大學物業管理服務細則
為規范我校物業管理活動，提高物業服務質量，創造和保持整潔、安全、舒適的教學和生活環境，特制定本服務細則。
一、行政辦公樓、教學(實驗)樓物業管理
(一)物業管理服務內容
1.房屋共用部位、共用設備的使用管理和維修;
2.物業管理區域內設備設施的使用管理和維修;
3.電梯、供水、排水、強電、弱電等設備設施的運行服務;
4.大樓及周邊環境的保潔、保安服務及綠化管理;
5.物業維修費用的帳務管理;
6.物業檔案資料的建立與保管;
7.經雙方協商的其他服務項目。
(二)物業管理服務的質量標準
1.綜合管理服務
?、糯髽窃O置物管辦，制定并落實物業管理規章制度;
?、莆飿I管理辦公場所整潔有序，配置辦公家具、電話等辦公設施及辦公用品;
?、枪芾砣藛T統一著裝，掛牌上崗，儀表整潔規范;
?、任锕苻k每日工作時間有管理員接待業務，并提供服務;
?、扇粘９芾砼c服務：
?、?4小時值班受理使用人報修。急修半小時內到現場處理，一般修理一天內完成(預約除外);
?、谠O置大樓管理信箱及投訴電話，接受服務質量、服務態度等問題的投訴。對使用人的投訴在24小時內答復處理;
?、壑贫ǚ课菅b修申請、審批、巡視、驗收等裝修管理制度，建立房屋裝修檔案，對不符合規定的行為、現象及時制止或報告;
?、芙⒔∪呢攧展芾碇贫?，對物業服務費和其它費用的收支進行財務管理，做到運作規范，賬目清晰;
?、萁n案管理制度，建立齊全的物業管理檔案(包括物業竣工驗收檔案、設備管理檔案、使用人資料檔案、維修檔案、日常管理檔案等);
?、拗贫ㄎ飿I管理與物業服務工作計劃，并組織實施;
?、咧贫ü芾硖巸炔抗芾碇贫群涂己酥贫?，可采取走訪、懇談會、問卷調查、通訊等多種形式與使用人進行溝通;每年對使用人進行一次滿意情況測評，對測評結果進行分析并及時整改;
?、喾沾翱趹_辦事制度、辦事紀律、收費項目和標準;
?、峋C合管理的其它服務項目達到約定的服務標準;
?、鈱`反校園管理規定或政府有關規定的行為進行勸阻、制止或報有關部門處理;有條件的，可運用計算機進行管理(含業主檔案、收費管理、設備管理等)。
2.清潔衛生服務
?、艠莾裙矃^域
?、俚孛婧蛪γ妫好咳涨鍜咭淮?，其中門廳每日清掃二次，地面每日拖洗一次以上;大堂、門廳花崗石、大理石每二個月保養一次，保持材質原貌，干凈、無灰塵。
?、跇翘莘鍪?、欄桿、窗臺：隔日擦抹一次，保持干凈、無灰塵。
?、巯浪?、指示牌等公共設施：每周擦抹二次，目視無灰塵、無污漬。
?、芴旎ò?、公共燈具：每月除塵一次，目視干凈，無蜘蛛網。
?、蓍T、窗等玻璃：每半月擦拭一次，其中門廳玻璃每周一次，目視潔凈、光亮、無灰塵。
?、尢炫_、屋頂：保持清潔、無垃圾。
?、呃占喊礃菍釉O置垃圾收集點，每日清理二次，收集點周圍地面無散落垃圾、無污跡、無異味。
?、嚯娞蒉I廂：每日擦拭、清掃一次以上;每月對電梯門壁打蠟上光一次，表面光亮，無污跡。
?、茦峭夤矃^域
?、俚缆返孛?、綠地、明溝：道路、地面、綠地每日清掃二次，廣場磚地面每半月沖洗一次;目視地面干凈，地面垃圾滯留時間不能超過二小時;明溝每日清掃一次，明溝無雜物、無積水。
?、诠矡艟?、宣傳欄、小品等：每周擦抹一次，目視無灰塵、明亮清潔(2米以上部位每半月擦抹、除塵一次)。
?、鬯埃好恐芏未驌破‰s物，保持水體清潔，水面無漂浮物;定期對水體投放藥劑或進行其他處理，保持水體無異味。
?、芾鴰浚河袑Ｈ斯芾?。生活、建筑垃圾封閉存放，垃圾廂(房)每日清理、沖洗二次以上，垃圾廂(房)整體清潔、無異味，滅害措施完善。
?、莨は?、垃圾桶：合理設置。每日清理二次，擦拭一次，箱(桶)無滿溢、無異味、無污跡。
?、尴緶绾Γ好吭聦︸烤?、明溝、垃圾房噴灑藥水一次，每半年滅鼠一次。大樓內外“除四害”要達到南昌市愛衛會的要求。
3.秩序維持服務
?、湃藛T要求
?、賹Ｂ毐０踩藛T(40歲以下)，身體健康，工作認真負責。
?、谀芴幚砗蛻獙爡^公共秩序維護工作，能正確使用各類消防、技防器械和設備。
?、凵蠉彆r佩帶統一標志，穿戴統一制服，儀容儀表規范整齊。
?、芘鋫鋵χv裝置和其他必備的安全護衛器械。
?、崎T崗
?、僦鞒鋈肟?4小時值班看守，邊門定時開放。
?、谕鈦砣藛T進入轄區，通過對講系統聯系轄區人員，決定是否放行。
?、蹖M出轄區的車輛進行管理和疏導，保持出入口環境整潔、有序、道路暢通;對大型物件搬出實行記錄。
?、茄策墠?/p>
?、侔滋烀慷r巡邏一次，夜間每三小時巡邏一次，重點部位有明確的巡邏要求，并有巡邏記錄。
?、谠谟龅疆惓Ｇ闆r、突發事件時，采取相應的應對措施，并及時報告相關管理部門。
?、燃挤涝O施和救助(監控崗)
?、佥爡^應具備錄像監控、樓宇對講、周界報警等三項以上技防設施，24小時開通，并有人駐守，注視各設備所傳達的信息。
?、诒O控中心收到報警信號后，保安人員應按規定及時趕到現場進行處理，同時應接受用戶救助的要求，解答用戶的詢問。
?、绍囕v管理
?、俚孛?、墻面按車輛道路行駛要求設立指示牌，車輛基本停放在規定的范圍內。
?、诩皶r處理車輛停放不規范的現象。
?、凼召M管理的車庫應24小時有專人管理，車輛停放有序，車庫內地面、墻面有簡易的車輛行駛指示牌和地標，備有必需的消防器材，車庫場地每日清潔一次，有照明，無滲漏，無積水，通風良好，無易燃、易爆及危險物品存放。
4.共用部位、共用設備設施日常運行、保養、維修服務
?、殴灿貌课?/p>
?、俜课萁Y構：每年二次以上對房屋結構進行檢查，涉及使用安全的部位每季檢查一次，并有記錄，發現損壞及時安排專項修理并告知相關使用人。
?、陂T窗：每天巡視樓內公共部位門窗，保持玻璃、門窗配件完好，門、窗開閉靈活并無異常聲響。
?、蹣莾葔γ?、頂面、地面：墻面、頂面粉刷層無剝落，面磚、地磚平整不起殼、無缺損。
?、芄艿?、排水溝、屋頂：每月一次對屋面泄水溝、樓內外排水管道進行清掃、疏通，保障排水暢通，每半年檢查一次屋頂，發現防水層有氣臌、碎裂，隔熱板有斷裂、缺損的，應及時報修。
?、輫鷫Γ好恐芤淮窝膊閲鷫?，發現損壞立即修復，鐵柵欄圍墻表面無銹蝕，保持圍墻完好。
?、薜缆?、場地等：每周一次巡查道路、路面、側石、井蓋等，發現損壞及時修復，
保持路面平整、無破損、無積水，側石平直無缺損。
?、咝蓍e椅、涼亭、雕塑、景觀小品：每日一次對休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等進行巡查，發現損壞立即修復，保持原有面貌，保證其安全使用。
?、喟踩珮酥镜龋簩ξｋU隱患部位設置安全防范警示標志，并在主要通道設置安全疏散指示和事故照明設施，每月檢查一次，保證標志清晰完整，設施運行正常。
?、乒┧到y
?、倜磕甓ㄆ诙吻逑此?、蓄水池，保證供水水質符合國家生活用水標準。
?、诟邔臃课菝磕甓螌p壓閥進行測壓并做好記錄。
?、鬯?、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，溢流管口必須安裝金屬防護網并完好，每年秋、冬季對暴露水管進行防凍保養。
?、桥潘到y
?、倜刻於螜z查污水泵、提升泵、排出泵，確保無故障運行。
?、诿磕甓螌ξ鬯幚硐到y全面維護保養。
?、劭刂乒耠姎庑阅芡旰?，運作正常。
?、日彰?/p>
?、匐姛簦杭皶r修復損壞的燈座、燈泡、開關等，保持燈具完好，小區內樓道燈、路燈亮燈率在99%以上。
?、诰坝^燈、節日彩燈、大堂吊燈等：保持燈具完好，亮燈率在99%以上。
?、酃搽姎夤瘢好咳找淮窝膊槭覂?、室外公共電氣柜，每月一次保養室內、室外公共電氣柜，每年一次電氣安全檢查，保證電氣設備運行安全正常。
?、上老到y
?、傧浪吭卵膊橐淮?，消防栓箱內各種配件完好。
?、诿恐軝z查火警功能、報警功能是否正常。
?、勖磕暝囼炓淮翁綔y器，并對全部控制裝置進行一次試驗，火災探測器投入運行二年后，應每隔三年全部清洗一次，不合格的應當調換。
?、苊堪肽隀z查一次消防水帶、閥桿處加注潤滑油并作一次放水檢查。
?、菝吭聶z查一次滅火器，臨近失效立即報請更新或充壓。
?、时芾籽b置
每年二次檢查避雷裝置，保證其性能符合國家相關標準。
?、巳蹼娤到y
?、僮魣缶翰欢ㄆ谶M行調試與保養，保證其24小時運行正常，中心報警控制主機應能準確顯示報警或故障發生的信息，并同時發出聲光報警信號。
?、谥芙鐖缶?4小時設防并正常運行，不定期進行調試與保養，保證該系統的警戒線封閉、無盲區和死角，保證中心控制室能通過顯示屏、報警控制器或電子地圖準確地識別報警區域，收到警情時，能同時發出聲光報警信號。
?、郾O視系統：不定期進行調試與保養，保證各項監控設備24小時正常運行，能清楚顯示出入人員的面部特征和車輛的車牌號，錄像功能正常。
?、茈娮友哺焊鶕枰O定巡更路線、時間，不定期地進行調試與保養，保證其正常運行，保持巡更時間、地點、人員和順序等數據的顯示、歸檔、查詢和打印等功能正常，巡更違規記錄提示功能正常。
?、屉娞?/p>
?、俦ＷC電梯24小時運行，轎廂內按鈕、燈具等配件保持完好，轎廂整潔。
?、谖袑I維修保養單位進行定期保養，每年進行安全檢測并持有有效的《安全使用許可證》，物業管理應有專人對電梯保養進行監督，并對電梯運行進行管理。
?、垭娞莅l生一般故障時，通知專業維修人員二小時內到達現場修理;發生電梯困人或其它重大事件時，物業管理人員須在五分鐘內到現場應急處理，專業技術人員須在半小時內到現場進行救助。
