1.目的

規范萬科物業電梯設備供方維護標準及維護作業要求。

2.范圍

適用于萬科物業電梯設備維護業務外包監控管理。

部門/崗位

職責

專業管理部門

規范電梯設備管理標準；

監督指導各項目電梯設備房管理情況；

電梯供方維護情況進行評估。

項目負責人

監督本部門電梯設備管理。

維修負責人

指定電梯設備外包監督責任人；

監督電梯外包方及外包監督責任人職責落實情況；

對電梯外包方工作評估。

設備監督責任人

對電梯供方定期維護工作進行監督、評估。

電梯維保外包方

依照外包合同及本作業指導書要求落實維保職責。

4.方法與過程控制

4.1電梯設備維護標準

4.1.1轎廂設備維護標準

1）轎廂內張貼電梯有效年檢合格證、安全乘梯須知。

2）轎廂內照明良好，應急照明燈、報警功能應正常，轎廂通風風機無異常噪音，按鈕面板整潔，字跡清晰。

3）緊急對講話筒有使用提示標識，摘掛便利、通話聲音清晰。監控探頭確保畫面能分辨乘客面孔。

4）轎廂平層誤差在正負10mm以內。

5）電梯運行、增速、減速平穩。從啟動到平層皆無異常震動、沖擊及異常聲響。行駛過程中轎廂無明顯晃動，箱門無晃動而產生的撞擊聲，電梯門開啟閉合靈活，無卡、擦聲音。

4.1.2電梯機房設備維護標準

1）機房內配置盤車專用工具一套。

2）控制柜內的排風扇運行正常，柜內溫升符合要求，線路整潔，電器表面無積塵現象；主回路接觸器無打火磷化跡象，接地電阻小于4歐、動力線絕緣電阻大于0.5兆歐、控制線絕緣電阻大于0.25兆歐。各種開關、按鈕、蜂鳴器、電鈴、對講、指示燈、照明工作正常、無缺損，接線端子壓接牢固，導線編號清楚無誤。

3）曳引機電動機連接緊固，無晃動，無異常運行聲音，電動機軸承溫度應不高于80℃。

4）減速器螺栓無松動、無銹蝕，運行時無不均勻的噪聲或撞擊聲，減速器內潤滑油清潔、無滲漏，油面在標準范圍內。減速器的機件和軸承的溫度應不高于75度，油溫不高于85度。

5）減速箱箱蓋、窺視孔蓋和軸承應與箱體連接緊密無漏油。蝸桿軸伸出端橡膠材料機油密封、潤滑性滲油小于每滴/3-5分鐘。

6）制動系統工作可靠，無不正常的撞擊聲，曳引機轉動時閘瓦制動帶與制動輪之間無相摩擦現象。閘瓦與制動輪間隙小于0.7mm，制動器線圈溫升不超過該電梯使用說明書規定的溫度范圍。

（電梯機房設備應防止老鼠啃嗜，限速器罩要罩上，控制屏門要關上。圖庫配圖）

7）鋼絲繩維護標準：

A.鋼絲繩表面無明顯積垢、銹蝕、斷股，平層線標識清晰。

B.轎廂和對重側的鋼絲繩應當張力均勻，張力差小于5%。

C.鋼絲繩斷絲在各繩股之間均勻分布時，在一個擰距內最大斷絲數不允許超過32根。

D.斷絲集中在1或2個繩股中，在一個擰距內最大斷絲數不允許超過16根。

E.磨損的鋼絲繩直徑不得小于原直徑90%。

8）防止鋼絲繩在曳引輪繩槽內落底，鋼絲繩與槽底的間隙大于1mm。

4.1.3電梯運行設備維護標準

1）轎廂門完全關閉，安全開關閉合后電梯方能行駛。轎廂門刀對廳門地砍間隙為5-8mm。轎廂地砍對門廳地砍間隙符合安裝要求。門廳鎖唅合應不小于7mm。層門外面不允許能用手把門撥開。門扇下端距地砍應為5-8mm。門垂直誤差不大于0.5mm。

