物業工程前期介入及接管驗收標準

　　一、由管理處成立組建前期介入小組，策劃前期介入目標及方案。

　　二、人員及資源配置。

　　三、參與項目設計及圖紙會審，形成會審紀要。

　　四、對項目的規劃設計提出有利于物業管理順利實施的建議，由建設單位及設計單位調整、改進，涉及以下方面內容。

　　(一)物業的設計使用功能(如停車場、銀行、商店等)。

　　(二)后期經營管理中存在不足處的調整和改進方案。

　　(三)防盜報警系統和消防設施必須設置，選材和布局合理。

　　(四)對總平和室內各種管線的布局、位置、高度、離墻距離等從日后使用和維修的角度提出合理化建議。

　　(五)水、電、氣供應量符合地域特點和發展需要。

　　五、參與設備選型及安裝方案審定。

　　(一)控制因設備選型及安裝不當給物業以后運行管理帶來隱患。

　　(二)設備型號、技術參數適合物業配套使用要求。

　　(三)安裝方案應有利于設備正常運行和維護保養。

　　六、使用的各種材料、備件是否符合國家質量標準。

　　七、參與工程現場檢查監理，工程施工中按國家有關法律規定、技術標準及合同進行檢查，及時發現不合格項目及產生不合格項的原因，會同建設方、施工方尋求處理方案，作出過程記錄。

　　八、參與隱蔽工程檢查，竣工后索取相關隱蔽簽證記錄。

　　九、現場監督管道打壓試驗、通球通水試驗、線路絕緣測試、衛生間閉水實驗等。

　　十、雨后注意觀察房屋的滲漏情況，及時將意見反饋給開發商整改。

　　十一、設專人跟進總平施工，繪制圖紙以做好地下管線的實際布置記錄。

　　十二、參與竣工驗收和接管驗收;嚴格按照國家接管驗收標準進行接管驗收。

　　十三、盡可能全面地收集物業的各種資料，熟悉各個部分,為日后管理作充分的準備。

　　十四、管理處應在開發商預驗收后對房屋進行詳細的檢查，并作好記錄。

　　十五、工程竣工驗收后，開發公司工程管理部按交付驗收應具備的條件做好交付準備，管理處在接到其書面通知后進行復檢。詳細內容如下：

　　(一)資料部分(準備)

　　1.產權資料：

　　(1)項目批準文件;

　　(2)用地批準文件;

　　(3)拆遷資料;

　　(4)房屋分產權清冊。

　　2.質保、技術資料部分：

　　(1)竣工圖(包括總平面.建筑.結構.設備.附屬工程有隱蔽管線的全套圖紙);

　　(2)地質勘察報告;

　　(3)工程合同及開、竣工報告;

　　(4)圖紙會審記錄;

　　(5)工程設計變更通知及技術核定單(包括質量事故處理記錄);

　　(6)隱蔽工程驗收簽證;

　　(7)沉降觀測記錄;

　　(8)竣工驗收證明書;

　　(9)鋼材.水泥等主要材料的質量保證書;

　　(10)新材料、構配件的鑒定合格證書;

　　(11)水、電、氣、視、訊、衛生潔具、消防、電梯等設備的檢驗合格證書;

　　(12)砂漿，混凝土試塊試壓報告;

　　(13)供水、供暖、煤氣管道的試壓報告。

　　(二)工程實體部分

　　1.總平面

　　(1)道路路面不應有積水,空鼓和斷裂現象;

　　(2)明溝、散水、天溝內不得有斷裂、堵塞、積水現象;

　　(3)室外排水系統的標高，窨井設置,管道坡度,管徑均必須符合室外排水設計規范的要求,管道直且排水通暢，井蓋擱置穩妥并設置井圈;

　　(4)化糞池應按合理排污量設置，池內無垃圾雜物，進出水口高差不得小于5cm;

　　(5)單位工程的臨時設施及過渡用房拆除清理完畢，達到工完、料凈、場地清的要求;

　　(6)群體建筑應檢查相應的市政、公建配套工程和服務設施，達到應有的質量和要求。

　　2.房屋主體結構:

　　(1)地基基礎的沉降不得超過建筑地基基礎設計規范的允許變形值，不得引起上部結構的開裂或相鄰房屋的損壞;

　　(2)鋼筋混凝土構件產生變形、裂縫、不得超過鋼筋混凝土結構設計規范的規定值;

　　(3)鋼木結構結點牢固，支撐系統可靠，構件選材必須符合結構工程施工及驗收規范規定;