?、退?/p>
?、倜恐芤淮窝惨暀z查噴水池、水泵及其它附屬設施，損壞部位及時修復，保證其正常運行。
?、谥卮蠊澣涨皯獙坝^設施進行安全、功能檢查，保證節日期間各項設施運行正常。
?、伍T窗、教學及辦公設備、水電設施發現損壞，要及時維修或報修
?、倬S修保養費用：保修期內的設備維修，由物業管理單位及時通知維修報轉，確保正常的工作秩序。保修期以外的維修費用：除水電等公共設備設施自然老化后的更新改造、房屋建筑物的結構和外墻面損壞的維修費用由學校承擔外，其它維修工作及其費用均由物業管理單位負責;屬管理不當造成的，物業管理單位承擔相關費用。
?、谒娏阈蔷S修及時率98%以上(響應時間在1小時之內，修理完成時間在12小時之內)。
?、鬯娂毙藜皶r率100%(響應時間在30分鐘之內，修理完成時間在2小時之內);
?、苡晁?、污水管、墻面完好率100%。
?、菹缊缶到y、電子監控系統、弱電系統完好率100%。
(三)雙方的責任與義務
1.甲方(樓棟使用單位)責任與義務
?、咆撠煚款^與學校有關部門對教學辦公樓進行交接，并會同乙方辦理交接手續，進行資產登記;
?、茩z查乙方擬定的物業管理制度和辦法;
?、嵌讲橐曳焦芾砉ぷ鞔胧┮约案黜椧幷轮贫鹊膱绦星闆r;
?、葘彶橐曳教岢龅奈飿I管理年度和季度計劃;
?、山虒W辦公樓內向乙方提供一間值班室和一間物業管理辦公室;
?、守撠熮D報水電設施、電梯、電視等教學、辦公設備設施自然老化后的更新改造及房屋外墻面和結構性維修;
?、藚f調乙方與其他部門的關系，接受學校有關部門的監督、檢查和考核。
2.乙方(物業管理單位)責任與義務
?、鸥鶕嘘P法規和物業管理服務內容，制定物業管理制度和計劃，并經甲方核準后實施;
?、茖W校出資新建的設施、新購的設備，從驗收合格交付使用后，在保修期內負責與廠家聯系，解決有關保修服務問題，與甲方共同做好保修工作;
?、秦撠熛蚣追教岢龉灿貌课?、共用設施設備的更新改造及結構性維修計劃;
?、冉⒔∪飿I管理的檔案資料，合同終止時向甲方移交全部檔案資料;
?、蓪`反物業管理制度和有關規定的行為進行制止;
?、矢鶕W校的有關規定和協議約定，向甲方收取物業管理費;
?、讼蚣追教峁┳再M部分的維修等有償服務;
?、滩坏酶淖児灿迷O備的使用功能，不得將大樓空房間(含地下停車場)挪作他用，未經學校同意，寒、暑假期間不得使用教學辦公樓從事其他活動;
?、徒邮芗追降臋z查，每月向甲方通報工作情況;
?、纬袚鷧f議規定管理職責范圍內因乙方工作失誤造成的損失及相關法律責任。
二、學生宿舍物業管理
(一)物業管理服務內容
1.房屋共用部位、共用設備的使用管理和維修;
2.物業管理區域內設備設施的使用管理和維修;
3.供水、排水、強電、弱電等設備設施的運行服務;
4.宿舍及周邊環境的保潔、保安服務及綠化管理;
5.物業維修費用的帳務管理;
6.物業檔案資料的建立與保管;
7.配合有關部門，做好文明宿舍建設和校園文化活動等有關工作;
8.經雙方協商的其他服務項目。
(二)物業管理的質量標準
1.綜合管理服務
?、潘奚嵩O置物管辦，制定并落實物業管理規章制度;
?、莆飿I管理辦公場所整潔有序，配置辦公家具、電話等辦公設施及辦公用品;
?、侵贫ㄍ话l性事件處理方案，建立防盜、防火及其他安全事故防控機制，杜絕重大火災和刑事案件;
?、裙芾砣藛T統一著裝，掛牌上崗，儀表整潔規范;
?、山W生住宿檔案，實行24小時值班制，認真做好值班記錄，對來客進行登記，嚴禁小商小販及閑雜人員進入;
?、饰锕苻k每日工作時間有管理員接待業務，并提供服務;
?、巳粘９芾砼c服務：
?、?4小時值班受理使用人報修。急修半小時內到現場處理，一般修理一天內完成(預約除外);
?、谠O置宿舍管理信箱及投訴電話，接受服務質量，服務態度等問題的投訴。對使用人的投訴在24小時內答復處理;
?、壑贫ǚ课荽笮奚暾?、驗收等維修管理制度，建立房屋管理檔案，對不符合規定的行為、現象及時勸阻、制止或報告;
?、芙⒔∪呢攧展芾碇贫?，對物業服務費和其它費用的收支進行財務管理，做到運作規范，賬目清晰;
?、萁n案管理制度，建立齊全的物業管理檔案[包括物業竣工驗收檔案、設備管理檔案、使用人資料檔案、維修檔案、日常管理檔案等];
?、拗贫ㄎ飿I管理與物業服務工作計劃，并組織實施;
?、咧贫ü芾硖巸炔抗芾碇贫群涂己酥贫?，可采取走訪、懇談會、問卷調查、通訊等多種形式與使用人進行溝通;每年對使用人進行一次滿意情況測評，對測評結果進行分析并及時整改;
?、喾沾翱趹_辦事制度、辦事紀律、收費項目和標準;
?、峋C合管理的其它服務項目達到約定的服務標準;
?、鈱`反校園管理規定或政府有關規定的行為進行勸阻、制止或報有關部門處理;有條件的，可運用計算機進行管理(含業主檔案、收費管理、設備管理等)。
2.清潔衛生服務
?、艠莾裙矃^域
?、俚孛婧蛪γ妫好咳涨鍜叨?，其中地面每日拖洗一次以上;保持材質原貌，干凈、無灰塵、無痰跡。
?、跇翘莘鍪?、欄桿、窗臺：隔日擦抹一次，保持干凈、無灰塵。
?、巯浪?、指示牌等公共設施：每周擦抹二次，目視無灰塵、無污漬。
?、芴旎ò?、公共燈具：每月除塵一次，目視干凈，無蜘蛛網。
?、蓍T、窗等玻璃：每半月擦拭一次，其中門廳玻璃每周一次，目視潔凈、光亮、無灰塵。
?、尢炫_、屋頂：保持清潔、無垃圾。
?、呃占喊礃菍釉O置垃圾收集點，每日清理二次，收集點周圍地面無散落垃圾、無污跡、無異味。
?、茦峭夤矃^域
?、俚缆返孛?、綠地、明溝：道路、地面、綠地每日清掃二次，廣場磚地面每半月沖洗一次;目視地面干凈，地面垃圾滯留時間不能超過二小時;明溝每日清掃一次，明溝無雜物、無積水。
?、诠矡艟?、宣傳欄、小品等：每周擦抹一次，目視無灰塵、明亮清潔(2米以上部位每半月擦抹、除塵一次)。
?、鬯埃好恐芏未驌破‰s物，保持水體清潔，水面無漂浮物;定期對水體投放藥劑或進行其他處理，保持水體無異味。
?、芾鴰浚河袑Ｈ斯芾?。生活、建筑垃圾封閉存放，垃圾廂(房)每日清理、沖洗二次以上，垃圾廂(房)整體清潔、無異味，滅害措施完善。
?、莨は?、垃圾桶：合理設置。每日清理二次，每周擦拭一次，箱(桶)無滿溢、無異味、無污跡。
?、尴緶绾Γ好吭聦︸烤?、明溝、垃圾房噴灑藥水一次，每半年滅鼠一次。大樓內外“除四害”要達到南昌市愛衛會的要求。
3.秩序維持服務
?、湃藛T要求
?、賹Ｂ毐０踩藛T(40歲以下)，身體健康，工作認真負責。
?、谀芴幚砗蛻獙爡^公共秩序維護工作，能正確使用各類消防、技防器械和設備。
?、凵蠉彆r佩帶統一標志，穿戴統一制服，儀容儀表規范整齊。
?、芘鋫鋵χv裝置和其他必備的安全護衛器械。
?、崎T崗
?、僦鞒鋈肟?4小時值班看守，邊門定時開放。
?、谕鈦砣藛T進入轄區，通過對講系統聯系轄區人員，決定是否放行。
?、蹖M出轄區的車輛進行管理和疏導，保持出入口環境整潔、有序、道路暢通;對大型物件搬出實行記錄。
?、茄策墠?/p>
?、侔滋烀慷r巡邏一次，夜間每三小時巡邏一次，重點部位有明確的巡邏要求，并有巡邏記錄。
?、谠谟龅疆惓Ｇ闆r、突發事件時，采取積極應對措施，并及時報告相關管理部門。
?、燃挤涝O施和救助(監控崗)
?、佥爡^內具備錄像監控、樓宇對講等技防設施，24小時開通，并有人駐守，注視各設備所傳達的信息。
?、诒O控中心收到報警信號后，保安人員應按規定及時趕到現場進行處理，同時應接受用戶救助的要求，解答用戶的詢問。
?、绍囕v管理
?、俚孛?、墻面按車輛道路行駛要求設立指示牌，車輛基本停放在規定的范圍內。
?、诩皶r處理車輛停放不規范的現象。
4.共用部位、共用設備設施日常運行、保養、維修服務
?、殴灿貌课?/p>
?、俜课萁Y構：每年二次以上對房屋結構進行檢查，涉及使用安全的部位每季檢查一次，并有記錄，發現損壞及時安排專項修理并告知相關部門。
?、陂T窗：每天巡視樓內公共部位門窗，保持玻璃、門窗配件完好，門、窗開閉靈活并無異常聲響。
?、蹣莾葔γ?、頂面、地面：墻面、頂面粉刷層無剝落，面磚、地磚平整不起殼、無缺損。
?、芄艿?、排水溝、屋頂：每月一次對屋面泄水溝、樓內外排水管道進行清掃、疏通，保障排水暢通，每半年檢查一次屋頂，發現防水層有氣臌、碎裂，隔熱板有斷裂、缺損的，應及時報修。
?、莼S池、窨井：每月檢查1次，并及時清淘。
?、迖鷫Γ好恐芤淮窝膊閲鷫?，發現損壞立即修復，鐵柵欄圍墻表面無銹蝕，保持圍墻完好。
?、叩缆?、場地等：每周一次巡查道路、路面、側石、井蓋等，發現損壞及時修復，保持路面平整、無破損、無積水，側石平直無缺損。
?、嘈蓍e椅、涼亭、雕塑、景觀小品：每日一次對休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等進行巡查，發現損壞立即修復，保持原有面貌，保證其安全使用。
?、岚踩珮酥镜龋簩ξｋU隱患部位設置安全防范警示標志，并在主要通道設置安全疏散指示和事故照明設施，每月檢查一次，保證標志清晰完整，設施運行正常。
?、乒┧到y
?、倜磕甓ㄆ诙吻逑此?、蓄水池，保證供水水質符合國家生活用水標準。
?、诟邔臃课菝磕甓螌p壓閥進行測壓并做好記錄。
?、鬯?、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，溢流管口必須安裝金屬防護網并完好，每年秋、冬季對暴露水管進行防凍保養。
?、桥潘到y
