物業管理公司項目管理部工作內容

　　一、內部管理部分

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　　1、組織機構圖

　　2、各部門職能及各崗位職責

　　3、員工情況

　　1）員工構成，其中管理人員占？；學歷構成（特別是管理人員）

　　2）各部門骨干基本情況

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　　1、公司管理形式（總經理負責制？；總公司與各管理處關系，自負盈虧？）

　　2、行政人事制度

　　1）員工培訓制度（察看年度培訓計劃，了解公司培訓重點）

　　2）員工考核、獎懲制度

　　3）員工檔案的管理

　　3、檔案管理

　　1）工程檔案的管理（圖紙資料、設備檔案）

　　2）小區基本檔案資料（竣工驗收資料、各項審批文件）

　　3）檔案借閱制度

　　4）業主資料的管理（保密性）

　　5、財務制度

　　1）收費標準的制定、申報、審批

　　2）押金的處理

　　3）財務收支預算、決算、分析

　　4）日常財務帳務處理

　　5）定期向業主委員會及全體業主公布財務收支狀況

　　6、采購及庫存管理

　　1）采購內容的制定和審批

　　2）庫存的有效控制及及時補充

　　3）庫存的帳務處理

　　4）庫房安全管理制度

　　7、公文管理制度

　　1）外來文件管理

　　2）內部文件往來

　　3）收發登記

　　4）通告管理制度

　　8、工程管理制度

　　1）分包方的評選標準管理（資質、工程款預算、信譽等）

　　2）簽訂合同

　　3）工程進度及質量檢查及其記錄

　　4）工程驗收制度

　　5）整改制度

　　9、辦公設備的管理

　　1）臺帳

　　2）領用

　　3）報廢

　　10、合同管理

　　11、形象識別系統的使用辦法

　　12、公司工會設置、福利制度及企業文化建設

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　　1、業委會章程

　　2、管理維修公約

　　3、衛生公約

　　4、裝修管理規定

　　5、停車場管理規定

　　6、治安管理規定

　　7、園林、綠化管理規定

　　二、小區基本概況（組織小區接管驗收工作）

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　　1、管理面積、樓宇概況、居住人口、業主構成等

　　2、設備設施情況

　　1）消防設施

　　2）配電設備

　　3）電梯設備

　　4）給排水設備

　　5）計量設備

　　6）人防設施

　　7）有無智能化設施

　　3、竣工驗收情況（有無影響物業服務質量的設計問題）

　?。ǘ┪飿I管理方式

　?。ㄈI主委員會概況

　　1、章程、成立時間、人員構成、與業主委員會的關系

　　2、業主委員會曾行使過的權利（是否能有效的行使其權力）

　　3、業主委員會的建立、換屆、選舉制度

　　4、與業主委員會簽訂的《物業服務協議》的內容、時限

　?。ㄋ模┬^內部環境

　　1、綠化率

　　2、停車場位情況及其管理

　　3、公共設施的養護、維修情況

　　4、業主對小區環境的滿意度

　　5、管理用房的使用情況

　　6、經營用房的使用情況

　　1）合同

　　2）月租

　　3）經營內容

　　7、小區配套設施是否齊全

　?。ㄎ澹┬^外部環境

　　1、與地方各管理部門的關系

　　2、周邊交通、環境、可持續發展情況

　　3、周邊物業及其物業管理情況（未來是否存在競爭）

　　三、各項物業服務管理流程

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　　1、入住手續

　　2、房屋檔案的建立（一戶一檔）

　　3、空房管理（定期檢查制度）

　　4、空房的使用制度

　　5、空房鑰匙管理

　?。ǘ┦召M管理

　　1、物業費的收取

　　1）繳費通知單的發放

　　2）收費期

　　3）費用明細

　　4）業主費用查詢

　　2、代收代繳費用的收?。ㄋ?、電、煤氣、電視等）

　　1）繳費通知單的發放

　　2）收費期

　　3）費用明細

　　4）業主費用查詢

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　　1、清潔消殺設備、用料管理

