新接項目物業接管驗收標準作業程序

　　一、目的

　　規范新物業的接管驗收工作，確保接管物業的質量合格。

　　二、適用范圍

　　適用于物業部對新接物業的接管驗收工作。

　　三、職責

　　1、公司總經理負責組建物業接管驗收小組并同發展商具體辦理物業的接管工作。

　　2、接管驗收小組組長負責接管驗收的工作質量。

　　3、接管驗收小組具體負責依據本程序進行物業的接管驗收工作。

　　四、程序要點

　　1、接管驗收的準備工作

　　(1)新建物業竣工驗收后、業主入住前，物業部應及時組建接管驗收小組，對所接管的物業進行綜合性的接管驗收，以確保所接管物業基本合格，滿足業主的質量要求。

　　(2)成立物業接管小組

　?、僭诮拥娇偨浝淼慕庸茯炇罩噶詈?，公司各相關部門應立即按照總經理的要求抽調業務骨干組成物業接管小組；

　?、诮庸茯炇招〗M應當由公司以下部門人員組成：

　　——公司行政人事部抽調檔案管理文員負責接管物業的產權、工程、設備資料的驗收移交工作；

　　——物業部服務處抽調業務骨干負責業主資料的驗收移交以及協助樓宇的驗收移交工作；

　　——物業部機電處抽調業務骨干具體負責房屋本體、公共設施和機電設備的驗收移交工作。

　　(3)接管驗收前的準備：

　　接管驗收開始之前接管驗收小組應做好以下準備工作：

　?、倥c開發商聯系好交接事項、交接日期、進度、驗收標準等；

　?、谂沙鱿阮^技術人員前住工地現場摸底，制定好接管驗收計劃；

　?、厶崆皡⑴c發展商申請的竣工驗收和機電設備最終安裝、調試工作，做到心里有數；

　?、軠蕚浜媒庸茯炇沼涗洷砀瘢?/P>

　　——《房屋本體接管驗收表》；

　　——《公共配套設施接管驗收表》；

　　——《機電設備接管驗收表》；

　　——《接管驗收問題整改表》。

　　2、接管驗收的工作程序(略)

