物業公司在社區建設中的七個認識誤區
當前，國內許多物業管理公司積極投身于所服務社區的建設中，為和諧社區的建設發揮了積極作用。但是，從實際效果來看，僅有較少數的物業公司在社區建設中基本達到了企業、社區居民、社區居委會三方互惠互利、共贏的目標，而大多數物業公司卻沒有達到預期目標，付出較多，收獲甚少，參與社區建設的效果并不理想。對于后一種情況的形成，究其原因有很多，但筆者以為：從這些物業公司自身的角度來追究，它們難辭其咎。從筆者了解的情況來看，當前仍有不少物業公司對社區建設的認識存在不少誤區，這些誤區恰恰成為他們在社區建設中收效不佳的重要原因，物業為您詳細解讀。
誤區一：在為什么要參與社區建設方面，認為社區建設與己關系不大，甚至無關
在一些物業公司看來，物業管理和社區建設似乎風馬牛不相及，認為從物業公司的業務范圍而言，社區建設與公司工作關系不大，甚至無關。這種觀點顯然沒有認識到物業公司參與社區建設的多種原因。
物業公司參與社區建設的主要原因在于：
它是企業謀求發展的需要。一些物業公司認為企業的本職工作主要是為業主提供良好的物業服務，只要做好這類事務工作就可以了。其實不然，物業公司對業主的服務除了事務層面的之外，還應該有精神層面的溝通與交流。當前社會上出現的物業公司和業主之間矛盾重重和沖突不斷的現象，其中一個很重要的原因在于雙方的情感溝通和交流不夠。如果物業管理工作納入社區建設的內容，如文化建設，勢必會改善企業與業主的關系，增進雙方的情感，穩固企業的業務，有利于企業的長久發展。
它是企業“雙重”社會身份的責任和義務。企業身份和“社區人”身份是物業公司在社區中的雙重社會身份(參見筆者《談物業管理公司的雙重社會身份》，《現代物業·新業主》20**年第7期)。作為企業，物業公司除了關注自身發展外，也應履行企業在社會中的責任和義務，為所在社區的建設做出應有貢獻。作為“社區人”(參見筆者《社區人：社區建設中一個不可小覷的重要概念》，《現代物業·新業主》20**年第6期)，企業是社區建設的權利和義務主體之一，因此也有責任和義務參與社區建設。
它是國家基層建設與和諧社會建設的需要。社區是建設和諧社會的主要基層領域，社區建設受到黨中央、國務院的高度重視。近年來國家頒布了一系列相關文件，都倡導和要求社區建設要整合社區資源，充分發揮政府、社區居委會、民間組織、駐社區單位、企業及居民個人在社區建設中的作用。物業公司作為社區中的一員，理應積極響應國家號召，參與和諧社區的建設。
誤區二：在什么是社區建設的理解方面，認為社區建設就是社區文化建設
一些物業公司認為，社區建設就是組織社區居民開展豐富多彩的文化活動，如唱歌跳舞、琴棋書畫、讀書看報、游山玩水等，把社區文化建設等同于社區建設。這種觀點實際上片面理解了社區建設的內涵，并混淆了社區文化建設與社區建設的關系。
根據《民政部關于在全國推進城市社區建設的意見》的觀點：“社區建設是指在黨和政府的領導下，依靠社區力量，利用社區資源，強化社區功能，解決社區問題，促進社區政治、經濟、文化、環境協調和健康發展，不斷提高社區成員生活水平和生活質量的過程”，它主要包括社區服務、社區衛生、社區文化、社區環境和社區治安這五個方面的工作。從此觀點可見，社區建設所包含的內容較為廣泛，社區文化建設顯然是其子項目，兩者是母與子、包含與被包含的關系，不能簡單等同。
當然，也有研究者認為：從文化的廣義角度而言，社區建設的本質即是社區文化建設，兩者是等同的。此觀點亦有道理，在學理層面是符合邏輯的，但在現實操作層面，筆者以為還是采納官方的上述觀點為宜，因為這樣會更易于社區工作者理解和操作。
誤區三：在社區文化調研方面，認為前期調研工作無足輕重
開展豐富多彩的社區文化活動，是社區建設中的一項重要內容和表現形式。部分物業公司在策劃社區文化活動時，不注重也不愿意花費精力開展前期調研工作，沒有對社區不同年齡和文化層次的居民的文化需求進行調研分析。不是照搬其他社區的文娛活動，就是想當然地策劃一些自以為會受居民歡迎的文娛活動，結果事與愿違，參與活動的居民越來越少，基本是老年人在唱獨角戲。這種現象主要應歸責于他們沒有認識到前期調研工作在社區文化建設中的重要作用。
