永安市人民政府關于印發《永安市物業管理實施細則》的通知
永政文〔2021〕7號
各鄉鎮人民政府、街道辦事處，市直各有關單位：
為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾生活和居住環境，促進全市物業管理健康發展，經研究，現將《永安市物業管理實施細則》印發給你們，請認真組織實施。
永安市人民政府
2021年2月1日
(此件主動公開)
永安市物業管理實施細則
第一章 總則
第一條 為規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾生活和居住環境，促進全市物業管理健康發展，根據《中華人民共和國民法典》、國務院《物業管理條例》、《福建省物業管理條例》和《住宅專項維修資金管理辦法》等法律、法規、規章的規定，結合本市實際，制定本細則。
第二條 本細則適用于全市范圍內的住宅物業管理及其監督管理活動。
非住宅物業管理及其監督管理活動，參照本細則有關規定執行。
第三條 本細則所稱物業管理，是指前期物業或者經過業主大會選聘物業服務企業，按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
第四條 本細則所稱物業服務企業，是指依法成立、具有獨立企業法人地位、依據物業服務合同從事物業管理相關活動的經濟實體。
第五條 物業管理實行業主自治管理、物業服務企業專業服務和街道統籌保障服務相結合的管理體制，遵循公開公平、誠實信用、市場競爭、服務規范的原則。
第六條 永安市城市管理局(以下簡稱城管局)負責全市物業管理活動的監督管理工作。
第七條 住建、人防、生態環境、公安、氣象、市場監管、民政等部門應當按照各自的職責，依法做好物業管理的相關工作。
第八條 物業所在鄉鎮人民政府或者街道辦事處應建立本轄區物業管理工作制度，指定一名班子成員和至少一名專員專門負責履行轄區內物業管理活動的指導、協調和監督工作。
村(居)民委員會應協助和配合鄉鎮人民政府或者街道辦事處并依法開展物業管理的相關工作。
物業服務企業應配合鄉鎮人民政府或者街道辦事處開展物業管理的相關工作。拒不配合的，由鄉鎮人民政府或街道辦事處提交城管局依法處理。
第九條 物業管理行業協會應當依法加強行業自律管理，至少每半年公布一次物業服務收費的市場動態信息、制定行業服務標準，至少每年開展一次物業服務從業人員培訓、開展物業服務質量評價、協助開展物業服務企業及從業人員信用評價，推動物業管理行業健康發展。
第二章 業主委員會
第十條 業主委員會(以下簡稱業委會)委員應具有業主身份，業主身份的認定以房屋產權證或者不動產權證書記載的權利人為準;尚未領取產權證的，以房屋銷(預)售合同及合同備案證明記載的購房人為準。
業主大會決定業主大會議事規則、管理規約、業主委員會章程等有關共有和共同管理權利的重大事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意?；I集建筑物及其附屬設施的維修資金;改建、重建建筑物及其附屬設施;改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積占比四分之三以上的業主且參與表決人數占比四分之三以上的業主同意。
業主委員會按照業主大會議事規則、管理規約、業主委員會章程，依法維護業主合法權益，履行業主大會賦予的職責。
第十一條 業主大會籌備組成員、業委會委員候選人必須模范履行業主義務，業委會委員候選人均不得有以下情形：被判處剝奪人身自由刑罰執行期未滿的，或者有損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業使用性質、惡意欠繳物業服務費或者專項維修資金、違法出租房屋等情形且未改正的。業主不得以不正當手段謀取上述人員入選資格。
籌備組按照推薦得票由高到低初步確定委員候選人后，由物業服務企業、村(居)民委員會、司法所、市“兩違”辦、公安派出所、鄉鎮人民政府或者街道辦事處對相關人員進行資格協審。
若產權權屬為單位的委員(候補)候選人和監事會候選人，該單位應當出具委托個人參與選舉的委托書(加蓋公章及法人代表簽字)，同時提供營業執照、產權證、法人代表及受托人身份證復印件。受托人需提供身份證及產權證復印件。
第十二條 鄉鎮人民政府或者街道辦事處應建立健全村(居)民委員會黨組織領導下的村(居)民委員會、業委會、物業企業三方議事協調機制，對業委會財務列入監管。鼓勵符合條件的黨員干部或在村(居)民委員會中任職的業主按規定程序兼任業委會委員。
第十三條 根據小區實際情況，業委會須制定印章管理制度，使用印章原則上需經業委會二分之一以上委員簽字通過，并留存書面資料歸檔。
第十四條 鄉鎮人民政府或者街道辦事處、村(居)民委員會應當督促轄區內各業委會，每季度對公共收益收支和業主委員會工作經費使用情況進行公示。業主委員會換屆前應進行資產清查，業主對清查結果有異議的，經業主大會決定聘請第三方審計機構審計。
第十五條 業委會任期屆滿或因故提前進行換屆的，鄉鎮人民政府或者街道辦事處、村(居)民委員會指導成立業委會換屆工作組，參照首次業主大會會議程序及相關規定，全程主持完成業委會換屆工作。換屆選出新一屆業委會之日起10日內，前業委會應當在村(居)民委員會監督下，將有關憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于全體業主共有的財物，移交給新一屆業委會。前業委會拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有財物的，新一屆業委會可以請求公安機關協助移交。
第十六條 業委會應當加強對選聘的物業服務企業的監督管理，按照業主管理規約、議事規則和物業服務合同，積極調處或配合調處小區業主與物業服務企業之間、業主與業主之間、業主與開發商之間矛盾糾紛、投訴。
第十七條 業委會選聘物業服務企業必須公平公開，鼓勵業主大會通過第三方招投標平臺來選聘物業服務企業。業委會應擬訂物業服務企業選聘方案，提交業主大會表決通過，并在小區內公示之后組織實施。選聘結果和物業服務合同須在物業管理區域內公示，接受業主的查詢、監督，并向轄區鄉鎮人民政府或者街道辦事處和村(居)民委員會報告。
第十八條 業主大會、業主委員會應當積極配合相關村(居)民委員會依法履行自治管理職責，支持村(居)民委員會開展工作，并接受其指導和監督。住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的村(居)民委員會，并認真聽取村(居)民委員會的建議。
第十九條 鄉鎮人民政府、街道辦事處對轄區內業主委員會每年開展一次以上行政檢查，發現業主委員會不能正常開展工作的，在物業管理主管部門指導下，由鄉鎮人民政府或者街道辦事處組織，村(居)民委員會協助，召開業主大會臨時會議，對業主委員會進行改選、換屆，選舉產生新的業主委員會。
第二十條 城管局定期組織物業管理人員、村(居)民委員會、業委會委員以及其他相關人員進行業主大會、業委會相關知識培訓。
第二十一條 鄉鎮人民政府或者街道辦事處應每季度或每半年牽頭召開一次物業管理聯席會議，聯席會議由轄區內村(居)民委員會、業委會、物業服務企業、公安派出所、城管局物業科等相關人員參加。
第二十二條 業委會、物業服務企業將每季度的工作情況向村(居)民委員會匯報，鄉鎮人民政府或者街道辦事處、村(居)民委員會將物業管理聯席會議制度執行情況納入物業服務企業年底考核。
第三章 物業服務合同備案
第二十三條 建設單位在辦理新建項目建設工程規劃許可證時，應當向城管局提出劃分物業管理區域申請。建設單位在新建項目出售前，應當依法依規選聘物業服務企業，做好前期物業服務合同備案手續。
第二十四條 建設單位應當在確定前期物業服務企業之日起30日內，將前期物業服務合同報城管局備案。
前期物業服務合同終止后，業主大會決定重新選聘物業服務企業的，物業服務企業應當自簽訂物業服務合同之日起30日內，將物業服務合同報城管局備案。
上述合同發生變更的，建設單位或物業服務企業應當自簽訂合同之日起30日內辦理變更備案手續。
第二十五條 建設單位與物業服務企業簽訂的住宅前期物業服務合同備案需提交的資料：
(一)前期物業服務合同備案表;
(二)營業執照復印件;
(三)規劃審批總平圖或劃分物業管理區域證明復印件;
(四)前期物業服務合同復印件;
(五)臨時管理規約復印件。
第二十六條 業主大會與物業服務企業簽訂的住宅物業服務合同備案需提交的資料：
(一)物業服務合同備案表;
(二)營業執照復印件;
(三)物業服務合同復印件;
(四)管理規約復印件。
第二十七條 非住宅類型物業服務合同備案需提交的資料：
(一)物業服務合同備案表;
(二)營業執照復印件;
(三)物業服務合同復印件。
第二十八條 各物業服務企業應當嚴格依法備案(前期)物業服務合同，并對提供的資料真實性負責。物業服務企業提供虛假資料的或未依法備案，由城管局責令限期改正;逾期不改正的，記入企業信用檔案，對企業、項目負責人予以通報批評。
第二十九條 城管局應加強監管，抓好(前期)物業服務合同備案工作，嚴格依照相關法律法規以及政策的要求對企業提交的材料進行審核。符合備案條件的，城管局在10個工作日內出具備案證明。
