二三線城市物業管理酬金制分析

　　由于存在地區經濟水平和業主認識的差異，相比較沿海發達城市，內地二、三線城市開展酬金制服務需要對項目有所選擇，目前只能選擇具有單獨業主或數量較少業主的樓盤進行服務。

　　物業管理的酬金制管理方式，作為物業服務企業獲得服務酬勞方式的其中一種，主要被外資企業，如戴德梁行、第一太平戴維斯等公司廣泛使用，此種方式能夠在企業管理過程中規避由成本過高而產生的風險。我國沿海發達地區的物業公司也已經開始效仿，在勞動力成本較低廉的情況下，獲得穩定而可觀的收益。而對于內地的二、三線城市，因業主對物業服務的了解浮于表面，更有甚者根本不清楚物業服務行業到底是做什么的，且在推廣酬金制物業服務理念時存在很大的阻力，于是在這些城市，包干制收費方式成為了物業服務企業的首選，私營物業公司為了低價求生存，降低服務品質，經營舉步維艱;很多物業服務企業仍只能依托于地產公司求發展。

　　昆明作為內地的省會城市，物業管理起步較晚，同樣普遍存在業主對物業管理的認識只停留在保潔、維修等基礎性服務上，接觸最多的仍然是包干制這種單一的物業服務模式，業主無法享受到酬金制帶給他們的更通透的消費理念及個性化的物業服務。

　　昆明天潤源物業服務有限公司第一次接觸酬金制管理項目，是集團母公司自己開發的樓盤--溪麓南郡小區的樣板區。物業公司針對樣板區及售樓部的物業服務單獨與開發商簽訂物業服務合同，并未納入前期物業服務合同范疇，所采取的方式就是酬金制。物業公司根據開發商要求，結合現場及公司自身情況，以菜單式服務內容在合同中進行約定，為開發商進行服務。服務內容包括兩部分，第一部分是基礎物業服務內容，如常規的秩序維護服務、保潔服務、綠化養護、日常工程維修養護等，只是服務內容及服務標準更明細;第二部分是特殊服務內容，如樣板房保潔中的石材養護及地毯清洗、樣板區開荒保潔服務、綠化苗木補種及更換服務、售樓部接待及茶水服務等。

　　此后，天潤源物業公司又以相同方式接管了集團自行開發的辦公樓，其特色化服務內容不僅包括此前樣板區的石材養護、接待服務等內容，同時發展到車輛開關門及電梯預按禮儀服務、各辦公室每日桌面清潔服務、木制品定期養護服務等項目。在公司酬金制服務模式日趨成熟的條件下，公司開始使用這種模式對外接盤，順利接下金家大院及云南省體育彩票中心綜合業務樓這兩個業態完全不同的樓盤，其所需的物業服務內容及標準也有著極大的差異。這兩個項目為公司積累了可貴的經驗。兩個項目的酬金預算見表一和表二。

　　表一：金家大院年度運行費用總表

　　序號項目總投入(元)備注

　　1福利(工資)192,900.00

　　2福利(保險)1,800.00

　　3福利(餐費)48,600.00

　　4福利費16,250.00過節費+年終獎

　　5辦公費2,400

　　6利潤24,150.00按總計10%

　　表二：體彩中心辦公樓年度運行費用總表

　　序號項目分項總投入(元)備注

　　1人員

　　費用福利(工資)241,200.00

　　福利費33,768.00工資總額的14%

　　福利(保險)91,940.52

　　2辦公費13,920.00

　　3折舊費7,188.00

　　合計388,016.52

　　4利潤50,442.15按總計13%

　　5稅金24,115.23總收入的5.5%

　　從這些酬金制管理項目的特點上總結，筆者認為：內地二、三線城市開展酬金制服務需要選擇項目，首先只能選擇具有單獨業主或數量較少業主的樓盤進行服務;其次選擇具有合法性業主委員會的樓盤;再次，對于已有物業公司管理的樓盤，但內部有大業主的情況下，為大業主提供專有部位專項服務。

　　酬金制的物業服務內容及標準完全圍繞著服務合同中約定的內容實施，接受業主監督，在接受考核后按合同約定的支付周期，酬金由業主負責支付給物業公司。其費用主要由人員工資福利、公司稅金、公司利潤等組成;其服務過程中所有的辦公設施設備、易耗品及工具、能耗均由甲方承擔;物業公司通過采購計劃及成本控制約定負責管理，其采購由業主完成，或業主委托物業公司完成。這樣一來，業主可以很清楚地看到物業公司更為簡單且透明的費用構成，為業主節約了成本，且使其享受到更專業的服務;物業公司也在其中有了穩定的收入，降低了管理風險。

