共商解決山莊問題的辦法，切實踏出改變"大雜院"的腳步

　　--ZZ山莊業主大會第三次會議開幕詞

　　各位業主：

　　大家好！

　　自ZZ山莊業主大會首次會議至今，快一年了。在這一年里，為了"告別'大雜院'創建美好山莊"，業主委員會和廣大業主一起辛勤努力，做了不少工作，但成效甚微，擺在眼前的現實是："大雜院"不但沒有告別，反而在延續。發生了以前沒有過的停水、侵占公共綠地惡性事件，盜竊案件、建筑材料亂堆亂放比以前更為嚴重，公共物業和共有資產沒有移交，垃圾仍然在公共場地堆放，等等，引起了廣大業主的強烈不滿。未取得房產證的業主已經自發召集，集體起訴開發商。ZZ山莊業主大會第三次會議在這樣一個背景下開幕了，因此，本次會議目標是：共商解決山莊問題的辦法，切實踏出改變"大雜院"的腳步。為此，我代表業主委員會就如何開好這次會議提出以下建議：

　　一、共商解決山莊問題的辦法

　　在業主大會首次會議上王志華代表籌備組說："由于各種各樣的原因，長期物業管理不善、公共設施和環境維護不到位、大部分業主未取得產權證，問題日積月累，已達到了難以容忍的程度。"經過一年的顯現，問題比當時說的更為嚴重。如公共設施不僅僅是維護不到位，更多的設施不完備。如今年夏天表現出來的水源不足、設施設備存在嚴重問題；UTV等區用的是臨電，其他區因缺少一條回路致使電壓不穩；連公寓樓樓道路燈都不能正常亮起來，等等。這些問題不解決，咱們山莊就走不出"大雜院"，就實現不了廣大業主購房時的初衷。本次會議要用足夠的時間，請各位業主來探討解決問題的辦法。我先提點思路，起個拋磚引玉的作用。

　　1、完善山莊的各項報批手續，盡快辦理業主的房屋和土地權屬證書。一個長期缺少開發建設手續的住宅區，必將產生各種各樣的亂象，這是山莊成為"大雜院"最根本的原因。要走出"大雜院"，就必須完善建設手續。為此，咱們業主特別是20**年的維權委員會作了很多努力，與開發商談，以不交物業費逼，向政府反映，均無成效。今年7月，因得知清涼盛景通過處罰，已開發部分能辦理產權證了，于是自發召集，拿起法律的武器，正式向開發商提起了訴訟，要開發商履行合同約定。再過七天，即9月21日，第一批立案的將正式開庭審判。為使訴訟推動山莊問題的解決，取得實質性成效，請各位業主獻計獻策，把各自的資源用上，以多種方式打一個配合戰，也呼吁大家一起旁聽21日的庭審。常言道：一枝獨秀不是春，百花齊放春滿園。"木桶原理"告訴我們，只有桶壁上的所有木板都足夠高，那木桶才能盛滿水。所以，山莊只有少部分業主擁有房產證，山莊走不出"陰影"，只有當大家都能辦產權證，山莊才能從根本上"陽光"起來。

　　2、完善公共設施設備。目前，山莊的水、電、氣、暖和道路、綠地、水系、景觀、路牌、門牌等，存在嚴重問題。這些公共設施設備，是我們在這里生活的基本條件，系關各位的"生存權"。在這次訴訟中，按照合同約定，要求開發商完善這些公共設施設備。

　　3、移交共有資產。共有資產是建設山莊、完善山莊、發展山莊的保障。業主共有資產包括現金資產和實物資產?，F金資產主要是業主繳納的公共維修資金、共有資產使用的租金等；實物資產主要為業主共有建筑物、共有的設施設備等。這兩部分資產，業主委員會成立快一年了，仍未移交過來。甚至連物業管理用的檔案資料、業主入住時交了30元建檔費建起來的業主檔案都沒移交。