第四章 物業缺失小區
第三十條 鄉鎮人民政府或者街道辦事處是所轄區域內物業缺失小區管理工作的責任主體，按照“政府引導扶持、動員群眾參與、促進業主自治、鼓勵中介組織參與市場化管理服務”的整體思路。組織、指導業主召開業主大會，選舉產生業主委員會，由業主選擇小區管理模式;尚未成立業主委員會的小區，由所屬村(居)民委員會代行小區業主委員會部分職責，選擇小區管理模式。
第三十一條 物業缺失小區根據實際情況選擇管理模式，主要有以下二種：
(一)專業物業企業管理
專業物業企業管理是指由物業服務企業對小區實行市場化、社會化、專業化的物業管理。
小區業主委員會根據業主大會決議選聘物業服務企業，簽訂物業服務合同，并實施管理。未成立業主委員會的小區，可由業主大會委托村(居)民委員會代行業主委員會部分職責與物業企業簽訂合同。
物業服務合同應到城管局、小區所屬鄉鎮人民政府或者街道辦事處同時備案。
(二)業主自主管理
業主自主管理是指小區業主自籌資金，制定管理規約自行管理，通過協商自主決定本小區范圍內的公共物業管理事項。
業主自主管理服務內容及收費標準參照準物業服務標準，根據小區實際制定。具體可通過服務外包或自聘人員負責小區日常物業服務。村(居)民委員會應與自主管理住宅小區簽訂自管責任目標書，責任目標書應在村(居)民委員會備案。
第三十二條 鼓勵具備條件的老舊小區通過改造整治，依法建設經營性用房、車位(庫)，經營收益歸全體業主共有，也可以納入專項維修資金管理。市政府有關部門應予以政策支持。
第五章 公共收益
第三十三條 物業服務企業利用物業管理區域內屬于業主共用部位、共用設施設備所產生的公共收益歸全體業主所有。
業主大會成立前，物業服務企業利用物業管理區域內共用部位、共用設施設備所產生的收益歸全體業主所有，在扣除物業服務企業的經營管理費用后，應當存入專項維修資金專戶，經營管理費用支出不得超過公共收益的30%。
業主大會成立后，物業服務企業應及時將物業管理區域內共用部位、共用設施設備經營管理權移交業主大會管理，并停止收取經營管理費用，業主大會另行委托的除外。
第三十四條 業主委員會或物業服務企業對產權屬于全體業主所有的物業服務用房、店面、公共會所及大型戶外廣告等租賃經營，應當采取詢價、招投標方式對外招租，其中年收入5000元以下收益的進行詢價;30000元以下收益的進行邀標;30000元以上收益的公開招標。業主委員會和物業服務企業不得采取任何形式規避詢價和招投標，侵犯全體業主合法權益。
第三十五條 業主委員會和物業服務企業應根據物業管理區域實際情況，按照相關規定制訂本區域公共收益具體管理辦法，并經業主大會表決通過后實施，相關管理辦法應當報鄉鎮人民政府或者街道辦事處、城管局備案。未制定相關管理辦法的，每次使用公共收益前均需書面征求業主意見。
第三十六條 公共收益可按照整個物業管理區域進行統籌使用;也可按照與全體業主相關的公共收益，如占用綠化、道路等共用部位產生的收益，用于涉及全體業主的維修項目和業主大會決定的其它維修項目;與部分業主相關的公共收益，如電梯廣告等，用于涉及該部分業主的維修項目。
第三十七條 公共收益使用前，業主委員會應召開業主委員會會議決定相關事項，并將有關使用方案在物業管理區域內各單元口醒目位置公示，公示期不少于5天，之后將形成的相關材料歸檔留存。
第三十八條 業主委員會和物業服務企業對公共收益應當單獨立賬，并在銀行開設專用賬戶對公共收益進行專項存儲，不能與其他賬戶合用，賬戶名稱及賬號等信息，應通過移動通信等電子信息方式告知全體業主(如短信、微信群或公眾號、物業服務信息平臺等)。
同時受托管理多個物業管理項目公共收益的物業服務企業，應對每個項目的公共收益單獨開戶列帳，分別管理。
第三十九條 在業主委員會重新選舉或換屆、物業服務企業退管前，應當進行公共收益清算，業主對公共收益的收支情況存有較大疑問時，經業主大會決定聘請第三方審計機構審計，審計費用可以從公共收益中列支。有關清算結果或審計結果應當在物業管理區域內各單元口醒目位置公示，公示期不少于10天，對審計結果有異議的，由鄉鎮人民政府或者街道辦事處、村(居)民委員會牽頭協調解決。
第四十條 有關清算結果或審計結果公示期滿無異議后，移交給下一屆業主委員會或通過業主委員會移交給依法選聘的物業服務企業。物業服務企業不得以業主欠交物業服務費等為由拒絕辦理移交。對無業主委員會的(含重新選舉或換屆未能選出新一屆業主委員會及業主委員會無法履職情形)，應當移交給轄區村(居)民委員會。
第六章 住宅專項維修資金管理
第四十一條 一個物業管理區域內有兩個以上獨立產權單位的，應當設立專項維修資金。專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造。老舊住宅電梯的安全評估費用可以從專項維修資金專戶列支。
第四十二條 業主大會成立前，專項維修資金由城管局代管，孳息歸業主所有;業主大會成立后，專項維修資金的代管由業主大會決定。
城管局應當委托相關銀行利用維修資金管理系統開立專項維修資金專戶。開立的專項維修資金專戶，應當以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬;未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。
維修資金的使用應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。
第四十三條 實行由業主大會管理維修資金的，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積占比四分之三以上的業主且參與表決人數占比四分之三以上的業主同意。應開設維修資金專戶，并與城管局、專戶管理銀行簽訂委托管理三方協議。
第四十四條 房屋銷售時，可以由買受人與開發建設單位簽訂專項維修資金繳交約定，開發建設單位代收后存入專項維修資金的專戶管理銀行，實行統一管理。開發建設單位代收的專項維修資金不計入房屋銷售收入。專項維修資金歸業主所有，由城管局負責監管。
按照房改政策出售的公有住房，售房單位應按多層住宅(未配備電梯)不少于售房款20%，高層住宅(配備電梯)不少于售房款30%，買受人按每平方米建筑面積不少于當地房改成本價2%的標準繳交專項維修資金。
第四十五條 商品住宅的業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。開發建設單位或公有住房售房單位在為業主辦理房屋入住手續前，應當經城管局確認維修資金交存后方可將房屋交付購買人。
未按規定交存首期住宅專項維修資金的，開發建設單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。
市住建局應當配合城管局監督開發建設單位確認業主交存維修資金后交付房屋。
第四十六條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當將首期專項維修資金一次性足額交存至專項維修資金專戶。業主轉讓房屋所有權時，結余的維修資金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。
專項維修資金的余額不足首期專項維修資金金額30%的，由城管局向業主和業主委員會發出續交通知，業主接到通知后應當及時續交，未能及時續交的，由業主委員會督促其續交。業主委員會可以對未交清專項維修資金的業主依法提起訴訟。
對應交未交或者拒不續交專項維修資金的業主，由城管局責令其限期交納，經兩次催收仍不交納的，可以通過公告催交，公告期滿仍不交納的，業主大會或者業主委員會可以依據管理規約向人民法院提起訴訟。
實行由業主大會管理維修資金的，已售房屋和已售公有住房未歸集專項維修資金的由業主大會制訂歸集方案及標準，由業主委員會負責向業主收取。也可以由業主大會通過，提出續籌方案。
第四十七條 專項維修資金低于首期30%時，業主應當按規定承擔其建筑面積比例分攤的實際費用，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發建設單位或者公有住房單位應當按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積，分攤相關費用。
第四十八條 發生危及房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時，申請人立即將有關情況書面報告物業所在地村(居)民委員會。同時，申請人應當立即組織專業人員以及不少于5名業主代表進行現場勘驗、確認和留存相關影像資料，并根據現場勘驗和確認的事實，編制或者委托編制緊急維修方案和資金預算方案，物業管理區域內醒目位置及維修現場公告，公告日期不少于3天后向城管局提出緊急情況下使用住宅專項維修資金申請。
第四十九條 物業管理區域內發生的緊急情況包括以下情形：
(一)共有用房及共用部位屋頂、外墻出現嚴重滲漏;
(二)電梯出現安全隱患或者出現故障無法正常運行;
(三)高層住宅水泵等二次供水設施出現故障，不能正常供水;
(四)建筑立面瓷磚等外墻裝飾層發生脫落或者存在脫落危險;
(五)共用給排水、供用電設施設備不能正常使用，依照法律、法規由供水供電企業負責維護的除外;
