如何做好物業財務與會計管理

　　會計(Account)：基于歷史簿記與核算活動，為企業決策者提供信息，靜態，“管帳”的活動。

　　財務(Finance)：基于未來確定價值和進行決策分析，動態，“管錢”的活動。

　　財務專業課程包括基礎會計、核算會計、財務管理、成本管理、稅務會計、審計學等內容，而其中，簡單歸納財務最主要的兩項工作責職在于核算會計與財務管理，二者的差別在于：核算會計是一個鑒別、度量、分析及報告，提供經濟信息以利使用者做出有效的判斷和決策的過程;而財務管理主要是研究企業在不確定條件下，對資金進行跨時空的最優配置，是對企業的資源進行規劃、運籌和控制的一項管理活動。

　　現在各企業財務負責人都有“參與企業經營管理，提供決策支持”的工作愿景，這屬于“財務管理”的工作職責范疇，但事實上，大部分時候財務負責人還只是根據企業管理層的意圖簡單執行，真正參與經營決策還不是那么容易。

　　從“會計”到“財務”，為何步履艱難：

　　關于財務負責人為何難以從“會計”走向“財務”，主要有以下幾種聲音：

　　財務人員一個蘿卜一個坑，甚至幾個坑，繁瑣的日?；A工作讓人無暇顧及公司經營方面的事情，往往只要企業負責人簽了字就認賬，不會過多去想為什么，份內“會計”事都忙不完，再抽出時間主動參與經營管理，心有余而力不足。

　　財務核算、運營、內控等職責交叉在一起，部分業務發展模式不盡統一、核算細節隨之亦不盡清晰，核算是財務工作的原點，如果事后核算反映提供的數據不能和非財務數據結合在一起，也就很難談事中控制與事前籌劃了。

　　管理工具以及管理軟件缺乏，工作整天為e*cel所綁架、所瘋狂，成為“表哥表姐”，巧米也難為無米之炊，拿什么數據來做經營管理?

　　企業有時候過分強調規范，強調用財務制度約束其他人的行為，思路得不到拓展，走到哪里都是內部檢查控制，外向性不足，很難看不到“條條大路通羅馬”，影響了對經營事務的參與。

　　受自身知識范圍和工作方式的局限，往往對財務以外的業務領域涉及不多，很難去應對內外多方關系，業務涉及不到，又多年不用，“財務”工作的武功有些荒廢了。

　　從上述聲音不難看出，在公司運作中，基于職業習慣的財務負責人多數都是將主要精力放在核算結果、報表統計上，也就是“會計”工作上，而未能真正的去關注過程(或者想去關注過程亦不得其法)，關注“財務”工作，自然也就停留在執行結果的層面。

　　從“會計”到“財務”，如何堅實起步：

　　工欲善其事，必先利其器。轉變觀念，深入業務;自我培養，內外兼修，是財務負責人實現轉型的關鍵。

　　轉變觀念，把自己放進業務，擺脫職能部門臺上管理的傳統觀念。有這樣一種說法，你經常和什么樣的人在一起，你就會變成什么人。工作現場有神靈，當你愿意通過多種途徑主動接觸經營人員，了解和參與經營過程，充分利用財務人員的優勢，以準確、生動、專業而非生硬、機械的數字揭示結果，并大膽的根據判斷對經營過程提出自己的見解時，沒有哪個決策者會拒絕你這個參謀，財務負責人自然就不會只執行結果。財務在業務事前規劃參與的越多，在經濟行為調節上做的越多，離一個合格的決策者也就越近。

　　單純物業服務費形勢下，業務相對簡單，財務管理更多只是準確核算，做好事后報告統計分析即可，對專業知識的要求沒那么高;但新形勢下，成千上萬的客戶在財務上意味著什么?停車場的飽和收入如何計算?新業務盈虧平衡點在哪里?以及越來越多的可行性測算，現金流指標，不同方案評估對比等事項，都需要財務人員更加的專業，在解決實際問題的過程中快速成長。另外，財務負責人還要培養自己的風險控制能力、溝通表達能力、分析歸納能力，人際交往能力，提升綜合素質。

　　曾經有種“T型人才”的說法，是指按知識結構區分出來的一種新型人才類型，用字母“T”來表示他們的知識結構特點。“-”表示有廣博的知識面，“|”表示知識的深度。這種人才結構不僅在橫向上具備比較廣泛的一般性知識修養，而且在縱向的專業知識上具有較深的理解能力和獨到見解。財務人員從“會計”向“財務”的轉型，就是將自身培養成T型人才的過程。