?、倜刻於螜z查污水泵、提升泵、排出泵，確保無故障運行。
?、诿磕甓螌ξ鬯幚硐到y全面維護保養。
?、劭刂乒耠姎庑阅芡旰?，運作正常。
?、日彰?/p>
?、匐姛簦杭皶r修復損壞的燈座、燈泡、開關等，保持燈具完好，小區內樓道燈、路燈亮燈率在99%以上。
?、诰坝^燈、節日彩燈等：保持燈具完好，亮燈率在99%以上。
?、酃搽姎夤瘢好咳找淮窝膊槭覂?、室外公共電氣柜，每月一次保養室內、室外公共電氣柜，每年一次電氣安全檢查，保證電氣設備運行安全正常。
?、上老到y
?、傧浪吭卵膊橐淮?，消防栓箱內各種配件完好。
?、诿恐軝z查火警功能、報警功能是否正常。
?、勖磕暝囼炓淮翁綔y器，并對全部控制裝置進行一次試驗，火災探測器投入運行二年后，應每隔三年全部清洗一次，不合格的應當報請調換。
?、苊堪肽隀z查一次消防水帶、閥桿處加注潤滑油并作一次放水檢查。
?、菝吭聶z查一次滅火器，臨近失效立即報請更新或充壓。
?、时芾籽b置
每年二次檢查避雷裝置，保證其性能符合國家相關標準。
?、巳蹼娤到y
監視系統：不定期進行調試與保養，保證各項監控設備24小時正常運行，能清楚顯示出入人員的面部特征和車輛的車牌號，錄像功能正常。
?、趟?/p>
?、倜恐芤淮窝惨暀z查噴水池、水泵及其它附屬設施，損壞部位及時修復，保證其正常運行。
?、谥卮蠊澣涨皯獙坝^設施進行安全、功能檢查，保證節日期間各項設施運行正常。
?、烷T窗、家具設備、水電設施發現損壞，要及時維修或報修
?、倬S修保養費用：保修期內的設備維修，由物業管理單位及時通知維修報轉，確保正常的工作秩序。保修期以外的維修費用：除水電等公共設備設施自然老化后的更新改造、房屋建筑物的結構和外墻面損壞的維修費用由學校承擔外，其它維修工作及其費用均由物業管理單位負責;屬管理不當造成的，物業管理單位承擔相關費用。
?、谒娏阈蔷S修及時率98%以上(響應時間在1小時之內，修理完成時間在12小時之內)。
?、鬯娂毙藜皶r率100%(響應時間在30分鐘之內，修理完成時間在2小時之內)。
?、苡晁?、污水管、墻面完好率100%。
?、菹缊缶到y、電子監控系統、弱電系統完好率100%。
?、蚊繉W年為每間宿舍提供一套掃帚、拖把等清潔工具
(三)雙方的責任與義務
1.甲方(樓棟使用單位)責任與義務
?、咆撠煚款^與學校有關部門對宿舍樓進行交接，并會同乙方辦理交接手續，進行資產登記;
?、茩z查乙方擬定的物業管理制度和辦法;
?、潜O督乙方管理工作實施以及各項規章制度的執行情況;
?、葘彶橐曳教岢龅奈飿I管理年度和月度計劃;
?、稍谒奚針莾认蛞曳教峁┮婚g物業管理辦公室;
?、守撠熮D報房屋、水電設備設施等更新改造及結構性維修費用;
?、藚f調乙方與其他部門的關系，接受學校有關部門的監督、檢查和考核。
2.乙方(樓棟物業管理單位)責任與義務
?、鸥鶕嘘P法規和物業管理服務內容，制定物業管理制度和計劃，并經甲方核準后實施;
?、茖W校出資新建的設施、新購的設備，從驗收合格交付使用后，在保修期內負責與廠家聯系，解決有關保修服務問題，與甲方共同做好保修工作;
?、秦撠熛蚣追教岢龉灿貌课?、共用設施設備的更新改造及結構性維修計劃;
?、冉⒔∪飿I管理的檔案資料，合同終止時向甲方移交全部檔案資料;
?、蓪`反物業管理制度和有關規定的行為進行制止;
?、矢鶕W校的有關規定和協議約定，向甲方收取物業管理費;
?、讼蚣追郊皩W生提供自費部分的維修等有償服務;
?、滩坏酶淖児灿迷O備的使用功能，不得將宿舍空房間(含地下停車場)挪作他用，未經學校同意，寒、暑假期間不得使用學生宿舍樓從事其他活動;
?、徒邮芗追降臋z查，每月向甲方通報工作情況;
?、纬袚鷧f議規定管理職責范圍內因乙方工作失誤造成的損失及相關法律責任。
三、物業管理服務違約責任
1.如因乙方管理不善，造成設備設施損壞或丟失，乙方應負責修復或賠償，否則甲方將從乙方物業管理經費中扣收該賠償或修復費用。
2.如乙方物業管理未達到本細則規定的服務標準，甲方將視情況扣罰當季物業管理經費的1%-3%。
3.如因維修不及時或維修質量不合格而影響教學、生活正常秩序的，甲方將從當季物業管理經費中扣收相當于維修費2倍的罰款。
4.對浪費水電現象監管不力，將視情節輕重，從其物業管理費中扣收每次20-100元的罰款。
5.若乙方物業管理混亂，服務質量差，保潔服務達不到南昌市文明衛生單位標準或者師生不滿意率超過30%(隨機調查)，則甲方有權另外選聘物業管理單位。
附錄一物業維修辦法,二物業清潔衛生辦法(略)
篇2：關于全國物業管理示范住宅小區、大廈、工業區標準及評分細則(2000修訂)
建住房物[2000]008號
各省、自治區建委(建設廳),直轄市房地局,計劃單列市建委(房地局):
我部自95年開展全國優秀管理項目考評驗收工作以來,樹立了一批優秀物業管理項目典型,對推動建立物業管理體制、提高全國物業管理水平,發揮了重要作用。隨著物業管理行業的快速發展和物業管理水平的不斷提高,各地普遍反映原標準已不能完全適應物業管理發展的新形勢,如繼續執行原標準,難免出現評選優秀物業管理項目過多,失去其先進示范作用。為此,在廣泛征求各地主管部門及企業意見的基礎上,本著高標準、嚴要求、操作簡便的原則對原標準進行了修訂,新標準從今年開始執行?，F將考評驗收工作有關事項通知如下:
一、從今年起,我部只對申報全國物業管理示范項目進行考評驗收,并授予“全國物業管理示范項目”稱號;取消全國物業管理優秀項目考評驗收及其稱號。各地對物業管理項目考評驗收是否設立“示范”、“優秀”兩個檔次,視本地物業管理發展情況自行確定。
二、申報基本條件
1、參評項目符合城市規劃建設要求,配套設施齊全。住宅小區、工業區建筑面積8萬平方米以上,別墅2萬平方米以上,大廈3萬平方米以上且非住宅建筑面積占60%以上,入住率或使用率達85%以上。
2、取得“省(自治區、直轄市)級物業管理示范項目”稱號一年以上。
3、物業管理企業已建立各項管理規章制度。
4、物業管理企業無重大責任事故。
5、未發生經主管部門確認屬實的有關收費、服務質量等方面的重大投訴。
三、各地應在每年7月30日前將參加全國物業管理示范項目考評驗收的項目名單及《全國物業管理示范項目申報表》報我部。
四、修訂后的標準在條款設置和評分細則上都有較高的要求。各地在進行考評驗收時,在質量和數量上都應從嚴掌握,使評選出的物業管理項目真正體現先進性和示范性。凡是上報我部的項目,省(自治區、直轄市)預評預驗分值不得低于98分。
五、根據建房[1995]120號文件要求,全國物業管理優秀項目每三年進行一次復驗。各地要認真做好自95年以來已獲得全國城市物業管理示范、優秀項目稱號的復查工作。經省市主管部門復查,對管理水平確實下降、群眾意見較大、達不到95年標準m.airporthotelslisboa.com、不能起到先進示范作用的物業管理項目,要督促其整改,并提出撤消原稱號的意見,報我部批準。今年的復驗意見要與申報工作一并報我部。
六、鑒于今年進行原標準修訂工作,各地的申報工作與復驗意見上報時間延遲到8月30日。
七、新標準頒布后,1995年頒發的《全國優秀管理住宅小區標準》及1997年頒發的《全國城市物業管理優秀大廈標準及評分細則》停止執行。
八、其它有關“全國物業管理示范項目”的考評驗收工作仍按建房[1995]120號文件要求執行。
附件:1、全國物業管理示范住宅小區、大廈、工業區標準及評分細則
2、全國物業管理示范住宅小區、大廈、工業區達標申報表(略)
二○○○年五月二十五日
附:
全國物業管理示范住宅小區標準及評分細則
序號 標準內容 規定分值 評分細則
一
基礎管理 32
1、按規劃要求建設,住宅及配套設施投入使用 1 符合1.0,不符合0
2、己辦理接管驗收手續 1 符合1.0,不符合0
3、由一家物業管理企業實施統一專業化管理 1 符合1.0,不符合0
4、建設單位在銷售房屋前,與選聘的物業管理企業簽 訂物業管理合同,雙方責權利明確 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
5、在房屋銷售合同簽訂時購房人與物業管理企業簽訂前期物業管理服務協議,雙方責權利明確 2 符合2.0,基本符合1.0,不符合0
6、建立維修基金,其管理、使用、續籌符合有關規定 1 符合1.0,已建立但管理、使用、續籌不符合規定扣0.5,未建立0
7、房屋使用手冊、裝飾裝修管理規定及業主公約等各項公眾制度完善 2 完善2.0,基本完善1.0,不完善0
8、業主委員會按規定程序成立,并按章程履行職責 2 符合2.0,基本符合1.0,不符合0
9、業主委員會與物業管理企業簽訂物業管理合同,雙方責權利明確 2 符合2.0,基本符合1.0,不符合0
10、物業管理企業制訂爭創規劃和具體實施方案,并經業主委員會同意 1 符合1.0,不符合0
11、小區物業管理建立健全各項管理制度、各崗位工作標準,并制定具體的落實措施和考核辦法 2 制度、工作標準建立健全1.0,主要檢查;物業管理服務工作程度(來自:m.airporthotelslisboa.com)、質量保證制度、收費管理制度、財務制度、崗位考核制度等每發現一處不完整規范扣0.2:未制定具體的落實措施扣0.5,未制定考核辦法扣0.5
12、物業管理企業的管理人員和專業技術人員持證上崗;員工統一著裝,佩戴明顯標志,工作規范,作風嚴謹 2 管理人員、專業技術人員每發現1人無上崗證書扣0.1:著裝及標志符合0.5,不符合0