(六)消防、安防等建筑智能化系統出現故障，不能正常使用;
(七)因臺風、洪水等自然原因造成物業共用部位、共用設施設備損壞;
(八)根據公安、消防、人民防空、氣象、特種設備、物業管理等主管部門限期整改要求，需對物業共用部位、共用設施設備進行維修、更新、改造;
(九)物業共用部位、共用設施設備存在其他安全隱患，需對物業共用部位、共用設施設備進行定期檢測、檢驗、維修、更新、改造;
(十)其他危及房屋使用安全或者公共安全的緊急情況。
第五十條 使用住宅專項維修資金的申請人，已成立業主委員會且在任期內的，由業主委員會或者業主委員會委托物業服務企業提出住宅專項維修資金使用申請;未成立業主委員會或者業主委員會任期屆滿未換屆的，由物業服務企業提出住宅專項維修資金使用申請;未成立業主委員會且無物業服務企業提供服務的，由村(居)民委員會提出住宅專項維修資金使用申請。經專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積占比四分之三以上的業主且參與表決人數占比四分之三以上的業主同意。由物業服務企業或相關業主持有關材料向城管局申請列支。動用已售公有住房住宅專項維修資金的，向公有住房維修資金代管單位申請列支。
第五十一條 因房屋拆遷或其他原因造成房屋滅失的，專項維修資金代管單位應當將維修資金收支余額按售房單位提取和業主個人繳交比例分別退還給售房單位和業主個人。
第七章 監督管理
第五十二條 城管局負責物業管理工作的指導、監督和管理;根據物業服務合同中所約定的服務標準、內容、質量對物業服務企業進行檢查考核;制定前期物業服務等級標準;負責物業服務企業服務及信用等級管理;對小區違法建設、業主違規裝修和建筑施工企業在房屋保修期內不按約定履行房屋維修義務等行為進行監督管理;依法查處小區內違反市政、綠化、亂設墻體(戶外)廣告、養畜養禽、毀綠種菜等行為。
第五十三條 鄉鎮人民政府或者街道辦事處負責指導、協助所轄區域內的小區依法成立業主大會和選舉業主委員會，指導和監督業主大會、業主委員會開展工作，依法履行職責，依法調解物業管理糾紛，協調物業管理與村(居)民委員會管理的關系。
第五十四條 財政局負責制定老舊小區改造的相關財政支持政策。
第五十五條 公安局負責指導物業企業規范小區內道路、背街小巷和村(居)民委員會等公共場所車輛出入管理、停車管理、交通標識的規劃等相關設施。督促物業服務企業做好治安管理工作。協助街道、村(居)民委員會管理人員、城管局開展疑似“僵尸車”的查詢比對，對涉嫌交通違法依法應當扣留的予以扣留。
第五十六條 消防救援大隊負責加大安全防范力度;定期對物業管理區域內消防設施和消防工作進行檢查和指導;對占用防火間距、堵塞消防通道的，依法予以處罰。
第五十七條 市場監督管理局負責物業服務企業的注冊登記，對擅自將住宅小區居住用房改變為非居住用房從事不合適使用住宅開展經營活動與利用車庫開展經營活動的市場主體，不予核準登記;負責依法查處物業管理區域內無照經營和違法廣告行為;負責對物業管理區域內的電梯等特種設備的監督管理;負責對物業服務收費的監督檢查，受理物業服務收費投訴，依法依規查處違反規定的收費行為。
第五十八條 住建局(含人防)負責監督開發建設單位按《住宅專項維修資金管理辦法》規定交付房屋，并對物業管理區域內的人民防空工程維護管理進行監督檢查，查處損壞人民防空工程及向人民防空工程內排入廢水、廢氣或者傾倒廢棄物等行為。
第五十九條 生態環境局負責物業管理區域環境保護方面的監督管理;對違反環境保護法律法規的行為進行查處。
第六十條 市人民法院負責指導區域內的物業服務糾紛快速處理工作，調解重大、疑難物業服務糾紛案件。
第八章 附則
第六十一條 本細則下列用語的含義：
(一)專有部分，是指在構造上、利用上具有獨立性，能夠明確區分、可以排他使用，能夠登記成為特定業主所有權的客體;
(二)共用部位，是指根據法律、法規、規章和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等;
(三)共用設施設備，是指根據法律、法規、規章和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等;
第六十二條 本細則由城管局負責解釋。
第六十三條 本細則從發文之日起施行。
篇2：關于全國物業管理示范住宅小區、大廈、工業區標準及評分細則(2000修訂)
建住房物[2000]008號
各省、自治區建委(建設廳),直轄市房地局,計劃單列市建委(房地局):
我部自95年開展全國優秀管理項目考評驗收工作以來,樹立了一批優秀物業管理項目典型,對推動建立物業管理體制、提高全國物業管理水平,發揮了重要作用。隨著物業管理行業的快速發展和物業管理水平的不斷提高,各地普遍反映原標準已不能完全適應物業管理發展的新形勢,如繼續執行原標準,難免出現評選優秀物業管理項目過多,失去其先進示范作用。為此,在廣泛征求各地主管部門及企業意見的基礎上,本著高標準、嚴要求、操作簡便的原則對原標準進行了修訂,新標準從今年開始執行?，F將考評驗收工作有關事項通知如下:
一、從今年起,我部只對申報全國物業管理示范項目進行考評驗收,并授予“全國物業管理示范項目”稱號;取消全國物業管理優秀項目考評驗收及其稱號。各地對物業管理項目考評驗收是否設立“示范”、“優秀”兩個檔次,視本地物業管理發展情況自行確定。
二、申報基本條件
1、參評項目符合城市規劃建設要求,配套設施齊全。住宅小區、工業區建筑面積8萬平方米以上,別墅2萬平方米以上,大廈3萬平方米以上且非住宅建筑面積占60%以上,入住率或使用率達85%以上。
2、取得“省(自治區、直轄市)級物業管理示范項目”稱號一年以上。
3、物業管理企業已建立各項管理規章制度。
4、物業管理企業無重大責任事故。
5、未發生經主管部門確認屬實的有關收費、服務質量等方面的重大投訴。
三、各地應在每年7月30日前將參加全國物業管理示范項目考評驗收的項目名單及《全國物業管理示范項目申報表》報我部。
四、修訂后的標準在條款設置和評分細則上都有較高的要求。各地在進行考評驗收時,在質量和數量上都應從嚴掌握,使評選出的物業管理項目真正體現先進性和示范性。凡是上報我部的項目,省(自治區、直轄市)預評預驗分值不得低于98分。
五、根據建房[1995]120號文件要求,全國物業管理優秀項目每三年進行一次復驗。各地要認真做好自95年以來已獲得全國城市物業管理示范、優秀項目稱號的復查工作。經省市主管部門復查,對管理水平確實下降、群眾意見較大、達不到95年標準m.airporthotelslisboa.com、不能起到先進示范作用的物業管理項目,要督促其整改,并提出撤消原稱號的意見,報我部批準。今年的復驗意見要與申報工作一并報我部。
六、鑒于今年進行原標準修訂工作,各地的申報工作與復驗意見上報時間延遲到8月30日。
七、新標準頒布后,1995年頒發的《全國優秀管理住宅小區標準》及1997年頒發的《全國城市物業管理優秀大廈標準及評分細則》停止執行。
八、其它有關“全國物業管理示范項目”的考評驗收工作仍按建房[1995]120號文件要求執行。
附件:1、全國物業管理示范住宅小區、大廈、工業區標準及評分細則
2、全國物業管理示范住宅小區、大廈、工業區達標申報表(略)
二○○○年五月二十五日
附:
全國物業管理示范住宅小區標準及評分細則
序號 標準內容 規定分值 評分細則
一
基礎管理 32
1、按規劃要求建設,住宅及配套設施投入使用 1 符合1.0,不符合0
2、己辦理接管驗收手續 1 符合1.0,不符合0
3、由一家物業管理企業實施統一專業化管理 1 符合1.0,不符合0
4、建設單位在銷售房屋前,與選聘的物業管理企業簽 訂物業管理合同,雙方責權利明確 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
5、在房屋銷售合同簽訂時購房人與物業管理企業簽訂前期物業管理服務協議,雙方責權利明確 2 符合2.0,基本符合1.0,不符合0
6、建立維修基金,其管理、使用、續籌符合有關規定 1 符合1.0,已建立但管理、使用、續籌不符合規定扣0.5,未建立0
7、房屋使用手冊、裝飾裝修管理規定及業主公約等各項公眾制度完善 2 完善2.0,基本完善1.0,不完善0
8、業主委員會按規定程序成立,并按章程履行職責 2 符合2.0,基本符合1.0,不符合0
9、業主委員會與物業管理企業簽訂物業管理合同,雙方責權利明確 2 符合2.0,基本符合1.0,不符合0
10、物業管理企業制訂爭創規劃和具體實施方案,并經業主委員會同意 1 符合1.0,不符合0
11、小區物業管理建立健全各項管理制度、各崗位工作標準,并制定具體的落實措施和考核辦法 2 制度、工作標準建立健全1.0,主要檢查;物業管理服務工作程度(來自:m.airporthotelslisboa.com)、質量保證制度、收費管理制度、財務制度、崗位考核制度等每發現一處不完整規范扣0.2:未制定具體的落實措施扣0.5,未制定考核辦法扣0.5
12、物業管理企業的管理人員和專業技術人員持證上崗;員工統一著裝,佩戴明顯標志,工作規范,作風嚴謹 2 管理人員、專業技術人員每發現1人無上崗證書扣0.1:著裝及標志符合0.5,不符合0