　　4、搞好物業管理與服務。物業管理與服務的好壞決定山莊的品質和業主的生活質量。前幾年由于ZZ山莊物業管理有限責任公司的管理與服務不到位，造成安全不保、財產被盜，垃圾無處不堆、漫天飛舞，拖拉機、各式農用車、施工車四處穿行，不明身份人員隨處可見，原本寧靜、安逸、休閑的別墅成了名副其實的"大雜院"。北京深長城入駐山莊后，按照他們投標的承諾和合同約定，本該開創山莊物業管理與服務的新局面。由于種種原因，他們未能履行合同約定。比如：約定中2個月安裝好的監控設備，到現在5個月了還沒裝好，施工不按國家標準進行，許多地方裸線埋地下、有的干脆走明線；入駐前兩個月發生入室盜竊案近30起；電子門卡成了手動道閘，與進農家院的竹竿沒什么兩樣；垃圾分為生活垃圾和庭院垃圾，屬于庭院垃圾長期不清運；超劃定范圍占用物業樓，不按業委會要求清退；不經業委會同意收取入戶維修服務費、裝修管理費，不與業主協商收取押金；最為嚴重的是擅自同意業主占用公共綠地……；等等。他們對合同約定的白紙黑字視而不見，對業委會的意見充耳不聞。致使"大雜院"更"雜"，業主意見更多，物業服務費收繳困難。新的惡性循環前兆已經顯現。我們的物業管理與服務應該是什么樣子，物業管理與服務何處何從，請業主充分討論，尋求最佳方案。

　　5、

規范圍欄和加建、改建。目前，山莊的圍欄五花八門，有的很不協調；加建、改建侵犯相鄰權，與山莊不協調等。這些，已經影響到了山莊的整體形象和品質，損害了廣大業主的利益。需要大家在這次會議上提出好的解決辦法，制定相應規定，并嚴格執行。

　　6、做好日常生活和健康服務?，F在大多數業主的庭院是村民施工村民管，他們缺乏技術和規范，且一家村民管幾戶或十幾戶庭院，眾多村民隨便出入，致使山莊出入的村民比業主多，山莊成了活生生的"農家院"。我們日常生活用的油鹽醬醋等從村民小賣部購買，打針換藥要上延慶，毫無公共體育健身器材，等等。大家住在山莊很不方便，需要大家想辦法出主意來解決。

　　二、鞭策業主委員會履行職責

　　業主委員會是大家選出來的，是業主大會決定事項的執行機構。解決山莊問題的好辦法、好主意需要業主委員會來執行?！蹲h事規則》第十六條賦予業主委員會13項職責。業委會自去年選舉產生以來，大部分委員在盡職盡責地工作，但沒有取得業主所期望、業主委員會所期望的成效，一些職責也未履行。關于業主委員會的述職報告，等業委會主任王志華先生月底回京后由他來作。今天，我根據業主對業委會工作提出一些問題，提交給大家討論，集思廣益，共同鞭策業委會把工作做好，讓廣大業主滿意。

　　1、關于換物業的問題。業委會成立后，為改善山莊的物業狀況，決定更換物業服務企業，經過三、四個月的忙碌，物業更換成功了，但效果并未達到。因此，有業主向業委會提出：換物業對山莊業主是一件好事還是一件壞事或一件無用之事？為何好的出發點，辛辛苦苦勞作后卻沒有好收成，問題出在哪里？業委會委員在反思，請關各位業主來一起剖析。

　　2、關于物業監管問題。長城物業入駐山莊后，業委會分工有委員對物業進行監管。監管委員對長城物業做得不到位地方及時提醒，對于如何做好山莊的物業服務提了很多建議。對重大的問題，業委會進行了表決，責成物業整改。業委會還用心良苦，以無記名對長城物業的滿意度進行調查來督促履行合同，但效果甚微，其經理甚至說"ххх，你別逼我！"該委員沒有辦法，只好辭去了監管工作。這到底是為什么？問題出在哪里？請大家來分析、提建議。

　　3、關于業委會的工作。委員們創建美好山莊的熱情很高，都有一定的奉獻精神，而且都是某方面的成功人士。但大多數委員在面對業委會工作時，都有陌生的一面、復雜的一面。業委會要面對開發商、面對物業公司、面對廣大業主，多種矛盾交集，加上日積月累的成堆問題，業委會尚無一分錢的工作經費，沒有接管共有資產，怎樣做業委會的工作，需要廣大業主的建議和智慧。

