物業企業集權式財務管理實例一

　　企業管理最關鍵的是財務管理，財務管理中最重要的是資金管理，其管理對象是資金及其流轉。一個失敗的企業往往是從財務失控開始的。

　　物業公司是勞動力密集型的企業，往往無需對外融資，財務管理的重點自然就落在費用的支出和應收款項的回收上。特別是經濟欠發達的地區，更是要緊緊繃住資金回收這根弦。

　　安居物業集權式財務管理的實踐經歷

　　一、安居物業財務管理經歷概況

　　筆者所在湖南省郴州市安居物業公司(以下簡稱“安居物業”)的財務管理通過摸索、觀望以及決策層的思想斗爭過程，基本上奠定了以集權式管理為主、分權式管理為輔的財務管理模式。

　　這個過程是一個痛苦掙扎的過程。集權有集權的壞處，分權有分權的好處。在水電虧損控制不力、應收帳款回收不理想、服務水平提不高的時候;在母公司要求上交的管理費，從負上交到正上交，從幾萬元到幾十萬元的時候;在母公司要求供養人員從二十多名到四十多名的時候......種種困惑都不得不讓人想到承包式分權管理。但是這個承包指標不好定，要定個比較公平公正的指標更不容易，對需要管理水電的小區更是左右為難。如果試點，又難以穩住其他小區的情緒。此外還有一件最最難辦的事：無法預測承包人逆向選擇的程度，對公司造成損失的程度。在這搖晃不定的幾年里，財務管理不斷完善創新，使決策層發現：集權式管理能夠改善經營管理的處境。

　　安居物業由母公司后勤部發展而來，成立于經濟欠發達的郴州市，基本上管理著集團公司內部開發的物業。原來有母公司的補貼，后來母公司將其推向市場--第一年補貼，第二年不再補貼，第三年開始上交管理費，并逐年增加。當時財務管理的情形是：沒有財務管理制度;收入實行財務核票控制，費用實行總經理審批控制;全部收入以現金取得;小區沒有作收款臺帳，財務部由于人手短缺，應收帳款只作總額控制;應收表只對數額較大的收費點進行復核，并假定小區的匯總正確?？梢韵胂蟠穗A段財務管理的脆弱程度--漏收、錯收、重收、應收帳款的失真性、欠收余額的失真性、收款未開收據的可能性，水、電抄表的失真性都是可能發生的。眾多小額收費點上的金額，全憑員工的職業道德來保證其真實性，現在想來都有點冒冷汗。

　　在此階段出現了對某管理處財務失控的事件--只上交收據不上交資金，支出控制更是無法進行，基本上是事后用一堆白紙票要求總經理簽名。以收抵支嚴重的時候，工資費用需要公司墊付，水電費用需要公司墊付。當時小區要求承包，卻不愿簽訂合同。決策層以喪失內部團結為代價，花了很大的精力，歷時幾年才處理好此事。為此特制定了體現集權思想的《財務管理暫行辦法》。

　　沿著集權式財務管理的思路，不斷完善制度，并配以與財務管理有關的分支管理辦法，如：《收費員管理辦法》，《預售電費系統工作規則》，《空置房、報停房管理辦法》，《兼職收費員管理辦法》，《物資采購管理辦法》等等;制定了??????小區管理者的考核指標和收費員考核指標;并對小區臺帳、上交的各種財務資料進行日常核對;對小區的收入進行定期、不定期的檢查監督。

　　通過多年曲折的磨練，各管理層思想上有了一個共識，那就是“財務管理的嚴厲--可恨，但--可喜。因為只有這樣，安居物業公司才會更好的生存和發展”。在這么一種財務管理的環境下，每推行一項新的財務管理制度，或推行修改完善的制度，都比較順利。

　　如今，在經營效果不斷提高的同時，全司管理人員團結一致的精神也在不斷加強。這是安居物業最寶貴的財富。

　　二、安居物業的財務管理在關鍵控制點上所采取的方法

　　1、小區收費員崗位實行總部委派制，并制定考核指標。

　　2、財務部設收入稽核會計，采用的手段是：將小區所有收費點進行電腦統計，再與小區臺帳相核對。如果對不上，查明原因，及時更正。并要求稽核會計常下小區，摸清小區收入的來源，及時督導收費員登記臺帳、收回款項。