l3、物業管理企業應用計算機、智能化設備等現代化管理手段,提高管理效率 2 符合2.0,基本符合1.0.不符合0
14、物業管理企業在收費、財務管理、會計核算、稅收等方面執行有關規定:至少每半年公開一次物業管理服務費用收支情況 2 執行有關規定1.0,未執行0;公開1.0未公開0
15、房屋及其共用設施設備檔案資料齊全,分類成冊,管理完善,查閱方便 2 包括房屋總平面圖,地下管網圖,房屋數量、種類、用途分類統計成冊,房屋及共用設施設備大中修記錄,共用設施設備的設計安裝圖紙資料和臺帳。每發現一項不齊全或不完善扣0.2
16、建立住用戶檔案、房屋及其配套設施權屬清冊,查閱方便 2 每發現一處不符合扣0.2
17、建立24小時值班制度,設立服務電話,接受業主和使用人對物業管理服務報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等各類信息的收集和反饋,并及時處理,有回訪制度和記錄 2 符合2.0,值班制度不符合扣0.5,未設服務電話扣0.5,發現一處處理不及時扣0.2,沒有回訪錄每次扣0.1
18、定期向住用戶發放物業管理服務工作征求意見單,對合理的建議及時整改,滿意率達95%以上 2 符合2.0,基本符合1.0,不符合0
19、建立并落實便民維修服務承諾制,零修急修及時率100%、返修率不高于1%,并有回訪記錄0 2 建立并落實1.0,建立但未落實扣0.5,未建立扣1.0;及時率符合0.5,每降低1個百分點扣0.1;返修率符合0.3,不符合0;回訪記錄完整0.2,記錄不完整或無回訪記錄。
二 房屋管理與維修養護 14
1、主出入口設有小區平面示意圖,主要路口設有路標,組團及幢、單元(門)、戶門標
2
未實行責任制的扣1.0,無專職清潔人員和責任范圍的扣0.5,未實行標準化保潔的扣0.5
3、垃極日產日清,定期進行衛生消毒滅殺
2
每發現一處垃極扣0.2,未達到垃圾日產日清的扣0.5,未定期進行衛生消毒滅殺扣0.5
4、房屋共用部位共用設施設備無蟻害
1
符合1.0,每發現一處不符合扣0.2
5、小區內道路等共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物
2
符合2.0,每發現一處不符合扣0.2
6、房屋共用部位保持清潔,無亂貼、亂畫,無擅自占用和堆放雜物現象;樓梯扶攔、天臺公共玻璃窗等保持潔凈
2
符合2.0,每發現一處不符合扣0.2
7、商業網點管理有序,符合衛生標準;無亂設攤點、廣告牌和亂貼、亂畫現象
2
符合2.0,每發現一處不符合扣0.2
8、無違反規定飼養寵物、家禽、家畜
1
符合1.0,不符合0
9、排放油煙、噪音等符合國家環保標準,外墻元污染
1
符合2.0,每發現一處不符合扣0.2
六
綠化管理
7
l、小區內綠地布局合理,花草樹木與建筑小品配置得當
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2、綠地無改變使用用途和破環、踐踏、占用現象
2
符合2.0,基本符合1.0,不符合0
3、花草樹木長勢良好,修剪整齊美觀,元病蟲害,無折損現象,無斑禿
2
長勢不好扣1.0,其它每發現一處不符合扣0.2分
4、綠地無紙屑、煙頭、石地等雜物
2
符合2.0,每發現一處不符合扣0.2
七
精神文明建設
3
l、開展有意義、健康向上的社區文化活動
2
符合2.0,基本符合1.0,不符合0
2、創造條件,積極配合、支持并參與社區文化建設
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
八
管理效益
5
l、物業管理服務費用收繳率98%以上
2
符合2.0每降低1個百分點扣0.5
2、提供便民有償服務,開展多種經營
2
符合2.0,基本符合1.0,不符合0
3、本小區物業管理經營狀況
1
盈利1.0,持平0.5,虧本0
全國物業管理示范大廈標準及評分細則
序號
標準內容
規定分值
評分細則
一
基礎管理
22
1、按規劃要求建設,住宅及配套設施投入使用
1
符合1.0,不符合0
2、己辦理接管驗收手續
1
符合1.0,不符合0
3、由一家物業管理企業實施統一專業化管理
1
符合1.0,不符合0
4、建設單位在銷售房屋前,與選聘的物業管理企業簽訂物業管理合同,雙方責權利明確
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
5、在房屋銷售合同簽訂時購房人與物業管理企業簽訂前期物業管理服務協議,雙方責權利明確
2
符合2.0,基本符合1.0,不符合0
6、建立維修基金,其管理、使用、續籌符合有關規定
1
符合1.0,已建立但管理、使用、續籌不符合規定扣0.5,未建立0
7、房屋使用手冊、裝飾裝修管理規定及業主公約等各項公眾制度完善
1
完善1.0,基本完善0.5,不完善0
8、業主委員會按規定程序成
本文提要： 立,并按章程履行職責
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
9、業主委員會與物業管理企業簽訂物業管理合同,雙方責權利明確
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
10、物業管理企業制訂爭創規劃和具體實施方案,并經業主委員會同意
1
符合1.0,不符合0
11、大廈物業管理建立健全各項管理制度、各崗位工作標準,并制定具體的落實措施和考核辦法
2
制度、工作標準建立健全1.0,主要檢查;物業管理服務工作程度、質量保證制度、收費管理制度、財務制度、崗位考核制度等每發現一處不完整規范扣0.2:未制定具體的落實措施扣0.5,未制定考核辦法扣0.5
12、物業管理企業的管理人員和專業技術人員持證上崗;員工統一著裝,佩戴明顯標志,工作規范,作風嚴謹
1
管理人員、專業技術人員每發現1人無上崗證書扣0.1:著裝及標志符合0.3,不符合0
l3、物業管理企業應用計算機、智能化設備等現代化管理手段,提高管理效率
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
14、物業管理企業在收費、財務管理、會計核算、稅收等方面執行有關規定:至少每半年公開一次物業管理服務費用收支情況
1
執行有關規定0.5,未執行0;公開0.5未公開0
15、房屋及其共用設施設備檔案資料齊全,分類成冊,管理完善,查閱方便
1
包括房屋總平面圖,地下管網圖,房屋數量、種類、用途分類統計成冊,房屋及共用設施設備大中修記錄,共用設施設備的設計安裝圖紙資料和臺帳。每發現一項不齊全或不完善扣0.1
16、建立住用戶檔案、房屋及其配套設施權屬清冊,查閱方便
1
每發現一處不符合扣0.2
17、建立24小時值班制度,設立服務電話,接受業主和使用人對物業管理服務報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等各類信息的收集和反饋,并及時處理,有回訪制度和記錄
2
符合2.0,值班制度不符合扣0.5,未設服務電話扣0.5,發現一處處理不及時扣0.2,沒有回訪錄每次扣0.1
18、定期向住用戶發放物業管理服務工作征求意見單,對合理的建議及時整改,滿意率達95%以上
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
19、建立并落實便民維修服務承諾制,零修急修及時率100%、返修率不高于1%,并有回訪記錄
2
建立并落實1.0,建立但未落實扣0.5,未建立扣1.0;及時率符合0.5,每降低1個百分點扣0.1;返修率符合0.3,不符合0;回訪記錄完整0.2,記錄不完整或無回訪記錄。
二
房屋管理與維修養護
9
1、大廈、棟號、樓層、房號標志明顯,大堂內布置合理并設立引路方向平面圖,駐大廈各單位名錄標識在大堂內顯著位署
1
符合1.0,無示意圖或發現一處標志不清或沒有標志扣0.2
2、無違反規劃私搭亂建,無擅自改變房屋用途現象
2
符合1.0,發現一處私搭亂建或擅自改變房屋使用用途均扣0.5
3、大廈外觀完好、整潔;外墻是建材貼面的,無脫落;是玻璃幕墻的,清潔明亮、無破損;是涂料的,無脫落、無污漬;無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現象
2
符合2.0,大廈外墻是建材貼面的每發現一處脫落扣0.2,是玻璃幕墻的每發現一處破損或不潔扣0.2;是涂料的每發現一處褪色不一致的扣0.1;每發現一處紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛扣0.2
4、室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置,保持整潔統一美觀,無安全隱患或破損
1
符合1.0未按規定設置0;按規定設置,但不整齊或有破損每處扣0.l,有安主隱患每處扣0.5
5、空調安裝位置統一,冷凝水集中收集,支架元銹蝕
2
符合2.0,每發現一處不符合扣0.2
6、封閉陽臺統一有序,色調一致,不超出外墻面;除建筑設計有要求建筑設計有要求外不得安裝外廊及戶外防盜網、晾曬架、遮陽蓬等
1
符合1.0,每發現一處不符合扣0.1
7、房屋裝飾裝修符合規定,未發生危及房屋結構安全及拆改管線和損害他人利益的現象