　　(4)磚石結構必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫。

　　3.房屋建筑部分：

　　(1)墻體，梯踏步的陽角完好無損、飾面材料表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角順直，無缺棱掉角;

　　(2)門窗安裝平正牢固，無翅曲變形，開關靈活，零配件裝配齊全，位置準確，鋁合金門窗縫隙平密，木門窗縫隙適度;

　　(3)樓地面面層與基層必須粘結牢固，不空鼓，整體面層平整，不允許有裂縫，脫皮和起砂等缺陷。塊料面層表面平正，接縫均勻平直，無缺棱掉角，木樓地面平整牢固，接縫密合;

　　(4)砂抹平整，不應有空鼓，裂縫和起泡等缺陷;

　　(5)油漆，刷漿應色澤一致，表面不應有脫皮，漏刷現象;

　　(6)凡與水接觸的平面區域的坡向正確，排水暢通，無積水，不允許有滲漏現象。在有臨時積水區域(如屋面、衛生間、盥洗間|必須做24小時閉水試驗);

　　(7)外墻立面不得漏水;

　　(8)煙道、通風道暢通無阻塞物;

　　(9)晾衣架安裝牢固，搖臂應靈活。

　　4.房屋水、電、氣、視、訊

　　(1)給排水、煤氣管道安裝牢固，接口嚴密，控制部件啟閉靈活、無滴漏，并進行水(氣)壓試驗，提交試驗記錄及試驗報告，灌水試驗及保溫、防腐措施必須符合采暖與衛生間工程施工驗收規范的要求;

　　(2)地漏排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水暢通;

　　(3)衛生器具質量良好，接口不得滲漏，安裝平正牢固，部件齊全，制動靈活;

　　(4)照明器具等低壓電器安裝位置正確，整齊美觀，接觸良好，部件齊全，牢固可靠;

　　(5)配電線路符合設計要求，滿足負荷需要，絕緣良好，接地可靠。每回路導線間和對地絕緣不得小于1MΩ/KV，并提供測試記錄及報告;

　　(6)配電裝置標識正確清晰，開關靈活，漏電保護動作靈敏;

　　(7)各種避雷裝置的所有接點必須牢固可靠，接地阻值必須符合電氣安裝工程施工及驗收規范的要求;

　　(8)電視、電話、網絡系統安裝符合相應專業技術指標要求，并提供末端標準數值;

　　(9).煤氣表、熱水器布置位置合理，安裝牢固，通風良好。

　　5.給水系統

　　(1).給水系統上下水管網試壓，沖洗管內雜物完畢，附屬設備安裝齊全;

　　(2)生活水池清潔、衛生，水池、水箱已消毒完畢，并已通過主管單位取樣檢查并頒發許可證;

　　(3)水泵前后閥門開啟靈活，水泵電機絕緣合格;

　　(4)空載運行水泵時，電機溫升、中軸偏差、機械響聲及潤滑情況良好;

　　(5)啟動給水泵、給水箱，灌注水，注意水壓，電機溫升是否正常，水泵邊緣有無滴漏，機械響聲有無異常;

　　(6)開啟水箱出水管總閥，逐步開啟各層總閥，觀察水咀、出水、水質情況，應符合要求;

　　(7)給水閥門水表的接法是否正確,器具是否齊全，有無缺件缺損，排水管、地漏排水是否暢通。

　　6.排水系統

　　(1)各排水管道已做通水、通球試驗，并有試驗記錄及試驗報告;.

　　(2)各排水管道附件齊全;無遺失;

　　(3)各排水口、地漏口、建筑垃圾已清掃完畢;

　　(4)抽水馬桶接口，排水暢通，余水量正常;

　　(5)各層地漏口、排水口排水暢通;

　　(6)管道接口及管道粘接良好，無滴漏。

　　7.循環水泵

　　(1)水泵設備安裝平穩，運行時無較大震動;

　　(2)管網試壓沖洗，水處理裝置安裝合格，并已可投入正常運行;

　　(3)循環泵、加壓泵、空載運行正常;

　　(4)系統上各類閥門工作狀態正常、開閉靈活，系統管網保溫情況好;

　　(5)啟動水處理裝置，循環泵、加壓泵，做管網保壓測試;

　　(6)系統末端出水管需達到設計要求，滿足使用條件。

　　8.供電系統

　　(1)配電設備、發電設備安裝基座牢固，檢修方便，試運行良好，產品資料齊備;

