物業空置房防護管理程序

　　1.目的

　　為保證管理處所管轄范圍內空置房屋的功能處于能正常使用狀態。

　　2.范圍

　　本程序適用于開發商移交的所有空置房屋的防護管理。

　　3.定義

　　空置房屋：物業公司已接管,尚未售出及售出后尚未辦理入住手續的房屋。

　　4.職責

　　部門/崗位工作職責

　　管理處負責人負責空置房屋的全面監控管理

　　管業部負責對空置房屋、設施進行清潔，發現問題應及時反饋給相關部門

　　安全部負責空置房屋的安全管理

　　工程部負責空置房屋內設施的檢查、保養、維修

　　5.方法及過程控制

　　5.1清潔管理

　　5.1.1清潔范圍及順序

　　5.1.1.1清潔范圍：門、窗戶、地面、屋頂、墻面、及室內各種設備設施。

　　5.1.1.2清潔順序：由里至外，由上至下。

　　5.1.2清潔方法及標準

　　5.1.2.1門：

　　A、工作方法：用濕抹布進行擦拭兩遍，再用干抹布進行一遍擦拭。

　　B、工作標準：表面清潔無明顯塵土，無油性類及涂料類污跡。

　　5.1.2.2窗戶：

　　A、工作方法：用板刷掃帚清掃窗戶縫及窗臺塵土，再用濕抹布進行二邊擦拭，玻璃用濕抹布報紙進行擦拭。

　　B、工作標準：窗縫無明顯灰塵，窗臺無明顯塵土及涂料類污染，玻璃明亮無明顯塵土。

　　5.1.2.3地面：

　　A、工作方法：用掃帚清掃地面，濕抹布擦拭兩遍。

　　B、工作標準：地面干凈整潔、無油性類及涂料類污染。

　　5.1.2.4頂部、墻面：

　　A、工作方法：用撣子進行清掃，若發現墻面有污染用細紗紙進行打磨。

　　B、工作標準：干凈整潔、無灰。

　　5.1.3管理處指定專人列出空置房屋清單。抄送工程部、安全部，管理處、前臺、監控每月進行整理。

　　5.1.4清潔人員依據空置房屋清單每月一次對空置房屋進行打掃，并注意室內設施是否完好，發現問題立即報工程部維修。

　　5.1.5管業部主管每月對空置房屋進行檢查并記錄在《空置房屋清潔工作記錄表》中。

　　5.2安全管理

　　5.2.1管理處指定人員應及時將空置房清單及空置房變化情況通知監控中心，空置房每兩天巡邏一次。

　　5.2.2巡邏崗在巡查時應特別注意空置房屋的門窗是否關閉，照明是否關閉，房屋內是否異味、異常聲響，是否存在房屋滲漏水等異?，F象。

　　5.2.3巡邏崗在惡劣天氣來臨之前確?？罩梅课蓍T窗關閉，排水暢通。

　　5.2.4如遇空置房內有可疑人員活動情況，巡邏崗應立即通知控制中心，請求支援，同時密切注視空置房情況，支援人員到場后，對可疑人員進行盤查控制。

　　5.2.5安全部巡視人員依據空置房屋清單每日對空置房屋進行巡視，并記錄于《安全員值班記錄表》中，

　　5.3設施檢查、維修及防護。

　　5.3.1工程人員每月依據空置房屋清單檢查空置房屋內所有設施并將檢查情況記錄在《空置房屋設施檢查記錄》中，并判斷是否需要維修。

　　5.3.2在大雨過后，工程人員應對頂層空置房屋進行一次檢查。

　　5.3.3供暖期(11月-3月)工程人員每半月對所有空置房屋進行一次檢查。

　　5.3.4國家法定節假日前，工程人員對所有空置房屋進行一次檢查。

　　5.3.5設施檢查內容參見《空置房屋設施檢查記錄》。

　　5.3.6維修過程

　　5.3.6.1大廈管理：如需要維修，報告管理處前臺，由前臺開具《居家服務情況記錄表》并派人進行修理。

　　5.3.6.2小區管理：根據《天津市商品住宅質量保證書》上保修期限，在保修期內的，由工程部向開發商及時反饋，并跟蹤維修情況;如超出保修期則開具《居家服務情況記錄表》進行維修(采取有償服務)。并做好相關手續。

