北京某山莊業主委員會年度述職報告

　　各位業主：

　　ZZ山莊業主委員會自去年選舉產生后，按照山莊《議事規則》、《管理規約》立即部署業委會的工作。20**年11月12日，當選委員開會研究業委會的備案和最主要的工作。經過幾番周折，三次會談， 12月12日，我們領到了小區辦同意備案的備案單。12月17日業委會正式就職并確定業委會工作為七個方面，此后，委員們積極按照工作計劃，辛勤奉獻，盡心盡力工作。下面我就業委會一年來做的工作向大會報告。

　　一、竭盡全力改變物業管理與服務狀況

　　1、根據大部分業主的要求，組織選聘物業服務企業

　　選聘物業服務企業是多數業主這些年來愿望，首次業主大會剛閉幕，在11月12日的會上，與會的10名委員一致同意選聘物業服務企業并闡述了自己的理由，會后各委員開始分頭了解聯系物業服務企業，征集物業管理與服務方案。一是聯系、考察物業公司。宣誓就職后第二天（12月18日）就與具有一級資質口碑較好的北京華特物業管理發展有限公司座談。此后三個月，通過業主推薦、企業自薦和委員主動聯系等方式，業委會委員先后與北京東方**、北京**、北京**、北京**、北京**、北京**、北京**、北京**、北京**、北京**、深圳**北京分公司、北京**、北京*、北京**、北京**等十余家具有一級和二級資質的物業公司進行了接觸洽談、察看山莊現場和考察他們管轄社區等活動。二是加緊起草物業服務合同和服務標準。三是考察招投標代理機構，先后進行了5次會談和實地考察活動。

　　20**年3月16日，業主大會第二次表決選聘物業企業后，業主委員會正式緊張有序地推進公開、公平、公正選聘物業服務企業工作。20**年3月19日，業主委員會對選用哪家招標公司進行表決，多數委員同意選擇青宇（北京）國際招標有限公司作為招標代理機構。3月20日起，業主委員會與招標公司一起制定和修改招標文件，通過專家和業委會一起評議，到20**年3月29日晚才最終確定招標文件，期間業主委員會委員三次討論到凌晨1點鐘。

　　3月30日青宇招標公司向18家物業公司發了投標邀請書，此前有4家考察過山莊的物業公司已向業委會明確表示放棄，沒有再邀請。3月31日共有6家物業公司買了招標文件。4月2日4家物業公司參加了招標公司組織的集體現場踏勘和答疑會。4月3日下午5點30分交投標保證金的截止時間，交投標保證金的物業公司為兩家，即深圳**物業公司北京分公司和北京**物業。面對現狀，根據國家和北京招投標法規和《物業管理條例》第三條、第二十四條、建設部建住房[20**]130號的第三條、四十二條等法律法規的規定，業主委員會與青宇招標公司商議，決定將招標方式由邀請招標調整為協議選聘方式。在20**年4月8日在選聘之前，青宇招標公司已專程向延慶縣建委小區辦作了匯報。4月9日上午9點選聘會議順利進行，評分結果深圳市**物業管理股份有限公司為第一名，經過公示，最后決定從5月1日起由**物業為山莊提供物業管理與服務。

　　2、字斟句酌地撰寫物業服務合同和物業服務標準

　　山莊的《物業服務合同》和《服務考核標準》是依據北京市建委20**年發布的范本和山莊的實際起草的，同時借鑒了其他社區成果，特別是**社區的合同及服務考核獎懲標準。業主委員會根據山莊的現狀和業主的要求，合同里特別突出了安防方面的條款，約定物業公司一次性投入資金在山莊住宅區域安裝電子監控、在大門及各區重要出入口安裝道閘，進行封閉式管理。根據山莊環境衛生狀況，為每戶提供垃圾桶，保潔工作由規范員工來做；對公共綠地將進行清理整治，重新規劃；對那些未入住的庭院進行開荒清掃。根據業主的需要，給業主提供多種多樣的特約服務?？己藰藴驶旧习凑毡本┦袃炐阄飿I管理服務標準制定，針對山莊的特點有的地方更嚴，對物業公司的人員及其管理和服務進行了全方位的約定。

　　20**年12月16日初稿出來后，廣泛征求各方面的意見，首先征求廣大業主的意見，特別是律師業主、物業專家業主、別的社區業委會委員業主的意見。其次，在選擇物業招標公司的過程中，征求了招標公司及其物業專家的意見。業主委員會根據業主和專家提出的意見，先后多次開會，和有關專家和業主一起，逐條逐句地進行討論修改，其中有三次會議討論到凌晨，有一位委員在出差的飛機上對合同進行審閱，將意見及時返回給業委會會議。2月16日形成第二稿，3月20日第三稿出爐，3月25日第四稿告成，3月29 日，拿出了用于編制招標文件的合同及服務標準的第五稿。