　　3、收入采用實收實付制入帳，避免了不確定的款項提前入帳，提前交納稅金，更避免了壞帳發生時，損失了營業稅。這種入帳方式還有一個最大的好處：可提醒各管理者--“情況嚴重，同志還需努力”、“服務再好收不回款等于零”。

　　4、資金管理實行收支兩條線的管理辦法，要求每天將公款存入銀行，公款丟失由本人負責賠償;費用報銷由收費員之外的專人在指定的時間內到財務部報帳;嚴禁以收抵支;并制定資金安全措施、票據安全措施。

　　5、應收帳款的管理：物業公司的應收帳款金額小，戶頭多，收費項目繁雜，什么水費、電費、物業管理服務費、生活垃圾處理費、門牌費、專項維修資金、裝修管理服務費、裝修垃圾清運費、裝修押金、出入工本證費等等，給管理帶來復雜性。安居物業把復雜的事情簡單化：

　　其一、小區臺帳要求全方位登記有用的數據和信息，甚至要求登記業主的聯系電話、常住人口、外出地點等資料，只要翻開臺帳查閱，不但要清楚欠費金額，還要求提供有用的其他信息。由于資金管理一貫比較嚴肅，已形成一種習慣，這給臺帳管理制度的推行帶來不少便利。

　　其二、總部稽核員的一套臺帳，即時核對檢查上報的數據，保證應收款項的安全完整。

　　其三、嚴禁私自減免應收款，收費員和小區主任都沒有減免的權限。

　　其四、要求臨時收費項目及時上報、及時收款(包括應返回給小區的收入)，發現有隱瞞收入的行為，不但要處罰小區管理者，還要處罰收費員。

　　6、費用管理以年初預算為上限進行細化管理：總原則是能包干的盡量包干，能統一采購的盡量統一采購。并要求當月下旬，各小區申報下月費用預計支出。臨時花費、業務招待費支出由總部確定。具體做法如下：

　　其一、工資費用的控制標準在年初基本確定以后，無特殊情況不得增加;各崗位員工工資確定后不得隨意變更。

　　其二、日常費用在總額控制的基礎上統一采購。

　　其三、業務招待費由公司統一安排。

　　其四、預算外費用由小區申請，是否支出由總部決策。

　　其五、比較大的費用支出，包括業務招待費的支出集體討論。討論的內容一般有：看是否必須花費、是否可以少花費、采用何種??????方式花費效果最好、由誰實施等。

　　7、為及時了解小區財務信息，小區必須按時上交應收表、實收表、欠收表、水電虧損表、預售電費系統自查表、欠收原因明細表、小區累計成本控制表。財務部每月進行水電盈虧分析、收費率分析、費用控制分析、經營成果分析。

　　8、預售電費系統：安居物業使用時間不長，又沒有條件建立局域網進行實時管理，總部更無人力每天收回預售電費，預售電的分析數據又與實收電費脫節，這給資金管理埋下了一個隱患。對預售電費的管理安居物業目前只能采用下列方法：

　　其一、按月、按小區、按財務統計的上交財務的電費應收金額與小區預售電費系統上顯示的應收電費金額相核對。說不清原因的負差，由收費員賠償。

　　其二、預售電費系統管理員由總部專人擔任，電價的修改權、售電系統檔案的管理權、操作員的增加權屬于專管員。但這只能控制人為損失，而不能控制客觀損失。如：卡電表故障時的透支電量、竊電行為等，對整個小區售電系統是否正常運行沒有一個可行性的驗證辦法。

　　9、對可以反復使用的資產制定管理制度，由專人進行臺帳登記和管理。制度內容有：物品使用年限，保管責任人。沒有達到使用年限報廢、丟失的由責任人部分賠償。

　　10、對小區管理者制定考核指標，財務方面的指標有：水電虧損控制率、應收帳款回收率、費用控制完成率等。

　　11、小區創新經營收入90%返回小區，由小區自主分配。

　　三、安居物業財務管理的不足之處

　　安居物業財務管理還存在很多不足之處，如：各小區欠收原因統計后，沒有專人對各小區的欠收原因進行全面分析;沒有專人制定清欠目標，并會同小區一道磋商解決方案，沒有專人進行動態督促實施;預收電費已出現多起偷電事件、透支事件、數據自動從系統中消失事件，深感其中的風險，但無技術力量跟蹤制定可行性解決方案。

