學院后勤物業管理中心安全制度

　　一、建立中心自上而下的安全責任網絡，各工種、各部位層層落實，責任到人。

　　二、建立健全中心各崗位安全責任制，加強安全負責意識，讓每位員工明確自己的安全責任，對己負責對中心負責。

　　三、保潔人員在進行樓內保潔時，認真遵守安全操作程序，從事高層清潔時，要有第二人在場進行安全保護，單獨作業時必須在保證自身安全的情況下進行。

　　四、在維修操作時，必須遵守行業操作規范，對用電設備多加維護和檢修，確保操作安全進行。

　　五、在使用濃度較強、有腐蝕性的衛生保潔清潔劑時，要在指導下正確使用，注意安全。

篇2：談物業管理中消防安全管理

　　談物業管理中消防安全管理

　　隨著蘇州工業園區二、三期建設速度的加快，大批原有農民住宅已被動遷，在原來城鎮周圍相繼建起了大批的動遷房，也建造了部分商品房，為此，住宅小區中物業管理也隨之產生，而預防火災，消防設施維護保養，消防安全檢查，已成為物業管理中的重要內容，物業管理中消防管理基本目的，在于預防火災的發生，最大限度上減少火災損失，為業主和住戶的工作、生活提供了安全環境，因此，可以說搞好消防管理是物業安全使用和社會安定的重要保證。如何加強物業管理中的消防安全管理，依筆者認為，須做好以下幾個方面的工作:

　　一、明確物業管理人員職責，使自己知道干什么，怎么干，具體包括10個方面：

　　1、認真學習有關消防知識，熟悉并能正確使用各種消防設施和器材；

　　2、負責消防監控中心的日常值班。消防監控中心是接受火災報警、發出火災信號和安全疏散指令、控制消防水源、固定滅火、通風、空氣調節系統等設施機構，中心應實行24小時值班。要對整個住宅小區進行消防監控，并做好值班記錄。值班人員要忠于職守，認真工作。對部門經理和公司負責人，應做好管理、指導、督促、檢查好轄區內的消防工作，對有問題的及時進行整改。

　　3、嚴格貫徹、執行消防法規，落實各項防火安全制度和措施。專職消防人員必須每天巡視管轄區的每個角落，及時發現并消除火災隱患；定期對防火責任制、防火崗位責任制執行情況進行檢查，并進行匯報、交流、評比；定期對業主(使用人)的住處進行防火制度執行情況檢查，阻止私自亂拉亂接電源，違反安全用電、用氣的不當行為。

　　4、負責管轄區內動用明火的批準和現場監護工作。

　　5、管理好管轄區內的各種消防設備、設施和器具，定期進行檢查、試驗、大修、更新，確保它們始終處于完好狀態。

　　6、組織消防宣傳教育，廣泛開展防火宣傳，動員和組織區內群眾接受教育，增強防火意識。宣傳方式可靈活多樣，生動活潑，可以發通告、帖廣告、出墻報，也可以觀看消防自救電視錄像。同時揭露批評違章違法行為，加強引導，培養建立全民的消防意識。抓好義務消防隊的培訓和演習，定期向業主或使用人傳授消防知識。

　　7、定期對管區內要害部位進行檢查是預防火災的一項基本措施。特別是要檢查各樓內的電器、電線、煤氣管道有無腐蝕、氧化等情況，防止線路短路或爆炸引起火災。

　　8、管理好消防監視中心的各種設備、設施，保障監視中心始終處于正常工作狀態。

　　9、發生火災時，協同公司、部門領導到場，現場指揮和撲救。

　　10、制止任何違反消防安全的行為和企圖。

　　物業管理公司全體員工都應是義務消防員，義務消防人員應制定職責，主要是:學習有關消防知識，正確使用各種消防器材 和設備；積極開展小區消防宣傳，深入轄區內住戶、酒樓、商場、歌舞廳、公共娛樂場所開展安全檢查，發現問題及時整改；制止任何違反消防安全的行為；管理好本部門和管轄區內的消防器材和設備；發生火災時，公司全體員工無論是否當班，都必須立即投入搶救現場，實施搶救，不得借機逃避；要報告有關部門和消防隊；要組織人員搶救險情，并注意查找起火原因，采取適當措施，力爭盡快把火撲滅；要組織群眾撤離危險地區，做好妥善安排；要做好現場安全保衛工作，嚴防壞人趁火打劫和搞破壞活動；要協助有關部門做好善后工作。