　　3、資料的接管驗收。發展商委托物業管理時須向物業部移交相關資料。

　　(1)物業產權資料：

　?、夙椖块_發批準報告；

　?、谝巹澰S可證；

　?、弁顿Y許可證；

　?、芡恋厥褂煤贤?；

　?、萁ㄖ_工許可證；

　?、抻玫丶t線圖。

　　(2)綜合竣工驗收資料：

　?、倏⒐D（包括總平面布置圖、建筑、結構、水、暖、電、氣、設備、附屬工程專業竣工圖及地下管線布置竣工圖）；

　?、诮ㄔO工程竣工驗收證書；

　?、劢ㄔO消防驗收合格證；

　?、芄才涮自O施綜合驗收合格書；

　?、莨┧贤?；

　?、薰╇妳f議書、許可證；

　?、吖鈪f議書、許可證；

　?、喙饫w合格證；

　?、嵬ㄐ旁O施合格證；

　?、怆娞轀视米C。

　　(3)施工設計資料：

　?、俚刭|報告書；

　?、谌自O計圖紙；

　?、蹐D紙會審記錄；

　?、茉O計變更通知單；

　?、莨こ填A決算報告書；

　?、拗匾氖┕h紀要；

　?、唠[蔽工程驗收記錄；

　?、喑两涤^測記錄；

　?、崞渌赡軙绊憣砉芾淼脑加涗?。

　　(4)機電設備資料：

　?、贆C電設備出廠合格證；

　?、跈C電設備使用說明書（要求中文）；

　?、蹤C電設備安裝、調試報告；

　?、茉O備保修卡、保修協議。

　　(5)業主資料：

　?、僖奄彿繕I主姓名、位置、面積、聯系電話等；

　?、谝褖蚍繕I主的付款情況或付款方式。

　　4、物業硬件設施接管驗收和竣工的區別

　　(1)接管驗收主要是觀感驗收和使用驗收，它側重觀感是否合格、設施設備的使用是否符合業主要求；而竣工驗收則是全方位的內外質量驗收。

　　(2)接管驗收是物業部接管物業為防止出現物業質量有嚴重問題、將被業

主廣泛投訴而采取的一種替業主提前服務式的驗收，而非具有法律效力的政府評價行為。

　　5、接管驗收標準和驗收方法

　　(1)驗收標準為建設部《房屋接管驗收標準》及業主生活的合理要求。

　　(2)驗收方法為觀感驗收法和使用驗收法。

　　6、樓宇本體硬件設施的具體驗收標準

　　(1)主體結構：

　?、偻鈮Σ坏脻B水；

　?、谖菝媾潘畷惩?、無積水、不滲漏；出水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴密、不滲漏。

　　(2)樓地面面層與基層粘結牢固，不空鼓。整體面層平整，無裂縫，無脫皮，起砂；塊料面層表面平正，接縫均勻順直，無缺棱掉角，粘貼牢固，色澤均勻一致，無明顯色差。

　　(3)內墻面：

　?、倌ɑ颐嫫秸?，面層涂料均勻，無漏刷。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬；

　?、趬K料（如瓷磚）面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋、損傷，色澤一致；對縫沙漿飽滿，線條順直。

　　(4)頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無脫皮，無裂紋，無霉點，無滲水痕跡，無污漬。

　　(5)衛生間、陽臺地面應低于相鄰地面2厘米左右，不應有積水、倒泛水和滲漏。

　　(6)木地板平整牢固、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮。

　　(7)門、窗

　?、匍T開啟自如，無晃動和裂縫，零配件齊全，位置準確，無翹曲變形；

　?、陂T鎖、窗銷連接牢固，開啟靈活；

　?、鄄ＡО惭b牢固，膠封密實，無明顯刮花痕跡，無損傷；

　?、苡推峋鶆?，色澤光亮新鮮、完整；

　?、蓦娮臃辣I門通話清晰，完好，無銹跡；

　?、薏讳P鋼房門表面光亮，無刮花、變形；

　?、吒邫n裝飾門裝飾完整。

　　(8)樓梯、扶手：

　　鋼木樓梯安裝牢固，無銹蝕、彎曲，油漆完好，色澤均勻，表面平滑；

　　砼樓梯無裂縫，無表皮剝落。

　　(9)木裝修工程表面光潔，線條順直，對縫嚴密、牢固。

　　(10)飾面磚表面平整，無空鼓、裂縫、起泡和缺角，對縫平直。

　　(11)油漆、刷漿色澤一致，無脫皮、滲漏現象。

　　(12)電器插座安裝牢固，符合“左零右火”規定，電源已接通正常。

　　(13)光纖已開通，收視良好。

　　(14)開關安裝牢固，開關靈活，接觸良好。

　　(15)燈具安裝牢固，完好無損，反應靈敏，發光正常。

　　(16)水表、電表、氣表安裝牢固，讀數正常，無損傷。

　　(17)衛生潔具安裝牢固，配件齊全，無污漬和刮花，接口密實，無滲漏現象、無堵塞，排水通暢。

　　(18)給水設施安裝牢固，接口密實，無滲漏、銹跡，流水通暢，有足夠壓力。

　　(19)地漏、排水管道安裝牢固，配件齊全，接口密實，無滲漏現象，無堵塞，排水通暢，完好無損。

　　(20)門鈴、對講電話安裝牢固，操作靈活，效果良好。

　　(21)防盜網、晾衣架安裝牢固，焊接密實，面漆完好均勻，無脫皮、

　　(22)其他配備設施要求齊全、完好，型號與設計相符，工作正常。

　　7、公共配套設施接管驗收標準

　　(1)天臺：

　?、偬鞙?、落水口暢通完好；

　?、诟魺釋?、防水層完好。

　　(2)散水坡無下陷、斷裂、去墻體分離，坡度適宜、平整。

　　(3)屋面避雷設施連接牢固。

　　(4)路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無損，工作正常；燈柱安裝牢固，油漆完好。

　　(5)綠化符合設計要求，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草；綠化水觀布局合理，閥門開關靈活，安裝穩固。

