住宅小區公攤水詳解及一些建議
公用分攤水的構成
從法律的角度來分析，住戶目前所分攤的公用水可分為三種性質，分別是合法公攤、非法公攤和模糊公攤。合法公攤包括合理誤差、正常管網泄漏和火警時消防用水;非法公攤包括小區清潔用水、小區綠化管理用水、管理處用水、開發商未出售（或已出售未收樓）的某些單元用水、非火警動用消防水和偷竊用水;法律沒有明確規定歸屬的分攤，筆者都稱之為模糊公攤。
合法公攤用水詳解及建議
1.合理誤差。水表的正常誤差有兩個值。最大流值高區最大允許誤差為±2%，最低流量低區最大允許誤差為±5%（根據國家水表檢定規程《JJG162-85》）。某些用戶合理地利用最低流量低區用水時負誤差大的經驗，用緩慢滴水的方式來取水。這種取水方式對總表產生的是正誤差，是允許范圍內的誤差。最近有報道，某些假水表的誤差為400%，簡直像搶劫用水。分表總和大于總表就是負分攤。小區用水為什么經常會出現負分攤的現象呢？因為小區設計供水量遠大于實際取水量時，總表總是出現在最低流量低區，如上所述低區負誤差大（換句話說就是總表實際上轉得慢了），所以就出現了分表總和大于總表的負分攤。我曾經管轄的一個物業小區就是這種負分攤的現象，開始我以為是總表壞了，自來水公司更換了總表后還是負分攤，5年來一直是負分攤。建議推廣使用精密水表，并建議自來水公司收回水表的安裝、更換和移動的監督權。
2.正常管網泄漏。管網泄漏分為明管泄漏和暗管泄漏。明管泄漏容易發現，并容易得到修復，所以這方面的損失一般很少。暗管泄漏分為地下暗管泄漏和地上暗管泄漏。地上暗管泄漏容易發現，并容易得到修復，這方面的損失一般也很少。地下暗管具體用途通常有四種：一種是公共地方清潔用水水管，一種是綠化用水水管，一種是觀賞設施用水水管，一種是總表后的進戶管。建議在《建筑給水排水設計規范》修訂時將前三種用途的水表，規定為表前明管設計。建議對總表后的進戶管也進行明管設計。發現地下管網泄漏的方法通常有兩種，一種是定期用水數量對比，另一種是定期人工檢查，檢查的方法很簡單，將用戶前端的總水閥關閉，水表仍然轉動，說明有泄漏。鍍鋅水管違法使用和超期使用也是造成管網泄漏的原因之一。鍍鋅水管容易生銹和被腐蝕，里面容易貯藏細菌，正常使用壽命是8至10年。建設部發布的《關于在住宅建設中淘汰落后產品的通知》（建住房[1999]295號）中規定：自2000年6月1日起，在城鎮新建住宅中，禁止使用冷鍍鋅鋼管用于室內給水管道，并根據當地實際情況逐步限時禁止使用熱鍍鋅鋼管。實際上這一通知沒有很好地執行。建議政府有關部門加強執法。
3.火警時消防用水。消防用水是沒有設計安裝水表的，火警難得一遇，無火警也就無這方面的用水分攤。
非法公攤用水詳解
1.根據國家計委發布的《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》（計價費[1996]266號）第八條規定：管理費中包含了綠化管理費、清潔衛生費、辦公費和保安費等。小區清潔用水、小區綠化管理用水、管理處辦公用水和管理處員工生活用水理應在管理費中支出。由于缺少監督，不少物業管理公司通過不裝分表或做假賬的形式將這些用水分攤到其他用戶。
2.開發商未出售（或已出售未收樓）的某些單元用水。如果管理不善，這些單元會造成很大的水暖器材泄漏。開發商和物業管理公司都不愿意分擔這種預算外開支，最終物業公司可能將此部分泄漏分攤到其他的用戶頭上。入住未滿的新小區這種現象會較多。
模糊公攤用水詳解及建議
清洗水池浪費掉的消防用水就是屬于模糊公攤。清潔水池的用水理應由物業管理公司提供，實際上清洗水池本身所需的水很少。因為生活用水水池一般和消防貯水水池合用一池，所以每次清洗水池時都要浪費掉大量的消防貯水。清潔水池浪費掉的大量消防貯水究竟由誰承擔呢？法律并沒有明文規定。浪費的消防貯水究竟是多少呢？高層樓房一般有兩個水池，樓頂一個，地下一個。樓頂的水池消防貯水量是按不同類型的建筑6至18立方計算設計的，地下水池消防貯水量是按大樓所有消防栓連續完全開啟2至3小時的用水量來設計（根據《高層民用建筑設計防火規范》GB50045-95第七章第三節規定）。我們可以想象這個量是多大。有經驗的工作人員會提前一個星期左右關閉地下水池的進水閥門，將池底的消防水作為生活用水來使用，以此辦法來減少消防水浪費。這又會造成長時間缺少消防水的安全隱患。建議設計時將生活水池和消防水池分開。分開后，消防水池一般不用清洗。分開的好處是節水、節能、衛生和安全。