　　尤其需要說明的是，財務人員從“會計”向“財務”轉型，是指財務人員更應該在管理會計方向上著力強化，自我培養，在管理資源上多傾斜，在管理精力上多投入，身體力行，積極探索，并不是說核算和內控工作不重要，恰恰相反，沒有基石，哪來萬丈高樓，核算與內控就是這塊基礎，只是核算更需要專業分工，原點夯實;內控工作更應該注重實效，抓好系統建設以及關鍵控制點流程的標準化固化，營造良好的工作基礎環境。

　　作者：王緒斌，4年萬科地產，7年萬科物業經歷，從會計核算做起，逐步轉型財務管理。信奉“讓財務更簡單、更透明”的理念，愛生活、愛跑步，現任萬科物業事業本部財務及運營管理部總監。

篇2：財務會計管理工作涵義

　　財務會計管理工作涵義

　　財務是指企業為達到既定目標所進行的籌集資金和運用資金的活動。在物業管理經營過程中，各類管理服務費、特約代辦服務費、各種兼營性服務的收入和相應的開支等，就構成了物業管理公司的資金運行。

　　物業財務管理就是物業管理公司資金運行的管理，在資金運行過程中，包括整個物業經營出租、管理服務收費等資金的籌集、使用、耗費、收入和分配。要按照政府有關規定，規范物業管理企業的財務行為，加強財務管理和經濟核算。物業財務管理的對象就是物業經營、管理、服務的資金費用和利潤。為了提高經濟效益，擴大收入來源，使物業不斷保值增值，許多物業管理公司實行“一業為主，多種經營”的方針，公司下屬既有商業貿易部門，也有工程維修機構，還有出租物業及其他提供有償服務服務機構。

　　財務管理的主要內容有：對資金籌集運用的管理，固定資產和經租房產租金的管理，租金收支管理，商品房資金的管理，物業有償服務管理費的管理，流動資金和專用資金的管理，資金分配的管理，財務收支匯總平衡等等。

　　財務管理的任務是：

　　(一)籌集、管理資金

　　這就是要保證物業經營的需要，加快資金周轉，不斷提高資金運用的效能，尤其是提高自有資金的收益率。物業管理公司的主要經濟來源是房租收入、物業有償服務管理費收入，要大力組織租金收入，加強有償服務管理費的收費工作，做到應收盡受，提高回收率。另外，在資金使用上，對各項支出要妥善安排，嚴格控制，注意節約，防止浪費。充分發揮資金的效果。

　　(二)經濟核算

　　通過財務活動加強經濟核算，改善經營管理，降低修繕、維修、養護成本，不斷降低消耗，增加積累，提高投資效益和經濟效益。

　　(三)多元經營

　　積極組織資金，開辟物業經營市場，“一業為主，多元經營”，不斷尋求物業經營的新生長點，不斷拓展物業經營的新領域，形成新優勢。

　　(四)財務監督

　　實行財務監督，維護財經紀律。物業管理公司的經營、管理、服務，必須依據國家的方針、政策和財經法規以及財務計劃，對公司預算開支標準和各項經濟指標進行監督，使資金的籌集合理合法，資金運用的效果不斷提高，確保資金分配兼顧國家、集體和個人三者的利益。同時，要在分配收益上嚴格遵守國家規定，及時上繳各種稅金，彌補以前年度虧損，提取法定公積金、公益金，并向投資者分配利潤。

篇3：物業財務會計管理制度

　　物業財務會計管理制度

　　財務管理制度是物業管理公司內部管理的重要制度，是保證有關財務管理工作規范化、標準化的一系列具體規定?？煞譃橐韵聨最愔贫龋?/p>

　　(一)會計核算方法及憑證賬冊制度

　　(1)管理部采用借貸復式計賬法，會計科目和核算方法以企業單位預算會計為主，結合管理部的實際，設置銀行現金日記賬、總分類賬、各項明細分類賬；

　　(2)原始憑證是計賬的依據，財會人員必須認真審核各種原始憑證，要求一切原始憑證必須手續完備、合法，內容真實，數字正確，日期和印章齊全，大、小寫相符等，不得有白條報賬，不得有涂改。一切原始憑證經審核無誤后，才能填制記賬憑證，據以記賬；