　　(6)道路：

　?、俾访嫫秸?，無水泥塊，無起砂、斷裂；

　?、诼费朗鲋R，灰縫飽滿，無缺角損傷；

　?、蹓K料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫、缺棱掉角；

　?、芙煌俗R線、路牌清楚完好。

　　(7)室外消防栓：

　?、傧老錁俗R清楚，玻璃完好；

　?、谙涝O施配件齊全；

　?、巯拦馨惭b牢固，標識明顯，閥門完好，無滲漏水，水壓充足。

　　(8)樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固，標識清楚。

　　(9)垃圾中轉站密封完好，外表裝飾完整，油漆完好，使用方便。

　　(10)安全員崗亭安裝牢固，配件齊全，標識清晰，完好無損。

　　(11)安全員道閘安裝牢固，開啟靈活，標識清楚，完好無損。

　　(12)停車場地面平整，照明充足，標識清楚，安全設施良好，排水設施良好。

　　(13)自行車、摩托車棚安裝牢固，照明充足，標識清楚，安全防護和排水設施良好。

　　(14)明溝、暗溝排水暢通，不積水，無斷裂，溝蓋板安裝牢固、平穩。

　　(15)沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內無雜物。

　　(16)護坡、擋土墻泄水通暢，砌筑牢固。

　　(17)臺階、踏步砌筑平實、牢固，無裂縫。

　　(18)水池、水箱衛生清潔，無滲漏。

　　(19)信報箱安裝牢固，完好無損，標識清楚，表面平整光潔。

　　(20)雕塑、小品牢固，完好，安全。

　　(21)招牌、廣告牌安裝牢固，安全，表面平整光潔。

　　8、機電設備的接管驗收

　　(1)電梯設備型號、數量與移交清單相符，運行平穩，安裝符合規范；有電梯運行準運證；機房設置合理，配件安全，標識清楚，表面光潔平整、明亮。

　　(2)變配電設備型號、數量與移交清單相符，工作狀態良好，安全防護裝置齊全，標識清楚、機房配置齊全，通風、采光良好，設備表面油漆完好，無損傷。

　　(3)中央空調設備型號、數量與移交清單相符，工作性能達到設計指標，配置齊全，標識清楚，機房通風、采光、降溫良好，設備表面油漆完好，無損傷。

　　(4)發電機型號與移交清單相符，工作狀態良好，反應敏捷，標識清楚，表面油漆完好無損傷，設備安裝牢固，機房隔音、防護設置完好，通風、采光良好。

　　(5)消防監控設備型號、數量與移交清單相符，工作

狀態良好，標識清楚，設備表面完好無損，設備安裝牢固，機房干燥、通風、采光良好。

　　(6)給排水設備型號、數量與移交清單相符，工作狀態良好，標識清楚，設備表面油漆完好無損，安裝牢固，無滲漏現象，機房配置完整。

　　(7)安全監控設備：同消防監控設備。

　　9、接管驗收遺留問題的處理

　　(1)遺留問題的登記確認：

　?、賹Y料驗收中發現的資料不全、不真實、不合格等問題，接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題登記表》中并交發展商相關人員簽字確認；

　?、趯ξ飿I硬件設施接管驗收中發現的不合格等問題，接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收設施設備問題登記表》中并請發展商相關人員簽字確認。

　　(2)對資料遺留的問題，接管驗收小組應當積極同發展商聯系補齊，必要時公司總經理應當協助進行。

　　(3)對物業硬件設施、設備遺留問題，一般問題接管驗收小組應當要求發展商在兩周內解決；重大問題接管驗收小組應當要求發展商在一個月內解決。必要時公司總經理應當協助進行。