　　山莊的物業選聘最后采用協議方式進行。在選聘會議上，參與競聘的兩家物業公司除了闡述投標書和原則同意合同條款外，還就服務合同內容與評審委員會進行了談判。4月17日下午，業主委員會成員與深圳**物業北京分公司進行了談判，雙方就一些有爭議的條款原則達成一致意見。4月22日，業委會召開全體會議，對《ZZ山莊物業服務合同》和《服務考核標準》進行了表決，大多數委員表示同意，但同時要求在24日簽約時，就物業費、安防投入、服務考核標準與**物業最后談判。4月24日下午，業主委員會委員與深圳**物業公司進行了最后的激烈爭辯，形成了《社區封閉式安防系統建設維護方案》和《20**年5月和6月物業服務費優惠》兩個補充協議。下午5點，按照《物業管理條例》和《ZZ山莊管理規約》的規定，業主委員會委員與深圳**物業服務公司在合同上簽字。

　　3、從多方面對**物業進行監管

　　**物業入駐山莊后，為了幫助支持他們做好物業管理與服務。業主委員會決定，由常務副主任和四位委員物業進行監管。在長達五個月的時間里，監管委員按照合同約定處處提醒**物業做得不到位地方，同時對于如何做好山莊的物業服務提了很多建議，如在接管供水、安全管理、山莊別墅管理特點和方法、管理山莊的要害、農民工的使用等等，以談話、會議、以事論事等方式作過無數次的交流。對重大的問題，業委會進行了表決，責成物業整改。業委會還用心良苦，以無記名對**物業的滿意度進行調查來督促履行合同。

　　二、約談老物業移交業主共有資產和完建未建工程

　　20**年12月21日，以ZZ山莊業主委員會的名義發函，邀請物業負責人于12月24日前后在車公莊售樓處就山莊物業管理與服務等問題舉行會談。沒有收到回復。在幾次追問后，20**年1月4日才電話答復。第一次會談于1月11日上午9點在山莊物業樓舉行。會談內容：一是物業公司對山莊物業服務的打算，如何做物業服務。二是如何保證業主的人身安全和財產安全問題，在新的物業管理和服務方式確定前保證正常服務，還有正常的供水供電、垃圾清運、物業費按月收取。三是確定物業資料和共有物業的交割時間。按照《管理規約》的

規定，山莊內所有建筑物的產權清冊；竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；物業工程驗收和質量保修文件，物業使用說明文件；物業管理所必需的其他資料，包括業主聯系方式、物業交費統計表、物業經營開支統計表、物業服務人員花名冊等。物業法定代表人程琦表示，站好最后一班崗和每一班崗，物業資料和共有物業分步交給業委會。在此后的兩個多月，通過不斷催促，老物業才向業委會提交了物業交費統計表、電子版規劃圖、公共配套建筑明細表和酒店、馬術館、網球館等產權證復印件。

　　20**年4月7日，再次發函要求，好交接工作。要求交接東西為：1、資產的移交：包括物業用房、職工宿舍、食堂、健身設施，用建安費購置的前期物業資產（包括辦公用品、維修機械）等。2、配套公建包括水、電、氣、暖等公共設施管理權歸屬。3、資金移交：包括公共維修基金，業主所交押金，煤氣管道初裝費，預收物業費等。

　　在交接前，就急需解決的欠賬部分問題，包括三期臨時用電何時變為正常用電、路燈何時安裝、水管的防凍措，在解決前如何處理，安防監控系統、封園問題怎么解決；道路和路燈修復、公共綠地綠化、景觀水系改造、房產證問題等如何解決和未完建項目的規劃等進行了交涉。同時要求對山莊出現停水、加建侵害相鄰權、垃圾沒清運、安全隱患嚴重等反響強烈的事情，務必按照規定及時解決，盡職盡責。關于加建和改建我們的意見是：已辦理房產證的建筑需向政府相關部門報批，無房產證的建筑必須由開發商出設計圖并負責建設，保障業主權益。