　　但酬金制在管理過程中也存在著難處，主要體現在：第一，標準制定的可測量性及如何考核;第二，合同中要約定業主委員會換屆后的責任履行情況，及合同履行過程中的退出條件;第三，業主委員會對于物管代為收取的所有費用的保管及使用問題等?？芍^任何付費形式的物業服務都有弊端，但經驗告訴物業公司，效益較好的寫字樓、商場等商業樓盤應該使用包干制形式進行物業服務;利潤較低、內部復雜或存在大業主專有區域的樓盤宜采取酬金制的方式進行管理。

篇2：物業管理酬金制計提基數與計提比例的研究

　　物業管理酬金制計提基數與計提比例的研究

　　物業管理酬金制是物業管理企業向業主提供物管服務和其它服務獲得報酬的一種分配方式。由于它明確了業主與物業管理企業之間的利益關系和利益尺度，既維護了業主利益，也可以保障物業管理企業的利益，因此，在實踐中被業主和規范的物業管理企業普遍認可。然而如何確定物業管理酬金的計算基數，以多大比例計提基金比較合理，一直是一個比較模糊的問題，同時也是廣大業主和物業管理企業比較關心的問題。本文就物業管理酬金的計提基金和比例作一探討。

　　酬金計提基數與比例的現狀

　　(一)實行酬金制的代表性行業的特點

　　市場經濟條件下，產業分工的不斷細化催生了很多以代理為主要特征的服務性行業。有些行業的某些職能開始由專業公司經營。比如，旅游業中，出現了專門為組團社介紹業主并收取酬金的代理社；保險業中，出現了專業的保險經紀公司。物業管理業也在房地產行業中逐漸分離成一個代業主管理私有財產的服務性行業。為了適應市場，這種代理性的服務行業自然引入最直觀、最簡單的交易和報酬方式。酬金制也稱為傭金制就是這種交易和報酬的主要方式。為全面了解和認識酬金制，現選取常見的采用不同形式的酬金制的行業，就其實行酬金制的具體情況進行比較分析(詳見下表)。

　　分析此表可以得出這樣的結論:酬金制適用于專業化分工較細的、存在明顯代理行為的行業；酬金的計算基數一般為實際的交易金額，即全部業務收入，而不是其中的一部分；規定上限并可向下浮動是制定酬金比例的一般做法，其在市場競爭中會自然達到平衡，政府只對與消費者根本利益相關的項目規定了酬金計提上限，除此之外，政府鼓勵交易雙方自由約定。在計劃經濟向市場經濟轉型過程中，有的行業制定的酬金比例不盡合理，就會出現突破規定比例的情況。

　　事實上，在酬金制的好似機運行過程中，酬金制還表現出其他一些特點。比如，在酬金的計提方式上，有的采取比例酬金，有的采取固定酬金；在酬金的收取方向下，有的采用單向收取，有的采用雙向收取。

　　物業管理行業，同上述行業相比，也具備了實行酬金制的條件。首先，物業管理的主要行為是業主和物業管理企業通過合同確立的一種帶有明顯代理性質的活動，大量的代理行為的存在是其采用酬金制的客觀基礎。其次，以交易金額為計提酬金的基數是最容易被交易雙方接受的方法；再次，物業管理行業是關系到千家萬戶的、關系到廣大人民群眾切身利益的，酬金計提的比例不應放任失常主體之間自由約定，應由政府給出指導性標準，即計提比例的上限，并允許向下浮動。

　　(二)酬金比例市場化是趨勢

　　在政府主導且競爭激烈的市場條件下，當規定的酬金比例上限過底時，往往會遏制產業的發展甚至消滅這個產業；而規定的酬金比例上限過高時，酬金折讓(Commission Discount)的情況就會發生。以證券業為例，以往證券交易酬金按固定比例收取，由于各證券商紛紛采用新技術，導致成本迅速下降，市場上，證券商給客戶酬金折讓即“返傭”。于是，規定的酬金標準也就名存實亡了。所以，市場最終會在競爭中達到均衡，而酬金比例的市場化是必然趨勢。

　　物業管理酬金計提的確定，也應考慮市場因素。有人擔心標準訂高了會對業主的利益造成影響。事實上，這種擔心是多余的。物業管理酬金比例的確定，應結合行業的實際情況，具體來講應看行業的單位收入總額和利潤空間的關系，并應滿足彌補物業管理企業經營運作所需成本和獲取合理利潤的需要。