l3、物業管理企業應用計算機、智能化設備等現代化管理手段,提高管理效率 2 符合2.0,基本符合1.0.不符合0
14、物業管理企業在收費、財務管理、會計核算、稅收等方面執行有關規定:至少每半年公開一次物業管理服務費用收支情況 2 執行有關規定1.0,未執行0;公開1.0未公開0
15、房屋及其共用設施設備檔案資料齊全,分類成冊,管理完善,查閱方便 2 包括房屋總平面圖,地下管網圖,房屋數量、種類、用途分類統計成冊,房屋及共用設施設備大中修記錄,共用設施設備的設計安裝圖紙資料和臺帳。每發現一項不齊全或不完善扣0.2
16、建立住用戶檔案、房屋及其配套設施權屬清冊,查閱方便 2 每發現一處不符合扣0.2
17、建立24小時值班制度,設立服務電話,接受業主和使用人對物業管理服務報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等各類信息的收集和反饋,并及時處理,有回訪制度和記錄 2 符合2.0,值班制度不符合扣0.5,未設服務電話扣0.5,發現一處處理不及時扣0.2,沒有回訪錄每次扣0.1
18、定期向住用戶發放物業管理服務工作征求意見單,對合理的建議及時整改,滿意率達95%以上 2 符合2.0,基本符合1.0,不符合0
19、建立并落實便民維修服務承諾制,零修急修及時率100%、返修率不高于1%,并有回訪記錄0 2 建立并落實1.0,建立但未落實扣0.5,未建立扣1.0;及時率符合0.5,每降低1個百分點扣0.1;返修率符合0.3,不符合0;回訪記錄完整0.2,記錄不完整或無回訪記錄。
二 房屋管理與維修養護 14
1、主出入口設有小區平面示意圖,主要路口設有路標,組團及幢、單元(門)、戶門標
2
未實行責任制的扣1.0,無專職清潔人員和責任范圍的扣0.5,未實行標準化保潔的扣0.5
3、垃極日產日清,定期進行衛生消毒滅殺
2
每發現一處垃極扣0.2,未達到垃圾日產日清的扣0.5,未定期進行衛生消毒滅殺扣0.5
4、房屋共用部位共用設施設備無蟻害
1
符合1.0,每發現一處不符合扣0.2
5、小區內道路等共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物
2
符合2.0,每發現一處不符合扣0.2
6、房屋共用部位保持清潔,無亂貼、亂畫,無擅自占用和堆放雜物現象;樓梯扶攔、天臺公共玻璃窗等保持潔凈
2
符合2.0,每發現一處不符合扣0.2
7、商業網點管理有序,符合衛生標準;無亂設攤點、廣告牌和亂貼、亂畫現象
2
符合2.0,每發現一處不符合扣0.2
8、無違反規定飼養寵物、家禽、家畜
1
符合1.0,不符合0
9、排放油煙、噪音等符合國家環保標準,外墻元污染
1
符合2.0,每發現一處不符合扣0.2
六
綠化管理
7
l、小區內綠地布局合理,花草樹木與建筑小品配置得當
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2、綠地無改變使用用途和破環、踐踏、占用現象
2
符合2.0,基本符合1.0,不符合0
3、花草樹木長勢良好,修剪整齊美觀,元病蟲害,無折損現象,無斑禿
2
長勢不好扣1.0,其它每發現一處不符合扣0.2分
4、綠地無紙屑、煙頭、石地等雜物
2
符合2.0,每發現一處不符合扣0.2
七
精神文明建設
3
l、開展有意義、健康向上的社區文化活動
2
符合2.0,基本符合1.0,不符合0
2、創造條件,積極配合、支持并參與社區文化建設
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
八
管理效益
5
l、物業管理服務費用收繳率98%以上
2
符合2.0每降低1個百分點扣0.5
2、提供便民有償服務,開展多種經營
2
符合2.0,基本符合1.0,不符合0
3、本小區物業管理經營狀況
1
盈利1.0,持平0.5,虧本0
全國物業管理示范大廈標準及評分細則
序號
標準內容
規定分值
評分細則
一
基礎管理
22
1、按規劃要求建設,住宅及配套設施投入使用
1
符合1.0,不符合0
2、己辦理接管驗收手續
1
符合1.0,不符合0
3、由一家物業管理企業實施統一專業化管理
1
符合1.0,不符合0
4、建設單位在銷售房屋前,與選聘的物業管理企業簽訂物業管理合同,雙方責權利明確
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
5、在房屋銷售合同簽訂時購房人與物業管理企業簽訂前期物業管理服務協議,雙方責權利明確
2
符合2.0,基本符合1.0,不符合0
6、建立維修基金,其管理、使用、續籌符合有關規定
1
符合1.0,已建立但管理、使用、續籌不符合規定扣0.5,未建立0
7、房屋使用手冊、裝飾裝修管理規定及業主公約等各項公眾制度完善
1
完善1.0,基本完善0.5,不完善0
8、業主委員會按規定程序成
本文提要： 立,并按章程履行職責
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
9、業主委員會與物業管理企業簽訂物業管理合同,雙方責權利明確
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
10、物業管理企業制訂爭創規劃和具體實施方案,并經業主委員會同意
1
符合1.0,不符合0
11、大廈物業管理建立健全各項管理制度、各崗位工作標準,并制定具體的落實措施和考核辦法
2
制度、工作標準建立健全1.0,主要檢查;物業管理服務工作程度、質量保證制度、收費管理制度、財務制度、崗位考核制度等每發現一處不完整規范扣0.2:未制定具體的落實措施扣0.5,未制定考核辦法扣0.5
12、物業管理企業的管理人員和專業技術人員持證上崗;員工統一著裝,佩戴明顯標志,工作規范,作風嚴謹
1
管理人員、專業技術人員每發現1人無上崗證書扣0.1:著裝及標志符合0.3,不符合0
l3、物業管理企業應用計算機、智能化設備等現代化管理手段,提高管理效率
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
14、物業管理企業在收費、財務管理、會計核算、稅收等方面執行有關規定:至少每半年公開一次物業管理服務費用收支情況
1
執行有關規定0.5,未執行0;公開0.5未公開0
15、房屋及其共用設施設備檔案資料齊全,分類成冊,管理完善,查閱方便
1
包括房屋總平面圖,地下管網圖,房屋數量、種類、用途分類統計成冊,房屋及共用設施設備大中修記錄,共用設施設備的設計安裝圖紙資料和臺帳。每發現一項不齊全或不完善扣0.1
16、建立住用戶檔案、房屋及其配套設施權屬清冊,查閱方便
1
每發現一處不符合扣0.2
17、建立24小時值班制度,設立服務電話,接受業主和使用人對物業管理服務報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等各類信息的收集和反饋,并及時處理,有回訪制度和記錄
2
符合2.0,值班制度不符合扣0.5,未設服務電話扣0.5,發現一處處理不及時扣0.2,沒有回訪錄每次扣0.1
18、定期向住用戶發放物業管理服務工作征求意見單,對合理的建議及時整改,滿意率達95%以上
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
19、建立并落實便民維修服務承諾制,零修急修及時率100%、返修率不高于1%,并有回訪記錄
2
建立并落實1.0,建立但未落實扣0.5,未建立扣1.0;及時率符合0.5,每降低1個百分點扣0.1;返修率符合0.3,不符合0;回訪記錄完整0.2,記錄不完整或無回訪記錄。
二
房屋管理與維修養護
9
1、大廈、棟號、樓層、房號標志明顯,大堂內布置合理并設立引路方向平面圖,駐大廈各單位名錄標識在大堂內顯著位署
1
符合1.0,無示意圖或發現一處標志不清或沒有標志扣0.2
2、無違反規劃私搭亂建,無擅自改變房屋用途現象
2
符合1.0,發現一處私搭亂建或擅自改變房屋使用用途均扣0.5
3、大廈外觀完好、整潔;外墻是建材貼面的,無脫落;是玻璃幕墻的,清潔明亮、無破損;是涂料的,無脫落、無污漬;無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現象
2
符合2.0,大廈外墻是建材貼面的每發現一處脫落扣0.2,是玻璃幕墻的每發現一處破損或不潔扣0.2;是涂料的每發現一處褪色不一致的扣0.1;每發現一處紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛扣0.2
4、室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置,保持整潔統一美觀,無安全隱患或破損
1
符合1.0未按規定設置0;按規定設置,但不整齊或有破損每處扣0.l,有安主隱患每處扣0.5
5、空調安裝位置統一,冷凝水集中收集,支架元銹蝕
2
符合2.0,每發現一處不符合扣0.2
6、封閉陽臺統一有序,色調一致,不超出外墻面;除建筑設計有要求建筑設計有要求外不得安裝外廊及戶外防盜網、晾曬架、遮陽蓬等
1