　　5、6份，物業交接組三次與開發商會談，無數次催促開發商移交業主共有資產。至今，正式交給業委會的只有物業樓和崗亭。業主共有的現金資產和實物資產、檔案資料均未移交。

　　三、努力探求業主委員會自身建設的辦法

　　業主委員會的法律定性是業主大會決議的執行機構，而業委會的委員都是獲得物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意后當選的，是實實在在在的業主代表。所以，業委會是一個由業主代表組成的執行機構，把代表和執行合二為一，在這樣一個機構里，表決沒問題，一人一票，執行就不太順利，當某項決議與某委員意愿不符時，他就會以"代表"來阻擾決議的執行。如果業委會是真正的執行機構，其成員就沒有必要都是雙過半的代表，而是由主任來組閣，這樣執行起來就比較順暢。如何解決這個問題，這一年里做了許多探討。

　　一是通過宣誓，以就職誓言進行自我約束。我們根據《議事規則》第二十四條關于新的業主委員會選舉產生后宣誓就職的規定，我們制定了ZZ山莊業主委員會的就職誓詞，誓詞為：" 我向ZZ山莊全體業主鄭重宣誓：在我擔任委員期間，忠實代表業主利益，切實維護業主權利，嚴守《議事規則》和《管理規約》，執行業主大會決議，模范履行義務，不謀個人私利，不畏艱難，一切為業主服務，為創建和諧舒暢、整潔亮麗、優美軒曠的別墅社區而努力工作。"每個委員通過宣誓表示的決心和承諾，作為做好業委會工作的不竭精神動力。去年12月17日，每位委員都進行了宣誓。

　　二是制定業委會制度，以制度來規范業委會。常言道沒有規矩不成方圓，業主委員會要建立完整科學的工作制度，處處做到按照制度辦事。*在總結歷史教訓時說"制度好可以使壞人無法任意橫行，制度不好可以使好人無法充分做好事，甚至走向反面。"業主委員會的工作涉及面很寬，且每個人的思想和行為處在不斷變化中，我們要通過建立好的工作制度促使每位只能充分做好事。業委會成立之初就開始制定相關制度，在比較充分討論修改的基礎上，于20**年5月20日業委會會議，通過了業委會的會議制度、工作職責、委員守則、工作經費管理辦法、印章管理制度、業主共有產權部分經營管理辦法、山莊標識使用管理辦法、業主接待制度、檔案管理制度等9個制度。

　　三是根據工作需要，不斷調整和明確每位委員的工作職責。最先按照參照行政機構的做法，按照主任、副主任和秘書長五人和業委會的工作進行了分工，隨后分成兩組全力以赴做選聘物業的工作，在新老物業交接時，設立了交接工作組，6月底將業委會的工作分為6個工作小組，后因客觀實際情況，撤銷了一個工作小組，每位委員都有相應的職責。每個工作小組，按照業委會的工作職責，自主完成某方面的工作。通過這一辦法，在一定程度上解決執行上的相互扯皮。

　　四是根據《議事規則》對業委會委員進行了調整。由于業委會委員自己的工作變動、身體狀況、不適應業委會的工作等原因，同意兩位委員辭職，在兩位副主任缺位時重新推選了兩位委員出任，按照規定增補了三位委員。

　　四、最大限度維護廣大業主的利益

　　始終代表和維護廣大業主的權益，為業主服務是我們業主委員會工作的出發點和落腳。*xxx說的"群眾利益無小事"，運用到社區，就是"業主利益無小事"。業主大會是代表和維護山莊全體業主在物業管理活動中合法權益的機構，業主委員會是業主大會決定事項的執行機構。代表和維護全體山莊業主的合法權益是業主委員會的頭等職責，始終以業主利益為本，決不能讓業主的合法權益受到損害。這方面主要表現為：

　　一是按照多數業主的意愿成功更換了物業服務企業，在更換過程中充分體現了多數業主的利益，顯示業主大會和業主委員會的力量，如果沒有成立業主委員會，更換物業服務企業是不可能實現的。

　　二是頂住要業主世世代代背負的"農民工"包袱。4月18日，業委會再次與程琦商談時，他說："180個農民工問題不解決，物業交接就無從談起。"對此，業主委員會4月22日開會研究，認為ZZ山莊物業管理有限公司的位農民工，是該公司的內部職工，不論要求業委會安排還是要求新入駐物業公司安排，都與政策法律法規不符，更不能作為新舊物業交接的前提條件。安置農民工是開發商的事情，按照政策法律規定，開發商對實地農民可以采取就業或貨幣方式安置，與業主、業委會毫無關系。于是，我們一方面統一業委會的認識，一方面采取多種措施，把這個要業主世代背著條件去掉了。