　　4、關于業委會的自身建設。業主委員會成立后，制定了九個方面的制度，根據工作需要設立了5個方面的工作小組，兩個委員辭職，增補了三個委員，個別委員名存實亡。根據一年來的情況，業委會應該由一支什么樣的隊伍組成，包括委員的素質、人數、結構、設置等，如何保障業委會卓有成效地開展工作，為廣大業主服好務？請大家出謀劃策。

　　5、關于《議事規則》《管理規約》修改的問題。去年業主大會會議通過的這兩項規定，經過一年的實踐，有的條款需要修改補充，有的需要完善。如去年表決者兩個文件時，有業主在會上明確表示，需要修改。業委會曾于6月6日討論通過對《管理規約》第二十四條增補一款。有的符合法律精神對山莊管理有益的條款，在去年備案時被刪除，這些應該討論恢復。

　　6、關于ZZ山莊網站。根據山莊的特點和實際需要，業委會決定建立山莊網站，由委員墊支開發建設，網站雖于今年3月開始運行，但欠開發者的1萬元設計費至今未付。對網站運行近六個月的情況，業主們提出了不少意見和建議。本次會議，大家一起來討論：山莊需不需要辦自己的網站，要辦一個什么樣的網站，怎樣辦成既省錢又滿意的網站。

　　三、表決充分討論后形成的議案

　　在上述共商解決山莊問題的辦法和鞭策業主委員會履行職責兩項中，提出了十二個方面的問題。這些問題，事關山莊的整體利益，更事關每位業主的切身利益。這些問題解決了，就能心情舒暢地享受山莊的樂趣，快快樂樂度過每一刻，實現購房時的那個夢。為此，建議各位業主，積極參加本次會議，有意見說意見、有主意出主意、有建議提建議、有牢騷發牢騷、想出氣就出氣?？傊?，大家要把心中的怨氣發出來，把好主意好辦法說出來。通過暢所欲言的討論，形成表決議案，經過表決，達成共識，把山莊的問題解決好，把業主的事情做好。

　　各位業主，如果你想要山莊解決什么問題、想要業主大會和業主委員會做什么事情，請以書面形式或電子郵件發、傳真等發送給業委會辦公室，也可以用電話、短信等方式向業委會辦公室反映，更歡迎到業委會辦公室面談。在業主大會會議召開期間，業委會辦公室每天至少有一位委員和業委會秘書值班。根據大家的提案，本次會議將安排各種形式、各類話題的討論會。特別是周末和國慶節，在山莊將安排多個集體討論會，如果有需要，在城里也安排討論會。業委會還要在城里安排聽取業主意見會。

　　業主們，咱們山莊是先天不足，后天傷痕累累，要把山莊建成京郊的頤居家園、幸福樂園，需要每位業主的共同努力，需要把本次會議開成解決山莊問題的會議、凝聚力量的會議、民主的會議、團結的會議、勝利的會議！

　　謝謝大家！

　　20**年*月*日

篇2：住宅小區業主大會第四次會議開幕詞

　　住宅小區業主大會第四次會議開幕詞

　　各位來賓、各位業主：

　　大家下午好！

　　首先我代表全體業主對今天到會的各位嘉賓表示衷心的感謝，對業主大會順利開幕表示祝賀。

　　回顧過去三年，山莊在延慶縣委、縣政府、縣小區辦、**鎮鎮政府、康莊派出所的支持、指導、幫助下，在營城子等周邊村鄉親們的互助、互愛下，通過第一屆業委會、監委會籌備組及物業管理者的辛勤勞動和全體業主的共同努力，山莊居住環境不斷得到改善，存在問題和矛盾也在逐步化解和解決之中，廣大業主建設山莊的主人公參與意識也越來越強?？梢灶A見，將來我們的山莊，我們的家園，我們大家的家一定是個人與自然和諧、人與人和諧的大家園。為了實現這個夢想，希望大家一定要有高度的主人翁意識和責任意識，用不抱怨、不埋怨的態度，包容理解過去山莊管理工作中的不足，用積極向前看的胸懷思考山莊今后怎么發展，慎重地選出責任心更強，更能真心為大家服務的新一屆業委會成員。

　　我相信，只要大家共同努力，大會一定能把大家的心凝聚在一起，本次大會也一定能開成一個民主、團結、和諧的大會。

　　最后，祝大會圓滿成功！祝大家工作順利、身體健康、家庭幸福！

　　業主大會第四次會議籌備組

　　20**年*月**日