商業物業工程維修維保部分的前期介入方案
和商戶裝修及物業費（工程維修維保部分）測算參考
一、工程維修前期介入
11、根據《商業管理房產技術條件》，結合該項目實際情況，進行圖紙收集、整理或標注，重點放在高低壓配電系統、水系統、空調系統的劃分及外立面的方式等。如：
1）、高低壓配電主要關注配電容量是否足夠，雙回路供電中任何一路斷電下物業能否正常運營等；
2）、主力店的租用設備、公共區域照明供電是否接入主力店自用回路；
3）公共區域照明的開閉是否能自動控制，是否采取了節能措施；
4）計量方式關注各主力店是否可以獨立計量，盡量減少代收、代墊情況；
5）水系統為低層市政直供；
6）空調系統要根據業戶的分布，合理進行系統組合劃分和機組制冷量、制熱量衛生熱水的選擇；
2、從商場日常經營需要出發提出合理化建議：
1）各設備房的房間規劃、預留位置是否合理，設備房預留的設備位置是否符合后期管理使用需要；
2）地下室汽車坡道的寬度、坡度、轉彎半徑是否符合使用要求，地下室車位劃線及流向設置是否合理，停車收費系統設置的建議；
3）外墻廣告位預埋件的設置是否滿足使用要求，照明、供電、計量方式是否合理；
4）建筑材料的選用、設備設施的性能特點、使用效果、養護、維修乃至更換的成本費用是否能做到節能、可靠、便于維修且費用合理；
5）鋪（戶）內上下水、供電、燃氣、空調、通訊、新風、排煙等的容量預留、分配、管線布局、配置走向等是否滿足業戶使用需求；
6）隔油池、化糞池、排油煙井等設施是否滿足餐飲業態需要；
7)外立面關注材質的選擇，廣告位和墻面的占比、安裝方式等。
8）維修及設備管理用房面積是否滿足需求；
二、項目施工監督與驗收的介入
1、竣工時物業驗收疏忽會為后期物業管理造成管理難題
質量問題總是給發展商和物業管理公司留下一個又一個的難題，例如房屋建筑內在的質量問題，施工建造中留下的安全隱患，設備安裝調試的欠缺等。這些問題往往在竣工時物業公司不易察覺，加上驗收疏忽遺留下的問題，必然造成后期工程維修及管理的力不從心。
2、利用管理公司的專業能力實現長效管理
在項目的施工階段，物業管理的早期介入能確保項目的功能定位和商業物業的使用功能，從使用人的角度出發監督施工，減少返工，防止留下后遺癥。如：
1）在地下室施工階段關注地下水冒溢點位，提醒項目開發公司重點處理。
2）在正負零到裙樓封頂階段關注如下方面：消防預埋管線、防雷引下線的施工質量；主力店防水施工工藝、質量及主力店裝修單位是否對其造成破壞等；防水施工時建議物業工程維修技術人員要旁站監工。
3、在商業部分內裝施工階段關注如下方面：
1)外墻防漏措施；
2)多種經營供電、通信點位的合理設置；
3)設備設施安裝位置是否合適，安裝順序、質量是否合格；
4、在暖通設備安裝、調試、接管階段重點關注設備、管路安裝質量，安裝情況是否滿足使用需求。
三、物業管理準備階段
1.收集和掌握第一手資料
通過早期介入可以大量收集和掌握物業的第一手資料，如收集圖紙資料、物業設備設施清單、設備調試記錄、設施設備的技術檔案等。
2.提前策劃工程維修服務管理方案
根據第一手材料提前策劃工程維修管理方案，進行機構設置、人員配備、費用測算、員工培訓、開業準備等工作，使項目建設與物業經營管理有條不紊的銜接與過渡，讓商業物業的硬件建設與軟件管理相得益彰。
3.建立完善實用的服務系統和服務聯系網絡
商業物業在其經營管理服務過程中，與社會有關部門發生密切關系，需要在早期介入時進行如下方面的工作。
1)工程維修維保隊伍的設立或選聘，洽談和訂立合同；
2)同建設、建筑施工、物價、市政、電力、水利、消防等公用事業以及設施設備廠家或供應商、安裝施工單位等部門進行聯絡和溝通。
4.物業管理市場調研工作
1）、主要調研內容有：
可比項目的工程維修、維護、維保有償服務和無償
服務預算或維修、維護收費標準，為物業管理費制訂收費標準提供參考依據，員工薪酬水平及專業能力，專業管理水平，物業管理地方法規及行業慣例，物業服務特色，市場分包方水平及能力、信譽度評估等。2）、法規及政策調研