　　(2)按照施工資料，仔細檢查各類主干電纜，母線槽的進出編號、各箱柜編號、控制對象正確;各類標志齊全,系統已可正常投入運行;

　　(3)各類電纜、母線槽、各相對地、相間絕緣電阻值合格，重復接地、保護接地、工作接地不得混淆不清，接地電阻值合格;

　　(4)關閉各終端控制箱、柜進線開關、及各層用電總開關，使主回路線獨立;

　　(5)關閉配電室各出線回路總開關;

　　(6)合上高壓總開關，送上低壓配電柜電源;

　　(7)逐步合上各分路回路總開關，觀察其電壓、電流值;

　　(8)分別合上各分路回路總開關，觀察其電壓、電流值;

　　(9)啟動重負荷，觀察功率因素裝置是否自動切換;

　　(10)檢查各配電箱柜的使用功能是否達到設計規范要求;

　　(11)電氣系統投入試運行后，每隔一到二個小時分別記錄好，電流、電壓、功率因數;

　　(12)室溫濕度、變壓器溫升等相關數據;

　　(13)測試記錄好防雷接地線的接地電阻值，如果是高層建筑，則測試各層均壓帶接地電阻值;

　　(14)室內全面檢查。檢查時應注意：電氣方面，電氣的三相電，接法正確與否，室內插座的相線，和零線接法正確與否，插座是否有電。

　　9.消防系統

　　(1)消防設施必須符合建筑設計防火規范，高層民用建筑設計防火規范要求，系統模擬試驗檢測記錄、聯動控制、火災報警必須滿足消防要求，并且有消防部門檢驗合格證;

　　(2)火災自動報警系統

　　A.依照施工資料，核實好工程、安裝質量、探測器安裝部位等實際情況;

　　B.開主機空載運行，檢查主機各項功能及控制數據;

　　C.逐步接上各個回路、探測器、觀察其運行情況;

　　D.在主機上編好各個探測器的地址碼、部位碼，使主機碼正常運行;

　　E.填寫好調試記錄，并對每個探測器做現場吹煙試驗;檢查其報警靈敏度、實際位置的準確度;

　　F.做好調試報告，在試運行期間填寫好日常運行記錄。

　　(3)聯動系統

　　A.依照施工資料，核實好聯動設備接線情況、及整個工程安裝質量;

　　B.開啟聯動系統，測試聯動主機在空載下的聯動狀況是否正常;

　　C.逐步接上各個聯動設備、及控制設備、并測試各點電壓、電流值;

　　D.在控制室設置好各種聯動邏輯關系、檢測各聯動設備受控結果、回授運行結果;

　　E.在控制室檢測聯動設備在自動狀況下，是否按設計的邏輯關系進行聯動、動作的結果是否符合規范要求;

　　F.做好調試結果，并在設備試運行期間，填寫好運行情況。

　　(4)噴淋系統

　　A.管網已試壓，沖洗完畢;

　　B.整個管網設備安裝完畢;

　　C.噴淋泵，空載運行合格;

　　D.穩壓裝置啟動正常;

　　E..關閉各層安全信號閥;

　　F.啟動泵給予主管網灌裝水，檢查泵運行情況，電機溫升，自動排氣閥門工作情況;

　　G逐步開啟各屋安全信號閥，未端試水裝置對每屋平面管網灌水;

　　H.各類報警信號的顯示;

　　I.調試壓力開關，水力警鈴;

　　J.分別在各屋做放水試驗、檢測各類信號、啟泵的邏輯關系;。

　　K.檢測泵接合器的進水情況;

　　L.做好調試記錄，記錄好系統設備運行情況。

　　(5)普消系統

　　A.管網已試壓、沖洗完畢;

　　B.各類附屬設備已安裝;

　　C.穩壓裝置啟動正常;

　　D.泵電源到位，空載運行合格;

　　E.打開試驗拴，啟動泵觀察、泵運行情況、電機溫升、機械潤滑、試驗口水壓數、水拄噴射距等;

　　F.檢查泵接合器進水情況、室外消火拴出水情況、消火拴按鈕啟泵情況及報警情況;

　　做好調試運行記錄。

　　10.弱電系統

　　(1)網絡

　　A.提供經檢驗合格的設備，并能使用;

　　B.中心應能輸出信息到戶內點位;

　　C.所有綜合布線符合安裝規范要求;

　　D.戶內信息點位插口完好。

　　(2)CATA電視系統

　　A.提供經檢驗合格的設備，并完好能使用;

　　B.光纖線路應符合專項要求;

