物業程序文件

　　--項目管理處租售業務管理程序

　　1目的

　　加強租售現場業務操作的規范性。

　　2范圍

　　適用于公司各管理處全體租售業務。

　　3職責

　　3.1管理處負責租賃業務的獨立操作，轉讓業務的現場接待、委托受理工作。

　　3.2租售中心負責轉讓業務的跟進、洽談和手續辦理，對管理處租賃業務進行管理監督；并負責管理處租售專員租售業務的培訓及指導。

　　3.3租售人員負責客戶收款工作的溝通，經營管理組人員負責收款。

　　3.4經營管理組負責監督各項收款工作。

　　4方法和過程控制

　　4.1基本要求

　　4.1.1熟悉小區內所有委托租、售房的信息，如朝向、面積、樓層、有無裝修、價格等，并清楚每套房的優、劣勢。

　　4.1.2熟悉小區內的配套設施及周邊相應的配套設施。

　　4.1.3熟悉小區內房屋總戶數、閑置戶數及閑置情況。

　　4.2接待

　　4.2.1對前來委托、咨詢的業主，給予及時、熱情的接待。

　　4.2.2業主委托房屋租售時，通過聽、問、看等方式，盡可能多了解其房屋的具體情況。

　　4.2.3當業主確定委托時，與其簽訂《樓宇出租（售）委托書》，如業主通過電話委托，可先在《房屋出租/轉讓登記表》上登記。

　　4.2.4對前來委托、咨詢的客戶，與接待業主相同，在聽取客戶需求后，介紹適合的房屋，并帶領看房。如客戶選中意向房屋，要與其簽訂《樓宇求租（購）委托書》，并及時和業主和租售中心聯系，并把客戶需求告知，促進買賣雙方達成交易；如客戶當時并沒有特別滿意的，要將其需求登記在《客戶委托登記表》中，有合適房源再通知。

　　4.2.5按業主的委托價向客戶報價，業主委托價如和市場價有很大差距，要建議業主采用市場價。

　　4.2.6對于登記委托的業主和客戶，要做好后續服務，一個月至少要聯系一次，告知房屋的租售情況，并了解業主、客戶委托意向有沒有更改。溝通的方式不限，可以電話，也可以是面談。

　　4.3簽約

　　4.3.1《樓宇出租（售）委托書》，一式兩份，每份后面要印有《交易須知》。簽訂時要注意核實相關產權證明、業主身份證等有關資料原件，并保存復印件。如委托代理人辦理須提交合法的委托書。

　　4.3.2租賃交易時，應組織出租方與承租方簽訂房屋租賃合約；轉讓交易時，則應由買賣雙方和租售中心三方共同簽訂《房屋轉讓協議書》。

　　4.3.3房屋租賃合約一式叁份，由出租方、承租方簽字成立，租售中心、管理處均不可在房屋租賃合約上簽字或蓋章，但應留存一份合約原件存檔。

　　4.3.4《房屋轉讓協議》一式叁份，簽訂時必須符合以下條件：買賣雙方共同自愿、買賣雙方具有合法的身份證明和行為能力、轉讓房屋產權清晰、無抵押（或即將無抵押）查封等限制產權轉移登記的條件；《房屋轉讓協議》必須經租售中心主管或授權人審核后，由所在業務部門蓋章。

　　4.3.5交易時，可向交易雙方提供房屋出租/轉讓設施清單，供交易雙方使用。

　　4.4收款

　　4.4.1收款原則：在房屋交易過程中，租售業務人員不得經手訂金、房款、傭金及其他款項和現金，所有收款均由管理處經營管理組人員經手，并出具"正式收款收據"。

　　4.4.2租賃業務傭金，在出租方、承租方簽訂房屋租賃合約時由經營管理組人員收取。

　　4.4.3轉讓業務收款：傭金在買方進行產權登記（或出買方產權證明）時由經營管理組人員收??；轉讓定金、購房款買方交管理處后，需轉付定金、購房款時，由經辦人向管理處申請，經租售中心主管核對后按管理處付款程序辦理。