1
符合1.0,每發現一處不符合扣0.5
三
共用設備管理
35
(一)綜合要求
4
1、制訂設備安全運行、崗位責任制、定期巡回檢查、維護保養、運行記錄管理、維修檔案等管理制度,并嚴格執行
1
符合1.0,每發現一處不符合扣0.2
2、設備及機房環境整潔,無雜物,灰塵、無鼠、蟲害發生,機房環境符合設備要求
1
符合1.0,每發現一處不符合扣0.2
3、配備所需專業技術人員,嚴格執行操作規程
1
符合1.0,不符合0
4、設備良好,運行正常,一年內無重大管理責任事故
1
符合1.0,不符合0
(二)供電系統
3
1、保證正常供電,限電、停電有明確的審批權限并按規定時間通知住用戶
1
2、制訂臨時用電管理措施與停電應急處理措施并嚴格執行
1
符合1.0,臨時用電措施或停電應急措施不符合均扣0.5
3.備用應急發電機可隨時起用
1
符合1.0,不符合0
(三)弱電系統
2
1、按工作標準規定時間排除故障,保證各弱電系統正常工作
1
符合1.0,發現一處不符合扣0.5
2、監控系統等智能化設施設備運行正常,有記錄并按規定期限保存
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
(四)消防系統
5
1、消防控制中心24小時值班,消防系統設施設備齊全、完好無損,可隨時起用
1
發現一處不符合扣0.5
2、消防管理人員掌握消防設施設備的使用方法并能及時處理各種問題
1
每發現一處不符合扣0.2
3、組織開展消防法規及消防知識的宣傳教育,明確各區域防火責任人
1
符合1.0,責行人不明確每發現一處扣0.2
4、訂有突發火災的應急方案,設立消防疏散示意圖,照明設施、引路標志完好,緊急疏散通道暢通
1
無應急方案扣0.5,各種標志每缺少一個及每發現一處不暢通扣0.1
5、無火災安全隱患
1
每發現一處安全隱患扣0.5
(五)電梯系統
6
1、電梯準用證、年檢合格證、維修保養合同完備
1
符合1.0,不符合0
2、電梯按規定或約定時間運行,安全設施齊全,通風、照明及附屬設施完好
1
每發現一處不符合扣0.2
3、轎廂、井道、機房保持清潔
1
符合1.0,不符合0
4、電梯由專業隊伍維修保養,維修、保養人員持證上崗
1
符合1.0,不符合0
5、運行出現故障后,維修人員應在規定時間內到達現場維修
1
符合1.0,不符合0
6、運行出現險情后,應有排除險情的應急處理措施
1
符合1.0,不符合0
(六)給排水系統
9
1、建立大廈用水、供水管理制度,積極協助用戶安排合理的用水和節水計劃
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
2、設備、閥門、管道工作無常,無跑冒滴漏
1
每發現一處不符合扣0.2
3、按規定對二次供水蓄水池設施設備進行清潔、清毒;二次供水衛生許可證、水質化驗單、操作人員健康合格證齊全;水池、水箱清潔衛生,無二次污染
2
符合2.0,發現一處不符合扣0.5
4、高壓水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施,水池、水箱周圍無污染隱患
1
沒有管理措施扣0.5,水箱周圍每發現一處隱患扣0.2
5、限水、停水按規定時間通知住用戶
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
6、排水系統通暢,汛期道路無積水,地下室、車庫、設備房無積水、浸泡發生
1
符合1.0, 每發現一處不符合扣0.2
7、遇有事故,維修人員在規定時間內進行搶修,無大面積跑水、泛水、長時間停水現象
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
8、制定事故應急處理方案
1
無處理方案扣1.0,方案不完善扣0.5
(七)空調系統
3
1、中央空調系統運行正常,水塔運行正常且噪音不超標,無嚴重滴漏水現象
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
2、中央空調系統出現運行故障后,維修人員在規定時間內到達現場維修
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
3、制訂中央空調發生故障應急處理方案
1
無應急處理方案扣1.0,有方案但不完善或執行不夠的扣0.5
(八)供暖供氣系統
3
1、鍋爐供暖設備、煤氣設備、燃氣設備完好,運行正常
1
符合1.0,不符合0
2、管道、閥門無跑冒滴漏現象及事故隱患
1
每發現一處不符合扣0.2
3、北方地區冬季供暖居室內溫度不得低于16℃
1
符合1.0,不符合0
四
共用設施管理
4
1、共用配套服務設施完好,無
本文提要： 隨意改變用途
1
符合1.0, 每發現一處不符合扣0.2
2、共用管線統一下地或入公共管理,無架空管線,無礙觀瞻
1
符合1.0, 每發現一處不符合扣0.2
3、道路、樓道、大堂等公共照明完好
1
符合1.0, 每發現一處不符合扣0.2
4、大廈范圍內的道路通暢,路面平坦
1
符合1.0, 每發現一處不符合扣0.2
五
保安及車輛管理
9
1、大廈基本實行封閉式管理
1
符合1.0,不符合0
2、有專業保安隊伍,實行24小時值班及巡邏制度;保安人員熟悉小區的環境,文明值勤訓練有素言語規范認真負責
2
符合2.0,無專業保安隊伍扣1.0,值班及巡邏記錄等不規范每處扣0.2
3、結合大廈特點,制訂安全防范措施
1
對特殊的部位要有相應的防范措施,每發現一處無防范措施扣0.2
4、進出大廈各種車輛管理有序,無堵塞交通現象,不影響行人通行
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
5、大廈外停車場有專人疏導,管理有序,排列整齊
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
6、室內停車場管理嚴格,出入登記
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
7、非饑動車車輛有集中停放場地,管理制度落實,停放整齊,場地整潔
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
8、危及人身安全處設有明顯標志和防范措施
1
符合1.0,不符合0
六
環境衛生管理
10
1、環衛設備完備,設有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉站
1
符合1.0,每發現一處不符合扣0.2
2、清潔衛生實行責任制,有專職的清潔人員和明確的責任范圍,實行標準化保潔
1
未實行責任制的扣0.5,無專職清潔人員和責任范圍的扣0.3,未實行標準化保潔的扣0.2
3、垃極日產日清,定期進行衛生消毒滅殺4、房屋共用部位共用設施設備無蟻害
2
每發現一處垃極扣0.2,未達到垃圾日產日清的扣0.5,未定期進行衛生消毒滅殺扣0.5
4、房屋共用部位保持清潔,無亂貼、亂畫,無擅自占用和堆放雜物現象;樓梯扶攔、天臺公共玻璃窗等保持潔凈;大廈內共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物
2
符合2.0,每發現一處不符合扣0.2
5、商業網點管理有序,符合衛生標準;無亂設攤點、廣告牌和亂貼、亂畫現象
2
符合2.0,每發現一處不符合扣0.2
6、無違反規定飼養寵物、家禽、家畜
1
符合1.0,不符合0
7、大廈內排煙、排污、噪音等符合國家環保標準,外墻無污染
1
每發現一處不合格扣0.2,發現一次環保部門下放整改通知扣0.5
七
綠化管理
4
1、綠地無改變使用用途和破環、踐踏、占用現象
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2、花草樹木長勢良好,修剪整齊美觀,無病蟲害,無折損現象,無斑禿
1
長勢不好扣1.0,其它每發現一處不符合扣0.1分
3、綠地無紙屑、煙頭、石地等雜物
1
符合2.0,每發現一處不符合扣0.2
4、對大廈內部、天臺、屋頂等綠化有管理措施并落實
1
無措施扣1.0,有措施,落實不力扣0.5
精神文明建設
3
1、全體業主和使用人能自覺維護公眾利益,遵守大廈的各項管理規定
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2、設有學習宣傳園地,開展健康向上的活動
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
3、大廈內的公共娛樂場所未發生重大違紀違法案件
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
管理效益
4
l、物業管理服務費用收繳率98%以上
2
每降低1個百分點扣0.5
2、提供便民有償服務,開展多種經營
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
3、本大廈物業管理經營狀況
1
盈利1.0,持平0.5,虧本0
全國物業管理示范工業區標準及評分細則
序號 標準內容 規定分值 評分細則
