物業項目入伙前準備工作程序

　　1．目的

　　規范房屋交付手續辦理工作,保證為房屋交付順利完成。

　　2．范圍

　　適用于各管理處。

　　3．職責

　　部門/崗位工作內容

　　分管負責人組織協調房屋交付前準備階段及交付辦理期間現場的工作

　　辦公室負責新建管理處辦公用品及辦公設備的審核；管理處職員工作服的訂制；協助管理處房屋交付辦理現場布置；管理處架構設置，擬定人員編制及培訓；房屋交付手續協助辦理人員調配及服務培訓工作

　　財務管理部各類收費項目及標準的核定

　　品質管理部相關規章制度及房屋交付資料的審核；房屋交付方案策劃；管理用房的裝修；協助交付驗收工作；組織空房清潔；標識制作

　　管理處經理各項工作的籌備和實施、組織房屋及設施的接管，準備房屋交付相關資料。

　　4．方法和過程控制

　　4.1房屋交付前準備工作階段是指管理處成立至房屋交付階段。

　　4.1.1房屋交付前準備工作內容：管理處架構設置、擬定人員編制及人員培訓、內部管理流程和制度的建立、公共關系的建立、房屋交付工作策劃、設備設施及房屋的接管驗收。

　　4.1.2辦公室房屋交付前準備工作

　　4.1.2.1負責新建管理處辦公用品及辦公設備的審核、采購。

　　4.1.2.2負責新建管理處交通運輸工具的調配工作。

　　4.1.2.3負責管理處職員工作服的訂制。

　　4.1.2.4根據《物業管理方案》審核新建管理處組織架構、人員編制

　　4.1.2.5負責新建管理處人員的招聘，入職培訓及考核。確保管理人員及專業技術人員房屋交付前三個月到位，安全員、保潔員提前一個月到位。

　　4.1.2.6組織房屋交付工作辦理程序的培訓

　　4.1.2.7負責調配房屋交付手續辦理期間服務人員及組織相關培訓

　　4.1.3財務管理部房屋交付前準備工作

　　4.1.3.1制定物業管理處開辦費使用計劃,包括：辦公用品、辦公設備及維修工具、設備、安全保潔工具等預算。并落實到位。

　　4.1.3.2負責新項目各項服務收費標準的審定。

　　4.1.3.3負責指導管理處出納按財務制度建賬及財務軟件的使用。

　　4.1.3.4負責監督新建管理處的物資采購工作。

　　4.1.4品質管理部房屋交付前準備工作

　　4.1.4.1負責質量體系文件的發放及與房屋交付工作辦理程序的培訓。

　　4.1.4.2指導管理處分類建立物業管理檔案資料。

　　4.1.4.3負責管理處接管物業房屋交付前清潔費用的審定

　　4.1.4.4負責審核相關規章制度、作業指導文件及房屋交付資料

　　4.1.4.5負責審核保安器材、檢測儀器儀表、清潔綠化用品及各類工具等物資的采購審核。

　　4.1.4.6分期開發項目，從第二期開始由管理處自行負責培訓、資料審核、現場準備。

　　4.1.5新建管理處經理房屋交付前準備工作

　　4.1.5.1落實各類管理用房的裝修。

　　4.1.5.2負責擬定房屋交付工作計劃時間表，包括：工作內容、負責人及完成時間等，報品質管理部審核，分管領導審批。

　　4.1.5.3負責內部管理運作相關工作：

　　A．編制管理處組織結構、崗位說明書，報人力資源部審核、分管領導審批。

　　B．物資的采購：根據《物業管理方案》負責辦公用品、辦公設備及維修工具、設備、安全保潔工具、設備的購置計劃的制定、詢價、報批及采購工作。包括：

　　a.辦公用品：家私、各類文具等。

　　b.辦公設備：打印機、電話、復印機、傳真機、空調等。

　　c.后勤服務設施：食堂、宿舍用品、用具等。

　　d.網絡設備：電腦等。

　　e.清潔及綠化設備和工具：洗地機、吸塵器、

剪草機等。

　　f.安全設備：對講機、電警棍、手電筒等。

　　g.加工維修設備工具：萬用表、兆歐表、電焊機、臺虎鉗等。

　　C．根據物業實際情況，監督、完善閉路監控、停車場設施、背景音樂、信箱、康樂休閑文化設施、園林綠化等公共設施。

　　D．指定專人記錄房屋交付前后發生的清潔、返修及配套完善工程等所產生的各項費用，以便與地產公司結算。

　　4.1.5.4負責對外公共關系的建立及有關證照辦理：與政府、公共事業部門建立良好的公共關系，包括：自來水公司、供電局、煤氣公司、有線電視、電信局、工商、稅務、物業辦、派出所、街道辦事處、居委會等。