　　三是維護山莊的共有道路、綠地等。一期出現將共有道路占為己有的事情，業委會委員與物業公司一起將所占道路恢復原狀。最近二期K區業主又占公共綠地，業委會要求**物業改進自己的做法，要業主恢復綠地原貌。

　　四是根據山莊的實際需要，建立了ZZ山莊網站(bdlsz.com.cn)。業主委員會于20**年12月17日通過了《ZZ山莊網站設方案》，建該網站的目的是為山莊一千多戶業主服務，為業主大會和業主委員會的工作服務，為物業管理與服務提供方便，為業主交流提供平臺。由業委成員墊付資金制作，于今年3月開始運行，在近半年里由一位委員墊資并負責維護，頁面、功能和內容在逐步完善。

　　五是牽頭與業主一起要求解決山莊出現的斷水、停水、缺水問題，為此深夜召開業委會臨時會議，與開發商、**物業、ZZ鎮政府談判，提出嚴正要求，達成保證供水的辦法。20**年7月1日向延慶縣政府及縣長遞交了《關于解決ZZ山莊斷水的緊急請求》，6日、7日停水、斷水后，三位委員與業主上縣政府求水。此后，供水得到基本保障。

　　六是切實協助業主解決房屋質量問題、相鄰權問題、下水道問題、入戶盜竊處理等問題。與業主一起召集業主就房產證和水電氣暖等共有設施設備起訴開發商，用法律手段解決產權證等問題。并積極引入自來水工程，為最終解決用水問題找到解決方案。

　　此外，還努力解決三期的臨電、三期大坑、圍墻等問題，業委會臨電工作小組與開發商進行過一次會談；根據山莊業主的需要，正在籌建綜合服務中心，內容包括購物、健身、娛樂、休閑、醫療、庭院服務等。

　　五、逐步形成了求真、民主、奉獻、守則的工作作風

　　業主委員會在工作中秉承維權委和籌備組的工作精神和作風，逐步形成了求真、民主、奉獻、守則的工作作風。

　　求真即追求真理，這個真理就代表和維護廣大業主的利益，按照山莊的特點和規律做好業委會的工作。不管是業委會會議上的爭吵、郵件或網上的不同觀點，還是農民工問題、開發商問題、**物業問題上的做法，都是為了求這個真。

　　民主即廣大業主決定山莊的事情，開誠布公，暢所欲言，少數服從多數，個人服從整體，民主決策，同時保障每位業主的合法權益。

　　奉獻已經成為每位委員的自覺行動，業委會會議經常從晚8點開到凌晨，這樣的會議一年在城里開了七八次。在山莊周六下午3點的例會，也經常開到晚上八點鐘。義務值班、義務設計標識、義務撰寫各種材料、義務維護網站等等是委員們的家常便飯。向業委會辦公室捐獻辦公品，墊支支付各種費用，為建網站委員們墊付了資金，最多的僅此一項墊付了4000元。

　　守則已逐步成為委員們的習慣，委員們認真執行山莊管理規約、業主大會議事規則和業委會通過的制度、各項決議。在決議形成之前可以充分發表個人觀點，形成集體決策后，不在任何公開場合發表與集體決策不符的言論。

　　以上從五個方面匯報了業委會做的工作，不一定全面，請大家補充。按照《議事規則》賦予的業委會的職責和去年12月17日確定的工作計劃，有的工作尚未做起來；做了的，有的實際效果也沒有達到當初的預期，離業主的滿意還差不少距離。目前，山莊依然存在諸多問題，由本次會議大家來協商。本次業主大會會議的召集人業委會副主任秦志軍，將代表業委會就山莊問題的解決和業委會更好地工作，作專題報告。

　　業主們，我們業委會委員將虛心聽取大家意見，接受質詢和批評，改正自己的工作?？傊?，我們的目標只有一個，那就是把山莊建設好。

　　謝謝大家！

篇2：北京市關于業主委員會申請變更住宅專項維修資金存儲銀行的管理意見〔2013〕

北京市朝陽區房屋管理局關于業主委員會申請變更住宅專項維修資金存儲銀行的管理意見

　　朝房安〔20**〕81號

　　第一條 為加強對住宅專項維修資金的管理，規范辦理專項維修資金的劃轉，根據《北京市住宅專項維修資金管理辦法》的規定，結合我區的實際情況，特制訂本意見。

　　第二條 本行政區域內商品住宅專項維修資金存儲銀行的變更和資金的劃轉適用本意見。

　　第三條 本意見所稱住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大中修和更新、改造的資金。

　　第四條 根據《北京市住宅專項維修資金管理辦法》第五條第四款規定，朝陽區房屋管理局(以下簡稱“區房管局”)負責本行政區域內住宅專項維修資金的指導、監督工作。

　　第五條 業主委員會辦理變更住宅專項維修資金存儲銀行的審批手續時，需提交以下材料：

　　1.朝陽區住宅專項維修資金變更存儲銀行申請表;