了解本地工商、物價政策；涉及消防、安全及車輛管理的公安及消防政策；了解商業物業水、電、氣及供暖消費政策和標準；了解行業標準、物料價格、工程維修市場情況等。
3）、調查小組對物業服務市場的信息調查結果進行統計、分析，編制物業服務市場調查報告。報告的內容包括，但不限于:
?、俦镜匚飿I行業概況、法規和政策；
?、诒镜匚飿I管理市場的消費習慣和消費水平分析；
?、畚飿I管理支持資源的調查分析(如社會化分包水平，物業人力資源調查、薪資水平)；
?、苤饕偁帉κ?相似樓盤)的物業管理情況分析(物業服務費用標準、服務模式、服務狀況)。
5.物業管理成本測算（工程維修維保部分）
對于商業物業管理者而言，物業管理費是主營收入，該費用標準的擬定將直接影響到商業物業的經營管理水平和商業項目的定位。因此，物業管理成本測算及收費標準確定是前期工作中最為重要的工作內容之一。
1）、商業物業管理成本的主要由以下方面構成：
?、偃斯べM用：包括工資總額及福利費。
?、诠苍O施設備維保費：工程工具費用、設施設備維保費等。
?、酃材芎馁M用：包括照明系統、電梯系統、消防系統、安防系統、空調系統、給排水、新風系統、通風系統、中水系統、熱力系統能耗費及水費。
?、苤伟卜婪冻杀荆喊ň霉て骶?、物料消耗及治安聯防費等。
?、莪h境衛生費：包括日常清潔外包費用、石材養護、外墻清洗費用、除雪費、垃圾清運費、消殺費、煙道清洗費、隔油池及化糞池清掏費等。
?、蘧G化養護成本：室外廣場綠化養護費、綠植租擺費等。
?、吖芾碣M用：包括服裝費、辦公用品、差旅費、業務招待、交通、郵電通訊、固定資產折舊、低值易耗品攤銷、人員招聘、培訓、印刷、用具維修費等。
?、啾ｋU費。
?、岵豢深A見費。
?、夤芾沓杲?。
?、隙惤?。
2）、由于商業物業管理中涉及眾多業態，各業態的物業管理界面不盡相同，因而它們的物業管理成本是不一樣的。因此，商業物業管理測算較住宅、寫字樓物業費測算要復雜。商業物業費測算前必須確定下列條件：公司管理架構、管理模式和薪酬體系確定；水、電、氣等能源費用收費標準和政策明確；物業項目的經濟技術指標明確（面積、使用率、設備設施清單及參數等）；各商業業態管理界面確定；服務內容及服務標準確定等。
6.主力店物業服務
?。?）前期管理階段主力店物業服務的主要內容：
?、賲f助招商部門與主力店的租賃談判，重點協助審核租賃合同中涉及商業物業管理的相關條款，如：主力店工程設施設備類型、使用界面（如獨立使用或共用等）；
?、谶M行物業管理合同談判，重m.airporthotelslisboa.com點確定雙方物業服務界面和管理費標準；
?、蹍f助招商、項目開發公司與主力店的進場技術對接，保證主力店順利進場裝修施工；
?、軐χ髁Φ暄b修施工進行監管，保證現場施工秩序，并符合有關技術規范和管理規定。
?。?）正常經營階段主力店物業服務的主要內容：
?、侔凑蘸贤s定對主力店提供物業服務，收取管理費用；
?、趯χ髁Φ晡飿I管理情況進行監督，尤其是消防管理及設施設備的維護保養，以消除各類安全隱患；
?、蹍f調主力店與其他商戶、與政府主管部門之間的關系，維護其良好的經營秩序和經營環境；
?、芘c主力店定期溝通，處理主力店提出的各類投訴；
?、莓斨髁Φ曛兄棺赓U協議時，協助各部門簽訂撤場協議，進行各類費用清算；并按照相關約定接收主力店經營場地。
?。?）不同業態主力店物業服務界面要點
主力店在大型商業物業內所占面積比率高，客流量大，涉及業態廣，是大型商業物業內重要的客戶。各商業物業對主力店的管理方式多樣，所涉及的管理界面也不同。一般情況如下：（供參考）
A、超市
1）、中央空調、水、電、氣、供暖各系統相對獨立，一般都為租戶獨立管理并承擔運行、維護保養責任（包括各管井內部的設備設施）及費用，能源費用由租戶直接向公用事業部門繳納；
2）、消防、排水、部分電梯或扶梯與其他租戶共用，一般按照租賃面積占本幢建筑的建筑面積比例，分攤相關運行及維護保養費用；
B、百貨
