隨著中國物業管理行業的快速發展，越來越多的物業管理公司都開始引入和實行績效考核的管理制度。這就需要與其相配套的、適合物業經營特點的獎勵制度。只有科學的獎勵制度才能達到獎優促庸、提升公司經營業績的目的。而租期因素就是物業租賃獎勵制度中的一個重要方面。

　　一、租期因素的由來

　　目前在國內的主要商業大城市里，有很多以租賃經營為主的商業物業項目，比如寫字樓、購物中心。這些項目除了依靠房屋中介公司介紹租戶以外，主要還是通過項目下屬的物業租賃部(銷售部)來完成場地出租的工作。像所有其它行業銷售部門的薪酬機制一樣，很多物業管理公司的租賃部也是采用與銷售業績直接掛鉤的方法，即銷售人員的薪酬是基本工資+租賃銷售獎勵。這種業績獎勵的數額是所簽合同月租金的某個固定百分點。百分點的具體數值會隨著所在城市的不同、物業類型的不同、物業檔次不同而不同，一般是在合同月租金額的0.8%至10%之間。

　　由于物業租賃經營的特殊性，簡單地以固定百分點的方法確定銷售獎勵，顯得有些過于粗放，不能準確地反映和獎勵那些“含金量”較高的銷售工作。比如所簽合同租期長短的因素就被忽略了。

　　一般來說合同租期越長，物業的出租率越穩定，物業的銷售和管理費用就越低;租期越短，租戶變動越頻繁，空置率越高，物業的租金收入就越少。而且租戶變動頻繁，也不利于物業項目的市場形象和口碑。所以物業管理公司一般都希望租戶的租期長一些。因此，有一定檔次或者規范管理的物業管理公司一般都要求合同租期不少于12個月。

　　如果按月租金固定百分點的方法來計算業績獎勵，在每平米租金相同的情況下，12個月和48個月租賃合同的獎勵是一樣的，因而銷售人員沒有必要去努力完成有利于物業項目的長期租約。而且簽訂長期租約的租戶往往在每平米租金上要求得到更多的折扣，這就會降低月租金數額，從而減少銷售人員相應的業績獎勵。遇到這樣的潛在長期租戶，銷售人員自然沒有什么積極性去完成長期租賃合同。

　　可見，在物業租賃業績獎勵中，如何計入租期因素是物業經營公司面臨的一個很現實的問題。特別是一些高檔物業和規范化管理的物業經營公司更需要解決好這個問題。

　　二、解決租期因素的有效方法--租期系數

　　解決租期因素的方法可以有很多，但是既簡單又有效的方法還屬租期系數的方法。所謂租期系數就是與租期直接相關的，通過一個特別設計的計算公式得到的一個數值。用這個系數與業績獎勵的固定百分點相乘，就可以使合同租期的長短與租賃業績獎勵的多少緊密地聯系起來。

　　當租期系數等于1時，對業績獎勵的多少不產生影響;當租期系數小于1時，業績獎勵將減少;當租期系數大于1時，業績獎勵將增加。

　　經過反復研究和計算，這個租期系數的基本公式應該是:

　　y =√* + a/ b

　　公式中的y，就是租期系數;*是以月為單位的租期;a和b是物業公司根據自己實際情況而確定的兩個常數。選定常數的依據是:(1)物業公司預期的租戶平均租期;(2)公司業績獎勵政策的力度。

　　比如，許多規范管理的高檔寫字樓或購物中心，其預期的平均租期為24個月是比較理想的。由此，我們可以確定租期系數的基礎數值1所對應的租期是24個月。這樣就可以得到下列的租期系數計算公式:

　　y=√* + 12/ 6(公式一)

　　常數a = 12，常數b = 6。

　　當*為24個月時，y是1，銷售獎勵金額等于原來的百分比;當*為12個月時，y是0.82，銷售獎勵金額就會減少近二成;當*為48個月時，y是1.29，銷售獎勵金額就會增加近三成。

　　即使合同租期*為120個月時，租期系數y是1.91。

　　通過調整公式中的兩個常數a和b，還可以得到適合不同獎勵力度的計算公式，下面的兩個公式就是這樣的例子。

　　y =√* + 25/ 7 (公式二)

　　常數a = 25，b =7;

　　y =√* + 1/ 5(公式三)

　　常數a = 1，b = 5;

