一直以來,我國物業管理實務中就存在著業主委員會法律地位不明、職責不清、運作不規范等問題,致使在物業管理法律關系中,物業管理公司處于強勢地位,在物業管理過程中常常發生損害業主合法利益的情況,這種狀況已經成為阻礙我國物業管理朝更高水平發展的的重要因素。因此,如何使業主委員會走出這種法律困境,更好的發揮其在業主自治中的應有作用,成為我們必須共同面對并加以解決的一個課題。

　　困境一:業主委員會的法律地位不明確

　　我國法律規定的能參與民事活動的主體有三類:自然人、法人和其他組織、國家,社會組織要成為民事主體,要么具備法人資格,要么屬于其他組織,否則其行為無法得到法律的認可和保護。所謂法人是指具有權利能力和行為能力,依法獨立享有民事權利和承擔民事義務的組織。法人必須符合下列四個條件:(1)依法成立;(2)有必要的財產或者經費;(3)有自己的名稱、組織機構和場所;(4)能夠獨立承擔民事責任。其他組織又成為非法人組織,是指不具有法人資格但可以自己的名義進行民事活動的組織。我國《民法通則》沒有關于其他組織的規定,但是《民事訴訟法》第四十九條規定:“公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當事人?！弊罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用《民事訴訟法》若干問題的意見對其他組織作了進一步的明確,其中第四十條規定:“民事訴訟法第四十九條規定的其他組織,是指合法成立,有一定的組織機構和財產,但又不具備法人資格的組織?！庇纱丝梢?其他組織是受我國法律認可和保護的民事主體之一,主要包括合伙企業、個體工商戶、農村承包經營戶、個人獨資企業、企業法人的分支機構和其他不具備法人資格的經營實體和公益團體等。

　　法人和其他組織的差別主要表現為能否獨立承擔民事責任,法人能夠自己獨立承擔民事責任,與其成員的責任是嚴格分離的,如公司的責任與股東的責任相互獨立;其他組織則不能獨立承擔民事責任,其責任與成員的責任雖然在一定限度范圍內分離,但是成員必須承擔最終責任,如合伙企業超出合伙財產范圍的責任由合伙人承擔無限連帶責任。

　　根據我國《物業管理條例》(以下簡稱為條例)關于業主大會和業主委員會的規定,業主大會是由全體業主組成并代表和維護全體業主在物業管理活動中的合法權益的組織,履行下列六大職責:

　　(1)制訂、修改業主公約和業主大會議事規則;

　　(2)選舉、更換業主委員會委員,監督業主委員會的工作;

　　(3)選聘、解聘物業管理企業;

　　(4)決定專項維修資金使用、續籌方案,并監督實施;

　　(5)制訂、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

　　(6)法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。

　　《條例》第十五條規定業主委員會是業主大會的執行機構,履行以下五項職責:

　　(1)召集業主大會會議,報告物業管理的實施情況;

　　(2)代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同;

　　(3)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業管理企業履行物業服

　　務合同; (4)監督業主公約的實施;

　　(5)業主大會賦予的其他職責。

　　經過對比后我們可以得出以下結論:第一,業主大會既有制定業主公約等內部規章制訂權,又擁有進行“選聘、解聘物業管理企業”、

　　“決定專項維修基金的使用、續籌”等民事活動的資格,還能夠代表全體業主對公共場地、設施設備行使財產權;第二,業主委員會只是業主大會的一個常設執行機構,根據業主大會的授權負責處理業主大會的日常事務,對外可以根據業主大會的決定與物業管理公司簽訂合同,本身沒有獨立的意思能力;第三,業主委員會雖然是依法成立的,但是沒有法律法規規定業主委員會可以經過登記后取得法人資格,所以業主委員會不是法人。第四,雖然目前在物業管理實務中人們普遍把業主委員會作為其他組織來對待,但是從法律責任上分析,業主委員會委員或者業主不可能對業主委員會的行為承擔最終責任,因此,業主委員會也不屬于其它組織。筆者認為業主委員會與業主大會的關系就如公司董事會與股東會的關系相當,業主委員會只是業主大會的一個內部機關,而不是法人和其他組織。也就是說,按照法律規定業主委員會目前并不具備任何法律主體資格!

　　困境二:業主委員會的運作程序亟待規范

　　《條例》和《業主大會規程》雖然明確規定“業主委員會是業主大會的執行機構”,但是對召開業主大會的條件、業主委員會的組織保障、對業主委員會的監督、業主委員會的法律責任等都沒有具體規定。

　　《條例》規定“同一個物業管理區域內的業主,應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會,并選舉行產生業主委員會”,沒有具體規定業主大會召開的條件(物業交付時間、入住比例等)。建設部《業主大會規程》規定“業主籌備成立業主大會的,應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)的指導下,由業主代表、建設單位(包括公有住房出售單位)組成業主大會籌備組,負責業主大會籌備工作?！薄盎I備組應當自組成之日起30日內在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下,組織業主召開首次業主大會會議,并選舉產生業主委員會?！边@就是說,如果建設單位不參加業主大會籌備組,業主大會就不可能成立,也就不可能產生業主委員會。而現實生活中建設單位及前期物業管理公司出于利益考量(如存在建設質量問題、害怕失去物業管理地位等)而不愿意成立業主大會的大有人在,這樣業主委員會的組建也就不可能順利進行。