　　C.提供放大器件應能滿足放大信號要求;

　　D.戶內信息點位插接口完好;

　　E.戶內都能收到本地電視節目及有線電視和衛星電視節目。

　　(3)電話

　　A.電話線路自戶內無短路、斷路、跳線與端子盒;

　　B.戶內電話盒信息點位應完好正常。

　　(4)可視對講

　　A.提供完好并經檢驗合格系統設備;

　　B.綜合布線，從設備中心到戶內應保證其信號無干擾，無電壓降，線無斷路、短路、報警信號及對講功能，符合系統要求;

　　C.樓宇主機及與戶內主機都能清晰看見對方，所有增設功能完好。

　　(5)智能抄表

　　A.綜合布線符合安裝規范要求;

　　B.提供經檢驗合格設備，完好并能正常使用;

　　C.每個點的數據采集與設備顯示數據應吻合;

　　D.戶內提供的數據采集表及點位應能與系統設備以及數據采集板相匹配。

　　(6).安全防衛

　　A.提供經檢驗合格的設備系統，并能完好使用設備，設備應自動防干擾;

　　B.綜合布線符合規范要求，從設備中心到小區輸出，信號應準確無誤;

　　C.紅外報警線路布置應與小區綜合布線一致，遇到紅外線受干擾應能報警。

　　11.停車管理系統

　　(1)提供完好經檢驗合格的設備系統;

　　(2)欄桿道閘應能準確無誤傳輸信號至設備系統;

　　(3).道閘處布線至設備系統應符合安裝規范。

篇2：物業前期介入和接管驗收知識問答

　　物業前期介入和接管驗收知識問答

　　一、前期介入篇

　　1、物業管理公司在開發商對項目規劃設計時應該提出哪些意見？

　　答：一個房地產項目推出時不但要考慮對銷售有利的各種外部條件，更要考慮與之對應的配置和設施的物業管理的簡便和低維護支出費用，所以物管方面對物業設計（說明）應該提出以下幾點建議：

　?。?）要考慮商業和物管用房的預留（包括管理處辦公用房、員工宿舍食堂、職工業主娛樂活動室、保安崗亭用房、垃圾收集站、物料倉庫、清潔工工具房等）。

　?。?）配套設施設備、管線配置和布線要合理，包括預留空調安裝位置及空調冷凝水管。

　　從99年開始建設部就要求對于新建商品房必須要留有空調外機隔板和冷凝水管的要求。

　?。?）設計時盡量減少外墻外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平臺、條柱等不利清潔。

　?。?）高層樓宇和大型小區應考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必須的水管接口和洗手池。

　?。?）水、電、氣表的設置要考慮到抄表到戶的需要，盡量集中放在首層。

　?。?）信報箱的設置亦要考慮郵政需要放在首層（放在架空層等首層以上，郵電部門會加收服務費），并且信報箱的規格和鎖要符合要求，也可以同時考慮送奶的存放。

　?。?）小區進出口位置和數量配置要合理，能少則少，以減少不必要的費用支出。

　?。?）小區內的車位配置要考慮到深圳市戶均車輛比例盡量充足。

　?。?）小區的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設計要防攀防鉆，女兒墻亦要設計成防攀越的。

　?。?0）小區內綠化面積要考慮到以后小區創評的需要。

　　現在新建商品房的綠化率不的低于35%，如果項目名稱中帶有”花園“的綠化率不的低于50%。

　?。?1）綠化帶植物的品種（尤其是高檔大型物業小區）不要設計得太名貴、太繁多。除充分考慮到錯落有致，四季有花有香，配制原則是大方得體，合理選擇背陰喜陽易于養護的植物。

　?。?2）小區內標牌和建筑小品設計亦要考慮到易于低成本維護。

　?。?3）小區內盡量不要配置有安全隱患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、轉盤、高低杠桿等設施和器械。

　?。?4）排污管、雨水管在穿樓板時要考慮采用套管，以方便管體爆裂時更換。

　?。?5）現在大部分家庭將陽臺用作洗衣、拖地的給排水之地，所以陽臺設計應考慮統一接管，并配二個地漏（其中一個為洗水機排水用）否則業主在二次裝修的排管時，施工不規范會引發一系列問題。

　?。?6）低價商品房業主用窗式空調多，故臥室大多預留窗式空調口，預留空調口可設計成即可以安裝窗式分體空調的室外機，又可以安放窗式空調機，還要方便以后維護、加雪種拆裝等，以避免產生老式空調口的敝端和遺留問題（滲漏）。