一 基礎管理 21
1、按規劃要求建設,房屋及配套設施投入使用 1 符合1.0.不符合0
2、已辦理接管驗收手續 1 符合1.0,不符合0.3
3、由一家物業管理企業實施統一專業化管理 1 符合1.0.不符合0 4
4、建設單位在租售廠房前。與選聘的物業管理企業簽訂物 業管理合同.雙方責權利明確 1 符合1.0,基符合0.5,不符合0
5、在房屋銷售合同簽訂時,購房人與物業管理企業簽訂前 期物業管理服務協議 雙方責權利明確 1 符合1.0,基符合0.5,不符合0
6、建立維修基金,其管理、使用、續籌符合有關規定 1 符合1.0,已建立但管理、使用、續籌不符合規定扣0.5,未建立0
7、房屋使用手冊、裝飾裝修管理規定及業主與使用人公約等各項公眾制度完善 1 完善l.0,.基本完善0.5、不完善0
8、業主委員會按規定程序成立,并按章程履行職責 1 符合1.0.基符合0.5.不符合0
9、業主委員會與物業管理企業簽訂物業管理合同、雙方責權利明確 1 符合1.0、基符合0.5,不符合0
10、物業管理企業制訂爭創規劃和具體實施方案、并經業主委員會同意 1 符合1.0、不符合0
11、工業區物業管理建立健全各項管理制度、各崗位工作標準,并制定具體的落實措施和考核辦法 2 制度、工作標準建立健全1.0。主要檢查:物業 管理服務工作程序、質量保證制度、收費管理 制度、財務制度、崗位考核制度等每發現一處 不完整規范扣0. 2;末制定具體的落實措施扣 0.5.未制定考核辦法扣 0.5
12、物業管理企業的管理人員和專業技術人員持證上崗:員工統一著裝,佩戴明顯標志,工作規范、作風嚴謹 1 管理人員、專業技術人員每發現1人無上崗證 書扣0.1;著裝及標志符合0.3。不符合0
13、物業管理企業應用計算機、智能化設備等現代化管理 手段,提高管理效率 1 符合1.0?；痉?.5,不符合0
14、物業管理企業在收費、財務管理、會計核算、稅收等方 面執行有關規定;至少每半年公開一次物業管理服務費用及維修基金收支情況 1 執行有關規定0.5。末執行0;公開0.5。末公開 0
15、房屋及其共用設施設備檔案資料齊全,分類成冊、管理 完善,查閱方便 2 包括房屋總平面圖、地下管網圖,房屋數量、種 類、用途分類統汁成冊、房屋及共用設施設備 大中修記錄。共用設施設備的設計安裝圖紙資 料和臺帳:每發現一項不齊全或不完善扣0
16、建立業主及使用人檔案、房屋及其配套設施權屬清冊、 查閱方便 1 每發現一處不符合扣0.2
17、建立24小時值班制度,設立服務電話、接受業主和使 用人對物業管理服務報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等 各類信息的收集和反饋.并及時處理,有回訪制度和記錄 2 符合2.0.沒有值班制度扣0.5.末設服務電話 扣0.5,發現一處處理不及時扣0.2,沒有回訪 記錄每次扣0.1
18、定期向業主和使用人發放物業管理服務工作征求意見 單,對合理的建議及時整改滿意率達95%以上 1 符合1.0,基本符合0.5不符合0
19、建立并落實便民維修服務承諾制、零修急修及時率 100%,返修率不高于1%,并有回訪記錄 1 建立并落實0.5,建立但末落實扣0.2.末建立 扣0.5;及時率符合0.2,每降低1個百分點扣 0.1;返修率符合0.2、不符合0:問訪記錄完整 0.1、記錄不完整或無回訪記錄0
二 房屋管理與維修養護 11
1、區內各建筑物標志明顯、設立引路方向平面圖和路標、 駐工業區各單位名錄標識在區內明顯位置.企業銘牌及各 類標識牌統一有序 1 符合1.0.發現一處標志不清或沒有標志扣0.2
2、無違反規劃私搭亂建,無擅自改變房屋用途現象 1 符合1.0.每發現"處私揩亂建或擅自改變房 屋使用用途扣0.5
3、房屋外觀完好、整潔,外墻是建材貼面的、無脫落;是玻 璃幕墻的。清潔明亮、無破損;是涂料的,無脫落、無污漬: 無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現象 2 符合2.0.房屋外墻是建材貼用的每發現一處落扣0.2,是玻璃幕墻的每發現一處破損或潔扣0.2,是涂料的每發現一處褪色不一致 扣0.2;每發現一處紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂 懸掛扣0.2
4、室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置,保持整潔統一美 觀,無安全隱患或破損 1 符合1.0、未按規定設置0;按規定設置,但不整 齊或有破損每處扣0.1、有安全隱患每處扣0.5
5、空調安裝位置統一,冷凝水集中收集。支架無銹蝕 1 符合1.0、每發現一處不符合扣0.1
6、區內住宅封閉陽臺統一有序。色調"致,不超出外墻面; 除建筑設汁有要求外,不得安裝外廊及戶外防盜網、晾曬 架、遮陽蓬等 1 符合1.0.如發現一處不符合扣0.1
7、樓宇內樓梯、走道、扶手、天花板、吊頂等無破損;墻體整 潔,無亂張貼;共用部位門窗、燈具、開關等功能良好;衛生 間、水房等管理完好 1 符合1.0
本文提要： ,如發現一處不符合扣0.2
8、共用樓梯、天臺、通道、卸貨平臺等處無堆放工業原料、 廢料、雜物及違章占用等。天臺隔熱層無破損 1 符合1.0,發現一處不符合扣0.2
9、房屋裝飾裝修符合規定,未發生危及房屋結構安全及拆 改管線和損害他人利益的現象 1 符合1.0,發現一處不符合扣0.5
10、機器設備單位面積重量不超過樓板承重限度。無危及 建筑結構的安全隱患 1 符合1.0,發現一處不符合扣0.5
三 共用設施設備管理 34
(一)綜合要求 4
l、制訂設備安全運行、崗位責任制、定期巡回撿查、維護保 養、運行記錄管理、維修檔案等管理制度.并嚴格執行 1 符合1.0.每發現一處不符合扣0.2
2、設備及機房環境整治、無雜物、灰塵、無鼠、蟲害發生、機 房環境符合設備要求 1 符合1.0.每發現-處不符合扣0.2
3、配備所需各種專業技術人員。嚴格執行操作規程 1 符合1.0。不符合0
4、設備良好,運行正常.一年內無重大管理責任事故 1 符合1.0,不符合0
(二)供電系統 3
1、保證正常供電.限電、停電有明確的審批權限并按規定 時間通知任用戶 1 符合1,0,不符合0
2、制訂臨時用電管理措施與停電應急處理措施并嚴格抉 何 1 符合1.0,臨時用電措施或停電應急措施不符 合均扣0.5
3、備用應急發電機可隨時起用 1 符合1.0。不符合0
(三)弱電系統 2
1、按工作標準規定時問排除故障,保證各弱電系統正常工 作 1 符合1.0,發現一次不符合扣0.5
2、監控系統等智能化設施設備運行正常。有記錄并按規定 期限保存 1 符合1.0,基本符合0.5、不符合0
(四)消防系統 7
1、消防控制中心24小時值班、消防系統設施設備齊全、完 好元損,可隨時起用 1 發現一處符合扣0.2
2、消防管理人員掌握消防設施設備的使用方法并能及時 處理各種問題 1 每發現一人不符合要求扣0.2
3、組織開展消防法規及消防知識的宣傳教育,明確各區域 防火責任人 1 符合1,0,責任人不明確每發現一處扣0.2
4、訂有突發火災應急方案,在明顯處設立消防疏散示意 圖.照明設施、引路標志完好,緊急疏散通道暢通無阻 1 無應急方案扣0.5、各種標志每缺少一個及每 發現一處不暢通扣0.1
5、工業廠房裝修需報消防部門審批.對裝修過程嚴格監 管,裝修完成后經消防部門驗收合格方可使用 1 符合1.0?；痉?.5.不符合0
6、區內無火災女全隱患,督促各用戶與消防管理部門簽訂 消防責任書 1 符合1.0,每發現一處安全隱患扣0.5,未簽訂消防責任書扣0.5
7、集體宿舍消防,用電有嚴格的管理規定.室內電線、插座 安裝規范,無安全隱患 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
(五)電梯系統 5
1、電梯準用證、年檢合格證、維修保養合同完備 1 符合1.0,不符合0
2、電梯按規定時間運行,安全設施齊全,通風、照明及附屬 設施完好,轎廂、并道、機房保持整潔 1 每發現一處不符合扣0.2
3、電梯由專業隊伍維修保養;維修、操作人員持證上崗;貨 運電梯由專人管理操作,嚴禁超載.客梯嚴禁載貨 1 符合1.0.每發現一處不符合扣0.2
4、運行出現故障后,維修人員應在規定時問內到達現場維 修 1 符合1.0,不符合0
5、運行出現險情后,應有排除險情的應急處理措施 1 符合1.0、不符合0
(六)給排水系統 8
1、建立工業區用水、供水管理制度、積極協助用戶安排合 理的用水和節水計劃 1 符合1.0、基本符合0.5.不符合0
2、設備、閥門、管道工作正常、大跑冒滴漏 1 每發現一處不符合扣0.2
3、按規定對二次供水蓄水池設施設備進行清潔、消毒;二供水衛生許可證、水質化驗單、操作人員健康合格證齊 全;水池、水箱清潔衛生,無二次污染 2 符合2,0,每發現一項不符合扣0.5
4、高壓水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施,水池、水箱周 圍無污染隱患 1 沒百管理措施扣0.5。水箱周圍每發現一處隱 患扣0.
