第一章 總 則

　　第一條 為保障物業管理企業的經濟利益,維護社會公共利益和社會穩定,特開辦本保險。

　　第二條 凡在工商行政管理部門登記注冊,具備物業管理相應資質并正常經營的物業管理企業,均可根據本條款規定向本公司提出投保申請,經保險人審核同意后,成為本保險的被保險人。

　　第三條 本保險單生效的前提必要條件為:被保險人必須如實地填寫投保申請書的各項內容,不得隱瞞真實情況。如果被保險人或其代表漏報、錯報、虛報有關本保險的實質性內容,則本保險單無效。

　　第二章 保險責任

　　第四條 在本保險期限內,被保險人及其雇員在本保險單明細表列明的管理區域內從事物業管理活動過程中,因過失、疏忽導致業主遭受人身傷亡或財產損失,依法應由被保險人承擔的經濟賠償責任,保險人根據本保險單的約定予以賠償。

　　第五條 對被保險人因上述原因而支付的事先經保險人書面同意的下列費用,保險人亦負責賠償:

　　(1)訴訟費用;

　　(2)發生保險責任事故后,被保險人為縮小或減少對業主的人身傷亡或財產損失的賠償責任而支付的必要的、合理的費用。

　　第三章 責任免除

　　第六條 因下列原因直接或間接造成的損失、費用和責任,保險人不負責賠償:

　　(一) 戰爭、類似戰爭行為、敵對行為、武裝沖突、恐怖活動、罷工、暴動、騷亂、盜竊、搶劫;

　　(二)政府有關當局的行政行為或執法行為;

　　(三)核反應、核子輻射和放射性污染;

　　(四)大氣、土地、水污染及其它污染;

　　(五)震動、移動或減弱支撐;

　　(六)地震、雷擊、暴風、暴雨、冰雹、洪水、火山爆發、地下火、泥石流、臺風等自然災害;

　　(七)建筑物建造質量問題、公共設施設備產品質量問題或安裝質量問題。

　　第七條 下列原因引起的任何索賠,保險人不負責賠償:

　　(一)被保險人根據與他人簽訂的、未經被保險人認可的物業服務合同或協議應承擔的責任,但即使沒有這種合同或協議,被保險人仍應承擔的責任不在此限;

　　(二)被保險人及其雇員的故意行為或非職業行為;

　　(三)被保險人雇傭未取得物業管理資格證書的人員從事物業管理活動;

　　(四)被保險人將保險單上列明的管理區域內的全部物業管理一并委托給他人;

　　(五)被保險人從事物業管理服務合同約定以外的項目的管理或服務活動。

　　第八條 下列損失和費用,保險人也不負賠償責任:

　　(一)被保險人或其代表及雇員的人身傷亡,以及上述人員所有的、或雖非其所的但由其保管或控制的非物業的財產損失;

　　(二)罰款、罰息、違約金、懲罰性賠款或精神損失賠償金;

　　(三)本保險單明細表或有關條款中規定的應由被保險人自行負擔的免賠額;

　　(四)其他不屬于本保險責任范圍內的一切損失和費用。

　　第四章 賠償限額與免賠額

　　第九條 本保險的累計保險賠償限額由被保險人自行確定。

　　第十條 本保險每次事故賠償限額由被保險人和保險人協商確定,但最高不能超過累計賠償限額的1/3,在每次事故賠償限額中,每人的人身傷亡賠償限額以人民幣十萬元為限。

篇2：物業知識教材：物業管理保險及保險代理

　　物業知識教材：物業管理保險及保險代理

　　自古以來，人類社會總存在著風險與擔擾。當風險發生時，必然造成經濟損失和資金短缺，于是引發人們彌補損失或短缺的欲望，而保險這一業務恰好能滿足這種欲望。保險業務是把個別人由于事故造成的財產上的不利結果，由處于同一危險環境之中但未遭遇事故的多數人予以分擔以排除或減輕災害的一種經濟補償。同時，保險業務是轉移風險，即把個人的危險轉移給他人或社會機構的一項工作，顯然保險就是眾人投保，風險共擔，一方有難，八方救援。所以，在物業管理中，物業管理公司將保險推薦給眾多的業主(其中包括家庭、社會團體、公司、個人等)，受益者并不是業主單方面，而是多方面的，包括物業管理公司自身。

