闡述物業費包干制、酬金制與物業管理的陽光財務

　　文/張義軍

　　筆者結合陜西及西部地區物業服務收費現況，同時結合物業服務企業、業主、物業使用人消費觀念、消費習慣等現況，就國家發展改革委、建設部聯合頒發作為《物業管理條例》配套的規范性文件━━《物業服務收費管理辦法》，來闡述物業費包干制、酬金制與物業管理的陽光財務此論題，該辦法的頒布實施對于規范物業管理服務收費行為，改變物業服務企業普遍實行包干制促進實施酬金制的物業服務收費方式，推行物業管理的陽光財務，保障業主和物業服務企業的合法權益，以及促進物業管理服務行業的健康發展，具有積極的重要作用。

　　一直以來物業服務收費就是直接關系到業主、物業使用人、業主大會及業主委員會、開發商、物業服務公司利益的敏感問題。為了徹底解決這些問題，《物業服務收費管理辦法》第九條明確規定：“業主與物業管理企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式?！?/P>

　　物業服務收費采用酬金制，是物業服務收費實現陽光財務的有效途徑。物業管理的財務從理財的角度看，可以從形式上分為兩個部分，一個是物業服務企業的公司財務部理財，一個是以物業管理服務費用為核心的物業項目部財務部理財。前者是一種企業自主經營活動，物業服務企業的公司財務部是為物業服務公司自己的經營行為理財；后者物業項目部財務部理財則是替業主在理財，收取的物業管理費、專項維修資金，這些費用都是業主的錢，是物業服務企業在替業主理財。在酬金制下，物業服務公司只能從這中間按照合同約定的比例提取10％到15％的物業管理費的酬金，剩下的錢全部是業主的，所有權也是業主的。因此，替業主理財與物業服務企業為自己理財是不一樣，不能混為一體。

　　但是，采用包干制，業主只用按照合同約定的固定費用交費，收來的所有費用，盈余或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔，也就是說全是物業服務公司自行支配。往往許多物業服務公司就為了節省費用，該維修的不維修，該保養不保養，使共用設備、設施得不到及時保養維修、疲勞使用，最后導致業主合法權益受到侵害。為了徹底打破這個不合理的現象，應該在物業服務行業中實行酬金制，收來的物業管理費用，物業服務企業拿了酬金以外，剩下錢全是業主的，必須將之用在物業的正常運作和維修保養上。到年底最好費用零節余。如果有結余應該轉到下年使用，或者放到專項維修資金中；如果有虧損可以暫時用專項維修資金貼補虧損，貼補了以后把虧損這部分在下一年度通過物業管理費再補回專項維修資金。當然，也可以直接把虧損劃到下一年帳上處理，從而對下一年物業管理費進行調整?；蛘哂蓸I主大會決議提高物業服務收費標準、或利用共用部分創造的共有收益彌補解決。

　　酬金制表明了物業管理公司收取的費用只是酬金，酬金包括物業管理公司的成本，包括物業管理公司的利潤，除此之外，物業管理公司不能再從物業服務收費中提取費用，這就從根本上保證了全體業主作為物業服務費用所有者的合法權益。從這個角度看，減免物業管理費的權力在于全體業主的，因為物業管理費所有權是全體業主的，物業服務企業只提酬金，物業服務企業應當把物業服務收費真正用在物業的正常維修保養上，而不能為了獲得利潤，把這部分節余當成物業管理企業的利潤裝到物業管理企業自己的口袋里。

　　實行酬金制還有一個作用就是合理避稅。采用包干制到年底的節余，一般情況下物業服務企業就直接將節余部分交納企業所得稅，交了企業所得稅后，剩下就自然成為物業管理企業的利潤裝到物業服務公司口袋里了。這從客觀上鼓勵物業服務企業盡可能壓低維修保養周期和費用，甚至使共用設備、設施惡性疲勞使用進行所謂的“節約”，以此得到較多的結余來獲取不應該有的利潤，在客觀上就直接侵害了業主的合法權益。實行酬金制就不能用結余的物業服務費用交納企業所得稅，因為結余的物業服務費用的所有權是全體業主的，而不屬于物業服務企業，只能納入下年繼續使用，或者納入專項維修資金之中轉存為共用部分大、中修更新改造使用。

