物業知識教材：物業管理保險及保險代理

　　自古以來，人類社會總存在著風險與擔擾。當風險發生時，必然造成經濟損失和資金短缺，于是引發人們彌補損失或短缺的欲望，而保險這一業務恰好能滿足這種欲望。保險業務是把個別人由于事故造成的財產上的不利結果，由處于同一危險環境之中但未遭遇事故的多數人予以分擔以排除或減輕災害的一種經濟補償。同時，保險業務是轉移風險，即把個人的危險轉移給他人或社會機構的一項工作，顯然保險就是眾人投保，風險共擔，一方有難，八方救援。所以，在物業管理中，物業管理公司將保險推薦給眾多的業主(其中包括家庭、社會團體、公司、個人等)，受益者并不是業主單方面，而是多方面的，包括物業管理公司自身。

　　一、物業管理公司對所管物業應辦理的保險

　　財產保險是商業保險的一大類別。它是一種以各種財產以及與其有關利益作為保險標的的保險或以造成財產損失的損害賠償責任作為保險標的的保險。物業管理公司主要對所管轄樓宇的結構、公共裝修及公共設施、設備進行保險。所投保險主要分財產險和機損險兩種。而不承擔對業主及家人、單元內的所有財產的保險。而財產險和機損險為最重要。

　　1.財產保險

　　主要對建筑物及裝飾所投的險種。其保險責任為:

　　由下列原因造成損失的，保險公司負責賠償:①火災、雷電、爆炸、水管爆裂等;②暴風雨、颶風、臺風、龍卷風、水災、海嘯、雹災、山崩、雪崩、地震、火山爆發、地面下降下沉、地下發水等;③飛機墜毀、飛機部件或飛行物體墜落等。

　　由于物業為多個業主所有，其結構及公共部分對每個個體來說不易劃分，因此這些部分的保險責任應由物業公司負責，而其保險費用由全體業主分攤。

　　2.機損險

　　主要對物業配套設施設備所投的險種。其保險責任為:

　　保險公司對被保險機器及其附屬設備由于下列原因造成物質損失，需要修理或重置時，負責賠償:①設計、制造或安裝錯誤，鑄造和原料缺陷;②經考核合格的工人、技術人員的操作錯誤，或操作者缺乏經驗、技術不善以及使用者的過失行為;③離心力引起的斷裂;④電氣短路和其他電氣原因;⑤鍋爐缺水;⑥物理性爆裂;⑦暴風雨、嚴寒;⑧設備所在的建筑物的損壞;⑨除②責任規定以外的其他不可遇料和意外的事故。

　　對物業公司而言，機損險的投保范圍為:供配電系統、發電機、直升梯、空調系統、鍋爐房、給排水系統等。這些部分雖為全體業主所擁有，但分割投保顯然是不可能的，所以也應由物業公司代業主投保，保險費用由全體業主分攤。

　　保險金額的計算按賬面原值乘以一個系數(協商數)變成市值投保。

　　保險業務是物業管理公司在管理過程中必不可少的一項重要工作，物業管理公司可根據本公司實際情況投保，以求做到有備無患。

　　二、物業管理公司可代理的常見險種

　　物業管理公司除自身的管理中需重視保險業務的辦理，同時，也為方便業主，代辦理保險業務。目前物業管理公司較合適代理的險種主要是商業保險。代理商業保險的好處有很多，可以使管轄內的業主發生意外后，損失減低到最小限度，同時，也可減輕物業管理公司的壓力。物業管理公司向保險公司申請代辦保險，主要通過下列程序;

　　(1)目前物業管理公司向業主提供的保險服務，主要是通過與保險公司簽訂保險代理協議，并獲得政府的執照才能展開業務活動，政府對代理人有較嚴格的要求，有時還開設考試以檢驗其資格。在業務活動中，代理人必須遵守國家的有關規定、法規及代理合同，如有違反，政府可以撤銷其營業執照，保險公司也可解除代理關系。

