設施設備維修運行控制規程

　　1 目的

　　對設備的維修及維護保養進行控制，確保其處于良好的運行狀態，滿足正常的運行需要。

　　2 適用范圍

　　適用于小區/大廈公用設施設備的保養、維修及事故處理過程的控制。

　　3 引用文件

　　《設施設備綜合控制程序》

　　4 術語和定義

　　應急維修：設備在使用過程中發生故障或損壞，為盡快恢復其功能而采取即時的非計劃預定的修理活動。

　　返修：對于不合格的產品所采取的措施，使其能滿足預期的使用要求。

　　返工：為使不合格產品滿足規定所要求而采取的措施。

　　5 職責

　　5.1 工程技術部負責設施設備維護、維修的控制和管理。

　　5.2 維修中心、各小區維修組負責責任范圍內設施設備的維護、維修與管理。

　　5.3 常務副總經理負責“年度設施設備維修、保養計劃”的審核與批準。

　　6 程序要求

　　6.1 維修流程圖(附后)

　　6.2 維修計劃的制定

　　6.2.1 維修中心、小區維修組負責制定本小區“年度設施設備維修、保養計劃”。

　　6.2.2 工程技術部負責對小區“年度設施設備維修、保養計劃”進行審核，并在此基礎上編制公司“年度設施設備維修、保養計劃”。

　　6.2.3 常務副總經理負責公司“年度維修、保養計劃”的審核和批準。

　　6.2.4 維修、保養計劃有多項內容

　　具體內容包括：

　　a) 根據每臺設備的使用性能和工作特點分別制定大、中、小修期限，維護保養內容及質量標準;

　　b) 根據公用設施的性質特點分別制定定期維護保養的期限，維護保養內容及質量標準;

　　c) 根據公司現有技術力量和操作能力，確定公司自行檢修及委托外單位檢修的設施設備清單;

　　d) 年度計劃分解，工時測算，及維護保養的時間安排。

　　6.3 設備維護保養工作的實施

　　6.3.1 設備的日常維護

　　6.3.1.1 設備的日常維護保養由操作人員負責，應做到：整齊、清潔、潤滑和安全。

　　6.3.1.2 設備應加強日常維護保養

　　維修保養內容包括：

　　a) 擦拭、清潔機器外表;

　　b) 緊固外表易松動部位;

　　c) 檢查外部零件及電氣部分的完整性。

　　6.4.2 設備的定期維護

　　6.4.2.1 設備的定期維護由維修人員負責完成。設備維護保養規范中應包括設備定期維護的內容。

　　6.4.2.2 定期維護包括多項內容

　　定期維護的主要內容有：

　　a) 徹底清洗、擦拭機器內外;

　　b) 檢查、調整各部件配合間隙，緊固擺動部位，更換個別易損件;

　　c) 清掃、檢查、調整電器線路及裝置;

　　d) 疏通油路，添加潤滑劑。

　　6.4.2.3 定期維護分多個類別

　　具體分類有:

　　a) 一級保養

　　“一?！钡淖鳂I內容就是對設備進行內部清洗，溝通油路，調整配合間隙，緊固有關部位及對有關部位進行必要的檢查，一保工作具有一定的技術要求，其保養工作應在維修工的指導下，由操作員完成。

　　b) 二級保養

　　“二?！钡淖鳂I內容除了一保的全部作業外，還要對設備進行局部解體檢查，清洗換油，修理或更換磨損零件，排除異常情況和故障，恢復局部工作，檢查并修理電氣系統等。

　　6.4.3 重要設備的維護

　　6.4.3.1 配電房、冷水機組、燃油鍋爐、電梯機房、水泵房是小區的重要設備。

　　6.4.3.2 重要設備應由工程技術部制定詳細的維護保養規程。

　　6.4.2.3 重要設備的維護內容除包括定期維護的內容外還應包括其它內容

　　具體內容包括:

　　a) 重要設備長期停用，應定期進行擦拭、潤滑及空運轉;

　　b) 重要設備的潤滑油料、擦拭材料和清潔劑必須嚴格規定使用，不得隨意代用;

　　c) 重要設備需用的備件要根據供應情況優先準備。

　　6.4.4 設備封存和啟封前的維護

　　6.4.4.1 設備封存前由使用部門通知工程部，工程部會同該設備操作工對設備進行清潔、潤滑、防銹和性能檢查。

　　6.4.4.2 設備啟封時應由工程部會同該設備操作工進行啟封檢查并試車。

　　6.5 設施設備維修工作的實施

　　6.5.1 日常報修m.airporthotelslisboa.com

　　6.5.1.1 設施、設備發生故障，小區管理處應及時填寫報修單向維修組、維修中心進行報修。根據管理處的報修單，維修組派員維修，具體工作程序詳見《日常報修規程》。

　　6.5.1.2 注意事項

　　設施設備在維修過程中應注意多個事項包括:

　　a) 設備無法修復時，維修組應及時與報修部門聯系，并提出處理意見;

　　b) 維修人員對急修的赴修反應時間(接到通知到進入現場時間)不超過10分鐘。

　　6.5.2 巡查維修

　　維修組應安排人員對公共區域的公共設施設備進行日常巡查檢修。在巡檢過程中發現的一般故障由巡檢人員現場修復，較大故障由巡檢人員填寫報修單向班組匯報，另行安排檢修。

　　6.5.3 設備的項修

　　6.5.3.1 工程技術部應根據設備的實際情況，對劣化狀態已達不到技術要求的項目，按實際需要派員進行針對性的修理。

　　6.5.3.2 項修時，一般要進行部分拆卸、檢查，更換或修復失效的零部件，從而恢復所修部分的性能和精度。

　　6.5.4 設備的大修

　　6.5.4.1 設備大修應該認真考慮，并列入年度維修計劃。

　　6.5.4.1 大修可由工程技術部或維修中心承擔，也可委托專業單位進行。

　　6.5.4.2 大修時要對設備進行全部解體，修整所有基準件，修復或更換磨損、腐蝕、老化及喪失精度的零部件，使之達到規定的技術要求。

　　6.5.5 計劃維修

　　計劃維修按“年度設施設備維修、保養計劃”實施。

　　6.5.7 委托維修

　　對于委托維修的實施，小區的責任維修部門應派技術人員進行監督、檢查。各有關部門應做好配合協助工作。維修完成后，應由責任維修部門和修理方共同進行驗收，并填寫“維修保養單”。維修方應在保質期內承擔相應責任。

　　6.6 設備的事故管理

　　6.6.1 凡各種設備因非正常原因造成損壞，使精度、性能、功率降低甚至造

　　成不能使用，以及表面雖未損壞而內傷嚴重者，均稱為設備事故。

　　6.6.2 設備事故的性質

　　根據引發原因的不同設備事故分不同性質：

　　a) 責任事故：因人為原因(如違反操作規程)而造成的事故;

　　b) 質量事故：因設備設計、制造、安裝等原因而造成的事故;

　　c) 自然事故：因遭受自然災害而造成的事故;

　　d) 其他事故：凡不屬于上述三類原因的事故。

　　6.6.3 事故的處理

　　6.6.3.1 公司發生設備事故后，由使用部門報告工程技術部。由工程技術部負責進行處理并修復。

　　6.6.3.2 工程技術部會同使用部門對事故進行分析，填寫“設備事故報告書”，做出處理意見。

　　6.6.3.3 “設備事故報告書”經由使用部門和工程技術部經理簽字后送總經理

　　批示、處理。

　　6.6.3.4 設備事故經分析、處理并修復后，工程技術部應計算出實際損失，報送財務部。

　　6.6.3.5 公司發生的各種事故，應由工程技術部在“設備事故登記表”內予以

　　登記。

　　7 相關文件

　　《鍋爐維修保養規范》

　　《電梯維修保養規范》

　　《空調維修保養規范》

　　《給排水設備維修保養規范》

　　《供配電設備維修保養規范》

　　《日常報修規程》

　　《電腦信息系統維修保養規范》

　　8 記錄

　　維修單

　　年度設備維修、保養計劃

　　月度設備維修保養計劃

　　設備事故報告書

　　設備事故登記表

　　公共區域巡查表

　　維修保養單

　　附：

　　維修流程圖

　　日常維修

　　應急維修

　　計劃維修

　　維修單

　　電話報修

　　維修保養單

　　實施維修

　　維修單簽字確認

　　工程部登記消單

篇2：盟共用部位及共用設施設備運行、維修養護管理標準

　　盟東城共用部位及共用設施設備運行、維修養護管理標準

　　序號項目“z城”管理標準

　　1)綜合管理

　　1.設備用房方便物業管理企業使用，達到集中、集約管理效果、應集中設置（二次供水、消防供水、高低壓配電房、消防控制室、監控室與物業服務中心盡可能集中設置。建立房屋及共用設施設備的基礎檔案。建立房屋及共用設施設備的基礎檔案。