　　2、清潔消殺操作規程及服務標準

　　3、檢查制度

　　1）檢查頻率、方式（抽查？）

　　2）檢查記錄

　　3）整改

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　　1、保安員情況

　　2、排班制度

　　3、巡視頻次及其記錄

　　1）公共區域巡視

　　2）樓內巡視

　　4、保安隊員文明服務、著裝要求

　　5、檢查制度

　　1）檢查頻率、方式（抽查？）

　　2）檢查記錄

　　3）整改

　　6、監控中心管理

　　1）監控記錄

　　2）錄像帶管理

　　7、訪客管理

　　1）出入登記記錄

　?。ㄎ澹┚G化管理

　　1、小區綠化美化標準

　　2、花木養護工作計劃及實施的管理（新增、補種、更換）

　　3、檢查制度

　　1）檢查頻率、方式（抽查？）

　　2）檢查記錄

　　2）整改

　?。I主投訴處理

　　1、投訴的界定

　　2、投訴登記制度

　　3、投訴的處理

　　1）及時性

　　2）準確性

　　3）向業主反饋結果

　　4、投訴率的統計（對集中的投訴問題應責任到人、限期整改、專人追蹤、反饋結果）

　　1）及時率

　　2）處理率

　?。ㄆ撸I主意見調查

　　1、調查頻率、比例、范圍、內容

　　2、《意見調查表》的發放與回收制度

　　3、意見調查統計

　　1）圖表統計

　　2）調查報告

　　3）向全體業主公布調查結果

　　4）預防與糾正措施

　?。ò耍┥鐓^文化管理

　　1、與業主委員會的定期溝通制度

　　2、專人負責

　　3、定期舉辦社區文化活動

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　　1、消防設備設施的維修、養護制度及其檢查記錄

　　2、消防器材配置的管理

　　1）臺帳

　　2）更新記錄

　　3）檢測記錄

　　3、定期消防演習制度

　　4、消防宣傳標識的安放

　?。ㄊ┭b修管理

　　1、裝修手續的辦理

　　1）裝修備案申請表

　　2）裝修協議

　　3）裝修保證金制度

　　2、施工人員登記制度、出入管理

　　3、裝修的巡視檢查及其記錄

　　4、裝修工程的驗收

　　5、違章的處罰及整改制度

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　　1、停車場管理制度

　　2、停車場進出記錄

　　3、臨時停車收費制度

　?。ㄊ┚S修服務制度

　　1、24小時值班制度

　　2、接受報修，填寫《報修維修單》

　　3、維修到場時限

　　4、維修服務收費標準的制定

　　5、業主確認制度

　　6、維修回訪制度

　　1）頻率

　　2）比例

　　3）整改

　　7、維修及時率、返修率的統計制度

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　　四、公司ISO9001質量體系了解

　?。ㄒ唬┵|量手冊

　?。ǘ┏绦蛭募?/P>

　?。ㄈ┳鳂I指導書

　?。ㄋ模?質量體系運作狀況

　?。ㄋ模┵|量體系動態發展狀況

篇2：房地產項目管理的內容簡介

　　在現代房地產項目中,由于項目本身的復雜性和龐大性,它往往涉及到許多專業部門,不僅僅是項目建設單位或項目投資單位。在項目的建設過程中,盡管不同的參與者所承擔的工作任務不同,但是各參與者及其工作任務共同構成了房地產項目管理的完整體系。

　　(1)項目建設單位。

　　項目建設單位是站在投資主體的立場對項目進行綜合性的管理。其管理是通過一定的組織形式,采用多種方法和措施,對整個項目多有工作的系統運動過程進行計劃、協調、監督、控制和總評價,以保證項目質量、工期、投資效益目的實現。如果除項目建設單位之外還包括項目的其他投資者。如項目融資單位、BOT項目的投資者等,他們必須參與項目全過程的管理,便于了解項目的投資收益情況,確定投資方案。

　　(2)項目設計單位。

　　在現代項目實施過程中,由于市場經濟體制的影響,設計單位的工作任務在不斷地延伸,已經打破了以往純設計階段的舊格局,在向兩端逐漸拓展,漸漸深入到了項目目標設計、可行性研究、施工階段和竣工驗收階段,甚至還滲透到了使用過程中的改造和維修過程。