　　6.支持性文件

　　TJVKWY7.5.1-H02《保潔管理工作程序》

　　TJVKWY7.5.1-A01《安全工作管理控制程序》

　　TJVKWY7.2.3-K01《顧客溝通程序》

　　7.質量記錄

　　TJVKWY7.5.1-A01-10-F1《安全員值班記錄表》

　　TJVKWY7.2.3-K01-F2《居家服務情況記錄表》

　　TJVKWY7.5.1-K03-F1《空置房屋清潔工作記錄表》

　　TJVKWY7.5.1-K03-F2《空置房屋設施檢查記錄》

　　TJVKWY7.5.1-K03-F3《空置房屋清單》

篇2：已接管的空置房管理標準作業規程

　　已接管的空置房管理標準作業規程

　　一、目的

　　規范空置房的管理工作，確?？罩梅抗芾淼馁|量。

　　二、適用范圍

　　適用于物業管理處已接管的空置房管理。

　　三、職責

　　1、服務中心主管負責空置房管理的組織、監督工作。

　　2、管理員負責依據本規程實施空置房的日常管理工作。

　　四、程序要點

　　1、空置房的登記建檔：

　　(1)經管理處接管的空置房由服務中心主管安排管理員進行登記造冊。

　　(2)管理員將空置房登記在《空置房登記表》內。

　　(3)管理員制作《空置房動態表》，每月25日前報服務中心主管備案。

　　2、空置房維護計劃的制定

　　(1)服務中心主管應于每年12月31日前根據空置房的狀況制定空置房維護管理計劃，內容應包括：

　　a、維護管理的項目;

　　b、維護管理的頻率;

　　c、維護管理的措施;

　　d、維護費用預算。

　　(2)空置房維護計劃報管理處經理審核后，匯入管理處年度工作計劃中報公司總經理審批。

　　(3)經總經理審批通過后的維護計劃由服務中心負責具體組織實施。

　　3、空置房的維護

　　(1)空置房由服務中心管理員進行日常管理。

　　(2)管理員根據季節變化定時對空置房進行開窗通風、散熱。必要時應進行烘干處理，防止墻面、天花發霉、木制品生蟲及變形。對房內五金配件需定期加油保養。

　　(3)對于精裝修的房屋在夏季到來之前對西曬房間進行遮陽，防止木器干裂;在梅雨季節應注意防潮，防止木器發霉、變形。

　　(4)參照有關電器使用說明書，定期將電器打開試運行，以保持電器良好的工作狀態，還應注意及時關閉電源。

　　(5)管理員每月定期通知保潔部進行一次例行清潔。對于精裝修的房屋保潔部應視情況定期對木器、大理石、金屬器具進行打蠟、防護處理。

　　(6)管理員巡樓時應注意空置房的防火、防盜工作。如發現空置房內有異常情況應及時向服務中心主管匯報。

　　4、管理員每次巡樓后應將空置房的維護管理狀況記錄在工作記錄中，每半年匯總一次上交管理處保存，保存期直至空置房售出后一年。

　　5、本規程執行情況作為服務中心主管、管理員績效考評的依據之一。

　　五、記錄

　　1、《空置房登記表.》

　　2、《空置房動態表》

　　六、相關支持文件

　　1、《自有物業出租標準作業規程》

　　2、《樓宇巡查標準作業規程》

篇3：肥西縣農村空置房調查報告

　　肥西縣農村空置房調查報告

　　近年來，隨著國民經濟社會發展及生產力布局的改變，農村空閑農房問題愈發凸顯;盤活利用農村空閑農房已成為當前農村工作的一項重要任務。今年中央“一號文件”明確提出“探索農村集體組織以出租、合作等方式盤活利用空閑農房及宅基地”的戰略構想。為進一步盤活利用肥西縣農村空閑農房，不斷增加農民財產性收入，全面建設“美麗鄉村”，積極探索“鄉村旅游結合盤活存量”發展模式;肥西縣委、縣政府委托專業機構對全縣空閑農房進行了專題調研，為下一步工作提供詳實可靠的參考依據。

