寫字樓接管驗收前工作程序

　?。?）成立物業管理機構

　　成立物業管理公司或設置管理處，設立各級管理機構及各崗位，草擬各級管理員工崗位職責，招聘所需員工及進行崗前培訓，建立一支優良的專業物業管理隊伍。管理機構一般應在寫字樓管前3個月建立，各級管理人員和員工應該到位。

　?。?）草擬各種規章制度。

　　物業管理的規章制度分為物業管理公司內部的規章制度和公司對外（業主、租戶）的規章制度兩類：

　　1)．物業管理公司內部的規章制度。建立一套科學的、健全的、嚴格的規章制度，使人人有章可循，事事有法可依。物業管理公司內部的規章制度主要有公司的守旨，紀律、經營方針、工作程序、崗位職責等。如保安員守則、工具的使用及保管規定、制服管理規定、考勤規定等等。公司也可以將各種規章制度合成一本《員工手冊》，方便員工全面了解和遵守公司的規章制度。

　　2)．物業管理公司對外的規章制度。包括公司向業主、租戶解釋公司的宗旨、權利和義務，以及公司管理服務范圍、管理服務方式，還有要求業主和租戶共同遵守的行為準則等方面的文件。如業主公約、用戶手冊等等。

　?。?）組成寫字樓驗收小組。

　　由物業部，工程部及公司有關人員組成寫字樓驗收小組，驗收小組還應在驗收前完成以下工作：

　　1)．提前派出部分工程技術人員進駐現場，與開發單位和承建單位的工作人員一起參與寫字樓竣工收尾監理工作，主要參與機電設備的安裝調試，了解整個寫字樓內裝配的設備設施，熟悉各類設備的構造、性能；熟悉水、電等線路的鋪設位置及走向，為入住后的管理、維修養護打下良好的基礎。

　　2)．主動與開發單位、承建單位聯系，協商寫字樓交接問題（如交接日期及注意事項）和制定驗收方案，統一驗收標準。

　　3)．準備接管驗收的各種表格，如接管驗收表、接管驗收遺漏統計表等。

　?。?）財務方面準備。

　　籌措物業管理維修基金；制定財務預算方案，提交開發單位審批；井建立完善的財務制度，有效控制管理費及基金收支；制定第一年的管理收支預算，擬定收費標準，包括管理按金及其他管理款項的建議。

　?。?）協助開發單位購買所需用具及設備，保質保量，以保證寫字樓管理順利進行。

　?。?）編制寫字樓驗收計劃。

　　驗收小組依據開發單位、承建單位提供的竣工圖、設備清單等文件，按設計及施工要求編制驗收計劃。驗收計劃應包括項目概況、接管原則、驗收標準、職責分工、日期安排及工作內容。驗收要求等。

篇2：花園工程培訓之接管驗收安排及程序概說

　　花園工程培訓課程1--接管驗收安排及程序概說

　　物業前期工作概述

　　內容略述

　　接管驗收安排與程序概說

　　1.1物業工程接管驗收流程圖

　　a 物業驗收移交程序

　　b 竣工資料遞交要求

　　C一般維護保養手冊遞交要求

　　1.2zz花園接管驗收程序

　　驗收重點表格

　　2.1 電器工程安裝隱蔽工程驗收單;

　　2.2 照明工程驗收單;

　　2.3 配電柜(盤)及動力柜工程驗收單;

　　2.4 分體式空調機驗收項目記錄單;

　　2.5 供暖、排、送風工程驗收單;

　　2.6 單元功能區塊工程驗收單;

　　2.7 功能區塊消防設施驗收單;

　　2.8 單元驗收樓交接書(收樓表格);

　　2.9 分項工程驗收報告。

　　前期工作重點

　　3.1編訂工程設備一覽表

　　內容包括：序號、設備名稱、品牌、產地、規格參數、型號、數量，用

　　途、供應商名稱及聯絡傳真或電話。

　　3.2各專業系統設備預防性維修保養計劃表

　　明細列出各設備在每個月特定周期維修計劃。

　　3.3預防性維修保養所需工具及設備零配部件一覽表

　　列出各專業各件要求名稱及數量、如可能，對不同專業的共同配件、工具、共存共用、再減少存放空間及積壓資金。

　　zz花園接管驗收程序

　　1.0原則

　　1.1基本上按照國家建設部"1991年 2月4日《房屋接管驗收標準》執行，但考慮到實際情況，因客觀因素未達到接管驗收標準，可先實行"代管"，只負責成品保護和日常清潔。