　　(4)對于長期解決不了、勢必會影響物業管理的問題，物業部應當以備忘錄的形式將問題登記后交給發展商進行備錄。

　　10、《接管驗收遺留問題登記表》和備忘錄交公司行政部歸檔長期保存。

　　五、記錄

　　1、《接管驗收資料遺留問題登記表》

　　2、《接管驗收設施、設備遺留問題登記表》

　　六、相關支持文件

　　《物業接管標準作業程序》

篇2：花園工程培訓之接管驗收安排及程序概說

　　花園工程培訓課程1--接管驗收安排及程序概說

　　物業前期工作概述

　　內容略述

　　接管驗收安排與程序概說

　　1.1物業工程接管驗收流程圖

　　a 物業驗收移交程序

　　b 竣工資料遞交要求

　　C一般維護保養手冊遞交要求

　　1.2zz花園接管驗收程序

　　驗收重點表格

　　2.1 電器工程安裝隱蔽工程驗收單;

　　2.2 照明工程驗收單;

　　2.3 配電柜(盤)及動力柜工程驗收單;

　　2.4 分體式空調機驗收項目記錄單;

　　2.5 供暖、排、送風工程驗收單;

　　2.6 單元功能區塊工程驗收單;

　　2.7 功能區塊消防設施驗收單;

　　2.8 單元驗收樓交接書(收樓表格);

　　2.9 分項工程驗收報告。

　　前期工作重點

　　3.1編訂工程設備一覽表

　　內容包括：序號、設備名稱、品牌、產地、規格參數、型號、數量，用

　　途、供應商名稱及聯絡傳真或電話。

　　3.2各專業系統設備預防性維修保養計劃表

　　明細列出各設備在每個月特定周期維修計劃。

　　3.3預防性維修保養所需工具及設備零配部件一覽表

　　列出各專業各件要求名稱及數量、如可能，對不同專業的共同配件、工具、共存共用、再減少存放空間及積壓資金。

　　zz花園接管驗收程序

　　1.0原則

　　1.1基本上按照國家建設部"1991年 2月4日《房屋接管驗收標準》執行，但考慮到實際情況，因客觀因素未達到接管驗收標準，可先實行"代管"，只負責成品保護和日常清潔。

　　1.2在接管驗收過程中，除目測外觀外，還做以下運行/使用測試：

　　1.2.1給排水──開停水泵、開閉閥門、開關水龍頭、排水試驗等等。

　　1.2.2強電───電氣開關、照明、電源插座等。

　　1.2.3弱電───電話、電視、閉路電視等。

　　1.2.4消防───煙感、溫感、報警、廣播、防火閘、消防水、噴淋、防火閥等。

　　1.2.5土建裝修──開閉門窗、門鎖等。

　　1.3在接管驗收設備機房時，要做單機運行測試和系統聯動測試。

　　1.4接管驗收前，施工單位應完成自檢，對所有設備、設施、系統做100%運行測試和聯動測試。

　　1.5接管驗收前，外墻要清洗;外墻、玻璃外窗應完成滲水試驗。

　　1.6接管驗收前，所有垃圾應清理完畢(包括吊頂內、風管內、排水管內等隱蔽地方)，所有污染應清理完畢(如水泥、油漆等)，接管后，管理公司只負責表面清潔。

　　1.7接管驗收前，應向管理公司工程部提供有關部分的設備和系統運行培訓。

　　1.8接管驗收前，應向管理公司工程部提供有關部分的設備資料和保修資料。

　　2.0責任劃分

　　2.1由于管理公司沒有承建合同，設施圖紙不全，沒有設計變更單、沒有見證隱蔽工程、沒有參與設備系統調試或者其他測試，管理公司只對外觀和簡單的設備運行測試結果決定接管與否。接管驗收時，管理公司亦會綜合先前所發現的問題(物業工程報告)和不符合使用要求和不符合規范等問題匯報發展商統一考慮。

　　2.2接管后，管理公司負責成品保護、設備運行、日常清潔和維修保養。

　　2.3代管后，管理公司只負責成品保護和日常清潔。

　　2.4保修期內，非人為破壞和誤操作的設備設施問題，由保修單位負責(開會進一步討論，若保修單位在限定時間內不能修復，將如何處理?)