　　2.業主大會同意變更事項的決議;

　　3.屬地街道(地區)辦事處關于業主大會表決事項的確認意見;

　　4.業主委員會管轄范圍內的小區產權清冊及相關情況說明;

　　5.業主委員會備案表;

　　6.業主委員會主任、副主任及經辦人身份證明(原件及復印件);

　　7.銀行開戶許可證;

　　8.業主委員會授權經辦人的委托書;

　　9.業主委員會及業主委員會主任、副主任和經辦人的預留印鑒。

　　第六條 提交的材料齊全，經區房管局核定管轄范圍無誤，符合劃轉條件的，區房管局與業主大會新選定的開戶銀行及業主委員會簽訂住宅專項維修資金使用監管協議。

　　第七條 專項維修資金監管協議書簽訂后，業主委員會可辦理銀行開戶手續。銀行開戶手續辦好后，由區房管局制作可以劃轉專項維修資金書面通知書。

　　第八條 業主委員會經辦人持區房管局出具的專項維修資金劃轉通知書，到北京市住房資金管理中心朝陽管理部完成資金劃轉手續。

　　第九條 業主委員會將專項維修資金劃轉到新的開戶銀行后，使用每筆資金必須按照政府主管部門規定的程序辦理支付手續。

　　第十條 業主委員會主任、副主任發生變更的，業主委員會應及時報區房管局，由區房管局書面告知開戶銀行業主委員會變化情況。

　　第十一條 專項維修資金劃轉后應保持相對的穩定性，若業主委員會成員發生變更或者換屆需再次改變存儲銀行的，業主委員會均須按本意見履行變更手續。

　　第十二條 本實施意見由朝陽區房屋管理局負責解釋。

　　第十三條 本實施意見自20**年8月1日起執行。

　　朝陽區房屋管理局

　　20**年7月30日

篇3：業主大會和業主委員會指導規則(2010年)

　　第一章 總則

　　第一條 為了規范業主大會和業主委員會的活動,維護業主的合法權益,根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律法規的規定,制定本規則。

　　第二條 業主大會由物業管理區域內的全體業主組成,代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權利,履行相應的義務。

　　第三條 業主委員會由業主大會依法選舉產生,履行業主大會賦予的職責,執行業主大會決定的事項,接受業主的監督。

　　第四條 業主大會或者業主委員會的決定,對業主具有約束力。

　　業主大會和業主委員會應當依法履行職責,不得作出與物業管理無關的決定,不得從事與物業管理無關的活動。

　　第五條 業主大會和業主委員會,對業主損害他人合法權益和業主共同利益的行為,有權依照法律、法規以及管理規約,要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

　　第六條 物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府負責對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助,負責對業主大會和業主委員會的日?；顒舆M行指導和監督。

　　第二章 業主大會

　　第七條 業主大會根據物業管理區域的劃分成立,一個物業管理區域成立一個業主大會。

　　只有一個業主的,或者業主人數較少且經全體業主同意,不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

　　第八條 物業管理區域內,已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時,建設單位應當按照物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的要求(來自:m.airporthotelslisboa.com),及時報送下列籌備首次業主大會會議所需的文件資料:

　　(一)物業管理區域證明;

　　(二)房屋及建筑物面積清冊;

　　(三)業主名冊;

　　(四)建筑規劃總平面圖;

　　(五)交付使用共用設施設備的證明;

　　(六)物業服務用房配置證明;

　　(七)其他有關的文件資料。

　　第九條 符合成立業主大會條件的,區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到業主提出籌備業主大會書面申請后60日內,負責組織、指導成立首次業主大會會議籌備組。

　　第十條 首次業主大會會議籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉鎮人民政府代表和居民委員會代表組成?；I備組成員人數應為單數,其中業主代表人數不低于籌備組總人數的一半,籌備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府代表擔任。

　　第十一條 籌備組中業主代表的產生,由街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居民委員會組織業主推薦。

　　籌備組應當將成員名單以書面形式在物業管理區域內公告。業主對籌備組成員有異議的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府協調解決。

　　建設單位和物業服務企業應當配合協助籌備組開展工作。

　　第十二條 籌備組應當做好以下籌備工作:

　　(一)確認并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積;

　　(二)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

　　(三)草擬管理規約、業主大會議事規則;

