物業二手項目的信息綜合分析
物業服務企業在獲得二手項目信息后，要結合本企業自身實際情況對所獲得的物業二手信息進行認真細致的信息綜合分析。在排除本企業“無用信息”后，將有效信息納入企業業務拓展工作計劃。
一、對物業二手項目規模進行分析：
根據物業服務企業分析二手物業服務信息可帶來的項目規模，也就是項目大小是否適合本企業所制定的企業發展規劃。
從企業性質上劃分，物業服務應屬于勞動密集型服務企業，其本身對人才的需求是解決企業發展的首要條件。所以，在對物業二手項目信息進行分析時，項目信息的規模是否符合企業人才儲備計劃、是否可通過企業內部人力資源整合滿足擬定物業二手項目的所需職工團隊要求，是企業能否合理承擔該項目物業服務的首要條件。
二、對物業二手項目的潛在經濟收益進行分析：
根據《物業管理條例》、《物權法》及其他有關物業服務收費的法律法規規定，任何物業服務企業在接手物業二手項目服務責任后，在其小區業主管理委員會的有效臨督下，都必需按照法規規定定期公示財務賬目，所以物業服務企業根本不可能獲得高額經濟收益。
由于目前各個物業二手項目所處的地域、售價、質量等問題存在很大差別，所以影響物業服務企業正常運營的收費率也有所不同。物業服務企業應根據二手項目現收費標準、未來委托方擬計劃收費標準，結合該項目估算的人力成本、能源費用支出成本、法規規定的維修項目支出成本、委托人希望在法規規定之外所增加的服務所產生的連帶支出成本、該項目未來物業服務費收繳率等綜合財務指標，分析本企業在接手信息物業服務責任后是否可以保證該項目正常運營的基本財務需要，并獲得合適的服務經濟收益。
三、對物業服務二手項目的轉手原因進行分析：
1、物業二手項目的轉手起因，基本上由于房屋質量問題長時間得不到有效解決，前期物業服務企業在與開發建設單位協調方法使用不當，業主逐漸對物業服務企業產生信任危機，并形成相互對立矛盾所造成的不得以而為之的，維護自身合法權益的維一有效途徑。
2、開發企業售房承諾不兌現，開發企業在銷售期間的宣傳承諾在業主收房后沒有兌現，業主購房時的良好愿望完全破滅。由于在業主收房過程中前期物業服務企業全程參與了業主收房事宜，在要求業主簽訂《前期物業服務合同》、《臨時管理規約》等后，一并收取了前期物業服務、房屋裝修壓金等項費用。同時也會根據開發企業委托，協助開發企業辦理住房公積金、天燃氣入戶、有線電視開通等項費用繳納事宜。加上協助開發企業將業主對房屋質量問題進行登記，按開發企業承諾解決質量問題時間期限承諾解決后，是必給業主形成物業服務企業與開發企業是一家的普遍印象。在業主所反應的問題沒能在承諾期限得到解決時，業主尋找開發企業遠不如尋找物業服務企業來的方便，所以在前期物業服務階段業主與物業服務企業存在矛盾是非常普遍的現象。
由于物業企業必需承擔業主所購房屋可以正常使用的后續服務責任，所以正確掌握物業二手項目房屋質量問題是否在本企業協調解決范圍之內，對將要從事物業二手項目服務業務的物業服務企業至關重要，它將直接影響物業二手項目服務是否可以得到正常運營的基本保證。
3、原物業服務收費標準過高，物業服務質量與收費標準不對稱是形成物業二手項目轉手的普遍原因。
物業服務企業在對物業二手項目收費標準進行分析時，應該根據分析項目擬要求的服務內容、管理規模、所需人工、能源費用、維修費用、營業稅率、企業服務收益率等做出項目服務運營最低基本財務估算，并結合業主原繳費率、本企業可采用的提高收費方法完成服務運營保障風險估算，做到心中有數。
4、物業二手項目服務范圍往往需要與委托人協商通過合同加以確認，基本上可以說是該小區大部分業主服務需求的真實反影。所以，物業二手項目服務范圍的確定有別于前期物業服務范圍，其前期服務范圍主要是為配合開發企業打造品牌、促進銷售為主，它所約定的服務范圍并不能代表業主的真實需求。而服務范圍在物業服務中最為真實的反影，就是物業服務企業計算服務范圍的財務基礎，它在物業服務上最直接體現就是物業服務費用的高低。