　　2.運行、檢查、維修養護記錄應每月歸檔。

　　3.組織實施房屋使用安全情況評估檢查。

　　4.共用部位檢查中發現的問題，應按照責任范圍編制修繕計劃，并按計劃組織修繕；共用設施設備運行中出現的故障及檢查中發現的問題，應即時組織修復。

　　5.每年第四季度制定下一年度維修養護計劃。

　　6.特種設備按照有關規定運行、維修養護和定期檢測。

　　7.雷電、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后進行檢查并落實防范措施。

　　8.設備機房1）.每月清潔1次，室內無雜物。2）.設置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。3）.在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查1次消防器材，確保完好有效。4）.設施設備標志、標牌齊全。5）.在顯著位置張貼或懸掛相關制度、證書。6）.交接班記錄、設備運行記錄、工作日志、清潔記錄等齊全、完整。

　　2)共用部位

　　1.房屋結構每季度檢查1次梁、板、柱等結構構件，外觀出現變形、開裂等現象時，應申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護措施。按鑒定結果組織修繕。

　　2.建筑部件1）.每季度檢查1次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調室外機支撐構件等。2）.每周巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等。3）.每月檢查1次共用部位的室內地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。4）.每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。

　　3.附屬構筑物1）.每周巡查1次道路、場地、階梯及扶手、側石、管井、溝渠等。2）.每月檢查1次雨、污水管井等。3）.每周巡查1次大門、圍墻、圍欄等。4）.每周巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。5）.每年檢測1次防雷裝置。信號系統應加裝信號線路電涌保護器。

　　3)空調系統

　　1.運行前對冷水機組、循環水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、水處理等設施設備進行系統性檢查。

　　2.運行期間每日巡視1次空調系統，保證室內溫度符合相關規定。

　　3.制定節能措施，每月對能源消耗進行統計、分析。

　　4.每年檢查1次管道、閥門并除銹。

　　5.每年檢驗1次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。

　　6.每年清洗消毒1次新風機、空氣處理機濾網、表冷器、箱體等；每年清洗消毒2次風機盤管濾網；每2年清洗消毒1次風管。

　　7.每年對空調系統進行1次整體性維修養護。

　　4)二次供水設施

　　1.按照衛生防疫部門的要求使用消毒設備，水箱按規定清洗消毒、水質化驗，水質符合國家生活飲用水衛生標準。

　　2.每日巡視2次水箱間、水泵房，檢查設備運行狀況。

　　3.每月切換1次備用水泵。

　　4.每季度檢查1次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑；每年養護1次水泵。

　　5.每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。

　　6.水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管，實行“雙人雙鎖”保管制度；溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網并保持完好。

　　5)排水系統

　　1.排水設施每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設施進行檢查，組織清理、疏通，確保暢通。每次降雨前后及過程中對主要排水口、管井進行檢查。

　　2.污水泵汛期每日巡視2次，平時每日巡視1次，檢查設備運行狀態；每周進行1次手動啟動測試；每季度養護1次。

　　3.化糞池每半年檢查1次化糞池；組織安排清掏。

　　6)照明和電氣設備

　　1.樓內照明每班巡視1次，一般故障8小時內修復；復雜故障1日內修復。

　　2.樓外照明每日巡視1次，一般故障12小時內修復；復雜故障3日內修復；每2周調整1次時間控制器。

　　3.應急照明每日巡視1次，發現故障，即時修復。

　　4.低壓柜每日巡視3次設備運行狀況；每半年養護1次，養護內容包括緊固、檢測、清掃；每年檢查2次電氣安全；每半年檢測1次接地電阻；每年校驗1次儀表。

　　5.低壓配電箱和低壓線路每周巡視1次設備運行狀況；每半年養護1次，內容包括緊固、檢測、清掃；每半年切換1次雙路互投開關。

　　6.控制柜每周巡視2次設備運行狀況；每年養護2次，養護內容包括緊固、檢測、調試、清掃；每季度校正1次各種電器裝置或控制設備的設定值；每年檢查2次各類遠控裝置和節能裝置。

　　7.發電機每月試運行1次，保證運行正常；每年2次帶負荷運行；每年活化2次蓄電池；每班巡視1次充電機和蓄電池。

　　8.檢測每年檢驗1次電能表。

　　9.配電室、樓層配電間防止小動物措施完備；穿墻線槽周邊封堵嚴密；鎖具完好；電纜進出線和開關標志清晰、準確。

　　7)安全防范系統

　　1.報警控制管理主機每日巡查1次，檢查設備運行狀態；每日表面清潔1次；每季度內部除塵1次。

　　2.對講門口機每周檢查1次按鍵、顯示屏等；每周表面清潔1次；每季度內部除塵1次。

　　3.網絡控制箱每季度檢查1次外觀、接線；每季度表面清潔1次；每季度內部除塵1次。

　　4.紅外對射探測器每月檢查1次接線、探測范圍、防水狀況等；每月表面清潔1次；每季度內部除塵1次。

　　5.圖像采集設備每日檢查1次監視畫面、錄像功能；每周表面清潔1次；每季度內部除塵1次。

　　6.攝像機每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進行相應的調試；每季度鏡頭表面清潔1次；每年防護罩內部除塵1次。

