一、ISO14000的含義
ISO14000環境質量管理系列標準是國際標準化組織(ISO)為保持全球環境,促進世界經濟的持續發展而制訂的第一套關于組織內部環境管理體系建立、實施與審核的通用標準。該體系主要用于通過組織經常性的、規范化的管理活動,實現對減少污染和環境保護的承諾以及應盡的義務;其目的在于指導組織建立和保持一個符合要求的環境質量管理體系(Environmental Manage System,簡稱EMS),再通過不斷的環境評價、管理評審、體系審核(內審和外審)活動,推動這個體系的有效運行,推動環境質量的不斷改進。
目前,國際上已有很多有實力的物業管理企業在引進ISO9002質量管理與質量保證國際標準的同時,實施ISO14000環境質量管理體系。從某種意義上講,ISO14000是在ISO9000基礎上對物業管理企業(公司)提出的更高要求。同時,在物業管理中實施ISO14000也是一項蘊含著許多商機的新型的環境經營戰略。
二、物業管理實施ISO4000貫標的意義
(一)物業管理實施ISO14000是21世紀全球發展戰略和潮流之一
目前,許多國家(來自:m.airporthotelslisboa.com)把環境狀況和可持續發展的道路作為21世紀國際競爭能否成功的關鍵,而實現可持續發展的關鍵在于搞好環境保護。ISO14000強調的恰恰就是"全面管理、污染預防、持續改進"的思想,與世界范圍內的"綠色生產"、"綠色產品"、"綠色消費"是完全吻合的。為迎接新世紀經濟生態化的挑戰,普及環保知識,推行"清潔生產"、"綠色消費",我國政府也已將可持續發展確定為今后社會經濟和環境協調發展的基本戰略。 (二)物業管理實施ISO14000有利于改善政府機構之間的關系
為適應社會主義市場經濟體制以及我國的基本國情,建立規范的住宅市場,維護消費者合法權益的社會監督機制,建設部住宅產業辦公室已制訂了《商品住宅性能認定展示管理辦法》,住宅的性能將從安全性、居住性、實用性、耐久性、經濟性和可持續發展性六個方面加以認定,其中,"居住性"包括熱環境、光環境、通風換氣及住宅室外環境等;"可持續發展性"包括住宅用地的合理性、住宅建筑節能新技術的應用、可持續建筑材料的應用、水資源的節約與重復利用的措施、生活垃圾的分類收集與運輸等。今后的物業管理必須從環境保護的角度出發,做到既符合政府的要求,又能夠充分考慮住戶的利益。
(三)物業管理實施ISO14000可滿足物業消費者的需要
人與自然的和諧是人類社會生存永遠不變的法則。人們崇尚自然,希望生活在一個空氣清新、幽雅宜人的環境中,因而環境意識不僅僅是各國政府十分關注的問題,更是作為消費主體的人的需要,是人類消費需求的一種表現--當生活水準達到較高的層次時,人們對生活環境質量的追求已逐步地凸現出來,"綠色消費"的觀念已開始滲透到住房消費的各個方面。同時,"綠色消費"的實現使社會和用戶都得到了滿足,物業管理公司本身的形象也隨之得到了提升。
(四)物業管理實施ISO14000是物業管理自身可持續發展的需要
面對世界環境(來自:m.airporthotelslisboa.com)保護的自然潮流,如何確保企業的可持續發展,這是每一個物業經營與管理者所面臨的問題。要順應"綠色消費"、"清潔生產"群體的形成和需要,首先就要在企業內部進行一場綠色革命。目前,我國通過了ISO14000環境質量管理體系認證的物業管理公司已有十多家,從他們的實踐來看,采用ISO14000環境質量管理體系解決問題,其效益遠遠大于傳統方法--既增強了員工的責任感,又建立了一套高效、新型而系統的環境質量管理體系。由于從經營管理者本身到每一位員工在工作時都從環境保護的角度考慮問題,大家共同的目標就是力求達到最清潔的經營方式,因而創意性的想法越來越多?？梢哉f,在物業經營與管理中實現ISO14000環境質量管理體系是順應時代發展、營造綠色環境、完善公司管理、適應市場需求和促進自身發展的途徑之一
(五)物業管理實施ISO14000有利于企業改進和降低成本
在物業管理公司中按ISO14000環境質量管理標準運作,有利于降低材料和能源的消耗,提高材料和能源的使用效率,提高廢棄物品的再利用水平,從而實現降低生產成本、提高環保能力、改善"三廢"排放、降低環保費用、節約治污費用的目標。物業管理是一個既管理"物"、又管理人的管理活動,因此,在物業管理中實現ISO1400