1）中央空調、水、電、氣、供暖、電（扶）梯各系統相對獨立，一般都為租戶獨立管理并承擔運行、維護保養責任（包括各管井內部的設備設施）及費用，能源費用由租戶直接向公用事業部門繳納；
3）消防與其他租戶共用；
C、餐飲
1）除個別廣場的KFC、必勝客、麥當勞由租戶自行安裝空調外，中央空調為廣場主系統的部分，費用繳納一般按單獨計量或約定標準方式向物業管理公司繳納；
2）水、電、氣、供暖、電（扶）梯各系統為廣場主系統一部分，無法獨立，能源費用由租戶向各管理公司繳納；各系統由各管理公司管理，租戶按照面積比例分攤運行、維護保養費用；
3）設立為獨立的隔油池、排污井、排油煙管道，由租戶自行管理并承擔維護保養責任及費用；
4）政府衛生、環保部門對其衛生防疫、排油煙環保達標情況要求較高，為物業管理的重點；
5）租賃區域內的
保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區域外由物業管理公司負責；6）消防與其他租戶共用；
D、KTV、電子娛樂、影院
1）水、電、氣、電（扶）梯各系統為廣場主系統一部分，無法獨立，能源費用由租戶向管理公司繳納；各系統由各管理公司管理，租戶按照面積比例分攤或約定標準方式向物業管理公司繳納運行、維護保養費用；
2）中央空調（供暖）為廣場主系統一部分，無法獨立，主機系統由物業管理公司管理，租戶一般按照約定標準的方式向物業管理公司繳納空調（供暖）費用；
3）消防部門對消防要求較高，為物業管理的重點；
4）租賃區域內的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區域外由物業管理公司負責；
5）消防與其他租戶共用；
E、建材、家居
1）中央空調、水、電、氣、供暖各系統相對獨立，一般都為租戶獨立管理并承擔運行、維護保養責任（包括各管井內部的設備設施）及費用，能源費用由租戶向各管理公司繳納；
2）租賃區域內的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區域外由物業管理公司負責；
3）消防、排水、部分電梯或扶梯與其他租戶共用，一般按照租賃面積占本幢建筑的建筑面積比例分攤相關運行及維護保養費用；
F、電器賣場
1）水、氣系統為廣場主系統一部分，無法獨立，各系統由各管理公司管理，租戶一般按獨立計量方式向各地管理公司繳納費用；
2）中央空調（供暖）為廣場主系統一部分，無法獨立，主機系統由各管理公司管理，租戶一般按照約定標準的方式向物業管理公司繳納空調（供暖）費用；
3）供電系統單獨在供電部門立戶，由租戶直接向供電部門繳納用電費用，由供電部門開具增值稅發票，其變壓器一般由各地管理公司管理；
4）電（扶）梯一般與其他租戶共用，租戶按租賃面積占本幢建筑的建筑面積比例分攤運行及維護保養費用；
5）消防與其他租戶共用，消防部門對消防要求較高，為物業管理的重點；
6）租賃區域內的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區域外由物業管理公司負責。
G、商戶裝修管理
1）、成立裝修管理小組
開業前3-4個月，成立由招商、工程、物管等相關業務部門人員組成跨部門裝修管理小組，對管轄區商戶裝修實施統一管理。
2）、編制裝修管理工作流程和管理制度
?、倬幹啤堆b修手冊》，為商戶及施工單位提供便利及指引，該手冊在與商戶簽訂租賃合同時予以派發。參見附錄1《**購物廣場裝修手冊》
?、谥贫ā堆b修管理制度》，明確裝修管理中各部門工作職責及工作流程。
3）、裝修管理控制環節
?、偕虘暨M場裝修前，應辦理交接手續，必須對房屋現場的重要設備設施和未來可能引起糾紛的部位進行拍照，并在交接記錄中簽字確認。