5、限水、停水按規定時間通知業主和使用人 1 符合1.0,基本符合0.5.不符合0
6、排水系統通暢,汛期道路無積水,地下室、車庫、設備房無積水,浸泡發生 1 符合1.0、每發現一處不符合扣0.2
7、遇有事故,維修人員在規定時間內進行搶修,無大面積 跑水、泛水,長時間停水現象;制定事故應急處理方案 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
(七)空調系統 3
1、中央空調系統運行正常,水塔運行正常且噪音不超標, 無嚴重滴漏水現象 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2、中央空調系統出現運行故障后,維修人員在規定時間內 到達現維修 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
3、制訂中央空調發生故障應急處理方案 1 無應急處理方案扣1.0,有方案但不完善或執 行不夠的扣0.5
(八)供暖供氣系統 2
1、鍋爐供暖設備、煤氣設備、燃氣設備完好,運行正常;北 方地區冬季供暖居室內溫度不得低于16℃ 1 符合1.0,不符合0
管道、閥門無跑冒滴漏現象及事故隱患 1 每發現一處不符合扣0.2
四 共用設施管理 4
1、共用配套設施完好,無隨意改變用途 1 符合1.0,每發現一處不符合扣0.2
2、共用管線統一下地或人公共管道,無架空管線,無礙觀 瞻 1 符合1.0,每發現一處不符合扣0.2
3、道路、樓道、大堂等公共照明完好 1 符合1.0,每發現一處不亮扣0.2
4、工業區范圍內的道路通暢,路面平坦 1 符合1.0,每發現一處不符合扣0.2
五 保安及車輛管理 9
1、工業區基本實行封閉式管理 1 符合1.0,每有一起不符合扣0.2
2、有專業保安隊伍,實行24小時值班及巡邏制度,保安人員熟悉工業區的環境,文明值勤,訓練有素,言語規范,認 真負責 2 符合2.0,無專業保安隊伍扣1.0,值班及巡邏記錄等不規范每處扣0.2
3、綜合工業區特點,制訂安全防范措施,對貨物(產品、設備)出門實行憑證通行制度 1 對特殊的部位要有相應的防范措施,每發現一 處無防范措施扣0.2,未實行通行制度扣0.5
4、進出工業區各種車輛管理有序,無堵塞交通現象,不影響行人通行 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
5、工業區內停車場有專人疏導,管理有序,排列整齊 1 符合1.0,基本符合0.5.不符合0
6、室內停車場管理嚴格,出入有登記 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
7、非機動車輛有集中停放場地,管理制度落實,管理有序,停放整齊,場地整潔 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
8、危及人身安全處設有明顯標志和防范措施 1 符合1.0,不符合0
六 環境衛生管理 11
1、環衛設施完備,設有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉站 1 符合1.0,每發現一處不符合扣0.2
2、清潔衛生實行責任制,有專職的清潔人員和明確的責任范圍,實行標準化清潔保潔 1 未實行責任制的扣0.5,無專職清潔人員和責 任范圍的扣0.3,未實行標準化保潔的扣0.2
3、垃圾日產日清,定期進行衛生滅殺 1 每發現一處垃圾扣0.1,未達到垃圾日產日清 的扣0.3,未定期進行衛生消毒滅殺扣0.3
4、對有毒、有害工業垃圾管理嚴格按規定分裝,不得與其它垃圾混雜 1 符合1.0,不符合0
5、房屋共用部位保持清潔,無亂貼、亂畫,無擅自占用和堆放雜物現象;樓梯扶欄、天臺、共用玻璃窗等保持潔凈;工業區內共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物 2 符合2.0,每發現一處不符合扣0.2
6、商業網點管理有序,符合衛生標準;無亂設攤點、廣告牌和亂貼、亂畫現象 2 符合2.0,每發現一處不符合扣0.2
7、無違反規定飼養寵物、家禽、家畜 1 符合1.0,不符合0
8、工業區內廢水、廢氣、廢煙、噪音等符合國家環保標準, 無有毒、有害物質;貯放、清運管理有序;房屋外墻無污染;各類排氣口安裝統一有序,無安全隱患 2 符合2.0,發現一次環保部門下放整改通知扣 0.5,其它每發現一處不符合扣0.2
七 綠化管理 3
1、綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現象 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2、花草樹木長勢良好,修剪整齊美觀,無病蟲害,無折損現象,無斑禿 1 長勢不好扣1.0,其它每發現一處不符合扣0.2
3、綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物 1 符合2.0,每發現一處不符合扣0.2
八 精神文明建設 3
1、全體業主和使用人能自覺維護公眾利益,遵守工業區的各項管理規定 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2、設有學習宣傳園地,宣傳工業區管理、衛生、治安、消防等方面的知識,開展積極健康向上的活動;宿舍區設信息公告欄;設有文化體育活動場所 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
3、區內的公共娛樂場所未發現重大違紀違法案件 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合
九 管理效益 4
1、物業管理服務費用收繳率98%以上 2 每降低1個百分點扣0.5
2、提供便民有償服務,開展多種經營 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
3、本小區物業管理經營狀況 1 盈利1.0,持平0.5,虧本
篇3：鄂州市物業管理實施細則（2015年新）
鄂州市物業管理實施細則(20**最新)
鄂州市人民政府關于發布《鄂州市物業管理實施細則》的通知
鄂州政規〔20**〕1號
各區人民政府、開發區管委會，各街道辦事處，市政府各部門：
《鄂州市物業管理實施細則》經20**年第25次市人民政府常務會議審議通過，現予發布，請遵照執行。
鄂州市人民政府
20**年6月2日
鄂州市物業管理實施細則
第一章 總 則
第一條 為規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，促進物業管理行業健康發展，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律法規，結合本市實際，制定本細則。
第二條 本細則所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
第三條 市房產管理部門是全市物業管理工作的主管部門，負責全市范圍內物業管理活動的監督管理工作。
公安、環保、住建、規劃、工商、物價、城管、園林、市政、環衛、供水、電力、供氣、通信、郵政等行政和公用企事業單位，依照法律法規規定，負責各自職能范圍內的管理和服務工作。
街道辦事處、社區居委會負責組織本轄區內業主大會成立及首屆業主委員會的選舉工作;指導、監督業主大會和業主委員會的日?；顒?。結合社區網格化管理，配合調解處理物業管理糾紛投訴，協調物業管理與社區管理、社區服務的關系。
第四條 本市新建住宅區應當實行物業管理。
未實行物業管理的舊住宅區，對基礎設施比較完善，相對獨立，且具備物業服務企業管理條件的，由市房產管理部門、社區居民委員會推薦引進物業服務企業，實施物業管理;對住戶少、相對分散的，由社區居民委員會牽頭，市房產管理部門指導成立業主委員會，實行業主自行管理;對其它改制、破產企業無人管理的住宅區，由社區居民委員會聘請保潔員，負責小區衛生保潔，適當收取每戶衛生管理費。
第二章 業主、業主大會及業主委員會
第五條 房屋的所有權人為業主。
尚未依法辦理所有權登記，但基于房屋買賣等民事法律行為，已經合法占有該房屋的人，可以認定為業主。
第六條 物業管理區域內全體業主組成業主大會。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。
一個物業管理區域成立一個業主大會。物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素，主要依據為：
(一)物業統一規劃、功能配套設施完善、布局合理;
(二)住宅建筑面積不低于3萬平方米;
(三)與社區居民委員會自治區域相適應。
第七條 業主人數較少或者不足3萬平方米的物業管理區域經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
第八條 已交付的專有部分建筑面積達到建筑物總面積50%或者物業投入使用二年以上的，應當召開首次業主大會或業主代表大會。
首次業主大會在市房產管理部門的指導下，由業主大會籌備組(以下簡稱籌備組)負責組織召開。
第九條 籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處代表和社區居民委員會代表組成，其中業主代表所占比例不得低于籌備組總人數的一半，籌備組組長由街道辦事處代表擔任。
第十條 業主大會確定業主投票權數，專有部分面積和業主人數按照下列方式確定：
(一)專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行登記的，暫按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算;建筑物總面積按照上述面積的統計總和計算;
(二)業主人數按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算，但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算;總人數按照上述人數的統計總和計算。
第十一條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。
采用集體討論形式的，可以通知全體業主參加會議，也可以以棟、單元等為單位，推選若干名代表參加會議，或由業主決定以其它方式推選業主代表參加會議。業主可以委托代理人參加業主大會會議。
采用征求意見形式的，應當將征求意見書送達每一位業主;無法送達的，應當在物業管理區域內公告;業主在規定期限內未反饋意見的，視為棄權。
以書面形式征求意見的，經業主簽名的意見方為有效。
業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。
第三章 前期物業管理
第十二條 建設單位在辦理商品房預(銷)售許可手續和業主、業主大會選聘物業服務企業之前，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業;投標人少于3個或者住宅物業低于3萬平方米的，經市房產管理部門批準，可采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業，并與之簽訂書面的前期物業服務合同;住宅物業超過3萬平方米(含3萬平方米)低于20萬平方米的，經市房產管理部門批準，可以采用議標方式選聘具有相應資質的物業服務企業;住宅物業超過20萬平方米(含20萬平方米)的，必須通過招投標方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
第十三條 建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。
前期物業服務合同可以約定期限;但期限未滿，業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。
第十四條 建設單位在報批商品房開發項目規劃方案時，應當根據物業管理的需要，在規劃方案中配置必要的物業管理用房。物業管理用房的面積，按不低于建設項目房屋建筑面積的2‰配置，且最低不少于20平方米，并應當具備水、電等基本使用功能，有明確的座落、房號。
物業管理用房的所有權依法屬于全體業主，由市房產管理部門依法辦理房屋產權登記手續。
第十五條 業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。
建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。建設單位可以將物業保修的有關事宜委托物業服務企業承擔，并簽訂委托合同，向物業服務企業支付相應的報酬。
建設單位不履行保修義務的，業主、業主委員會或者其委托的物業服務企業可以提
出申請，經建設管理部門核實后，責令由建設單位承擔維修責任。 第十六條 物業服務企業承接物業時，應當與建設單位對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;
(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;
(四)物業管理所必需的其他資料。
物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。