　?。?7）建筑物的可上人平臺可以設計成花壇、綠化帶；多層屋頂不上人天臺設計成易于養護的綠化帶，既可以隔熱又可以彌補地面綠化面積的不足（第五面資源的利用）。

　?。?8）現代家庭的電話、電腦、電視等家用電器容量較大，所以布線設計應考慮主、次臥房及大廳都應配置預留電話插座、寬帶網或局域網電腦連線插口、電視插座和家庭影院環撓音響接口。另外，甚至可以考慮可視對講電話、門鈴的配置除在玄門外，在洗手間亦可配置（以免在沖涼、上廁時有人來電來訪時的尷尬。）

　?。?9）樓道側墻應考慮鋪設一定高度的瓷片（防涂鴉，防污漬）。

　?。?0）樓道內電表箱等其它線盒箱不要用通用鎖應采用專用鎖，樓道開關總閘更應內藏而不外露（以防小孩和他人搗亂撥弄）。

　?。?1）小區內的消防水管是否考慮可用（在地面）油漆的紅管或不易退色的油漆管（以減少高空作業）。

　?。?2）小區路燈不必多，只需滿足一定的光照度就可以，路燈盡量采用大路貨燈座要耐銹蝕，牢固、防日曬雨淋、不怕臺風、采用節能燈膽（方便日常維修、減少開支）。

　?。?3）垃圾收集站最好設計在小區進出口附近處，且垃圾房門朝外便于垃圾清運車在外面作業不影響小區安寧。

　?。?4）單元樓道燈最好采用光控紅外線復合開關（以方便手提東西的業主上下樓梯，且減少樓道公共照明用電量）。

　?。?5）一般核定一個單元樓道燈用電量一個月才十來度電，故電表配制要選用最小容量（以免大容量電表收取幾十度費用而發生不必要的支出）。

　?。?6）消防水泵、二次供水等設備設施功率大但用電量很少的可否合用一個電表。

　?。?7）由于商業用水和居民用水的收費標準不同，建議居民用水和商鋪用水的管路分開并各配計量表（以避免自來水公司自定商業用水和居民用水的比例，一般都把收費高的商業用水比例定的比較高，無形中又會長期多支出費用）。

　?。?8）小區的地下排污管道要鋪設合理，井口間距要合適，一般不要超過管路疏通時的竹片長度或機械疏通機可達長度。

　?。?9）凡有空調機滴水管的沿墻周圍應做綠化帶（既利用上了空調水，又美化了環境，避免了以往空調滴水面造成地面青苔）。

　?。?0）建筑物的臨街、下有行人路面或停車位的外窗可考慮送紗窗（以減少高空拋物現象）。

　?。?1）各單元門、停車位、外圍、巡視死角，商鋪招牌部位平臺等應設計加裝閉路電視監控。

　?。?2）所有單元進戶門應設計遮雨棚（防雨水和淋花水）。

　?。?3）商鋪商前后的預留空調位及排水位往往被開發商所忽視，設計中應考慮進去。

　?。?4）建筑上不要出現死角即不可上人的平臺等（以減少衛生死角和高空作業）。

　?。?5）重要管路和線路要預留備用管線或活口，（以免發生局部損壞換整條管線、勞民傷財）。

　?。?6）最容易發生問題（滲水）的排污管、水管在穿越樓板，墻體因受擠壓而易爆裂（PV管）或生銹而破裂（鍍鋅管）故設計時最好設置套管。

　?。?7）小區配套公共設施規劃設計要一步到位：

　?。╝）按物管要求配置綠化率、物管用房、商業用房、功能用房和設備用房。

　?。╞）管道煤氣，智能綜合布線，二次加壓的管路及閘閥，用于餐飲商鋪預留的排煙道和隔油池等都應在設計中加以考慮。

　?。╟）陽臺設計要考慮到花盆座架（底部向里傾斜）以防淋花水往下滴水給下面業主帶來不便，客廳、主人臥室分體式空調穿線預留外斜防水措施設計要考慮進去。

　　2、物業公司在工程施工階段介入過程中應注意什么？

　　答：一個物業的整體質量是由建材設備本身的質量和安裝施工質量二大部分組成，所以對于物業管理公司來講主要對開發商提以下幾點建議：

　?。?）對小區（大廈）的重要大型設備、設施的供應商，應盡量選擇能將供貨、安裝、調試、售后維修保養一體化的實體公司，在價格相近的幾家供貨商中，盡可能選擇歷史悠久、售后技術服務良好、價格適中的那家。