　　一、物業管理公司對所管物業應辦理的保險

　　財產保險是商業保險的一大類別。它是一種以各種財產以及與其有關利益作為保險標的的保險或以造成財產損失的損害賠償責任作為保險標的的保險。物業管理公司主要對所管轄樓宇的結構、公共裝修及公共設施、設備進行保險。所投保險主要分財產險和機損險兩種。而不承擔對業主及家人、單元內的所有財產的保險。而財產險和機損險為最重要。

　　1.財產保險

　　主要對建筑物及裝飾所投的險種。其保險責任為:

　　由下列原因造成損失的，保險公司負責賠償:①火災、雷電、爆炸、水管爆裂等;②暴風雨、颶風、臺風、龍卷風、水災、海嘯、雹災、山崩、雪崩、地震、火山爆發、地面下降下沉、地下發水等;③飛機墜毀、飛機部件或飛行物體墜落等。

　　由于物業為多個業主所有，其結構及公共部分對每個個體來說不易劃分，因此這些部分的保險責任應由物業公司負責，而其保險費用由全體業主分攤。

　　2.機損險

　　主要對物業配套設施設備所投的險種。其保險責任為:

　　保險公司對被保險機器及其附屬設備由于下列原因造成物質損失，需要修理或重置時，負責賠償:①設計、制造或安裝錯誤，鑄造和原料缺陷;②經考核合格的工人、技術人員的操作錯誤，或操作者缺乏經驗、技術不善以及使用者的過失行為;③離心力引起的斷裂;④電氣短路和其他電氣原因;⑤鍋爐缺水;⑥物理性爆裂;⑦暴風雨、嚴寒;⑧設備所在的建筑物的損壞;⑨除②責任規定以外的其他不可遇料和意外的事故。

　　對物業公司而言，機損險的投保范圍為:供配電系統、發電機、直升梯、空調系統、鍋爐房、給排水系統等。這些部分雖為全體業主所擁有，但分割投保顯然是不可能的，所以也應由物業公司代業主投保，保險費用由全體業主分攤。

　　保險金額的計算按賬面原值乘以一個系數(協商數)變成市值投保。

　　保險業務是物業管理公司在管理過程中必不可少的一項重要工作，物業管理公司可根據本公司實際情況投保，以求做到有備無患。

　　二、物業管理公司可代理的常見險種

　　物業管理公司除自身的管理中需重視保險業務的辦理，同時，也為方便業主，代辦理保險業務。目前物業管理公司較合適代理的險種主要是商業保險。代理商業保險的好處有很多，可以使管轄內的業主發生意外后，損失減低到最小限度，同時，也可減輕物業管理公司的壓力。物業管理公司向保險公司申請代辦保險，主要通過下列程序;

　　(1)目前物業管理公司向業主提供的保險服務，主要是通過與保險公司簽訂保險代理協議，并獲得政府的執照才能展開業務活動，政府對代理人有較嚴格的要求，有時還開設考試以檢驗其資格。在業務活動中，代理人必須遵守國家的有關規定、法規及代理合同，如有違反，政府可以撤銷其營業執照，保險公司也可解除代理關系。

　　(2)人們對自己的利益所面臨的風險并不總是清楚的，而且僥幸心理總使人們心存希望。保險從業人如不事先幫助人們認識風險、分散風險、轉移風險，大多數潛在的被保險人并不會主動地、積極地、及時地參加保險，消除潛在風險對自己的影響。因此，從物業管理角度來看，拓展保險的業務，對廣大的業主(潛在的投保人)或被保險人具有意義。為了能向被保險人提供較好的服務，主動地謀求業務的發展，物業管理公司往往以自己的業務員直接向業主(潛在投保人)或被保險人推銷保險單的方式推銷保險。為了推行、拓展業務，保險公司往往通過代理合同授予代理人(公司)一定的權利，如向哪些人出賣保單、出賣何利保單、保險金額、范圍等，而保險業務的選擇和控制是拓展業務的關鍵環節。為了業務的開展，由保險公司對物業管理公司的業務員進行保險知識的培訓。

　　(3)物業管理公司在為業主提供服務(代理保險業務)的同時，必須對投保人投保的風險加以審核，來決定是否承保，承保的條件如何，適用怎樣的費率等。投保人由于所抱目的不同，所以通過選擇適當的保險公司及適合的險種來達到自己的目的，而物業管理公司出于對自身的保障，在核保過程中也需要對保險人進行選擇。