　　一、農村空置房現狀

　　在全面建設小康社會的今天，農村住房條件得到了很大的改觀，房屋已不再是影響農民生活的主要問題;同時，隨著社會的快速發展及各種原因產生了大量空閑農房。接下來，根據我們的調查數據，從農房的空置總量、空置結構等方面來分析肥西縣農村空置房現狀。

　　(一)空置房總量

　　空置規模大，空置率高。本次調查共走訪了13個重點村莊，涉及房屋3256間，其中空置房1312間，空置率達40.29%;部分村莊空置率達到100%，已成為名副其實空心村。

　　房屋空置率低于30%的村莊：紅堰村、孫集社區、新農村，總房間數為2180間，空置房為234間。

　　房屋空置率為50%~80%的村莊：高莊、應家莊、張老圩、防虎社區、周橋新村，總房間數為526間，空置房為348間。

　　房屋空置率高于80%(不含80%)的村莊：車崗村、河灣村、周屯寺、雙龍社區、張新圩，總房間數為550間，空置房為513間。

　　我們調查發現，空置房間數與農戶住房套數及房間數量成正比，隨著農村住房套數及房間數(含外置房)的增加，農村住房空置率還將繼續增長。

　　(二)空置房構成

　　空置房多為磚木結構。在我們調查中809間空置房為磚木結構，占總空置房的61.66%;多為一層白墻灰瓦建筑形式，年限較久，多建于90年代以前，完整度較差，部分破損嚴重。磚混結構的空置房多建于90年代以后，保存較好，主要為二層及以上房屋，白瓷磚貼墻，大瓦屋頂;磚混結構的空置房共有503間，占總空置房的38.34%。

　　空置房與集鎮距離及交通便捷程度呈V型關系。調查顯示，距離集鎮5公里以下(不含5公里)、交通便捷的368間房屋中，有空置房318間，空置率為86.41%;距離集鎮5~8公里、交通條件一般的1680間房屋中，有空置房184間，空置率為10.95%;距離集鎮8公里以上(不含8公里)、交通條件較差的1208間房屋中，有空置房810間，空置率為67.05%。

　　空置房主多為富裕者。在我們的調查中，家庭經濟最差的有3戶，其中有1戶有空置房，占33.3%;較差的有40戶，9戶有空置房，占22.5%;顯示家庭經濟一般的有338戶，151戶有空置房，占44.7%;而在107戶較富家庭中，有空置房的有74戶，達到69.2%。由此可見，家庭經濟越富裕，農村空置房比率就越高。

　　二、空置房形成的主要原因

　　(一)人口大量外出

　　隨著我國經濟建設的快速發展，尤其是代表現代文明的城市日趨繁榮，吸引著大量農村人口向城市集聚。入城人口主要分為三類：進城居住，務工或做生意，求學或為了子女能獲得更好的教育而入城。不論形式，隨著大量農村人口向城市轉移，很多原有住房被空置，農村空置房數量大大增加。在我們的調查中，有高達近一半家庭的農村空置房是由于人口外出而造成的，這說明農村人口外出是造成住房空置的最主要原因。

　　(二)農村建房盲目性

　　在農村，部分先富起來的家庭，手頭擁有較可觀的現金，這些現金的一部分或很大一部分投資在建房上。調查中我們發現，目前農村“戶戶攀比”建屋擴宅現象很嚴重，看見人家都建了新房，就一定要建新房，舉債建房更是在所不惜，很多家庭常常擁有幾處住宅，這就造成部分家庭房屋擁有量超過了當地政府所限定的數量和大小，也超過了對住房的實際需求，形成空置房。調查顯示，有14%的空置房是由于新房多余所致，這從一定程度上反映當前農村住房投資的盲目性，過度性。