　　1.2在接管驗收過程中，除目測外觀外，還做以下運行/使用測試：

　　1.2.1給排水──開停水泵、開閉閥門、開關水龍頭、排水試驗等等。

　　1.2.2強電───電氣開關、照明、電源插座等。

　　1.2.3弱電───電話、電視、閉路電視等。

　　1.2.4消防───煙感、溫感、報警、廣播、防火閘、消防水、噴淋、防火閥等。

　　1.2.5土建裝修──開閉門窗、門鎖等。

　　1.3在接管驗收設備機房時，要做單機運行測試和系統聯動測試。

　　1.4接管驗收前，施工單位應完成自檢，對所有設備、設施、系統做100%運行測試和聯動測試。

　　1.5接管驗收前，外墻要清洗;外墻、玻璃外窗應完成滲水試驗。

　　1.6接管驗收前，所有垃圾應清理完畢(包括吊頂內、風管內、排水管內等隱蔽地方)，所有污染應清理完畢(如水泥、油漆等)，接管后，管理公司只負責表面清潔。

　　1.7接管驗收前，應向管理公司工程部提供有關部分的設備和系統運行培訓。

　　1.8接管驗收前，應向管理公司工程部提供有關部分的設備資料和保修資料。

　　2.0責任劃分

　　2.1由于管理公司沒有承建合同，設施圖紙不全，沒有設計變更單、沒有見證隱蔽工程、沒有參與設備系統調試或者其他測試，管理公司只對外觀和簡單的設備運行測試結果決定接管與否。接管驗收時，管理公司亦會綜合先前所發現的問題(物業工程報告)和不符合使用要求和不符合規范等問題匯報發展商統一考慮。

　　2.2接管后，管理公司負責成品保護、設備運行、日常清潔和維修保養。

　　2.3代管后，管理公司只負責成品保護和日常清潔。

　　2.4保修期內，非人為破壞和誤操作的設備設施問題，由保修單位負責(開會進一步討論，若保修單位在限定時間內不能修復，將如何處理?)

　　3.0zz別墅劃分

　　為了分部接管zz別墅基本上劃分為2大部分：

　　3.1公建區

　　鍋爐房、污水處理站、水泵房、燃氣站、辦公區

　　3.2別墅區

　　別墅單元、外圍工程(綠化、道路、室外停車)、公共設施(兒童娛樂器材等)

　　4.0接管驗收檢查順序

　　4.1單元

　?、駨N房：門 門鎖 天花 可燃氣體探測器 地面 墻面洗滌盆 灶

　　臺 暖器 窗.柜 燈具 開關 電源插座 排油煙風口 給水管 地漏 燃氣管 　?、蛐l生間：土建裝飾門 窗 天花 墻面 地面防水 座便器 洗手盆 電器(照明燈具、電源插座、開關) 暖通(供水管、暖器、檢修閥門、地漏)

　?、缶邮?廳：墻面(空調預留孔) 弱電端口(報警、電話、電視) 地面 天花 燈口 煙感 窗(空調室外機位置) 門(門鎖) 配電箱

　?、粑蓓?平臺

　　地板平臺 防水層 雨水斗 女兒墻 防護檔 防雷帶 屋檐

　?、踝呃?步行梯

　　地面 墻面 天花 照明 通道門 消防栓

　?、鲕噹?/p>

　　地面 地漏 墻面 柱 門/門框 門鎖 天花 排水管 燈具 配電箱 照明開關 電源插座 車庫自動門

　　4.2設備/機房

　　按設備安裝使用說明書核對(如：車庫門)

　　4.3外圍/外墻

　　外墻 墻面 踏步梯 花園草皮(包括預埋噴水設備)

　　4.4公用動力系統

　　檢查表格只包含中心機房和末端設備/用點，兩者之間的管線/電纜和閥門大部分已隱閉，全面檢查系統要花大量時間，所以由施工方提交隱蔽工程驗收記錄，另逐一再對系統進行仔細檢查，包括閥門位置、閥門開閉、管道保溫、色標等項目。

　　5.0接管驗收人員安排

　　物業公司內部委任接管驗收總負責人，全力配合發展商，協調驗收事宜，物業工程部組織若干驗收小組，進行驗收工作。

　　5.1設備/機房(公建區)

　　管理公司會針對不同設備/機房安排不同專業主管帶領技工，進行檢查和測試。除有關消防部分有保安部配合參與外，主要由工程部進行。

　　5.2其他部分

　　每組驗收小組由1名專業主管負責帶頭，帶領若干名技工，分區進行檢查。

　　6.0接管驗收程序

　　移交單位確定已符合接管驗收條件后，填寫交接申請表。管理公司工程部會預備好檢查表、測試工具和儀表(除隨機的專用工具和儀表外)、照相機等進行檢查，把所有問題記錄在檢查表內和有需要時拍照存底，得到了三方(建設單位、施工單位、管理公司)簽字認可，看問題的多少和嚴重性，經開會討論后，才決定全部或局部接管或代管，及落實完成整改日期。一旦決定接管或代管，馬上開始鑰匙移交，由保安部保管鑰匙(或做適當調整)，負起成品保護責任。