　　安居物業還有一個最大不足之處：沒有針對小區內外環境的特點，制定細化管理方案;更沒有做到過程控制、重點管理、動態改進，也談不上管理落到實處，執行有力。這給安居物業加強財務管理，增加企業價值之路，打了不少折扣。(待續)

　　(作者單位：湖南省郴州市安居物業管理有限責任公司)

篇2：財務管理在物業企業中如何運行和控制

　　財務管理在物業企業中如何運行和控制

　　目前物業管理企業財務管理中的核算體系,我個人認為主要包括三個方面:財務預算、財務核算及成本控制。

　　1、財務預算的運行和控制

　　由于物業管理是對房屋設施設備等實行多功能、全方位、綜合性經營管理與服務,既管物又服務于人,就應該就其提供的物業服務收費。國家發改委建設部規定了兩種收費方式:包干制和酬金制。河南萬廈物業公司采用的是包干制方式,此種方式是指業主只支付固定的物業服務費用,物業管理企業自負盈虧。這種方式有別于其他企業,收入的基本確定,企業就需要精打細算,以收定支,科學的進行年度預算。

　　財務預算是一項比較復雜的工作,需要考慮的因素很多,作出準確的預測是非常困難的,但預算是物業管理企業財務管理經營計劃的核心,包括詳細的預期收支估算,允許的空置率水平和經營費用。這些數字構成了物業管理的量化目標。同時預算是物業管理中財務控制和財務計劃的重要工具,即當實際收入低于預算或費用超過預算時應引起項目負責人的注意。

　　當物業管理企業的財務人員能夠編制比較切合實際的預算時,企業能就未來一年的經營計劃,做出比較現實的安排?；诤幽先f廈物業公司財務管理采用電算化,充分利用公司過去的財務數據進行統計技術分析,并根據企業的資產能力和外部經濟環境對未來市場的影響進行估計,從而作出年度財務預測。

　　物業管理企業年度財務經營指標預算分為兩個方面:

　　(1)收入來源的預算

　　由于物業管理企業的收入來源是以元、角、分為基數的標準,根據鄭州市物價局核定的政府指導價,按建筑面積多層建筑收費標準最高為0.38元/平方米/月,高層建筑收費標準最高1.1元/平方米/月,在收入預算時,就要求財務人員精打細算

　　,收集詳細的物業管理基礎資料,在允許的空置率水平下,按照建筑面積和規定的收費標準,預算主營業務收入。

　　雖然已接管的物業收費標準已按物業合同的約定確定,但物業“滾動開發”的情況比較多。業主入住是一個逐漸的過程,由于受入住率的影響,并非每一個物業管理區域的主營收入都能夠全部收回,這就會出現物業服務費不足的現象,在不增加業主和使用人的經濟負擔的情況下,鼓勵管理處根據所管物業狀況和物業區域的特點,開展多種經營,如對空置物業開展租賃服務,收取代租服務手續費收入,開展家政服務,提供有償特約服務,多方位、多渠道創造經濟效益,以業養業,補充物業管理經費的不足。

　　⑵ 成本和費用的預算

　　收入來源的基本確定是物業管理企業有別于其他企業的顯著特征,它不受季節的影響,也無淡旺季之分,成本和費用的管理和控制成為物業管理企業財務管理的核心內容,企業能否盈利、能否持續發展,關鍵在于能否有效的控制成本費用,故成本費用的預算是年度預算的重點。

　　物業管理企業的營業成本是指企業在從事物業管理活動中,為物業產權人、使用人提供維修管理和服務所發生的各項直接支出,包括人工成本,直接材料和間接費用等。

　　財務計劃確定后,要將計劃具體化,進行財務預算,進一步細化各種現金收支預算,使財務計劃成為企業財務管理目標的控制標準和考核依據,在實現企業價值最大化中發揮重要作用。

