當今的中國就是一個全球最大的物業管理項目,這里面的城市居民因為資產各異而分為三個大類:第一種是頂級豪宅,他們的所有者目標很簡單,只是要“安全”,這里包括人身安全和財產安全,正如孫立平所述的“總體性精英資本”,這一族群有足夠寬廣的生活圈子和超然的文化和品味,社區生活的意義對他們而言可能可有可無;第二類是城市貧民和剛剛進入城市的流動人口,他們蜷縮在舊城區的各個角落,并且常常被拆遷、拆違逼得騰挪轉移、顛沛流離,他們的目標很簡單,只是要一間房子,能夠過日子就行;第三類就是我們今天需要研究的課題,也就是現實生活中所謂的“社區”,在社區當中的人,他們都有了基本生活保障,解決了溫飽,多數還是小康之家和“中產階級”,但是也同樣存在著各自的憂慮和顧慮,而這種憂慮和顧慮,我們不得不承認,它們盡管路徑和本原不同,但常常表現在物業管理的沖突當中——一個現代人所承載的一切矛盾和痛苦,最終都將在他和他的鄰人與仆人之間引爆。

歷史已經給未來展開一幅波瀾壯闊的畫卷,也恰恰是社區,其中積聚了巨大的市場空間,同時也蘊含著巨大的社會矛盾。我們一直習慣于將政府、開發商、業主和物業管理員工作為利益沖突的各類團體,但現在,我們將考慮著重分析社區中主要的而且唯一的主體:“業主”(注意,這個詞是物業管理員工口中的一個泛稱,它包含了所有的“住戶”和聲稱在社區中擁有權力的人),并試圖通過幾種分類方式還原社區的概貌。

第一種分類:

按產權關系與歸宿感

盡管業主也將存在著大量細分,譬如說按社會身份,按年齡,按收入等等,但是,我們暫且不去考慮這些,我們在這里將“業主”(第二個“業主”)定義為具有房屋所有權而且與房產建立長期投資關系的人,他們符合兩個條件:一個是社區物業管理的決策者,另一個是社區發展結果的承擔者。

根據這兩個條件所構成的屬性,在純粹“業主”之外我們開始進行其它類階層的定義:第二階層是“居民”,居民常常包括著大量的物業使用人,但是我們對之也進行狹義的理解,把它僅僅限制于“業主”的家屬這一范圍內,即“長期的物業使用人”,因為他們符合兩個條件:第一,他們將不是社區物業管理政策的決策者,第二,他們將是社區發展后果的承擔者。

第三階層是“投機業主”,投機業主意味著:他們在目前掌握著房屋所有權,但是他們只是準備短期持有而已,他們在合適的時機將房屋價值變現和離開本小區,這一情況下,他們就符合這樣兩個條件:他們是當前物業管理政策的參與決策者,但他們將不會成為社區發展結果的承擔者。

第四階層是“租客”,就是臨時的或短期的物業使用人,他們既無權參與決策,同時也不能承擔社區發展的后果。

長期利益關系 短期利益關系

所有權 業主(投資者和消費者) 投機業主(準投資者,非消費者)

使用權 居民(消費者) 租客或外來工人(準消費者,非投資者)

某小區為了催收物業管理費,于是利用縮短智能化門禁周期的方式來對待那些欠費用戶,這類理由看來是充分的:因為公共門禁的電費全部包含在物業管理費當中;況且管理處也并沒有完全控制業主自由出入,僅僅是將每次延期門禁卡的時間由半年(收費周期)壓縮為一個月(催繳時限之前),但是執行不到一個月,小區的單元門鎖被破壞了15%,物業公司從此認識到對業主的任何制裁行為都必須謹慎,因為,在制裁的背景之下,的確缺乏有效的手段可以阻止部分業主用“自殘”的方式維權,這類行為的破壞性后果,遠遠大于單純的物質損失。

就破壞門鎖的情況,物業公司張貼了相關的告示,同時在聯系維修的過程中,約請了某一單元業主在夜間召開座談會,當時,配合度較佳的業主們表達了各式各樣的意見,但集中起來提出:第一,破壞門鎖的一定是不交費的,而且,他們通常是要么沒有裝修住入,要么是出租給單位開公司——所以無所顧忌,應當堅持對欠費的業主進行準入控制,不能縱容拖欠物業管理費的行為;第二,進行準入控制的同時加強巡視力度,發現破壞行為扭送公安機關處理。管理處主任表示,類似的建議及要求將同業主委員會協商,必要時召開業主大會決定。