符合1.0,每發現一處不符合扣0.1
7、房屋裝飾裝修符合規定,未發生危及房屋結構安全及拆改管線和損害他人利益的現象
1
符合1.0,每發現一處不符合扣0.5
三
共用設備管理
35
(一)綜合要求
4
1、制訂設備安全運行、崗位責任制、定期巡回檢查、維護保養、運行記錄管理、維修檔案等管理制度,并嚴格執行
1
符合1.0,每發現一處不符合扣0.2
2、設備及機房環境整潔,無雜物,灰塵、無鼠、蟲害發生,機房環境符合設備要求
1
符合1.0,每發現一處不符合扣0.2
3、配備所需專業技術人員,嚴格執行操作規程
1
符合1.0,不符合0
4、設備良好,運行正常,一年內無重大管理責任事故
1
符合1.0,不符合0
(二)供電系統
3
1、保證正常供電,限電、停電有明確的審批權限并按規定時間通知住用戶
1
2、制訂臨時用電管理措施與停電應急處理措施并嚴格執行
1
符合1.0,臨時用電措施或停電應急措施不符合均扣0.5
3.備用應急發電機可隨時起用
1
符合1.0,不符合0
(三)弱電系統
2
1、按工作標準規定時間排除故障,保證各弱電系統正常工作
1
符合1.0,發現一處不符合扣0.5
2、監控系統等智能化設施設備運行正常,有記錄并按規定期限保存
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
(四)消防系統
5
1、消防控制中心24小時值班,消防系統設施設備齊全、完好無損,可隨時起用
1
發現一處不符合扣0.5
2、消防管理人員掌握消防設施設備的使用方法并能及時處理各種問題
1
每發現一處不符合扣0.2
3、組織開展消防法規及消防知識的宣傳教育,明確各區域防火責任人
1
符合1.0,責行人不明確每發現一處扣0.2
4、訂有突發火災的應急方案,設立消防疏散示意圖,照明設施、引路標志完好,緊急疏散通道暢通
1
無應急方案扣0.5,各種標志每缺少一個及每發現一處不暢通扣0.1
5、無火災安全隱患
1
每發現一處安全隱患扣0.5
(五)電梯系統
6
1、電梯準用證、年檢合格證、維修保養合同完備
1
符合1.0,不符合0
2、電梯按規定或約定時間運行,安全設施齊全,通風、照明及附屬設施完好
1
每發現一處不符合扣0.2
3、轎廂、井道、機房保持清潔
1
符合1.0,不符合0
4、電梯由專業隊伍維修保養,維修、保養人員持證上崗
1
符合1.0,不符合0
5、運行出現故障后,維修人員應在規定時間內到達現場維修
1
符合1.0,不符合0
6、運行出現險情后,應有排除險情的應急處理措施
1
符合1.0,不符合0
(六)給排水系統
9
1、建立大廈用水、供水管理制度,積極協助用戶安排合理的用水和節水計劃
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
2、設備、閥門、管道工作無常,無跑冒滴漏
1
每發現一處不符合扣0.2
3、按規定對二次供水蓄水池設施設備進行清潔、清毒;二次供水衛生許可證、水質化驗單、操作人員健康合格證齊全;水池、水箱清潔衛生,無二次污染
2
符合2.0,發現一處不符合扣0.5
4、高壓水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施,水池、水箱周圍無污染隱患
1
沒有管理措施扣0.5,水箱周圍每發現一處隱患扣0.2
5、限水、停水按規定時間通知住用戶
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
6、排水系統通暢,汛期道路無積水,地下室、車庫、設備房無積水、浸泡發生
1
符合1.0, 每發現一處不符合扣0.2
7、遇有事故,維修人員在規定時間內進行搶修,無大面積跑水、泛水、長時間停水現象
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
8、制定事故應急處理方案
1
無處理方案扣1.0,方案不完善扣0.5
(七)空調系統
3
1、中央空調系統運行正常,水塔運行正常且噪音不超標,無嚴重滴漏水現象
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
2、中央空調系統出現運行故障后,維修人員在規定時間內到達現場維修
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
3、制訂中央空調發生故障應急處理方案
1
無應急處理方案扣1.0,有方案但不完善或執行不夠的扣0.5
(八)供暖供氣系統
3
1、鍋爐供暖設備、煤氣設備、燃氣設備完好,運行正常
1
符合1.0,不符合0
2、管道、閥門無跑冒滴漏現象及事故隱患
1
每發現一處不符合扣0.2
3、北方地區冬季供暖居室內溫度不得低于16℃
1
符合1.0,不符合0
四
共用設施管理
4
1、共用配套服務設施完好,無
本文提要： 隨意改變用途
1
符合1.0, 每發現一處不符合扣0.2
2、共用管線統一下地或入公共管理,無架空管線,無礙觀瞻
1
符合1.0, 每發現一處不符合扣0.2
3、道路、樓道、大堂等公共照明完好
1
符合1.0, 每發現一處不符合扣0.2
4、大廈范圍內的道路通暢,路面平坦
1
符合1.0, 每發現一處不符合扣0.2
五
保安及車輛管理
9
1、大廈基本實行封閉式管理
1
符合1.0,不符合0
2、有專業保安隊伍,實行24小時值班及巡邏制度;保安人員熟悉小區的環境,文明值勤訓練有素言語規范認真負責
2
符合2.0,無專業保安隊伍扣1.0,值班及巡邏記錄等不規范每處扣0.2
3、結合大廈特點,制訂安全防范措施
1
對特殊的部位要有相應的防范措施,每發現一處無防范措施扣0.2
4、進出大廈各種車輛管理有序,無堵塞交通現象,不影響行人通行
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
5、大廈外停車場有專人疏導,管理有序,排列整齊
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
6、室內停車場管理嚴格,出入登記
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
7、非饑動車車輛有集中停放場地,管理制度落實,停放整齊,場地整潔
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
8、危及人身安全處設有明顯標志和防范措施
1
符合1.0,不符合0
六
環境衛生管理
10
1、環衛設備完備,設有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉站
1
符合1.0,每發現一處不符合扣0.2
2、清潔衛生實行責任制,有專職的清潔人員和明確的責任范圍,實行標準化保潔
1
未實行責任制的扣0.5,無專職清潔人員和責任范圍的扣0.3,未實行標準化保潔的扣0.2
3、垃極日產日清,定期進行衛生消毒滅殺4、房屋共用部位共用設施設備無蟻害
2
每發現一處垃極扣0.2,未達到垃圾日產日清的扣0.5,未定期進行衛生消毒滅殺扣0.5
4、房屋共用部位保持清潔,無亂貼、亂畫,無擅自占用和堆放雜物現象;樓梯扶攔、天臺公共玻璃窗等保持潔凈;大廈內共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物
2
符合2.0,每發現一處不符合扣0.2
5、商業網點管理有序,符合衛生標準;無亂設攤點、廣告牌和亂貼、亂畫現象
2
符合2.0,每發現一處不符合扣0.2
6、無違反規定飼養寵物、家禽、家畜
1
符合1.0,不符合0
7、大廈內排煙、排污、噪音等符合國家環保標準,外墻無污染
1
每發現一處不合格扣0.2,發現一次環保部門下放整改通知扣0.5
七
綠化管理
4
1、綠地無改變使用用途和破環、踐踏、占用現象
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2、花草樹木長勢良好,修剪整齊美觀,無病蟲害,無折損現象,無斑禿
1
長勢不好扣1.0,其它每發現一處不符合扣0.1分
3、綠地無紙屑、煙頭、石地等雜物
1
符合2.0,每發現一處不符合扣0.2
4、對大廈內部、天臺、屋頂等綠化有管理措施并落實
1
無措施扣1.0,有措施,落實不力扣0.5
精神文明建設
3
1、全體業主和使用人能自覺維護公眾利益,遵守大廈的各項管理規定
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2、設有學習宣傳園地,開展健康向上的活動
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
3、大廈內的公共娛樂場所未發生重大違紀違法案件
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
管理效益
4
l、物業管理服務費用收繳率98%以上
2
每降低1個百分點扣0.5
2、提供便民有償服務,開展多種經營
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
3、本大廈物業管理經營狀況
1
盈利1.0,持平0.5,虧本0
全國物業管理示范工業區標準及評分細則