　　2、物業管理企業財務核算及成本控制

　　在物業管理企業的財務管理運行和控制過程中,最為關鍵的是對年初預算項目進行跟蹤控制。河南萬廈物業公司根據各管理處的具體情況,年初經過調研,確定年度預算目標,由管理處負責人簽訂目標責任書,各管理處財務人員根據本管理處的經營預算切實做好會計基礎核算工作,實現數字化、報表化、動態的分析管理。實行多級核算,做到事前有預算,事中有控制,事后有監督,各管理處通過日?？己伺c年度考核相結合的方法,進行成本控制,是典型的預算結合目標成本管理模式。

　　就收入核算而言,河南萬廈物業公司采用的是雙月收費制,即每兩個月收一次物業服務費,隨著入住業主或使用人的相對穩定,根據年初計劃主營業務收入按計劃進度按部就班穩步收繳,杜絕前松后緊的情況發生。對于業主欠費產生的應收賬款的管理和控制應區別對待,物業管理企業的應收賬款有別于商業企業,它不會給企業帶來信用銷售,也不會使企業利潤增加,相反,物業管理企業產生的業主欠費只會使企業收入減少,現金流短缺, 對物業企業而言業主欠費越多,數額越大,物業企業的風險就越大,企業的生存將會舉步維艱,甚至倒閉。物業企業財務管理要求加強應收賬款的管理,調查分析應收賬款形成的原因,及時反饋到項目管理部門,在最短的時間里解決問題,將壞賬損失降到最低。減少應收賬款的形成,加快收入的回籠,物業企業才能持續發展。

　　成本和費用是企業生產經營過程中的貨幣表現。對成本和費用的管理是物業管理企業財務管理的核心內容,成本和費用核算是否準確、真實、合理,關系到經營成果的計算是否正確,直接影響國家、企業和職工個人的利益分配。

　　就營業成本而言,河南萬廈物業公司根據年初預算,將營業成本分為多費用項目,對其中由管理處可控成本項目制定考核制度,定期進行經營管理日?？己?并對計劃預算的執行結果進行動態分析、考核,以查明預算計劃完成或未完成的原因,制定預警機制,以便采取措施,改進工作,及時調整管理方案。如人工成本實行定崗定員,公司允許主動缺員,所謂主動缺員,是針對某些崗位人員素質低,服務意識差,不能給企業帶來經濟效益和社會效益,對于這樣的崗位人員,寧缺勿濫,其他費用項目實行年初預算,嚴格按預算目標進行雙月考核,日?？己酥贫扰c員工工資掛鉤,核定預算額度標準,實行年度總額控制。

　　財務管理貫穿物業管理企業整個經營過程。在經營過程中,財務預算是手段,財務管理的控制是關鍵。有些企業的財務管理存在兩個誤區:一是把財務管理簡單化,仿佛財務管理只是財務部門的事,而財務部門只是會計核算部門,忽視其整體管理職能,忽視其管理方法和管理理念在企業管理各個方面的應用和貫徹。二是財務部門完全聽命于“老板”,忽視財務管理自身的規律性與相對獨立性。物業管理作為我國gg開放后,伴隨經濟體制的轉軌和住房制度改革深化而出現的一種新型的房屋管理模式,在目前激烈的市場競爭中,不少物業管理企業連年虧損,瀕臨破產,而同樣是物業管理企業的河南萬廈物業公司卻步入良性循環,蒸蒸日上。為什么?因為萬廈人在深化改革中敢于創新,創立了一套“成本控制”的管理模式,并把這種“成本控制”理論應用到企業管理的各個方面,當作一項核心任務。河南萬廈物業的“成本控制”經驗有兩大要點:一是成本控制指標分解,縱向到底,橫向到邊;二是全員參與成本控制,每項成本、費用控制指標都有賬可查,有人控制。

篇3：物業公司財務管理淺析

　　物業公司財務管理淺析

　　物業管理公司有其獨特的經營模式與服務對象，物業管理公司的財務管理工作要遵循財務管理的基本原則，使公司財務管理目標符合公司經營目標的要求。在具體工作過程中要體現其特有的一些要求和方法，結合行業特征和公司實際情況制定財務管理的具體措施。

　　一、物業管理公司財務管理工作的現狀分析

　　(一)會計基礎工作不夠完善

　　會計核算工作是對單位財務管理活動實際實施效果的度量，是開展整個財務管理工作的基礎工作，當前物業管理公司會計核算工作存在的問題嚴重制約了財務管理的順利開展，主要表現在一下方面：