　　業主委員會作為作為業主大會的執行機構,要具體負責實施業主大會的各項決議和規定,處理本區域內與物業管理相關的事項。但是由于業主委員會的委員都是兼職,在完成各自的本職工作之余,不可能有很多的時間和精力來處理業主委員會的事務。雖然一些地方性法規如《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》、《上海市居住物業管理條例》規定了業主委員會可以設置專職主任、副主任或者聘請專職執行秘書,但是從全國范圍看,如何保證業主委員會的工作效果是一個普遍性的難題。目前業主碰到什么問題,往往不是想到找業主委員會,而是通過物業管理公司來解決。但如果業主需要解決的問題就是出自物業管理公司呢?業主又該找誰呢?

　　《條例》也規定業主和業主大會都有權監督業主委員會的工作,但是對監督權的行使、監督機構、監督方式等都沒有明確規定,這就很容易造成“人人監督、人人都沒法監督”的局面。另一方面,《條例》規定“業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強......的業主擔任?！痹谑袌鼋洕鷹l件下,業主委員會委員要花費大量的時間和精力做好自己的工作,又不能取得合理報酬,完全憑著公益心為全體業主服務,可能在短時間內可以做到,但是要堅持二、三年甚至更長的任期則并不可行。并且在沒有監督機制的情況下,業主委員會委員極有可能利用自己手中的職權為自己謀求私利而不惜損害其他業主的利益!

　　業主委員會法律困境的解決思路

　　發達國家和地區為了規范各物業管理法律主體的行為,維護廣大業主和租戶的合法權利,一般都設有業主自治組織(業主代表大會和業主管理委員會)或者住戶自治組織(房客聯合會或者住戶自助小組)。這些組織的存在,對于貫徹政府的物業管理政策、有效的實施物業委托管理、保證業主和住戶的自律和相互監督,都具有積極作用。因此很多國家和地區用法律的形式對業主(或住戶)自治組織加以規范、扶持和制約。其中有些國家和地區強制性的要求建立業主自治組織,如我國臺灣地區《公寓大

　　廈管理條例》就規定:凡同一建筑物有三戶和三戶以上業主,就必須建立具有法人資格的“管理委員會”。也有一些國家和地區授權業主選擇是否成立具有法人資格的自治組織,如我國香港特別行政區的《建筑物管理條例》規定:業主有權組織具有法人資格的業主立案法團,代表所有業主行使權利,實現利益并承擔責任。 發達國和地區的法律一般也要求業主大會成立后要依法到政府部門登記注冊并取得法人資格,組成獨立的法人團體。業主大會選舉產生的管委會具體負責執行業主大會的有關決議,對建筑物進行管理。管委會要接受業主的監督、檢查,并定期向業主大會報告工作情況,以保證管委會妥當、善意的行使自己的職責。但也有些國家和地區作出了不盡一致的規定,如我國臺灣的《公寓大廈管理條例》也要求全體業主組成“區分所有權人會議”并選舉產生執行機關--管理委員會,但是沒有授予“區分所有權人會議”以法人地位,而是規定“管理委員會有當事人能力”。

　　發達國家和地區一般對業主或住戶自治組織的建立方式和條件也做出具體規定,如我國香港《建筑物管理條例》就規定管理委員會可以通過三種方式建立:1)業主自主組建(需征集到20%的業主簽名同意并且出席大會的業主超過全體業主的50%);2)主管當局委任(需有擁有份數不少于20%的業主提出申請);3)審裁處委任(需有擁有份數不少于10%的業主或主管當局或獲授權人員的申請)。業主委員會一經成立就要接受業主大會和政府專管當局的監督,如果業主委員會委員有違反法律法規規定職責的情況就必須承擔罰款、訓戒等法律責任。為了保證業主委員會委員的利益,各國和各地區一般也規定委員可以按照標準領取一定的津貼,作為其時間、精力付出的回報,。

　　根據發達國家和我國港、澳、臺地區物業管理發展的經驗,加強業主組織的地位、實現業主自治是解決業主內部糾紛、業主與物業管理公司糾紛和維護業主權益的有效途徑。從我國《物業管理條例》有關業主大會的規定分析,業主大會作為一個代表和維護全體業主利益的自治組織,已經具備了取得法人資格的形式條件:1)依法成立;2)有自己的名稱(×××業主大會)、組織機構(業主委員會為執行機構)和場所;3)有自己管理的財產和經費,現在唯一欠缺的條件是沒有法律明確規定業主大會可以取得法人資格。因此,筆者認為,為了加強業主組織在物業管理中的地位和作用,應該由法律明確規定業主大會可以在依法成立并登記后取得法人資格,而業主委員會作為業主大會的執行機構具體負責實施業主大會的決議,代表業主大會對物業進行有效管理。

　　同時,物業管理法律法規也應對業主大會組建的條件、程序,對業主委員會的監督措施、物質津貼、法律責任進一步明確化和具體化。如規定入住率達到一定的比例或交付時間超過一定期限業主就可以籌備成立業主大會,當建設單位或者前期物業管理公司阻撓業主大會的成立時,一定比例的業主可以向有關行政主管部門申請強制成立業主大會;規定業主大會和物業管理主管部門對業主委員會的進行監督的方式與措施,業主委員會委員違反職責應當承擔的法律責任等。這樣既符合業主自治這一原則,也有利于保護業主的合法權益,促進我國物業管理行業的有序、健康發展。