序號 標準內容 規定分值 評分細則
一 基礎管理 21
1、按規劃要求建設,房屋及配套設施投入使用 1 符合1.0.不符合0
2、已辦理接管驗收手續 1 符合1.0,不符合0.3
3、由一家物業管理企業實施統一專業化管理 1 符合1.0.不符合0 4
4、建設單位在租售廠房前。與選聘的物業管理企業簽訂物 業管理合同.雙方責權利明確 1 符合1.0,基符合0.5,不符合0
5、在房屋銷售合同簽訂時,購房人與物業管理企業簽訂前 期物業管理服務協議 雙方責權利明確 1 符合1.0,基符合0.5,不符合0
6、建立維修基金,其管理、使用、續籌符合有關規定 1 符合1.0,已建立但管理、使用、續籌不符合規定扣0.5,未建立0
7、房屋使用手冊、裝飾裝修管理規定及業主與使用人公約等各項公眾制度完善 1 完善l.0,.基本完善0.5、不完善0
8、業主委員會按規定程序成立,并按章程履行職責 1 符合1.0.基符合0.5.不符合0
9、業主委員會與物業管理企業簽訂物業管理合同、雙方責權利明確 1 符合1.0、基符合0.5,不符合0
10、物業管理企業制訂爭創規劃和具體實施方案、并經業主委員會同意 1 符合1.0、不符合0
11、工業區物業管理建立健全各項管理制度、各崗位工作標準,并制定具體的落實措施和考核辦法 2 制度、工作標準建立健全1.0。主要檢查:物業 管理服務工作程序、質量保證制度、收費管理 制度、財務制度、崗位考核制度等每發現一處 不完整規范扣0. 2;末制定具體的落實措施扣 0.5.未制定考核辦法扣 0.5
12、物業管理企業的管理人員和專業技術人員持證上崗:員工統一著裝,佩戴明顯標志,工作規范、作風嚴謹 1 管理人員、專業技術人員每發現1人無上崗證 書扣0.1;著裝及標志符合0.3。不符合0
13、物業管理企業應用計算機、智能化設備等現代化管理 手段,提高管理效率 1 符合1.0?；痉?.5,不符合0
14、物業管理企業在收費、財務管理、會計核算、稅收等方 面執行有關規定;至少每半年公開一次物業管理服務費用及維修基金收支情況 1 執行有關規定0.5。末執行0;公開0.5。末公開 0
15、房屋及其共用設施設備檔案資料齊全,分類成冊、管理 完善,查閱方便 2 包括房屋總平面圖、地下管網圖,房屋數量、種 類、用途分類統汁成冊、房屋及共用設施設備 大中修記錄。共用設施設備的設計安裝圖紙資 料和臺帳:每發現一項不齊全或不完善扣0
16、建立業主及使用人檔案、房屋及其配套設施權屬清冊、 查閱方便 1 每發現一處不符合扣0.2
17、建立24小時值班制度,設立服務電話、接受業主和使 用人對物業管理服務報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等 各類信息的收集和反饋.并及時處理,有回訪制度和記錄 2 符合2.0.沒有值班制度扣0.5.末設服務電話 扣0.5,發現一處處理不及時扣0.2,沒有回訪 記錄每次扣0.1
18、定期向業主和使用人發放物業管理服務工作征求意見 單,對合理的建議及時整改滿意率達95%以上 1 符合1.0,基本符合0.5不符合0
19、建立并落實便民維修服務承諾制、零修急修及時率 100%,返修率不高于1%,并有回訪記錄 1 建立并落實0.5,建立但末落實扣0.2.末建立 扣0.5;及時率符合0.2,每降低1個百分點扣 0.1;返修率符合0.2、不符合0:問訪記錄完整 0.1、記錄不完整或無回訪記錄0
二 房屋管理與維修養護 11
1、區內各建筑物標志明顯、設立引路方向平面圖和路標、 駐工業區各單位名錄標識在區內明顯位置.企業銘牌及各 類標識牌統一有序 1 符合1.0.發現一處標志不清或沒有標志扣0.2
2、無違反規劃私搭亂建,無擅自改變房屋用途現象 1 符合1.0.每發現"處私揩亂建或擅自改變房 屋使用用途扣0.5
3、房屋外觀完好、整潔,外墻是建材貼面的、無脫落;是玻 璃幕墻的。清潔明亮、無破損;是涂料的,無脫落、無污漬: 無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現象 2 符合2.0.房屋外墻是建材貼用的每發現一處落扣0.2,是玻璃幕墻的每發現一處破損或潔扣0.2,是涂料的每發現一處褪色不一致 扣0.2;每發現一處紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂 懸掛扣0.2
4、室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置,保持整潔統一美 觀,無安全隱患或破損 1 符合1.0、未按規定設置0;按規定設置,但不整 齊或有破損每處扣0.1、有安全隱患每處扣0.5
5、空調安裝位置統一,冷凝水集中收集。支架無銹蝕 1 符合1.0、每發現一處不符合扣0.1
6、區內住宅封閉陽臺統一有序。色調"致,不超出外墻面; 除建筑設汁有要求外,不得安裝外廊及戶外防盜網、晾曬 架、遮陽蓬等 1 符合1.0.如發現一處不符合扣0.1
7、樓宇內樓梯、走道、扶手、天花板、吊頂等無破損;墻體整 潔,無亂張貼;共用部位門窗、燈具、開關等功能良好;衛生 間、水房等管理完好 1 符合1.0
本文提要： ,如發現一處不符合扣0.2
8、共用樓梯、天臺、通道、卸貨平臺等處無堆放工業原料、 廢料、雜物及違章占用等。天臺隔熱層無破損 1 符合1.0,發現一處不符合扣0.2
9、房屋裝飾裝修符合規定,未發生危及房屋結構安全及拆 改管線和損害他人利益的現象 1 符合1.0,發現一處不符合扣0.5
10、機器設備單位面積重量不超過樓板承重限度。無危及 建筑結構的安全隱患 1 符合1.0,發現一處不符合扣0.5
三 共用設施設備管理 34
(一)綜合要求 4
l、制訂設備安全運行、崗位責任制、定期巡回撿查、維護保 養、運行記錄管理、維修檔案等管理制度.并嚴格執行 1 符合1.0.每發現一處不符合扣0.2
2、設備及機房環境整治、無雜物、灰塵、無鼠、蟲害發生、機 房環境符合設備要求 1 符合1.0.每發現-處不符合扣0.2
3、配備所需各種專業技術人員。嚴格執行操作規程 1 符合1.0。不符合0
4、設備良好,運行正常.一年內無重大管理責任事故 1 符合1.0,不符合0
(二)供電系統 3
1、保證正常供電.限電、停電有明確的審批權限并按規定 時間通知任用戶 1 符合1,0,不符合0
2、制訂臨時用電管理措施與停電應急處理措施并嚴格抉 何 1 符合1.0,臨時用電措施或停電應急措施不符 合均扣0.5
3、備用應急發電機可隨時起用 1 符合1.0。不符合0
(三)弱電系統 2
1、按工作標準規定時問排除故障,保證各弱電系統正常工 作 1 符合1.0,發現一次不符合扣0.5
2、監控系統等智能化設施設備運行正常。有記錄并按規定 期限保存 1 符合1.0,基本符合0.5、不符合0
(四)消防系統 7
1、消防控制中心24小時值班、消防系統設施設備齊全、完 好元損,可隨時起用 1 發現一處符合扣0.2
2、消防管理人員掌握消防設施設備的使用方法并能及時 處理各種問題 1 每發現一人不符合要求扣0.2
3、組織開展消防法規及消防知識的宣傳教育,明確各區域 防火責任人 1 符合1,0,責任人不明確每發現一處扣0.2
4、訂有突發火災應急方案,在明顯處設立消防疏散示意 圖.照明設施、引路標志完好,緊急疏散通道暢通無阻 1 無應急方案扣0.5、各種標志每缺少一個及每 發現一處不暢通扣0.1
5、工業廠房裝修需報消防部門審批.對裝修過程嚴格監 管,裝修完成后經消防部門驗收合格方可使用 1 符合1.0?；痉?.5.不符合0
6、區內無火災女全隱患,督促各用戶與消防管理部門簽訂 消防責任書 1 符合1.0,每發現一處安全隱患扣0.5,未簽訂消防責任書扣0.5
7、集體宿舍消防,用電有嚴格的管理規定.室內電線、插座 安裝規范,無安全隱患 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
(五)電梯系統 5
1、電梯準用證、年檢合格證、維修保養合同完備 1 符合1.0,不符合0
2、電梯按規定時間運行,安全設施齊全,通風、照明及附屬 設施完好,轎廂、并道、機房保持整潔 1 每發現一處不符合扣0.2
3、電梯由專業隊伍維修保養;維修、操作人員持證上崗;貨 運電梯由專人管理操作,嚴禁超載.客梯嚴禁載貨 1 符合1.0.每發現一處不符合扣0.2
4、運行出現故障后,維修人員應在規定時問內到達現場維 修 1 符合1.0,不符合0
5、運行出現險情后,應有排除險情的應急處理措施 1 符合1.0、不符合0
(六)給排水系統 8
1、建立工業區用水、供水管理制度、積極協助用戶安排合 理的用水和節水計劃 1 符合1.0、基本符合0.5.不符合0
2、設備、閥門、管道工作正常、大跑冒滴漏 1 每發現一處不符合扣0.2
3、按規定對二次供水蓄水池設施設備進行清潔、消毒;二供水衛生許可證、水質化驗單、操作人員健康合格證齊 全;水池、水箱清潔衛生,無二次污染 2 符合2,0,每發現一項不符合扣0.5
4、高壓水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施,水池、水箱周 圍無污染隱患 1 沒百管理措施扣0.5。水箱周圍每發現一處隱 患扣0.