　　因此,在市場的作用下,項目設計單位的工作任務在不斷拓展,已不完全是設計階段的自我管理。其工作任務已延伸到項目施工階段的施工監督、竣工階段的質量驗收,滲透到項目前期為項目建設單位提供可靠的技術服務,幫助建設單位進行產品定位和項目立項等。

　　(3)施工單位(或項目承包商)。

　　施工單位是項目產品的直接建造單位,一般是在項目施工圖設計完成后,施工單位通過投標的形式取得項目的施工承包資格,按承包合同規定完成項目施工任務,并在規定的時間期限內,交付項目,同時還應按合同規定承擔承包項目的保修責任。其工作范圍、責任與權力持續時間應由合同進行清晰地規定。

　　現代房地產項目的復雜性,使業主越來越趨向于將項目的全部任務交給一個承包商完成,即采用“設計--施工--供應”的總承包方式。采用這種承包方式的項目,承包商往往在項目建立后,甚至在項目可性研究階段或構思階段就介入了項目的有關工作,為業主提供全過程、全方位的服務(包括項目的運行管理,參與項目的融資等)。

　　這種總承包公司是一個純粹的項目管理公司(沒有施工單位和設計單位等),對項目各階段的任務可在他的統一調配下,采用分包的方式分包給設計單位、施工單位、監理單位等。此時的總承包方式已打破了過去以往承包單位僅僅承包項目施工任務的運行模式,可使總承包單位運用自己豐富的項目管理經驗對具體項目實施管理,同時減輕了業主管理項目的壓力,在一定程度上促進了項目的順利實施和社會資源的合理利用。

　　(4)咨詢單位(監理公司)。

　　咨詢單位(或監理公司)是一種中介服務組織,一般是在接受業主或總承包商的委托之后,按咨詢(監理)合同的規定,代表業主或承包商,對項目進行技術咨詢(監理),對相應階段的相關任務進行咨詢(監理)。其中咨詢(監理)單位主要是對業主或承包商直接負責。

　　當然,還包括對項目進行宏觀調控的政府主管部門,他們主要調控項目對整個社會經濟發展的影響,控制項目的質量關,促進項目與環境之間的協調等宏觀性工作。

　　上述各項目參與單位的工作任務都符合“項目”的定義,因此在具體的實施過程,都可設立自己的相應的項目管理組織,以實施相應的項目管理任務或過程。

篇3：項目管理制度概述主要內容

　　項目管理制度概述及主要內容

　　項目管理制度概述

　　管理是一個廣泛的概念，作為名詞，中國古人把中間空而貫通的長條物稱為“管”，以后引申為約束、限制、規范、準則和法規等。作為動詞，“管”有主宰、包攬和之意。

　　“理”，古時有整治土地、雕琢玉器和治療疾病之意，以后引申為處理事務。再后來人們把這兩個意思相近的字合在一起組成“管理”一詞，意為“管轄和疏導或約束與引導”，接近于現代管理的含義。

　　通俗地講，管理就是“為了實現某一目標管人理事”。綜合現代林林總總的管理概念，我們可以認為所謂管理就是：在某種特定的環境下，為了實現既定的目標，主導者對擁有的，進行有效地、控制和的一系列活動。

　　項目管理制度的主要內容

　　項目管理制度的主要內容是管人和理事。管人和理事是在一個特定的環境下和具體的專業領域內進行的。

　　管人包括崗位設置與人員的行為規范管理。

　　理事需要明確各種管理事務的相互關系，處理原則、程序，應該做什么，不能做什么；應該怎么做，不能怎么做；要做到什么程度。

　　行為和處事的結果會得到什么樣的獎懲等。

　　綜合而論，崗位責任和管理流程都是制度的一部分，只不過崗位責任和管理流程是在其重點領域更有側重。

　　項目管理制度是項目成功管理的主要支撐之一。

　　具體而言，常用的項目管理制度包括項目范圍管理制度、項目進度管理制度、項目成本管理制度、項目質量管理制度、項目人力資源管理制度、項目溝通管理制度、項目風險管理制度、項目采購管理制度、項目中止制度，等等。