　　由于物業類型、物業規模、物業服務企業運營方式、業主消費心理、消費觀念、習慣等存在許多差異，應當允許業主根據具體情況選擇酬金制或者包干制。

　　住宅類物業或者大、綜合型物業應該著重考慮采用酬金制，這對保護業主合法權益有積極作用。酬金制規定了業主交的是預交資金，交多交少都是業主自己的錢，物業管理企業只是代管這筆資金，業主們心里踏實。

　　單一業主或少數業主物業應該可以允許采用包干制，只要物業服務企業能按照“質價相符”的目標完成物業服務合同約定的管理服務目標即可。

　　所以，國家改革發展委員會、建設部出臺的《物業服務收費管理辦法》，就充分考慮了我國地域遼闊，考慮了物業管理發展的不平衡性，考慮了許多地區物業管理發展比較落后的特殊性，將物業服務收費采用酬金制與包干制共存，并鼓勵采用酬金制，通過物業管理市場行為逐步將包干制向酬金制過渡。這樣不僅兼顧了各地物業管理市場發展

不平衡的客觀事實，而且體現了價格改革的宏觀政策取向，考慮了物業服務行業的特殊情況，從根本上維護了全體業主的合法權益，也符合物業管理可持續發展的戰略，對較好地解決目前物業服務收費上存在的問題，處理物業服務收費中的糾紛提供了制度保證，對物業管理行業的健康發展具有積極的指導作用。

　　物業管理的陽光財務除了采用酬金制之外，最重要的就是向業主公布物業服務費的賬目。采用酬金制，就必然要求物業服務費用實施陽光財務、透明財務。物業服務企業所收取的物業服務費用應當自覺地接受全體業主的監督，接受業主大會、業主委員會的監督，按照合同約定定期公布物業服務收費賬目，按照物業服務合同的約定定期進行審計。

　　目前國內深圳及其他一線城市許多優秀的物業服務公司近年來就采用了酬金制，每三個月定期公布一次物業服務費用賬目。有的物業服務企業公布賬目也不是簡單的只公布本期的物業服務費用賬目，而是采用比較法將今年、去年、前年這三年同期的賬目一起公布加以比較。物業服務公司在所公布的賬目之后有一個詳細的說明，今年費用比去年或前年多，多了一分錢，為什么多了？物業服務公司把原因講清楚；少了一分錢，為什么少了？物業服務公司也把原因說清楚。這種把多一分少一分的原因說清楚的做法，自然物業服務公司就會贏得業主的信任，因為在賬目公布中，業主會看的很清楚，一目了然，也便于業主非常清楚地明確物業服務費用的收入和支出的使用途徑。

　　酬金制使物業服務費用充分透明，物業管理財務處于陽光狀態，物業服務公司應收多少費用，實收多少費用，拿酬金，拿多少酬金，應該拿多少，實際拿多少，都清清楚楚。業主知道掏的錢花在哪里了，用在什么地方，業主心里明明白白，這樣的話，也避免了業主不交費的這種情況，也避免了物業服務公司出現亂收費的現象。對于發現的欠費，哪些業主欠費，什么原因欠費，大家業主也非常清楚。用陽光財務贏得業主對物業服務公司的信賴，物業服務公司與業主之間關系也容易溝通，便于物業服務公司與業主真正建立起長期友好、共存互利的平等關系，對物業服務公司規范化服務，優質服務，品牌的建設都有好處。

　　實際上物業服務公司服務做好了，公布賬目你怕什么，除非賬目里面有假有鬼才不愿意公布。實際上物業服務費，每個月垃圾清運費用、每個月維修保養費用、每個月共用水電費用都是要開銷的，既然都要開銷就應該公布。采用陽光財務，業主對物業服務公司非常放心，所以物業服務公司實際上贏得了業主的信賴，贏得業主的滿意。