　　(3)財會記賬員應對一切原始憑證記賬負責，賬簿的記載不得挖補、涂改或用褪色藥水消除字跡，記賬應使用鋼筆，不準用鉛筆或圓珠筆，發生錯誤應根據性質，采用劃線更正或紅線更正。憑證、賬冊應根據專人列冊登記，妥善保管，不得丟失。有關會計報表、賬冊、會計憑證保存年限按上級規定辦理；

　　(4)指定專人保管一切未使用的重要空白憑證，如支票、現金收據、發貨票據等，動用時由領用人辦理領用手續。對誤寫的收據或作廢的支票，應注銷作廢章，妥善保存，不得銷毀廢棄。

　　(二)貨幣資金管理制度

　　(1)嚴格按照國家有關現金管理制度的規定，除抵補現金庫存外，非經銀行同意，不得將業務收入坐支留用，嚴格分清收支兩條線；

　　(2)做好庫存現金的保管工作，有關證券和現金必須放在銀箱內，確保安全。對指定使用備用金的人員必須進行定期檢查、核對，做好備用金的管理，庫存現金不得超過銀行規定的限額。

　?、俳⒔∪F金賬目，做到日清月結，錢賬相符，杜絕白條抵庫或賬外現金，禁止私立“小金庫”；

　?、趯Τ^現金收付限額以上的收付款項，必須通過銀行結算。

　　(三)費用現金報銷制度

　　為了加強現金報銷管理，嚴格執行財政紀律，對各項現金報銷擬定以下制度：

　　(1)差旅費報銷制度(具體內容略，下同)；

　　(2)加班費報銷制度：

　　(3)醫藥費報銷制度；

　　(4)客飯招待費報銷制度。

　　(四)往來賬目清理制度

　　做好結賬收付款的工作是保證管理正常運轉的重要環節。財務人員要及時結賬收款，摧收應收賬款。過月未收的賬款，要上門催收。對月終尚未清理的債權債務，應查明原因，列出清冊。財會人員不能解決的事項應及時上報領導。

　　(五)會計報表制度

　　會計報表是經營收支執行情況的重要組成部分，其書寫報告是領導和上級主管部門了解管理部經濟狀況和領導工作的重要信息資料，也是編制下半年收支計劃的重要依據。所以，要保證報表的數據準確，內容完整，報送及時，手續完備。對年度結算報表，應附有分析收支計劃執行情況的說明。

　　(六)固定資產管理制度

　　1.固定資產的涵義

　　固定資產是指使用期限較長，單位價值較高，在使用過程中保持原有實物形態的資產，是管理部門進行有償服務所必須的物質條件。為保證固定資產的安全完整，提高使用效率，應管好用好這些資產，提高服務效益和經濟效益。

　　2.固定資產的范圍和分類

　　(1)凡單價在200元以上的一般設備，單價在500元以上的專用設備，其耐用時間在一年以上的，均列為固定資產；

　　(2)不滿上述金額的設備而耐用時間在一年以上的大批量同類財產，也列為固定資產；

　　(3)固定資產分為房屋及建筑物，專用設備，家具設備，電器設備，一般設備等大類。

　　3.固定資產的賬務處理

　　(1)固定資產實行分級管理，物資管理部門應建立分類明細賬和固定資產登記卡，使用部門應掌握本部門的物品情況，建立物品使用登記卡；

　　(2)購入、自制和饋贈的固定資產，一律開具驗收單，并填寫登記卡，標明編號；

　　(3)固定資產領用時應填寫領用單，并由使用人在登記卡上簽名，表明其設備由其保管使用；調離崗位時應將物品繳回，并注銷賬卡；

　　(4)固定資產的報廢、報損，應由部門填寫報廢、報損單，經財產管理部門審核后，按批準權限逐級審批，方可核銷；

　　(5)固定資金調撥，應嚴格按規定辦理。調撥時，先由部門填寫調撥申請單，經雙方部門領導和上級主管部門簽章后有效，使用部門不得自行處理。

　　4.固定資產的管理職能

　　(1)固定資產管理員應負責管理部全部財產的管理，辦理固定資產的購置、驗收、領發、建卡、報廢、報損的處理及賬務核算工作，做到賬、卡、物相符，每年末進行一次清點、核賬，并及時調整賬目；

　　(2)為保證固定資產賬、卡、物的準確性，管理部門和使用部門要相互配合，定期進行盤點，盈、虧要填表，通過財務部門調整賬卡。