物業服務企業在對物業二手項目信息進行分析時，物業服務范圍是否需要調整，所要調整后的服務范圍是增加還是減少，將直接影響物業服務企業對該二手項目的財務判斷。
5、物業二手項目的其它分析需放在物業服務企業在對二手項目進行實地考察時一起進行。
篇2：商業地產項目運作的要素分析
近年來我國商業地產發展勢頭迅猛,成為許多大地產商的投資重點。商業地產緣何會熱氣沖天呢?其原因有二:第一,近幾年城市的擴張迅速,為提升城市形象完善城市功能,政府在城市規劃中對新型商業布局留下了很大空間,這為商業地產的發展提供了巨大商機。 第二,就全國的中等以上城市講,普通房地產已經進入了一個成熟期,政府各項管理制度更加完善、土地資源緊張、競爭壓力加大、利潤水平下降。而很多擁有雄厚的資金實力的地產商在尋找新的投資行業、新的投資項目時,商業地產高于普通住宅的投資回報無疑是具有強烈吸引力的。
大連的地產商的綜合實力雖較北京、上海、深圳等城市稍遜,但在東北地區是處于領先地位的。在國家振興東北老工業基地的政策扶持下,東北各城市的發展建設已經全面提速,大連則成為各地商業地產項目招商的重點。萬達集團步入商業地產取得的巨大成功,也對大連地產商走出大連,到其它城市開發商業地產項目也起到了推波助瀾的作用。
商業地產和普通房地產究竟有何不同呢?
其實商業地產指用于各種零售、餐飲、娛樂、休閑、服務等經營用途的房地產形式,從經營模式和使用功能上區別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等房地產形式。在項目開發上商業地產和普通房地產更是有著本質的區別。普通房地產用途相對簡單,面對的客戶群相對單一,而且絕大多數采用相對比較簡單的開發----銷售的模式。商業房地產的形式多樣,規模相對較大,小的往往也有有幾千平,規模大的商業房地產如SHOPPING MALL項目,可以達到幾萬、十幾萬甚至幾十萬平方米。其經營多采用開發商整體開發,項目統一經營管理,以收取租金為投資回報的形式為主。還有將商鋪分割出售產權獲取開發利潤的,這種方式所占的比例較小。
那么成功的商業地產項目開發要注意哪些要素呢?
第一、翔實的市場調查
房地產企業尤其是在本地搞開發的企業對市場調查通常比較輕視。也難怪,對于住宅開發只要把綜合地價、容積率、競爭對手的房價等幾個要素弄清楚,基本上就可以作出決策了。至于小區規劃、戶型設計、配套、綠化等基本上屬于下一步營銷策劃的工作范圍了。但用這個套路來開發商業地產是絕對不行的,幾乎沒有成功的可能。
開發商業地產項目應該非常重視市場調查。幾年前有一家美國企業曾想與我市一家著名企業合作,在天津街開發一個大型商業地產項目,經過細致市場調查后他們認為條件不具備,扔下幾十萬美金撤了。他們如果沒有經過調查分析盲目上馬的話,那最后的損失恐怕遠遠不止幾十萬。
市場調查的內容根據項目的具體不盡相同,但有些基礎的市場調查是相通的,包括市場環境調查(稅收政策、金融政策、招商引資土地政策和產業發展政策、城市建設規劃和區域規劃、城市發展戰略等),經濟狀況調查(項目所在城市的經濟結構、居民收入水平、消費結構和消費水平、投資理財觀念以及對外貿易和外商投資的發展情況),市場現狀調查(現存各類業態形式的實際運行狀況、硬件設施、業戶構成、損益情況等)。
第二、理性的效益分析
如果光看招商指南或當地合作方提供的可行性報告來做商業地產的投資決策,那么恐怕根本沒有不可以做的項目,當然其風險之巨是顯而易見的。那么拿著自己企業搞的或由外腦提供的較為令人樂觀的市場調查報告,是不是就可以馬上作出投資決策了呢?答案是否定的。這也是由商業地產的特性決定的。
以中小型專業市場項目為例,調查結果顯示某市的現存相關市場檔次不高、管理水平不高,而其租金卻偏高。參照這個租金水平來預測收益,資金回收周期將非常短,其回報率是非常高的。但這個分析卻缺少了非常重要的一點,那就是市場的“市”。一個市場運營到成熟期,其“市”也相對穩定,經營業戶收入較為穩定,消費者對市場的認可程度也非常高。既使我們投資的市場交通更為便利、硬件設施更加先進、管理水平也更高,但要達到“場”興市 “旺”租金收入相對穩定的程度,仍需要一定的時間,也就是市場的培育期。這個周期可由科學的市場營銷手段加以縮短,但想跳過這一階段是不可能的。