篇2：武漢市加強全市住宅小區業主大會和業主委員會建設工作的意見(2014)

　　武漢市加強全市住宅小區業主大會和業主委員會建設工作的意見(20**)

　　武漢市人民政府辦公廳關于加強全市住宅小區業主大會和業主委員會建設工作的意見

　　武政辦〔20**〕154號

　　各區人民政府，市人民政府各部門：

　　當前，我市住宅小區業主大會成立和業主委員會組建率低，直接影響了廣大業主共同管理權的行使，影響到全市物業服務水平整體提升和小區和諧穩定。為維護業主的合法權益，充分發揮業主大會和業主委員會在物業服務市場中的主體作用，保障物業管理活動健康有序發展，根據《物業管理條例》（國務院令第504號）和《武漢市物業管理條例》的規定，經市人民政府同意，現就加強我市住宅小區業主大會和業主委員會建設工作提出以下意見：

　　一、提高認識，增強做好業主大會和業主委員會建設工作的責任感

　　業主大會由全體業主組成，是房屋產權主體多元化形式下業主實行自我管理的實現方式。業主委員會作為業主大會的執行機構，是業主大會日常運作的組織、實施主體，代表和維護住宅小區內全體業主在物業管理活動中的合法權益，是行使住宅小區共同管理權的自治組織和合法主體。業主大會能否及時成立及定期召開，業主委員會能否依法有效運作并履行職責，不僅直接關系到業主共同管理權的行使和共同財產權的保護，成為影響和制約小區和諧穩定的主要原因，而且關系到住宅小區能否建立以契約為基礎的規范式運作管理方式，成為當前社區治理工作的重要內容之一。為此，各區人民政府和各相關部門要提高認識，高度重視，精心組織，確保業主大會和業主委員會建設工作穩妥有序推進。

　　二、明確職責，加快推進業主大會和業主委員會建設工作進程

　　各區人民政府要把推進住宅小區業主大會和業主委員會建設工作，納入轄區社會治理和基層民主管理的總體計劃安排，按照“屬地管理、街道為主，部門保障，依法推進”的原則，有計劃、有步驟地開展業主大會和業主委員會建設工作，實現實施物業管理的住宅小區業主大會和業主委員會的全覆蓋，其中20**年內住宅小區召開業主大會和成立業主委員會率達到70%。

　?。ㄒ唬┞鋵嵷熑?，理順體制。依據《武漢市物業管理條例》的規定，街道辦事處（鄉、鎮人民政府）是業主大會和業主委員會建設工作的第一責任主體，要參照指導和支持社區居委會建設的工作要求，將其作為社會治理和社區建設的重要內容，落實部門和專人具體指導、協助本轄區住宅小區業主大會成立和業主委員會的選舉工作，指導、監督業主大會和業主委員會的日?；顒?；區住房保障房管部門負責對業主大會、業主委員會組建和日常運作進行業務指導和監督管理；區民政部門負責指導街道辦事處（鄉、鎮人民政府）、社區居委會加強對業主大會和業主委員會的日常管理工作；社區居委會負責協助街道辦事處（鄉、鎮人民政府）做好召開業主大會和成立業主委員會的具體組織工作。

　?。ǘ┟宓讛?，有序推進。各區人民政府要組織房管部門、民政部門和街道辦事處（鄉、鎮人民政府），對轄區內住宅小區的數量、規模（面積、戶數等）、實施物業管理情況、業主入住情況、業主委員會組建狀態以及期滿未換屆等情況進行全面調查，摸清底數，并在此基礎上，認真分析每個住宅小區的具體情況，結合社會治理和社區建設工作，研究制訂轄區住宅小區業主大會和業主委員會建設工作整體推進方案。方案要明確區住房保障房管部門、民政部門、街道辦事處（鄉、鎮人民政府）以及社區居委會的職責分工，落實措施。

　?。ㄈ┩晟瞥绦?/a>，依法指導。各街道辦事處會同房管部門、社區居委會根據有關規定，結合實際，制訂轄區各住宅小區業主大會籌備、業主委員會選舉（換屆選舉）方案和工作程序，確保業主大會成立和業主委員會組建的各項工作符合法定程序。在對有關工作進行指導監督時，要充分尊重業主意愿，嚴格依照法定原則和法定程序進行，做到不越位、不缺位。在業主委員會候選人推薦上，注重引導、鼓勵具有業主身份的社區黨組織成員和社區居委會委員參選所在住宅小區的業主委員會委員和擔任負責人，鼓勵人大代表、政協委員、公益律師以及具有較高政治覺悟和豐富管理經驗的黨政機關、企事業單位的領導干部參選業主委員會委員和擔任負責人。

　?。ㄋ模┘訌姳O管，規范運作。業主委員會選舉產生后，各區住房保障房管部門和街道辦事處（鄉、鎮人民政府）要加強備案管理，及時指導和監督業主委員會依法開展工作，建立健全各項規章制度，加強對業主委員會委員的培訓，提高業主委員會委員的責任意識、法律意識和服務水平，保證業主委員會規范運作，充分發揮應有的作用。