　　(四)依法確定首次業主大會會議表決規則;

　　(五)制定業主委員會委員候選人產生辦法,確定業主委員會委員候選人名單;

　　(六)制定業主委員會選舉辦法;

　　(七)完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。

　　前款內容應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告。業主對公告內容有異議的,籌備組應當記錄并作出答復。

　　第十三條 依法登記取得或者根據物權法第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人,應當認定為業主。

　　基于房屋買賣等民事法律行為,已經合法占有建筑物專有部分,但尚未依法辦理所有權登記的人,可以認定為業主。

　　業主的投票權數由專有部分面積和業主人數確定。

　　第十四條 業主委員會委員候選人由業主推薦或者自薦?；I備組應當核查參選人的資格,根據物業規模、物權份額、委員的代表性和廣泛性等因素,確定業主委員會委員候選人名單。

　　第十五條 籌備組應當自組成之日起90日內完成籌備工作,組織召開首次業主大會會議。

　　業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則,并選舉產生業主委員會之日起成立。

　　第十六條 劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目,先期開發部分符合條件的,可以成立業主大會,選舉產生業主委員會。首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素,在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。

　　第十七條 業主大會決定以下事項:

　　(一)制定和修改業主大會議事規則;

　　(二)制定和修改管理規約;

　　(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會委員;

　　(四)制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案;

　　(五)選聘和解聘物業服務企業;

　　(六)籌集和使用專項維修資金;

　　(七)改建、重建建筑物及其附屬設施;

　　(八)改變共有部分的用途;

　　(九)利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用;

　　(十)法律法規或者管理規約確定應由業主共同決定的事項。

　　第十八條 管理規約應當對下列主要事項作出規定:

　　(一)物業的使用、維護、管理;

　　(二)專項維修資金的籌集、管理和使用;

　　(三)物業共用部分的經營與收益分配;

　　(四)業主共同利益的維護;

　　(五)業主共同管理權的行使;

　　(六)業主應盡的義務;

　　(七)違反管理規約應當承擔的責任。

　　第十九條 業主大會議事規則應當對下列主要事項作出規定:

　　(一)業主大會名稱及相應的物業管理區域;

　　(二)業主委員會的職責;

　　(三)業主委員會議事規則;

　　(四)業主大會會議召開的形式、時間和議事方式;

　　(五)業主投票權數的確定方法;

　　(六)業主代表的產生方式;

　　(七)業主大會會議的表決程序;

　　(八)業主委員會委員的資格、人數和任期等;

　　(九)業主委員會換屆程序、補選辦法等;

　　(十)業主大會、業主委員會工作經費的籌集、使用和管理;

　　(十一)業主大會、業主委員會印章的使用和管理。

　　第二十條 業主拒付物業服務費,不繳存專項維修資金以及實施其他損害業主共同權益行為的,業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中對其共同管理權的行使予以限制。

　　第二十一條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　　業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。

　　有下列情況之一的,業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議:

　　(一)經專有部分占建筑物總面積20%以上且占總人數20%以上業主提議的;

　　(二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

　　(三)業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情況。

　　第二十二條 業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

　　采用書面征求意見形式的,應當將征求意見書送交每一位業主;無法送達的,應當在物業管理區域內公告。凡需

　　投票表決的,表決意見應由業主本人簽名。

　　第二十三條 業主大會確定業主投票權數,可以按照下列方法認定專有部分面積和建筑物總面積:

　　(一)專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行登記的,暫按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的,暫按房屋買賣合同記載的面積計算;

　　(二)建筑物總面積,按照前項的統計總和計算。

　　第二十四條 業主大會確定業主投票權數,可以按照下列方法認定業主人數和總人數:

　　(一)業主人數,按照專有部分的數量計算,一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按一人計算;

　　(二)總人數,按照前項的統計總和計算。

　　第二十五條 業主大會應當在業主大會議事規則中約定車位、攤位等特定空間是否計入用于確定業主投票權數的專有部分面積。

　　一個專有部分有兩個以上所有權人的,應當推選一人行使表決權,但共有人所代表的業主人數為一人。

　　業主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的,由其法定監護人行使投票權。

　　第二十六條 業主因故不能參加業主大會會議的,可以書面委托代理人參加業主大會會議。

　　未參與表決的業主,其投票權數是否可以計入已表決的多數票,由管理規約或者業主大會議事規則規定。

　　第二十七條 物業管理區域內業主人數較多的,可以幢、單元、樓層為單位,推選一名業主代表參加業主大會會議,推選及表決辦法應當在業主大會議事規則中規定。

　　第二十八條 業主可以書面委托的形式,約定由其推選的業主代表在一定期限內代其行使共同管理權,具體委托內容、期限、權限和程序由業主大會議事規則規定。

　　第二十九條 業主大會會議決定籌集和使用專項維修資金以及改造、重建建筑物及其附屬設施的,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數 三分之二以上的業主同意;決定本規則第十七條規定的其他共有和共同管理權利事項的,應當經專有部分占建筑物總面積過半數且占總人數過半數的業主同意。