　?。?）小區基建工程采用的批量較大的各種建材、裝飾材料、水電器材等常規材料和配件盡量選用市面上有的普通規格的標準件和通用件，盡量采用國家和本市指定廠家所生產的牌子、型號與規格。

　?。?）涉及小區物業的結構、防水層、隱蔽工程、鋼筋以及管線材料一定要考慮耐久性和耐腐蝕、抗擠壓應力、做套管，且參于監理公司共同把好相關過程控制和驗收控制的監督檢查質量關，綠化帶土質的厚度要符合要求。

　?。?）所有參于土建工程、裝飾工程、設備設施安裝工程、綠化工程和相關的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位、和與之有關聯的中介單位都應與開發產就設備（或大宗材料、配件）的保質（修）期的保質（修）內容、保質（修）期限、責任、費用(維修保證金)、違約處理等達成書面協議，并提供有效的合法經營及資質證明、產品的產地、合格證明、設備訂購合同、材料供貨價目表、采購供應地址及單位聯系電話。

　?。?）一些重要的大型配套設備（包括電梯、中央空調、配電設施、閉路監控系統、消防報警系統、電話交換系統等）的供應單位應提供供貨或者是安裝合同、清晰明了的操作使用說明書，并對物管相關技術操作人員提供正規的培訓。

　?。?）小區物業所選用的設備和儀表均應得到有關部門的校驗許可證明（如電表、水表須經過水電部門校驗合格才允許使用，閉路電視監控系統須經過公安部門的安全技防測試合格后才準許使用，還有消防報警系統、滅火器、電梯變配電系統、停車場、交通管理系統等）最好由設備或儀表供貨安裝單位一并解決。

　?。?）為方便以后的物業管理，對大型重要的公共配套設備能設立獨立的電表或電表（便于情況分析和成本控制），高層及大型寫字樓的室內照明插座電源應與中央空調系統用電線路及計量分開，盡量做到分表到層、分表到戶，表的位置最好能統一、集中（便于抄表、住戶忘關開關時可臨時切斷電源），電話分線分層分戶應作好識別標記，合理分配。

　?。?）各專業工程技術人員要做好質量跟進工作深入現場，掌握第一手資料、尤其是各種給排水、電、中央空調、消防報警電話、有線電視等管線的走向、重要閘閥和檢查口的位置，以及相應的施工更改記錄。

　?。?）重要的土建要確保一定抽驗合格率，所有的隱蔽工程都要進行質量驗收、且要有物管人員參加。

　?。?0）物業的竣工驗收，物管人員應會同參加，對不符合物管要求的工程項目有權令其整改滿意后再簽字，物業（包括設備設施）的二次接管驗收須全面把關交接，尤其是圖紙、資料、更改記錄。

　　3、物業管理公司在開發商項目開盤后對外售樓時應注意哪些事項？

　　答：嚴格審核售樓說明書、媒體廣告和房地產買賣合同，對不利于物管的條款和承諾應刪除或修改，以免帶來后患。如購八樓房送頂樓陽臺，買一樓送花園（公共場地不屬于套內面積，誤導消費者）；免*年管理費或只按多少元／M2收取管理費（讓物業公司倒貼錢）；小區提供**會所服務（會所一向是個賠錢項目，誰來投資設備，誰來支出場地管理費、水電費、維修費和人工費？誰來貼補經營虧損？）；承諾小區會有管道煤氣，智能化管理系統，閉路監控，二次加壓，噴泉泳池、綠化庭院等，但設計時根本沒有考慮，更談不上交付使用（業主入伙發現承諾不兌現時和物業公司結怨），物管公司應該對開發商售樓部分人員進行短期培訓，對客戶在物業管理方面的咨詢要對答如流，前后一致。

　　二、接管驗收篇

　　1、物管公司在開發商物業移交時應注意那些交接事項？

　　答：物管公司對開發商所移交的物業一定要把好驗收關，否則因為把關不嚴而造成的后遺癥和改造、增設工程會給物業公司帶來沉重的包袱。一般來說物業公司接管驗收時要注重以下幾個關鍵：

　?。?）對在前期介入階段提出的完善項目和整改意見進行復核，對尚未完善的事項，要求開發商提出的補救和解決措施并備案，（包括物管用房，專項基金，開辦費用，對外承諾的小區配套設施等敏感問題）。