　　二、建立較完善的消防安全制度，做到有章可循。

　　1、消防中心值班制度。消防中心值班室是火警預報、信息通訊中心，消防值班員必須要樹立高度的責任感，嚴肅認真地做好消防中心的值班監視工作，并做好消防設施每天運行情況記錄。

　　2、防火檔案制度。物業公司要建立防火檔案，對火險隱患、消防設備狀況(位置、功能、狀態等)、重點消防部位、消防工作概況等要記錄在案，以備隨時查閱:還要根據檔案記載的前期消防工作概況，定期進行研究，不斷提高防火、滅火的水平和效率。

　　3、消防崗位責任制度。要建立各級領導負責的逐級防火崗位責任制， 上至公司領導，下至消防員，都對消防負有一定責任，從而建立健全防火制度和安全操作制度。每年年初由物業管理公司招集物業轄區內的單位和住戶樓長簽訂《防火責任書》，確定消防聯絡員名單，并確定職責，層層明確責任，建立全方位的監督體系。

　　4、定期開展消防安全檢查制度。要確保消防栓玻璃、閥門、水槍、水帶完全完好。報警系統要準確無誤，達到應急要求。配電房、值班室、管理公司應按規定配齊各種滅火器。備用發動機、消防水泵、消防電梯應能應急使用。定期組織大檢查，每月管理公司進行普查，每周科室進行自查，平時設置專人重點抽查，做到發現隱患立即消除。

　　5、保安人員的定期和演習制度。從我們園區情況來看，蘇都、都市、師惠坊等小區在這方面做得較好，他們在元旦、五一、“119”等節日期間與公安消防部隊一起，假設居民住宅火災，進行演練，效果較好，受到了居民的歡迎，也使得居民群眾受到了消防知識教育。

　　6、其他有關消防規定。如嚴禁使用交流電門鈴；嚴禁在物業內堆放易燃易爆物品；嚴禁在樓上燃放煙花爆竹；未經批準，不得擅自進行管、線路(電表)改裝、增容；嚴禁堵塞防火通道；正確使用石油氣，做到人走火滅等。

　　三、建立一支高素質的消防隊伍

　　為加強物業的消防管理，物業管理公司全體員工都必須熟悉《中華人民共和國消防條例》和公安部發布的《高層建設消防管理規則》。物業管理公司必須成立一個專職或兼職的義務消防員，園區有的物業單位保安人員少則十幾多則幾十人，這是一支不可忽視的隊伍，作為消防監督部門來說，一是對其加強防火業務指導，二要對其進行滅火技能培訓，三要定期開展檢查，達到充分發揮這支隊伍的作用。

　　四、加強消防設備的管理

　　為了保障消防工作的安全，根據建筑設計防火規范，建筑物內部基本設有消防設備和滅火器材。目前，隨著科技的發展和建筑防火要求的提高，一些先進的消防設備被應用到建筑領域。政府主管部門對消防工作也越來越重視，制定了許多政策和法規。對新建的較大的建筑項目，必須經消防驗收，符合要求才發給合格證，允許投入使用。

　　作為物業管理公司，必須定期檢查消防設備的完好，要禁止擅自更改消防設備的行為，特別是住戶進行二次裝修時，必須嚴格審查消防設備的完好程度，公共走道必須保證暢通，絕對不準放置其他物品。

　　五、物業的特殊消防管理

　　1、住宅裝修時的消防管理

　　(1)裝修者必須事先填寫裝修申請，列出裝修計劃，匯同裝修圖紙上報管理處審批，在確保安全的情況下進行裝修。

　　(2)在消防設施和電氣管網不受損壞的前提下方可施工。

　　2、服務場所的消防管理

　　(1)安裝、使用電器設備必須符合防火規定，對臨時增加的電氣設備，必須按有關規定采取相應措施保證安全使用。

　　(2)嚴格控制明火，確實需要使用時，必須采取安全預防措施。嚴禁燃放鞭炮、焰火。

　　(3)安全出口處應當設置明顯的標志并加裝自動開啟應急燈，疏散通道必須保持暢通，嚴禁堆放任何物品。

　　(4)各服務臺每天的值班經理為當天的消防值班負責人，節假日領導要堅守崗位和排班值班，加強消防措施，確保安全。

　　物業管理是一種和現代化房產開發方式相配套的綜合管理，它是和社會主義市場經濟體制相適應的管理形式，而與其相聯系的消防管理又是密不可分的，物業管理雖說自20世紀80年代引入中國后，時間已有10余年，但仍處于發展階段，在消防管理這方面積累的經驗還不豐富，有待以后不斷總結，真正使居住小區居民有一個良好的消防安全環境。