盜竊用水
如果物業管理到位，盜竊用水就不會發生。物業管理公司監守自盜現象反而較多。自來水公司和業主都有監督物業管理公司用水的責任。
篇2：小區公攤水電費共用水電費分攤培訓
小區公攤水電費共用水電費分攤培訓
一、共用水電費分攤的法律依據
1．《z小區前期物業服務合同》
第五條第二款：“社區公共部位水電及電梯運行的分攤費用以實際使用情況按甲方物業建筑面積比例分攤，由乙方公布分攤金額，甲方須與管理服務費用一并繳交?！?/p>
2．《z小區臨時管理規約》
第二十九條：“共用的專項設備運行的能源消耗及損耗，有約定的，按約定執行，沒有約定或不明確的，應獨立計量核算，業主應當據實分攤合理的費用?！?/p>
3．湛江市住宅小區共用水電費分攤管理規定
湛江市住宅小區共用水電費分攤管理規定
為了規范物業服務共用水電收費行為，根據《印發廣東省物價局 廣東省住房和城鄉建設廳關于物業服務收費管理辦法的通知》（粵價〔20**〕1號）有關規定，現將我市住宅小區共用水電費用分攤問題規定如下：
一、住宅小區物業服務企業辦公及生活等自用水、電，必須單獨設置計量表，其費用由物業服務企業負擔，不得向業主分攤。
二、住宅小區綠化物養護、園林水池噴泉、值班室、保安亭以及小區喜慶活動，宣傳，裝飾等用水用電，其費用均由物業服務公共服務費列支，不得向業主分攤。
三、在住宅小區內開展多種經營活動的水、電費用，由該項經營收益列支，不得向業主分攤。
四、住宅大樓內走廊、樓梯、電梯等公共設施設備的共用水、電費用，應單獨設置計量表，由本樓業主合理分攤。
五、小區范圍的路燈用電費用，也應單獨設置計量表，由小區所有業主按實合理分攤。
六、向業主分攤的公共設施設備共用水、電費，應單獨列帳，按繳費周期向業主公布費用分攤的辦法、總金額及各業主分攤的金額，物業服務企業應將業主自用水、電費與共用分攤水、電費分別列明，以便業主明明白白繳費。
二、小區內涉及業主共用水電費可以分攤的項目一般情況下有：
1、電梯用電電費；
2、走廊樓梯照明用電電費；
3、路燈照明電費；
4、供水二次加壓用電電費；
三、共用水電費的分攤原則：
1、物業服務公司自用水電費不得向業主分攤；
2、綠化、水池噴泉、值班室水電不得向業主分攤；
3、喜慶活動、宣傳、裝飾用水用電不得向業主分攤；
4、未單獨設置計量表不得向業主分攤；
5、共用水電費須“按實合理分攤”；
6、共用水、電費，應單獨列帳，按繳費周期公布費用分攤的辦法、總金額及各業主分攤的金額。
四、按法律法規，一般情況下共用水電費分攤的計算公式如下：
根據《物權法》第八十條：“建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照專用部分占建筑物總面積的比例確定?！?/p>
1、電梯用電電費分攤：
按樓層遞增系數法：
電梯用電電費分攤：按基本電量乘以樓層系數法分攤。
第2～5層為第一段，系數為1；第6～10層為第二段，系數為1.2；第11～15層為第三段，系數為1.4；如此類推。每5層劃分一段，按20℅遞增；每段系數為[1+(N-1)*0.2]，注：N為所處段數；首層不使用電梯的用戶不參與分攤。
計算公式如下：
基本電量=電梯用電量/一段戶數*1+二段戶數*1.2+...+N戶數段×[1+（N-1）*0.2]
業主電梯分攤電量=基本電量*[1+（N-1）*0.2]
業主電梯用電電費分攤費用=業主電梯分攤電量*用電價格
2、走廊樓梯照明用電分攤（按座分攤）：
走廊樓梯照明電費分攤=[（走廊樓梯照明電量×用電價格）/該座總建筑面積] ×業主房屋建筑面積
3、路燈照明電費分攤（按整個小區分攤）：