　　三、強化措施，保障業主大會和業主委員會建設工作任務順利完成

　?。ㄒ唬┘訌婎I導。各區人民政府要把業主大會和業主委員會建設工作切實擺上重要議事日程，成立由分管領導為組長，住房保障房管部門、民政部門和街道辦事處（鄉、鎮人民政府）相關負責人參加的領導小組，組織開展轄區業主大會和業主委員會建設工作。同時，指導、督促街道辦事處（鄉、鎮人民政府）、社區居委會成立相應的組織機構，加強溝通聯系，形成組織領導體系，為構建在街道辦事處（鄉、鎮人民政府）和住房保障房管部門指導監督下，社區居委會、業主委員會和物業服務企業和諧互動的物業管理模式奠定基礎。

　?。ǘ娀己?。各區人民政府要充分整合行政資源，落實工作責任，層層簽訂責任狀，明確獎懲措施；要建立對街道辦事處（鄉、鎮人民政府）和社區居委會的監督考核機制，充分調動其工作積極性。20**年年底，將對各區業主大會和業主委員會建設工作推進情況進行考核，考核情況在全市予以通報。

　?。ㄈ┘訌娦麄?。各區人民政府及其街道辦事處（鄉、鎮人民政府）、區住房保障房管部門要充分利用電視、廣播、報紙、網絡等新聞媒體和社區廣告欄等載體，大力宣傳加強業主大會和業主委員會建設工作的重要意義以及有關法律、法規和工作程序等，不斷提高廣大業主參與業主大會和業主委員會建設的積極性和主動性，以及社會各界對業主大會和業主委員會建設工作的支持力度，從而營造良好的氛圍。

　　武漢市人民政府辦公廳

　　20**年9月9日

篇3：武漢市業主大會和業主委員會指導規則(2012)

　　武漢市業主大會和業主委員會指導規則(20**)

　　武房規〔20**〕1號

　　市房管局關于印發武漢市業主大會和業主委員會指導規則的通知

各區房管局，房地產開發建設單位，業主委員會，物業服務企業：

　　為規范業主大會和業主委員會的活動，維護業主的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《武漢市物業管理條例》及住建部《業主大會和業主委員會指導規則》等規定，結合武漢市實際，我局制定了《武漢市業主大會和業主委員會指導規則》,現印發給你們，請遵照執行。

　　本文有效期五年，原《武漢市業主大會規程實施細則》（武房物〔20**〕130號）同時廢止。

　　二○一二年二月一日

　　武漢市業主大會和業主委員會指導規則

　　總則

　　第一條 為規范業主大會和業主委員會的活動，維護業主的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《武漢市物業管理條例》和住建部《業主大會和業主委員會指導規則》等規定，結合本市實際，制定本規則。

　　第二條 本市行政區域內業主成立業主大會、選舉業主委員會及其日?；顒舆m用本規則。

　　第三條　業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權利，履行相應的義務。

　　第四條　業主委員會由業主大會依法選舉產生，履行業主大會賦予的職責，執行業主大會決定的事項，接受業主的監督。

　　第五條 業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。

　　業主大會和業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

　　業主大會和業主委員會，對業主、物業使用人損害他人合法權益和業主共同利益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

　　第六條 市房屋主管部門負責本市業主大會成立、業主委員會選舉及其日?；顒拥恼?/a>指導及相關示范文本的擬定等工作。

　　區房屋主管部門負責本轄區內業主大會成立、業主委員會選舉及其日?；顒拥臉I務指導和監督，會同街道辦事處、鄉（鎮)人民政府負責業主大會和業主委員會的備案工作。

　　街道辦事處、鄉（鎮)人民政府負責指導、組織、協助本轄區內業主大會成立及業主委員會的選舉工作，指導、監督業主大會和業主委員會的日?；顒?，配合調解處理業主大會和業主委員會活動中的投訴、糾紛。