　　(2)人們對自己的利益所面臨的風險并不總是清楚的，而且僥幸心理總使人們心存希望。保險從業人如不事先幫助人們認識風險、分散風險、轉移風險，大多數潛在的被保險人并不會主動地、積極地、及時地參加保險，消除潛在風險對自己的影響。因此，從物業管理角度來看，拓展保險的業務，對廣大的業主(潛在的投保人)或被保險人具有意義。為了能向被保險人提供較好的服務，主動地謀求業務的發展，物業管理公司往往以自己的業務員直接向業主(潛在投保人)或被保險人推銷保險單的方式推銷保險。為了推行、拓展業務，保險公司往往通過代理合同授予代理人(公司)一定的權利，如向哪些人出賣保單、出賣何利保單、保險金額、范圍等，而保險業務的選擇和控制是拓展業務的關鍵環節。為了業務的開展，由保險公司對物業管理公司的業務員進行保險知識的培訓。

　　(3)物業管理公司在為業主提供服務(代理保險業務)的同時，必須對投保人投保的風險加以審核，來決定是否承保，承保的條件如何，適用怎樣的費率等。投保人由于所抱目的不同，所以通過選擇適當的保險公司及適合的險種來達到自己的目的，而物業管理公司出于對自身的保障，在核保過程中也需要對保險人進行選擇。

　　核保中應特別注意的問題:①道德風險。是指因被保險人故意行為而導致發生損失的風險。它的產生有三種原因:保險條款有漏洞、被保險人道德的喪失、被保險人遭遇財務上的困難。②心理風險。是指被保險人因參加保險而松懈了風險防范意識所造成的風險。③核保與展業的關系。展業的目標在于承攬業務，核保的目標在于提高業務的質量，兩者之間一定是存在著沖突的，特別對于物業公司，由于展業的對象主要是物業的使用者(業主、租客及相關人士)等，所以更要處理好這種關系，否則，在以后的工作中將人為地增添許多不必要的麻煩與問題，甚至影響到正常的管理工作。

　　(4)保險費計算是保險經營的一項重要工作，物業管理公司往往是根據保險公司提供的財產保險費計算為依據。

　　(5)保險合同成立時，投保人向物業管理公司(代收)繳納保險費，物業管理公司通過定期(每星期或每月)與保險公司結算。保險事故發生時由物業管理公司通知保險公司負責給付保險金。

　　(6)保險風險管理是保險經營管理中的一個重要組成部分，特別作為物業管理公司在代理保險工作中，由于需要面對大量的業主，所以一定要借助于一定的手段，在日常管理工作中對客觀存在的各種風險進行識別和評估。例如，保險業主的車輛，往往會有監守自盜的情況發生，如果物業管理公司采用嚴格的車庫管理制度來控制，就可以避免保險詐騙的現象出現，從而保障社會經濟生活的持續穩定和發展。風險管理的重要目的在于預防風險和控制風險的擴大。因此，物業管理公司加強風險管理可以更直接地降低風險發生率和損失率，提高保險經營管理的經濟效益。

　　(7)保險理賠是保險經營管理的主要工作，它體現了保險人履行給付保險金的義務和被保險人享受保險待遇的權利。風險事故發生后，被保險人及物業管理公司要及時通知保險人，向其提供損失證明物件，進行損失登記。被保險人還要保護現場，并且采取適當措施補救損失，制止損失繼續擴大。保險人根據出險通知，派員進行現場勘察，調查損失詳情，確定理賠責任，并給付保險金額。在保險理賠中，雙方當事人要重合同守信用，具體問題具體分析，堅持實事求是，而物業管理公司在理賠工作中應做到主動積極，迅速及時，準確合理。

　　通常物業管理公司替業主辦理理賠程序。

　　其中雙方可能會對賠與不賠、賠償多少產生異議。如果發生了賠償糾紛，物業管理公司應分別要求雙方協商解決。協商無結果時，可由仲裁機關仲裁。

篇2：物業管理公眾責任保險內容

　　物業管理公眾責任保險內容

　　責任保險具有很強的社會公益性，它是投保人對第三者依法應負的賠償責任為保險的險種，其最終目的是使受害的第三者得到及時、有效的經濟補償。責任保險的投保人多為企業，一旦發生保險責任事故，將由保險公司向受害者提供賠償。按照承包范圍，責任保險可以分為公眾責任險、產品責任險和雇主責任險等幾個險種。責任保險作為事故發生后的一種救助方式，雖然不能完全挽回損失，卻能有效地彌補過失和意外造成的損失。