　　4.1.5.5房屋接管驗收

　　A.管理處經理指定專人與品質管理部、地產相關部門協調房屋接管驗收，并將驗收存在的問題提交責任部門限期整改。

　　B.由工程主管（主辦）與地產相關部門理順返修流程，與各施工單位建立溝通渠道，包括施工單位負責人聯系電話、保修期限、現場施工人員聯系電話等。

　　C．管理處經理指定專人與地產相關部門移交各管理用房、業主房屋鑰匙，建立鑰匙清單，保證鑰匙移交清楚、齊全。

　　4.1.5.6房屋交付工作策劃

　　A.管理處經理與地產相關部門做好房屋交付策劃工作，對有關銷售承諾、房屋交付現場布置等問題進行溝通，落實。

　　B.房屋交付工作人員安排、培訓，明確職責，就業主關心的問題形成統一回答口徑。

　　C．房屋交付現場宣傳資料、宣傳品及相關房屋交付指引標識制作、安裝，宣傳資料包括房屋交付相關流程、填寫的樣表、物業相關法規、業主公約及裝修的各種注意事項。

　　D．進行房屋交付模擬演練，檢驗房屋交付流程、資源配置等準備工作是否充分。

　　4.1.5.7房屋交付資料的準備

　　4.1.5.7.1將《歡迎函》、《房屋交付指引》、《業主資料卡》提前交地產公司，與《房屋交付通知書》一并發放業主。

　　4.1.5.7.2負責房屋交付前一周準備好房屋交付資料,包括:

　　A《房屋交付流程》

　　B《委托銀行代收款協議書》

　　C《裝修管理服務協議》

　　D《房屋交付文表簽收單》

　　E《裝修辦理流程圖》

　　F現場房屋交付宣傳展板及相關房屋交付指引標識。

　　G所有"房屋交付資料" 填寫樣本。

　　H其他與業主相關資料。

　　4.2房屋交付手續辦理流程

　　4.2.1業主應攜帶以下資料前往管理處辦理交付手續。

　　4.2.1.1家庭戶應帶資料：《天津市商品房買賣合同》、《業主公約》、《房屋交付通知書》、業主身份證及業主和家庭成員身份證復印件、近期免冠1寸照片各一張。

　　4.2.1.2公司戶應帶資料：《天津市商品房買賣合同》、《業主公約》、《交付通知書》、公司法人代表身份證及其復印件、營業執照及其復印件（加蓋公章）、公司員工名單及其身份證復印件、照片等。

　　4.2.1.3業主委托人應攜帶資料：業主書面委托書、業主及被委托人身份證及其復印件以及4.2.1.1或4.2.1.2所列相關資料。

　　4.2.2交付現場指定專人引導業主辦理交付手續

　　4.2.3核對《天津市商品房買賣合同》、《業主公約》、《房屋交付通知書》、以及顧客所持的身份證對入住顧客的身份進行確認。

　　4.2.4向顧客發放交付的相關資料，并收回經業主簽字確認的《房屋交付通知書》回執。

　　4.2.5引導顧客填寫《業主資料卡》及相關資料表格，并保留業主攜帶的身份證復印件及家人的照片，如委托人代理辦理入住的情況，除要保留業主及被委托人的身份證復印件之外還要保留委托書。

　　4.2.6引導業主填寫完畢交付資料表格后，應及時、準確地為業主核準并收取辦理交付所需的相關費用。

　　4.2.7 繳費結束后聯系驗房人員，并同時通知鑰匙管理人員準備房間鑰匙，由驗房人員領取后陪同客戶進行房屋交付驗收。

　　4.2.8 房屋交付驗收

　　4.2.8.1驗房人員陪同業主進行衛生間、廚房防水試驗并認真詳實記錄，請業主于蓄水24小時后，由其本人或委托人進行現場驗收，并在《衛生間、廚房閉水試驗記錄單》上簽字確認。

　　4.2.8.2驗房人員抄錄經與業主共同確認的水、電、煤氣表底，請業主在《商品房交接驗收記錄單》上簽字確認。

　　4.2.8.3驗房人員陪同業主對房屋本體、地面、墻面、上下水等部位進行驗收，并在《商品房交接驗收記錄單》上記錄，對于驗收中業主提出有關房屋質量問題，驗房人員要予以詳細的記錄并在交付驗收后將《商品房交接驗收記錄單》交由地產客戶服務中心。

　　4.2.9 在業主交付驗房后，應陪同業主領取房屋所有鑰匙、電表卡、水卡等各類卡及交付物品，并請業主核對后在《鑰匙、卡領取登記表》簽字確認。

　　4.2.10由專人辦理顧客門禁卡手續，并與租車位的顧客簽訂《車位租用協議書》，對已購車位的顧客應與其簽訂《車位服務協議書》，明確雙方的權利和義務。

　　4.2.11將業主交付全部資料整理后及時交由資料管理員確認存檔。

　　4.2.12資料管理員將交付資料整理存檔后，由資料管理員將業主地址、業主及常住人員的資料錄入電腦中。

　　4.2.13業主資料屬保密文件，需專人保管，未經管理處經理批準或授權，任何人員不得查閱或記錄。

　　4.2.14業主持有的門禁卡的電腦資料同屬保密文件，未經部門經理批準，保管人員不得隨意提供查閱。

　　4.3轉讓房新業主入住手續的辦理

　　4.3.1新業主須提供購房合同原件和復印件（管理處保存復印件），不需提供《房屋交付通知書》，管理處不需陪同業主驗房，其他規定參照4.2.1--4.2.7條款執行。