　　核保中應特別注意的問題:①道德風險。是指因被保險人故意行為而導致發生損失的風險。它的產生有三種原因:保險條款有漏洞、被保險人道德的喪失、被保險人遭遇財務上的困難。②心理風險。是指被保險人因參加保險而松懈了風險防范意識所造成的風險。③核保與展業的關系。展業的目標在于承攬業務，核保的目標在于提高業務的質量，兩者之間一定是存在著沖突的，特別對于物業公司，由于展業的對象主要是物業的使用者(業主、租客及相關人士)等，所以更要處理好這種關系，否則，在以后的工作中將人為地增添許多不必要的麻煩與問題，甚至影響到正常的管理工作。

　　(4)保險費計算是保險經營的一項重要工作，物業管理公司往往是根據保險公司提供的財產保險費計算為依據。

　　(5)保險合同成立時，投保人向物業管理公司(代收)繳納保險費，物業管理公司通過定期(每星期或每月)與保險公司結算。保險事故發生時由物業管理公司通知保險公司負責給付保險金。

　　(6)保險風險管理是保險經營管理中的一個重要組成部分，特別作為物業管理公司在代理保險工作中，由于需要面對大量的業主，所以一定要借助于一定的手段，在日常管理工作中對客觀存在的各種風險進行識別和評估。例如，保險業主的車輛，往往會有監守自盜的情況發生，如果物業管理公司采用嚴格的車庫管理制度來控制，就可以避免保險詐騙的現象出現，從而保障社會經濟生活的持續穩定和發展。風險管理的重要目的在于預防風險和控制風險的擴大。因此，物業管理公司加強風險管理可以更直接地降低風險發生率和損失率，提高保險經營管理的經濟效益。

　　(7)保險理賠是保險經營管理的主要工作，它體現了保險人履行給付保險金的義務和被保險人享受保險待遇的權利。風險事故發生后，被保險人及物業管理公司要及時通知保險人，向其提供損失證明物件，進行損失登記。被保險人還要保護現場，并且采取適當措施補救損失，制止損失繼續擴大。保險人根據出險通知，派員進行現場勘察，調查損失詳情，確定理賠責任，并給付保險金額。在保險理賠中，雙方當事人要重合同守信用，具體問題具體分析，堅持實事求是，而物業管理公司在理賠工作中應做到主動積極，迅速及時，準確合理。

　　通常物業管理公司替業主辦理理賠程序。

　　其中雙方可能會對賠與不賠、賠償多少產生異議。如果發生了賠償糾紛，物業管理公司應分別要求雙方協商解決。協商無結果時，可由仲裁機關仲裁。

篇3：試論物業管理責任保險

　　試論物業管理責任保險

　　人保財險由此開發了上海最早的一個物業責任保險條款。在這個險種的風險分析書上，列舉了“因小區安全措施不當、或警告標識不明顯，引起第三者滑倒、碰撞、墜落等意外事故，造成第三者財產損失或人身傷亡”；“發生地震、暴風、暴雨、雷擊等自然災害時，因物業管理、維護不善，造成災害來臨時本不應發生的損失”等11種可能存在的風險。

　　然而，這一新的保險產品，由于各種因素，一直難以在市場上普及推廣?！氨M管無論是保險公司還是保險經紀公司，都認為它有著非常廣闊的前景，可是從目前情況來看，的確不被人重視?！比吮Ｘ旊U上海分公司團險營銷管理部副總經理王成寶分析認為，主要還是物業公司投保意識薄弱。

　　業內人士分析說，“我國去年責任險保費收入在財產險保費收入中僅占3%左右，更何況是進入中國較晚的物業責任險呢?！?/p>

　　“因為物業管理中涉及到的方方面面問題很多，并且可能出現的問題也很復雜，保險公司很難對這些問題的復雜性進行量化，因此，由這些問題所帶來的風險是保險公司所不能承擔的。因而保險公司在對這一產品的宣傳上，采取了相對謹慎的態度?！币患冶ｋU公司的一位資深人士這樣分析說。