那么，物業公司應怎樣開展社區文化調研工作呢?筆者認為，最重要的是把握好調研的內容，即在哪些方面進行調研。筆者認為調研內容主要在以下四個方面：一是調研社區居民的年齡結構，即老、中、青、幼所占的人口比例。根據不同群體的心理特征，分析他們相應的文化需求，從而制定有針對性的文化活動，有的放矢，達到滿足不同居民文化需求的目的;二是調研社區內的硬件文化資源，即社區內的文娛場所、體育設施設備等資源是否滿足不同群體的文化需求，對這些硬件資源查缺補漏，利用物業公司的可用資源盡量完善社區的硬件文化資源;三是調研可利用的社區居民資源，即找出那些具備一技之長的居民和能夠為社區建設提供較大幫助的居民，充分利用他們的才能和資源，推進社區建設;四是調研駐區企事業單位、社會團體等單位的公共硬件文化資源，以社區共建者的名義，邀請他們積極參與和支持社區建設，向社區居民提供本單位的文娛設施設備，實現文化資源共享。
誤區四：在社區建設角色定位方面，以自我為中心，認為社區居委會無足輕重
當前，由于政府投入不足和社區居委會自身實力不強等原因，社區居委會在社區建設中多需要得到物業公司在人財物方面的大力支持，物業公司實際上成為社區建設的主要支持者和參與者。因此，一些物業公司就認為社區建設幾乎不需要社區居委會來組織實施，物業公司自己就有實力組織實施。其實，這種觀點是沒有認識到社區居委會在社區建設中的不可替代的角色。
關于社區居委會在社區建設中的角色定位，國家有關部委在相關文件中已有明確表述。如《民政部關于在全國推進城市社區建設的意見》指出：“社區居民委員會的根本性質是黨領導下的社區居民實行自我管理、自我教育、自我服務、自我監督的群眾性自治組織。”國家發改委、民政部《“十一五”社區服務體系發展規劃》指出：“居委會及其他各類基層社區組織，應在市、區政府和街道辦事處的指導下，依托社區服務站及其他社區公共服務設施，組織居民參與文化、教育、科技、體育、衛生、環境、法律、安全等進社區活動......組織動員駐區單位和社區居民開展鄰里互助等群眾性自我服務活動。”從上述引文中可以判斷：國家將社區居委會定位為社區建設的主要組織者，社區居民和駐區單位是社區建設的參與者。由此可見，物業公司作為駐區單位，雖然也是社區建設主體之一，但在地位和職能上是取代不了社區居委會的。更何況居委會還承擔許多“準政府”的基層管理和服務職能，這些也是企業所無法取代的。
誤區五：在社區文化活動策劃方面，忽視了各項活動之間的系統性和目的性
一些物業公司在策劃社區文化活動時，沒有從長遠著眼，在一定時期內有計劃、有目的地策劃實施一系列的文化活動。具體表現在，他們組織的許多文化活動比較零散，“三天打魚，兩天曬網”，開展活動不能持之以恒，活動內容不成系統，活動目的呈現盲目狀態。這都是社區文化活動缺乏策劃的表現。
物業公司策劃組織社區文化活動的目的之一是宣傳企業形象，加強與業主的溝通與交流，加深彼此的感情。雖然這個目的眾所周知，但是許多物業公司在策劃社區文化活動時，往往忽略了如何圍繞這一目的長期地策劃一系列文化活動，結果是企業在一年之中雖然組織了許多的社區活動，但由于這些活動之間沒有關聯性和系統性，也就沒有很好地達到企業的初衷，使企業付出較多而收效甚微。因此，物業公司要引以為戒，把社區建設看作是一項長期的工作，在策劃組織一系列的社區文化活動時，要有計劃性和目的性，要把各個活動有機結合起來，不能孤立實施，更不能“三天打魚，兩天曬網”，這樣才能發揮社區文化活動的累積效益，逐漸加深企業與業主的感情。
誤區六：在社區建設的目的方面，難以把握處理好企業利益與社區公益兩者的關系
物業公司參與社區建設主要有兩種方式：一是配合社區居委會參與社區建設;一是自己組織開展社區建設活動。在前一種方式中，物業公司多處于被動狀態，其中一些公司如果沒有認識到社區建設之于自己的意義，或者認為社區居委會組織的社區活動于企業自身沒有明顯利益時，多會采取拒絕態度，不積極參與社區建設。這種做法實際上是企業沒有正確把握和處理好企業利益與社區公益兩者的關系。