　　4.3.2 新業主入住手續辦理完畢后，管理處應及時將相關信息以書面或郵件形式知會管理處相關部門及地產客戶服務中心。信息內容包括：房號、原業主姓名、新業主姓名及聯系方式、新業主身份證號碼等。

　　6 質量記錄

　　TJzzWY6.1-K01-F1《業主資料卡》

　　TJzzWY6.1-K01-F2《衛生間、廚房閉水試驗記錄單》

　　TJzzWY6.1-K01-F3《商品房交接驗收記錄單》

　　TJzzWY6.1-K01-F4《顧客鑰匙/物品領用清單》

　　TJzzWY6.1-K01-F5《裝修管理服務協議》

　　TJzzWY6.1-K01-F6《房屋交付文表簽收單》

篇2：物業知識培訓：業主入伙交房準備工作

　　物業知識培訓：業主入伙交房準備工作

　　交房前的準備工作是否充分、圓滿，將直接影響著交房工作是否順利，組織交房前的案例與專業學習，并進行模擬演練，為順利交房打下了堅實的基礎。

　　(一)業主基本情況表的制定

　　每棟樓為1頁，其內容包括幾個單元、幾層、幾零幾室、業主姓名、面積、戶型。這種表格成為交房工作以及今后維修工作的重要資料依據，也是交房前期培訓員工、熟悉小區內戶型、戶數及業主姓名的重要資料，也可以采用業主座次表的方式進行。此項工作有利于在交房時快速準確的確認出業主。

　　(二)員工的培訓工作

　　交房前員工應該熟知的內容包括:

　　1、小區的基本概況；

　　2、每棟樓每戶的基本戶型、面積、戶數；

　　3、結合業主基本情況表，對照每棟樓、每單元、每層熟悉人名，作為一名客服工作人員能夠做到結合業主的房間號，熟知業主姓名，這將為今后工作的開展打下良好基礎；

　　4、從銷售部梳理每一位客戶的交款情況，向開發商了解在接房時須交納的費用有哪些，并以表格的形式羅列出來；

　　5、梳理銷售過程中給客戶承諾方面的問題與目前交房時有哪些差距:

　　6、會同物業管理公司及工程部人員到各單元進行房屋勘察，了解工程情況是否有問題，并作好記錄形成書面文件提交給開發公司，由開發公司向各部門了解情況，作好前期整改或統一的解釋說辭；

　　7、學習兩書內容(《質量保證書》、《使用說明書》)與住戶手冊內容；

　　8、學習前期物業管理協議，應逐字逐條的領會，能提出問題并解答；

　　9、向物業管理公司了解客戶在接房時須交納哪些費用，且每項費用為什么要收取及收取的金額。

　　(三)文檔方面的準備工作

　　1、為小區內的每戶業主立檔案，一戶一檔，按照樓、單元貼上標志，擺放在檔案柜中；(此項工作由物業管理完成)

　　2、填寫交房兩書及收樓通知書；(由銷售部完成)

　　3、填寫前期物業管理服務協議中的相關內容，包括填寫面積、房屋位置、加蓋公章等；

　　4、將整理好的前期物業管理協議(兩份)、質量保證書、使用說明書、住戶手冊、業主資料表一同裝入每戶的檔案中，并按順序擺好；(與物業管理公司分開放也可以)

　　5、由現場經理或主管梳理以上各項問題及文檔，落實各項問題完成時間及相應的負責人并形成表格的形式發給各相關部門執行，定時跟進工作的進展情況；

　　(四)組織人員進行模擬演練，不斷完善交房程序，從理論上做到萬無一失。

篇3：物業公司在剛入伙階段應做好準備工作

　　物業公司在剛入伙階段應做好的準備工作

　　答：物業公司在入伙最初階段主要完善物業管理配套設施，理順業主與物業管理公司之間就重要事項的法律契約關系（如業主公約、管理費、本體維修基金、停車位使用協議、管理費和水電費銀行委托繳款協議等）。

　　凡是業主（住戶）違反小區管理條例的處罰條款，諸如高空拋物、公共樓道燒香、亂丟亂放雜物垃圾、車輛停放不到位、私自架設天線、亂拉電線、電話線、不按要求安裝空調、拖欠管理費和車位使用費等物業管理中常見的比較棘手的違章處罰一定要在業主公約中列明，業主簽字有效。

　　入伙前期對小區違章違規的危害性，公民道德教育、處罰條款和依據頻繁地通過宣傳欄、單元大門通知欄廣而告之。對一些不太自覺的住戶要上門走訪等加大宣傳力度教育。當然重點是放在預防上，通過上述的工作給小區一個良好的生活秩序和環境。