效益分析不可忽視的還有一點就是對將來出現競爭對手要有充分考慮。既然商業地產已經成為投資熱點,其競爭的激烈程度也是不容低估的。我們投資的商業地產項目已經進入或尚未進入穩定收益時期,周邊區域會不會有新的類似項目冒出來,應予以提請考慮,競爭對手肯定要從未們預計的利潤中分一杯羹,甚至兩敗俱傷。
第三、充足的資金準備
因為商業地產與普通房地產的獲利方式不盡相同,長線投資占據著主導地位。既使采取分割商鋪出售的方式,越來越理性的消費者也大都是眼睛能看到“場”才出手。這就要求開發商資金準備充足,否則出現后續資金斷流項目難以為繼的情況,工程不能正常進行,招商就更加困難,這當然是非常法危險的。
地產圈對普通房地產的運作有一種“10%資金說”,就是1個億的項目有個1000多萬就可以運作。奧妙在于土地抵押貸款獲取流動資金,建設費用由建筑商先行墊付,然后就是開盤預售了。這種打法未必是特別普遍的現象,但其存在也為數不少。同樣,這個套路也絕對不適應商業地產項目。
最近國家的金融政策是嚴格控制向房地產項目貸款,商業地產相對風險較大,指望向銀行融資困難重重。相對于普通房地產的火爆預售,商鋪的銷售難度更大,精明的經營業戶采取的策略大多是“不見鬼子不拉弦”。另外銀行為商鋪和住宅提供按揭貸款的政策也是不一樣的,商品房按揭貸款通常是20年七成按揭,而各類商鋪按揭貸款的額度只有50%,還款周期最高只有10年,審批手續也更為復雜嚴格。
沒有充足的資金或有效的融資渠道作為保障,想要通過商業地產獲利將是極為困難的。
第四、嚴格把握項目選址
談到商業地產成功的關鍵,很多專業人士認為,第一是地理位置、第二是地理位置、第三還是地理位置?？梢婍椖窟x址的重要程度。位置的好壞直接關系到商鋪的保值增值潛力,對于商家而言好地腳的優勢不言自明。
項目位置的確定一定要掌握市場規劃與政府發展重心。但我國目前體制下通常是城市規劃先行,在什么位置搞什么樣的商業地產項目已經被定位,然后才開展對外招商,開發商幾乎沒有選擇的余地。而政府在規劃時考慮的更多的是商業地產項目提升城市形象的作用,完善城市功能的作用等,風險自然落到了開發商頭上。另外這樣的規劃還會造成某個區域的商業房地產同質化嚴重,加劇相互間無序競爭,使眾投資商都難以獲利。
我們在考察商業地產項目時,要對交通狀況、區域消費水競爭對手等要素加以分析。如果規劃的位置不甚理想,我們又不能按照自己的意愿加以改變的話,最終只能選擇放棄。好在很多城市的領導層已經注意到這一點,為創造更優的投資環境,開始對商業地產項目在規劃上給與較為寬松的空間。
第五、縝密的規劃設計
對于大型商業房地產項目通常采用的都是先招商,然后根據入駐商家的要求規劃設計,這是萬達首創的“訂單地產”概念。這樣一來大型商業項目的規劃看起來很簡單,只要把不同的業態相互組合即可,其實不然。集合了主力店、專賣店、超市、影院、圖書館、美食街等的SHOPPING MALL項目,在規劃時既要考慮整體布局的合理性,又要充分考慮內部商家之間的競爭,創造適度、有序的內部競爭環境極為重要。另外對于大型商業項目,其不同業態對車流的吸引是不同的,比如高級餐飲的規劃要靠近道路或停車場;其人流在不同時段、不同服務功能變化是非常大的。如果規劃不當,很容易造成巨大的成本增加和資源浪費,人流分布不合理還會使市場顯得人氣不旺。
由于功能多業態復合度高,大型商業地產項目在內部設計上要注意的細節很多很重要。比如影院對層高有要求,部分主力店對層高也有要求,餐飲對上下水、排煙和電源有要求等等。
小型商業地產項目大多為單體結構,其規劃的重點在于周邊的道路交通。我們經?？梢钥吹?一些較早間的市場多數只有一個主要出口,臨街的路上車滿為患。這樣的市場不利于吸引更多的消費者。所以小型商業地產項目寧可犧牲一部分容積率,也要保證市場較為充足的停車位和賣場周圍順暢的交通環境。
