品房銷售業務。

　　第三十條 房地產開發企業應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產開發企業應當承擔違約責任。

　　因不可抗力或者當事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產開發企業應當及時告知買受人。

　　第三十一條 房地產開發企業銷售商品房時設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致。

　　第三十二條 銷售商品住宅時，房地產開發企業應當根據《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》（以下簡稱《規定》），向買受人提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》。

　　第三十三條 房地產開發企業應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。保修期從交付之日起計算。

　　商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期；存續期少于《規定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規定》中確定的最低保修期限。

　　非住宅商品房的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期。

　　在保修期限內發生的屬于保修范圍的質量問題，房地產開發企業應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。因不可抗力或者使用不當造成的損壞，房地產開發企業不承擔責任。

　　第三十四條 房地產開發企業應當在商品房交付使用前按項目 委托具有房產測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產行政主管部門審核后用于房屋權屬登記。

　　房地產開發企業應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。

　　房地產開發企業應當協助商品房買受人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。

　　第三十五條 商品房交付使用后，買受人認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規定委托工程質量檢測機構重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，買受人有權退房；給買受人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。

　　第三十六條 未取得營業執照，擅自銷售商品房的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門依照《城市房地產開發經營管理條例》的規定處罰。

　　第三十七條 未取得房地產開發企業資質證書，擅自銷售商品房的，責令停止銷售活動，處5萬元以上10萬元以下的罰款。

　　第三十八條 違反法律、法規規定，擅自預售商品房的，責令停止違法行為，沒收違法所得；收取預付款的，可以并處已收取的預付款1％以下的罰款。

　　第三十九條 在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人的，處以警告，責令限期改正，并處2萬元以上3萬元以下罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第四十條 房地產開發企業將未組織竣工驗收、驗收不合格或者對不合格按合格驗收的商品房擅自交付使用的，按照《建設工程質量管理條例》的規定處罰。

　　第四十一條 房地產開發企業未按規定將測繪成果或者需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房地產行政主管部門的，處以警告，責令限期改正，并可處以2萬元以上3萬元以下罰款。

　　第四十二條 房地產開發企業在銷售商品房中有下列行為之一的，處以警告，責令限期改正，并可處以1萬元以上3萬元以下罰款。

　?。ㄒ唬┪窗凑找幎ǖ默F售條件現售商品房的；

　?。ǘ┪窗凑找幎ㄔ谏唐贩楷F售前將房地產開發項目手冊及符合商品房現售條件的有關證明文件報送房地產開發主管部門備案的；

　?。ㄈ┓当句N售或者變相返本銷售商品房的；

　?。ㄋ模┎扇∈酆蟀饣蛘咦兿嗍酆蟀夥绞戒N售未竣工商品 房的；

　?。ㄎ澹┓指畈鹆沅N售商品住宅的；

　?。┎环仙唐贩夸N售條件，向買受人收取預訂款性質費用的；

　?。ㄆ撸┪窗凑找幎ㄏ蛸I受人明示《商品房銷售管理辦法》、《商品房買賣合同示范文本》、《城市商品房預售管理辦法》的；

　?。ò耍┪袥]有資格的機構代理銷售商品房的。

　　第四十三條 房地產中介服務機構代理銷售不符合銷售條件的商品房的,處以警告，責令停止銷售，并可處以2萬元以上3萬元以下罰款。

　　第四十四條 國家機關工作人員在商品房銷售管理工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第四十五條 本辦法所稱返本銷售，是指房地產開發企業以定期向買受人返還購房款的方式銷售商品房的行為。

