維修基金管理的新模式

　　文/梁 柱

　　維修基金的收取和使用一直是物業管理中一個非常棘手的問題。為了規范維修基金的收取和使用，建設部、財政部于1998年聯合頒發了《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》(建住房[1998]213號文)(以下稱《管理辦法》)，從1999年1月1起日實施。各地又根據《管理辦法》的精神，陸續出臺了一些針對本地的實施辦法。如深圳市出臺了《深圳市住宅區公用設施專用基金管理規定》，天津市出臺了《天津市商品住宅維修基金管理辦法》等。這些地方性的法規在維修基金的收取和管理方面還是存在著相當大的差別。

　　近幾年來，隨著《管理辦法》的逐步推廣和實施，維修基金的收取在新銷售的商品住宅中取得了一定成績，但在老的商品住宅和已出售的公房中，維修基金的收取基本上還處于空白狀態。新售商品住宅維修基金收取率比較高的原因主要是房地產行政主管部門強行將維修基金的交納與購房者辦理產權證捆綁在一起，即只有購房者交納了維修基金，才準許購房者辦理產權證明。

　　由于新售商品住宅的維修基金是購房者按購房款2%-3%的比例交納，數額較大，特別是大型住宅小區，維修基金數額更大。數百萬甚至上千萬維修基金的合理和安全使用已成為物業管理中一個很突出和很敏感的問題，形象地說，維修基金目前已成為物業管理中的一顆“地雷”。

　　按《管理辦法》的要求，商品住宅由購房者按購房款2%-3%的比例向售房單位交納維修基金。購房者在辦理房屋權屬證書時，商品住宅銷售單位將代收的維修基金移交當地房地產行政主管部門代管。業主委員會成立后，經業主委員會同意，房地產行政主管部門將維修基金移交給物業管理企業代管。

　　目前由于全國各地維修基金的收取和管理辦法有所不同，全國已收上來的維修基金事實上存在三種管理模式：一是由房地產行政主管部門代管;二是由物業管理企業代管;三是由業主委員會代管?，F在對目前維修基金的三種管理模式所存在的問題進行分析，并在此基礎上提出一種新的管理模式。

　　第一種管理模式：由房地產行政主管部門代管。

　　問題一：房地產行政主管部門并不是維修基金真正的產權人，卻要代管一筆龐大的、別人的東西，房地產行政主管部門有沒有這種代理權值得商榷。

　　問題二：一個城市商品住宅項目眾多，由房地產行政主管部門代管，這些部門能管得過來嗎?由于房地產行政主管部門代管的項目眾多，當物業需要維修時，房地產行政主管部門不可能及時、有效地劃撥維修基金。目前的形勢是，全國范圍內維修基金的歸集情況逐步好轉，但維修基金的使用報批實際上已“形同虛設”，維修基金已經失去了其應有的作用。

　　問題三：由于維修基金是以售房總額為基數的，數額較大，個別人可以通過惡意不辦理房產證等方式逃避交納維修基金。從目前的情況看，這種趨勢將越來越嚴重。對此，房地產行政主管部門不會組織人力去催收，導致部分維修基金收不上來。

　　問題四：為了維護維修基金的安全，房地產行政主管部門一般只會把維修基金專賬存儲，不會去投資理財，維修基金實際成了“呆錢”和“死錢”，并沒有起到保值和增值的作用。此外，就整個社會而言，沉淀了大量的維修資金也會影響國民經濟的發展。

篇2：常州物業房屋本體維修基金管理制度

　　常州物業房屋本體維修基金管理制度

　　一、嚴格執行常州市房管局、常州市財政局常房發[20**]7號和常財基[20**]1號以及常房發[20**]9號等有關文件規定，做好房屋本體維修基金（以下簡稱本體基金）的代收代交和續籌管理工作。

　　二、公司各項目管理處/服務中心在辦理業主入伙手續時，必須嚴格按照規定（每平方米建筑面積35元）向業主足額收取本體基金，并開具本體基金專用發票；未交清本體基金的業主一律不得交房。

　　三、項目管理處/服務中心向業主收取的本體基金，無論總額多少，都必須于五個工作日內如數交到公司財務部。

　　四、公司財務部在匯總各項目管理處/服務中心收取的本體基金后，應嚴格按照市房管局《關于加強房屋本體維修基金代收代交管理的通知》規定，于每月10號前將本公司上月代收的本體基金解繳市物業管理中心。

　　五、當維修基金余額不足應歸集基金總額的30% 時，公司各項目管理處/服務中心應積極配合所在區房管局和業主委員會及時進行續籌。

　　六、本體基金的使用應按照市人民政府常政發[20**]28號以及市房管局常房發[20**]83號文件規定。在接受業主委委托的前提下，制訂維修工程預算書，向市基金中心申請用款，與有資質房屋修繕單位簽訂維修工程合同，實施維修工程，并參與工程驗收。

篇3：小區房屋本體維修基金管理制度

　　小區房屋本體維修基金管理制度

　　zz家園房屋本體維修基金屬業主的共有資產，為加強**家園房屋本體維修基金（以下簡稱“本體基金”）的管理，保障物業產權人、使用人的合法權益，有效利用本體基金維護房屋本體共用部位及設施（以下簡稱“共用部位”），保障房屋安全使用。根據《深圳市房屋本體維修基金管理規定》、深物價[1998]136號《關于住宅（房屋）本體維修基金問題的通知》及有關規定，特制定以下本小區本體基金的管理制度。

　　一、zz家園管理處是負責業主房屋本體基金的收繳及管理部門，負責具體實施共用部位的維修養護。

　　二、管理處必須配備專業財務人員，對小區房屋本體基金進行準確核算，并按每個單位登記專帳，設立專用帳號存儲本小區的本體基金。每三個月將本體基金的收支情況在《管理報告》中公布一次，接受有關部門和業主的監督和質詢。

　　三、管理處應于每年12月31日前提出下年度使用本體基金的計劃及預算，提交業委會審議通過。

　　四、管理處動用本體基金必須履行規定的程序和手續，其中：日常維護和零星小修金額在1000元以下的，由管理處負責人和本棟樓長共同簽證后支付，并作為本體基金支出記帳憑證；用于中修以上維護工程或維修金額1001元以上的，須經本棟占60%以上業主同意后方可使用，并出具“施工項目清單”，由業委會主任或該棟樓長（或20%以上業主）、管理處負責人簽字，作為本體基金支出記帳憑證。

　　本體基金確實不夠支出時，經占60%以上的業主同意，可由該棟的業主分攤。

　　五、如業委會或該棟50%以上業主不同意使用本體基金用于中修以上維護工程，管理處認為有充足理由使用，或該項目實施涉及特區城市管理、房屋管理、園林綠化管理等有關規定的，可經福田區住宅管理部門核準。

　　六、管理處使用本體基金實施對房屋本體共用部位維修養護時，按支出額執行相應的費用定額標準。

　　七、本體基金的主管部門是市住宅主管部門，接受福田區住宅管理部門對本小區的本體基金的使用和管理進行具體指導和監督。

　　八、本制度參照《深圳市房屋本體維修基金管理規定》及有關文件制定。