　　社區居民委員會負責協助街道辦事處、鄉（鎮)人民政府做好本條第三款的相關工作。

　　第七條 提倡社區居民委員會成員與業主委員會成員交叉任職。

　　第八條 業主大會、業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔。

　　第一節 業主大會基本職責

　　第九條 業主大會履行下列職責：

　?。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I主大會議事規則、管理規約、業主委員會工作規則；

　?。ǘ┻x舉業主委員會、更換業主委員會委員，決定業主委員會任期；

　?。ㄈ┍O督業主委員會工作，聽取業主委員會的工作報告，改變或者撤銷業

　　委員會不適當的決定；

　?。ㄋ模Q定選聘、解聘物業服務企業，審議和批準業主委員會擬簽訂的物業服務合同；

　?。ㄎ澹Q定改建、重建建筑物及其附屬設施；

　?。┮婪Q定專項維修資金籌集、使用、管理事項，并監督實施；

　?。ㄆ撸└鶕芾硪幖s的約定，對違反管理規約的業主進行告誡；

　?。ò耍Q定業主委員會工作經費的籌措方式，并監督使用；

　?。ň牛┲朴?、修改本物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備收益分配、使用方案；

　?。ㄊQ定物業管理區域內涉及業主利益的其他物業管理事項。

　　第十條 管理規約應對下列主要事項作出約定：

　?。ㄒ唬┪飿I的使用、維護、管理；

　?。ǘｍ椌S修資金的籌集、管理和使用；

　?。ㄈ┪飿I共用部分的經營與收益分配；

　?。ㄋ模I主共同利益的維護；

　?。ㄎ澹I主共同管理權的行使；

　?。I主應盡的義務；

　?。ㄆ撸┻`反管理規約應當承擔的責任。

　　管理規約對全體業主具有約束力。管理規約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。

　　第十一條 業主大會議事規則應當對下列主要事項作出規定：

　?。ㄒ唬I主大會名稱及相應物業管理區域；

　?。ǘI主大會會議召開的形式、時間、議事方式和表決程序；

　?。ㄈI主代表的產生方式，業主投票權數的確定方法；

　?。ㄋ模I主委員會委員的資格、人數和任期；

　?。ㄎ澹I主委員會換屆程序、補選辦法等；

　?。I主大會、業主委員會工作經費的籌集、使用和管理；

　?。ㄆ撸I主大會印章的使用和管理。

　　第十二條 業主欠交物業服務費，未交存住宅專項維修資金以及實施其他侵害業主共同利益行為的，業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中對其共同管理權的行使予以限制。

　　第十三條 業主委員會的工作規則，應對下列主要事項作出規定：

　?。ㄒ唬I主委員會的職責；

　?。ǘI主委員會成員的分工及職責；

　?。ㄈI主委員會召開的形式、時間、議事方式和表決程序；

　?。ㄋ模I主委員會工作經費的管理；

　?。ㄎ澹I主委員會印章的使用管理；

　?。I主委員會工作檔案的管理；

　?。ㄆ撸I主委員會換屆時有關憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于全體業主共有財物的交接等。

　　第二節 首次業主大會籌備

　　第十四條 一個物業管理區域成立一個業主大會。業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則并選舉產生業主委員會之日起成立。

　　第十五條 成立業主大會應當符合下列條件之一：

　?。ㄒ唬Ｓ胁糠纸桓妒褂玫慕ㄖ娣e達到建筑物總面積50%以上；

　?。ǘ┦状谓桓妒褂脤Ｓ胁糠种掌饾M2年且交付使用的專有部分建筑面積達到建筑物總面積20%以上。

　　業主總人數在20人以內且經全體業主一致同意，決定不設立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會和業主委員會的職責。

　　第十六條 物業管理區域符合上條規定的，開發建設單位或者前期物業服務企業應當書面報告街道辦事處、鄉（鎮)人民政府和區房屋主管部門。

　　開發建設單位或者前期物業服務企業未及時予以書面報告的，20%以上的業主可以聯名向街道辦事處、鄉（鎮)人民政府和區房屋主管部門提出設立業主大會的書面要求。

　　第十七條 街道辦事處、鄉（鎮)人民政府應當在收到報告或者要求之日起60日內，會同區房屋主管部門組織業主成立業主大會籌備組（以下簡稱籌備組），籌備召開首次業主大會會議。

　　籌備組成員人數不超過11人，其中街道辦事處、鄉（鎮)人民政府、社區居民委員會、建設單位代表各1名，業主所占比例不得低于籌備組總人數的2/3?；I備組組長由街道辦事處、鄉（鎮)人民政府代表擔任。

　　籌備組工作接受區房屋主管部門業務指導。

　　第十八條 籌備組中的業主代表由街道辦事處、鄉（鎮)人民政府組織業主從符合以下條件的業主中推薦并選定：

　?。ㄒ唬┍疚飿I管理區域內的業主；

　?。ǘ┳袷貒矣嘘P法律、法規；

　?。ㄈ┚哂型耆袷滦袨槟芰?；

　?。ㄋ模嵝墓媸聵I、責任心強、公正廉潔；

　?。ㄎ澹┞男袠I主義務，按時交納物業服務費。

　　第十九條 籌備組應當自成立之日起7日內在物業管理區域內書面公告其成員名單和工作職責，并有權要求開發建設單位提供下列文件資料：

　?。ㄒ唬┪飿I管理區域劃分證明；

　?。ǘ┓课菁捌渌ㄖ锩娣e清冊；

　?。ㄈI主名冊（業主姓名、房號及建筑面積、聯系方式）；

　?。ㄋ模┙ㄖ巹澘偲矫鎴D；

　?。ㄎ澹└綄僭O施設備交付使用備案證明；

　?。┚G化竣工證明；

　?。ㄆ撸┪飿I服務用房配置證明；

　?。ò耍ｍ椌S修資金交存證明；

　?。ň牛┏闪I主大會必需的其他文件資料。

　　第二十條 籌備組履行下列職責：

　?。ㄒ唬┐_定召開首次業主大會會議的時間、地點、形式和內容；

　?。ǘ┎輸M管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則；

　?。ㄈ┐_認業主身份、核實業主人數和專有部分面積；

　?。ㄋ模┮婪ù_定首次業主大會會議表決規則；

　?。ㄎ澹┐_定業主委員會委員候選人產生方案和名單，并公開征詢意見；

　?。┲贫I主委員會選舉辦法；

　?。ㄆ撸┩瓿烧匍_首次業主大會會議的其他準備工作。

　　前款所列內容，籌備組應當在召開首次業主大會會議15日前以書面形式在物業管理區域內予以公示，業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。