　　本辦法所稱售后包租，是指房地產開發企業以在一定期限內承租或者代為出租買受人所購該企業商品房的方式銷售商品房的行為。

　　本辦法所稱分割拆零銷售，是指房地產開發企業以將成套的商品住宅分割為數部分分別出售給買受人的方式銷售商品住宅的行為。

　　本辦法所稱產權登記面積，是指房地產行政主管部門確認登記的房屋面積。

　　第四十六條 省、自治區、直轄市人民政府建設行政主管部門可以根據本辦法制定實施細則。

　　第四十七條 本辦法由國務院建設行政主管部門負責解釋。

　　第四十八條 本辦法自20**年6月1日起施行。

篇3：房地產開發公司商品房銷售管理制度

　　房地產開發公司商品房銷售管理制度

　　為了規范商品房銷售行為，保障商品房交易雙方當事人的合法權益，根據國家有關法律、法規和《商品房銷售管理辦法》，結合公司的具體情況，制定本制度。

　　售房市場和工作人員

　　一、市場營銷部是商品房銷售管理的第一責任部門。

　　二、市場營銷工作以提高公司經濟效益，壯大企業經濟實力為目標，營銷人員必須發揚愛崗敬業、團結奉獻精神，具有責任心和使命感，完成公司所交給的商品房營銷任務。

　　三、售房有形市場是公司精神文明建設的窗口，營銷人員要做到誠實守信、規范交易、熱情服務，自覺維護公司的聲譽和形象。四、市場營銷部在新建項目開盤前，應認真作出切實可行的營銷方案，報總經理批準后實施。在實施過程中，銷售價格未經批準不得變更。

　　五、房屋預售建筑面積由投資發展部會同市場營銷部計算，房屋銷售面積須經房管局測量復核后，列出明細表，雙方工作人員書面確認無誤后，報分管副總經理批準、財務部備案。在預售過程中不得擅自變更。

　　六、工作人員要努力學習業務知識，互相配合、言行一致，向顧客介紹商品房時要講究服務態度和推銷技巧，做到宣傳力度大、范圍廣、影響深、效果好。

　　七、在銷售商品房屋工作中，嚴格執行《商品房銷售管理辦法》，設立銷售帳本、房屋預訂登記本、房屋移交登記本、售后服務登記本;認真簽訂和及時發放房屋預售協議書、房屋買賣合同、房屋使用說明書和質量保證書。

　　八、銷售帳薄的記錄要內容真實、數字準確、帳目清楚、日清月結，月底及時向總經理上報銷售情況，及時報表。

　　九、房屋銷售后，要及時將預售協議書、買賣合同、結算單等銷售資料整理入檔管理。

　　十、所有購房款必須由市場營銷部于收款當日交財務部，存至指定銀行帳戶，嚴禁公款私存。

　　十一、營銷人員要～完成各自的銷售任務，負責從介紹房屋、交款、貸款、結算、簽訂合同、房屋移交、維修等等營銷過程中的全部工作。

　　十二、營銷人員要保守商業機密，確保商品房價格、戶型、銷售情況等內部信息不泄露。

　　十三、除完成銷售任務以外，營銷人員要服從部室的安排，完成部室交給的其它工作任務。

　　合同的簽訂與管理

　　十四、簽訂合同必須遵守國家的法律法規及有關規定。簽訂商品房買賣合同時，要明確以下內容：當事人名稱或姓名、房屋狀況、銷售方式、房屋面積、價格、價款、付款方式和時間、交付使用條件和日期、建設標準、配套設施狀況、公共配套建筑的產權歸屬、面積差異處理方式、違約責任、雙方約定的其他事項。

　　十五、簽訂房屋買賣合同時要本著"重合同，守信譽"的原則，做到合法、嚴密、可行。

　　十六、妥善保管房屋買賣合同檔案，每份合同在蓋章前都必須到公司辦公室登記、編號。市場營銷部負責建立合同管理臺帳(包括序號、合同號、簽約日期、對方姓名)，做到準確、及時、完整。

　　商品房按揭貸款和其它業務

　　十七、為購房戶辦理按揭貸款，要熟悉業務，熟練掌握操作流程，必須按照銀行規定簽定合同，做到辦證細心，資料齊全，專人辦理。

　　十八、結合公司發展計劃，制訂商品房營銷計劃和實施方案，充分調動營銷人員的積極性，提高經濟效益。

　　十九、市場營銷部會同投資發展部、項目技術部做好竣工商品房的移交工作，現場查驗土建、水電等配套設施并核實房屋面積，確認無誤后(竣工房屋面積須經房管部門書面認可)，查驗人員辦理書面移交手續?？⒐そㄖ骷毐韴蟾笨偨浝砼鷾屎?，由市場營銷部據此編制房屋銷售結算清單，報財務部備案，不得擅自變更。