　　通過對上表所列行業的分析，可以看出:若規定的酬金比例指導性標準過高時，酬金折讓的情況就必然會發生，最終會在市場競爭中達到平衡。因此，在制定物業管理酬金計提標準時，防止其過高是應該的，但更應防止其過低。

　　物業管理酬金計提的計提基數及其合理性

　　(一)計提基數的確定

　　物業管理酬金應以代收代支的物業服務資金和其它收入的和為計提基數。在實際管理服務過程中，其它收入的內容包括物業管理區域內利用屬于業主共有的設施設備和場地所取得的經營收入和成本費用列支在物業管理項目的其它(如特約服務)收入。

　　具體操作中，由于物業管理公司的努力，在充分利用屬于業主共有的設施設備和場地場所的經營過程中，也應按上述方法計提酬金。但有可能會出現兩種情況，一是所開展經營項目利潤率低于管理酬金的比率，會導致侵占業主權益的現象發生；二是所開展的經營項目取得的利潤較高，其主要原因又是靠物業管理企業的努力或利用了物業管理企業自身的資源，僅按收入提取酬金對物業管理企業就不公平。所以，對這兩種經營情況也可以通過合同約定具體的利潤分配比例，而不必采用計提管理酬金的方式。

　　這種計提發放反映出兩個層面的問題:一是物業管理企業代全體業主理財，理財的行為必須以全體業主的根本利益為出發點；二是保護業主權益的同時，不能偏廢物業管理企業的利益。

　　以代收代支的物業服務資金和其它收入的和為計提基數計提酬金，有利于物業管理企業加強服務成本控制，進行科學合理的成本預算，以降低需列成本、轉嫁成本和侵占業主利益的傾向。因此，這種方法更科學。

　　(二)以代收代支的物業服務資金和其它收入的和為計提基數的合理性分析

　　首先，從物業管理特殊性的角度看，物業管理是一種具有代理性質的活動，同時決大部分資金都用回到業主身上。這樣的性質決定了物業管理活動是先付費后服務，所付費用涵蓋了全部物業管理服務活動，就應當獲取相應的報酬。因此，物業管理的這種特殊性決定了物業服務收入和物業管理酬金是相對應的。

　　其次，從物業管理企業能動性的角度看，以代收代支的物業服務資金和其它收入的和為基數計提物業管理酬金，可以促進物業管理企業積極開通多種經營，既拓寬了全體業主增加收入的渠道，又通過提取管理酬金的方式，增加了物業管理企業的經濟來源。同時，將酬金的提取和收入掛鉤，還可以提高物業管理企業的收費積極性和主動性，使物業管理企業真正代表全體業主的共同利益，真正把全體業主的利益和物業管理企業的利益緊密聯系在一起。

　　再次，從管理和監督的角度看，以代收代支的物業服務資金和其它收入的和為基數計提酬金符合簡單、直觀和便于操作的原則。這種方法具有較高的透明度，便于業主的監督和行業的監管，可以促使物業管理企業提取酬金的行為更加規范。

　　物業管理酬金計提比例的確定

　　物業管理酬金比例的確定是一個非常重要的問題。有的地方規定的計提計提比例過低并按管理成本計提酬金，有關部門對物業管理企業計提酬金的行為監督的力度也不夠，使得物業管理企業為了多提酬金，人為地增加成本開支，甚至將公司的成本費用轉嫁到物業管理項目上。所以，對于實行酬金制的物業管理項目，為了保證物業管理企業能夠提質價相符的服務，規范物業管理企業的行為，限制物業管理企業虛增成本，同時尊重業主和物業管理企業的自主選擇，就應確定和選擇適合的酬金計提比例。

　　(一)政府指導價和市場選擇相結合

　　由于物業管理在國內的發展不平衡，很多地方還落后，酬金制尚屬于新事物，其性質和特點也未被業主普遍認識。同時，業主的自我保護能力還不強。也就不能形成業主和物業管理企業協商定價和確定酬金比例的能力。所以，從市場發育角度看，政府還有必要通過制定指導標準向市場性的協商定價過渡。