擁有投資和消費雙重目標的業主是本質上與物業管理捆綁得最近的顧客,但是問題在于他們自身的“角色困惑”。就像一個股東員工不知道應當給自己多發工資還是多發股息一樣,他們需要

篇2：學?？倓仗幬飿I主任、生活指導工作職責

　　學?？倓仗幬飿I主任、生活指導職責

　　物業主任職責

　　1、在總務處的領導下，認真學習國家有關法規和政策，全面執行學校各項規章制度。落實學校各項工作計劃，協調物業、食堂、政教處、團委、各年級部以及其他相關部門間的關系。重大問題向有關領導請示、匯報;

　　2、主持物業管理的全面工作;

　　3、負責組織制定、實施物業發展規劃，年度計劃和工作目標;

　　4、完善各項規章制度和考核制度;

　　5、完成領導交辦的其他工作。

　　生活指導職責

　　1、建立和核實學生基本信息;

　　2、掌握學生思想動態，做好學生思想政治工作;

　　3、負責實施“星級宿舍評比辦法”;

　　4、負責實施對各年級部學生公寓區操行量化考核;

　　5、指導寢室長工作;

　　6、指導各年級部公寓文化建設;

　　7、做好安全、衛生、紀律的檢查工作;

　　8、日常工作處理規范、能形成閉環;

　　9、能與總務處定期交流、溝通;

　　10、完成領導交辦的其他工作。

篇3：北京市關于業主委員會申請變更住宅專項維修資金存儲銀行的管理意見〔2013〕

北京市朝陽區房屋管理局關于業主委員會申請變更住宅專項維修資金存儲銀行的管理意見

　　朝房安〔20**〕81號

　　第一條 為加強對住宅專項維修資金的管理，規范辦理專項維修資金的劃轉，根據《北京市住宅專項維修資金管理辦法》的規定，結合我區的實際情況，特制訂本意見。

　　第二條 本行政區域內商品住宅專項維修資金存儲銀行的變更和資金的劃轉適用本意見。

　　第三條 本意見所稱住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大中修和更新、改造的資金。

　　第四條 根據《北京市住宅專項維修資金管理辦法》第五條第四款規定，朝陽區房屋管理局(以下簡稱“區房管局”)負責本行政區域內住宅專項維修資金的指導、監督工作。

　　第五條 業主委員會辦理變更住宅專項維修資金存儲銀行的審批手續時，需提交以下材料：

　　1.朝陽區住宅專項維修資金變更存儲銀行申請表;

　　2.業主大會同意變更事項的決議;

　　3.屬地街道(地區)辦事處關于業主大會表決事項的確認意見;

　　4.業主委員會管轄范圍內的小區產權清冊及相關情況說明;

　　5.業主委員會備案表;

　　6.業主委員會主任、副主任及經辦人身份證明(原件及復印件);

　　7.銀行開戶許可證;

　　8.業主委員會授權經辦人的委托書;

　　9.業主委員會及業主委員會主任、副主任和經辦人的預留印鑒。

　　第六條 提交的材料齊全，經區房管局核定管轄范圍無誤，符合劃轉條件的，區房管局與業主大會新選定的開戶銀行及業主委員會簽訂住宅專項維修資金使用監管協議。

　　第七條 專項維修資金監管協議書簽訂后，業主委員會可辦理銀行開戶手續。銀行開戶手續辦好后，由區房管局制作可以劃轉專項維修資金書面通知書。

　　第八條 業主委員會經辦人持區房管局出具的專項維修資金劃轉通知書，到北京市住房資金管理中心朝陽管理部完成資金劃轉手續。

　　第九條 業主委員會將專項維修資金劃轉到新的開戶銀行后，使用每筆資金必須按照政府主管部門規定的程序辦理支付手續。

　　第十條 業主委員會主任、副主任發生變更的，業主委員會應及時報區房管局，由區房管局書面告知開戶銀行業主委員會變化情況。

　　第十一條 專項維修資金劃轉后應保持相對的穩定性，若業主委員會成員發生變更或者換屆需再次改變存儲銀行的，業主委員會均須按本意見履行變更手續。

　　第十二條 本實施意見由朝陽區房屋管理局負責解釋。

　　第十三條 本實施意見自20**年8月1日起執行。

　　朝陽區房屋管理局

　　20**年7月30日