商業地產項目尤其是小型商業地產項目,在內部設計中一定要貫徹讓消費者在賣場停留更長時間的原則,同時必須注意諸多細節。 消防噴淋頭、消火栓、燈光等設置必須能與各個商鋪裝修和經營相協調,好要充分考慮各個商鋪不同的裝修風格與賣場整體的一致性。如果設計不當會無謂增加建設成本,而且不利于市場的運營。
第六、相關專業人才
商業地產需要的是即懂地產又懂商業,即懂營銷又懂談判,經驗閱歷豐富又通曉外語的復合型人才。商業地產專業人才的培養速度遠遠低于商業地產的發展速度,所以造成了人才短缺,流動性大,隊伍不穩定這一現象。對于地產商而言,用原班人馬恐怕難以完全徹底勝任商業地產項目,而對外招聘新入盟的專業人才,恐怕還不能很快讓地產老板們建立較高的信任度,畢竟商業地產涉及的商業秘密更多。
能夠對專業人才產生更大吸引力的,一方面是工資待遇,另一方面公司的實力、知名度以及項目的前景也是重要參照。能夠留住人才要靠相應的管理制度了。
對于商業地產專業人才,采用引進和內部培養相結合的折衷方案,倒也是地產老板們的較好選擇。
第七、卓有成效的招商
商業地產項目的招商工作,是以市場為載體和平臺,將不同的業態形式和商家,加以有機整合統一,形成強大的核心競爭力。招商工作既是對項目前期規劃的承接,又是對項目后期運營管理的必要準備,能否突破招商的瓶頸是商業地產項目成敗的關鍵。
對于大型的商業項目,萬達訂單地產的模式被廣泛采用。招商工作的提前量非常大,是從項目確立就開始的。對于小型商業地產項目,也有一種普遍該共識。就是不完成30%的招商工作,該商業地產項目是不能開工的。如果能向萬達那樣和國內外著名商家建立穩定的合作關系固然好,招商工作變得更簡單,項目的風險也能降到最低。但作為我國商業地產先鋒的萬達,畢竟已經進入了將SHOPPING MALL這樣超大型商業項目連鎖經營的時期,一般的地產商是不能照搬萬達的成功模式的。
其實任何地產商投資商業地產項目,根本的目的當讓是獲利。但在招商工作中過于強調資金的回籠,而忽略了搭建具有競爭力的市場平臺,將是非常危險的。我們在制定項目租金或銷售價格的時候一定要客觀,同時對于先期進入的骨干商家,對提升項目形象和功能有幫助的大商家,在招商政策上要予以傾斜。
商業地產的招商和普通房地產的銷售是完全不同的。整個招商工作要有縝密的計劃性,招商隊伍的構成需要掌握更多專業知識素質更高的人才,招商工作的開展需循序漸進多次商洽,連招商廣告都比普通房地產廣告在法律的嚴密性上要求更高?？傊?如果一定要把招商理解為推銷的話,那么其推銷的內容也絕對不是商業物業,而應該是商機。
第八、絕對不容忽視的運營管理
很多地產商尤其是采用分割單元銷售招商方式的,面對喜人招商業績往往會感到大功告成,以為商業地產項目就此完事大吉。這種從運作普通地產項目延承下來思維方式面對商業地產項目是絕對要不得的。
商業地產同樣需要物業管理,保安、保潔、設備維護等同樣一個都不能少,但商業地產項目更重要的是商業管理,要把多樣的業態和松散的經營單位,統一以商業地產項目為核心的經營主題和信息平臺上,形成自己的商業核心競爭力。
商業地產項目運營管理的好壞直接影響地產商的口碑,因為商業地產項目人流集中,經營者之間信息交流密切。在強調品牌價值高度重視無形資產的今天,良好的公眾口碑是特別重要。
成功的商業地產項目運營管理,能使商業地產項目的物業價值得到提升,租金收入能夠得到增加。對于在周邊擁有預留儲備土地的地產商,無論繼續開發商業地產還是普通地產,都更容易實現更高的利潤目標。
影響商業地產運作的因素好有很多,諸如和當地政府的關系、團隊凝聚力、信息資源、地產商無形資產等等,但上述八個方面更加重要,應在商業地產運作中重點把握。
篇3：項目日照分析報告編制和報送作業指導書
項目日照分析報告的編制和報送作業指導書
1.作業目的