　　公眾責任險又稱普通責任險，它主要承保被保險人在公共場所進行生產、經營或其他活動時，因發生意外事故而造成的他人人身傷亡和財產損失，依法應由被保險人承擔的經濟賠償責任。公眾責任險的形式很多，主要有普通責任險、綜合責任險、場所責任險、電梯責任險、承包人責任險等。對物業管理企業來所公眾責任險是規避風險比較有效的途徑之一。

　　日前，一種以物業管理責任為投保對象的物業管理責任保險被推出。物業管理責任保險是為保障物業管理者的合法權益，對在保險期限內，被保險人在本保險單明細表中列明區域內從事物業管理工作過程中，因過失導致意外事故而致使第三者人身傷亡或財產損失，依法應由被保險人承擔的經濟賠償責任險。

　　業內人士認為，國際慣例是在物業慣例行業中應用公眾責任險，并不專門設立一個“物業管理責任險”。而且物業慣例責任保險與公眾責任險從概念來看都是以“因發生意外事故而造成他人人身傷亡和財產損失”為投保依據的。雖然物業管理責任保險條款中的保險范圍在公眾責任險中沒有，但這些條款可在公眾責任保險中約定，因此可以認定物業管理責任險是公眾責任險的一種，完全可以將其劃入公眾責任險中。

　　物業管理責任險只負責物業管理企業責任造成損失的賠償，而公眾責任險還包括非物業管理企業責任造成的物業區域內的賠償，涵蓋范圍廣，可以將物業管理企業與業主雙方的風險同時規避給保險公司。故認為公眾責任險作為物業管理投保主要險種為宜。

篇3：委托代扣物業管理服務費協議書

　　委托代扣物業管理服務費協議書

　　第一聯：收費單位留存

　　甲方(收款人)：

　　乙方(付款人)：

　　丙方(委托銀行)：

　　為了方便客戶繳交物業管理服務費，乙方同意授權丙方，在以下乙方提供的銀行結算賬戶中扣繳乙方每月的物業管理服務費，具體協議如下：

　　一、甲乙丙三方共同遵守中華人民銀行關于《支付結算辦法》的規定，由甲方通過z 市代收代付實時繳費系統每月在繳交物業管理服務費期內向丙方提供乙方應繳交物業管理服務費金額的電子數據，丙方于每月5日前(遇節假日順延)通過電腦系統自動從乙方提供的銀行結算賬戶中扣劃，而無需事先征得乙方同意。

　　二、乙方同意委托廣東南粵銀行繳交物業管理服務費。

　　三、乙方應按《前期物業服務合同》所約定的收費標準向甲方繳交物業管理服務費,保證其委托付款帳戶有足夠扣付物業服務費的存款余額。如因乙方付款賬戶凍結或余額不足等原因而導致甲方未能足額收取物業服務費款項，則視為乙方逾期付款違約，甲方有權依照《前期物業服務合同》的約定收取乙方滯納金。

　　四、物業管理服務費以人民幣結算，通過丙方劃扣方式付款。

　　五、因乙方自身原因需要變更付款賬號時，乙方需在每月5日前到甲方客戶服務中心辦理協議變更手續，同時重新簽訂新的協議，原協議自動作廢。在重新簽訂協議之前，本協議繼續有效。

　　六、乙方辦理本業務時，若為個人客戶請攜帶付款人本人身份證（原件，復印件留存）和本人付款結算賬戶（活期存折/借記卡）資料，到甲方客戶服務中心辦理簽約手續，不得代辦；對公單位賬戶需加蓋單位公章。

　　七、甲方有義務接受乙方的查詢和咨詢，代扣過程中如出現疑問，乙方可到甲方客戶服務中心進行咨詢，或撥打z-ZZZ電話咨詢。

　　八、乙方應如實填寫下表內容，其內容構成本協議的組成部分。乙方需保證所填內容的真實、準確和有效性。如因乙方填寫內容不正確而造成的乙方不便和經濟損失，甲方和丙方對此不負責任。

　　九、本協議一式三份，甲、乙、丙各執一份，均具同等法律效力。本協議自三方簽字蓋章后生效。

　　十、上述條款未盡事宜，由三方共同協商。

　　請在需要辦理的業務類型框內打“√”□開通□變更□取消

　　住戶地址：z 市區幢座房

　　付款人名稱 付款人身份證號

　　繳費編號 聯系電話

　　開戶銀行 付款賬號

　　備注

　　甲方蓋章：乙方簽名 (或蓋章)：丙方蓋章：

　　年 月日