　　(三)思想文化因素

　　一是許多地方因為文化落后，小農意識嚴重，很多農民認為農村土地雖歸集體所有，但宅基地是村民個人財產，一旦占有就成為個人所有，所以很多農民為達到個體利益的最大化，想方設法多占集體地，多占宅基地。二是落葉歸根思想嚴重。受落葉歸根思想的影響，許多農民常年在外，但仍然在農村留有房子以備養老。三是大多數村民認為結婚就要建新房。在農村盛行這樣一種風氣，談婚論嫁，男方一定要有房，否則女方就很可能看不上，也會受到他人的談論。從而很多適齡青年在原來房子尚可居住的情況下，不得不新建住房或購置新房，在一定程度上也造成了空置房的增加。

　　(四)相關制度不合理

　　主要表現在以下幾個方面：(1)農村宅基地無償取得、無償使用制度導致宅基地多占，進而引起房屋空置。在監管不到位的情況下，多占宅基地的行為必然發生。多占的宅基地再用來擴建房屋，造成房屋過剩，住房空置。(2)房屋流轉不暢。目前為止，農村宅基地的流轉體制尚未建立，農村宅基地和農民住宅難以確權發證，宅基地和農民住宅作為物權不能充分實現，制約了空置房屋的市場化。

　　三、空置房帶來的主要問題

　　通過調查分析及查閱相關資料后，能夠總結出農村住房空置會造成浪費土地、浪費財富、妨礙城市化進程、妨礙村莊的治理和發展、引發宅基地糾紛等主要問題。

　　(一)浪費土地

　　農村住房大量空置最直接影響就是土地浪費。農村住房大量空置，使得房屋所占土地不能收回集體，也無法進行它用，極大地浪費了土地資源。另外，由于空置房占用了土地，大量建新房者缺少宅基地從而只能向村邊緣去尋找，這樣就又侵占了大量的耕地，造成土地整體利用率的低下。

　　(二)浪費財富

　　農村住房空置也間接的浪費了大量財富。一是空置房大多是以舊房形式存在，由于自然或人為等原因會對房子造成一定程度上的損壞，需要耗費人力和財力來維修這些空置房，造成財富損失。二是隨著經濟的不斷發展，房地產市場也處在不斷變化的狀態，無法將這些空置房價值兌現，其結果就是面臨貶值，在很大程度上造成了財富的浪費。三是住房對農民來說是一個較大的經濟支出，很多是一輩子都在為做新房攢錢，住房是不動產，花費了大量金錢，空置房得不到價值體現，其包含的財富也就被浪費。

　　(三)妨礙城市化進程

　　隨著城市化進程的不斷加快，中國的城鄉建設用地也在不斷增長，除了城市建設的基本需要，在保持18億畝耕地紅線的前提下，是農村住房的大量空置，激化了用地矛盾，限制了城市化進程的速度。

　　農村空置房是農民的財產，而且是一筆不小的固定財產。很多農民欲進城買房定居，而農村的住房又無法順利變現，處理掉還要花費資金，從而增加了農民的進城成本。由于農村住房處理困難，很多農民在沒有足夠財力的情況下，降低了進城預期，阻礙農民市民化的進程。

　　(四)阻礙村莊的治理與發展

　　目前很多空置房破舊雜亂，無人居住而又不拆除，嚴重影響村容村貌。有的雖不破敗，但無人居住，庭前院后荒草從生，門庭冷落，不甚美觀。大量空置房囤積在村中央，不僅不利于村里統一管理，也不利村民之間的交流。這對于農村的統一治理和新農村的規劃建設帶來了諸多困難，從而嚴重阻礙農村的經濟、文化等各方面整體發展。