　　政府在制定物業服務指導價格的同時，可以根據行業特點制定傭金計提的上限比例，由業主和物業管理企業參照執行。在此基礎上，也可以按照服務內容和程度協商確定。

　　(二)科學地制定管理酬金的計提比例

　　為了物業管理行業能夠健康發展，合理的酬金比例必須能讓物業管理企業獲得合理的利潤。目前，有的地方不考慮物業規模、類型和素質，一律按不超過管理成本的10%計提酬金，是不合適的。筆者曾了解了若干家深圳的不同類型的甲級公司的實際情況，發現這些公司當年按10%計提的酬金總額，平均只能覆蓋這些公司本部管理費用總額的71%，若要達到保本點，則酬金比例應為14.1%。另外，物業管理企業的交易方式和規模與旅行社較類似，所以，物業管理行業的酬金計提比例上限應不低與15%。

　　(三)幾個需要說明的問題

　　一是，目前仍有一種錯誤的認識，把管理酬金的計提比例當成物業管理企業的利潤率。實際上，管理酬金比例只是物業管理企業的毛利率。二是，物業管理的運行具有明顯的規模效益的特點，規模越大，單位運行成本就越低。同理，物業管理項目的面積越大，其酬金的計提比例就可以降低。三是，從業主角度講，企業信譽、服務質量和服務承諾也是確定酬金計提比例的重要因素。這體現了市場性質原則。

　　物業管理酬金的計算方法

　　以代收代支的物業服務資金和其它收入的和為基數計提酬金，應扣除物業服務資金和其它收入中所包含的應提的酬金部分。一般來說，管理酬金是以物業服務資金和其它收入的和為基數按一定的百分比計提，由于物業服務資金和其它收入中已包含了酬金，如果計算方法不正確，酬金本身也會被計提酬金。

　　錯誤的計算方法是這樣的:

　　含酬價=凈價+酬金

　　酬金=含酬價×酬金率

　　凈價=含酬價×(1-酬金率)

　　按照上述公式，酬金額的計算方法可演化為:

　　酬金=(凈價+酬金)×酬金率

　　=凈價×酬金率+酬金×酬金率

　　此公式表明:酬金本身也被提取了酬金。

　　為了真正顯示計提酬金的合理性，物業管理酬金應該采用價外計提的方法，即按物業服務資金和其它收入的和扣除管理酬金以后的凈價提取的方法，避免酬金本身計提酬金。具體計算方法如下:

　　含酬價=凈價+酬金

　　酬金=凈價×酬金率

　　含酬價=凈價×(1+酬金率)

　　假如已知含酬價，則酬金的計算方法為:

　　酬金=含酬價/(1+酬金率)×酬金率

　　下面，舉例說明物業管理酬金計提的方法:

　　ABC物業管理公司20**年11月收到業主交來的物業服務費115萬元，按15%計提物業管理酬金，則該月份可計提管理酬金的金額為15萬元，計算公式如下:

　　115÷(1+15%)×15%=15萬元

　　如果按錯誤的方法計算公式為:115×15%=17.25萬元，則多提酬金2.25萬元。

　　(作者單位:深圳物業管理進修學院深圳物業管理研究所)

　　(摘自《住宅與房地產》20**年第4期)

　　曹陽 劉雙樂 左剴 陳智勇

篇3：物業管理酬金制和承包制

　　物業管理“酬金制”和“承包制”

　　對于酬金制，我談談我自己的看法:

　　1.首先表明立場:物業管理收費的酬金制是發展方向，與目前普遍采用的承包制相比更具合理性;

　　2.目前我國的物業管理市場尚不完全具備商業化特征。商業化機制是一個更加市場化的機制，只有在商業化相對發達的階段，才有可能推行物業管理的酬金制，但是在目前我們國家的現狀下，并不完全適合。

　　目前的中國特色尚不足以完全支撐物業管理收費的酬金制機制，原因有三:

　　首先，目前的物業管理體制，并不是一個完全開放的市場化體制。它更多的體現出計劃經濟的巨大影響。

　　1、由于政府將部分政府職能賦予了物業管理，這就使得物業管理帶有了部分強制特性，這種強制性也很大程度的影響了其它非強制項目的運作，導致了糾紛的不可避免。

　　2、由于物業管理承擔了過多的非物業職責，使得物業管理的目的偏離了物業的范疇，它對區域甚至是社會的穩定發生影響。這是由于全社會的基本保障力的不足造成的，政府的公共安全機關并不能有力的為全社會提供安全保障，使得民眾只能以社區為單位各自為戰。保安已經不是資本社區的奢侈品而成為了社區安全的基本需要。

　　3、物業公司的準入制度是建立在計劃模式下的。并不是商業化的，不是標準式的，而是計劃式的。物業公司準入機制的循環證明體制使得政府甚至是政府官員的權力無限擴大，導致目前“說你行你就行不行也行，說不行就不行行也不行”的物業公司準入標準，個人權力進一步加大。