　　7.解碼器每季度檢查1次防雨罩、接線等，進行相應的調試；每季度表面清潔1次；每半年內部除塵1次。

　　8.云臺每季度檢查1次運轉、接線，進行清晰度調校；每季度表面清潔1次；每半年轉動部位上潤滑油1次。

　　9.巡更點每周檢查1次外觀，表面清潔1次；每日存儲巡更記錄。

　　10.讀卡器每周檢查1次外觀；每周表面清潔1次，查看防水狀況。

　　11.電磁鎖門鎖每2周檢查1次吸力、外觀、接線。

　　12.出門按鈕每2周檢查1次開鎖功能、接線。

　　8)電梯

　　1.電梯在投入使用前按照相關要求向相關行政主管部門辦理使用登記。登記標志應置于或附著于電梯的顯著位置。

　　2.在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前1個月，應向電梯檢驗檢測機構提出定期檢驗申請。

　　3.日常維護保養和定期檢查中發現的問題應及時排除；電梯的安全附件、安全保護裝置、測量調控裝置及有關附屬儀器儀表應每年進行校驗、檢修。

　　4.應與有資質的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護保養的內容、要求、頻次、期限以及雙方的權利、義務與責任。對專項服務企業的維修保養工作進行監督，對專項服務企業定期檢修計劃的落實情況進行監督。

　　5.配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員進行特種設備安全培訓，保證其具備必要的安全知識。

　　6.制定電梯應急救援預案并定期演練。發生電梯困人或其它重大事件時，應立即啟動事故應急預案，組織救援，并及時向相關行政主管部門報告。物業服務人員應在15分鐘內到達現場，專業維修人員應在30分鐘內到達現場。

　　9)水景

　　1.啟用前進行防滲漏和防漏電檢查，防止滲漏，保證用電安全。

　　2.使用期間每日巡查1次噴水池、水泵及其附屬設施，每周檢查1次防漏電設施。

　　3.設置必要的安全警示標志。

　　4.水質符合衛生要求。

篇3：設施設備運行操作作業指導書

　　1.0目的

　　保證設備、設施正常運作，保持設備、設施的良好狀態。

　　2.0范圍

　　適用于麗江花園物業管理公司質量活動和過程中有關的設備、設施。

　　3.0職責

　　3.1 技術部負責機電設備、設施的綜合管理并對區域管理處在此方面的管理工作進行技術性指導。

　　3.2 各區域管理處負責上述設備、設施的抽樣巡檢、報修。

　　3.3 各專業工程公司辦公設備、設施供應商負責相關設備、設施的巡檢、保養、維修。

　　4.0內容

　　4.1 各專業工程公司按技術部制定的有關設備、設施的運行操作規程對設備、設施進行巡檢、保養、維修并填寫巡檢、保養、維修記錄，每月將巡檢、保養、維修記錄整理分別交技術部存檔。

　　4.2 技術部要對專業工程公司在保養、維修工作中進行必要的監管及對工作中出現的問題進行協調;對保養、維修后的設備、設施及時組織檢驗。

　　4.3 各區的設備、設施故障由所屬管理處按相關程序填寫《報事單》向設備、設施的維保工程公司報修并跟進維修情況，電梯故障停梯或設備停止運行超過二十分鐘的，管理處須開列《電梯故障記錄表》或《機電設備故障報修、修理記錄表》交維修單位填寫。完成維修及填寫上述表格后，管理處將表復印交技術部存檔。

　　5.0相關文件

　　5.1污水處理站設備運行操作規程。 RGPM-6.3-C-01-03

　　5.2電梯設備維修安全操作規程。 RGPM-6.3-C-01-04

　　5.3供水設備房安全操作規程。 RGPM-6.3-C-01-05

　　5.4發電房發電機組安全操作規程。 RGPM-6.3-C-01-06

　　6.0應用表格

　　6.1《物業維修保養計劃表》 RGPM-6.3-D-01-01

　　6.2《服務檢查記錄表》 RGPM-6.3-D-01-02

　　6.3《設備聯檢表》