　　去年下半年，天安在全國部分城市推出物業責任險。但據天安總公司客戶關系管理部馬國東介紹，與其他財產險險種相比，這一產品在全國賣得并不算好?！巴瞥霭肽陙?，這一險種帶來的全國保費收入僅20萬元。其中一個有趣的現象是，這個產品在上海地區賣得不如長沙?！敝劣趥€中原因，馬國東告訴記者，總公司目前正就此做分析。

　　物業責任險，似乎又注定成為一個“不叫座”的“玩意兒”。前一陣，被北京媒體炒得沸沸揚揚的“新華聯家園的退保*”就是一個很好的例子。

　　20**年4月份，悅豪物業管理公司作為新華聯家園的物業管理公司與當地一家財產保險公司達成物業管理責任險的投保協議，為期一年，投保額4.8萬元。3個月之后，該小區出現一處因管道淤堵而使泥水倒灌的事件，業主損失極為慘重。但保險公司稱最多賠付2萬元，并在不久后提出退保。經過多次交涉，最終結果是保險公司以風險實在太大為由，退還了3萬多元退保金，而始終沒有全額賠付物業管理公司在保險期內的損失。這個僅維持了100多天的物業管理責任險也就匆匆收場。

　　2.上海楊浦試點每戶5元

　　“物業責任險在上海不熱銷，主要是因為沒有做大規模?！碧奖ｋU上海分公司綜合部朱李向記者強調，在向市民推廣這個險種時，保險公司不應是惟一的參與者。

　　據記者了解，今年7月楊浦區富苑牧業、黎平置業和上工物業等100多家物業公司向太平購買了該險種。楊浦區已有占總數60%的物業公司投保了該險種，輻射的居民總戶數達到20多萬戶，超過楊浦常住市民的一半，可收保費逾100萬元。而在這個產品的推廣期間，楊浦區房地局扮演了重要的角色。

　　據悉，太平和楊浦區房地局召集了物業代表共召開了10余次座談會，專門協商適合楊浦區的具體操作方案。協商的結果是，目前楊浦區的方案以物業公司為投保單位、以戶數為保費計算基礎，具體收費標準為5元/戶/年，在投保該險種的小區，如遇物業責任導致的“水管爆裂”、“天花板滲水”等事故，均可獲得保障。事后，楊浦區房地局已下發文件，要求各房地辦事處和物業管理企業對保險工作給予支持。

　　不過，朱李告訴記者，在向整個上海推廣時，未必都會采取不論小區情況“每戶5元”的做法，這個收費標準是結合楊浦區的實際情況制定的，并不適用于上海所有的物業公司。在其他地區推廣時，渠道方面也可能會有多種模式，包括爭取街道委員會、物業管理協會、物業公司等單位的配合支持。目前，太平正在跟閔行等區接洽，爭取更多的市民從中受惠。

　　目前，物業責任險的作用已初顯成效。在上海市遭遇臺風“麥莎”影響期間，太平保險公司共收到報案9起，涉及居民百余戶，目前已支付賠款約6萬元，其中有1起人傷，其余多為房屋漏水問題。太平已對所有報案公司進行了電話回訪，并對部分報案公司進行了現場勘察，相關后續工作正在積極開展中。

　　王成寶告訴記者，人保財險也正在與一些規模較大的物業公司進行接洽，相信該險種很快就會在更大的區域、物業管理更成熟的地方得到推廣。據他介紹，人保財險與物業公司討論費率時會參照各種因素，包括每次賠償限額、累計賠償限額、營業收入、風險系數等?！罢f具體一點，小區地段、物業管理經驗、小區以往出事記錄、消防供電設備、離醫院近遠等因素都會成為制定費率的參考標準?！?/p>

　　3.引入“無過錯責任”

　　在分析困擾整個“物業責任險”市場發展的最關鍵因素時，王成寶表示，物業公司的保險意識之所以普遍不強，也與市民有一定關系。比如，許多市民碰到物業問題，尤其是小毛小病，往往選擇自行解決，這客觀上也使物業公司投保意識更為淡薄。

　　物業責任保險的賠償范圍主要包括:因物業公司管理上的疏忽或過失而發生意外事故，造成第三者人身傷亡或財產損失，應由物業公司承擔經濟賠償責任；發生保險責任事故后，物業公司為減少人身傷亡或財產損失的賠償責任所支付的必要的、合理的費用。