　　總而言之，實行酬金制就是為了更好、更科學、更合理地將業主大家交納的物業服務費用使用在為業主大家服務的項目上，保障全體業主特別是廣大小業主的合法權益，充分體現“取之于民、用之于民”的精神，同時也自然地保證了物業服務企業能君子取財、取之有道，明明白白地獲得應有的利潤，實現企業運作的良性循環。

篇2：物業費用委托銀行代收款協議書

　　物業費用委托銀行代收款協議書

　　z物業管理公司下屬的管理處（乙方）長期向住戶（甲方）提供物業管理的各項服務。為方便甲、乙雙方管理費及水、電費的收付結算，經協商達成如下協議：

　　一、甲方須在乙方指定銀行開立帳號或活期存折。甲、乙雙方共同遵守中華人民銀行深圳分行關于"深圳市特種委托收款結算辦法"的規定，由乙方提供收款依據的單據，甲方許諾其付款銀行接到特種委托收款憑證后，銀行通過電腦將款項劃轉至乙方帳號。

　　二、甲方應付乙方管理費等不得拒付。甲方帳號無款支付時，應主動將款項轉到開戶銀行，每月日前乙方將繳費通知單送至甲方信箱，日為銀行劃款時間，期內無款支付，乙方按雙方約定，逾期每天按應收費用總額的3‰收取滯納金，繼續拖欠付款乙方將采取停水停電等措施，而且繼續收取滯納金。

　　三、乙方有義務接受甲方的查詢和咨詢，結算中有差錯出現，由乙方負責處理在下月劃款中退款或補差。

　　四、本協議一式四份，甲方簽署后，由甲方送甲方開戶行加蓋復核章（并留一份）后，交由乙方簽收，退回一份予甲方保留，乙方及其開戶行各執一份。

　　五、本協議簽訂后，從年月份起正式銀行托收，以前費用需交現金或支票。

　　甲方（單位或個人蓋章）：乙方（單位蓋章）：

　　開戶銀行名稱：開戶銀行名稱：

　　人民幣帳號(儲蓄)：人民幣帳號：

　　樓棟號及聯系電話：　　　　　聯系電話：

　　住戶聯系電話：

　　年月日年月日

篇3：為何物業費收繳率超過95%之讀報感觸

　　讀報 “為何物業費收繳率超過95%”的感觸

　　讀了10月9日《常州日報》第三版一篇題為“為何物業費收繳率超過95%？”的報道后感觸頗深。報道主要寫的是博愛花苑，一個交付了20多年的次新小區，通過物業人員的用心服務，物業費收繳率卻能超過95%?！笆召M難，難收費”，一直是我們物業人的一塊心?。ㄓ绕涫抢?、次新小區）。如何破解難題，走出困境，已刻不容緩地擺在了企業與行業的面前。下面就讀了這篇報道后的一些啟發，與同行們分享。

　　一是轉變服務理念，用心服務。物業服務無小事，工作中的細心、細節、細事非用心做是難以成功的。而主動、熱情并及時地為業主提供幫助，從細處入手，向實處著力，讓業主滿意，這是保證物業服務費收繳率的基礎和前提；

　　二是要學會溝通，善于溝通。溝通就是交換意見、商討切磋。古話說：商兌未寧，介疾有喜。大意是說商討還沒有達成共識，但矛盾已趨彌合。在平常的工作中難免有疏漏之處，通過與業主多接觸，多交流，了解他們的想法和意見，努力促成雙方都能接受的共識和觀點，讓業主與物業產生共鳴。同時，還要注意說話“藝術”，注重在服務的細節中找到溝通的切入點，我們的工作就會得到業主的理解和支持；

　　三是提升自身素質是關鍵。實踐中，項目管理處所提供的物業服務質量的好與差，他代表著一個企業的整體水平和形象。因此，物業管理項目經理（主任）是一個項目的靈魂，他所具備的綜合能力、職業素質等決定了物業管理項目達到的標準和為業主提供的服務。因此，項目經理（主任）首先要管好自身，以上率下，發揮示范作用；其次要有團隊精神，最大程度地激發員工工作熱情和干勁；第三要會成本控制。項目經理（主任）的重要職責之一就是創造經濟效益，通過挖潛增效，強化內部管理等途徑要效益。