?、谝笊虘粼陂_業前90天～60天提交裝修圖紙，以保證留有充足的時間進行裝修。在物業管理公司招商部(營運部)收到商戶提交的裝修設計方案的5個有效工作日之內，物業管理公司應對這些初步方案、設計圖紙（工程維修維保主管審核）進行審閱和簽署意見。如果初步方案設計圖退回租戶時簽上意見，而且租戶無條件認可，則商戶應當立即按照物業管理公司的意見修改初步方案設計圖，并重新提交給物業管理公司進行審核。商戶裝修方案中涉及拆改結構的，如不影響整體外觀布局和統一管理的，應上報項目開發商審核其可行性，否則，物業管理公司可直接否決商戶裝修方案。
?、凵虘繇氉孕邢蛳?、衛生、防疫等政府有關部門申請審批，并應獲得以上部門的批準。租戶須承擔各項費用。
?、墁F場材料進場通道、工具運輸、退場
所有運進及運出施工場所的施工設備必須經過物業管理公司的批準。裝卸貨物和運輸物品必須按物業管理公司指定的路線與時間進行。m.airporthotelslisboa.com進入地下室裝卸貨物區的運輸車輛不能超過物業地下停車場的入口限高。在裝修過程中，應做到嚴格避免損壞物業電梯、樓梯、公共區域、通道、墻或隔板、出口、大門以及其它商業物業內外設施。在施工中造成上述設施的損壞應由商戶承擔一切相關修復費用。物業管理公司有權要求商戶對商場公共區域及貨梯做出保護裝置方能使用。
?、輧妊b交叉施工
內裝過程中難免會有交叉施工現象發生，著重控制施工安全和成品保護。
?、?、工期管理
根據商業開業時間的安排，合理控制裝修工期，及時提醒商戶及早完成裝修。工程部及招商部必須參與跟蹤各商戶的裝修進度，協調商業物業的相關方面，為商戶完成裝修工作，按時開業提供服務。
工期管理重點關注以下可能延誤工期的相關問題：
a)裝修中使用特殊材料、異性玻璃、石材；
b)天地墻是否有特殊造型和結構；
c)拆改建筑結構或樓板是否開洞或加建樓梯；
d)訂購有特殊家具和廚房用具；
e)空調和消防的重新布局。
?、呤┕z查
商戶在前期裝修過程中(隱蔽工程封蓋前)，必須向物業管理公司通報工程進度和施工狀況，由物業管理公司組織專業人員對商戶裝修區域的隱蔽工程進行查驗，并提出整改意見。
?、囹炇?/P>
a)裝修完成之后，商戶需提供一式二份竣工圖。物業管理公司根據裝修圖紙進行檢查，或聘請監理公司對裝修過程及裝修結果檢查、驗收。監理費用由商戶負責，檢查項目包括但不限于以下項目：
-與設計圖紙是否吻合；
-消防設施的完好情況；
-裝修材料與消防要求的一致性；
-電器線路施工情況；
-設備設
施完好情況b)如商戶裝修與施工圖紙不符，物業管理公司有權要求商戶立即更改裝修，以符合認可后的施工圖。物業管理公司不負責因此導致的商戶開業日期的延期。租戶在完成修改工作后，仍須向物業管理公司提供兩份修改后的竣工圖。
c)商戶須于開業前獲得政府有關部門的報審通過的意見書(消防、衛生等)。
?、釣榇_保所有商戶在開業時同時開放，為了避免出現不利情況，應當盡早控制裝修工程進度，制定嚴格的開業計劃和裝修進度時間表，并在招商談判時和商戶協商解決。即使不可能同時開業，未完成部分也需要進行美化遮擋，并標明預定的開業吉日。
篇2：物業管理前期介入服務方案
前期介入服務與接管驗收及入住管理方案
前期介入服務
要使今后的物業管理順利進行,物業管理的前期介入將會起到至關重要的作用,若我方中標,將根據委托方物業施工進度的實際情況,對"××廣場××號樓項目(---)"制訂科學、成熟、相應的物業管理前期介入工作計劃,并按計劃和階段開展各項工作,為將來的物業管理工作順利開展打下堅實的基礎。
1、規劃設計階段
對于規劃設計,物業管理前期顧問人員需要參與小區規劃設計方案的討論,從管理的角度審視規劃設計方案是否合理,力求使小區的設計方便日后的物業管理工作。
監控和消控中心的設置;
小區人車分流的設計;
公共照明開關設置位置;
公共照明開關開閉形式;
物業管理用房的位置設計;
小區垃圾房的設置;
公共洗手間的設置;
信報箱的設立;
公共告示欄(來自:m.airporthotelslisboa.com)的配置;
家用空調穿墻孔和室外機座位置的預留;
......。
2、建設施工階段
建設過程中,物業管理前期顧問人員會經常到現場了解工程進度、施工情況,逐步對物業的硬件增加了解,對有些影響使用功能的問題早發現、早協調、早解決,為今后的物業管理工作奠定良好的基礎。