5、限水、停水按規定時間通知業主和使用人 1 符合1.0,基本符合0.5.不符合0
6、排水系統通暢,汛期道路無積水,地下室、車庫、設備房無積水,浸泡發生 1 符合1.0、每發現一處不符合扣0.2
7、遇有事故,維修人員在規定時間內進行搶修,無大面積 跑水、泛水,長時間停水現象;制定事故應急處理方案 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
(七)空調系統 3
1、中央空調系統運行正常,水塔運行正常且噪音不超標, 無嚴重滴漏水現象 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2、中央空調系統出現運行故障后,維修人員在規定時間內 到達現維修 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
3、制訂中央空調發生故障應急處理方案 1 無應急處理方案扣1.0,有方案但不完善或執 行不夠的扣0.5
(八)供暖供氣系統 2
1、鍋爐供暖設備、煤氣設備、燃氣設備完好,運行正常;北 方地區冬季供暖居室內溫度不得低于16℃ 1 符合1.0,不符合0
管道、閥門無跑冒滴漏現象及事故隱患 1 每發現一處不符合扣0.2
四 共用設施管理 4
1、共用配套設施完好,無隨意改變用途 1 符合1.0,每發現一處不符合扣0.2
2、共用管線統一下地或人公共管道,無架空管線,無礙觀 瞻 1 符合1.0,每發現一處不符合扣0.2
3、道路、樓道、大堂等公共照明完好 1 符合1.0,每發現一處不亮扣0.2
4、工業區范圍內的道路通暢,路面平坦 1 符合1.0,每發現一處不符合扣0.2
五 保安及車輛管理 9
1、工業區基本實行封閉式管理 1 符合1.0,每有一起不符合扣0.2
2、有專業保安隊伍,實行24小時值班及巡邏制度,保安人員熟悉工業區的環境,文明值勤,訓練有素,言語規范,認 真負責 2 符合2.0,無專業保安隊伍扣1.0,值班及巡邏記錄等不規范每處扣0.2
3、綜合工業區特點,制訂安全防范措施,對貨物(產品、設備)出門實行憑證通行制度 1 對特殊的部位要有相應的防范措施,每發現一 處無防范措施扣0.2,未實行通行制度扣0.5
4、進出工業區各種車輛管理有序,無堵塞交通現象,不影響行人通行 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
5、工業區內停車場有專人疏導,管理有序,排列整齊 1 符合1.0,基本符合0.5.不符合0
6、室內停車場管理嚴格,出入有登記 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
7、非機動車輛有集中停放場地,管理制度落實,管理有序,停放整齊,場地整潔 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
8、危及人身安全處設有明顯標志和防范措施 1 符合1.0,不符合0
六 環境衛生管理 11
1、環衛設施完備,設有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉站 1 符合1.0,每發現一處不符合扣0.2
2、清潔衛生實行責任制,有專職的清潔人員和明確的責任范圍,實行標準化清潔保潔 1 未實行責任制的扣0.5,無專職清潔人員和責 任范圍的扣0.3,未實行標準化保潔的扣0.2
3、垃圾日產日清,定期進行衛生滅殺 1 每發現一處垃圾扣0.1,未達到垃圾日產日清 的扣0.3,未定期進行衛生消毒滅殺扣0.3
4、對有毒、有害工業垃圾管理嚴格按規定分裝,不得與其它垃圾混雜 1 符合1.0,不符合0
5、房屋共用部位保持清潔,無亂貼、亂畫,無擅自占用和堆放雜物現象;樓梯扶欄、天臺、共用玻璃窗等保持潔凈;工業區內共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物 2 符合2.0,每發現一處不符合扣0.2
6、商業網點管理有序,符合衛生標準;無亂設攤點、廣告牌和亂貼、亂畫現象 2 符合2.0,每發現一處不符合扣0.2
7、無違反規定飼養寵物、家禽、家畜 1 符合1.0,不符合0
8、工業區內廢水、廢氣、廢煙、噪音等符合國家環保標準, 無有毒、有害物質;貯放、清運管理有序;房屋外墻無污染;各類排氣口安裝統一有序,無安全隱患 2 符合2.0,發現一次環保部門下放整改通知扣 0.5,其它每發現一處不符合扣0.2
七 綠化管理 3
1、綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現象 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2、花草樹木長勢良好,修剪整齊美觀,無病蟲害,無折損現象,無斑禿 1 長勢不好扣1.0,其它每發現一處不符合扣0.2
3、綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物 1 符合2.0,每發現一處不符合扣0.2
八 精神文明建設 3
1、全體業主和使用人能自覺維護公眾利益,遵守工業區的各項管理規定 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2、設有學習宣傳園地,宣傳工業區管理、衛生、治安、消防等方面的知識,開展積極健康向上的活動;宿舍區設信息公告欄;設有文化體育活動場所 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
3、區內的公共娛樂場所未發現重大違紀違法案件 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合
九 管理效益 4
1、物業管理服務費用收繳率98%以上 2 每降低1個百分點扣0.5
2、提供便民有償服務,開展多種經營 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
3、本小區物業管理經營狀況 1 盈利1.0,持平0.5,虧本
篇3：鄂州市物業管理實施細則（2015年新）
鄂州市物業管理實施細則(20**最新)
鄂州市人民政府關于發布《鄂州市物業管理實施細則》的通知
鄂州政規〔20**〕1號
各區人民政府、開發區管委會，各街道辦事處，市政府各部門：
《鄂州市物業管理實施細則》經20**年第25次市人民政府常務會議審議通過，現予發布，請遵照執行。
鄂州市人民政府
20**年6月2日
鄂州市物業管理實施細則
第一章 總 則
第一條 為規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，促進物業管理行業健康發展，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律法規，結合本市實際，制定本細則。
第二條 本細則所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
第三條 市房產管理部門是全市物業管理工作的主管部門，負責全市范圍內物業管理活動的監督管理工作。
公安、環保、住建、規劃、工商、物價、城管、園林、市政、環衛、供水、電力、供氣、通信、郵政等行政和公用企事業單位，依照法律法規規定，負責各自職能范圍內的管理和服務工作。
街道辦事處、社區居委會負責組織本轄區內業主大會成立及首屆業主委員會的選舉工作;指導、監督業主大會和業主委員會的日?；顒?。結合社區網格化管理，配合調解處理物業管理糾紛投訴，協調物業管理與社區管理、社區服務的關系。
第四條 本市新建住宅區應當實行物業管理。
未實行物業管理的舊住宅區，對基礎設施比較完善，相對獨立，且具備物業服務企業管理條件的，由市房產管理部門、社區居民委員會推薦引進物業服務企業，實施物業管理;對住戶少、相對分散的，由社區居民委員會牽頭，市房產管理部門指導成立業主委員會，實行業主自行管理;對其它改制、破產企業無人管理的住宅區，由社區居民委員會聘請保潔員，負責小區衛生保潔，適當收取每戶衛生管理費。
第二章 業主、業主大會及業主委員會
第五條 房屋的所有權人為業主。
尚未依法辦理所有權登記，但基于房屋買賣等民事法律行為，已經合法占有該房屋的人，可以認定為業主。
第六條 物業管理區域內全體業主組成業主大會。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。
一個物業管理區域成立一個業主大會。物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素，主要依據為：
(一)物業統一規劃、功能配套設施完善、布局合理;
(二)住宅建筑面積不低于3萬平方米;
(三)與社區居民委員會自治區域相適應。
第七條 業主人數較少或者不足3萬平方米的物業管理區域經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
第八條 已交付的專有部分建筑面積達到建筑物總面積50%或者物業投入使用二年以上的，應當召開首次業主大會或業主代表大會。
首次業主大會在市房產管理部門的指導下，由業主大會籌備組(以下簡稱籌備組)負責組織召開。
第九條 籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處代表和社區居民委員會代表組成，其中業主代表所占比例不得低于籌備組總人數的一半，籌備組組長由街道辦事處代表擔任。
第十條 業主大會確定業主投票權數，專有部分面積和業主人數按照下列方式確定：
(一)專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行登記的，暫按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算;建筑物總面積按照上述面積的統計總和計算;
(二)業主人數按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算，但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算;總人數按照上述人數的統計總和計算。
第十一條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。
采用集體討論形式的，可以通知全體業主參加會議，也可以以棟、單元等為單位，推選若干名代表參加會議，或由業主決定以其它方式推選業主代表參加會議。業主可以委托代理人參加業主大會會議。
采用征求意見形式的，應當將征求意見書送達每一位業主;無法送達的，應當在物業管理區域內公告;業主在規定期限內未反饋意見的，視為棄權。
以書面形式征求意見的，經業主簽名的意見方為有效。
業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。
第三章 前期物業管理
第十二條 建設單位在辦理商品房預(銷)售許可手續和業主、業主大會選聘物業服務企業之前，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業;投標人少于3個或者住宅物業低于3萬平方米的，經市房產管理部門批準，可采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業，并與之簽訂書面的前期物業服務合同;住宅物業超過3萬平方米(含3萬平方米)低于20萬平方米的，經市房產管理部門批準，可以采用議標方式選聘具有相應資質的物業服務企業;住宅物業超過20萬平方米(含20萬平方米)的，必須通過招投標方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
第十三條 建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。
前期物業服務合同可以約定期限;但期限未滿，業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。
第十四條 建設單位在報批商品房開發項目規劃方案時，應當根據物業管理的需要，在規劃方案中配置必要的物業管理用房。物業管理用房的面積，按不低于建設項目房屋建筑面積的2‰配置，且最低不少于20平方米，并應當具備水、電等基本使用功能，有明確的座落、房號。
物業管理用房的所有權依法屬于全體業主，由市房產管理部門依法辦理房屋產權登記手續。
第十五條 業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。
建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。建設單位可以將物業保修的有關事宜委托物業服務企業承擔，并簽訂委托合同，向物業服務企業支付相應的報酬。
建設單位不履行保修義務的，業主、業主委員會或者其委托的物業服務企業可以提
出申請，經建設管理部門核實后，責令由建設單位承擔維修責任。 第十六條 物業服務企業承接物業時，應當與建設單位對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;
(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;
(四)物業管理所必需的其他資料。
物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。
