“業主決策”共管模式---市場化物業管理新舉措

　　用市場思維，倡導遵循清晰、明確的責、權、利前提下，將業主、物業公司、發展商三方整合為“一個統一體”的物業管理新模式“共管模式”，已經被確認為當代較為先進“管家”新體系?！肮补苣Ｊ健鼻?、法兼容，解除了最令人頭痛的利益與維權成本的糾結癥，得到了眾多業主的關注和接受。該模式創建者‘城市展望物業管理有限公司’，始創于新加坡，被眾多市場經濟國家的物業管理部門確定為，是現代市場經濟運行方式的一種物業管理模式。

　　目前，這種模式正在為30萬平方米面積提供服務?！鞘姓雇驯槐姌I內人士和業主稱為“當代社區的大管家”。說到這種“共管模式”，家住昌平區橘郡花園的業主顧孝賢(化名)先生對此感慨萬千。顧先生介紹到，以往物業和業主完全是對立的，業主希望通過小的支出換取管家式的服務，而物業則希望以最小的勞動，獲取到最大收益。這種期望值上的對立，是目前各大社區的通病。而他當入住橘郡花園以后，感覺到‘城市展望’推出“共管模式”解除了他們與物業的對立情緒，他們非常樂意地把錢掏了出來。對于他們而言，這種樂意源自于一種理念。這理念就是：共管模式倡導責、權、利明晰針對“共管模式”給業主帶來觀念性的變化，進而改變了以往物業與業主之間的對立關系這一問題。與‘城市展望’合作的業委會負責人張新（化名）先生介紹了這種“共管模式”的內涵。所謂“共管”就是業委會參與物業管理體系，進而達到共同管理，此為責。所涉及的內容包括物業費管理，項目運營管理，服務品質管理等項內容，此為權。共同管理的目的就是通過“共管”來解決發展商遺留的問題，進而最大限度地維護業主的權益，此為利。

　　在共同管理社區文明的倡導下，在每個業主心里豎立起：“文明為大家的信念”，進而提升社區的文明程度。共管就要共知，物業公司只與包括有懂法律、悉財務、知企業管理的專業人員所組成的業委會合作。其原由就是由這些人員所組成的業委會，實際上就是一個有“企業性質的組織”。與一個組織合作，平等性、權威性以及優質服務性才能充分地體現出來。共管要透明，物業管理中心的財務由雙方共掌，出納由業主委員會委派，記賬會計由城市展望物業管理有限公司委派，財務預算及審批流程由雙方共同制定，就連銀行支票蓋章也要求物業管理公司的財務章和業主委員會主任的人名章。業主委員會成員每月都會收到財務報表，業主可以通過業主委員會委員查詢各類資金使用情況，此為透明。共管項目運營，物業管理中心編制的年度財務預算、運營計劃，需提交業委會討論審議，進行相關的修訂，雙方簽署確認后方可執行；日常運營服務務必嚴格按照財務預算及運營計劃執行，預算外支出則需雙方另行商榷。每個議題交由業主大會，必須聽取三方聲音（業主、物業公司、開發商），公開則透明，權益必自保。共管模式聚合業主整體維權意識在談及“共管模式”和業主之間關系上時，張新（化名）先生介紹到；“共管模式”就是在確立于業主第一利益的前提下，將沉浸在發展商整合開發平臺內利益陰暗角落里的遺留癥暴露在陽光下，讓業主看清遺留問題的本質，將業主的指責變為與物業攜手，共同參與到鏟除遺留事件的過程中去。用市場經營思維的力量將業主聚合成一個維護自身權利的整體，維權力度自然便大。

　　從廣泛意義上講，這種模式提高了社會的市場化進程。而在這一點上，他們那里的業主就經歷了一個真實版的維權經歷。一次社區內的電梯出現故障，物業公司技術排查后決定立即與發展商進行交涉。電梯修好后，物業公司向業主公示了解決電梯問題的全部過程。張新（化名）表示，起初他們也覺得修理電梯需要大筆錢，啟動大修基金的周期性又長，物業和很多業主覺得讓自己出不公平。認為這是開發商的房屋質量問題，欲追訴開發商。正在業主們左右為難時，物業公司的工作人員帶著他們一起找到發展商。經過商討分析后，他們才知道，這種問題應由電梯生產廠家出面解決。有效的解決難題，維護了業主的利益。而這種事情在其他模式的物業管理中，是看不到的。共管模式業主成立公益發展基金“成立社區公益發展基金，是變通維權途徑，先行解決業主難題，是共管模式更為顯著的特點。

　　”張新（化名）先生開心地講道。這個基金的實質就是，物業公司通過物業公司，開發商以及業主各方出手相助，匯集一股公益服務基金。在替業主維權時未果的情況下，先解決業主面臨的難題，清除了社區內遺留問題，為進一步解決遺留問題爭得了業主的支持。張新（化名）先生表示，社區入住兩年后，一段道路還沒有鋪好，業主進出很不方便，要想修好這條“窩心路”，資金成了難題。以往這種事情肯定會成為社區內的遺留癥。而物業則利用公益發展基金先行鋪路，解決了業主眼前的難題，隨后物業公司與開發商進行了多次溝通。最終物業公司為業主爭得了利益，這樣公益發展基金便發揮出意想不到的作用。共管模式標準化服務換人心“該運營網絡化管理模式，開發設計客戶服務體系管理系統，與業主建立共同的服務平臺，使業主隨時可以了解服務需求處理進度。