篇3：物業管理安全突發事件的處理

　　物業管理安全突發事件的處理

　　安全協防作為物業管理中一個重點和難點。衡量物業管理水平高低的重要指標之一，一直以來倍受業內人士、廣大業主、使用人關注。然而在實際工作中，盡管我們對此下了很大的功夫，費了很多的精力，在人防、技防、物防上做得也很細致，但物業管理區域內安全突發事件仍時有發生(從客觀上來講是在所難免)。究其原因，防范皆為被動，而安全突發事件的發生卻往往是事前難以預料或控制的。

　　物業管理業在我國發展時間不長，諸多方面需要進一步規范，相關政策法規不夠完善，一旦發生安全突發事件，造成損失，其責任往往要由物業管理公司來承擔，這令業內人士頗感頭痛，筆者遂想借此機會談一談對物業管理中安全突發事件處理的一些粗淺體會，望能在規避物業管理公司風險方面給讀者提供一些參考。

　　一、事前預防-處理安全突發事件的先導

　　預先防范，有備無患。在ISO9001：2000版質量管理體系(QMS)中第8.5.3條特別強調了“預防措施”，這是建立體系時要求必須形成文件、加以控制的六個要素之一，其重要性可見一斑。

　　雖然具體的安全突發事件難以預料，但其總是有一定的規律可循，即相似性。這是“事前預防”的重要突破口，通過對安全突發事件相似性的總結與提練，積累、豐富相當的經驗，在配之以一定的專業技術水平，我們完全可以對一部分安全隱患進行事前識別，并加以控制(實行預案制)。因此筆者認為，要做好事前預防工作，可以從以下二個方面入手：

　　1、識別可知的安全隱患

　　在物業管理服務過程中，有部分安全隱患是完全可以依靠從業經驗、專業技術水平等來預先識別的。其識別過程大體可以分解為：

　　(1)摸底，即由相關專業人員按計劃分別對物業管理區域里相應專業范圍內可能存在的隱患進行摸底，實現隱患初步識別。

　　(2)清查，即由物業管理員匯同各專業人員對物業管理區域內的隱患進行更加全面細致的清查，從不同角度出發盡可能找出各種潛在隱患，并盡力消除能夠處理的隱患。

　　(3)整理，即對清查出且無法消除的隱患進行最后的確認識別。

　　(4)分類，即根據隱患的屬性進行分類(如治安類、消防類、設施設備類、水電氣類等)，并編輯成冊備用。

　　安全隱患的識別工作，能在物業管理前期介入過程中實現為佳，最遲也應在業主入住初期完成。當然，隱患識別工作不是就此完結，隨著物業及相關配套設施、設備的使用、老化、改造、更新，業主、使用人的更替，物業周圍環境的變化等等，還需要物業管理公司在日常服務過程中繼續加以關注，不斷識別新的安全隱患。

　　2、實行預案制

　　(1)預案的編制

　　根據安全隱患識別分類結果，可分專業編制安全防范處理預案，以對安全隱患進行有針對性地控制。筆者認為，編制預案應注意以下幾個問題：

　?、倬幹祁A案，必須與將來的實際操作者充分溝通，達成共識，以免預案無法落實，難以執行，成為一紙空文。

　?、诰幹祁A案者中，既要有具備一定相關實際操作經驗和專業技術水平的人員參予，以便把好技術關，增強預案的有效性；又要有具備一定文字功底的人員加盟，以便把好語言關，避免因文字表述不準確而產生理解上的歧義。

　?、劬幹频念A案一定要易學實用，以免給日后的培訓及實際操作帶來不便，甚至造成新的隱患。

　?、芫幹频念A案要有一定的靈活性、可變通性，以免束縛實際操作者的工作，降低其實用性、有效性。

　　當然，對于一部分特殊的安全突發事件是不存在事前識別過程的(如業主、使用人突發疾病)，但仍舊需要實行預案制，制訂相應的應急處理措施，以此減小損失。

　　(2)預案的試運行

　　試運行過程可看作是一個培訓的過程，可具體分為對內和對外兩種：

　?、賹扰嘤?，即是物業管理處針對所屬員工及各專業人員而組織的培訓。培訓內容不僅限于對編制的預案進行純理論的講授，更重要的是進行各種有針對性地實際操作培訓--摸擬演練，而且這種演練不單只是抽空才練的輔助培訓，而應是一種需要周而往復、不間斷的重要訓練。需要盡可能練到在被培訓者頭腦中形成一種條件反射--當遇到有類似突發事件發生時，保證每一位受過相應培訓的人員都不需要經過太多的思考就明白自己可以做什么，應該做什么，將要做什么。對于可能帶來嚴重后果的突發事件的應急處理能力培訓(如火災等)，尤其需要這樣的訓練。同時，物業管理處應對培訓情況進行定期、有計劃的評審，物業管理公司質量監管部門(如品質部)應對培訓開展情況進行不定期的評審，以保證培訓的落實及質量。