路燈用電電費分攤=[（路燈電量×用電價格）/小區總建筑面積] ×業主房屋建筑面積
4、供水二次加壓用電電費分攤（按整個小區分攤，從使用加壓供水的樓層開始）：
公式一：二次加壓用電電費分攤=(業主分表水量/住戶分表水量總和)×（水泵電量×用電價格）
注：最公平合理
公式二：二次加壓用電電費分攤=[（水泵電量×用電價格）/小區總建筑面積] ×業主房屋建筑面積
五、共用水電費分攤的起計日期
為優惠業主及便于計算，共用水電費分攤從收樓日期的次月1日起計收。
六、未銷售空置單元（含已銷售但未到約定收樓日期）共用水電費分攤辦法：
未銷售的空置單元（含已銷售但未到約定收樓日期）的共用水電費分攤由房屋的產權單位（發展商）繳付。
七、未收樓空置單元（已到約定收樓日期）共用水電費分攤辦法：
未收樓空置單元（已到約定收樓日期）的共用水電費分攤，按《z小區前期物業服務合同》第五條第四款：
“業主未按約定時間辦理收樓手續的，自《收樓通知書》約定的交樓日期后15日，視為業主默認收樓，乙方依照上述規定向該業主收取物業管理服務費?！?/p>
該單元的共用水電費分攤自該單元的物業管理服務費收取日期的次月1日起開始計收。
八、其它問題的統一回復口徑：
1．為什么好幾個月的共用水電費分攤現在一起收??？
答：
2．共用水電費分攤是通過銀行代扣還是繳納現金？
答：正常情況下通過銀行代扣與物業服務費一起代扣，但業主亦可至物業服務中心財務以現金方式繳納。
3．共用水電費的計量是否每個分攤項目都按規定要求安裝了計量表？
答：是的，業主如有質疑可至現場核實。
4．共用水電費分攤分攤明細會公示嗎？公示在什么地方？公示日期是每月的哪一天？
答：會張貼公示，公示在小區公共欄內，每示的日期為每月的1-5日
5．......
篇3：如何成功有效降低小區公共水電公攤費用
如何成功有效降低小區公共水電公攤費用
在物業管理過程中，業主們除了繳交常規的物業服務費外，還有一項與業主利益息息相關的費用，那就是需要公攤的公共水電費。所謂的公共水電費是指小區、樓宇的消防和對講系統、公共場所照明、清洗和綠化、電梯、中央空調、水泵等機電設備運行所發生的電費和其他公共用電、用水的費用開支。
因小高層或高層物業所涉及的設施設備較多，如電梯系統、二次供水系統、地下停車場管理系統等，在小區業主享用舒適配套設施設備的同時，也就必須承擔與服務相匹配的公共水、電的公攤費用。如果公攤費用合理，大部分業主是能夠理解與接受的，但如果公共水、電費用的公攤過高，業主們就會對物業管理單位的管理產生質疑，相應帶來管理過程中的矛盾，因此，需要物業管理單位對服務管理過程進行反思與檢討。本文以筆者所管理的泉州遠豐閣商廈物業項目的成功經驗，介紹如何有效降低小區公共水電公攤費用。
遠豐閣商廈為高層商住物業，坐落于泉州繁華的金融街豐澤街，以其獨特的地理、商務區位，吸引著商戶和業主入住。目前，商廈以100%的入住率和100%的收費率跨入了管理較好的商廈行列。而良好的管理業績來源于商廈有效的設備管理和降低公共水、電費用公攤的改造工程。
在遠豐閣商廈公共用電用水改造前，商廈內業主每月需要繳交的公攤費一般情況下為每單元戶40多元，最高月份達到50多元，業主反映強烈，矛盾突出，甚至拒絕交納物業管理費用，物業管理單位與業主的關系劍拔駑張，有效解決公攤費用過高問題勢在必行。
1、通過對商廈供電線路的勘察，發現原商廈用電接駁、設計不合理，把遠豐閣商廈內動力系統的用電接駁于商業用電的電表上，造成電費計量不是以動力用電的收費標準進行，而是用商業用電電費標準來收取，造成了電費的費用差價。
2、通過現場的觀察，發現商廈地下車庫照明系統布置過于密集，超過了合理的使用限度，布置的不合理造成了照明用電資源的浪費。
3、商廈內樓道、消防疏散樓梯的照明仍沿用老式的白熾燈及手控開關控制，若業主、用戶沒有隨手關燈，長明燈現象隨處可見，造成了用電資源的非正常耗用。