　　”是“共管模式”通過網絡監督服務服務的一種新的方式。張新（化名）先生認為，物業公司以身作則，通過自律行為感化業主，是‘城市展望’感化業主行為的“內功式”做法。經過6年物業服務團隊堅持不懈的撿“煙頭”行動，使業主們深知隨地扔煙頭是一件丑陋的事情，同時感動了每名業主的內心，從此不再亂扔煙頭了，與物業為對立情緒也看不到了，物業收費收取率從51%提高到了99.4%。目前已有兩個使用“共管模式”管理的社區，分別被評為“最清潔社區”以及“北京優秀住宅社區”的稱號。

篇2：學?？倓仗幬飿I主任、生活指導工作職責

　　學?？倓仗幬飿I主任、生活指導職責

　　物業主任職責

　　1、在總務處的領導下，認真學習國家有關法規和政策，全面執行學校各項規章制度。落實學校各項工作計劃，協調物業、食堂、政教處、團委、各年級部以及其他相關部門間的關系。重大問題向有關領導請示、匯報;

　　2、主持物業管理的全面工作;

　　3、負責組織制定、實施物業發展規劃，年度計劃和工作目標;

　　4、完善各項規章制度和考核制度;

　　5、完成領導交辦的其他工作。

　　生活指導職責

　　1、建立和核實學生基本信息;

　　2、掌握學生思想動態，做好學生思想政治工作;

　　3、負責實施“星級宿舍評比辦法”;

　　4、負責實施對各年級部學生公寓區操行量化考核;

　　5、指導寢室長工作;

　　6、指導各年級部公寓文化建設;

　　7、做好安全、衛生、紀律的檢查工作;

　　8、日常工作處理規范、能形成閉環;

　　9、能與總務處定期交流、溝通;

　　10、完成領導交辦的其他工作。

篇3：北京市關于業主委員會申請變更住宅專項維修資金存儲銀行的管理意見〔2013〕

北京市朝陽區房屋管理局關于業主委員會申請變更住宅專項維修資金存儲銀行的管理意見

　　朝房安〔20**〕81號

　　第一條 為加強對住宅專項維修資金的管理，規范辦理專項維修資金的劃轉，根據《北京市住宅專項維修資金管理辦法》的規定，結合我區的實際情況，特制訂本意見。

　　第二條 本行政區域內商品住宅專項維修資金存儲銀行的變更和資金的劃轉適用本意見。

　　第三條 本意見所稱住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大中修和更新、改造的資金。

　　第四條 根據《北京市住宅專項維修資金管理辦法》第五條第四款規定，朝陽區房屋管理局(以下簡稱“區房管局”)負責本行政區域內住宅專項維修資金的指導、監督工作。

　　第五條 業主委員會辦理變更住宅專項維修資金存儲銀行的審批手續時，需提交以下材料：

　　1.朝陽區住宅專項維修資金變更存儲銀行申請表;

　　2.業主大會同意變更事項的決議;

　　3.屬地街道(地區)辦事處關于業主大會表決事項的確認意見;

　　4.業主委員會管轄范圍內的小區產權清冊及相關情況說明;

　　5.業主委員會備案表;

　　6.業主委員會主任、副主任及經辦人身份證明(原件及復印件);

　　7.銀行開戶許可證;

　　8.業主委員會授權經辦人的委托書;

　　9.業主委員會及業主委員會主任、副主任和經辦人的預留印鑒。

　　第六條 提交的材料齊全，經區房管局核定管轄范圍無誤，符合劃轉條件的，區房管局與業主大會新選定的開戶銀行及業主委員會簽訂住宅專項維修資金使用監管協議。

　　第七條 專項維修資金監管協議書簽訂后，業主委員會可辦理銀行開戶手續。銀行開戶手續辦好后，由區房管局制作可以劃轉專項維修資金書面通知書。

　　第八條 業主委員會經辦人持區房管局出具的專項維修資金劃轉通知書，到北京市住房資金管理中心朝陽管理部完成資金劃轉手續。

　　第九條 業主委員會將專項維修資金劃轉到新的開戶銀行后，使用每筆資金必須按照政府主管部門規定的程序辦理支付手續。

　　第十條 業主委員會主任、副主任發生變更的，業主委員會應及時報區房管局，由區房管局書面告知開戶銀行業主委員會變化情況。

　　第十一條 專項維修資金劃轉后應保持相對的穩定性，若業主委員會成員發生變更或者換屆需再次改變存儲銀行的，業主委員會均須按本意見履行變更手續。

　　第十二條 本實施意見由朝陽區房屋管理局負責解釋。

　　第十三條 本實施意見自20**年8月1日起執行。

　　朝陽區房屋管理局

　　20**年7月30日