日照分析報告是申辦建設工程規劃許可證必須附送的重要文件，也是決定規劃方案能否通過審批的重要條件。如果是因為日照分析的差錯而導致開發區域周邊的建筑不能滿足規定日照的最低要求，那么公司將面臨承擔因法律責任而引起的巨大損失。
2.主管崗位 總建筑師：當日照要求的限制引起基地容積率下降時，提出決策意見。
主辦崗位 土建設計管理：督促檢查設計單位對各單體建筑的位置和體量的調整，直至基地內外的日照符合規定要求。
3.作業依據
滬規法（20**）482號稱關于印發〈上海市城市規劃管理技術規定的解釋（三）〉的通知。
4.緊前工作條件
規劃設計方案已確定，已進入擴初設計階段。本項作業必須在申辦建設工程規劃許可證之前完成。
5.作業描述
5.1日照分析報告必須委托規劃審批部門認可的，且具備乙級或乙級以上的規劃設計單位或建筑設計單位或咨詢機構編制。其使用的日照分析軟件必須是經建設部有關部門鑒定通過的。編制單位對編制的日照分析報告的質量和正確性負責。由于日照分析報告不真實，不正確而產生后果的，編制單位應承擔相應的責任。以上這些，本主辦崗位在與編制單位簽署委托合同時應當在合同中明確。
5.2本主辦崗位應向編制單位提供以下資料：
5.2.1覆蓋所有主客體建筑范圍的測繪院電子地形圖（具體范圍按編制單位需要而定）。
5.2.2規劃設計方案的電子文本，其中應包括規劃總圖、基地內各單體的屋頂平面圖和平立剖面圖（附有建筑坐標和屋頂標高）。
5.2.3基地外日照影響范圍內的居住和文教衛生客體建筑的平面圖，其中受影響較大的還須附標有詳細窗位尺寸的立面圖；基地外參與疊加分析的主體建筑的總平面圖和屋頂平面圖（附有各屋頂的詳細標高）。具體哪些建筑由編制單位確定，本主辦崗位可向市或區的城建檔案管理部門收集，有困難的話，也可委托編制單位自行收集，無法收集的應委托具備規定資質的測繪單位測繪。
5.2.4基地外納入主客體建筑范圍的正在建或已批未建的建筑的資料。本主辦崗位可向市，區規劃管理部門收集，有困難的話，也可委托編制單位自行收集。
5.3編制單位提供的日照分析報告應包含以下內容：
5.3.1委托方名稱、地址、法定代表人、聯系方式，受托方名稱、資質證書編號、地址、法定代表人、聯系方式。
5.3.2項目概況：
5.3.2.1建設項目名稱、地點、用地范圍；
5.3.2.2本基地擬建主體建筑的基本情況（編號、使用性質、層數、高度、位置等）；
5.3.2.3根據本基地主體建筑的陰影覆蓋范圍確定的客體建筑的基本情況（編號、使用性質、層數、高度、位置、窗位編號、窗臺高度等）；
5.3.2.4參與疊加分析的本基地外主體建筑的基本情況（編號、名稱、層數、高度、位置等）；
5.3.2.5以上資料的來源說明；
5.3.2.6進行日照分析所采用的分析軟件。
5.3.3日照分析結論：
5.3.3.1計算出客體建筑每一分析窗戶在擬建建筑建設前后的日照時間段和有效日照時數，列出每幢客體建筑的日照時間表，注明不滿足日照要求的窗位；
5.3.3.2明確在擬建建筑建設前后不符合日照要求的客體建筑的窗戶數和戶數。
5.3.4附圖：
5.3.4.1客體建筑范圍圖（日照陰影覆蓋范圍圖，1:1000~1:2000）；
5.3.4.2主體建筑范圍圖（1:1000~1:2000）；
5.3.4.3日照分析圖（1:500~1:1000）。
5.4本主辦崗位收到報告后應仔細閱讀，檢查上述應包含的內容，如有遺缺，應返回編制單位補齊。查閱結論中基地內的擬建建筑是否有日照不滿足的，基地外的居住和文教建筑是否有因本基地的原因而減少日照以至達不到規范要求的。本主辦崗位應依據分析報告與規劃方案的設計單位再次調整優化方案的布局，直至影響消除。重新委托編制單位按調整后的規劃方案編制日照分析報告。直至符合規范要求。
5.5申辦建設工程規劃許可證時應附送《日照分析報告》全文一份（含附圖），以及進行日照分析的主要原始材料和清單各一份。
5.6本主辦崗位對報送的日照分析報告和附送材料的真實性負責，并應如實回答規劃管理部門案件經辦人員的詢問，如報送材料不實，或對案件經辦人員的詢問有所隱瞞而產生后果的，應承擔相應的責任。