　　4.4.4代理業務收款

　　A.客戶定金，根據委托代理協議確定。如委托方委托現場人員收款，現場人員必須開具由委托方提供的正式收款收據。

　　B.銷售代表在收到現金后，立即知會直接主管，并在一個工作日內存入指定帳戶（或交委托方）。收款人員對所收款項負有保管責任。

　　C.定金款和收款收據財務聯交委托方時，必須要求委托方人員簽收。

　　D.收款收據不可遺失、損壞，作廢的收款收據必須完整保存，現場銷售人員對收據負保管責任。

　　E.所有租售業務人員不得接受客戶任何形式的物質酬謝。

　　4.5轉讓業務操作指引

　　4.5.1轉讓流程圖（略）

　　4.5.2簽定《房地產買賣合同》須提交的資料：買賣雙方身份證明；轉讓房屋的《房地產證》；賣方的婚姻證明，如已婚需提供配偶有效同意轉讓的證明。

　　4.5.3按揭申請人的條件:具有合法的身份證明、婚姻證明，年滿十八周歲的國內公民；有穩定的收入和充足的還款來源；同意以購買的房屋作貸款抵押。

　　5支持性質量記錄表格

　　**WY7.5.1-G06-F1《樓宇

求租委托書》

　　**WY7.5.1-G06-F2《樓宇出租委托書》

　　**WY7.5.1-G06-F3《樓宇求購委托書》

　　**WY7.5.1-G06-F4《樓宇出售委托書》

　　**WY7.5.1-G06-F5《房屋轉讓協議書》

篇2：租售中心物業財務管理規定

　　租售中心物業財務管理規定

　　1．目的

　　使租售中心財務工作規范化、合理化。

　　2．范圍

　　適用于公司租售業務所涉及收、付款環節。

　　3．職責

　　部門/崗位職責

　　各物業服務中心出納負責服務中心處租售業務款項的收取，并按公司要求及時上繳公司；

　　租售中心各業務分點由指定的兼職財務人員及地鋪負責人收取款項（現金）,并將現金款項存入公司指定賬戶,將繳款憑證交財務部門結算公司財務管理部負責付款和收款監督。

　　4．方法和過程控制

　　4.1 收據的領用、保管與核銷

　　4.1.1公司正式收款收據統一由部門財務到公司財務處領，各地鋪要使用的收據由地鋪負責人及兼職財務人員到部門財務領取，并按公司財務規定領用、發放、核銷。

　　4.1.2收款收據不可遺失、損壞，作廢的收款收據必須完整保存,地鋪負責人、兼職財務人員對收據負保管責任。

　　4.1.3現場指定兼職財務人員每月定期將本月收取的收款憑證上交公司財務部結算，并按財務部的要求核銷已使用完的收據，月底必須核銷完當月全部收款。

　　4.1.4作廢的收據，"四聯"要全部完整，并注明"作廢"和作廢時間。

　　4.2 收據使用要求

　　4.2.1現場收據分類：在收據備注欄中注明"出租類"、"轉讓類"；

　　4.2.2收據的填寫必須完整，日期、付款方式、金額大小寫等嚴格按公司財務部的規定要求填寫；

　　4.2.3所有人員在開據收據時須在"收款人"簽全名，待上繳財務人員時，再由財務人員按公司要求核銷；

　　4.2.4填寫收據時,客戶姓名、付款人均需填寫全稱，"付款人"欄目原則上由付款客戶本人簽字，如因特殊原因須為客戶代付款，付款人簽名處須注明"某某人代"，但"擔保金"和"定金"必須由付款客戶本人簽字。

　　4.2.5當收取客戶的租售業務定金時，采用定金托管。買賣雙方如不按托管方式需經地鋪負責人同意，可直接開收據給買方：款項來源必須注明"代××（業主姓名）收取××房（房號）購房定金"，并盡量請賣方在此收據上簽名確認此方式。

　　4.2.6部門財務負責部門內各地鋪收據的發放及核銷。

　　4.2.7銀行轉賬類使用收據時，先在收據："交款方式/票據號"空格處加蓋"以銀行實際到帳為準"的章。開票人必須嚴格按轉款憑證上金額且與銀行到帳記錄核對確認后，方可給客戶開具收據。

　　4.2.7現金使用收據時，只限于購房定金、傭金、擔保金等小額款項，且單筆現金不能超過二萬元。地鋪兼職財務收到現金后，需認真清點現金數，確認數額無誤及鈔票真偽后方可開具收據。

　　4.2.8各地鋪負責人，每天必須核對當日新開的收據，如遇外出、休息時，需指定專人核對；地鋪負責人開的收據，由現場兼職財務人員核對。

　　4.3 現金收取、保管

　　4.3.1 地鋪兼職財務在收款當天將所收現金交物業服務中心處出納代存或直接存入公司指定賬戶，如銀行停止收款,應當采取妥善保管措施,并在次日內存入指定賬戶。地鋪兼職財務、地鋪負責人對所收取的現金款項負保管責任。

　　4.3.2在收取現金時注意單筆現金款項不能超過人民幣二萬元，大額款項的收取必須要求客戶通過銀行轉賬方式轉入公司指定銀行帳號中。

　　4．3．3在遇有客戶使用超過二萬元現金支付相關費用時，我方不允許直接收取現金，由業務人員陪同客戶到銀行存入公司指定賬戶。

　　4.4 領用支票、申請轉賬、代交費用的要求

　　4.4.1. 支票領用

　　4.4.1.1大額支出、轉賬，業務人員需提前三個工作日將《付款申請單》交財務部。

　　4.4.1.2領用支票時需填寫支票領用申請, 準確填寫收款人及金額后按公司財務制度審批。

　　4.4.2轉付款項

　　4.4.2.1簽訂《房地產經紀合同》時，考慮到公司的財務審批流程，在轉付款項條件約定原則上不能少于3個工作日，具體以合同為準。

　　4.4.2.2申請轉款給賣方時，按轉讓協議中約定的轉款日期，由客戶服務部提前三個工作日將單據報部門財務審核。

　　4.4.2.3申請轉款給賣方時，經辦人需確定傭金、各項費用是否結清，否則需預留足夠的金額在公司。

　　4.4.2.4退還的款項，付款申請單申請時需"收回原收據"，交部門負責人審核后方可辦理退款。

　　4.4.2.5填寫轉付房款《付款申請單》時，請準確填寫房號、收款人姓名、收款人的銀行帳號，同時附件應有：業主本人親筆簽名的收條（不能代簽）、指模、收條上有業主本人的銀行帳號（原則上需與簽訂的房地產經紀合同上的賬號保持一致）、業主（收款人）身份證明復印件。