　　7.0接管驗收時間表

　　由發展商制定接管驗收計劃時間表，定期檢討驗收進度，但管理公司有以下要求：

　　7.1驗收檢查時，水、電、燃氣都要通，所有設備設施都可投入運行/使用(除因季節性外)，任何簡單測試都可以做。

　　7.2施工單位已完成100%自檢。

　　7.3明白到每個工程交接時肯定會有整改清單，但管理公司要求交接時，需整改的項目減至最少，減少日后施工單位返修的干擾。

　　8.0配合/協助

　　發展商除提供一般交接時的配合外，管理公司還需要以下的配合/協助：

　　8.1安排施工單位/設備廠家培訓。

　　8.2保修期談判。

　　8.3保修期后的設備維護保養合同的商務談判。

　　8.4對口政府部門負責人(負責本項目)的介紹(供電、熱力公司、環保、消防、自來水公司、煤氣公司等)

　　8.5能源收費標準的談判

　　9.0代管或接管后管理

　　鑰匙移交后，由管理公司按有關規定統一管理，包括人員出入管理、施工管理、二次裝修管理、用水、電、燃氣管理等等。

　　符合交用條件驗收資料明細及需要政府部門檢驗的項目表

　　序號證件名稱出證單位取證情況取證日期驗收周期備注

　　1工程質量竣工核驗證書北京市建設工程質量監督總站

　　2衛生許可證(供水)區防疫站1次/年

　　3供用電協議書北京市供電局依協議年限

　　4消防驗收備忘錄北京市消防局長期

　　5物業管理維修公約北京市房管局小區管理辦公室

　　6停車經營許可證

　　7衛星電視經營許可證國家安全局/廣電局2年以"三局"通知為準

　　8市政排污證北京市自來水公司

　　9消防系統噴淋/消火栓主泵北京市消防局一次終身

　　10配電室(變壓器絕緣)區供電局依絕緣用具種類，按供電局要求送檢1次/2年

　　符合交用條件驗收資料明細及需要政府部門檢驗的項目表

　　序號證件名稱出證單位取證情況取證日期驗收周期備注

　　11各專業技術崗位操作證、上崗證依有關部門的管理規定，各工種不同，電工每2年復審

　　12生活水箱及生活水區防疫站每年一次

　　13紫外線消毒市防疫站一次終身

　　14環境噪音區環保局每年一次

　　15防雷接地檢測氣象局、避雷檢測中心1次/年

　　16用水指標市節水辦核定/年

　　17北京市消防局消防驗收意見書一次終身

篇3：接管驗收程序資料清單

一、目的
規范公司物業驗收程序,確保物業驗收工作得到有效控制,以便對物業進行全面接管,保證物業入住工作順利進行。

二、適用范圍
適用于公司所承接的物業的驗收,與房地產開發商的交接。

三、職責
1.物業公司接到發展商竣工驗收的通知報告后,總物業經理負責指定主管人員,各職能部門負責人及專業的技術人員組成驗收小組。
2.驗收小組負責對物業原設計圖紙、設計變更、竣工圖和設備出廠合格證書及設備試運行記錄等技術檢驗資料的驗收。
3.驗收小組按移交設備清單的要求對清單上的設備,按規格型號、容量及設計要求進行驗收,設備的安裝數量、安裝位置及竣工圖驗收。
4.驗收小組對物業按運行系統驗收,主要驗收供電系統、給排水系統、土建工程裝飾工程、給排風系統、消防系統、防盜對講系統及電梯系統。
5.由總物業經理跟發展商辦理接管手續。

四、工作程序
1.驗收的準備
驗收小組根據發展商提供的竣工圖紙,按設計及施工要求編制驗收計劃和驗收標準。

2.驗收的實施
(1)驗收小組依據驗收計劃、標準,按專業分工進行預驗收。
(2)在預驗收過程中,檢查出未達到驗收標準的樓宇、設施、設備,提出書面整改報告返回發展商,由發展商督促施工單位進行整改。
(3)對在驗收中未達到驗收要求的樓宇、設施、設備,整改實施后,驗收小組進行檢查、驗證,整改合格后進行正式驗收。
(4)樓宇的實物驗收,應注意:對每套單元房的水、電、土建、門窗、電器設備進行全面檢查,并將檢查結果記錄在樓宇接管驗收清單中。
(5) 設備的實物驗收,要做到符合以下幾點:
1.圖紙設計與設備的規格、型號、數量符合。
2.主要設備、設施的安裝位置與安裝質量符合。
3.設備與連接整個系統的技術性能,應與設計要求符合,檢查結果對應不同類設備記錄在設施、設備接管驗收清單中。
(6) 對物業的其它配套系統、設施進行驗收,驗收結果記錄在設施、設備接管驗收清單相應的表格內。
(7) 移交檔案、資料驗收:根據驗收計收提交檔案、資料進行對照檢查,并將檢查結果填寫在樓宇資料交接清單中。

接管驗收應檢索提交資料

一、產權資料
1.項目批準文件。
2.用地批準文件。
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