　　開發建設單位和物業服務企業應當配合協助籌備組開展工作。

　　第二十一條 籌備組應當自組成之日起90日內完成籌備工作，組織召開首次業主大會會議。自業主大會依法成立之日起，籌備組職責自行終止，并向業主委員會移交開發建設單位提供的文件資料及其他籌備工作資料。

　　召開首次業主大會會議所必需的交通、通訊、場地租賃、宣傳、文印資料等經費由開發建設單位承擔。

　　第二十二條　劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，先期開發部分符合條件的，可以成立業主大會，選舉產生業主委員會。首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。

　　第三節 會議制度

　　第二十三條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　　業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。

　　有下列情形之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：

　?。ㄒ唬┙泴Ｓ胁糠终冀ㄖ锟偯娣e20%以上且占總人數20%以上的業主提議的；

　?。ǘ┌l生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

　?。ㄈI主大會議事規則或者管理規約規定的其他情況。

　　第二十四條　業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業主大會會議應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過1/2的業主且占總人數過1/2的業主參加方可舉行。

　　采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送達每一位業主；無法送達的，應當在物業管理區域內公告。凡需投票表決的，表決意見應由業主本人簽名。

　　第二十五條 專有部分面積和業主人數按照下列方式確定：

　?。ㄒ唬Ｓ胁糠置娣e，按照不動產登記薄記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；建筑物總面積，按照前述的統計總和計算。

　?。ǘI主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按1人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按1人計算；總人數按照前述的統計總和計算。

　　依法登記取得或者根據特權法第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為業主。

　　基于房屋買賣等民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業主。

　　第二十六條 一個專有部分有2個以上所有權人的，應當推選1人行使表決權，但共有人所代表的業主人數為1人。

　　業主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監護人行使投票權。

　　業主為法人或者其他組織的，由其法定代表人或主要負責人或者前者委托的代理人行使投票權。

　　第二十七條 業主因故不能參加業主大會會議的，可以書面委托代理人參加業主大會會議行使投票權。

　　未參與表決的業主，其投票權數是否記入多數票，由業主大會議事規則規定；多數票原則上應超過物業管理區域內專有部分建筑物總面積過1/3的業主且占總人數過1/3的業主。

　　第二十八條 物業管理區域內業主人數較多的，可以幢、單元或樓層等推選業主代表參加業主大會會議。業主代表應當于業主大會會議召開前3日，就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表業主意見，凡需投票表決的，業主的贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字后，由業主代表在業主大會投票時如實反映。

　　第二十九條 業主可以書面委托的形式，約定由其推選的業主代表在一定期限內代其行使共同管理權，具體委托內容、期限、權限和程序由業主大會議事規則規定。

　　第三十條 業主大會決定籌集、使用和劃轉專項維修資金以及決定改建或者重建建筑物及其附屬設施設備，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意。

　　制定和修改業主大會議事規則，制定和修改管理規約，制定和修改業主委員會工作規則，選舉業主委員會委員及候補委員，選聘和解聘物業服務企業，決定有關共有和共同管理權利的其他重大事項，應當經專有部分占建筑物總面積過1/2的業主且占總人數過1/2的業主同意。

　　第三十一條 業主大會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。

　　業主委員會基本職責

　　第三十二條 業主委員會作為業主大會的執行機構，由5至11名委員組成，組成人數為單數。業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推舉產生。

　　業主委員會委員之外可設候補委員，候補委員人數按不超過委員人數的40%設置。候補委員在業主委員會委員職務終止出現空缺時，替補當選為業主委員會委員。業主委員會候補委員在候補階段，不參與業主委員會會議，不具有表決權。

　　第三十三條　業主委員會履行以下職責：

　?。ㄒ唬﹫绦袠I主大會的決定和決議；

　?。ǘ┱偌瘶I主大會會議，報告物業管理實施情況；

　?。ㄈ┡c業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

　?。ㄋ模┘皶r了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務履行物業服務合同；

　?。ㄎ澹┍O督管理規約的實施；

　?。┒酱贅I主交納物業服務費及其他相關費用；

　?。ㄆ撸┙M織和監督專項維修資金的籌集和使用；

　?。ò耍┱{解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；

　?。ň牛I主大會賦予的其他職責。

　　第三十四條　業主委員會應當向業主公布下列情況和資料：

　?。ㄒ唬┕芾硪幖s、業主大會議事規則，業主委員會工作規則；

　?。ǘI主大會和業主委員會的決定；

　?。ㄈ┪飿I服務合同；

　?。ㄋ模ｍ椌S修資金的籌集、使用情況；

　?。ㄎ澹┪飿I共有部分的使用和收益情況；

　?。┱加脴I主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況；

　?。ㄆ撸I主大會和業主委員會工作經費的收支情況；

　?。ò耍┢渌麘斚驑I主公開的情況和資料。

　　第三十五條 業主委員會應當建立工作檔案管理，工作檔案主要包括以下材料：

　?。ㄒ唬I主大會、業主委員會會議記錄；

　?。ǘI主大會、業主委員會的決定；

　?。ㄈI主大會議事規則、管理規約、業主委員會工作規則和物業服務合同；

　?。ㄋ模I主委員會委員選舉及備案資料；

　?。ㄎ澹ｍ椌S修資金籌集及使用賬目；

　?。I主及業主代表的名冊；

　?。ㄆ撸I主意見及建議。

　　第三十六條 業主委員會委員應當依法履行職責，接受街道辦事處、鄉（鎮）人民政府以及區房屋主管部門的指導與監督，市、區房屋主管部門應當加強對業主委員會委員的培訓。

　　業主委員會委員不得在為本物業管理區域提供物業服務的物業服務企業中任職，其近親屬在為本物業管理區域提供物業服務的物業服務企業中任職的，應當在本物業管理區域內顯著位置予以公告說明。