　　4.4.3轉讓業務中的代收款項

　　4.4.3.1經辦人員負責按協議時間催促買賣雙方交納各種款項。

　　4.4.3.2經辦人員在客戶交款后，需及時將信息上報部門財務。

　　4.4.3.3在辦理轉讓手續中,如客戶委托經辦人員代繳費用，如轉讓稅費、有線、煤氣過戶費，如客戶有費用在公司，則經辦人員可向公司辦理借款手續墊付，并在業務結束后，持相關單據報銷。否則，應提前向客戶收取。原則上公司不予代墊，如發生自行墊付而客戶不予認可的款項將由當事人自行承擔。

　　4.4.3.4在辦理轉讓手續中,如客戶委托經辦人員代繳費用，如轉讓稅費、有線、煤氣過戶費等，需轉款至銀行卡后辦理手續的。如單筆金額20000元以下（含），由經辦人辦理；20000-50000元（含）由地鋪負責人辦理；50000-100000元（含）由部門主管、經理負責辦理；100000元以上，由部門指定人員在財務部指定人員陪同下共同辦理。

　　4.4.4代理贖樓業務，原則上要求贖樓業務由擔保公司操作。

　　4.5 費用報銷

　　4.5.1當月上下班交通費、手機費用，按公司財務制度報銷。

　　4.5.2外出辦公需經地鋪負責人同意，外出車費的報銷，須列詳細清單，注明款項發生原因、時間、路線等，經部門核實后方可報銷。

　　4.5.3其它費用報銷時，按公司規定填好《付款申請單》并粘貼好原始票據交到部門財務。

　　4.5.4部門需建立費用臺賬。

　　4.6 收入結轉

　　4.6.1每月1號前，部門財務與公司財務部結轉上月實際收入。

　　4.6.2每月5號前，部門財務統計上月的交易達成情況。

篇3：陜西省加強房地產開發項目車位車庫租售管理工作有關問題的通知

　　陜西省住房和城鄉建設廳陜西省物價局關于加強房地產開發項目車位車庫租售管理工作有關問題的通知

　　陜建發[20**]116號

　　陜西省物價局,陜西省住房和城鄉建設廳

　　實施時間： 20**-6-10

　　房地產業

　　所屬區域： 陜西

　　各設區市住房和城鄉建設局(房管局、房管辦)、規劃局、物價局，楊凌示范區規劃建設局、發展改革局：

　　為進一步規范房地產市場，加強房地產開發項目車位出租、出售的管理，規范車位、車庫租售價格行為，維護車位、車庫產權人、使用人的合法權益，現就加強房地產開發項目車位、車庫租售管理工作有關問題通知如下。

　　一、從20**年6月份起，房地產開發項目車位、車庫的租售列入房地市場調控內容，對具有獨立產權的車位、車庫出售應與商品住房相同，對其預(銷)售、價格備案等相關內容一并納入房地產市場監管，銷售價格漲幅應低于當年本地新建住房價格漲幅水平。

　　二、房地產開發項目應嚴格按照《陜西省城市規劃管理技術規定》建設用于停放汽車的車位、車庫。在項目規劃建設時應將車位、車庫與商品房建設同步規劃設計、同步建設、同步銷售、同步交付使用。

　　三、占用業主共有道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于全體業主共有，只能出租;配建的獨立車位、車庫產權清晰的可出售、附贈、出租;利用人防工程設施建設的車位、車庫及其他建設的機械車位、車庫不得出售。

　　四、開發建設單位在銷售商品住房時，應將車位、車庫的配比情況、銷售價格與商品房的銷售價格同時向物業買受人予以明示，并在商品房買賣合同中約定。

　　五、開發建設單位在銷售規劃用于停放汽車的車位、車庫時只能面向本小區業主，在滿足一戶一個車位的基礎上，可考慮其他業主的需求。

　　六、開發建設單位在出租車位、車庫時應當優先滿足業主停車需要，租賃合同期限不得超過1年。在滿足業主需要后，建設單位可將車位、車庫出租給物業管理區域外的單位和個人，其每次租賃合同期限最長不得超過六個月。

　　七、車位、車庫租賃價格實行市場調節價，應在出租合同中予以約定，嚴禁非法牟取暴利。

　　八、物業服務企業提供物業管理區域內車庫車位停放服務的，收費標準按當地價格部門制定標準執行。

　　九、各市房地產行政主管部門會同物價部門要加強對房地產開發項目車位、車庫出售和出租情況的監督管理。制定車位、車庫銷售、出租管理的具體辦法。省住房和城鄉建設廳、省物價局將適時對各地貫徹落實情況與房價調控情況一并予以通報。

　　二〇一一年六月十日