2）門導軌、電機、軸承、鎖鉤、臂及各滾輪應靈活轉動潤滑良好，無銹蝕。

3）轎頂、機房設備、井道設施、底坑無雜物，無油污，無積水，設備無灰塵。

4）轎廂導軌導輪管理標準：

A.導軌自動潤滑裝置的儲油盒油位適中。

B.檢查滑動導輪的襯墊磨損情況，襯墊工作面磨損量小于1mm，間隙應均勻。

C.導軌工作面要求光滑、無劃痕、無損傷。導軌固定裝置螺栓應緊固，無松動，無銹蝕。

5）限速器動作應靈敏可靠，潤滑良好。保持限速器張緊裝置正常工作，斷繩安全開關的可靠性。

6）安全鉗

A.傳動杠桿配合轉動處應有良好的機油潤滑鉗口滾動部位涂鋰基潤滑脂。其動作應靈敏可靠。

B.安全鉗塊與導軌工作面間間隙一般為4mm左右。

7）補償柜在運行中不允許產生噪音。消音繩應完好無折斷，無嚴重磨損。

8）安全觸板的動作應靈敏可靠，其碰撞力不大于5牛頓，電梯故障停止運行時，在轎廂內能用手將門撥開，其撥力應在200-300牛頓范圍內。

9）緩沖器

A.油壓緩沖器用油凝固點應在負10度以下，油面高度應保持在最低油位以上。

B.緩沖器所有螺栓應緊固無泄漏，無銹蝕。

C.緩沖器低速壓到全壓縮位置，釋放回復自由高度位置時間應小于120秒。

4.1.4電梯運行出現故障（困人）后，救援行動由專業持證人員在15分鐘內（或按合同約定）到場實施救助，非專業持證人員禁止實施救助。

4.2電梯供方管理規范

1）服務中心電梯業務分包監督人員編制本項目《電梯年檢管理清單》，以便有效做好年檢有效期到期前的準備工作。

2）電梯維護外包方須具備相關資質要求。電梯維保供方派駐現場維修人員須持有規定的資格證書，資格證書復印件在服務中心備存。

3）服務中心電梯業務分包監督人員須持有規定的資格證書，監督人數參考1人/30部電梯配置。

4）電梯維修保養合同完善，供方監督人員掌握合同要點。

5）每月由責任部門依據合約和質量記錄，對服務供方保養情況進行評估，并填寫《電梯供方月度工作評估積分卡》作為供方是否扣款或終止保養合同的依據，結果及建議書面知會服務供方。