　　(五)引發宅基地糾紛

　　空置房的存在因其宅基地問題容易引發村民之間的糾紛。

　　在大多數農民心目中，宅基地屬于私有財產。個別農戶違規占有多處宅基，使一些確實需要建新房的農戶的宅基地遲遲無法落實;造成鄰里關系不和睦和干群關系緊張。

　　四、對策及建議

　　(一)創新機制，加強引導

　　積極探索農村集體組織以出租、合作等方式盤活利用空閑農房及宅基地，增加農民財產性收入。允許多渠道籌集資金，按規定用于村集體對進城落戶農民自愿退出承包地、宅基地的補償。鼓勵通過村莊整治、宅基地整理等節約的建設用地采取入股、聯營等方式，重點支持鄉村休閑、旅游、養老等產業和農村三產融合發展。加大政策引導和支持力度，努力調動各方參與的積極性。鼓勵廣大農民、村集體組織、城市市民、企業以租賃、合作等多種方式利用空置房進行創業創意、鄉村旅游、休閑養老等。

　　(二)科學規劃，合法流轉

　　制訂科學的村莊建設規劃。強化規劃引導調控作用，通過規劃引導農村住房科學選址，引導建房合理布局，引導村莊集中建設，引導農民群眾向中心村、大村莊集中，以集約、節約利用土地，統籌村莊基礎設施建設，優化土地資源要素配置。

　　創新流轉制度。房屋流轉主要包括兩個方面：一是置換農村宅基地，宅基地的置換是指在縣級以上政府的統一安排下,進城工作和生活的農民把自己的宅基地及房屋交給政府處理,換取城市戶籍,并按一定比例得到一套居住面積大體上相當的城鎮公寓住房。二是整合房屋土地資源，通過房屋流轉和各村各部門之間的協調，將空置房屋改成敬老院、村級辦公室或村級活動中心等;同時可引導并促進有技術的農民實現規?；?、標準化種養殖。

　　(三)拆除空置房，提升土地利用率

　　要減少農村空置房，使農村土地資源能夠更好的合理被利用，就需要拆除部分空置房。

　　拆除空置房要根據村情和農戶實際情況，靈活地采取空置房拆除、置換和補償政策。(1)規定拆建戶新建占地面積多于該戶舊宅拆除面積的部分，建房戶按規定價格向村集體支付使用費;(2)拆建戶限額內新建占地面積少于該戶舊宅拆除面積部分，村集體向建房戶按地價、房屋評估價之和進行補償，再獎勵50%收回;(3)推行有償選位方法，根據農村宅基地的位置優劣，確定每個地段的有償使用標準，按照“先拆先選”的原則，由農戶自行選擇，收入資金用于村莊基礎設施建設。通過這些措施，在空置房拆除基礎上給與農民一定的補償，而促進農民空置房拆除積極性，以減少農村空置房數量。

　　同時對部分空置房進行土地復墾，最大可能選擇危舊房和房前屋后空閑地較多且較集中成片的地帶，以降低復墾成本，利于整體開發規劃。在宅基地土地整理復墾過程中，政策設計應注重讓村集體和村民得到實惠，切實保護好農民的合法權益及其宅基地部分增值收益。

　　(四)盤活空置房，建設美麗鄉村

　　結合新農村建設，對空置房進行重新設計翻新，合理利用，大力興辦農村公共文化事業，建立老年活動中心、養老中心、村圖書室等，為農民提升農村精神文化水平提供配套設施，從而活躍農村群眾文化生活。

　　引導農民轉變思想觀念，成為會經營的新型農民，將農村空置房屋修葺租賃，用于發展鄉村旅游、文化創意、城市居民租賃、企業生產加工等，在取得經濟效益的同時推動農村第三產業發展。

　　盤活空置房的主要模式有：(1)農戶自營模式，由政府統一規劃、管理、對外營銷，農戶自營短租、家庭旅館、農家樂等形式，滿足有需求的城市居民、游客前來入住、休閑。(2)集體經營模式，由村委帶頭成立股份制公司，村民可以貨幣、房產(空置房)等形式自愿入股，發展鄉村旅游、養老休閑等特色產業。(3)合作經營模式，由當地政府或企業成立專業合作社，村民可以多種方式入社，整合農村各種資源，由合作社統一規劃、管理、對外營銷。(4)企業經營模式，由當地政府以優惠政策引進合適的實力雄厚的企業來投資，在保留、盤活空閑農房的基礎上發展特色產業集聚區，同時實現企業盈利、地方發展、農民致富的多贏格局。