物業公司參與社區建設的目的之一是為了企業的利益，屬于市場動機。而社區建設的本質是公益性，需要社區內的全體成員更多地提供義務性服務，不可能滿足他們的私利。因此，企業利益與社區公益兩者在社區建設中的沖突性和矛盾性是必然的和客觀存在的。物業公司應認識此點，不能因為顧及企業利益而抵觸社區建設，不履行作為社區人的義務和不愿做出適當的犧牲，而應把握處理好兩者之間的關系，盡量實現企業與社區的共贏。
誤區七：在社區共建機制方面，沒有認識到建立社區共建合作組織的重要性和有益性
當前，許多社區建設活動不能持續長久的一個重要原因在于：社區居委會沒能集合駐區單位力量建立社區共建合作組織，為長期開展社區建設活動提供有力的組織保障機制。在這種情況下，有的物業公司多是憑借自身力量組織實施社區建設，也沒有意識到應協助社區居委會集合其他駐區單位的力量，建立社區共建合作組織和機制，發揮集體力量，共同建設好社區。
社區建設是一項需要全體社區成員共同參與的公益事業，而不是僅僅依靠一個組織、一個企業就能干好的公益事業。因此，筆者認為，如果社區居委會沒能牽頭組織建立社區共建合作組織，物業公司應該積極協助它完成此項工作。這樣做的好處主要有三點：一是明確了社區建設的組織機構，為社區建設建立了組織保障機制。二是緩解了物業公司在社區建設中投入一定的人力財力物力的壓力。三是為物業公司提供了與其他駐區單位建立聯系的機會，有助于其相關工作的順利開展。
篇2：業主對物業管理的常見誤區
物業的責任邊界，業主對物業管理的常見誤區
業主對物業管理的常見誤區
1、誤把物業公司當成產權單位
2、誤把物業公司當成房地產開發商
3、誤把物業公司當成政府相關職能部門
4、誤把物業公司當成相關的運營商
這些錯誤的觀念，讓許多業主在遇到任何住房相關問題時，都把責任都推到物業公司身上，認為物業是唯一責任方，更有甚者以此為由，拒交物業費。這讓物業公司啞巴吃黃連，有苦說不出。
在此將大家日常遇到的一些事情進行了責任歸類，方便大家有效去反饋解決。
這些與物業無關
1、業主以房屋漏雨，窗戶透氣、透風等質量問題為由，拒交物業費。此理由，在廣大物業小區中是普遍存在的，也成為了不交物業費業主的最大理由。其實，房屋質量問題是房屋建設單位的責任，與物業公司是無任何關系的。
有一種情況，業主認為房屋建設單位與物業公司是一家，在出現房屋質量問題時，拒交物業費。雖然“同是一家”，但也是獨立核算的母子公司，誰的責任還要誰承擔，不能因為"母親"犯了法，而讓“兒子”坐牢，這與理與法都不通。
2、未享受服務，如空房未住，電梯不坐?？辗康漠a權也是業主的，你不到小區住、不乘坐電梯，不能以沒有享受這些權利為由而不履行作為業主應盡的繳納物業費的義務。
3、鄰居出租房屋，感覺不安全。出租房屋是業主的權利，物業無權干涉，但業主以這個理由拒交物業費，實在有些牽強。
4、小區里有人養大型犬，還有養家禽的。有小區個別業主養大型犬和家禽，影響到其他業主。此情況，物業公司只能制止，同時上報有關部門，但無執法權。
5、暖氣不熱。此事真的與物業無關。供暖是供暖企業與業主之間因購買熱商品而形成的買賣關系。如果暖氣不熱，按照供熱條例，業主應找供暖企業解決，也許會有房屋建設單位的責任，但與物業一點關系都沒有。
6、鄰居私改煙道返味。屬于鄰居關系問題，業主應通過社區調解或法律維權。物業公司發現后要制止，但無執法權。
7、前樓樓層擋光。業主可通過《物權法》維權，找規劃部門和行政執法部門解決。
8、商鋪燈光或噪音、排氣污染。業主可通過《物權法》維權，并找政府相關部門解決。
9、私自拆改房屋結構，出現問題時房屋建設單位不予維修。這與物業也無關。
10、有業主因為孩子被鄰居的小狗嚇到，要求物業公司減免物業費。業主應通過公安部門解決此事。
11、無理拒交。有業主因房屋質量問題連電梯費也拒交;有的因家中失火，物業未及時發現而拒交……但更多的時候，一些五花八門的理由與物業無關。