　?、趯ν馀嘤?，即物業管理處將突發事件的處理方法向物業管理區域內業主、使用人進行有計劃、有針對性地宣傳、培訓。在此值得一提的是，宣傳、培訓的途徑是多種多樣的，除了利用宣傳欄、社區文化活動等機會宣傳外，還可以舉辦業主培訓班，特別是利用休息時間舉辦保姆培訓班，進行有針對性地宣傳、教育，這不失為一個切實可行、行之有效的辦法。

　　二、事中控制-處理安全突發事件的關鍵

　　在日常物業管理服務過程中，還有些隱患是不易被事前識別的，有些隱患是很難在事前加以控制的。因此，突發事件的發生也就往往難以避免。但問題發生了，如果能夠處理得當，也能有效的降低損失。

　　對于那些已在事前識別并制訂了相應的應急處理預案的突發事件，按預案規定處理即可。但對于那些沒有預案控制的突發事件，就需要靠物業管理人員的綜合素質來靈活應付了。其中應注意把握好以下幾個原則：

　　1、統一指揮原則

　　突發事件發生后應由一名管理人員(一般以當值最高級別的管理人員為佳)做好統一的現場指揮，安排調度，以免出現“多頭領導”，造成混亂。

　　2、服從命令原則

　　當事工作人員應無條件服從現場指揮人員的命令，按要求采取相應的應急措施。

　　3、主動出擊原則

　　突發事件發生時，物業管理人員不能以消極、推拖甚至是回避的態度來對待，這無疑是在“雪上加霜”，這也必將為自己的“不作為”的行為而付出代價。故此時應主動出擊，直面矛盾，及時處理，敢于承擔相應責任。

　　4、靈活處理原則

　　對待突發事件，應具體問題具體分析。即使已有預案規定，但因具體情況發生變化，應擺脫預案束縛，及時做出相應的調整。

　　5、安全第一原則

　　處理突發事件應以不造成新的損失為前提，不能因急于處理，而不顧后果，造成更大的且不必要的人身、財產損失。

　　6、團結協作原則

　　當事工作人員應團結一致，同心協力的處理突發事件。

　　三、事后改進-處理突發事件的延續

　　“亡羊補牢、未為晚矣”。發生安全突發事件并不可怕，而可怕的是同樣的事件再發生第二、第三次......。因此事后改進亦十分重要，具體可以從以下二個方面入手：

　　1、全面總結

　　安全突發事件基本平息后，對處理全過程進行全面的總結必不可少，以此總結經驗，吸取教訓；發現問題，持續改進；肯定成績，逐步推廣；為制訂糾正措施，防止類似事件的再度發生打好基礎。

　　2、制訂糾正措施

　　“糾正措施”亦為ISO9001：2000版質量管理體系(QMS)中要求必須形成文件、加以控制的六個要素之一。在全面總結以后，還需要根據總結情況制訂相應的糾正措施，完成以下三方面的工作：

　　(1)根據總結情況，適當修改原有預案中誤漏之處，以完善預案制。

　　(2)根據總結情況，編制還缺乏的預案，以充實預案制。

　　(3)根據總結情況，有針對性地開展培訓(同樣包括對內、對外兩個方面)，持續改進，不斷增強處理安全突發事件的能力。

　　在此還有一點值得強調，突發事件基本處理完畢后，對相關業主、使用人的回訪必不可少。此時可能正是他們需要幫助的時候，亦為雙方相互溝通的最佳時機之一，適時地上門回訪，往往能取得意想不到的效果。

　　綜上所述，物業管理中安全突發事件的處理過程亦可看作是戴明博士提出的“PDCA”管理模式的一個循環過程--P(Plan)：策劃；D(Do)：實施；C(Check)：驗證；A(Actions)：改進，周而復始，環環相扣，如圖所示：

　　通過戴明循環，讓“事前預防、事中控制、事后改進”的安全突發事件處理過程的線條與思路變得更為清晰，便于不斷地發現隱患，制訂對策，有效處理，降低、規避物業管理公司的風險。