　　1.物業管理公司缺乏即統一又適用的會計核算體系

　　物業管理屬于一個新興的行業，在過去行業會計制度時期沒有關于物業管理的相關會計制度，導致物業管理公司在會計核算工作中沒法吸取行業會計制度的經驗，現行會計制度又過于寬泛，是一種指導性的規章制度。物業管理公司的經營狀況決定了其財務管理工作在會計核算上的特征，由于物業管理的對象具有多樣化的特征，會計的明細科目設置上具有很高的靈活性，導致科目設置比較混亂。在具體的會計工作中，公司財務受財務主管人員自身行業背景影響較大，以前從事建筑行業會計與先前從事工業企業會計的財務人員在單位賬簿設置與業務處理上就存在著顯著的差別，這種既不統一又缺乏適用性的規章制度降低了物業管理公司會計信息的可比性。

　　2.多數物業管理公司缺乏行之有效的內部控制制度

　　內部控制制度是企業財務管理工作的重要內容，是企業從內部實施的一種自我監督和完善措施。物業管理公司的內部控制很不完善，究其原因，一方面是領導不重視。物業管理公司的經營規模一般不大，業務活動涉及的金額一般較小，但是業務量卻很大，例如有關水電費、環境維護費用的收取等工作。部分領導認為公司的業務活動非常簡單，沒必要專門設置內部控制部門和機構;另一方面，在物業管理公司缺少有內部控制管理工作經驗的財務人員，內部控制管理在我國企業中的推廣和應用時間還不長，并且以大型單位為主，在一些中小企業中還沒有建立起真正意義上的內部控制體系，物業管理公司的財務人員往往也并未真正全面的學習和應用過內部控制的相關理論和方法。

　　3.物業管理公司會計從業人員的素質有待提高

　　客觀性、真實性是會計核算的基本特征，也是會計人員在會計核算過程中必須秉承的基本原則。從物業管理公司的實際情況看，公司領導在人事安排上的用人唯親，不以會計人員的職業道德素質和專業知識為標準，而以方便自己對財務人員的控制為依據選拔會計人員。在單位職務設置上也不盡合理，不相容職務分離的原則未被貫徹實施，會計人員一人兼任不相容職務的現象普遍存在。由于公司在財務人員選拔上存在的上述問題，致使公司會計從業人員在職業道德素質、專業技術素質等方面不能適應日益復雜的物業管理業務的要求。

　　(二)融資困難是制約物業管理公司發展的重要因素

　　融資困難是當前許多中小企業發展過程中面臨的一個瓶頸，在一些規模較大的民營企業中也存在這樣的問題。物業管理行業利潤低，物業管理公司規模普遍較小，在融資渠道與融資方式上可選擇的余地很小。內部融資是物業管理公司籌措資金的主要方式。

　　(三)企業投資水平不高

　　物業管理公司在投資管理方面存在許多不足之處?？晒┩顿Y的項目較少，受物業管理公司自身經營規模與資質的限制，物業管理公司往往缺少好的投資項目，投資決策又缺乏科學性，表現在決策者缺少足夠的資料收集與科學分析，往往憑感覺做決定，沒有一個好的投資管理團隊，致使投資項目存在很大的風險。風險之一是投資方向的錯誤，會導致投資項目無法滿足消費者需求，沒有足夠市場的投資自然無法取得回報;風險之二是對投資的資金支持斷裂，如果沒有完善的投資計劃作保證，缺乏足夠的后續資金作為投資項目發展的后盾，很容易導致投資項目的夭折，導致前期資金的投入也無法收回，造成巨大損失與浪費。

　　(四)企業營運資金管理水平低

　　企業營運資金的管理是體現公司財務管理能力的重要方面，營運資金管理得當資金循環越快，對資金的需求壓力就小，資金的使用效率也就高。物業管理公司在營運資金管理過程中由于自身管理不善，資金從投入到收回的運轉周期長，滯留資金多，影響了資金的盈利能力，此外，由于經營管理不善，資產破損丟失的現象時有發生，影響了營運資金的正常使用。

　　二、提高物業管理公司財務管理水平的幾點建議

　　(一)加強對物業管理公司的外部支持

　　1.政府部門應給予必要的支持

　　物業管理服務水平關系到居民居住環境的好壞，物業管理水平高，居民的居住環境才能安全、舒適。國家在大力支持經濟適用房的同時，有必要關注相關配套設施的建設，給予物業管理行業以必要的扶持。