第十七條 物業服務企業應當在與建設單位辦理物業交接手續后30日內，提交以下資料向市房產管理部門辦理備案手續：
(一)物業承接查驗備案申報表;
(二)前期物業服務合同備案回執;
(三)臨時管理規約;
(四)物業承接查驗協議;
(五)建設單位移交資料清單;
(六)查驗記錄;
(七)交接記錄;
(八)其他承接查驗有關的文件。
報送資料齊全、符合法定形式的，市房產管理部門應當出具加蓋印章的書面回執。
第四章 物業管理服務
第十八條 從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格并具備從事物業管理的相應資質。從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。
從事物業服務咨詢、顧問、代理、認證等經營活動的機構和在本市行政區域內從事物業服務活動的外地企業，應當向市房產管理部門備案。
一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。
本市物業管理區域實行項目經理責任制，物業管理區域的物業服務負責人應當由具備物業管理職業資格的人員擔任。物業服務企業應當按規定聘請相應專業服務人員從事相關專業服務工作。
第十九條 業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同，并在15日內向市房產管理部門辦理備案。
物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。
第二十條 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。
物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
第二十一條 物業服務企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收手續。業主委員會應當向物業服務企業移交本細則第十六條第一款規定的資料。
第二十二條 物業服務合同期限屆滿60日前，業主委員會應在社區監督下，組織召開業主大會，對是否續聘物業服務企業進行表決。雙方續約的，應當重新簽訂物業服務合同;不再續約且需以委托方式管理的，業主大會應當及時依法選聘其他物業服務企業或者其他管理人。
物業服務合同期限屆滿，業主大會沒有作出選聘或者續聘決定，原物業服務企業可以按照原合同約定繼續提供服務，物業服務合同自動延續至業主大會作出選聘或者續聘決定為止。
第二十三條 有下列情形之一的，物業服務企業應當退出物業管理區域的物業服務，不得以物業服務中的債權債務糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出：
(一)物業服務合同依法、依約解除;
(二)除第二十二條第二款規定的情形外，物業服務合同期滿未續約;
(三)法律、法規、規章規定物業服務企業不得繼續從事物業服務活動的其他情形。
第二十四條 物業服務企業退出物業管理區域的物業服務，應當在辦理退出手續的同時，做好交接工作，并履行下列義務：
(一)移交本細則第十六條第一款規定的資料、保管的物業檔案、物業服務檔案等資料和物業服務用房，實行酬金制的，還應當移交服務期間的財務檔案;
(二)撤出物業管理區域內的物業服務人員;
(三)清退預收、代收的有關費用;
(四)法律、法規、規章規定的其他義務。
第二十五條 物業管理服務價格應當遵循合理、公開與物業管理服務內容和質量相適應的原則。保障性住房以及普通住房(商品住房)前期物業服務收費實行政府指導價，由雙方當事人按照物價、房產部門制定的物業服務收費標準簽訂協議，并向全體業主公示。非保障性住房和非住宅的物業收費實行市場調節價，具體價格由雙方協商約定。
實行政府指導價的，由市物價部門會同市房產管理部門，按照質價相符的原則，以服務等級和物業服務企業資質為依據，制定相對應的指導價標準。
物業管理服務價格實行明碼標價制度。物業服務企業應將企業名稱、收費對象、服務內容及標準、計費方式、收費標準、價格管理形式、收費依據、價格舉報電話等內容在小區的顯著位置予以公示。
物業服務收費可以采取包干制或酬金制。物業服務企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算，且每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。
第二十六條 物業管理區域內已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的房屋，物業服務費由開發建設單位交納。出售后已移交給物業買受人的房屋，空置一年以內的，由物業買受人減半交納物業服務費;超過一年的，業主應當按照物業服務合同的約定交納物業服務費。
房屋通過竣工驗收并到市房產管理部門備案，達到交付條件，業主收到交付通知并辦理完相應手續的，即為交付;業主收到交付通知后無正當理由(30日內)不辦理相應手續的，視為交付。
第五章 物業配套設施建設、使用與維護
第二十七條 按照“新區新辦法，老區老辦法”的原則，由相關部門建立物業管理強制性規范。凡新建住宅小區在規劃設計階段即按規范要求，充分考慮物業管理的便利和需要，規劃、設計好物業管理用房、水電直供管網、綠化、環保、環衛、文體娛樂、教育、安防等各項配套設施。在建設過程中，市相關職能部門應加強監督，確保配套建設到位。
第二十八條 舊住宅小區應按照規范要求，逐步調整到位。舊住宅區仍由原開發建設單位進行管理，有經營收入的，由原開發建設單位按規范要求承擔部分資金或公共用房，完善相應公共配套設施;開發主體已消亡的，按屬地管理原則，由街道辦事處補齊和改造不完善的公共設施、設備，整頓后通過招標或委托等方式交由專業的物業公司進行物業管理。
第二十九條 在物業管理區域內，供水、供電等部門要負責各自管網、設施設備的建造、維修和養護并直供到戶。新建住宅均按規定實施水、電直供到戶，做到同步規劃、同步施工、同步驗收。已建成住宅應逐步實施水改、電改。供水、供電部門應按市物價部門核定的收費標準，負責對所有已經竣工驗收并交付使用的房屋進行供水、供電管網改造并直供到戶，不得向居民收取額外費用。
第三十條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。
業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業服務企業;物業服務企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。
第三十一條 業主、物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。
因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業服務企業的同意;物業服務企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意
。 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。
第三十二條 物業管理區域內規劃用于停放汽車的車位、車庫應當以出售、附贈或者出租等方式優先處分給業主。
利用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于全體業主共有，建設單位不得出售、附贈或者出租。
利用物業管理區域內的道路或者其他公共場地設置車位的，應當由業主大會決定車位設置和車位管理等事項。業主大會決定收取場地租賃費的，場地租賃費屬于全體業主共有，用于補充專項維修資金或者業主大會決定的其他事項。
物業管理區域內停放車輛，不得堵塞消防通道，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。
第三十三條 業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。
物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項以及相關的收費項目告知業主。
物業服務企業應當加強物業管理區域裝飾裝修安全事項的巡查，業主、物業使用人應當予以配合。
第三十四條 住宅物業和非住宅物業的業主，應當按照規定交納專項維修資金。
專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
維修資金的使用實行兩公示，維修施工前對業主簽名、施工方案及預算進行公示，維修施工后對工程結算結果進行公示。
第三十五條 住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，需要申請使用的，按照以下程序辦理：
(一)物業服務企業根據維修和更新、改造項目提出使用建議;沒有物業服務企業的，由相關業主提出使用建議;
(二)住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議;
(三)物業服務企業或者相關業主組織實施使用方案及預算;
(四)物業服務企業或者相關業主持有關材料，向市房產管理部門申請列支;其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，由公有住房售房單位或其主管部門向市房產管理部門申請列支;
(五)市房產管理部門審核同意后，向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知;
(六)專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。
第三十六條 住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后，需要申請使用的，按照以下程序辦理：
(一)物業服務企業提出使用方案，使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等;
(二)業主大會依法通過使用方案;
(三)物業服務企業組織實施使用方案;
(四)物業服務企業持有關材料向業主委員會提出列支住宅專項維修資金;
(五)業主委員會依據使用方案審核同意，并報市房產管理部門備案;市房產管理部門發現不符合有關法律、法規、規章和使用方案的，應當責令改正。
第三十七條 發生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，按照以下規定列支住宅專項維修資金：
(一)住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，按照本細則第三十五條第四項、第五項、第六項的規定辦理;
(二)住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后，按照本細則第三十六條第四項、第五項的規定辦理。
發生前款情況后，未按規定實施維修和更新、改造的，市房產管理部門可以組織代修，維修費用從相關業主住宅專項維修資金分戶賬中列支;其中，涉及已售公有住房的，還應當從公有住房住宅專項維修資金中列支。
第三十八條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決 定使用。
第三十九條 物業使用中禁止下列行為：
(一)損壞房屋承重結構;
(二)違法搭建建筑物、構筑物;
(三)破壞房屋外貌;
(四)擅自改建、占用物業共用部位;
(五)損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備;
(六)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，或者存放、鋪設超負荷物品;
(七)排放有毒、有害物質;
(八)在公共區域內種菜、飼養動物等影響他人的;
(九)發生超過規定標準的噪聲;
(十)規劃用途為住宅的住宅樓底層(含地下室)和住宅樓內不得設立產生油煙、噪聲、異味污染以及安全隱患的餐飲、加工、娛樂、賓館、廢舊回收等經營場所;
(十一)法律、法規、規章和管理規約禁止的其他行為。
第四十條 業主、物業使用人應當按照規劃管理部門批準或者房屋所有權證載明的用途使用物業，不得擅自改變物業使用性質。
改變物業使用性質未經相鄰業主書面同意或無業主委員會證明的，規劃部門不得審批。
第六章 法律責任
第四十一條 業主、物業使用人、業主大會、業主委員會、物業服務企業、建設單位之間在物業管理活動中發生爭議的，可以自行協商和解;不能協商和解的，由物業所在地街道辦事處牽頭，房產、司法等部門參與進行調解，調解不成的，依法申請仲裁或者提起民事訴訟。
業 主、物業使用人、業主委員會、物業服務企業等對違反本細則的行為，可以向有關部門投訴、舉報，有關部門應當及時調查、核實，并依法處理。
第四十二條 違反本細則第三十九條、第四十條規定的，由公安、環保、住建、規劃、工商、城管、房產等部門依照各自職責，依法予以查處;給他人造成損害的，依法承擔民事責任。構成犯罪的，依法追究刑事責任：
違反本細則其它規定，依照《物業管理條例》相關規定處理。
第七章 附 則
第四十三條 各區、開發區(新區)物業管理活動參照本實施細則實行。
第四十四條 本細則自20**年6月2日起施行，20**年6月1日失效。20**年11月3日發布的《鄂州市物業管理實施細則》(鄂州政發〔20**〕26號)宣布作廢。