業主家里的供水、供電、供氣、供暖、電話、網絡、有線電視等方面的問題，這些其實是由社會公共事業企業或運營商負責解決，并不是物業公司的事。
《物業管理條例》明確規定，“物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取費用”。
由于目前城市供水、供電等企業在收費時，仍看總表計費，并由物業公司按分戶表代收代交，一些業主就認為是物業公司收水電費，實際上是物業公司替業主交費，替供水、供電、供暖等企業收費。
目前，供水、供電企業除無償占用物業企業的人力資源外，還由物業企業和業主承擔總表與分戶表之間的巨額差價，加重了物業企業和業主的經濟負擔。
現在房屋的所有權是業主，所有權內的事(不包括共有部位和共用設施)都該業主自己管。當然這些事也可以委托物業公司，但要清楚這些不屬于物業公司的管理服務范圍，而屬于有償服務范圍。
根據《物業管理條例》規定 ，物業管理是業主和物業服務企業按物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。 并不包括業主家中部分。
希望大家能夠明白其中緣由，避免后續再有相關誤會產生。
下列問題找物業
1、園區、樓道衛生打掃不徹底。園區、樓道衛生是物業的服務范圍，物業應加強管理。
2、小區綠化不及時，綠地內雜草清理不及時。物業應根據季節及時綠化，并對園區公共綠地的花草樹木進行精心維護。
3、小區雨天路面積水清掃不及時，雪天積雪未及時清掃。小區內公共衛生，物業應及時清理。
4、小區路燈、樓道燈損壞未及時維修，屬于物業公司責任。
說了這么多，到底是物業公司要做的事情呢?《物業管理條例》規定，物業管理是業主和物業服務企業按物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。
也就是說，物業服務企業是根據物業服務合同中約定的服務項目和服務標準，為業主提供質價相符的服務。
此外，大家也應該清楚。要求物業公司承擔物業服務合同外的工作，都屬于變相侵占物業企業和廣大業主的權益。
一方面，物業費不能全部用于物業服務合同范圍內的物業服務支出，對業主合法權益也是一種侵害;另一方面，增加物業服務企業成本，也影響物業企業的經營管理和服務。
因此也希望大家在遇到個別業主要求物業承擔服務合同之外的事情時，一定要制止他們，因為他們在變相侵占大家的權利。
根據實際情況定責任
1、家中被盜。首先應該明確業主所交物業費中所含治安管理服務為公共區域的治安防范服務，而非業主家中的安全保障服務。如果該小區公共區域治安隱患多，安防員不履行職責，而且又能證明這些因素與業主家中被盜有必然的因果關系，物業公司要承擔賠償責任。如果物業公司采取了多種防范措施，公共區域沒有治安隱患，安防員盡職盡責，業主也找不到物業公司的不當之處，則物業公司不應承擔賠償責任。
2、車輛被劃傷。這得看物業服務合同中如何約定。如果停在車位內，合同約定物業只提供衛生打掃、用電照明等服務，車輛劃傷物業不負責任;如果合同中約定物業有保管義務，物業公司要按比率賠償。
3、各種公用設施設備的維修(如屋面漏雨、二次供水設施、電梯設施、供電設備等)。正常情況下，小型維修應由物業直接進行;如果設施設備老化后，要進行更新改造或更換，屬中、大型維修，就要動用房屋專項維修資金(業主在買房時繳納的，由住建部門統一設置賬戶保管)進行維修。在此情況下，物業公司無須承擔維修責任。
1、查處業主家里被盜、處理違章搭建、違規改裝修住房、業主占用綠地和道路等等，這些事是政府主管部門、街道社區、轄區公安部門的事，并不是物業公司的事。
根據我國《物業管理條例》第三十六條規定，物業管理企業應當按照物業服務合同約定，提供相應的服務。物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身財產受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
其實簡單理解就是：社區監控，保安巡邏，訪客登記等等屬于物業服務合同內容，只要這些物業都正常執行，并配合相關部門，物業是沒有責任的。