第十七條 物業服務企業應當在與建設單位辦理物業交接手續后30日內，提交以下資料向市房產管理部門辦理備案手續：
(一)物業承接查驗備案申報表;
(二)前期物業服務合同備案回執;
(三)臨時管理規約;
(四)物業承接查驗協議;
(五)建設單位移交資料清單;
(六)查驗記錄;
(七)交接記錄;
(八)其他承接查驗有關的文件。
報送資料齊全、符合法定形式的，市房產管理部門應當出具加蓋印章的書面回執。
第四章 物業管理服務
第十八條 從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格并具備從事物業管理的相應資質。從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。
從事物業服務咨詢、顧問、代理、認證等經營活動的機構和在本市行政區域內從事物業服務活動的外地企業，應當向市房產管理部門備案。
一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。
本市物業管理區域實行項目經理責任制，物業管理區域的物業服務負責人應當由具備物業管理職業資格的人員擔任。物業服務企業應當按規定聘請相應專業服務人員從事相關專業服務工作。
第十九條 業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同，并在15日內向市房產管理部門辦理備案。
物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。
第二十條 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。
物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
第二十一條 物業服務企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收手續。業主委員會應當向物業服務企業移交本細則第十六條第一款規定的資料。
第二十二條 物業服務合同期限屆滿60日前，業主委員會應在社區監督下，組織召開業主大會，對是否續聘物業服務企業進行表決。雙方續約的，應當重新簽訂物業服務合同;不再續約且需以委托方式管理的，業主大會應當及時依法選聘其他物業服務企業或者其他管理人。
物業服務合同期限屆滿，業主大會沒有作出選聘或者續聘決定，原物業服務企業可以按照原合同約定繼續提供服務，物業服務合同自動延續至業主大會作出選聘或者續聘決定為止。
第二十三條 有下列情形之一的，物業服務企業應當退出物業管理區域的物業服務，不得以物業服務中的債權債務糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出：
(一)物業服務合同依法、依約解除;
(二)除第二十二條第二款規定的情形外，物業服務合同期滿未續約;
(三)法律、法規、規章規定物業服務企業不得繼續從事物業服務活動的其他情形。
第二十四條 物業服務企業退出物業管理區域的物業服務，應當在辦理退出手續的同時，做好交接工作，并履行下列義務：
(一)移交本細則第十六條第一款規定的資料、保管的物業檔案、物業服務檔案等資料和物業服務用房，實行酬金制的，還應當移交服務期間的財務檔案;
(二)撤出物業管理區域內的物業服務人員;
(三)清退預收、代收的有關費用;
(四)法律、法規、規章規定的其他義務。
第二十五條 物業管理服務價格應當遵循合理、公開與物業管理服務內容和質量相適應的原則。保障性住房以及普通住房(商品住房)前期物業服務收費實行政府指導價，由雙方當事人按照物價、房產部門制定的物業服務收費標準簽訂協議，并向全體業主公示。非保障性住房和非住宅的物業收費實行市場調節價，具體價格由雙方協商約定。
實行政府指導價的，由市物價部門會同市房產管理部門，按照質價相符的原則，以服務等級和物業服務企業資質為依據，制定相對應的指導價標準。
物業管理服務價格實行明碼標價制度。物業服務企業應將企業名稱、收費對象、服務內容及標準、計費方式、收費標準、價格管理形式、收費依據、價格舉報電話等內容在小區的顯著位置予以公示。
物業服務收費可以采取包干制或酬金制。物業服務企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算，且每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。
第二十六條 物業管理區域內已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的房屋，物業服務費由開發建設單位交納。出售后已移交給物業買受人的房屋，空置一年以內的，由物業買受人減半交納物業服務費;超過一年的，業主應當按照物業服務合同的約定交納物業服務費。
房屋通過竣工驗收并到市房產管理部門備案，達到交付條件，業主收到交付通知并辦理完相應手續的，即為交付;業主收到交付通知后無正當理由(30日內)不辦理相應手續的，視為交付。
第五章 物業配套設施建設、使用與維護
第二十七條 按照“新區新辦法，老區老辦法”的原則，由相關部門建立物業管理強制性規范。凡新建住宅小區在規劃設計階段即按規范要求，充分考慮物業管理的便利和需要，規劃、設計好物業管理用房、水電直供管網、綠化、環保、環衛、文體娛樂、教育、安防等各項配套設施。在建設過程中，市相關職能部門應加強監督，確保配套建設到位。
第二十八條 舊住宅小區應按照規范要求，逐步調整到位。舊住宅區仍由原開發建設單位進行管理，有經營收入的，由原開發建設單位按規范要求承擔部分資金或公共用房，完善相應公共配套設施;開發主體已消亡的，按屬地管理原則，由街道辦事處補齊和改造不完善的公共設施、設備，整頓后通過招標或委托等方式交由專業的物業公司進行物業管理。
第二十九條 在物業管理區域內，供水、供電等部門要負責各自管網、設施設備的建造、維修和養護并直供到戶。新建住宅均按規定實施水、電直供到戶，做到同步規劃、同步施工、同步驗收。已建成住宅應逐步實施水改、電改。供水、供電部門應按市物價部門核定的收費標準，負責對所有已經竣工驗收并交付使用的房屋進行供水、供電管網改造并直供到戶，不得向居民收取額外費用。
第三十條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。
業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業服務企業;物業服務企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。
第三十一條 業主、物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。
因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業服務企業的同意;物業服務企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意
。 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。
第三十二條 物業管理區域內規劃用于停放汽車的車位、車庫應當以出售、附贈或者出租等方式優先處分給業主。
利用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于全體業主共有，建設單位不得出售、附贈或者出租。
利用物業管理區域內的道路或者其他公共場地設置車位的，應當由業主大會決定車位設置和車位管理等事項。業主大會決定收取場地租賃費的，場地租賃費屬于全體業主共有，用于補充專項維修資金或者業主大會決定的其他事項。
物業管理區域內停放車輛，不得堵塞消防通道，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。
第三十三條 業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。
物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項以及相關的收費項目告知業主。
物業服務企業應當加強物業管理區域裝飾裝修安全事項的巡查，業主、物業使用人應當予以配合。
第三十四條 住宅物業和非住宅物業的業主，應當按照規定交納專項維修資金。
專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
維修資金的使用實行兩公示，維修施工前對業主簽名、施工方案及預算進行公示，維修施工后對工程結算結果進行公示。
第三十五條 住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，需要申請使用的，按照以下程序辦理：
(一)物業服務企業根據維修和更新、改造項目提出使用建議;沒有物業服務企業的，由相關業主提出使用建議;
(二)住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議;
(三)物業服務企業或者相關業主組織實施使用方案及預算;
(四)物業服務企業或者相關業主持有關材料，向市房產管理部門申請列支;其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，由公有住房售房單位或其主管部門向市房產管理部門申請列支;
(五)市房產管理部門審核同意后，向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知;
(六)專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。
第三十六條 住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后，需要申請使用的，按照以下程序辦理：
(一)物業服務企業提出使用方案，使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等;
(二)業主大會依法通過使用方案;
(三)物業服務企業組織實施使用方案;
(四)物業服務企業持有關材料向業主委員會提出列支住宅專項維修資金;
(五)業主委員會依據使用方案審核同意，并報市房產管理部門備案;市房產管理部門發現不符合有關法律、法規、規章和使用方案的，應當責令改正。
第三十七條 發生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，按照以下規定列支住宅專項維修資金：
(一)住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，按照本細則第三十五條第四項、第五項、第六項的規定辦理;
(二)住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后，按照本細則第三十六條第四項、第五項的規定辦理。
發生前款情況后，未按規定實施維修和更新、改造的，市房產管理部門可以組織代修，維修費用從相關業主住宅專項維修資金分戶賬中列支;其中，涉及已售公有住房的，還應當從公有住房住宅專項維修資金中列支。
第三十八條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決 定使用。
第三十九條 物業使用中禁止下列行為：
(一)損壞房屋承重結構;
(二)違法搭建建筑物、構筑物;
(三)破壞房屋外貌;
(四)擅自改建、占用物業共用部位;
(五)損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備;
(六)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，或者存放、鋪設超負荷物品;
(七)排放有毒、有害物質;
(八)在公共區域內種菜、飼養動物等影響他人的;
(九)發生超過規定標準的噪聲;
(十)規劃用途為住宅的住宅樓底層(含地下室)和住宅樓內不得設立產生油煙、噪聲、異味污染以及安全隱患的餐飲、加工、娛樂、賓館、廢舊回收等經營場所;
(十一)法律、法規、規章和管理規約禁止的其他行為。
第四十條 業主、物業使用人應當按照規劃管理部門批準或者房屋所有權證載明的用途使用物業，不得擅自改變物業使用性質。
改變物業使用性質未經相鄰業主書面同意或無業主委員會證明的，規劃部門不得審批。
第六章 法律責任
第四十一條 業主、物業使用人、業主大會、業主委員會、物業服務企業、建設單位之間在物業管理活動中發生爭議的，可以自行協商和解;不能協商和解的，由物業所在地街道辦事處牽頭，房產、司法等部門參與進行調解，調解不成的，依法申請仲裁或者提起民事訴訟。
業 主、物業使用人、業主委員會、物業服務企業等對違反本細則的行為，可以向有關部門投訴、舉報，有關部門應當及時調查、核實，并依法處理。
第四十二條 違反本細則第三十九條、第四十條規定的，由公安、環保、住建、規劃、工商、城管、房產等部門依照各自職責，依法予以查處;給他人造成損害的，依法承擔民事責任。構成犯罪的，依法追究刑事責任：
違反本細則其它規定，依照《物業管理條例》相關規定處理。
第七章 附 則
第四十三條 各區、開發區(新區)物業管理活動參照本實施細則實行。
第四十四條 本細則自20**年6月2日起施行，20**年6月1日失效。20**年11月3日發布的《鄂州市物業管理實施細則》(鄂州政發〔20**〕26號)宣布作廢。