　　為了直觀地說明以上三種計算公式的特點、異同和相互關系，下面就用曲線圖1來表現*和y在這三種計算公式中的對應關系。

　　從圖中可以清楚地看到，在三種計算公式中，租期系數的數值都是隨著租期的延長而變大的，而且三種公式的租期系數1都相交于24個月的租期點上，符合公司預期的租戶平均租期長度。其不同之處，就是這三種公式曲線變化的幅度不一樣，可以反映物業公司不同的獎勵政策力度。曲線越陡的公式，獎勵力度越大。公式三就比公式一的獎勵力度大。公式一就比公式二的獎勵力度大。

　　以上就是對租期系數計算公式的介紹說明。合理地選取常數a和b就可以獲得適用的租期系數。有了適宜的租期系數，租賃銷售獎勵中如何計入租期因素的問題就迎刃而解了。

　　三、租期系數基本公式的優勢

　　租期系數的基本公式是: y =√* + a/ b。這個公式的優點是:

　　1、公式簡單易用。其實租期系數的計算公式還可以設計出N種。但是相比較而言，上述公式中的租期和租期系數的關系簡單明了，各種不同的租期都可以通過計算器的簡單計算，得到準確的租期系數。

　　2、所得系數合理可行。設計上述公式的思路是首先確定預期平均租期的租期系數為1，再使租期系數y的變化幅度小于租期*的變化幅度。在該公式中，從12個月至120個月的租期范圍內，所得的租期系數都是合理可行的。

　　如果同樣是設定24個月的租期系數為1，只簡單地采用 y= * / 24的公式。當 *為12個月時，y是0.5，系數過小;當*為48個月時，

　　y是2，如果是72個月，系數就已經是3了。顯然這個租期系數計算公式系數變化過大，不可行，還是上述計算公式比較合理。

　　3、通用性強，適合各種物業經營項目的需要。在國內不同的城市，物業租賃業績獎勵的力度大小不一樣、不同物業之間市場定位差異也比較大，因此租期系數計算公式必須要有很強的通用性和適用性，以滿足不同物業公司的需要。由于上述租期系數計算公式有兩個可以調整的常數a和b，使物業經營公司完全可以根據自己的實際需要來確定兩個常數，從而得到定制化的租期系數計算公式。

　　比如，如果物業公司預期的平均租期只是18個月，需要把18個月的租期系數設定為1，那么租期系數的計算公式可以是:

　　y =√* + 18 /6(公式四)

　　常數a = 18，b = 6;

　　y =√* + 7 / 5(公式五)

　　常數 a = 7，b = 5。

　　如果預期的平均租期是12個月，租期系數的計算公式可以為:

　　y =√* + 13 / 5(公式六)

　　常數a = 13，b = 5;

　　y =√* + 4 / 4(公式七)

　　常數 a = 4，b = 4。

　　下面也用曲線圖2來顯示以上四種計算公式，以便直觀地了解通用的租期系數計算公式，在選擇了不同的常數組合以后，這些計算公式都有哪些特點、系數變化的趨勢，以及公式相互之間的異同。這些公式同時也可以作為不同公司定制租期系數計算公式的參考公式。

　　從圖中可以發現:公式四和公式五的相交點就是系數為1和租期為12月的那一點;但是公式四比公式五的斜率要大，說明公式四中的系數變化幅度要大于公式五。公式六和公式七的相交點正好是在系數為1、月租期為18月的那一點上;公式六的斜率大于公式七，說明公式六的租期系數隨著租期的增加，變化幅度要大于公式七的租期系數。

　　總之，通過選取租期系數通用計算公式y=√* + a /

　　b中常數a和b的不同組合，可以定制出適合不同物業經營公司需要的租期系數計算公式。所以說這個計算公式的優勢還是顯而易見的。

　　四、實際運用租期系數計算公式時應注意的一些問題

　　雖然租期系數計算公式y=√* + a / b很實用，但是在實際運用該公式時，仍然需要注意應用的條件和技巧。否則，在實施銷售業績獎勵中仍然達不到預期的效果。

　　1、租期過長的問題。在前面我們已經探討過租期在120個月以內時，用租期系數計算公式得到的結果是可行的。但是如果租期超過120個月，那該怎么辦?