　　第三十條 業主大會會議應當由業主委員會作出書面記錄并存檔。

　　業主大會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。

　　第三章 業主委員會

　　第三十一條 業主委員會由業主大會會議選舉產生,由5至11人單數組成。業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主,并符合下列條件:

　　(一) 具有完全民事行為能力;

　　(二) 遵守國家有關法律、法規;

　　(三) 遵守業主大會議事規則、管理規約,模范履行業主義務;

　　(四) 熱心公益事業,責任心強,公正廉潔;

　　(五) 具有一定的組織能力;

　　(六) 具備必要的工作時間。

　　第三十二條 業主委員會委員實行任期制,每屆任期不超過5年,可連選連任,業主委員會委員具有同等表決權。

　　業主委員會應當自選舉之日起7日內召開首次會議,推選業主委員會主任和副主任。

　　第三十三條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內,持下列文件向物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府辦理備案手續:

　　(一)業主大會成立和業主委員會選舉的情況;

　　(二)管理規約;

　　(三)業主大會議事規則;

　　(四)業主大會決定的其他重大事項。

　　第三十四條 業主委員會辦理備案手續后,可持備案證明向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章。

　　業主委員會任期內,備案內容發生變更的,業主委員會應當自變更之日起30日內將變更內容書面報告備案部門。

　　第三十五條 業主委員會履行以下職責:

　　(一)執行業主大會的決定和決議;

　　(二)召集業主大會會議,報告物業管理實施情況;

　　(三)與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

　　(四)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

　　(五)監督管理規約的實施;

　　(六)督促業主交納物業服務費及其他相關費用;

　　(七)組織和監督專項維修資金的籌集和使用;

　　(八)調解業主之間因物業使用、維 護和管理產生的糾紛;

　　(九)業主大會賦予的其他職責。

　　第三十六條 業主委員會應當向業主公布下列情況和資料:

　　(一)管理規約、業主大會議事規則;

　　(二)業主大會和業主委員會的決定;

　　(三)物業服務合同;

　　(四)專項維修資金的籌集、使用情況;

　　(五)物業共有部分的使用和收益情況;

　　(六)占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況;

　　(七)業主大會和業主委員會工作經費的收支情況;

　　(八)其他應當向業主公開的情況和資料。

　　第三十七條 業主委員會應當按照業主大會議事規則的規定及業主大會的決定召開會議。經三分之一以上業主委員會委員的提議,應當在7日內召開業主委員會會議。

　　第三十八條 業主委員會會議由主任召集和主持,主任因故不能履行職責,可以委托副主任召集。

　　業主委員會會議應有過半數的委員出席,作出的決定必須經全體委員半數以上同意。

　　業主委員會委員不能委托代理人參加會議。

　　第三十九條 業主委員會應當于會議召開7日前,在物業管理區域內公告業主委員會會議的內容和議程,聽取業主的意見和建議。

　　業主委員會會議應當制作書面記錄并存檔,業主委員會會議作出的決定,應當有參會委員的簽字確認,并自作出決定之日起3日內在物業管理區域內公告。

　　第四十條 業主委員會應當建立工作檔案,工作檔案包括以下主要內容:

　　(一)業主大會、業主委員會的會議記錄;

　　(二)業主大會、業主委員會的決定;

　　(三)業主大會議事規則、管理規約和物業服務合同;

　　(四)業主委員會選舉及備案資料;

　　(五)專項維修資金籌集及使用賬目;

　　(六)業主及業主代表的名冊;

　　(七)業主的意見和建議。

　　第四十一條 業主委員會應當建立印章管理規定,并指定專人保管印章。

　　使用業主大會印章,應當根據業主大會議事規則的規定或者業主大會會議的決定;使用業主委員會印章,應當根據業主委員會會議的決定。

　　第四十二條 業主大會、業主委員會工作經費由全體業主承擔。工作經費可以由業主分攤,也可以從物業共有部分經營所得收益中列支。工作經費的收支情況,應當定期在物業管理區域內公告,接受業主監督。