6）電梯維保供方每月前3日，應根據年度計劃分析上月工作不足，制定下月工作計劃，提交服務中心維修負責人。

7）每季度專業部門對電梯的運行、保養及故障情況進行總結，并對服務供方的保養計劃內容和完成情況進行綜合評價。

4.3日常操作注意事項

1）對手拉葫蘆、鋼絲繩套、滑輪、支撐木、腳手板等工器具，使用前應認真檢查，確無損壞方可使用，使用中注意承載能力防止過載，開閘扳手、盤車手輪應齊備、好用。

2）在井道內作業時，嚴禁一腳踏在轎頂，另一腳踏在井道中的任一固定點上的操作。

3）在轎頂進行檢修作業時，應將安全鎖、聯動開關和轎頂檢修盒上的急停開關斷開。

4）用手輪盤車升降電梯時，應斷開盤電源開關，并確保轎、廳門已關閉。

5）在轎頂進行保養或檢修，需要移動轎廂時，嚴禁快車運行，應采用慢車點動運行轎廂。

6）在底坑作業時，應將限速器漲緊裝置的安全開關和檢修盒的急停開關斷開。

7）禁止將安全開關如安全鉗、安全窗、門聯鎖開關等用機械方法或電氣短路方法封起來運行。

8）只有在電梯停駛狀態時，方可進行檢查或保養曳引繩。

9）當對電梯進行任何調整時，乘梯人員離開，保證轎廂內無人，并關閉轎廂門。

10）檢修未完，檢修人員需暫時撤離現場時，應做到：

A.關閉所有廳門，一時關不上的必須設置防護，并在廳門懸掛“危險，切勿靠近”的警告牌，并派人值守。

B.切斷總電源開關。

C..通知有關人員

11）維修、保養工作

12）更換電梯曳引繩

序號

維護部位

標準

1

機房、滑輪間環境

清潔、門窗完好、照明正常。

2

手動緊急操作裝置

齊全、在制定位置。

3

曳引機

運行時無異常震動或異常聲響

4

制動器輪軸各部位

潤滑、動作靈活。

5

制動器間隙

打開時，制動襯與制動輪不應發生摩擦。

6

編碼器

清潔、安裝牢固。

7

限速器各輪軸部位

潤滑、動作靈活，電器開關正常。

8

轎廂頂

清潔、防護欄安全可靠。

9

箱頂檢修開關、急停開關

工作正常

10

11

12

井道照明

齊全、正常

13

轎廂照明、風扇、應急照明

工作正常

14

轎廂檢修開關、急停開關

工作正常

15

轎廂內報警裝置、對講系統

工作正常

16

轎廂內顯示、指令按鈕

齊全、有效

17

轎門安全裝置（安全觸板、光電、光幕）

功能有效

18

轎門門鎖電氣觸點

清潔、觸點接觸良好、接線可靠。

19

轎門運行

開啟、關閉工作正常。

20

轎廂平層精度

符合標準（層門地砍和轎門地砍的高度差在±10mm的范圍內）。

21

層站召喚、層樓顯示

齊全、有效

22

層門地砍

清潔

23

層門自動關門裝置

工作正常

24

層門門鎖自動復位

用層門鑰匙打開手動開鎖裝置釋放后，層門門鎖能自動復位。

25

層門門鎖電氣觸點

清潔、觸點接觸良好、接線可靠。

26

層門鎖緊原件嚙合長度

不小于7毫米

27

底坑環境

清潔、無滲水、積水，照明正常。

28

底坑急停開關

工作正常

序號

維護部位

標準

1

減速機潤滑油

油量適宜、除渦輪桿伸出段外均無滲漏

2

制動襯

清潔、磨損量不超制造單位要求（制動襯磨損不應大于原厚度的1/3）

3

位置脈沖發生器

工作正常

4

選層器動靜觸點

清潔、無燒蝕

5

曳引輪槽和曳引鋼絲繩

清潔、無嚴重油膩、張力適中，當鋼絲繩上出現斷股及單絲磨損或腐蝕達到原來直徑的10%以上時，鋼絲繩應報廢。檢查曳引鋼絲繩的張緊程度是否一致，其張力與平均值偏差均不大于5%。

6

限速器輪槽和鋼絲繩

7

靴襯和滾輪

清潔、磨損量不超制造單位要求（靴襯每側的磨損大于1mm時應更換靴襯，安全鉗嘴與導軌之間的間隙為3-5mm）。

8

驗證轎門關閉的電氣安全裝置

工作正常

9

層門、轎門系統中傳動鋼絲繩、鏈條膠帶

按要求清潔、調整

10

層門門導靴

磨損量不超標

11

消防開關

工作正常，功能有效

12

耗能緩沖器

電氣安全裝置功能有效、油量適宜、柱塞無銹蝕

13

限速器張緊輪裝置和電氣安全裝置

工作正常

序號

維護項目

標準

1

電動機與減速機聯軸器螺栓

無松動

2

曳引輪、導向輪軸承部

無異常聲、無振動、潤滑良好。

3

制動器上檢測開關

工作正常，制動器動作可靠。

4

曳引輪槽

磨損量不超標。

5

控制柜內各接線端子

各接線緊固、整齊、線好齊全清晰。

6

控制柜各儀表

顯示正確

7

井道、對重、轎頂各反繩輪軸承部

無異常聲、無振動、潤滑良好。

8

曳引繩、補償繩

磨損量、斷絲數不超標。

9

曳引繩繩頭組合

螺母無松動。

10

限速器鋼絲繩

磨損量、斷絲數不超標。

11

層門、轎門門扇

門扇各相關間隙符合標準。

12

對重緩沖距

符合標準

13

補償鏈（繩）與轎廂、對重結合處

固定、無松動

14

上下極限開關

工作正常

序號

維護項目

要求

1

減速機潤滑油

更換、優質達標

2

控制柜接觸器、繼電器觸點

接觸良好

3

制動器鐵芯（柱塞）

進行清潔、潤滑檢查、磨損量不超標

4

制動器制動彈簧壓縮量

達標，有足夠的制動力

5

導電回路絕緣性能測試

達標

6

限速器安全鉗聯動試驗

工作正常

7

上行超速保護裝置動作試驗

工作正常

8

轎頂、轎廂架、轎門及其附件安裝螺栓

緊固

9

轎廂和對重的導軌支架

固定、無松動

10

轎廂和對重的導軌

清潔、壓板牢固

11

隨行電纜

無損傷

12

層門裝置和地砍

無變形、各安裝螺栓緊固

13

轎廂稱重裝置

準確有效

14

安全鉗鉗座

固定、無松動

15

轎底各安裝螺栓

緊固

16

緩沖器

固定、無松動

序號

任 務

責任部門/人

時限

1

日常巡檢、監督

責任人

1次/周

2

物業服務中心評估

維修負責人

1次/月

3

公司評估報告

專業管理部門

1次/季度