　?。?）開發商應對小區所有土建工程、裝飾工程、市政工程、設備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工（承包）單位名稱、工程項目、工程負責人擴聯系電話、保修期限等內容列出清單交給物業公司。

　?。?）將開發商施工未用完的小區建材包括各種瓷片、玻璃窗及配件等留下來備用可為以后維修減少費用。

　?。?）凡小區采用非市面上常見的建材，設備和設施的應讓開發商或施工單位提供供貨和維修保養單位的地址、電話和聯系人。

　?。?）驗收時注意和物管密切相關的設施和管線有無按要求做好：包括崗亭、道閘、圍欄防攀防鉆設施、清潔綠化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房（含清潔工具房）、小區標識系統、單車棚、摩托車棚、汽車泊位是否足夠，設施做好與否，小區擺攤、搞社區活動、室外加工用電的預留電源插座、空調滴水、排水系統（含商鋪）等。

　?。?）小區公共設備、設施、輔助場所（幼兒園等）、停車位、會所等產權須界定并出具相關證明（避免以后引起業主投訴、爭紛）。

篇3：X項目前期介入服務接管驗收入住管理方案

　　某項目前期介入服務與接管驗收及入住管理方案

　　一、 前期介入服務

　　將根據委托方物業施工進度的實際情況，對"××項目（－－－）"制訂科學、成熟、相應的物業管理前期介入工作計劃，并按計劃和階段開展各項工作，為將來的物業管理工作順利開展打下堅實的基礎。

　　1、規劃設計階段

　　對于規劃設計，物業管理前期顧問人員需要參與小區規劃設計方案的討論，從管理的角度審視規劃設計方案是否合理，力求使小區的設計方便日后的物業管理工作。

　　*監控和消控中心的設置；

　　*小區人車分流的設計；

　　*公共照明開關設置位置；

　　*公共照明開關開閉形式；

　　*物業管理用房的位置設計；

　　*小區垃圾房的設置；

　　*公共洗手間的設置；

　　*信報箱的設立；

　　*公共告示欄的配置；

　　*家用空調穿墻孔和室外機座位置的預留；

　　2、建設施工階段

　　*提出設備的設置和服務方面的改善意見及設計遺漏工程項目的建議；

　　*分析物業建造選料及安裝，改善設備使用效果，減輕后期管理的壓力；

　　*審查有關工程（包括綠化工程）的優劣，提供改善意見；

　　*提供機電安裝及能源分配的有關專業技術管理意見；

　　*提供功能布局或用料更改的有關專業技術管理意見；

　　*幫助施工人員做好對房屋材質方面的保護，以避免施工對材質造成損傷；

　　*提前熟悉房屋中的各種設備和線路，包括房屋內部結構、管線布置及所用建材的性能；

　　*檢查工程施工進度（根據需要參與建造期有關工程聯席會議和建筑師定期碰面會等）；

　　*檢查前期工程的施工質量，并就原設計中不合理但又可以更改的部分提出建議；

　　*配合設備安裝、管線布置，進行現場監督，確保安裝質量；

　　*提出遺漏工程項目的建議；

　　*對小區公建配套設施設備的進行探討，能夠使公建配套設施設備滿足今后客戶的發展需要和貫標（ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等）需要，減少投入成本和今后的物業管理成本。

　　3、竣工驗收階段

　　參與委托方的房屋、設備、設施的竣工驗收，并建立驗收檔案；

　　*發現可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程；

　　*參與重大設備的調試和驗收；

　　*制訂物業驗收流程；

　　*指出工程缺陷，就改良方案的可能性及費用提出建議。

　　4、物業銷售階段

　　制定合理的物業管理收費標準，為物業銷售作好準備；

　　*售樓處及樣板房的保安、保潔指導，規范服務，建立良好的物業形象；

　　*委派物業專業人員現場解答客戶對小區物業管理方面的疑問；

　　*對物業人員和銷售人員進行物業管理基礎培訓工作；

　　*提供有關售樓宣傳所需要的物業管理資料。

　　二、 項目的接管驗收

　　1）物業的接管驗收是對新建物業竣工驗收的再驗收。

　　2）依據國家建設部頒布的《房屋接管驗收標準》對已物業進行以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗，它是直接關系到今后物業管理工作能否正常開展的一個重要步驟。