　　3.0zz別墅劃分

　　為了分部接管zz別墅基本上劃分為2大部分：

　　3.1公建區

　　鍋爐房、污水處理站、水泵房、燃氣站、辦公區

　　3.2別墅區

　　別墅單元、外圍工程(綠化、道路、室外停車)、公共設施(兒童娛樂器材等)

　　4.0接管驗收檢查順序

　　4.1單元

　?、駨N房：門 門鎖 天花 可燃氣體探測器 地面 墻面洗滌盆 灶

　　臺 暖器 窗.柜 燈具 開關 電源插座 排油煙風口 給水管 地漏 燃氣管 　?、蛐l生間：土建裝飾門 窗 天花 墻面 地面防水 座便器 洗手盆 電器(照明燈具、電源插座、開關) 暖通(供水管、暖器、檢修閥門、地漏)

　?、缶邮?廳：墻面(空調預留孔) 弱電端口(報警、電話、電視) 地面 天花 燈口 煙感 窗(空調室外機位置) 門(門鎖) 配電箱

　?、粑蓓?平臺

　　地板平臺 防水層 雨水斗 女兒墻 防護檔 防雷帶 屋檐

　?、踝呃?步行梯

　　地面 墻面 天花 照明 通道門 消防栓

　?、鲕噹?/p>

　　地面 地漏 墻面 柱 門/門框 門鎖 天花 排水管 燈具 配電箱 照明開關 電源插座 車庫自動門

　　4.2設備/機房

　　按設備安裝使用說明書核對(如：車庫門)

　　4.3外圍/外墻

　　外墻 墻面 踏步梯 花園草皮(包括預埋噴水設備)

　　4.4公用動力系統

　　檢查表格只包含中心機房和末端設備/用點，兩者之間的管線/電纜和閥門大部分已隱閉，全面檢查系統要花大量時間，所以由施工方提交隱蔽工程驗收記錄，另逐一再對系統進行仔細檢查，包括閥門位置、閥門開閉、管道保溫、色標等項目。

　　5.0接管驗收人員安排

　　物業公司內部委任接管驗收總負責人，全力配合發展商，協調驗收事宜，物業工程部組織若干驗收小組，進行驗收工作。

　　5.1設備/機房(公建區)

　　管理公司會針對不同設備/機房安排不同專業主管帶領技工，進行檢查和測試。除有關消防部分有保安部配合參與外，主要由工程部進行。

　　5.2其他部分

　　每組驗收小組由1名專業主管負責帶頭，帶領若干名技工，分區進行檢查。

　　6.0接管驗收程序

　　移交單位確定已符合接管驗收條件后，填寫交接申請表。管理公司工程部會預備好檢查表、測試工具和儀表(除隨機的專用工具和儀表外)、照相機等進行檢查，把所有問題記錄在檢查表內和有需要時拍照存底，得到了三方(建設單位、施工單位、管理公司)簽字認可，看問題的多少和嚴重性，經開會討論后，才決定全部或局部接管或代管，及落實完成整改日期。一旦決定接管或代管，馬上開始鑰匙移交，由保安部保管鑰匙(或做適當調整)，負起成品保護責任。

　　7.0接管驗收時間表

　　由發展商制定接管驗收計劃時間表，定期檢討驗收進度，但管理公司有以下要求：

　　7.1驗收檢查時，水、電、燃氣都要通，所有設備設施都可投入運行/使用(除因季節性外)，任何簡單測試都可以做。

　　7.2施工單位已完成100%自檢。

　　7.3明白到每個工程交接時肯定會有整改清單，但管理公司要求交接時，需整改的項目減至最少，減少日后施工單位返修的干擾。

　　8.0配合/協助

　　發展商除提供一般交接時的配合外，管理公司還需要以下的配合/協助：

　　8.1安排施工單位/設備廠家培訓。

　　8.2保修期談判。

　　8.3保修期后的設備維護保養合同的商務談判。

　　8.4對口政府部門負責人(負責本項目)的介紹(供電、熱力公司、環保、消防、自來水公司、煤氣公司等)