　　4、物業管理被政府定義為一個概念，而不是具體的一項或多項事物。物業管理是由眾多商業化水平非常高的行業交織而成，如果能充分運用這些完善的市場化資源，物業管理本來可以是非常商業化的市場行為。但是由于物業管理這個概念的提出，使得并不需要真正從事任何物業管理事物的概念化的物業公司應運而生，這樣做無非就是為了便于政府向物業管理中添加一些非物業管理職責。試想如果單從物業管理的事物上來說，業主們可以做到需要什幺買什幺，不需要就不買?？墒侨绻麡I主只能接受所謂的概念化的物業公司的服務，那幺就只能物業公司賣什幺業主就買什幺，而物業事物和政府職能的捆綁銷售使得業主別無選擇。

　　5.物業公司和管委會的關系尚未理順。物業公司并不是來接受業主(委員會)委托協助業主(委員會)實施物業管理的。相反，物業管理委員會的成立卻是為了“配合物業管理企業工作”的。這種本末倒置的錯誤并不是一時的筆誤，而是整個社會根深蒂固的傳統觀念的直接反映。

　　其次，目前業主的身份轉變還未能完成。

　　由于受到幾十甚至上千年的傳統影響，業主并不都能很快的完成從社會化、國家化向市場化、商業化的轉變。即便是形式上成為了業主，但是靈魂深處還是無法擺脫計劃的影子。有相當部分的業主們還沒有真正認識到對公共物業的義務和責任，僅僅是出于對權力的本能追逐而關注物業管理。從內心深處而言，關起門來才是自己的家，外面的世界與己無關。他們可以為了自己家的維護和裝修毫不猶豫的一擲千金，但是對待與自己家同時同樣買入的物業公共區域，卻吝嗇之至。他們可以用上一二十萬甚至更多對被認為是自己的家進行超豪華的裝修，但是卻不愿意為了同樣買來的公共區域花上哪怕是一半的代價。對于這部分人而言，裝修是主動的、必需的，但是物業管理卻是被動的、必須的(此“必須”非彼“必需”-舒可心注)。從咱們的論壇而言，大量的業主關心的問題是哪兒哪兒哪兒的物業費收的高了或低了，而不是物業管理費的真正使用情況。他們不關心或者說也沒有能力關心物業管理的經費使用情況。這就說明，目前中國的物業管理，尚處于集市階段，雖然已經有了某些商業化的萌芽，但是尚不具備完全商業化的條件。

　　第三，物業管理的酬金制需要社會信用和監管體系的保障。

　　現有的物業管理委員會，由于其人員組成的特殊性(兼職等)和法律地位的不確定性，根本無法滿足物業管理的要求，也談不上有力的監管物業管理公司的活動，從而只能“配合物業管理企業工作”。

　　因此，對于業主的雇員---物業公司而言，由于物業管理委員會并不能真正有效的起到監督和管理的作用，因此物業管理和物業管理企業的監管工作便只能更多的交給政府來完成。而政府由于其固有的局限性，不可能針對性的對各個小區的具體情況制定不同的財務標準和酬金，這也就決定了目前的物業管理還只能以承包制為主。

　　酬金制只有在類似于某某園(掩蓋其社區名稱-舒可心)這樣的物業管理委員會真正具有監管能力和水平的小區實施。而如果不具備這樣的條件，那幺酬金制的推行只不過是在物業公司原有的利潤水平上再加上幾十甚至上百萬的“酬金”，沒有現實的實際意義，而且極有可能為業主特別是中小社區的業主帶來更大的負擔

　　所以，我認為目前歷史條件下，在中國推行物業管理酬金制尚不具備條件。但是，就象我第1點表明的觀點一樣，較之于物業管理的承包制，物業管理的酬金制更加合理，它無疑是商品化社區的發展方向。但是我覺得這是一個自下而上的過程，如果某個小區具備了這種能力，他自然也就會表達這種要求。只有當我們大部分甚至所有的小區都具備這種能力和要求的時候，酬金制自然水到渠成。

　　那時候，不單單業主會這樣要求，物業公司更是求之不得。試想，如果在一個強有力的物業管理委員會的監管之下，如果物業公司還大肆標榜其“微利”甚至是“無利”，那幺，物業公司可能真的掙不到錢了。

　　酬金制在前頭，可是路得從這兒走!

　　路漫漫其修遠兮