提出設備的設置和服務方面的改善意見及設計遺漏工程項目的建議;
分析物業建造選料及安裝,改善設備使用效果,減輕后期管理的壓力;
審查有關工程(包括綠化工程)的優劣,提供改善意見;
提供機電安裝及能源分配的有關專業技術管理意見;
提供功能布局或用料更改的有關專業技術管理意見;
幫助施工人員做好對房屋材質方面的保護,以避免施工對材質造成損傷;
提前熟悉房屋中的各種設備和線路,包括房屋內部結構、管線布置及所用建材的性能;
檢查工程施工進度(根據需要參與建造期有關工程聯席會議和建筑師定期碰面會等);
檢查前期工程的施工質量,并就原設計中不合理但又可以更改的部分提出建議;
配合設備安裝、管線布置,進行現場監督,確保安裝質量;
提出遺漏工程項目的建議;
對小區公建配套設施設備的進行探討,能夠使公建配套設施設備滿足今后客戶的發展需要和貫標(ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等)需要,減少投入成本和今后的物業管理成本。
3、竣工驗收階段
篇3：X項目前期介入服務接管驗收入住管理方案
某項目前期介入服務與接管驗收及入住管理方案
一、 前期介入服務
將根據委托方物業施工進度的實際情況，對"××項目（－－－）"制訂科學、成熟、相應的物業管理前期介入工作計劃，并按計劃和階段開展各項工作，為將來的物業管理工作順利開展打下堅實的基礎。
1、規劃設計階段
對于規劃設計，物業管理前期顧問人員需要參與小區規劃設計方案的討論，從管理的角度審視規劃設計方案是否合理，力求使小區的設計方便日后的物業管理工作。
*監控和消控中心的設置；
*小區人車分流的設計；
*公共照明開關設置位置；
*公共照明開關開閉形式；
*物業管理用房的位置設計；
*小區垃圾房的設置；
*公共洗手間的設置；
*信報箱的設立；
*公共告示欄的配置；
*家用空調穿墻孔和室外機座位置的預留；
2、建設施工階段
*提出設備的設置和服務方面的改善意見及設計遺漏工程項目的建議；
*分析物業建造選料及安裝，改善設備使用效果，減輕后期管理的壓力；
*審查有關工程（包括綠化工程）的優劣，提供改善意見；
*提供機電安裝及能源分配的有關專業技術管理意見；
*提供功能布局或用料更改的有關專業技術管理意見；
*幫助施工人員做好對房屋材質方面的保護，以避免施工對材質造成損傷；
*提前熟悉房屋中的各種設備和線路，包括房屋內部結構、管線布置及所用建材的性能；
*檢查工程施工進度（根據需要參與建造期有關工程聯席會議和建筑師定期碰面會等）；
*檢查前期工程的施工質量，并就原設計中不合理但又可以更改的部分提出建議；
*配合設備安裝、管線布置，進行現場監督，確保安裝質量；
*提出遺漏工程項目的建議；
*對小區公建配套設施設備的進行探討，能夠使公建配套設施設備滿足今后客戶的發展需要和貫標（ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等）需要，減少投入成本和今后的物業管理成本。
3、竣工驗收階段
參與委托方的房屋、設備、設施的竣工驗收，并建立驗收檔案；
*發現可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程；
*參與重大設備的調試和驗收；
*制訂物業驗收流程；
*指出工程缺陷，就改良方案的可能性及費用提出建議。
4、物業銷售階段
制定合理的物業管理收費標準，為物業銷售作好準備；
*售樓處及樣板房的保安、保潔指導，規范服務，建立良好的物業形象；
*委派物業專業人員現場解答客戶對小區物業管理方面的疑問；
*對物業人員和銷售人員進行物業管理基礎培訓工作；
*提供有關售樓宣傳所需要的物業管理資料。
二、 項目的接管驗收
1）物業的接管驗收是對新建物業竣工驗收的再驗收。
2）依據國家建設部頒布的《房屋接管驗收標準》對已物業進行以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗，它是直接關系到今后物業管理工作能否正常開展的一個重要步驟。