　　第三十七條 業主委員會不得從事物業服務經營活動。

　　業主委員會可以根據業主大會的決定，委托物業服務企業或其他機構利用業主共有部分從事經營活動，經營的收益屬于全體業主所有，具體使用辦法由業主大會決定，其收支情況業主委員會應當定期書面公告，并接受業主大會、業主的監督。

　　第三十八條 業主大會會議選舉產生出新一屆業主委員會之日起10日內，前業主委員會委員應當在街道辦事處、鄉（鎮）人民政府監督下，將其保管的有關憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于全體業主共有的財物，移交給新一屆業主委員會，并完成交接工作。

　　第三十九條 業主委員會議事活動用房在物業服務用房中統籌安排，應不少于15平方米。

　　第四節 產生和備案

　　第四十條 業主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，業主委員會委員具有同等表決權。

　　第四十一條 業主委員會委員、候補委員應當是本物業管理區域內的業主，并符合下列條件：

　?。ㄒ唬┳袷貒矣嘘P法律、法規；

　?。ǘ┚哂型耆袷滦袨槟芰?

　?。ㄈ┳袷貥I主大會議事規則和管理規約，模范履行業主義務，按時繳納物業服務費和專項維修資金；

　?。ㄋ模嵝墓媸聵I，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力；

　?。ㄎ澹┚哂幸欢ǖ慕M織能力和協調溝通能力；

　?。┥眢w健康，具備必要的工作時間。

　　社區居民委員會成員作為業主委員會委員的，必須是本物業管理區域內的業主。

　　第四十二條 業主委員會委員、候補委員候選人由籌備組推薦，10名以上業主也可聯名推薦候選人1名?；I備組應當審查候選人資格并確定候選人名單。

　　業主委員會委員、候補委員實行差額選舉，差額選舉比例不得低于20%。業主委員會委員、候補委員按照預定名額和得票順序當選。

　　第四十三條 業主委員會委員選舉產生后，應當在7日內組織召開業主委員會第一次會議，推選產生業主委員會主任、副主任和確定其他委員工作分工。

　　第四十四條　業主委員會任期內，委員職務終止出現空缺時，應當先由候補委員及時補足。候補委員不夠補足空缺的，業主委員會應當及時召開業主大會臨時會議，按空缺人數選舉產生新的業主委員會委員。

　　業主委員會委員人數不足總數的1/2時，業主委員會職責自行終止，應當召開業主大會臨時會議，重新選舉業主委員會。

　　第四十五條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列資料向物業所在地的街道辦事處、鄉（鎮）人民政府和區房屋主管部門辦理備案手續：

　?。ㄒ唬稑I主大會業主委員會備案表》（樣表附后）；

　?。ǘI主大會議事規則；

　?。ㄈ┕芾硪幖s；

　?。ㄋ模I主委員會工作規則；

　?。ㄎ澹h表決及其他相關資料。

　　備案內容發生變更的，業主委員會應當自變更之日起30日內，將變更內容書面告知原備案部門。

　　第四十六條 業主委員會備案后，持區房屋主管部門出具的備案證明到公安部門指定的單位依法刻制業主大會及業主委員會印章。印章刻制后5日內，業主委員會應當持印章到區房屋主管部門辦理印章印模留存手續。

　　業主大會及業主委員會印章由業主委員會指定專人負責保管，并建立用印記錄制度。

　　業主大會及業主委員會印章應當用于業主大會與物業服務企業簽訂物業服務合同或其他與物業服務有關的活動。

　　第五節 會議制度

　　第四十七條　業主委員會應當按照業主大會議事規則的規定及業主大會的決定召開會議。經1/3以上業主委員會委員的提議，應當在7日內召開業主委員會會議。

　　第四十八條 業主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責，可以委托副主任召集。

　　業主委員會會議應有過半數的委員出席，作出的決定必須經全體委員半數以上同意。

　　業主委員會委員不能委托代理人參加會議。

　　第四十九條 業主委員會討論業主大會授權的物業管理公共事項，應當召開委員會會議，并于會議召開3日前在物業管理區域內以書面形式公告會議議程，聽取業主的意見和建議。

　　第五十條 業主委員會決定事項，應當經全體委員1/2以上簽字同意通過。

　　業主委員會應當將業主大會、業主委員會的決定在作出之日起3日內以書面形式在物業管理區域內予以公告。

　　第五十一條 兩個以上物業管理區域共用附屬設施設備的，應當建立業主委員會聯席會議制度。

　　業主委員會聯席會議由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府社區居民委員會和區房屋主管部門、相關物業管理區域的業主委員會、物業服務企業組成。聯席會議由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府負責召集。