　　記者從上海物業管理協會副秘書長王青蘭那里了解到，目前，很多物業公司與住戶之間的糾紛主要集中在一些“誰也說不清究竟是誰的責任”問題上。她舉例說，就好像業主家庭失竊這樣的問題，要說物業公司沒責任肯定不對，但要物業公司承擔全部責任，似乎也沒有道理。這些難以清楚界定的問題，并不是單純某一方的過錯所造成的損失，都容易成為物業管理公司和小區業主的矛盾。

　　那如果購買了物業責任險，這些問題是否就可以迎刃而解?朱李告訴記者，太平這次就專門針對上述問題，在條款中附加了“無過錯責任”。比如市民在小區內被“高空墜物砸傷”、“外來車輛撞傷”、“寵物咬傷”之類的意外事故，盡管不是物業公司的責任，也可間接獲賠，當然每筆和累計的賠償金額都是有限額的。值得一提的是，由于物業的過失，造成非小區居民在小區范圍內造成人身意外傷害，太平也將替物業公司“埋單”。

　　同樣，人保財險和平安財險對該條款也進行了調整。兩家公司分別將游泳池、電梯、停車廠等小區內的公共場所納入了承保范圍。

　　聯洋社區住戶施先生認為，將“無過錯責任”納入附加險承保范圍，不僅僅轉嫁了物業管理企業的責任風險，也使物業公司管理小區，處理與業主的關系時游刃有余。而且，小區業主也能實實在在地從中受益。

　　王成寶介紹說，為了降低風險，保險公司會定期對承保的小區進行實地查訪，并提出防災防損的具體建議。一旦有小區連續幾年出險嚴重的話，保險公司將會提高產品的費率，以加強物業公司的風險管理意識。

　　4.是否增加物業費

　　保險公司向物業管理公司收取保險費，那物業公司是否會向住戶收取額外的物業管理費用呢?據記者對戶主的一輪調查發現，上述問題是他們比較關心的問題。

　　朱李回答了記者的這一疑問?！皸钇謪^這次推出的每戶5元，都是由物業公司自己掏的，并未向住戶多收取物業管理費，而且政府方面也提供了部分財政支持?！?/p>

　　記者在采訪中還發現，一直以來業界對“物業責任險”都存在著較多的爭議。從有關的保險條款中可以明確看到，物業責任險的費用計算方法是保費等于當年物業管理費收入乘以費率，附加險的保費是累計賠償限額乘以附加險費率。

　　因此，如果某物業責任保險公司要為自己管轄的小區上物業責任險的話，那么其費用應該來自其向業主收取的物業管理費里支出。專家認為，物業管理責任險是建立在物業管理公司已有賠償責任的前提下，再轉嫁給保險公司賠償，其保險費應該由物業公司獨立承擔。

　　保險業一位資深人士提出了一個折中的辦法:“如果全部保費都由物業公司來出的話，可能很多物業公司并不積極。最合適的做法是，大頭由物業公司出，小頭由戶主出?！?/p>

　　5.責任界定不清

　　由于小區流動量較大，尤其是一些管理不甚嚴格的小區，很多非戶主都可以隨意在小區走動，一旦出了事故，物業公司究竟賠還是不賠?！斑@個原因直接影響物業責任險的承保責任范圍和產品自身的發展?！蓖醭蓪氁会樢娧刂赋?。

　　在過去的《物業管理條例》中，很多政策法規并沒有明確一些發生在小區的事故該由誰來擔責任、誰來賠。一位物業專家指出，有關條例可能沒有規定，但是物業公司與業主簽訂的物業管理合同中可能會涉及，因此涉及到的物業公司應該承擔合同責任。

　　而對于這一問題，有關專家表示，相關政策法規也在逐步完善，而且有關政府部門已經出臺了新的《物業收費管理辦法》，里面明確了物業公司必須要購買責任險。

　　據王青蘭表示，新出臺的上海市《前期物業服務合同》中更加明確了物業公司在管理過程中發生哪些事故，物業公司可以不承擔責任，比如因維修養護物業共用部位、共用設施設備需要且事先已告知業主和物業使用人，暫時停水、停電、停止共用設施設備使用等造成損失的，物業公司將不給予賠償。

　　雖然條款明確了物業應或不應承擔的責任，但保險公司不會為物業所有的責任而“埋單”。王成寶介紹說，如果一些事故是物業公司事前完全可以避免的，那保險公司不會給予賠償。