　　一個公司經營發展10年，仍然繼續租用原址經營的公司少之又少。所以即使簽了租期為10年以上的租約也不一定真的能如約實現。因此，為了便于管理、避免引起無謂的獎勵糾紛，物業公司最好在公司的業績獎勵辦法中硬性規定:即使合同租期超過10年，也按120個月來計算租期系數。這是最簡單、有效的解決辦法。當然，公司也可以根據自己的實際情況明確規定:所有超過8年(或6年)的租約均按8年(或6年)來計算租期系數。

　　2、租金遞增的問題。雖然對物業公司來說合同租期以長為好，但也不是絕對的。這除了要看起租租金是否合適外，還要看在租期內每二年或三年是否有一定的租金遞增。遞增量最少要和預期的平均通貨膨脹率相當。如果所簽的長期租約沒有租金遞增的條款，物業公司就要考慮限制使用租期系數的問題。比如，物業公司可以規定沒有租金遞增條款的租約，租期系數不大于1。

　　3、如何設定預期合同平均租期的問題。如何確定計算公式中使系數為1的預期合同平均租期，這要從兩個方面來考慮:

　　(1)根據公司的經營戰略、市場定位和物業租賃市場情況，確定預期合同平均租期的月數;

　　(2)根據公司獎勵政策的力度，確定租期系數為1時，所對應的租期月數。租期月數設定得越少，銷售人員就越容易得到大于1的租期系數，獎勵的力度也就越大;反之，獎勵的力度就越小。

　　4、與銷售獎勵的固定百分點相匹配的問題。物業經營公司為了達到實行銷售業績獎勵政策的目的，除了要定制一個合理的租期系數外，還要考慮業績獎勵固定百分點的高低是否與租期系數相匹配。只有選擇適宜的業績獎勵固定百分點和適宜的租期系數計算公式，才能最大限度地發揮業績獎勵制度的激勵作用。

　　總之，面對租賃工作中千差萬別的具體情況，需要不斷探索、總結合理設定和應用租期系數計算公式的經驗。

篇2：汽車租賃安全生產責任制

　　汽車租賃安全生產責任制:

　　安全生產是關系到國家、企業和人民群眾生命財產的大事，為了加強機動車和駕駛員的安全管理,消除各種隱患,防止行車事故的發生,提高運輸的經濟效益和社會效益。根據本公司的運輸工作實際情況,制定本制度。本公司屬下各運輸安全管理部門及所有從事道路貨物運輸人員都必須嚴格遵守本制度。

　　1、認真貫徹執行“安全第一、預防為主”的方針，遵守國家法律法規和安全生產操作規程，守法經營，落實各級交通主管部門的安全生產管理規定，組織學習安全生產知識，最大限度地控制和減少道路交通事故的發生。

　　2、道路運輸經營者負責經營許可范圍內的安全生產工作，是安全生產第一責任人，對安全生產工作負總責。

　　3、聘請符合道路運輸經營條件的駕駛人員，并與駕駛員簽訂安全生產責任書，將責任書內容分解到每個工作環節和工作崗位，職責明確，責任分清，層層落實安全生產責任制。

　　4、積極參與各項安全生產活動，設立安全生產專項經費，保證安全生產工作的開展。

　　5、落實事故處理“四不放過”的原則，即：事故原因不查清不放過;事故責任者沒處理不放過;整改措施不落實不放過;教訓不吸取不放過。

　　6、建立營運車輛維護、檢修工作制度，督促車輛按時做好綜合性能檢測及二級維護，確保車輛技術狀況良好。

篇3：汽車租賃管理機構及工作職責

　　汽車租賃管理機構及工作職責:

　　公司安全生產第一負責人是(姓名)職務，主要工作職責是：

　　1、宣傳和貫徹政府頒布的安全法規、條例、規定,組織各項活動、技術培訓。

　　2、根據上級要求和企業實際制訂的安全工作計劃和有關管理措施，修訂本公司安全管理規章制度和安全考核標準并負責組織實施。

　　3、組織召開安全會議,總結、分析各階段的安全生產情況,并針對存在問題制定相應的防范措施。

　　第二負責人(姓名)職務，主要工作職責是：

　　1、布置和檢查公司各部門工作人員的安全學習。

　　2、負責駕駛員的安全考核、培訓及安全獎罰，參與公司重大生產、交通事故的調處及善后工作。

　　3、負責機動車和駕駛員的建檔管理以及有關牌證的換發、年檢審業務的組織、管理事項，并做好有關資料的收集、統計和各階段工作總結。

　　4、培訓駕駛員掌握汽車基本原理,及對交通事故有一定的分析水平和現場處理能力。