　　3）物業的接管驗收不僅包括主體建筑、附屬設備、配套設施，而且還包括道路、場地和環境綠化等，應特別重視對綜合功能的驗收。

　　a．公司選派素質好、業務精，對工作認真負責的工程技術人員參加驗收工作；

　　b．既應從今后物業維護保養管理的角度驗收，也應站在業戶的立場上，對物業進行嚴格的驗收，以維護業戶的合法權益；

　　c．接管驗收中若發現問題，要明確記錄在案，約定期限督促開發主體對存在的問題加以解決，直到完全合格；

　　d．落實物業的保修事宜。根據建筑工程保修的有關規定，由開發主體負責保修，向物業管理公司交付保修保證金，或由物業管理公司負責保修，開發主體一次性撥付保修

費用；

　　6）接管驗收的作用

　　a．明確交接雙方的責、權、利關系

　　b．確保物業具備正常的使用功能，充分維護業戶的利益

　　c．為以后的物業管理創造條件：通過物業的接管驗收，一方面使工程質量達到要求，減少日常管理過程中的維修、養護工作量。另一方面根據接管有關物業的文件資料，可以摸清掌握物業的性能與特點，預防管理中可能出現的問題，有利于計劃安排好各項管理，為以后的物業管理創造了條件。

　　三、入住管理方案

　　*提示業主在入伙前明白辦理入伙手續時應帶的文件資料及準備工作

　　*為業主辦理入伙手續時，應程序順暢，手續完善，票據正規。

　　*即時完成入伙注記。

　　*受理代辦服務手續齊全、收費合理、守時守約、保證質量。

　　1、業主入伙流程

　　1）業主向售房單位/發展商辦理售房手續后，簽訂售房合同并開出入伙通知書。

　　2）憑售房合同與入伙通知書到物業管理公司辦理入伙手續。

　　3）物業管理公司在審核資料無誤后，向業主介紹物業管理服務情況、收費情況；代發展商與業主簽訂《使用公約》。

　　6）若業主驗房發現并提出質量問題，經確認，填寫返修表送交發展商，管理處應協助發展商對房屋進行整改后，請業主再次驗房。

　　7）如需二次裝修的，需到物業管理公司辦理裝修手續。

　　8）業戶入伙流程圖如圖所示。

　　2、租賃住戶入住流程

　　1）簽訂《租賃意向書》，并交付定金。如一次看中房子的可直接簽署租賃合同。

　　2）簽訂《租賃合同書》。合同應附有《管理公約》等有關附件。

　　3）由物業管理公司工作人員帶業戶到現場驗收房屋，如發現有房屋質量問題的，由物業管理公司通知工程隊整改。

　　4）整改后或驗收房屋沒問題，業戶就同物業管理公司簽驗收單，并從物業管理公司領取房屋鑰匙。

　　5）交付押金和首期租金。

　　6）如需二次裝修的，需到物業管理公司辦理裝修手續。

　　3、 入伙作業標準

　　*入伙接待工作應做到耐心、細心、百問不厭。

　　*入伙各項資料齊全，記錄規范完整，按戶建立業戶檔案。

　　*入伙各項收費正確，做到日結月清、帳表相符。

　　*特約服務手續齊全，收費合理，守時守約，保證質量。

　　*內部手冊登記及時，即時完成注記。

　　*入伙按戶匯總，次月5日前全部歸檔。

　　4、入伙作業規程

　　*由房產發展商或物業管理部門向業戶發出入伙通知書。

　　*業戶攜帶購房合同書、入伙通知書、入伙手續書前往指定地點辦理手續。

　　*業戶到管理處簽收入伙資料，付清物業管理費用。

　　*由指定的業戶服務人員和維修技術人員陪同業戶驗房，抄錄水電表底數并共同確認。

　　*業戶驗房后若提出質量問題，填質量返修表，管理處加簽意見后，由管理處協助發展商進行工程質量問題的返修工作。

　　*如發展商或施工單位將工程質量問題委托物業管理公司返修時，雙方須簽字確認。

　　*業戶驗房確認后領取鑰匙，辦理簽收手續。

　　5、入伙作業檢查規范

　　為了保證××項目（－－－）入伙工作正常有序，管理處經理負責對入伙工作的各個環節進行檢查以保證工作規范和服務質量。

　　1）集中入伙時管理處經理每天巡視各個接待環節，發現問題，分析原因予以解決。每月4次抽查入伙資料、記錄，發現不符合作業要求，用書面通知相關人員整改，對確屬運作上的不完善處，經分析后開具糾正/預防措施通知單加以落實完善。

　　2）正常情況入伙階段，管理處經理每月一次抽查入伙工作資料，收費情況、記錄情況及歸檔情況，發現問題應以不合格項發書面通知并整改。