　　8.5能源收費標準的談判

　　9.0代管或接管后管理

　　鑰匙移交后，由管理公司按有關規定統一管理，包括人員出入管理、施工管理、二次裝修管理、用水、電、燃氣管理等等。

　　符合交用條件驗收資料明細及需要政府部門檢驗的項目表

　　序號證件名稱出證單位取證情況取證日期驗收周期備注

　　1工程質量竣工核驗證書北京市建設工程質量監督總站

　　2衛生許可證(供水)區防疫站1次/年

　　3供用電協議書北京市供電局依協議年限

　　4消防驗收備忘錄北京市消防局長期

　　5物業管理維修公約北京市房管局小區管理辦公室

　　6停車經營許可證

　　7衛星電視經營許可證國家安全局/廣電局2年以"三局"通知為準

　　8市政排污證北京市自來水公司

　　9消防系統噴淋/消火栓主泵北京市消防局一次終身

　　10配電室(變壓器絕緣)區供電局依絕緣用具種類，按供電局要求送檢1次/2年

　　符合交用條件驗收資料明細及需要政府部門檢驗的項目表

　　序號證件名稱出證單位取證情況取證日期驗收周期備注

　　11各專業技術崗位操作證、上崗證依有關部門的管理規定，各工種不同，電工每2年復審

　　12生活水箱及生活水區防疫站每年一次

　　13紫外線消毒市防疫站一次終身

　　14環境噪音區環保局每年一次

　　15防雷接地檢測氣象局、避雷檢測中心1次/年

　　16用水指標市節水辦核定/年

　　17北京市消防局消防驗收意見書一次終身

篇3：接管驗收程序資料清單

一、目的
規范公司物業驗收程序,確保物業驗收工作得到有效控制,以便對物業進行全面接管,保證物業入住工作順利進行。

二、適用范圍
適用于公司所承接的物業的驗收,與房地產開發商的交接。

三、職責
1.物業公司接到發展商竣工驗收的通知報告后,總物業經理負責指定主管人員,各職能部門負責人及專業的技術人員組成驗收小組。
2.驗收小組負責對物業原設計圖紙、設計變更、竣工圖和設備出廠合格證書及設備試運行記錄等技術檢驗資料的驗收。
3.驗收小組按移交設備清單的要求對清單上的設備,按規格型號、容量及設計要求進行驗收,設備的安裝數量、安裝位置及竣工圖驗收。
4.驗收小組對物業按運行系統驗收,主要驗收供電系統、給排水系統、土建工程裝飾工程、給排風系統、消防系統、防盜對講系統及電梯系統。
5.由總物業經理跟發展商辦理接管手續。

四、工作程序
1.驗收的準備
驗收小組根據發展商提供的竣工圖紙,按設計及施工要求編制驗收計劃和驗收標準。

2.驗收的實施
(1)驗收小組依據驗收計劃、標準,按專業分工進行預驗收。
(2)在預驗收過程中,檢查出未達到驗收標準的樓宇、設施、設備,提出書面整改報告返回發展商,由發展商督促施工單位進行整改。
(3)對在驗收中未達到驗收要求的樓宇、設施、設備,整改實施后,驗收小組進行檢查、驗證,整改合格后進行正式驗收。
(4)樓宇的實物驗收,應注意:對每套單元房的水、電、土建、門窗、電器設備進行全面檢查,并將檢查結果記錄在樓宇接管驗收清單中。
(5) 設備的實物驗收,要做到符合以下幾點:
1.圖紙設計與設備的規格、型號、數量符合。
2.主要設備、設施的安裝位置與安裝質量符合。
3.設備與連接整個系統的技術性能,應與設計要求符合,檢查結果對應不同類設備記錄在設施、設備接管驗收清單中。
(6) 對物業的其它配套系統、設施進行驗收,驗收結果記錄在設施、設備接管驗收清單相應的表格內。
(7) 移交檔案、資料驗收:根據驗收計收提交檔案、資料進行對照檢查,并將檢查結果填寫在樓宇資料交接清單中。

接管驗收應檢索提交資料

一、產權資料
1.項目批準文件。
2.用地批準文件。
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