　　第六節 委員資格的終止

　　第五十二條 業主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止：

　?。ㄒ唬┎辉偈窃撐飿I管理區域內的業主；

　?。ǘ﹩适袷滦袨槟芰?，不能履行委員職責；

　?。ㄈ┍灰婪ㄏ拗迫松碜杂砂肽暌陨?；

　?。ㄋ模┓?、法規以及管理規約規定的其他情形。

　　第五十三條 業主委員會委員有下列情況之一的，由業主大會決定是否終止其委員資格：

　?。ㄒ唬┚懿宦男形瘑T職責；

　?。ǘ├梦瘑T資格謀取私利；

　?。ㄈI主委員會半數以上委員或者20%以上業主提議撤銷其委員資格；

　?。ㄋ模┚懿宦男薪患{物業服務費、交存維修資金等業主義務的；

　?。ㄎ澹┰诒疚飿I管理區域內違章搭建、非法占用共用部位共用部設施設備等侵害他人合法權益的；

　?。┮詴娣绞较驑I主大會提出辭職請求的；

　?。ㄆ撸┮蚱渌虿贿m合繼續擔任委員的。

　　第五十四條 業主委員會委員資格屆內終止的，應當在終止之日起3日內向本屆業主委員會移交由其保管的前款所列文件資料及財物。

　　業主委員會換屆選舉

　　第五十五條 業主委員會任期屆滿3個月前，應當組織召開業主大會會議進行換屆選舉。業主委員會應當在換屆選舉前做好下列換屆籌備工作：

　?。ㄒ唬┢鸩荼緦脴I主委員會工作情況的報告；

　?。ǘ┐_定業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

　?。ㄈ┐_認業主身份和業主人數，確定業主在業主大會會議上的投票權數；

　?。ㄋ模I主委員會成員候選人的基本情況和物業服務企業開具的交納物業管理服務費的證明等在物業管理區域內進行公示；

　?。ㄎ澹┳龊谜匍_業主大會會議的其他準備工作。

　　業主委員會應當將上述換屆籌備工作情況報告街道辦事處、鄉（鎮）人民政府并接受街道辦事處、鄉（鎮）人民政府指導和監督。

　　業主委員會主任負責主持選舉新一屆業主委員會，并做任期內的工作報告。

　　第五十六條　業主委員會任期屆滿仍未進行換屆選舉的，區房屋主管部門應當責令其在30日內改正；逾期不改正的，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當會同區房屋主管部門組織成立由業主和街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、社區居民委員會代表組成的籌備組，在30日內組織召開業主大會會議進行換屆選舉?；I備組的組長由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府派員擔任。

　　指導和監督

　　第五十七條 物業所在地的區房屋主管部門和街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當積極開展物業管理政策法規的宣傳和教育活動，及時處理業主、業主委員會在物業管理活動中的投訴。

　　第五十八條 業主大會業主委員會作出的決定違反法律法規的，物業所在地的街道辦事處、鄉（鎮）人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

　　第五十九條 業主大會、業主委員會應當積極配合社區居民委員會依法履行自治管理職責，支持社區居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。

　　業主大會、業主委員會作出的決定和召開業主委員會會議，應當告知社區居民委員會，并認真聽取社區居民委員會的建議。

　　第六十條　業主委員會不依法或者不依約履行召開業主大會會議職責的，區房屋主管部門應當責令其在30日內召開；逾期不改正的，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當會同區房屋主管部門、社區居民委員會在30日內組織業主召開業主大會會議。

　　第六十一條　按照業主大會議事規則的規定或者1/3以上委員提議，應當召開業主委員會會議的，業主委員會主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的，物業所在地的街道辦事處、鄉（鎮）人民政府合同區房屋主管部門指定業主委員會其他委員召集業主委員會會議。

　　第六十二條　違反業主大會議事規則或者未經業主大會會議和業主委員會會議的決定，擅自使用業主大會印章、業主委員會印章的，物業所在地的街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當責令限期改正，并通告全體業主；造成經濟損失或者不良影響的，應當依法追究責任人的法律責任。

　　第六十三條　業主委員會委員資格終止后未將其保管的屬于業主大會和業主委員會所有的資料、印章等交回業主委員會委員的，業主委員會任期屆滿后未及時將有關財物、文件資料、印章等移交新一屆業主委員會的，由區房屋主管部門責令限期改正，并予以警告；逾期不改正的，其他業主委員會委員或新一屆業主委員會可以請求物業所在地的公安機關協助移交。

　　第六十四條 因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的1/2的，新一屆業主委員會產生之前，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉（鎮）人民政府的指導和監督下，代行業主委員會的職責。

　　第六十五條 業主大會或者業主委員會作出的決定侵害了業主合法權益的，相關業主可以依法向人民法院提出訴訟。

　　第六十六條　業主不得擅自以業主大會或者業主委員會的名義從事活動。業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

　　附則

　　第六十七條 業主自行管理或者委托其他管理人管理物業，成立業主大會，選舉業主委員會的，可參照執行本規則。

　　第六十八條 本規則自發布之日起施行?！段錆h市房產管理局關于印發武漢市業主大會規程實施細則的通知》（武房物〔20**〕130號）同時廢止。

　　附：

　　業主大會業主委員會備案表(略)

　　業主委員會委員基本情況(略)