4、通過對供水系統的分析，商廈生活供水系統采用變頻恒壓控制供水，原供水系統由于與物業小區配套上存在不足，設施設備安裝上存在一定的缺陷，使供水系統的使用功效降低，能耗上升，造成了水資源的浪費，也加重了設備管理的難度。
5、通過對商廈相關水表的觀察，發現商廈內消防水池用水異常，通過勘察，原來是消防地下供水管道存在破損及滲漏。因商廈自來水及消防供水系統深埋地下，埋設不合理，管道沒有進行有效的防腐蝕處理，縮短了管道的自然壽命，引起管道大量滲水，滲漏的大量消防水，通過地下大量流失，又沒有及時發現，造成維修的困難，白白流失了大量的水資源。
6、在管理過程中發現，商廈管理人員沒有有效地按照操作規程，對相關公共場所的用電用水進行有效的監管與管理，造成商廈內的公共場所時常發生“長明燈”、“長流水”、“長滲水”的現象。
對于遠豐閣商廈存在的公共水、電公攤過高的問題，我們將該商廈原供電、供水系統存在的問題與缺陷作為一個重要的項目整改專題，立項進行了小區供電、供水系統的改造。
為解決遠豐閣商廈公共用電、用水公攤費用過高的問題，項目小組對商廈內的設備設施進行了全面細致的觀察與分析，針對以上六個的問題，提出了改進措施，并進行了有效的整改：
1、針對原商廈用電接駁、設計不合理，把商廈內動力系統的用電接駁于商業用電的電表問題，制定了細致的改造方案，并進行施工過程研究，在施工費用最低化的情況下，對用電線路的重新布置與敷設、接駁；向供電部門提出申請，闡述了原設計上存在的缺陷，指出存在的計量標準點不準確、不合理的問題，并獲準重新申請標準電表進行計量，把商廈內原有的商業用電改為動力用電，大大降低了公用電費的支出。（在此提醒物業管理的同仁，在新小區的接管過程中，要注意用電專項電表的接駁，在源頭上進行有效的監督，防止類似情況的發生。）
2、由于原商廈地下車庫照明系統設計布置過于密集，再加上在施工過程中不注意燈具照明角度的調整，不注意燈具的照明覆蓋范圍，造成了不必要的照明燈具重復布置，通過調整照明燈具的布置整合車庫內的照明燈具，刪減不必要的照明燈具，合理有效地進行地下車庫的照明系統布設、整改。
3、針對“長明燈”現象，采取了相應的整改措施，在必須長期開啟照明的公共場所全部改用節能燈具，對商廈內的樓道、樓梯等公共部位的照明手控開關進行更新改造，全部更換成為延時開關。
4、用于電梯機房散熱、降溫的空調機是公共用電的大戶，為有效地進行電梯機房的散熱控溫工作，制定專人負責制，根據天氣及氣溫情況進行定時開關時間的調節，節省了以往24小時不間斷開啟空調對電梯機房進行散熱所帶來的不必要的用電。
5、通過細致的觀察，發現在一般情況下夜間23：00后，商廈內的業主與商戶較之前時段較少進出商廈，為節約用電，減少電梯開機待用時的電耗，在向業主和商戶進行宣傳、溝通并征得同意的基礎上，在夜間23：00以后，暫停商廈內的一部電梯，僅使用一部電梯運行，節省了電梯的能耗。
6、商廈內自來水及消防供水系統埋設不合理，施工過程中對管道地下工程的敷設沒有進行防銹處理或相應的防壓損處理，造成地下供水及消防水管管道的嚴重銹蝕，管道大量滲水，以致水資源的浪費。對此，我們進行了管道滲水問題的更新改造，查找出損壞的管道，進行防腐蝕、防銹蝕處理，并對損壞的管道進行更新，有效地減少管道的滲水，減少了水損的分攤。
7、針對商廈服務管理過程中存在的缺陷與不足，嚴格落實商廈巡邏制度，嚴格落實定人、定時商廈巡檢制度， 對相關公共場所的用電用水進行監管，杜絕了商廈內公共場所“長明燈”、“長流水”現象。
遠豐閣商廈在公共用電用水公攤費用過高所進行的多方位改造后3個月，顯示出良好效果：商廈內供電系統的穩定性得到充分的保障，公共部位的用電量明顯下降，公共用電費用明顯減少，商廈內的供水系統的穩定性也得到保障，供水管道的滲水問題得到了解決，節約了大量的水資源，減少了公共水費的開支；商廈的公共水、電公攤也由改造前的每單元戶每月40多元降低到20多元，降幅達到了50%以上。
通過改造，減少了小區業主的公共水電費用的公攤，維護了業主的利益，受到了商廈業主的廣泛認可。業主與物業管理單位的關系也進一步融洽，遠豐閣商廈的物業管理服務費用的收費率也上了一個臺階。