因此大家在遇到上述事情時，可以及時將問題反饋給物業服務中心，尋求幫助，而不是一味去責怪物業、為難物業。
2、保修期內以及保修期內沒修好的房屋裂縫、房屋透寒、煙道漏煙串味、墻面或樓頂防水、衛生間和廚房防水等房屋質量問題，這些是開發商的責任，與物業公司沒有關系。
目前新建小區的物業公司大部分隸屬開發商，不少業主把應由開發商負責的問題都記到物業公司的賬上，認為物業管理服務不到位。換句話說，不管是開發商所屬的物業公司還是其他物業公司，都不承擔應由開發商承擔的責任。
根據《城市房地產開發經營管理條例》第三十一條，房地產開發企業應當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。
住宅質量保證書應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。房地產開發企業應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。
保修期內，因房地產開發企業對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。
因此希望業主在遇到相關問題時，可以尋求物業幫忙協調解決，但心中一定要清楚，這些并不是物業權責之內的事情。
物業管理是無數瑣碎工作的系統組合，它沒有驚天動地的豐功偉業，但就是這樣一個平凡的工作在創造著不平凡的業績，創建和諧社會離不開它、生產生活離不開它、安居樂業離不開它、文明衛生城離不開它……
而當前現實中，物業管理遭受了太多的不該有的誤解和非議。
因此，希望業主能夠正確認知物業，
在物業管理活動中積極履行業主義務，
模范遵守業主公約，
客觀公正地對待物業管理，
讓我們多以理解和包容的心態，
通過我們的共同努力
一起把小區建成一個和諧美好的家園!
篇3：校區火災逃生誤區知識
火災逃生誤區
1.原路脫險
這是人們最常見的火災逃生行為模式。因為大多數建筑物內部的平面布置、道路出口一般不為人們所熟悉，一旦發生火災時，人們總是習慣沿著進來的出入口和樓道進行逃生，當發現此路被封死時，才被迫去尋找其它出入口。殊不知，此時已失去最佳逃生時間。因此，我們一定要對周圍的環境和出入口進行必要的了解與熟悉，萬一發生火災，選擇最近的路線逃離火場。
2.向光朝亮
這是在緊急危險情況下，由于人的本能、生理、心理所決定，人們總是向著有光、明亮的方向逃生。光和亮就意味著生存的希望，它能為逃生者指明方向道路、避免瞎摸亂撞而更易逃生。而這時的火場中，90%的可能性是電源已被切斷或已造成短路、跳閘等，光和亮之地正是火魔肆無忌憚地逞威之處。
3.盲目追隨
當人的生命突然面臨危險狀態時，極易因驚惶失措而失去正常的判斷思維能力，當聽到或看到有什么人在前面跑動時，第一反應就是盲目緊緊地追隨其后。常見的盲目追隨行為模式有跳窗、跳樓，逃(躲)進廁所、浴室、門角等。只要前面有人帶頭，追隨者也會毫不猶豫地跟隨其后?？朔つ孔冯S的方法是平時要多了解與掌握一定的消防自救與逃生知識，避免事到臨頭沒有主見而隨波逐流。
4.自高向下
俗話說：人往高處走，火焰向上飄。當樓房發生火災，特別是高層建筑一旦失火，人們總是習慣性地認為：火是從下面往上著的，越高越危險，越下越安全，只有盡快逃到一層，跑出室外，才有生的希望。殊不知，這時的下層可能是一片火海，盲目地朝樓下逃生，豈不是自投火海嗎?隨著消防裝備現代化的不斷提高，在發生火災時，有條件的可登上房頂或在房間內采取有效的防煙、防火措施后等待救援也不失為明智之舉。
5.冒險跳樓
人們在開始發現火災時，會立即做出第一反應。這時的反應大多還是比較理智的分析與判斷。但是，當選擇的路線逃生失敗，發現判斷失誤而逃生之路又被大火封死，火勢愈來愈大，煙霧愈來愈濃時，人們就很容易失去理智。此時要切記，在不到萬不得已的情況下不要選擇跳樓、跳窗等方式逃生，而應另謀生路或者等待救援，萬萬不可盲目采取冒險行為，以避免未入火海而摔下地獄。