3）物業的接管驗收不僅包括主體建筑、附屬設備、配套設施，而且還包括道路、場地和環境綠化等，應特別重視對綜合功能的驗收。
a．公司選派素質好、業務精，對工作認真負責的工程技術人員參加驗收工作；
b．既應從今后物業維護保養管理的角度驗收，也應站在業戶的立場上，對物業進行嚴格的驗收，以維護業戶的合法權益；
c．接管驗收中若發現問題，要明確記錄在案，約定期限督促開發主體對存在的問題加以解決，直到完全合格；
d．落實物業的保修事宜。根據建筑工程保修的有關規定，由開發主體負責保修，向物業管理公司交付保修保證金，或由物業管理公司負責保修，開發主體一次性撥付保修
費用；6）接管驗收的作用
a．明確交接雙方的責、權、利關系
b．確保物業具備正常的使用功能，充分維護業戶的利益
c．為以后的物業管理創造條件：通過物業的接管驗收，一方面使工程質量達到要求，減少日常管理過程中的維修、養護工作量。另一方面根據接管有關物業的文件資料，可以摸清掌握物業的性能與特點，預防管理中可能出現的問題，有利于計劃安排好各項管理，為以后的物業管理創造了條件。
三、入住管理方案
*提示業主在入伙前明白辦理入伙手續時應帶的文件資料及準備工作
*為業主辦理入伙手續時，應程序順暢，手續完善，票據正規。
*即時完成入伙注記。
*受理代辦服務手續齊全、收費合理、守時守約、保證質量。
1、業主入伙流程
1）業主向售房單位/發展商辦理售房手續后，簽訂售房合同并開出入伙通知書。
2）憑售房合同與入伙通知書到物業管理公司辦理入伙手續。
3）物業管理公司在審核資料無誤后，向業主介紹物業管理服務情況、收費情況；代發展商與業主簽訂《使用公約》。
6）若業主驗房發現并提出質量問題，經確認，填寫返修表送交發展商，管理處應協助發展商對房屋進行整改后，請業主再次驗房。
7）如需二次裝修的，需到物業管理公司辦理裝修手續。
8）業戶入伙流程圖如圖所示。
2、租賃住戶入住流程
1）簽訂《租賃意向書》，并交付定金。如一次看中房子的可直接簽署租賃合同。
2）簽訂《租賃合同書》。合同應附有《管理公約》等有關附件。
3）由物業管理公司工作人員帶業戶到現場驗收房屋，如發現有房屋質量問題的，由物業管理公司通知工程隊整改。
4）整改后或驗收房屋沒問題，業戶就同物業管理公司簽驗收單，并從物業管理公司領取房屋鑰匙。
5）交付押金和首期租金。
6）如需二次裝修的，需到物業管理公司辦理裝修手續。
3、 入伙作業標準
*入伙接待工作應做到耐心、細心、百問不厭。
*入伙各項資料齊全，記錄規范完整，按戶建立業戶檔案。
*入伙各項收費正確，做到日結月清、帳表相符。
*特約服務手續齊全，收費合理，守時守約，保證質量。
*內部手冊登記及時，即時完成注記。
*入伙按戶匯總，次月5日前全部歸檔。
4、入伙作業規程
*由房產發展商或物業管理部門向業戶發出入伙通知書。
*業戶攜帶購房合同書、入伙通知書、入伙手續書前往指定地點辦理手續。
*業戶到管理處簽收入伙資料，付清物業管理費用。
*由指定的業戶服務人員和維修技術人員陪同業戶驗房，抄錄水電表底數并共同確認。
*業戶驗房后若提出質量問題，填質量返修表，管理處加簽意見后，由管理處協助發展商進行工程質量問題的返修工作。
*如發展商或施工單位將工程質量問題委托物業管理公司返修時，雙方須簽字確認。
*業戶驗房確認后領取鑰匙，辦理簽收手續。
5、入伙作業檢查規范
為了保證××項目（－－－）入伙工作正常有序，管理處經理負責對入伙工作的各個環節進行檢查以保證工作規范和服務質量。
1）集中入伙時管理處經理每天巡視各個接待環節，發現問題，分析原因予以解決。每月4次抽查入伙資料、記錄，發現不符合作業要求，用書面通知相關人員整改，對確屬運作上的不完善處，經分析后開具糾正/預防措施通知單加以落實完善。
2）正常情況入伙階段，管理處經理每月一次抽查入伙工作資料，收費情況、記錄情況及歸檔情況，發現問題應以不合格項發書面通知并整改。