　　工作經費籌集、管理和使用的具體辦法由業主大會決定。

　　第四十三條 有下列情況之一的,業主委員會委員資格自行終止:

　　(一)因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的;

　　(二)喪失民事行為能力的;

　　(三)依法被限制人身自由的;

　　(四)法律、法規以及管理規約規定的其他情形。

　　第四十四條 業主委員會委員有下列情況之一的,由業主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權數的業主提議,業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權,可以決定是否終止其委員資格:

　　(一)以書面方式提出辭職請求的;

　　(二)不履行委員職責的;

　　(三)利用委員資格謀取私利的;

　　(四)拒不履行業主義務的;

　　(五)侵害他人合法權益的;

　　(六)因其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

　　第四十五條 業主委員會委員資格終止的,應當自終止之日起3日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交業主委員會。

　　第四十六條 業主委員會任期內,委員出現空缺時,應當及時補足。業主委員會委員候補辦法由業主大會決定或者在業主大會議事規則中規定。業主委員會委員人數不足總數的二分之一時,應當召開業主大會臨時會議,重新選舉業主委員會。

　　第四十七條 業主委員會任期屆滿前3個月,應當組織召開業主大會會議,進行換屆選舉,并報告物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府。

　　第四十八條 業主委員會應當自任期屆滿之日起10日內,將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會。

　　第四章 指導和監督

　　第四十九條 物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當積極開展物業管理政策法規的宣傳和教育活動,及時處理業主、業主委員會在物業管理活動中的投訴。

　　第五十條 已交付使用的專有部分面積超過建筑物總面積50%,建設單位未按要求報送籌備首次業主大會會議相關文件資料的,物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府有權責令建設單位限期改正。

　　第五十一條 業主委員會未按業主大會議事規則的規定組織召開業主大會定期會議,或者發生應當召開業主大會臨時會議的情況,業主委員會不履行組織召開會議 職責的,物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府可以責令業主委員會限期召開;逾期仍不召開的,可以由物業所在地的居民委員會 在街道辦事處、鄉鎮人民政 府的指導和監督下組織召開。

　　第五十二條 按照業主大會議事規則的規定或者三分之一以上委員提議,應當召開業主 委員會會議的,業主委員會主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的,物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府可以指定業 主委員會其他委員召集業主委員會會議。

　　第五十三條 召開業主大會會議,物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當給予指導和協助。

　　第五十四條 召開業主委員會會議,應當告知相關的居民委員會,并聽取居民委員會的建議。

　　在物業管理區域內,業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責,支持居民委員會開展工作,并接受其指導和監督。

　　第五十五條 違反業主大會議事規則或者未經業主大會會議和業主委員會會議的決定,擅自使用業主大會印章、業主委員會印章的,物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正,并通告全體業主;造成經濟損失或者不良影響的,應當依法追究責任人的法律責任。

　　第五十六條 業主委員會委員資格終止,拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物的,其他業主委員會委員可以請求物業所在地的公安機關協助移交。

　　業主委員會任期屆滿后,拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物的,新一屆業主委員會可以請求物業所在地的公安機關協助移交。

　　第五十七條 業主委員會在規定時間內不組織換屆選舉的,物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其限期組織換屆選舉;逾期仍不組織的,可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下,組織換屆選舉工作。

　　第五十八條 因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的,新一屆業主委員會產生之前,可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下,代行業主委員會的職責。

　　第五十九條 業主大會、業主委員會作出的決定違反法律法規的,物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業主。

　　第六十條 業主不得擅自以業主大會或者業主委員會的名義從事活動。業主以業主大會或者業主委員會的名義,從事違反法律、法規的活動,構成犯罪的,依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的,依法給予治安管理處罰。

　　第六十一條 物業管理區域內,可以召開物業管理聯席會議。物業管理聯席會議由街道辦事處、鄉鎮人民政府負責召集,由區、縣房地產行政主管部門、公安派出所、居民委員會、業主委員會和物業服務企業等方面的代表參加,共同協調解決物業管理中遇到的問題。

　　第五章 附 則

　　第六十二條 業主自行管理或者委托其他管理人管理物業,成立業主大會,選舉業主委員會的,可參照執行本規則。

　　第六十三條 物業所在地的區、縣房地產行政主管部門與街道辦事處、鄉鎮人民政府在指導、監督業主大會和業主委員會工作中的具體職責分工,按各省、自治區、直轄市人民政府有關規定執行。

　　第六十四條 本規則自20**年1月1日起施行?！稑I主大會規程》(建住房[20**]131號)同時廢止。