　　2.制定一套會計準則實施意見作為開展會計工作的指導

　　當前，企業會計準則與小企業會計準則是指導我國會計工作的兩大基本準則，是我國會計人員開展會計工作的基本準繩。在實際工作中，對于企業具體會計科目的設置卻依賴于會計從業人員的經驗與職業判斷，依賴于公司的業務需要。對于物業管理公司來說，缺乏以往的經驗可以借鑒，當前的會計準則也沒有提供具體的指導意見，這就要求有關部門在了解、分析物業管理公司業務特點的基礎上，建立一套適用于物業管理公司的會計準則實施意見，保證各物業管理公司在會計體系建設過程中“有法可依”，使各個物業管理公司的會計賬簿、會計報表具有可比性。同時，還要保證各個物業管理公司在會計工作中具有足夠的自主權，可以根據實際情況靈活應用。因此，這套會計規范實施意見是一種引導和幫助，而不是強制性的實施規范。

　　(二)物業管理公司要努力提升自身的財務管理水平

　　1.物業管理公司要努力拓寬融資渠道

　　融資問題始終應該作為物業管理公司財務工作的一項重要內容，常抓不懈，努力開拓新渠道，開創新方式，滿足日常經營與項目投資的需求。從具體的融資方式來看，在未來一定時期內內部融資仍然是物業管理公司主要的融資方式，如何做好內部融資工作是解決物業管理公司融資問題的關鍵。物業管理公司要從提高自身經營管理水平出發，努力提高企業的盈利能力，只有保持良好的發展勢頭，原有的投資者才會增加投入的資本金，才能吸引新的投資者對公司進行投資。在公司盈利狀況良好的情況下，公司才能產生足夠的留存收益轉作對公司的投資，因此，提高企業的盈利能力是實現企業內部融資良性循環的關鍵所在。

　　在做好內部融資工作的同時，物業管理公司應該積極探索可能的外部融資渠道。銀行借款是當前物業管理公司可以選擇的外部融資渠道之一。物業管理公司要想取得較多的銀行貸款首先還是要立足于自身良好的經營狀況，提高盈利能力，降低公司的經營風險。其次，公司要恪守信用，在業主、同行業企業之間形成良好的聲譽，按規定辦理各項銀行存貸業務，逐步建立起良好的銀企關系。

　　2.提高物業管理公司的人員素質

　　人才建設始終應該放在公司發展中的首要位置，提高人員素質是提高公司管理水平的條件之一。公司財務管理工作不僅僅是公司財務部門的事情，而是關系到公司整體利益又取決于公司整體的一項管理活動。財務管理活動為公司經營管理籌集、分配所需資金，涉及到公司經營的整個過程。同時，財務管理活動受到公司經營狀況、公司規模等方面的限制，因此財務管理活動與公司經營管理活動密不可分。因此，要提高公司財務管理水平，為公司里財務管理活動營造一個好的融資環境需要所有員工的共同努力。在財務人員的培養過程中，首先要嚴把會計從業人員的準入關，堅決杜絕不具備會計從業能力的人員進入財務部門，要對會計從業人員加強思想道德教育，注重對會計人員職業道德素質的考察和培養，使公司財務部門成為一個思想覺悟高，專業技能強的部門。公司要鼓勵財務人員進行會計繼續教育和學習，及時更新自己的知識和技能。

　　3.積極拓展與開發新的投資項目

　　物業管理公司要在做好服務社區工作的同時，努力探索新的經營途徑，發現新的投資項目。物業管理公司要在立足自身服務項目的基礎上拓展服務范圍，通過與其他部門、單位的合作實現互利共贏。例如與城市商業銀行或者儲蓄所合作，為居民提供便利的自助服務金融機構，物業管理公司提供場所并負責機器設備與場所安全，銀行部門提供技術支持，這樣既能為居民提供便利服務，又可以開辟新的收入來源;物業管理公司還可以利用自身服務社區的優勢，創辦自己的家政服務公司，從事房屋維修、管道維修、室內裝飾、園林綠化等工作，通過增加服務項目來提高自己的收入等。