篇2：物業公司怎樣建立ISO14000環境質量管理體系
物業公司怎樣建立ISO14000環境質量管理體系
一、注意事項
處在跨世紀的“綠色年代”，如何建立與企業現行管理制度相結合的ISO14000環境質量管理體系，做一個關注環保、關注人類未來的綠色企業，適應經濟與環境的可持續發展，贏得未來綠色市場的巨大商機，創建用戶滿意、社會認可的物業，這些是擺在進入新世紀的物業管理者面前的一個必須考慮的問題。
(1)全方位、多渠道、多層次地傳播和宣傳貫徹ISO14000的意義和效益，轉變觀念，在增強企業內部環境憂患意識和環境保護意識的同時，做到及時與業主溝通，爭取讓業主主動加入到對自身物業的環境保護中來，并通過業主委員會建立良好的聯系，得到廣大業主的配合與支持，這是實現ISO14000環境質量管理的前提條件。
(2)加強人員培訓是實施ISO14000的重要保障。
(3)推行ISO14000環境質量管理系列標準一定要根據企業自身的具體情況和有關的法律、法規、規范，實行“量體裁衣”，否則再好的理論、再先進的管理模式，都只能是“事倍功半”。
(4)選擇有實力的咨詢公司和科學的咨詢程序。質量認證咨詢是一項技術性極強的專業中介服務活動，因此，必須要選擇一家既有專業能力，又能提供規范性服務的咨詢機構，只有這樣才能使咨詢工作比較深入，取得實效。咨詢機構不僅能夠幫助企業建立宣傳標準，還能協助企業建立健全組織機構，指導企業編寫好質量認證體系文件，幫助其搞好試運行及內部審核、管理評審等貫標認證中的各項工作。
(5)將對新污染的控制和老污染的限制治理達標與實現ISO14000環境質量管理標準有機地結合起來，堅持管治并重、以管促治，通過自身的工藝改造，消除污染，做到不排、少排、低濃度排放，減少污染治理的投資成本，降低企業生產成本。
二、難題與對策
目前，世界上已有120多個國家引進并開始實施了ISO14000的國際環境質量管理系列標準，我國也已于1996年將該標準等同地轉化為國家標準。據悉，1996年7月，原國家環保局在企業自愿的基礎上，組織全國55家企業開展了ISO14000環境管理體系的質量認證試點工作。1998年，又選擇了廈門、蘇州、大連等9個城市進行了城區環保推進工作，其中，蘇州新加坡工業園區和廈門鼓浪嶼分別為試點地區，并且已取得了成功的認證。另外，上海市環保局和浦東新區也在積極推行ISO14000系列標準，并將金橋開發區確定為試點單位。在住宅區中，如上海錦秋加州花園、深圳世紀花園等高檔住宅項目都已實現了ISO14000的認證，取得了較好的社會效益和經濟效益。
ISO/TC176技術委員會認為：“所有組織都會從質量管理和外部質量保證相結合的總體利益中獲得好處?！比欢?，就我國目前的整體狀況看，在物業管理中實施ISO14000環境質量認證的企業還很少，使用這一國際標準認證的主要還是在制造業。從已獲得ISO14000環境質量認證的物業管理企業經驗與感受來看，一個最敏感的問題就是成本費用問題。在物業管理中實施ISO14000環境質量管理與質量認證，不但質量認證的成本費用高，更重要的是實現ISO14000標準所述狀態以及維護、保持、改善這一狀態所需支付的費用更高。
如住宅區物業環境質量管理中的綠化問題?？梢哉f，我國大多數物業管理小區環境質量與ISO14000所述標準的狀態相距甚遠，而要達到標準要求的綠化率的水平的費用又是相當高的。同時，我國物業管理的收費水平以及業主/住戶對物業管理費用的承擔能力，都是物業管理企業不敢生硬追求ISO14000的關鍵原因，具體地說，大片環境改造的費用應該由誰來負擔?由誰負擔才是合理、合適的?當然，企業有實力追求長期效益和外部形象的優化，這無疑是一條良好的通道，但就目前實際狀況而言，要讓物業管理企業(公司)全部承擔這項費用，對于大多數物業管理企業來說，恐怕是不太可能的。因此，在目前一片環境保護的呼聲中，即推行物業管理ISO14000的環境質量難度還是很大的，除了普遍的、顯而易見的環境意識的問題之外，更具體的難題表現在：
(1)經費來源難以落實；
(2)實施管理的難度較大；
(3)現行理念差異較大；
(4)系統界定難；
(5)基礎設施條件差。
針對上述問題以及目前的實際狀況，要在物業管理中推行ISO14000環境管理系列標準可采取以下對策：
(1)加強宣傳教育，強化生態意識，增強法律觀念；
(2)加強管理；
(3)轉變觀念，鼓勵參與；
(4)在法律符合的范圍內，加強合作；
(5)增加投入，依靠科技；
(6)加強試點工作。
目前，就我國可以在商品房的物業管理中引進ISO14000，在業主/住戶自愿的基礎上，選擇一些住宅小區作為試點，為今后的推行做好經驗和物質上的準備。
篇3：物業管理實施ISO14000注意事項與對策
一、注意事項
處在跨世紀的“綠色年代”,如何建立與企業現行管理制度相結合的ISO14000環境質量管理體系,做一個關注環保、關注人類未來的綠色企業,適應經濟與環境的可持續發展,贏得未來綠色市場的巨大商機,創建用戶滿意、社會認可的物業,這些是擺在進入新世紀的物業管理者面前的一個必須考慮的問題。
(1)全方位、多渠道、多層次地傳播和宣傳貫徹ISO14000的意義和效益,轉變觀念,在增強企業內部環境憂患意識和環境保護意識的同時,做到及時與業主溝通,爭取讓業主主動加入到對自身物業的環境保護中來,并通過業主委員會建立良好的聯系,得到廣大業主的配合與支持,這是實現ISO14000環境質量管理的前提條件。
(2)加強人員培訓是實施ISO14000的重要保障。
(3)推行ISO14000環境質量管理系列標準一定要根據企業自身的具體情況和有關的法律、法規、規范,實行“量體裁衣”,否則再好的理論、再先進的管理模式,都只能是“事倍功半”。
(4)選擇有實力的咨詢公司和科學的咨詢程序。質量認證咨詢是一項技術性極強的專業中介服務活動,因此,必須要選擇一家既有專業能力,又能提供規范性服務的咨詢機構,只有這樣才能使咨詢工作比較深入,取得實效。咨詢機構不僅能夠幫助企業建立宣傳標準,還能協助企業建立健全組織機構,指導企業編寫好質量認證體系文件,幫助其搞好試運行及內部審核、管理評審等貫標認證中的各項工作。
(5)將對新污染的控制和老污染的限制治理達標與實現ISO14000環境質量管理標準有機地結合起來,堅持管治并重、以管促治,通過自身的工藝改造,消除污染,做到不排、少排、低濃度排放,減少污染治理的投資成本,降低企業生產成本。
二、難題與對策
目前,世界上已有120多個國家引進并開始實施了ISO14000的國際環境質量管理系列標準,我國也已于1996年將該標準等同地轉化為國家標準。據悉,1996年7月,原國家環保局在企業自愿的基礎上,組織全國55家企業開展了ISO14000環境管理體系的質量認證試點工作。1998年,又選擇了廈門、蘇州、大連等9個城市進行了城區環保推進工作,其中,蘇州新加坡工業園區和廈門鼓浪嶼分別為試點地區,并且已取得了成功的認證。另外,上海市環保局和浦東新區也在積極推行ISO14000系列標準,并將金橋開發區確定為試點單位。在住宅區中,如上海錦秋加州花園、深圳世紀花園等高檔住宅項目都已實現了ISO14000的認證,取得了較好的社會效益和經濟效益。
ISO/TC176技術委員會認為:“所有組織都會從質量管理和外部質量保證相結合的總體利益中獲得好處?！比欢?就我國目前的整體狀況看,在物業管理中實施ISO14000環境質量認證的企業還很少,使用這一國際標準認證的主要還是在制造業。從已獲得ISO14000環境質量認證的物業管理企業經驗與感受來看,一個最敏感的問題就是成本費用問題。在物業管理中實施ISO14000環境質量管理與質量認證,不但質量認證的成本費用高,更重要的是實現ISO14000標準所述狀態以及維護、保持、改善這一狀態所需支付的費用更高。如住宅區物業環境質量管理中的綠化問題?？梢哉f,我國大多數物業管理小區環境質量與ISO14000所述標準的狀態相距甚遠,而要達到標準要求的綠化率的水平的費用又是相當高的。同時,我國物業管理的收費水平以及業主/住戶對物業管理費用的承擔能力,都是物業管理企業不敢生硬追求ISO14000的關鍵原因,具體地說,大片環境改造的費用應該由誰來負擔?由誰負擔才是合理、合適的?當然,企業有實力追求長期效益和外部形象的優化,這無疑是一條良好的通道,但就目前實際狀況而言,要讓物業管理企業(公司)全部承擔這項費用,對于大多數物業管理企業來說,恐怕是不太可能的。因此,在目前一片環境保護的呼聲中,即推行物業管理ISO14000的環境質量難度還是很大的,除了普遍的、顯而易見的環境意識的問題之外,更具體的難題表現在: